Аренда и субаренда коммерческой недвижимости

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Аренда и субаренда коммерческой недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Пт авг 10, 2007 3:29 pm

Аренда недвижимости: юридические, бухгалтерские и налоговые аспекты

Как правило, большинство субъектов хозяйствования, не имеющих собственных площадей, арендуют их у собственников. Базой таких взаимоотношений служит договор аренды. В данном материале, подготовленном руководителем правового аналитического отдела Татьяной ЛАВРИНЧИК и специалистом центра бухгалтерской аналитики ООО «ЮрСпектр» Евгенией ПАНЫШ, рассматриваются основные моменты, которые должны быть обозначены в договоре аренды, действия, предшествующие и сопровождающие заключение такого договора, а также бухгалтерский учет и налогообложение некоторых операций, возникающих у сторон по договору аренды зданий, помещений, сооружений частной формы собственности без права выкупа.


Аренда как вид деятельности

Необходимо ли указывать в уставе юридического лица такой вид деятельности, как аренда? Этот вопрос в первую очередь встает перед субъектом хозяйствования – арендодателем. Как правило, при сдаче в аренду недвижимого имущества одним из предметов деятельности являются операции с собственным недвижимым имуществом и сдача его внаем. Обратимся к судебной практике.

Инспекция МНС провела выездную проверку по вопросу осуществления видов экономической деятельности, утвержденных уставом предприятия. Выяснилось, что предприятие сдавало в аренду нежилое помещение, т.е. осуществляло финансово-хозяйственную деятельность, не предусмотренную уставом.

Суд отказал в удовлетворении требований инспекции МНС о взыскании с предприятия дохода, полученного от деятельности, не указанной в учредительных документах, т.к., по мнению суда, аренда не является видом деятельности, на осуществление которого требуется специальное разрешение и который должен быть указан в учредительных документах юридического лица. Следовательно, ответчик не осуществлял деятельности, подлежащей отражению в уставе (1).

Приведенный пример свидетельствует, что сдача нежилого помещения в аренду не является самостоятельным видом деятельности, который должен быть указан в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя).

Обратимся к нормативному регулированию данного вопроса.

В учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя) кроме сведений, установленных законодательством, предусматриваются виды деятельности, которые будут осуществляться (осуществляются) коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, если их указание предусмотрено актами законодательства. При этом данные виды деятельности должны соответствовать наименованиям видов деятельности, указанным в Общегосударственном классификаторе видов экономической деятельности либо в перечне видов деятельности, на осуществление которых требуется специальное разрешение (лицензия) (2) .

Субъекты хозяйствования до начала осуществления видов деятельности, указания которых в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя) в соответствии с актами законодательства не требуется, обязаны письменно уведомить соответствующие регистрирующий (по месту государственной регистрации) и налоговый (по месту постановки на учет в качестве налогоплательщика) органы о тех видах деятельности, которые они предполагают осуществлять (3) .

Поскольку сдача в аренду недвижимого имущества не включена в Перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются специальные разрешения (4), коммерческие организации вправе осуществлять данный вид деятельности, если он не указан в уставе, после уведомления регистрирующего и налогового органа.

Полномочия арендодателя на совершение сделки

Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником сдаваемого в аренду здания, помещения либо эти объекты находятся в его хозяйственном ведении. Арендодатель-собственник имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду. Если недвижимое имущество принадлежит унитарному предприятию, государственному объединению на праве хозяйственного ведения, то юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения без согласия собственника (5).

Необходимо обратить внимание на то, что полномочия лица на совершение сделки могут определяться законом, договором, учредительными документами юридического лица и доверенностью. Совершение сделки с превышением полномочий не может создавать правовых последствий для лица, от имени которого она совершена. Если такое лицо или орган вышли за пределы этих полномочий, то сделка может быть признана судом недействительной (6).

Хозяйственный суд признал недействительным договор аренды на передачу нежилых помещений в аренду, заключенный между организацией «Б» (арендодатель) и предприятием «В» (арендатор).

Нежилое помещение является собственностью общественного объединения «А» и находится в пользовании организации «Б». Согласно уставу общественного объединения «А» сдача в аренду административных зданий и магазинов осуществляется по согласованию с президиумом Республиканского совета ОО «А». Организация «Б» (арендодатель) в нарушение требований устава объединения сдала часть помещений в аренду предприятию «В» сроком на 11 месяцев, не согласовав данное решение с президиумом Республиканского совета ОО «А». Таким образом, руководством организации «Б» при подписании договора аренды были превышены служебные полномочия, определенные уставом (7).

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (8).

В договоре аренды предусматриваются:

- выполнение договорных обязательств;
- состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;
- размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;
распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
- обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;
- обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;
- право арендатора на выкуп арендованного имущества (9) .

Остановимся на наиболее значимых условиях.

1. Описание имущества, сдаваемого в аренду.

Для договора аренды недвижимого имущества существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущество, сдаваемое в аренду(10).

При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений (11).

Технический паспорт на здание при заключении договора аренды является основным документом, по которому должны определяться характеристики здания, включая его внутреннюю планировку и размеры. Кроме того, наименование объекта недвижимого имущества в договоре должно соответствовать наименованию в техническом паспорте.

Если в аренду сдается часть нежилого помещения, наилучшим способом индивидуализации арендованных помещений является составление в виде отдельного приложения к договору аренды плана нежилых помещений, передаваемых в аренду. При этом в договоре следует указать, что данное приложение является его неотъемлемой частью. Приложение подписывается представителями сторон и скрепляется печатью.

На практике иногда возникают ситуации, когда арендатор фактически занимает помещение меньшей площади, чем это указано в договоре аренды. Рассмотрим, какие последствия это может повлечь.

По договору аренды арендатору фактически было передано в аренду не 88,2 кв. метра как указано в договоре, а 66,8 кв. метра (согласно плану помещения). Расчет арендной платы производился исходя из нормируемой площади, что составляет 88,2 кв. метра. Арендатор предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.

Хозяйственный суд (12) пришел к выводу, что арендодатель необоснованно начислял арендную плату за 21,4 кв. метра, т.к. в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (13).

Лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (14).

