Аренда и субаренда коммерческой недвижимости

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Переход в определении арендных ставок с евро на БВ

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 28, 2009 3:11 pm

Аренда: цена вопроса

В республике обсуждается возможность устанавливать ставки арендной платы при аренде государственной недвижимости к базовой величине (БВ) вместо нынешней привязки к евро. Подготовлен соответствующий проект указа, который может вступить в силу с 2010 г. Впрочем, это не гарантирует снижения расходов арендаторов.

Проект указа «О некоторых вопросах аренды и передачи в безвозмездное пользование имущества», подготовленный Госкомимущества, в настоящий момент разослан различным органам госуправления, а также бизнес-союзам и находится на стадии активного обсуждения.

Так, в тексте документа, которым располагает «ЭГ», предлагается установить базовую ставку арендной платы в размере 0,5 БВ для Минска, 0,3 — для областных центров, 0,25 — для Баранович, Кобрина, Пинска, Полоцка, Новополоцка, Орши, Жлобина, Мозыря, Светлогорска, Волковыска, Лиды, Новогрудка, Слонима, Борисова, Жодино, Заславля, Молодечно, Слуцка, Солигорска, Бобруйска и Осипович. Для остальных районных центров показатель определен в размере 0,2 БВ, других населенных пунктов — 0,1 БВ.

Отметим, в этом случае базовая ставка арендной платы будет несколько ниже ныне сложившейся. К примеру, по Минску ее величина для непроизводственных помещений (при условии, что БВ останется на уровне 35 тыс. Br) составит 17,5 тыс. Br вместо определенных сегодня в соответствии с Указом от 30.09.2002 № 495 10 EUR (около 37 тыс. Br). В областных центрах соотношение сложится 10,5 тыс. Br против теперешних 22,5 тыс.

Правда, это не означает, что с принятием нового указа аренда госсобственности подешевеет. Проект предусматривает, что арендодатель по соглашению с арендатором сможет применять коэффициент от 0,5 до 5. Если учесть, что в столице, а также в ряде крупных городов наблюдается нехватка коммерческой недвижимости, несложно сделать вывод, что желающих применить максимальное значение коэффициента будет немало.

Кроме того, допускается использовать повышающий коэффициент 3 к помещениям, где будут размещаться органы управления и контроля юридических лиц, специалисты по снабжению, сбыту, финансово-технических служб и бухгалтерии. Проще говоря, за размещение офиса придется платить втрое дороже. Дополнительным фактором удорожания может стать и рост базовой величины в будущем.

Так что если разработчики проекта намеревались сохранить арендную плату в размерах, установленных до 1.01.2009 г., то эта цель успешно достигнута.

Между тем ни для кого не секрет, что в последние годы высокий уровень арендной платы стал одним из основных барьеров на пути развития белорусского бизнеса (в особенности малого и среднего), а удорожание аренды в связи с девальвацией рубля в начале 2009 г. и вовсе поставило многих на грань выживания.

С конца 90-х расходы на аренду выросли в несколько раз, констатируют в Совете по развитию предпринимательства. К примеру, в 1997 г. брестское УП «Салон-Стиль», оказывающее парикмахерские услуги, приобрело на аукционе право аренды помещения на пятнадцать лет, заплатив при этом 92 млн. Br. Арендная плата на дату заключения договора составляла 0,8 USD/м2. Сегодня приходится платить уже 2,5 EUR/м2. По результатам 2008 г. отношение суммы арендной платы (без учета коммунальных расходов) к полученной выручке составило 25%.

Еще большие расходы приходится нести столичным предприятиям. Например, если в 2007 г. арендная плата для производственного СЗАО «Фидмаш» составляла 3,5 EUR/м2, то с 1.01.2009 г. — 9,8 EUR/м2. За этот же период вдвое (до 2 EUR/м2) выросла плата за необорудованные открытые площадки.

Большинство негосударственных организаций не имеет в собственности коммерческой недвижимости и средств для ее приобретения. А расходы по аренде существенно подрывают их финансовое положение и уменьшает инвестиционные возможности.

Во многом в последние годы рост цен на аренду определялся политикой государства, в собственности которого сосредоточено около 80% всей коммерческой недвижимости в республике. Вот и теперь при разработке очередного проекта указа основным доводом чиновников остается необходимость наполнять бюджет. Зато игнорируется другой аргумент: облегчение «арендного бремени» повысит эффективность работы экономики и увеличит налоговые поступления, прокомментировал ход обсуждения проекта один из участников процесса.

Арендаторам — частному бизнесу — сложнее отстоять свои интересы. Льготы в виде понижающих коэффициентов в проекте указа не претерпели значительных изменений в сравнении с действующими. Возможно, более удачливыми окажутся государственные валообразующие предприятия-арендодатели. Предлагается уменьшить для них размер перечисляемой в бюджет части арендной платы при сдаче в аренду принадлежащей государству недвижимости с нынешних 50% до 20% за вычетом сумм налогов, сборов и иных обязательных платежей, а также амортизационных отчислений.

