Контроль за деятельностью товариществ собственников и ЖСК

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Контроль за деятельностью товариществ собственников и ЖСК

Сообщение Toto (Admin) » Пн окт 04, 2010 3:02 pm

ТС и ЖСК возьмут под контроль.

Управлять многоквартирными домами смогут в ближайшее время специализированные организации, а товариществам собственников придется доказывать свое право на существование.

Похоже, власти решили перевести управление многоквартирными жилыми домами на профессиональные рельсы. В ближайшее время может быть принят указ, который, с одной стороны, узаконивает деятельность по управлению общим имуществом в многоквартирных жилых домах, с другой - ужесточает контроль над деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков. По имеющейся информации, подписания документа можно ожидать со дня на день.

Разработанный проект указа следует считать ответом на вопрос, который витал в воздухе в течение целого года: быть или не быть товариществам собственников (ТС) и другим организациям застройщиков (например, ЖСК)? В начале прошлого года в связи с многочисленными жалобами граждан на работу этих организаций и, в частности, их руководителей при правительстве была создана комиссия, которой предстояло изучить проблему и дать рекомендации по ее устранению.

Изучив как положительный, так и отрицательный опыт, комиссия пришла к выводу, что ликвидировать ТС и ЖСК нет необходимости, но над их деятельностью нужно установить более жесткий контроль со стороны местных органов власти, вплоть до возможности инициировать ликвидацию таких организаций. Эти выводы нашли отражение в упомянутом проекте указа.

В разработанном проекте нет прямых установок на ликвидацию товариществ собственников. Он лишь наделяет местные органы правом вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность товариществ, в том числе путем отмены уже принятых решений.

Между тем один из пунктов гласит, что "если органы управления ТС или организаций застройщиков не осуществляют свои функции по управлению товариществом собственников или организацией застройщиков либо истекли сроки полномочий председателя правления, членов правления, а новые председатель и (или) члены правления не избраны либо осуществляют свои полномочия с нарушением законодательства, местные власти вправе инициировать проведение общего собрания, в том числе в форме заочного голосования (опроса), по вопросу избрания новых председателя правления и (или) членов правления либо реорганизации или ликвидации такого товарищества собственников или организации застройщиков, и назначают уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома".

Согласно проекту, если председателем правления ТС или ЖСК будет выбран гражданин, чью кандидатуру не вносил местный исполком, то избранному председателю предстоит в месячный срок после избрания представить в местный исполнительный и распорядительный орган свое личное дело для согласования его в соответствующей должности.

Кроме того, все вновь избранные председатели правлений (председатели) товариществ собственников и организаций застройщиков обязаны пройти в течение трех месяцев со дня избрания обучение по вопросам управления недвижимым имуществом совместного домовладения, технического обслуживания многоквартирного жилого дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг с последующим повышением квалификации не реже 1 раза в пять лет. А действующим на момент принятия указа председателям придется пройти соответствующее обучение до 1 января 2011 года.

Если же перечисленные требования не будут выполнены, то товариществу грозит реорганизация либо ликвидация с назначением уполномоченного лица.

К чему приведет реализация предлагаемых нововведений, догадаться нетрудно.

Но в таком случае зачем вообще нужны товарищества собственников в том виде, в котором их предлагает действующее законодательство?

В Германии, например, товарищества собственников (кондоминиумы) создаются исключительно как форма владения общим имуществом. При этом ТС в Германии обязаны производить ежемесячные отчисления на капремонт, которые аккумулируются на банковском счете товарищества. Этим ограничивается финансово-хозяйственная деятельность ТС. Управляет же общим имуществом ТС управляющая организация, которую по действующему законодательству обязано нанять товарищество собственников. В свою очередь, управляющая компания, которая имеет специальный допуск на рынок услуг по управлению недвижимым имуществом, заключает договоры на обслуживание домов, на поставку иных коммунальных услуг. То есть ведет полноценную финансово-хозяйственную деятельность как любая коммерческая организация. Главная ее задача - эффективно управлять общим имуществом. При этом товарищество собственников на общем собрании утверждает баланс на следующий год, решает другие вопросы, которые, в свою очередь, готовит управляющая компания. Это вопросы текущего ремонта, благоустройства придомовой территории, капительного ремонта, проведения энергосберегающих мероприятий и т. д.