Здания и иные сооружения являются объектами недвижимости, прочно связанными с земельным участком, на котором они расположены. Следовательно, владение и пользование такими объектами предполагает наличие у арендатора определенных прав на земельный участок, которые должны быть переданы одновременно с передачей в аренду здания или иного сооружения. Причем передаче подлежат не только права на земельный участок, непосредственно занятый недвижимостью, но и на ту его часть, которая необходима для использования здания или иного сооружения (15). В договоре следует определить, какая часть участка передается вместе с арендуемым зданием, помещением. Плата за землю и другие природные ресурсы при аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений может включаться в состав арендной платы (16).

2. Арендная плата.

Условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений (17).

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (18).

Арендодатель обратился с иском в суд (19) с требованием о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения. В ходе судебного разбирательства было установлено, что в договоре аренды условие о плате за пользование помещением, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных расходов отсутствуют, т.е. сторонами не согласованы. Следовательно, такой договор следует признать незаключенным, а требование истца о его расторжении – необоснованным и неправомерным.

При признании договора аренды незаключенным применяются нормы главы 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (20).

Форма собственности сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений влияет на порядок определения размера арендной платы. Так, при сдаче в аренду имущества, которое относится к частной форме собственности, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, в том числе размер арендной платы, определяются договором аренды (21). Следователь-
но, размер арендной платы устанавливается договором по соглашению сторон. Порядок определения арендной платы для зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, отличается от порядка определения арендной платы для частной формы собственности и регулируется нормативными правовыми актами (22). Законодательством также установлен особый порядок формирования арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторами на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (23).

Что касается возможности изменения размера арендной платы, то гражданское законодательство, оговаривая право сторон изменять размер арендной платы по взаимному соглашению в сроки, предусмотренные договором, одновременно устанавливает ограничение, по которому реализация данного права может быть осуществлена не чаще одного раза в год (24). Возможность изменения размера арендной платы является правом, которое может быть реализовано сторонами либо не реализовано по взаимному соглашению, а ограничение относительно периодичности такого изменения (не чаще одного раза в год) – это обязательное правило, установленное законодательством (25).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (26). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (27). Рассмотрим пример из судебной практики.

Между ОАО «А» (государственная форма собственности) и ООО «Б» был заключен договор аренды производственного помещения, в котором стороны предусмотрели, что размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. ОАО «А» обратилось с письмом к ООО «Б» о заключении дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы в связи с увеличением издержек арендодателя.

Не получив согласия, ОАО «А» обратилось в суд с иском о внесении изменений в договор аренды. Однако суд признал требования необоснованными и отказал в иске.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях (28). Увеличение издержек к ним не относится (29).

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (30). Для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, регистрация обязательна. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации (31).

Для государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений представляются документы, определенные постановлением Комзема (32).

Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, не был зарегистрирован в установленном порядке, суд признает такую сделку ничтожной.

Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску о признании сделки по заключению договора на аренду нежилого помещения ничтожной и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Между сторонами 17.01.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения, действующий по 30.08.2006, т.е. свыше одного года.

Согласно договору обязанности по государственной регистрации возложены на арендатора. Однако доказательств государственной регистрации договора аренды в материалах дела не имелось, суд установил факт ничтожности сделки – договора аренды с момента ее совершения и удовлетворил требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения (33).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (34). Исходя из этого определения можно сделать вывод, что любое дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, является сделкой, т.к. изменяет правоотношения сторон. Поэтому такое дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Это подтверждается судебной практикой.

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения для осуществления розничной торговли, в котором было предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя и при наличии соответствующего решения городского исполнительного комитета. Указанный договор был в установленном порядке зарегистрирован агентством по государственной регистрации и земельному кадастру, что подтверждается надписью на оборотной стороне договора. Однако в договоре отсутствовала ссылка на то, что он считается действительным только с дополнительным соглашением, в приложении к договору аренды дополнительное соглашение также не указано.

Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, которое определяло порядок расчета по договору субаренды. Поскольку указанное соглашение в установленном порядке зарегистрировано не было, оно является ничтожным, а следовательно, субарендатор пользовался спорным имуществом без законных оснований. В такой ситуации с арендатора взыскивается стоимость неосновательного обогащения (35).

Новая редакция договора после подписания сторонами соглашения о его продлении, в результате которого срок аренды превышает один год, подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (36). Таким образом, факт продления договора на тот же срок и на тех же условиях дает возможность говорить о наличии между сторонами нового договора аренды, срок исчисления которого наступает после окончания первоначального срока (37).

Передача и учет арендованного имущества

Передача арендованных объектов оформляется путем составления передаточного акта, подписываемого представителями сторон и заверяемого печатями. Акт должен содержать:

1) место и дату составления акта;
2) регистрационный номер и дату подписания договора аренды;
3) характеристику состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений;
4) сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей.

Стоимость объекта, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки на момент сдачи в аренду (38). К акту могут быть приложены документы, характеризующие состояние передаваемого объекта недвижимости.

Сданные в аренду без права выкупа объекты учитываются у арендодателя по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Амортизация, начисленная по сданным в аренду основным средствам, учитывается арендодателем по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» обособленно.

Права и обязанности собственника в арендный период остаются у арендодателя, поэтому полученный по договору объект аренды в учете арендатора учитывается по дебету забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды. Для забалансового учета указанных объектов арендатору рекомендуется открывать инвентарные карточки и учитывать объекты под инвентарными номерами, присвоенными арендодателем (39).

Так как объект аренды по договору аренды зданий, помещений, сооружений, не предусматривающему в дальнейшем его выкупа, остается на балансе арендодателя, то последнему ежемесячно в течение срока договора аренды необходимо производить начисление амортизации. При этом в зависимости от порядка отражения арендодателем арендной платы (выручка или операционный доход) амортизационные отчисления отражаются либо в составе издержек производства, расходов на реализацию, либо в составе операционных расходов.

Кроме того, следует помнить, что основные средства, сданные в аренду без права выкупа и числящиеся у арендодателя по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности», в случаях, предусмотренных законодательством, подлежат переоценке (40).

Учет арендной платы арендодателем

Арендная плата является доходом арендодателя. В случае если сдача имущества в аренду предусмотрена уставом арендодателя, арендная плата является выручкой и отражается на счете 90 «Реализация». Если же сдача имущества в аренду предметом деятельности арендодателя не является, то арендную плату следует признавать операционным доходом и отражать на счете 91 «Операционные доходы и расходы». Момент отражения выручки или дохода арендодателя устанавливается его учетной политикой.