Разработчики проекта также намерены упорядочить ценообразование при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах частной формы собственности. Предполагается, что и здесь основой станут базовые арендные ставки, привязанные к базовой величине (от 0,3 БВ в регионах до 1,1 БВ в Минске). В случае, если уровень платежей не позволит собственникам рынков возместить затраты, связанные с их содержанием и развитием, может быть разрешено применение повышающих коэффициентов, устанавливаемых облисполкомами и Мингорисполкомом. При этом предельная рентабельность не должна превышать 30%.

А вот с субарендой торговых площадей, похоже, решили покончить. Проект указа не предусматривает установления повышающих коэффициентов при сдаче мест в субаренду, которой тогда будет просто невыгодно заниматься.

Впрочем, проект указа не так давно попал в бизнес-союзы. А у них, очевидно, есть своя позиция по поводу аренды. И если она будет принята во внимание, то существует вероятность того, что окончательная редакция нормативного акта может претерпеть значительные изменения.

Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
22 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Снижение ставок арендной платы в минских бизнес-центрах

Сообщение Toto (Admin) » Вт июн 02, 2009 10:56 am

35%. На столько, по оценкам экспертов, снизились ставки арендной платы в бизнес-центрах Минска с начала 2009г.

Белгазета
18 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Ставки аренды будут исчисляться в рублях, а не евро

Сообщение Toto (Admin) » Вт июн 02, 2009 10:58 am

РУБЛЬ ВМЕСТО ЕВРО

Госкомимущество подготовило проект указа президента, предусматривающий привязку ставок арендной платы к базовой величине, а не к суммам в евро, как до сих пор.

По словам замминистра экономики Андрея Тура, данный проект объединяет нормы регулирования арендных отношений для арендодателей и арендаторов всех форм собственности. «Интерфакс» со ссылкой на источник в правительстве сообщает, что ставка арендной платы будет зависеть от размера базовой величины и уровня инфляции, а также в документе будут прописаны базовые ставки арендной платы в рублях и пределы повышающих и понижающих коэффициентов к ним. «Все иные повышающие и понижающие коэффициенты - только по решению президента», - уточнил собеседник агентства. По его оценке, вступление в силу новых правил не сильно повлияет на размер ставок арендной платы: «Цель указа - не изменить размер ставок, а комплексно урегулировать арендные отношения, в которых сегодня много неразберихи». Кроме того, предполагается уйти от деления зданий и сооружений на производственные и непроизводственные.

БелГазета
18 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Исчисление коэффициентов для аренды недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Вт июн 02, 2009 11:50 am

Аренда недвижимости. Новые коэффициенты не для "старых" договоров

К тому, что все дорожает, мы уже привыкли - куда же денешься - инфляция. Недовольство руководителей субъектов хозяйствования вызывает не столько рост цен, сколько в некоторых случаях явно нелогичная и неудобная для хозяйственной деятельности процедура их повышения, установленная государством. Конкретно я имею в виду правила введения коэффициентов, повышающих арендную плату на офисную недвижимость. В очередной раз они изменились в апреле и до сих пор субъекты хозяйствования испытывают неудобства, а то и проблемы главным образом из-за необходимости вносить изменения в ранее заключенные договора аренды в помещениях зданий коммунальной и республиканской собственности и пересматривать свои инвестиционные программы.

Как известно, стоимость аренды в зданиях республиканской и коммунальной собственности фактически определяется Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - Республиканская комиссия). Именно ей предоставлено право вводить повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.

Опять-таки, изменение коэффициентов собственником недвижимости - совершенно нормальный процесс. Единственный вопрос, который при этом возникает, связан со сложившейся в республике практикой применения коэффициентов задним числом. В результате субъекты хозяйствования вынуждены перезаключать договора аренды, что влечет за собой целый ряд негативных последствий. Во-первых, нарушается стабильность гражданского законодательства, что само по себе для любой страны является крайне нежелательным явлением. Не случайно стабильность экономического законодательства относится к числу важнейших условий создания благоприятного инвестиционного климата. Во-вторых, субъекты хозяйствования лишаются возможности осуществлять качественное финансовое планирование. В-третьих, неожиданные, порой весьма значительные финансовые изъятия наносят существенный вред бизнесу. Наконец, перерасчет размеров арендной платы может привести к многочисленным бухгалтерским ошибкам и, как следствие, применению в отношении субъектов хозяйствования экономических санкций.

Нет сомнения, что те дополнительные доходы, которые получает государство, применяя коэффициенты арендной платы к заключенным договорам аренды, несопоставимы с экономическими потерями субъектов хозяйствования. Действительно правовой была бы ситуация, когда новые коэффициенты применялись исключительно к вновь заключаемым договорам. А поскольку срок договоров аренды, как правило, не превышает одного года, то в течение года новые ставки арендной платы вводились бы повсеместно, не нарушая стабильности законодательства и бизнеса.

В связи с проблемой изменения арендных ставок возникает и чисто правовой вопрос: имеет ли возможность субъект хозяйствования в одностороннем порядке отказаться от "переписывания" договора аренды на основании положения Гражданского кодекса об изменении договора на основании соглашения сторон? Понятно, что свою позицию ему придется отстаивать в суде. Какова же в данном случае практика судебных решений?

