Новые правила перепланировки - что можно и что нельзя

[Toto (Admin)]

ГЛАВА 4. САМОВОЛЬНЫЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВО И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКА

27. Самовольные переустройство и (или) перепланировка запрещены.

28. Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа таких переустройства и (или) перепланировки в порядке, установленном настоящим Положением.

Согласование (разрешение) самовольных переустройства и (или) перепланировки может быть получено в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Подтверждение соответствия оформляется в виде технического заключения по результатам общего или при необходимости детального обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.

Такие обследования проводятся по заказу и за счет средств гражданина, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществивших самовольные переустройство и (или) перепланировку.

29. В случае отказа местного исполнительного и распорядительного
органа в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа.

Восстановительные работы по приведению жилого и (или) нежилого помещений в прежнее, до проведения самовольных переустройства и (или) перепланировки, состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке, установленным настоящим Положением.

30. Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

[Toto (Admin)]

УТВЕРЖДЕНО
Постановление Совета Министров Республики Беларусь 16.05.2013 № 384

ПОЛОЖЕНИЕ

о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Настоящим Положением определяется порядок реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, в том числе жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, выполняемой по инициативе застройщика.

2. Для целей настоящего Положения используются следующие термины и их определения:

• застройщик - гражданин (собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда), гражданин, являющийся членом организации застройщиков (далее - гражданин), а также юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые инициируют реконструкцию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории;

• нежилые капитальные постройки на придомовой территории (далее -нежилые постройки) - строения и сооружения при многоквартирном, блокированном, одноквартирном жилом доме, пространственно отделенные от объема этого дома и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих;

• реконструкция многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек (далее - реконструкция) - совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома, помещений и нежилых построек и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров.

3. Работами по реконструкции не являются работы, отнесенные в соответствии с частью первой пункта 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением, утверждающим настоящее Положение, к работам по переустройству и (или) перепланировке.

Продолжение следует

[Toto (Admin)]

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ

4. Для получения разрешения на реконструкцию гражданин, который инициирует реконструкцию, подает в районный, городской исполнительный комитет, местную администрацию района в городе (далее - местный исполнительный и распорядительный орган) заявление и представляет документы, перечисленные в подпункте 9.3.2 пункта 9.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 119, 1/11590).

Для получения разрешения на реконструкцию юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, которые инициируют реконструкцию, подают в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляют документы, указанные в пункте 3.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2012 г., № 35, 5/35330).

5. Копии документа, удостоверяющего право на земельный участок, отведенный для строительства и обслуживания многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, земельно-кадастрового плана, иные документы, необходимые для принятия решения, запрашиваются в установленном порядке местным исполнительным и распорядительным органом, а также могут быть представлены застройщиком по его желанию самостоятельно.

6. Сбор исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном в статье 22 Закона Республики Беларусь от 28 октября 2008 года «Об основах административных процедур» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 264,
2/1530).

7. На основании представленных застройщиком документов и иных полученных документов местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о разрешении реконструкции или направляет застройщику мотивированный отказ.

8. Основаниями для отказа в разрешении реконструкции являются:

• представление застройщиком документов, в которых содержатся недостоверные сведения;
• запрещение реконструкции в соответствии с законодательством;
• возникновение угрозы обрушения конструкций многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома (далее, если не предусмотрено иное, - жилой дом), жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек в результате реконструкции.

9. Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа требуется для проведения работ по:

• изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома и (или) нежилых построек;
• изменению строительного объема или общей площади жилого дома и (или) нежилых построек;
• замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилого дома и (или) нежилых построек;
• устройству балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;
• устройству неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей многоквартирных жилых домов без использования подвальных помещений таких домов с обустройством доступа в эти кладовые и погреба с балконов и лоджий посредством люков;
• инженерному оборудованию (переоборудованию) жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек;
• устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.

При необходимости местный исполнительный и распорядительный орган для реконструкции предоставляет земельный участок.

10. Отказ местного исполнительного и распорядительного органа в выдаче разрешения на реконструкцию может быть обжалован застройщиком в вышестоящий орган и (или) в суд.

Продолжение следует

[Toto (Admin)]

ГЛАВА 3. ПОРЯДОК ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ПО РЕКОНСТРУКЦИИ И ПРИЕМКИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

11. Реконструкция осуществляется на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции и проектной документации на реконструкцию (далее - проект реконструкции).