В соответствии с налоговым законодательством арендная плата и в составе выручки от реализации, и в составе операционного дохода является объектом обложения налогом на добавленную стоимость и единым платежом в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налога с пользователей автомобильных дорог (41). При этом для целей обложения НДС моментом оказания услуг по сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендодателем объекта аренды арендатору) является день наступления права на получение платы,
определенный договором аренды (42).

Следует отметить, что организации, определяющие выручку (операционный доход) от сдачи имущества в аренду методом «по оплате», в случае непоступления арендной платы обязаны исчислить налог на добавленную стоимость на 60-й день с момента отгрузки43 и уплатить его в бюджет. В бухгалтерском учете исчисленный налог отразится записью по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». В дальнейшем при поступлении выручки (операционного дохода) и отражении ее в учете уплаченная сумма налога на добавленную стоимость спишется с кредита счета 97 «Расходы будущих периодов» в дебет счета 90 «Реализация» (91 «Операционные доходы и расходы»).

Как отмечалось выше, при аренде зданий, помещений и сооружений негосударственной формы собственности размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются соглашением сторон. Так, по соглашению сторон арендная плата может устанавливаться как в белорусских рублях, так и в эквиваленте определенной сумме валюты или условных денежных единиц. В этом случае подлежащая оплате в белорусских рублях сумма определяется по официальному курсу валюты, установленному Национальным банком Республики Беларусь (далее – Нацбанк), или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата не установлены законодательством или соглашением сторон.

При расчетах по обязательствам, оплата которых осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах, и при расчетах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, размер которых определяется исходя из эквивалента иной иностранной валюты или условной денежной единицы, возникают разницы в белорусских рублях, которые называются суммовыми (44).

Данные разницы отражаются в бухгалтерском учете в составе внереализационных доходов и расходов. При определении облагаемой налогом прибыли положительные суммовые разницы включаются в состав доходов от внереализационных операций, а отрицательные – в состав расходов от внереализационных операций (45).

Для целей обложения налогом на добавленную стоимость суммовые разницы являются частью арендной платы и подлежат налогообложению по ставке 15,25% (46). При этом моментом фактической реализации для целей налогообложения суммовой разницы является день ее получения (47).

Сумма разницы, возникающая между подлежащей уплате арендатором суммой в белорусских рублях и суммой налоговой базы, определенной в белорусских рублях по курсу, установленному Нацбанком на момент фактической реализации по договорам, в которых сумма обязательств выражена в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте, и по договорам, в которых сумма обязательств выражена в иностранной валюте эквивалентно сумме в иной иностранной валюте, включается (исключается) из налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в порядке, определенном Положением о некоторых особенностях применения налоговых вычетов и исчисления налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 397 (далее – Положение № 397).

Отраженные в составе внереализационного дохода (расхода) суммовые разницы не являются объектом налогообложения при исчислении единого платежа в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки и налога с пользователей автомобильных дорог (48).

Рассмотрим несколько примеров отражения в бухгалтерском учете арендодателя арендной платы, подлежащей оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте.

Пример 1. Арендная плата по договору установлена в размере 100 евро по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа текущего месяца. Арендная плата за текущий месяц поступила 15-го числа текущего месяца (позже установленного срока). Расходы арендодателя от сдачи имущества в аренду составили 160 000 руб. Выручку в соответствии с учетной политикой организация отражает методом «по отгрузке». Уставом арендодателя сдача имущества в аренду не предусмотрена.

Курс евро, установленный Нацбанком на 5-е число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за 1 евро; на 15-е число текущего месяца – 2735,13 руб. за 1 евро.

В учете арендодателя данные операции отражаются следующими записями:

Д 62 К 91 – 271 704 руб. (2717,04 Ч 100) – отражен операционный доход от сдачи имущества в аренду;
Д 91 К 02 и др. – 160 000 руб. – отражены расходы от сдачи имущества в аренду;
Д 91 К 68 – 41 446 руб. ((100 Ч 2717,04) Ч18//118) – начислен НДС;
Д 91 К 68 – 6908 руб. ((271 704 – 41 446) Ч Ч3/100) – начислен единый платеж;
Д 91 К 99 – 63 350 руб. (271 704 – 160 000 – – 41 446 – 6908) – отражен финансовый результат от сдачи имущества в аренду;
Д 51 К 62 – 273 513 руб. (100 Ч 2735,13) – поступила арендная плата;
Д 62 К 92 – 1809 руб. ((2735,13 – 2717,04)Ч
Ч100) – отражена суммовая разница;
Д 92 К 68 – 276 руб. (1809 Ч 15,25/100) – начислен НДС от суммовой разницы.

В случае если в данном примере курс на 15-е число текущего месяца, установленный Нацбанком, составит 2710,04 руб. за 1 евро, то образуется суммовая разница, которая уменьшит налогооблагаемую базу по НДС:

Д 51 К 62 –271 004 руб. (2710,04 Ч 100) – поступила арендная плата;
Д 92 К 62 – 700 руб. ((2717,04 – 2710,04) Ч Ч100) – отражена суммовая разница;
Д 92 К 68 – 107 руб. (700 Ч 15,25 / 100) – сторно НДС от суммовой разницы.

Пример 2. Арендная плата по договору установлена в размере 100 евро по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 30-го числа текущего месяца. Половина арендной платы за текущий месяц поступила своевременно (30-го числа текущего месяца). Вторая половина – через 65 дней с момента отгрузки. Затраты арендодателя от сдачи имущества в аренду составили 160 000 руб. Выручку в соответствии с учетной политикой организация отражает методом «по оплате». Уставом организации-арендодателя предусмотрена сдача имущества в аренду.

Курс евро, установленный Нацбанком на 30-е число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за 1 евро; на 60-й день с момента отгрузки – 2735,13 руб. за 1 евро; на дату поступления второй половины арендной платы – 2730,13 руб. за 1 евро.