Суть разъяснений судебных инстанций в отношении изменения ставок аренды сводится к следующему. Повышающие (понижающие) коэффициенты, устанавливаемые при сдаче в аренду имущества за наличие либо отсутствие особых условий, являются одной из составляющих ставки арендной платы. Решения Республиканской комиссии, устанавливающие указанные коэффициенты, - обязательны к применению как для арендодателя, так и для арендатора. В соответствии с п. 3 ст. 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. Положениями ст. 392 ГК установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам согласно законодательству.

В предусмотренных законодательством случаях стороны обязаны применять цены (тарифы, ставки и т. д.), регулируемые уполномоченными государственными органами. Таким образом, судебными инстанциями делается вывод: изменение норм Указа №495 и (или) протокола Республиканской комиссии, которое повлекло изменение в размере коэффициента, влечет автоматическое изменение условия договора о размере арендной платы и является обязательным для применения субъектами хозяйствования, участвующими в арендных правоотношениях.

В электронных справочно-информационных правовых базах содержатся решения хозяйственных судов с указанной мотивировкой.

Не вызывает сомнения необходимость изменения договора аренды в части размера арендной платы при изменении (введении новых, исключении и т.д.) коэффициентов к ставке арендной платы, приведенных непосредственно в Указе №495 (например, после вступления в силу 24.04.2008 г. последних изменений в Указ). Также бесспорно, что арендодатель на стадии заключения договора обязан при расчете ставки арендной платы учитывать все коэффициенты, установленные как указом, так и Республиканской комиссией.

Но имеет ли право собственник (арендодатель) в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы в уже заключенном и действующем договоре путем принятия определенным представителем собственника (в нашем случае - Республиканской комиссией) по своей инициативе одностороннего решения о таком изменении? Как уже говорилось, судебная практика пошла по пути защиты прав собственника. Однако такая позиция представляется не бесспорной, и вот почему.

В соответствии с п. 3 ст. 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В соответствии с п. 2 ст. 392 ГК если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное законодательством не предусмотрено. В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.

В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь "О нормативных правовых актах Республики Беларусь" акты законодательства - нормативные правовые акты, составляющие законодательство Республики Беларусь. Законодательство указанным Законом определяется как система нормативных правовых актов, регулирующих общественные отношения.

Нормативный правовой акт - официальный документ установленной формы, принятый (изданный) в пределах компетенции уполномоченного государственного органа (должностного лица) или путем референдума с соблюдением установленной законодательством РБ процедуры, содержащий общеобязательные правила поведения, рассчитанные на неопределенный круг лиц и неоднократное применение.

Ст. 2 Закона Республики Беларусь "О нормативных правовых актах Республики Беларусь", содержащая перечень видов нормативных правовых актов, вообще не упоминает среди них решения (протоколы) Республиканской комиссии. Еще одним аспектом в характеристике нормативного правового акта является то, что в соответствии со ст. 60 указанного Закона нормативные правовые акты Республики Беларусь подлежат включению в Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, а решения Республиканской комиссии в реестре отсутствуют.

Таким образом, полагаем, что решения Республиканской комиссии, устанавливающие повышающие (понижающие) коэффициенты, не являются нормативными правовыми актами и не влекут за собой автоматическое изменение размера арендной платы в действующих договорах аренды, а могут применяться лишь при заключении договоров аренды (перезаключении договоров аренды на новый срок).

Хотя, повторю еще раз, суды в данном вопросе сегодня придерживаются другой точки зрения. В случае подачи соответствующих исков и доведения их до рассмотрения дела кассационной коллегией или даже Президиумом ВХС шансы изменения нынешней судебной практики, на мой взгляд, достаточно велики.

Приведенные в настоящей статье аргументы не касаются иных "механизмов регулирования" арендной платы с помощью коэффициентов, например, таких, как коэффициент к ставке арендной платы за расположение объекта недвижимости в той или иной экономико-планировочной зоне. Если принимается решение Мингорисполкома об изменениях границ экономико-планировочной зоны, то это является основанием для автоматического изменения ставки арендной платы. Особо хочется отметить, что указанные решения принимаются Мингорисполкомом и официально публикуются, а также включаются в Национальный реестр нормативных правовых актов, что является верным и исключает споры о их юридической силе.

Сергей КАЛИНОВСКИЙ, директор ООО "Юридические технологии"
Журнал "Директор".
Июнь 2008 г.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Ставки аренды коммерческой недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 09, 2010 12:52 pm

Аренда запуталась в коэффициентах.

Указ от 23.10.2009 № 518, призванный упорядочить арендные отношения и сдержать рост арендной платы, как оказалось, породил массу вопросов и в ряде случаев утяжелил платежи арендаторов. Об этом в минувшую пятницу шла речь на очередном заседании Совета по развитию предпринимательства в Республике Беларусь.

Похоже, отказ от привязки ставок арендной платы к курсу евро и ориентация на «рублевую» базовую величину в целом не облегчила жизнь белорусскому бизнесу. Так, директор частного производственного предприятия «Куво» Владимир Кульбенков заявил, что со вступлением в силу Указа № 518 арендная плата для его завода выросла на 34%. «Как такое может быть?» — недоумевает руководитель. По его мнению, это никак не соответствует объявленному в стране курсу на улучшение инвестиционного климата.