Проект реконструкции разрабатывается по заказу и за счет средств застройщика по договорам подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации.

Основанием для размещения заказа на разработку проекта реконструкции является разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также комплект исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций.

Согласование, а также при необходимости проведение государственной экспертизы проекта реконструкции разработчик проектной документации осуществляет в установленном порядке.

12. Реконструкция:

• может осуществляться самим застройщиком при реконструкции блокированных и одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей (до 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых построек, за исключением работ по их инженерному оборудованию;
• осуществляется только по договорам строительного подряда с юридическими или физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, при реконструкции многоквартирных жилых домов, а также блокированных и одноквартирных жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, по инженерному оборудованию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе и нежилых построек.

13. В случаях и порядке, предусмотренных законодательством, до начала производства строительно-монтажных работ по реконструкции должны быть получены соответствующие разрешения.

14. Застройщик обеспечивает осуществление технического надзора за производством работ по реконструкции, предусмотренных проектом реконструкции, в соответствии с законодательством.

15. При реконструкции многоквартирных и блокированных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории этих домов запрещается:

• производить в выходные и праздничные дни строительно-монтажные работы, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;
• загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
• использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

16. В случаях повреждения подрядчиком или застройщиком в процессе производства строительно-монтажных работ инженерных систем, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих повреждений, деформаций и изменений, а также информировать структурное подразделение местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющее государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы (далее - территориальное подразделение архитектуры и градостроительства), или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия).

Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения.

Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по реконструкции приостанавливаются. Подрядчик и (или) застройщик не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по реконструкции после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ.

При устранении причин, послуживших основанием для запрета проведения работ по реконструкции, запрет может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.

17. Законченные реконструкцией жилые дома, жилое и (или) нежилое помещения в их составе, нежилые постройки, а также выделенные согласованным проектом реконструкции очереди реконструкции подлежат обязательной приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой в соответствии с законодательством.

Приемка в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, нежилых построек осуществляется в установленном законодательством порядке.

18.Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

[Toto (Admin)]

Как заменить змеевик, перенести розетки, установить входную дверь? Разбираемся в новых правилах перепланировок

На многие ремонтно-строительные работы в квартире требуются различные согласования и разрешительные документы. Соответствующие правила и порядок действий утверждают на уровне правительства. Время диктует новые требования и подходы. Сегодня для желающих что-то изменить в жилище руководством служит Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденное постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 16 мая 2013 года № 384. Это обновленный вариант прежних правил. На какие ново­введения следует обратить особое внимание, рассмотрим вместе со специалистами ЖРЭО Заводского района — заместителем директора по эксплуатации жилищного фонда Юрием Гуром и ведущим инженером службы заказчика Анной Рудковской.

За самовольную перепланировку или переустройство предусмотрен штраф в размере от 10 до 30 базовых величин (от 1 миллиона до 3 миллионов рублей), а если ремонтно-строительные работы привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудованы вентиляционные шахты и каналы, — от 30 до 50 базовых величин. В отдельных случаях самоделкиным грозит уголовная ответственность — если в результате их действий причинен ущерб в крупном размере (свыше 100 базовых величин) либо существенный вред правам и законным интересам граждан или государственным и общественным интересам.

Змеевик с секретом

В перечне работ, на которые нужно согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа (администрации района), а также разработка проектной документации, появились два новых вида.

Первый — перенос полотенцесушителя.

— Видимо, на этом акцентировали внимание в связи с распространенными перепланировками санузла, — считают в ЖРЭО. — Вместо дугообразного полотенцесушителя, который размещен в квартире изначально, можно установить почти любую современную конструкцию. Если это просто замена, то потребуется всего лишь согласование с ЖЭС. Главным образом для того, чтобы специалисты убедились: новый прибор пропускает через себя предусмотренный системой водоснабжения дома объем горячей воды.

Но когда змеевик переносят на другую стену или хотя бы немного смещают в сторону, это уже рассматривается как переустройство инженерных сетей и потому требует более серьезного подхода.