В учете арендодателя данные операции отражаются следующими записями:

Д 45 К 20 – 160 000 руб. – отражены затраты от сдачи имущества в аренду;
Д 51 К 90 – 135 852 руб. ((2717,04 Ч 100) / 2) – поступила часть арендной платы;
Д 90 К 45 – 80 000 руб. (160 000 / 2) – списана фактическая себестоимость, приходящаяся на поступившую часть арендной платы;
Д 90 К 68 – 20 723 руб. ((2717,04 Ч 100 /
/ 2) Ч 18 / 118) – начислен НДС;
Д 90 К 68 – 3454 руб. ((135 852 – 20 723) Ч
Ч 3 / 100) – начислен единый платеж;
Д 90 К 99 – 31 675 руб. (135 852 – 80 000 –
– 20 723 – 3454) – отражен финансовый результат;
Д 97 К 68 – 20 861 руб. ((100 / 2 Ч 2735,13) Ч Ч 18 / 118) – начислен НДС на 60-й день с момента отгрузки;
Д 51 К 90 –136 507 руб. (100 / 2 Ч 2730,13) – поступила вторая часть арендной платы;
Д 90 К 45 – 80 000 руб. (160 000 / 2) – списана фактическая себестоимость, приходящаяся на поступившую часть арендной платы;
Д 90 К 97 – 20 861 руб. – отражен начисленный НДС;
Д 90 К 68 – 38 руб. ((2735,13 – 2730,13) Ч Ч 100 / 2) Ч18 / 118) – сторно НДС от суммы разницы (суммовой разницы в бухгалтерском учете в данной ситуации не возникает);
Д 90 К 68 – 3471руб. ((136 507 – 20 861 +
+ 38) Ч 3 / 100) – начислен единый платеж;
Д 90 К 99 – 32 213 руб.(136 507 – 80 000 –
– 20 861 + 38 – 3471) – отражен финансовый результат.

Пример 3. Арендная плата по договору установлена в размере 100 евро по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 15-го числа месяца, следующего за текущим. Арендная плата поступила своевременно (15-го числа месяца, следующего за текущим). Затраты от сдачи имущества в аренду составили 160 000 руб. Выручку в соответствии с учетной политикой организация отражает методом «по отгрузке». Уставом организации-арендодателя предусмотрена сдача имущества в аренду.

Курс евро, установленный Нацбанком на последнее число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за 1 евро; на 15-е число месяца, следующего за текущим, – 2735,13 руб. за 1 евро.

При отражении в учете операций, возникающих в данной ситуации, следует иметь в виду, что все хозяйственные операции подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета, фиксируются в бухгалтерском учете на дату их совершения и отражаются в бухгалтерской отчетности в тех периодах, к которым они относятся, независимо от времени проведения денежных или неденежных расчетов, связанных с этими операциями (49). Следовательно, выручку от сдачи имущества в аренду организация, использующая метод определения выручки «по отгрузке», должна отразить в бухгалтерском учете в текущем месяце (на последнее его число) независимо от времени поступления оплаты.

Вместе с тем для целей налогообложения для организации, определяющей выручку методом «по отгрузке», моментом оказания услуг по сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендодателем объекта аренды арендатору) является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды. В данном примере таким моментом является дата поступления платежа – 15-е число месяца, следующего за текущим. Это означает, что обязанность исчислить и отразить в налоговой декларации НДС по арендной плате за текущий месяц у организации возникнет в месяце, следующем за текущим (следующем за месяцем отражения выручки в бухгалтерском учете).

Считаем, что в данной ситуации в бухгалтерском учете исчисление налога на добавленную стоимость по арендной плате следует отражать двумя бухгалтерскими записями: исчисление налога, приходящегося на выручку (отраженную в бухгалтерском учете), и исчисление налога, приходящегося на суммовую разницу, возникшую в бухгалтерском учете при поступлении арендной платы (для целей налогообложения НДС суммы разницы в данной ситуации не возникает). Суммирование исчисленного НДС по двум позициям и даст величину, соответствующую требованиям налогового законодательства. В налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость за месяц, следующий за текущим, исчисленный налог будет отражаться общей суммой. Общей суммой будет отражаться и налоговая база.

В учете арендодателя в данном случае производятся следующие записи:

Д 20 К 02 и др. – 160 000 руб. – отражены затраты арендодателя от сдачи имущества в аренду;
Д 62 К 90 – 271 704 руб. (2717,04 Ч 100) – отражена выручка от сдачи имущества в аренду;
Д 90 К 20 – 160 000 руб. – списана фактическая себестоимость;
Д 90 К 68 – 8151 руб. (271 704 Ч 3 / 100) – начислен единый платеж;
Д 90 К 99 – 103 553 руб. (271 704 – 160 000 – – 8151) – отражен финансовый результат от сдачи имущества в аренду;
Д 51 К 62 – 273 513 руб. (2735,13 Ч 100) – поступила арендная плата;
Д 62 К 92 – 1809 руб. ((2735,13 – 2717,04) Ч Ч 100) – отражена суммовая разница;
Д 90 К 68 – 41 446 руб. (271 704 Ч 18 / 118) – начислен НДС от выручки;
Д 92 К 68 – 276 руб. (1809 Ч 18 / 118) – начислен НДС от суммовой разницы;
Д 90 К 68 – 1243 руб. (8151 – (271 704 –
– 41 446) Ч 3 / 100) – сторно единый платеж.

Необходимо отметить, что для целей обложения налогом на прибыль независимо от способа отражения арендной платы в бухгалтерском учете (выручка или операционный доход) доходы от операций по сдаче в аренду имущества включаются арендодателем в состав доходов от внереализационных операций и учитываются им при определении облагаемой налогом прибыли в отчетных периодах, определяемых в соответствии с учетной политикой. Расходы по сдаче имущества в аренду учитываются при определении облагаемой налогом прибыли в том отчетном периоде, к которому относятся аналогичные доходы, и включаются в состав расходов от внереализационных операций для целей обложения налогом на прибыль.

Учет арендной платы арендатором

У арендатора арендная плата включается в состав себестоимости продукции (работ, услуг) и в затраты, учитываемые при налогообложении прибыли (50). При этом арендная плата включается в себестоимость того отчетного периода, к которому она относится, независимо от времени оплаты (51). Это значит, что независимо от порядка и сроков оплаты, установленных договором аренды, в учете арендатора арендная плата отражается на дату фактического осуществления хозяйственной операции – на последнее число месяца, в котором он пользовался арендованным имуществом. Обязательным условием отражения в учете хозяйственной операции является наличие первичного документа, который должен быть оформлен в соответствии со ст. 9 Закона № 3321-XII.

Для принятия арендатором к вычету НДС по арендной плате, предъявленного арендодателем, арендодатель ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным, обязан представлять арендатору счет-фактуру по налогу на добавленную стоимость формы СФ-1.