Как оказалось, на практике не всегда срабатывает заложенная в Указе возможность при расчете ставки арендной платы применять понижающие коэффициенты по отношению к отдельным категориям арендаторов. К примеру, на коэффициент 0,5 могут рассчитывать организации, осуществляющие инновационную деятельность, у которых доля высокотехнологичной продукции в общем объеме производства составляет не менее 30%. Однако, по словам председателя РОО «Фонд изобретательской деятельности» Леонида Груздиловича, арендодатели госсобственности и чиновники предпочитают пользоваться другой нормой Указа, в соответствии с которой к площади, арендуемой для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений (т.е. для офисных помещений), применяется повышающий коэффициент 3. В результате арендная плата у инновационно активных предприятий только выросла.

Участников совета слабо утешили слова первого заместителя председателя Госкомимущества Сергея Пяткова, по мнению которого, Указ № 518 является системным нормативным актом прямого действия, улучшающим арендные отношения в стране. Сейчас Госкомимущество ведет мониторинг применения его норм, и, как заверил чиновник, в целом удорожания аренды не отмечается, есть лишь отдельные случаи, которые, как правило, удается пресекать через «разъяснительные беседы» с арендодателями. Правда, при этом он признал, что в Указе заложены предпосылки к увеличению арендной платы, поскольку в дальнейшем многое будет зависеть от спроса на недвижимое имущество. С.Пятков также констатировал разночтение Указа среди участников арендных отношений и сообщил о подготовке дополнительных разъяснений, которые планируют утвердить постановлением правительства.

Однако вряд ли проблему можно будет решить одними только разъяснениями, считает председатель Бизнес-союза предпринимателей и нанимателей им. М.Кунявского Георгий Бадей. По крайней мере, пока разъяснения, которые дает Госкомимущества, на местах не воспринимают как руководство к действию. Куда более действенным шагом было бы наделить комитет правом разрешать арендные споры и выносить обязательные к исполнению решения.

Бизнес также обеспокоен возможным ростом базовой величины и привязанных к ней арендных платежей. По мнению председателя Белорусского союза предпринимателей Александра Калинина, обеспечить стабильность должно повышение статуса БВ: ее размер должен определяться не правительством, а Президентом.

Иным решение этого вопроса видят в Госкомимуществе. По словам С.Пяткова, возможно, в следующем году платежи привяжут к специальной базовой величие, касающейся только сферы арендных отношений.

У многих недовольство вызывает распространение действия Указа на торговые площади, находящиеся в частной форме собственности. Инвесторы опасаются, что не смогут выгодно отбить деньги, вложенные в торговые центры. К примеру, руководитель ЗАО «Борисовдетспецпродукт» Виктор Хиневич против того, чтобы облисполком диктовал, какие арендные ставки устанавливать на принадлежащем предприятию объекте. Сейчас бизнесмен задумался над тем, чтобы «отвязать» недвижимость от статуса «торговый центр», что вывело бы ее за рамки вступивших в силу ограничений.

Благо, заложенное в Указе определение оставляет пространство для отступления. Так, торговым центром считается совокупность расположенных на определенной территории, спланированных как единое целое розничных торговых объектов, в которых реализуются товары универсального ассортимента и оказываются услуги широкого спектра. То есть, достаточно доказать, что торговые объекты не представляют собой «единое целое», или там не реализуются «товары универсального ассортимента», не представляются «услуги широкого спектра» — и можно вновь почувствовать себя хозяином.

Однако попытка собственников торговых центров воспользоваться такой творческой трактовкой не приветствуется ни местными властями, ни Госкомимущества. Чиновники также против применения такой лазейки, как передача имущества в финансовую аренду (лизинг), на что действие указа не распространяется. Во всяком случае на Совете прозвучала инициатива скорее заделать подобные правовые бреши.

По результатам заседания решено сформулировать предложения и направить их в Совет министров. Если учесть, что позиции госслужащих и бизнесменов существенно разошлись, путь к консенсусу может оказаться непростым.

Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
16 февраля 2010

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Проблема одностороннего повышения ставок арендной платы

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 09, 2010 2:13 pm

Аренда абсурда

Недавно опубликованная в «ЭГ» статья «Повышение ставок: только по соглашению сторон» («ЭГ» № 21 от 19.03.2010, с.22) вызвала большое количество откликов читателей. По мнению одного из них, точка зрения автора статьи просто абсурдна. В своем письме наш читатель, пожелавший остаться неизвестным, пишет:

«Указом от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» установлено, что при переводе на рублевые ставки размер арендной платы сохраняется на уровне декабря 2009 г. Однако если арендаторов уже 8, то даже коэффициент 1,874 (т.е. с тремя знаками после запятой) может быть не для всех пригодным, т.к. у одного арендатора будет 0,6% уменьшения стоимости, а у другого — 1,3% увеличения. И если Мингосимущество требует отчет о перезаключенных договорах с 5,0-процентным превышением, то, очевидно, авторами допускается повышение арендной платы до 5,0%. Потому что и арендодатель не должен остаться внакладе. Коэффициентом от 0,5 до 3 регулируется наличие в старом договоре коэффициента эффективности арендуемого помещения (для производственных) и коэффициента соотношения общей площади здания (в котором предоставлено в аренду помещение) к его полезной площади (от 1,0 практически до 2,0, но решением Мингорисполкома в г. Минске применяется максимальным 1,5).