Если же говорить о товариществах собственников в Беларуси, то их законодатель наделил функциями (по управлению общим имуществом и техническому обслуживанию домов), выполнение которых под силу только профессионалам. В результате получилось то, что получилось. Есть, конечно, и положительные примеры, но они скорее исключение, чем правило.

Проект указа, направленный как раз на "излечение" проблемных ТС и ЖСК, в случае его принятия позволит снять лишь некоторые симптомы, но не устранит первопричину болезни. Потому что правильно было бы конкретизировать функции товариществ собственников и организаций застройщиков, чтобы они создавались исключительно как форма совместного домовладения без наделения их функциями по управлению имуществом. А управлением общим имуществом совместных домовладений занимались бы специализированные организации.

Кстати, в указе такая возможность предусматривается. В нем, в частности, говорится, что управление общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома может осуществляться "организацией, управляющей общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома". При выборе общим собранием собственников недвижимого имущества совместного домовладения управляющей организации с каждым собственником жилого и нежилого помещения в таком домовладении заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

В соответствии с проектом указа "договор управления общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома заключается в простой письменной форме в двух экземплярах", а "типовой договор управления общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома утверждается Советом министров Республики Беларусь".

То есть в самом проекте указа заложена попытка перевести управление общим имуществом в многоквартирных жилых домах на профессиональные рельсы. И это как раз самое важное в подготовленном документе.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
№1 (887), 4-10 января 2010 г.
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Пн окт 04, 2010 3:09 pm, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Контроль за деятельностью товариществ собственников и ЖСК

Сообщение Toto (Admin) » Пн окт 04, 2010 3:08 pm

Кто хозяин в доме?.

Большинство многоэтажек являются совместными домовладениями.

Проект указа усиливает государственную монополию в жилищно-коммунальной сфере


Доказывать свое право на существование товариществам собственников (ТС) и ЖСК не нужно, считают их руководители.

В статье "ТС и ЖСК возьмут под контроль" (см. "БР" № 1/2010) был приведен комментарий проекта указа по упорядочению деятельности ТС и ЖСК. По мнению автора статьи, если указ в предлагаемой редакции вступит в силу, то он может привести к массовой ликвидации таких организаций, что совершенно недопустимо. В то же время автор считает, что управлять многоквартирными домами должны управляющие организации по договорам с ТС и ЖСК, как в Германии. При этом ТС или ЖСК следует рассматривать не как организацию, которая может самостоятельно управлять многоквартирным домом и оказывать услуги по его техобслуживанию, а исключительно как совместное домовладение.

Сами руководители действующих товариществ собственников, как выяснилось, не согласны с позицией автора статьи. Вот как оценивает происходящее, используя цитаты из публикации, Геннадий КАЛЁНОВ - главный инженер товарищества собственников "Очаг", которое приводится в статье как пример ТС, успешно сочетающего в себе функции управляющей и обслуживающей организаций.

- Товариществам собственников и ЖСК (ЖСПК) свое право на существование доказывать не нужно, так как их деятельность урегулирована действующим законодательством РБ, начиная от Конституции и заканчивая Законом "О совместном домовладении".

По поводу того, что "управлять многоквартирными домами смогут в ближайшее время специализированные организации", они и сейчас выполняют эту функцию. Другое дело, что частных управляющих компаний (ЧУК) в Беларуси менее 20, а все остальные, и их тысячи, - это государственные. Так, например, в Могилеве частные компании осуществляют управление примерно сотней многоэтажных домов, и все эти дома - ТС или ЖСК. Некоторым ЧУК - более 10 лет, как, например, "Жилэкспо" из Могилева.

Но если сравнивать с Германией, то государственных управляющих компаний там всего 5%, а в Беларуси - 95%. Это называется монополией. Концепцией реформирования жилищно-коммунального хозяйства, одобренной правительством, монополию планируется ликвидировать. Но пока в этом плане ничего не происходит.

Теперь по поводу того, что ТС и ЖСК "возьмут под контроль". В настоящее время ТС и ЖСК контролируют те же органы, что и государственные ЖЭУ, - начиная от администрации района, которым ТС и ЖСК подотчетны как субъекты хозяйствования, и далее всеми государственными организациями - центром гигиены и эпидемиологии, МЧС и т. д.

Административные штрафы одинаковы как для должностных лиц ЖЭУ, так и для должностных лиц ТС и ЖСК, и ответственность руководителей перед законом также ничем не отличается.