Стоимостные показатели счета-фактуры заполняются в белорусских рублях. Если арендная плата выражена в иностранной валюте, то показатели счета-фактуры могут быть заполнены в иностранной валюте. Если арендная плата подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, то показатели счета-фактуры могут быть заполнены в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре по НДС, производится в том налоговом периоде, в котором наступает право на вычет налога в соответствии с Законом № 1319-XII.

По договорам аренды, сумма обязательств в которых выражена в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте, подлежащие вычету суммы НДС определяются в сумме налога в белорусских рублях, фактически уплаченной арендатором (52).

Рассмотрим несколько примеров отражения в учете арендатора арендной платы, которая подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Пример 4. Арендная плата по договору установлена в размере 100 евро (в том числе НДС – 15,25 евро) по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа текущего месяца. Арендатор перечислил арендную плату в срок (5-го числа текущего месяца). Выручку в соответствии с учетной политикой он отражает методом «по оплате». Курс евро, установленный Нацбанком на 5-е число, составил 2717,04 руб. за 1 евро.

В учете арендатора будут произведены следующие записи:

Д 60 (76) К 51 – 271 704 руб. (2717,04 Ч Ч 100) – перечислена арендная плата;
Д 20 (44, 26 и др.) К 60 (76) – 230 269 руб. ((100 – 15,25) Ч 2717,04) – отражена арендная плата в составе себестоимости (по курсу на дату перечисления);
Д 18 К 60 (76) – 41 435 руб. (15,25 Ч 2717,04) – отражен НДС, предъявленный арендодателем;
Д 68 К 18 – 41 435 руб. – принят к вычету НДС по арендной плате.

Пример 5. Арендная плата по договору установлена в размере 100 евро (в том числе НДС – 15,25 евро) по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 20-го числа предыдущего месяца. Арендатор перечислил арендную плату в срок (15-го числа предыдущего месяца). Выручку в соответствии с учетной политикой он отражает методом «по оплате». Курс евро, установленный Нацбанком на 15-е число предыдущего месяца, – 2717,04 руб. за 1 евро.
В учете арендатора будут произведены следующие записи:
Д 60 (76) К 51 – 271 704 руб. (2717,04 Ч Ч 100) – перечислена арендная плата;
Д 97 К 60 (76) – 230 269 руб. ((100 – 15,25) Ч Ч 2717,04) – отражена в составе расходов будущих периодов арендная плата за следующий месяц;
Д 18 К 60 (76) – 41 435 руб. (15,25 Ч 2717,04) – отражен НДС, предъявленный арендодателем;
Д 20 (44, 26 и др.) К 97 – 230 269 руб. – отражена арендная плата в составе себестоимости (по курсу на дату перечисления);
Д 68 К 18 – 41 435 руб. – принят к вычету НДС по арендной плате.

Пример 6. Арендная плата по договору установлена в размере 100 евро (в том числе НДС – 15,25 евро) по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 15-го числа месяца, следующего за текущим. Арендатор перечислил арендную плату в срок (15-го числа месяца, следующего за текущим). Выручку в соответствии с учетной политикой арендатор отражает методом «по отгрузке». Курс евро, установленный Нацбанком на 30-е число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за
1 евро, на 15-е число месяца, следующего за текущим, – 2735,13 руб. за 1 евро.

В учете арендатора будут произведены следующие записи:

Д 20 (44, 26 и др.) К 60(76) – 230 269 руб. ((100 – 15,25) Ч 2717,04) – отражена арендная плата в составе себестоимости (по курсу на последнее число текущего месяца);
Д 18 К 60 (76) – 41 435 руб. (15,25 Ч Ч 2717,04) – отражен НДС, предъявленный арендодателем;
Д 68 К 18 – 41 435 руб. – принят к вычету НДС по арендной плате;
Д 60 (76) К 51 – 273 513 руб. (2735,13 Ч Ч 100) – перечислена арендная плата;
Д 18 К 60 (76) – 276 руб. (15,25 Ч 2735,13 –
– 41 435) – откорректирован НДС с учетом оплаты;
Д 92 К 60 (76) – 1533 руб. (2735,13 – 2717,04) Ч
Ч (100 – 15,25) – отражена суммовая разница;
Д 68 К 18 – 276 руб. – принят к вычету НДС по арендной плате.

Расходы, связанные с арендой недвижимости

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель – производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (53).

Распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества субъекты хозяйствования должны предусмотреть в договоре аренды (54).

Арендодатель, производящий в соответствии с условиями договора ремонт сданных в аренду основных средств за счет своих средств, списывает понесенные расходы в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы».

Если в соответствии с договором ремонт арендованных основных средств, участвующих в предпринимательской деятельности, производится за счет арендатора, то такие расходы включаются у него в себестоимость продукции (работ, услуг) и в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли (55). При этом в целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в издержки производства или обращения отчетного периода арендатор может создавать резерв расходов на ремонт арендованных основных средств (56). Отчисления в резерв предстоящих затрат по ремонту основных средств относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) и являются затратами, учитываемыми при налогообложении прибыли (57).

При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение, вывоз отходов и другие коммунальные услуги. Порядок оплаты этих платежей должен быть определен сторонами в договоре аренды.

Расчет норм расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию помещений и горячее водоснабжение по каждому зданию и по каждому арендатору производят арендодатели, сдающие в аренду здания или помещения. Арендодатель также осуществляет представление предельных уровней потребления топливно-энергетических ресурсов (норм ТЭР) на согласование (утверждение) для арендаторов в Комэнергоэффективности. Это должно отражаться в договоре между арендодателем и арендатором (58).

Величина лимита для каждого арендатора долж-на быть определена арендодателем исходя из доведенной ему в установленном порядке общей суммы лимита и нормы ТЭР, определенных для каждого арендатора.

Расходы арендатора на приобретение со стороны топлива всех видов, используемого на технологические цели, покупной энергии всех видов, отопление производственных зданий включаются им в себестоимость в пределах установленных норм (59). Данные затраты в пределах лимитов учитываются при исчислении налога на прибыль (60).