Второе новшество — изменение конструкции пола. Примечательно, что в правилах перепланировок, принятых в 2006 году, такая норма была. Однако в 2010-м Совмин внес изменения, согласно которым было разрешено без каких-либо согласований производить замену напольного покрытия не только на имеющее аналогичные технические характеристики, но и на любое другое. Упрощенный порядок многие хозяева квартир восприняли слишком вольно и начали укладывать ламинат без соблюдения технологии. В частности, с жестким креплением к основанию, без шумоизолирующей и амортизирующей подложки или с нарушением ее устройства. В итоге пол получался слишком «громким». Учитывая, что в наших панельках звукоизоляция вообще весьма посредственная, в жилищные службы посыпались жалобы на соседей-самоделкиных. Теперь же весь процесс замены напольного покрытия на ламинат, керамическую плитку, деревянные массивные доски или иные материалы будут контролировать специалисты.

Косяки и петли

Установка входных металлических дверей в квартиру — прак­тика давняя. Ей массово следуют новоселы. Причем жилищные организации, энергетики, милиция такую инициативу только приветствуют: массивное дверное полотно с замысловатыми замками служит препятствием для воров и способствует сохранению тепла в жилище.

Раньше для установки усиленных и дополнительных входных дверей в любом случае требовалось согласование с ЖЭС. По новым правилам, это необходимо сделать только в случае, если изменяется направление открывания двери. Не в том смысле, что изначально она распахивалась внутрь квартиры, а теперь — наружу в тамбур или на лестничную площадку. А в том, что петли навешивают на противоположном косяке дверного проема.

— Инициатор такой перепланировки должен написать в ЖЭС заявление в произвольной форме и схематично показать, как будет открываться дверь, — отметили в ЖРЭО. — Главное, чтобы она не препятствовала выходу жильцов ближайшей квартиры как в повседневной жизни, так и при эвакуации в случае возникновения аварийной ситуации. То есть новая дверь в открытом положении не должна заслонять собой большую часть дверного проема соседней квартиры, иначе это расценивается как нарушение правил пожарной безопасности. А вот если при ее установке планируется изменить дверной проем — расширить или сузить, то необходима разработка проекта.

Перепланировка — изменение планировочных решений жилого, нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ; переустройство — изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования) и конструктивных элементов.

На своем месте

В новом документе дано более подробное определение работ, на которые необходимо получить согласование в районной администрации, но не нужна разработка проекта. К ним, в частности, относится «изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений с сохранением функциональных зон за счет разработки существующих или устройства новых перегородок».

К примеру, как пояснили в ЖРЭО, можно расширить площадь комнаты или санузла, но нельзя использовать эти помещения для нужд кухни. Иными словами, никто не разрешит установить электроплиту в спальне или зале. С другой стороны, не возбраняется устроить перегородку в большой жилой комнате или прихожей.

При выполнении такой перепланировки важно знать, какие стены несущие (для их изменений нужны и разрешение, и проект), а какие — нет. Так вот, несущие — те, которые принимают на себя нагрузки всех вышележащих элементов (междуэтажных перекрытий, кровли) и переносят эти нагрузки на фундамент здания. Полная их разборка невозможна — дом рухнет, как карточный. Местонахождение таких конструкций не специалист не определит, даже их толщина не является показателем. Ответ могут дать лишь профессиональные строители, проектировщики или архитекторы. Посему оптимальный вариант — обратиться за консультацией в отдел архитектуры и градостроительства администрации района, захватив техпаспорт на квартиру.

Если входная металлическая дверь будет открываться наружу в другую сторону, необходимо согласование с ЖЭС.

Тревожная точка

Один из распространенных видов переустройств — перенос или установка дополнительных розеток и выключателей. Что не­удивительно: изначально количество и мес­торасположение этих электротехнических изделий мало кого удовлетворит, а тянуть провода удлинителей по всей комнате не очень удобно и красиво. Однако специалисты предостерегают: перенос выключателя даже на несколько сантиметров в сторону или вниз возможен только при получении разрешения в районной администрации и разработке проекта. То же касается и розеток. Такой подход оправдан: с электрикой шутки плохи. Например, были случаи, когда умельцы-домочадцы переносили розетки на внутреннюю часть фасадной стены, где расположены окна, что недопустимо. Также нужно соблюдать определенные требования безопасности при их переносе внутрь ванной комнаты. А вот для замены электроточек на том же месте не надобно никаких согласований, причем в новом исполнении допустимо любое количество розеток в одном блоке.

Александр Сергеев
Минский курьер
26.06.2013