Опыт Германии, о котором упоминалось в статье "ТС и ЖСК возьмут под контроль", действительно важен, так как с января 2010 г. Беларусь ввела немецкие стандарты (DIN) в проектировании зданий, а с января 2011 г. переходит на упомянутые стандарты в строительстве, в том числе жилых зданий. Совершенно логично предположить, что и в эксплуатации зданий со временем будут использованы элементы немецкой системы управления жилыми комплексами.

Так вот в Германии действительно ТС как юридического лица не существует. И хотелось бы еще раз напомнить, что в Беларуси ТС - это одна из возможных форм управления совместным домовладением. Там, где граждане не избрали формой управления совместного домовладения ТС, местная власть назначает уполномоченное лицо, осуществляющее функции по управлению совместным домовладением, как правило, в лице директора ЖРЭО соответствующего района.

Когда говорят: "это дом ЖЭСа" - это глупость, так как большинство многоэтажек являются совместными домовладениями, поскольку в них два и более собственников, и такой дом - общая долевая, причем частная собственность. Разница лишь в том, что ТС - это форма внутреннего управления, то есть самоуправления, а управление через государственное УП "ЖЭУ" - это внешнее управление. В высших учебных заведениях Беларуси студентов учат, что внутреннее управление всегда эффективнее внешнего.

Утверждение же автора статьи, что "в Германии совместные домовладения создаются исключительно как форма владения общим имуществом", некорректно. И вот почему.

Управляющая компания, с которой в Германии совместное домовладение заключает контракт, обязана не реже 1 раза в год проводить общее собрание членов домовладения (собственников квартир в многоквартирном доме), оформлять протоколы общих собраний, хранить их и, самое главное, выполнять решения общих собраний и отчитываться за их выполнение перед собственниками. Кроме того, управляющая компания обязана представлять каждому члену совместного домовладения финансовый отчет по итогам года.

То есть общее собрание членов совместного домовладения в Германии управляет своей общедолевой собственностью, делегируя часть полномочий по управлению управляющей компании. И самое главное - управляющая компания ведет бухгалтерский учет по каждому домовладению отдельно и управляет "доверительным счетом", который есть у каждого совместного домовладения. При этом правительство и местные органы власти в Германии никогда не вмешиваются в деятельность управляющих компаний и совместных домовладений, в том числе в регулирование тарифов. В случае какого-либо криминала этим занимаются соответствующие органы, а все споры решаются через суд.

Сравнивая с управлением через УП "ЖЭУ" в Беларуси, следует отметить, что наши государственные организации ежегодные общие собрания в совместных домовладениях, которыми сегодня являются все многоквартирные жилые дома, не проводят, протоколы не ведут и не хранят, решения общих собраний выполнять не обязаны, равно как отчитываться перед собственниками квартир и представлять каждому финансовый отчет.

Общие помещения совместных домовладений (подвалы, техэтажи, подсобки) УП "ЖЭУ" сдают в аренду без решений общих собраний, по своему усмотрению, подомовой учет затрат не ведут, то есть полностью управляют совместной частной собственностью граждан и организаций, осуществляя внешнее управление.

В статье говорится: "к чему приведет реализация предлагаемых нововведений, догадаться нетрудно". Действительно, это ясно как божий день - к полной монополии государственных организаций в сфере управления жилфондом. Но это противоречит правительственной концепции развития жилищно-коммунального хозяйства да и просто здравому смыслу, и, кроме того, усилит нагрузку на бюджет за счет субсидирования тех ТС и ЖСК, которые сейчас дотаций от государства не получают.

По моему мнению, выход - не в монополии ТС (как в Казахстане) и не в монополии государственных управляющих компаний (чего, собственно, нет уже ни в одной стране мира и пример брать просто не с кого), а в многообразии форм управления. Это как в Германии, которая в управлении жилфондом является эталоном для всех стран Евросоюза. Но добиться такого многообразия форм управления административными методами невозможно. Для значительного увеличения количества частных управляющих компаний и создания реальной конкуренции по управлению совместными домовладениями необходимо как раз значительное увеличение количества ТС, так как в большинстве случаев именно они являются заказчиками для частных управляющих организаций.

Белорусы и рынок
№2 (888), 11-17 января 2010 г.
http://belmarket.by/ru/60/75/4591
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ


Вернуться в «Товарищество собственников жилья (кондоминиум); управление недвижимостью»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by