Стороной по договору с поставщиками топлива, тепловой, электрической энергии и других ресурсов является арендодатель. Он же имеет обязательства перед поставщиками по оплате услуг. Как правило, в рамках договора аренды расходы, приходящиеся на услуги, потребленные арендатором, подлежат возмещению арендодателю. В связи с этим напомним, что если арендодатель приобретает коммунальные, эксплуатационные, услуги связи и другие услуги, стоимость которых подлежит возмещению арендатором, то такое возмещение в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором аренды. В противном случае арендатор не имеет права включать указанные затраты в себестоимость и относит их за счет собственных источников.

Арендодатель не является продавцом вышеперечисленных услуг, поэтому вычет суммы налога по возмещаемым расходам производится арендатором на основании предъявляемого арендодателем первичного учетного документа, составленного в соответствии с требованиями законодательства (61). Стоимость данных объектов может быть включена в счет-фактуру по НДС, предъявляемый арендодателем по арендной плате (62).

Если приобретенные услуги, стоимость которых возмещается арендатором, освобождены от НДС, то арендатору они также предъявляются без НДС.

При отражении возмещаемых расходов в учете арендодателя производятся следующие записи:

Д 76 К 60 – отражена сумма услуг, подлежащая возмещению арендатором (с НДС);
Д 51 К 76 – поступило от арендатора возмещение услуг;
Д 60 К 51 – перечислены денежные средства поставщику услуг.

Однако если арендодатель наряду с предоставлением имущества в аренду оказывает арендатору собственными силами дополнительные услуги (выполняет для него работы), то оказанные услуги (выполненные работы) будут учитываться у арендодателя в составе выручки и отражаться через счета реализации.

Затраты на капитальные вложения в арендованные основные средства

Затраты сторон на капитальные вложения в арендованные основные средства (реконструкция, модернизация и т.п.), возмещение арендодателем капитальных затрат, осуществленных арендатором, предусматриваются договором аренды.

Капитальные затраты, осуществляемые арендодателем после заключения договора до момента передачи объекта аренды, изменяющие его стоимость, возмещаются арендатором в виде амортизационных отчислений, включаемых в состав арендных платежей (63).

Затраты по законченным капитальным работам в арендованные основные средства могут являться либо отделимыми (которые могут быть физически отделены от имущества без причинения ему вреда), либо неотделимыми (неотделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба) улучшениями.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Если в соответствии с договором аренды отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, то в этом случае капитальные вложения будут учтены арендатором как отдельный инвентарный объект. В аналитическом учете к счету 01 «Основные средства» для учета арендатором улучшений в арендованный объект рекомендуем открыть субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды».

Принятие на учет арендатором отделимых улучшений арендованного имущества в данном случае отразится следующими бухгалтерскими записями:

Д 08 К 60 – силами сторонней организации произведены расходы на создание отделимых улучшений;
Д 18 К 60 – НДС, уплаченный подрядчику;
Д 01 субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды» К 08 – приняты в состав основных средств улучшения в арендованное имущество в сумме фактически произведенных расходов.
Д 68 К 18 – принят к вычету НДС.

Учтенные таким образом отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются объектом для начисления амортизации (64). При этом на сумму фактически произведенных арендатором капитальных вложений производственного назначения производится уменьшение амортизационного фонда воспроизводства основных средств.

Следует отметить, что если арендатор принимает на учет в состав основных средств отделимые улучшения арендованного имущества (не являющиеся объектом капитального строительства), произведенные собственными силами организации, либо улучшения арендованного имущества, являющиеся объектом капитального строительства, осуществленного подрядным или хозяйственным способом, то произведенные арендатором вложения будут являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (65).

Когда между сторонами заключено соглашение, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости, то списание фактически понесенных расходов у арендатора отражается записями:

Д 91 К 08 – переданы арендодателю суммы фактических расходов на улучшение имущества;
Д 91 К 68 – начислен НДС по переданным капитальным вложениям;
Д 60 К 91 – отражена задолженность арендодателя;
Д 51 К 60 – поступила оплата от арендодателя за полученные улучшения.

Если капитальные вложения, произведенные арендатором, передаются арендодателю безвозмездно, то передача отражается записью по дебету счета 92 «Внереализационные доходы и расходы» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом необходимо произвести начисление налога на добавленную стоимость. Безвозмездная передача капвложений также должна быть учтена в составе выручки в целях исчисления налога на прибыль (66).

Если улучшения в арендованное имущество на дату передачи их арендодателю приняты арендатором в состав основных средств, то арендатор передает основное средство (присоединенную стои-мость объекта аренды) по остаточной стоимости.

Улучшения, произведенные арендатором и не отделимые от арендованного объекта, обычно после окончания договора передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом.
Неотделимые улучшения в учете арендатора могут учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», если передаются арендодателю сразу после проведения капитальных вложений и возмещаются арендодателем в соответствии с условиями договора аренды. Такая передача неотделимых улучшений объекта аренды в учете арендатора отражается по дебету счета 91 «Операционные доходы и расходы» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (67). Арендодатель на сумму полученных капитальных вложений увеличивает стоимость сданного в аренду имущества.

Следует помнить, что увеличение стоимости ранее принятых на учет основных средств (при реконструкции, модернизации объекта) не признается объектом налогообложения НДС и не подлежит налогообложению (68).

В случае возникновения у субъектов хозяйствования сомнений по отнесению произведенных затрат, выполненных работ к определенному виду инвестиционной деятельности (ремонту, капитальному ремонту, модернизации или реконструкции основных средств) Минстройархитектуры рекомендует обращаться для получения заключения в соответствующие территориальные органы государственной вневедомственной экспертизы (письмо от 07.12.1998 № 02-3/06-9258).

Если произведенные неотделимые улучшения подлежат по договору аренды выкупу и не возмещены арендодателем, то арендатор создает новый инвентарный объект, на котором учитывает произведенные улучшения. При этом в его учете делается запись по кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с дебетом счета 01 «Основные средства» субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды». В случае учета неотделимых улучшений в составе основных средств, по объекту начисляется амортизация в течение всего срока его использования. Арендатор утрачивает право собственности на данный объект, возвратив арендованное имущество по окончании срока аренды. В учете арендатора данная операция отражается следующими записями (69):

Д 01 субсчет «Выбытие основных средств»
К 01 субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды» – списывается первоначальная стоимость основного средства;
Д 02 К 01 субсчет «Выбытие основных средств» – отражена сумма накопленной по объекту амортизации;
Д 91 К 01 субсчет «Выбытие основных средств» – списана остаточная стоимость выбывающего объекта;
Д 91 К 68 – начислен НДС;
Д 99 К 91 – отражен финансовый результат от выбытия основного средства.