Установление по рекомендации из статьи коэффициента 1,0 уменьшит размер оплаты (для отдельных арендодателей и в отдельных случаях) до 2 раз! Что тогда делать арендодателю? Из-за последующей стабильности в размере оплаты, не колеблющейся вместе с уровнем EUR, лично мы без вопросов согласились на 3,7-процентное повышение».

Можно понять логику и эмоции этого мнения. Но в своей статье юрист Валентин Галич вообще не касался суммы договора и ее изменения, а лишь анализировал законодательство, которое и приводит к тем выводам, которые стали причиной спора.

«Конечно, в результате применения новых ставок в договоре аренды кто-то выиграет, а кто-то проиграет, — подчеркивает В.Галич, — но это лишь результат тех норм, которые установлены сегодня законодательством. Вопрос о справедливости тех или иных ставок также остается за рамками статьи. В приведенном письме изложена позиция арендодателя. Между тем ранее арендные ставки, регулируемые указами, только повышались, а к тому же устанавливались в евро. Причем никакой логической привязки ставок к инвалюте (как, впрочем, и сейчас к базовым величинам) не было и нет, т.к. содержание и обслуживание недвижимости всегда осуществлялось в белорусских рублях.

В любом случае мнения автора статьи и нашего читателя лишний раз подтверждают, что с принятием Указа № 518 у субъектов хозяйствования возникло множество проблемных вопросов, связанных с практикой его применения. А различие интересов арендаторов и арендодателей еще больше обостряет эти вопросы. Остается надеяться, что обещанные разъяснения правительства и корректировки Указа исправят положение. Будем ждать…

Экономическая газета
30 марта 2010

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Бухгалтерский учёт доходов от аренды

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 09, 2010 4:46 pm

Двуликая аренда.

Разговоры о сближении или объединении бухгалтерского и налогового учета почему-то обычно сводятся к унификации учета затрат. Но пока решается вопрос, какие для этого нормы отменить или сделать необязательными, остаются без внимания различия между правилами учета для бухгалтерских и налоговых целей других элементов. Например, некоторых доходов.

Так, в соответствии с подп. 3.15 ст. 128 НК, как и ранее согласно ст. 2 Закона от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы и прибыль», доходы от операций по сдаче в аренду (лизинг) имущества включаются для целей налогообложения в состав внереализационных доходов. В бухучете же эти суммы, как того требует Инструкция по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, признаются выручкой от реализации (сч. 90) или операционными доходами (сч. 91), если предоставление за плату во временное пользование активов не является предметом деятельности организации. Впрочем, последняя оговорка, пожалуй, утратила смысл, поскольку Декрет № 1 не требует перечислять в учредительных документах виды деятельности.

Что же «внереализационного» нашлось в арендных доходах? И почему, если они благополучно признаются выручкой в бухгалтерском учете, их не подобает считать таковыми в налоговом? Напомним, что согласно ст. 31 Общей части НК реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав признается отчуждение товара одним лицом другому лицу (выполнение работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу), передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения прав на товары (результаты выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав или формы соответствующих сделок. Введя с 1.01.2008 г. имущественные права в состав объектов налогообложения, законодатель не потрудился определить этот термин. Это упущение следовало бы исправить сейчас, хотя бы потому, что вступившая в силу с 1.01.2010 г. ст.6 Налогового кодекса декларирует в пункте 6, что налог считается установленным в случае, когда определены элементы налогообложения, в т.ч. его объект. Впрочем, иные отрасли права также не дают прямого определения данного термина.

Лишь в ст. 128 ГК мы встречаем указание, что к объектам гражданских прав относится, среди прочего, иное имущество, в т.ч. имущественные права. При этом ст. 129 ГК определяет, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом. Таким образом, ГК относит имущественные права к объектам гражданских прав как составную часть имущества. Однако это не означает, что имущественные права не могут существовать в отношении иных объектов гражданских прав. Так, они возникают в отношении результатов работ и услуг у сторон договора.

Но какое бухгалтеру дело до ГК? Ведь он не регулирует вопросы налогообложения и, следовательно, не входит в налоговое законодательство — что вытекает из ст. 3 НК, вступившей в силу тоже с 1.01.2010 г.

Вернемся к Налоговому кодексу. В определении реализации в ст. 31 НК речь идет об отчуждении, которое обычно отождествляется с передачей права собственности на вещь. Но особенности передачи прав владения и пользования, когда право собственности на вещь не переходит, но контрагент получает возможность извлекать материальные блага из вещи, т.е. происходит реализация имущественных прав, в НК не рассмотрены. Отметим, что в ст. 31 НК не уточняется, о какой передаче имущественных прав идет речь — постоянной (т.е. отчуждении) или временной. Стало быть, нет оснований не признавать реализацией предоставление имущества во временное владение и пользование.