1 решение хозяйственного суда Гродненской области от 03.11.2003 (дело № 285-9/03)
2 п. 29.1 Положения о государственной регист-рации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента от 16.03.1999 № 11 (далее – Положение № 11)
3 п. 10 Положения № 11
4 Перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются специальные разрешения (лицензии), и уполномоченных на их выдачу государственных органов и государственных организаций, утвержденный Декретом Президента от 14.07.2003 № 17
5 п. 3 ст. 276 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)
6 ст. 175 ГК
7 решение хозяйственного суда г. Минска 09.02.2006 (дело
№ 15-17/06)
8 ст. 402 ГК
9 ст. 8 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее – Закон № 460-XII)
10 ст. 578 ГК
11 п. 3 постановления Пленума ВХС от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 20)
12 решение хозяйственного суда г. Минска от 21.02.2005 (дело № 743-17/044)
13 п. 3 ст. 625 ГК
14 ст. 971 ГК
15 ч. 1 ст. 623 ГК
16 ст. 11 Закона
№ 460-XII
17 ч. 1 ст. 625 ГК
18 п. 4 постановления № 20
19 решение хозяйственного суда Могилевской области от 09.03.2006 (дело № 41-8/2006)
20 ст. 973 ГК
21 ст. 585 ГК
22 Указ Президента от 30.09.2002 № 495, постановление Минэкономики, Минфина и МНС от 29.07.2002 № 165/104/78
23 Указ Президента от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства»
24 п. 3 ст. 585 ГК
25 разъяснение ВХС от 11.10.2005 № 03-24/1888
26 ст. 421 ГК
27 п. 4. ст. 421 ГК
28 п. 4 ст. 421 ГК
29 решение хозяйственного суда Могилевской области от 15.04.2005 (дело № 92-10/2005)
30 п. 2 ст. 580 ГК
31 п. 2 ст. 622 ГК
32 п. 3 постановления Комзема от 27.10.2004 № 44
33 решение хозяйственного суда г. Минска
от 13.07.2004 (дело № 388-14/04)
34 ст. 154 ГК
35 решение хозяйственного суда Гомельской области от 10.03.2006 (дело № 39-14/2006)
36 п. 6 постановления № 20
37 разъяснение ВХС от 29.05.2006 № 03-29/1042
38 ст. 9 Закона № 460-XII
39 п. 8 Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных средств, утвержденной постановлением Минфина от 20.12.2001 № 127 (далее – Инструкция № 127)
40 п. 7 Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина, Минстата и Минстройархитектуры от 20.11.2006 № 199/139/185/34
41 п. 1.1.7 ст. 2, п. 8 ст. 7 Закона от 19.12.1991 № 1319-XII «О налоге на добавленную стоимость» (далее – Закон № 1319-XII); п. 5 ст. 9 Закона от 29.12.2006 № 191-З «О бюджете Республики Беларусь на 2007 год» (далее – Закон № 191-З)
42 п. 15 ст. 10 Закона № 1319-XII
43 п. 11 ст. 10 Закона № 1319-XII
44 п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету «Доходы организации», утвержденной постановлением Минфина от 26.12.2003 № 181
45 п. 2 ст. 2 Закона от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы
и прибыль» (далее – Закон № 1330-XII)
46 п. 1.4.2 ст. 11 Закона № 1319-XII
47 п. 12 ст. 10 Закона № 1319-XII
48 п. 5 ст. 9 Закона № 191-З
49 ст. 8 Закона от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 3321-XII)
50 п. 2.10.16 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденных Минэкономики 26.01.1998 № 19-12/397, Минфином 30.01.1998 № 3, Минстатом 30.01.1998 № 01-21/8, Минтруда 30.01.1998 № 03-02-07/300 (далее – Основные положения); п. 4-2.25 ст. 3 Закона № 1330-XII
51 п. 2.12 Основных положений
52 п. 6 Положения № 397
53 ст. 587 ГК
54 ст. 8 Закона № 460-XII
55 п. 2.2.6.2 Основных положений, п. 4-2.44 ст. 3 Закона № 1330-XII
56 п. 37 Инструкции № 127
57 п. 2.10.24 Основных положений, п. 6-1.6. ст. 3 Закона № 1330-XII
58 п. 39 Положения о нормировании расхода топлива, тепловой
и электрической энергии в народном хозяйстве Республики Беларусь, утвержденного постановлением Комитета по энергоэффективности при Совете Министров Республики Беларусь от 19.11.2002 № 9
59 п. 2.6.6., 2.6.7., 2.6.8 Основных положений
60 п. 2.5 ст. 3 Закона № 1330-XII
61 ст. 9 Закона № 3321-XII
62 письмо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 17.03.2007 № 2-1-8/1285
63 п. 57 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина, Минстата и Минстройархитектуры от 23.11.2001 № 187/110/96/18 (далее – Инструкция № 187/110/96/18)
64 п. 22 Инструкции № 127, п. 13.2 Инструкции № 187/110/96/18
65 п. 1.1.1 ст. 2 Закона № 1319-XII
66 п. 2 ст. 2 Закона № 1330-XII
67 п. 22 Инструкции № 127
68 п.1.16 ст. 3 Закона №1319-XII
69 п. 22 Инструкции № 127

"Материал предоставлен ООО "ЮрСпектр"
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Пн дек 22, 2008 12:26 pm, всего редактировалось 2 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Изменение порядка расчета арендной платы

Сообщение Toto (Admin) » Вт дек 04, 2007 10:21 am

ОДНИ АРЕНДАТОРЫ ОКАЖУТСЯ В ПЛЮСЕ, ДРУГИЕ В МИНУСЕ

Указ №533, внесенный недавно в Национальный реестр правовых актов и вступающий в силу через полгода, изменяет порядок расчета размеров арендной платы за помещения, арендуемые в зданиях, являющихся объектами госсобственности или "приравненных" к таковым.

Указ Президента РБ от 23 октября 2007 года № 533 вносит изменения и дополнения в указы от 30 сентября 2002 года № 495 и от 4 августа 2006 года № 498. Документ принят с целью совершенствования порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений.