Как известно, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или временное пользование (ст. 577 ГК). Следовательно, арендодатель передает арендатору права владения и пользования имуществом, которые тоже являются имущественными. Но подп. 3.15 ст. 128 НК, как и ранее Закон № 1330-XII, отказывает доходам от аренды в праве называться реализацией.

Между тем законодатель сам косвенно подтвердил это право, включив арендную плату в ст. 98 НК «Определение налоговой базы НДС при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав» (п. 7) и ст. 100 «Определение момента фактической реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав» (п. 11)

Интересно, что налоговики долгое время рассматривали аренду как услугу, пока Конституционный Суд в своем заключении от 7.02.2002 № З-137/2002 однозначно не определил, что «договоры аренды направлены на возмездную передачу имущества в пользование, а не на возмездное оказание услуг». Впрочем, это никак не повлияло на фактическое налогообложение сумм арендной платы НДС, налогом на прибыль и ныне отмененным сельхозналогом. Таким образом, отнесение доходов от аренды к внереализационным для целей налогообложения, а не к выручке не имеет ни правового, ни экономического смысла, особенно в отношении лизинговых компаний, для которых это основной источник доходов. Впрочем, к примеру, в России согласно п. 4 ст. 250 главы 25 НК доходы от сдачи имущества в аренду тоже признаются для целей налогообложения внереализационными... если они не определяются налогоплательщиком как доходы от реализации товаров (работ, услуг) в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.

Нашим же субъектам хозяйствования приходится для целей налогового учета выковыривать суммы арендной платы из выручки, отраженной на сч. 90 или 91, чтобы указать их не в первой, а в четвертой строке налоговой декларации. А куда денешься: любое нарушение правил учета доходов и расходов, даже не влекущее доначисление налогов, грозит согласно п. 1 ст. 13.5 КоАП штрафом от 5 до 50 базовых величин. К тому же момент признания доходов от аренды в подп. 3.15 ст. 128 НК может не совпадать с разрешенными в бухучете вариантами признания выручки. И если не сделать корректировку в налоговом учете, возможна несвоевременная уплата налога. А это уже чревато куда более серьезной карой…

Леонид ФРИДКИН
Экономическая газета
23 апреля 2010

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Проблемы из-за несвоевременной регистрации договора аренды

Сообщение Toto (Admin) » Ср апр 20, 2011 11:06 am

НЕСВОЕВРЕМЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

Вступая в деловые отношения, стороны зачастую не предполагают, что в будущем между ними может возникнуть спор, так как они несвоевременно регистрируют договор или совершают предусмотренные законом формальности. Более того, многие договоренности сторон остаются «на словах», подписанные документы лишь в самом общем плане соответствуют действительности.

К чему приводят такие ситуации, для наибольшей наглядности проанализируем одно судебное дело, связанное с арендой помещения, имевшее место на практике.

В июне 2007 года между частным унитарным предприятием (далее - Арендодатель, Ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью (далее - Арендатор, Истец) был заключен договор аренды (далее - договор) нежилого помещения (далее - помещение) сроком на 56 лет. Договор в установленном законодательством порядке был зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (далее - Агентство). Арендная плата на время регистрации договора составляла 10 евро в месяц за 1 м2 арендуемого помещения.

1 апреля 2008 года Арендодатель и Арендатор заключили дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым арендная плата увеличивалась до 20 евро в месяц за 1 м2 (далее - дополнительное соглашение). Стороны ежемесячно подписывали акты выполненных работ с учетом новых ставок аренды. Никаких претензий у сторон друг к другу не возникало до декабря 2008 года.

Особенностью этого дела является то, что несмотря на подписание дополнительного соглашения 1 апреля 2008 года, его регистрация в Агентстве была произведена лишь 18 декабря 2008 года. Стороны расторгли Договор по соглашению между ними 19 декабря 2009 года.

В марте 2009 года Арендатор подал иск в хозяйственный суд, в котором требовал взыскать с Арендодателя сумму неосновательного обогащения. Истец отметил, что в 2007 году после подписания Договора он в качестве предоплаты по аренде перечислил на расчетный счет Ответчика сумму денежных средств в размере более 100 млн руб. Применение ставки арендной платы 20 евро в месяц за 1 м2 за период с 1 апреля 2008 года по 18 декабря 2008 года Истец считает неправомерным.

В обоснование своих исковых требований Истец привел следующие доводы.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из законодательства и (или) договора не вытекает иное. Таким образом, с учетом требований п. 2 ст. 622 ГК дополнительное соглашение к зарегистрированному договору также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По законодательству, действующему на 1 апреля 2008 года, дополнительное соглашение должно было быть зарегистрировано и, следовательно, считается имеющим юридическую силу только с момента его государственной регистрации. В этой связи Истец считает, что руководствоваться новыми ставками, предусмотренными дополнительным соглашением, можно только после 18 декабря 2008 года. Как следствие, сумму арендной платы сверх 10 евро за 1 м2 Истец считает неосновательным обогащением Ответчика.

Вкратце аргументы Истца можно изложить следующим образом:

• форма дополнительного соглашения должна соответствовать форме договора, то есть подлежит государственной регистрации;
• о дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации;
• новые ставки аренды, предусмотренные дополнительным соглашением, должны применяться только после его государственной регистрации;
• денежные средства, удержанные Ответчиком сверх прежней ставки арендной платы за период с 1 апреля 2008 года по 18 декабря 2008 года, являются неосновательным обогащением Ответчика.

Ответчик исковых требований не признал, заявив, что государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом является обязательным условием ее совершения, но не элементом ее формы. Данный вывод следует из п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 166 ГК, абз. 10 п. 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 г. №16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее - постановление №16).

Ответчик считает, что, подписав дополнительное соглашение 1 апреля 2008 года, стороны придали ему надлежащую форму, и оно вступило в силу.

Так, на основании п. 1 ст. 395 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно абз. 1 п. 3 постановления №16 в соответствии со ст. 402 ПС договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ответчик отметил, что на практике стороны руководствовались договором с учетом дополнительного соглашения сразу после его подписания. Об этом свидетельствует следующее:

• стороны ежемесячно подписывали акты с применением новых ставок арендной платы;
• Ответчик ежемесячно выставлял счета-фактуры по НДС с применением новых ставок арендной платы и Истец принимал их к своему бухгалтерскому учету;
• никаких возражений от Истца в период до декабря 2008 года Ответчик не получал.

Ответчик также указал, что согласно условиям дополнительного соглашения оно считается заключенным с момента его подписания. Заключая его, стороны устно договорились, что ставка арендной платы будет изменена с 1 апреля 2008 года. Таким образом, оно распространяется на правоотношения Сторон, возникшие с момента его подписания.

В соответствии с п. 2 ст. 396 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно ст. 401 ПС при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

Исходя из этого аргументы Ответчика можно изложить следующим образом:

• дополнительное соглашение следует считать заключенным и вступившим в силу с даты его подписания, несмотря на отсутствие государственной регистрации до 18 декабря 2008 года;
• практика применения дополнительного соглашения сторонами позволяет распространить его действие на правоотношения сторон, возникшие с момента его подписания.

Изучив позицию Истца и Ответчика, суд склонил стороны к заключению мирового соглашения. При этом каждая сторона осталась при своем мнении в оценке сложившейся ситуации.

Предположим, что суду пришлось бы дать правовую оценку и вынести решение по делу. На наш взгляд, в его основу нужно было бы положить следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 403 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК договор аренды здания или сооружения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Согласно абз. 7 п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. №20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 166 ГК).

Очевидно, что регистрация не является формой сделки и стороны, подписав дополнительное соглашение в простой письменной форме, придали сделке надлежащую форму.

В то же время, отсутствие регистрации дополнительного соглашения до 18 декабря 2008 года не позволяло считать его действительным и заключенным.

В случаях изменения договора обязательства считаются измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора (п. 3 ст. 422 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 396 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, дополнительное соглашение вступило в силу и считается заключенным лишь с даты его государственной регистрации. Распространить измененные положения договора на прошлый период можно лишь при наличии соответствующего соглашения сторон.

Согласно дополнительному соглашению оно «считается заключенным с момента его подписания». Буквальное значение указанных слов и выражений позволяет сделать вывод, что стороны желали определить момент его заключения как дату его подписания.

Как отмечалось ранее, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Стороны не вправе изменить императивные положения законодательства. Представитель Истца не признал в судебном заседании наличие между сторонами изначальной договоренности о применении дополнительного соглашения с даты его подписания. В связи с этим его положение о том, что оно «считается заключенным с момента его подписания» нельзя понимать как придание дополнительному соглашению ретроактивной силы (распространение действия на период с даты его подписания до даты регистрации).

Таким образом, считаем, что в случае вынесения хозяйственным судом решения с Ответчика подлежала бы взысканию арендная плата, уплаченная сверх 10 евро в месяц за 1 м2 за период до регистрации дополнительного соглашения.

Приведенный пример из судебной практики еще раз напоминает о том, что необходимо предварительно проводить правовую оценку подписываемых документов, полностью отражать достигнутые договоренности в тексте договора и не откладывать совершение предписываемых законом действий на будущий период.

Сергей ЕРМАКОВИЧ,
кандидат юридических наук

Юстиция Беларуси №5, 2010

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Бизнесу в собственность арендуемую недвижимость.

Сообщение Toto (Admin) » Вт окт 04, 2011 2:34 pm

Правительство Беларуси поддерживает идею о передаче в собственность бизнесу арендуемую недвижимость.

В правительстве Беларуси поддерживают предложение бизнес-сообщества о необходимости предоставления субъектам малого бизнеса права оформления в собственность арендуемых производственных площадей.

"Правительство Беларуси поддерживает идею о передаче в собственность бизнесу арендуемых площадей", - заявил директор департамента по предпринимательству министерства экономики Александр Груздов журналистам во вторник в Минске.

Он пояснил, что такая позиция была озвучена в ходе состоявшегося сегодня расширенного заседания президиума Совмина, на котором, в числе иных вопросов, обсуждалась "Национальная платформа бизнеса Беларуси – 2011".

А.Груздов отметил, что предложения бизнес-сообщества были поддержаны в этой части премьер-министром республики Михаилом Мясниковичем.

В то же время представитель Минэкономики подчеркнул, что реформы в этой области должны идти постепенно. "К этому надо идти, но эволюционно. Нельзя говорить, что передача, продажа и так далее арендованных площадей предпринимателям будет завтра и огульно - все должно идти спокойно, продуманно", - сказал он.

А.Груздов обратил внимание, что проблема арендаторов актуальна и потому, что "малая приватизация как таковая фактически не работает, заморожена".

Глава департамента Минэкономики также сообщил, что в ходе заседания президиума Совмина была "отмечена необходимость пересмотра существующей системы налогообложения не столько с точки зрения снижения процентной нагрузки, сколько с точки зрения уменьшения административных барьеров".

"Налоговую систему необходимо совершенствовать с учетом экономической ситуации в стране, с учетом существующих в странах-соседях налоговых систем, включая ситуацию на Едином экономическом пространстве", - сказал он.

interfax.by

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Договор аренды офиса (помещения).

Сообщение Toto (Admin) » Вт окт 25, 2011 11:36 am

Договор аренды офиса (помещения).

Наконец вы зарегистрировали предприятие, нашли офисное помещение. Следующий этап – внимательно изучите договор аренды, дабы оградить свой «новорожденный» бизнес от неприятностей и досадных неожиданностей.

Надеемся, наши советы помогут обойти подводные камни и неожиданные повороты под названием «Аренда зданий и помещений», рассказав о наиболее важных и значимых моментах арендных взаимоотношений.

Итак, Вы определились с видом деятельности, которым будете заниматься. Исходя из потребностей Вашего нового бизнеса в производственных и иных площадях, необходимо подобрать здание (сооружение) или помещение для размещения Ваших сотрудников, оборудования, техники, сырья, готовой продукции и т.д., которое сдаётся в аренду.

Для получения во временное пользование выбранного объекта недвижимости, Вам потребуется заключить договор аренды.

Ваши взаимоотношения с владельцем (арендодателем) здания (помещения) регулируются Гражданским Кодексом республики Беларусь, статьи которого охватывают различные аспекты договора аренды.

Общие правила для заключения договора аренды

Во-первых, объектом аренды может быть только то здание или сооружение, которое сдано в эксплуатацию. Незавершённое строительство фигурировать в этом договоре не может.
Во-вторых, договор имеет определённую форму и заключается в письменном виде, иначе он считается недействительным.
В-третьих, арендный договор, заключенный на срок от одного года подлежит государственной регистрации.

На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды

Любой договор аренды офиса (помещения) может быть только возмездным, т.е. в нём необходимо предусмотреть плату за временное пользование имуществом. Арендной платой нельзя считать расходы арендатора по оплате коммунальных услуг, но они могут быть включены как часть арендной платы. Как правило, плата за аренду помещений, находящихся в госсобственности, оплачивается ежемесячно и по предоплате. Если вы арендуете офис, находящийся во владении частного лица, то арендодатель обязан оформить как минимум Индивидуальное предпринимательство, и арендную плату вы перечисляете путем безналичного расчета.

В договоре аренды обязательно нужно отразить техническое состояние объекта недвижимости на момент его передачи в аренду. Для этого оформляется акт приема-передачи помещения.

Если Вы предусмотрительно не оформили акт приема-передачи помещения, то какие последствия это может иметь? Возможны разногласия с арендодателем по поводу арендной платы. Например, Вы заключили договор аренды, допустим, в ноябре, а фактически помещение Вам передали в декабре. Кроме того, при составлении акта приема-передачи Вы сможете отразить в нем фактическое состояние объекта, какие-то моменты, которые были неизвестны или не учтены на момент подписания договора. Например, выяснились проблемы с водопроводом, о которых Вы не знали ранее. Возможно, стоимость проведения ремонтных работ будет учтена в составе арендной платы.

Прекращение договора аренды.

Если у Вас закончился срок договора аренды, и Вы не захотите его дальше продлевать, арендованное имущество необходимо также сдать по акту приема-передачи. Если же у Вас изменились планы в отношении аренды того или иного помещения, то в договоре должен быть предусмотрен пункт «Расторжение договора», где должно быть прописаны срок действия договора и условия его досрочного расторжения. Здесь возможны два варианта - отказ от договора аренды или его досрочное расторжение.

Отказ от договора аренды помещения – это решение, которое может приниматься одной из сторон, и не требующее согласия второго контрагента. При заключении договора аренды необходимо указать обстоятельства, при которых возможен отказ от аренды недвижимости, а также сроки для уведомления второй стороны о принятом решении. Если в договоре эти сроки не предусмотрены, то Вы должны сообщить о своём решении арендодателю в письменном виде не менее чем за 3 месяца до даты окончания договора.

Расторжение договора аренды – это вариант прекращения договора аренды при согласии обеих сторон или по решению суда.

Надеемся, что благодаря нашим советам по недвижимости Вы получили ответы на вопросы, как снять офис в аренду, как правильно заключить договор аренды офиса, помещения, здания.

pro-n.by


Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by