В документе уточняется статус объектов, на аренду которых распространяется действующее "Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование". Во-первых, из названия Указа № 495 и Положения удалены слова "находящихся в государственной собственности". Во-вторых, теперь действие этого положения распространяется на отношения по аренде, передаче в безвозмездное пользование объектов, находящихся в республиканской собственности; в коммунальной собственности, в той части, в которой это не противоречит порядку управления и распоряжения этими объектами, определенному в соответствии с Конституцией РБ местными Советами депутатов; в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами».

Согласно Положению, как по старым, так и по новым правилам, при определении арендуемой площади площадь, которая непосредственно занята арендатором умножается на коэффициент перевода. А коэффициент перевода есть отношение общей площади здания, сооружения к нормируемой площади здания, сооружения. Для встроенных и пристроенных помещений (зданий, сооружений), имеющих отдельный вход, коэффициент перевода определяется по фактическому соотношению общей площади встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения) к нормируемой площади встроенного (пристроенного) помещения (здания, сооружения). Однако следует учесть, что по старым правилам, если коэффициент перевода превышал 1,5, то для расчета арендуемой площади использовался коэффициент 1,5. По новым же правилам "при сдаче в аренду здания, сооружения одному арендатору для расчета арендуемой площади используется коэффициент перевода без ограничений".

Кроме того, теперь при определении «нормируемой площади» из суммы площадей, имеющихся в здании, сооружении должны вычитаться площади "тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей, а также вестибюлей, холлов, санузлов и коридоров, являющихся местами общего пользования". Тогда как раньше такой конкретизации относительно мест общего пользования не было. Напомним, что в прежнем (то есть во все еще действующем) Положении написано: "нормируемая площадь - сумма площадей, имеющихся в здании, сооружении, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, санузлов, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей".

Еще один немаловажный момент - у многих арендаторов могут увеличиться площади, по которым арендная плата рассчитывается как за площади, имеющие целевое непроизводственное использование. По старым правилам под непроизводственным целевым использованием подразумевалось использование помещений для размещения руководителей, органов управления и контроля юридических лиц и их структурных подразделений, а также специалистов по снабжению и сбыту, финансово-экономических служб, бухгалтерий. В новых правилах это понятие формулируется иначе: «непроизводственное целевое использование – использование помещений для размещения руководителей, специалистов высшего уровня квалификации по предпринимательской деятельности и кадрам, в области права, в области общественных и родственных наук (в соответствии с общегосударственным классификатором «Профессии рабочих и должности служащих»), а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих в установленном порядке деятельность с привлечением физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам".

Конкретизирован и порядок исчисления размера арендной платы, если с учетом всех коэффициентов согласно договору размер ее оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателем в соответствии с законодательством. В этом случае арендная плата должна рассчитываться "исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, налога на недвижимость, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности до 20 процентов".

То есть только исходя из приведенных дополнений и изменений можно сделать вывод, что для одних арендаторов арендная плата может несколько снизиться, если ее пересчитать по новым правилам, для других - увеличиться.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
3 декабря 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Права арендатора после смены собственника

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 21, 2008 4:45 pm

Организация арендует помещение. Там же находится юридический адрес. С 1 февраля сменился собственник этого помещения. Вправе ли новый владелец расторгнуть договор аренды или изменить его условия? Может ли еще каким-либо образом смена собственника привести к ухудшению положения арендатора и к усложнению его отношений с арендодателем?

Нет, не приведет.

В соответствии с п.1 ст.588 Гражданского кодекса переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, гарантируется право арендатора на сохранение договора аренды на прежних условиях. То есть сам по себе переход права собственности по договору аренды к новому собственнику помещения не является ухудшением положения арендатора.

Пунктом 3 ст.353 ГК предусматривается письменное уведомление должника о переходе прав кредитора к другому лицу.

Изменение существенных условий заключенного договора и (или) его расторжение возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п.1 ст.420 ГК).

По разъяснению Высшего хозяйственного суда от 5.01.2006 № 30-29/13 переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием не только для расторжения договора аренды, но и для изменения его существенных условий.

Сергей УГЛОВ,
экономист

Национальная экономическая газета
№26(1045) от 06.04.2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

О некоторых вопросах формирования арендной платы

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 21, 2008 4:48 pm

C точки зрения хозяина и закона

Торговое ОДО «П.» в мае 2003 г. согласно договору аренды передало ТОАО «Г-К.» нежилое помещение для использования его в целях розничной торговли продовольственными товарами. Арендная плата за квадратный метр составила 3,96 EUR с учетом расположения, состояния, стоимости арендуемых площадей и иных существенных обстоятельств (п.3.2 договора) и должна была вноситься арендатором самостоятельно не позднее 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с п.3.3 договора арендатор обязан был оплачивать и расходы по содержанию и эксплуатации помещения, коммунальные услуги, а также затраты на отопление и электроэнергию.

Взаимных претензий у сторон не было до тех пор, пока в феврале 2007 г. арендодатель не выставил клиенту счет-фактуру на 3,5 млн. руб. в качестве возмещения затрат, понесенных им в 2004 г. по налогам на недвижимость, землю и амортизационным отчислениям. Не получив ответа, арендодатель решил удовлетворить свои финансовые требования в полном объеме с помощью суда. В обосновании заявленных требований истец сослался на п.3.3 договора аренды, ст.ст.46,130 ГК, ст.ст. 6, 8 Налогового кодекса и ст.11 Закона «Об аренде».

Ответчик иск не признал, поскольку вышеуказанные расходы истца были включены в ставку арендной платы, что подтверждается Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента от 30.09.2002 № 495.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, его главного бухгалтера, изучив действующее законодательство, регулирующее арендные отношения и вопросы ценообразования, суд пришел к выводу о необоснованности требований истца по следующим основаниям.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. А из содержания п.2.1 договора аренды от 15.05.2003 следует, что на арендодателя возложена обязанность производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, связанных с общим капитальным ремонтом здания.

Арендатор согласно п.2.2 договора аренды обязан содержать и эксплуатировать полученное в аренду помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности; обслуживать и производить за свой счет ремонт электроустановок, расположенных на арендуемых площадях, и текущий ремонт помещения, связанный со спецификой деятельности арендатора.

Таким образом, обязанности арендодателя и арендатора по содержанию и несению расходов по арендованному имуществу, закрепленные в договоре аренды, не отличаются от соответствующего распределения их, закрепленных в ст.587 ГК.

На основании изложенного в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 1,9 млн. руб. в возмещение амортизационных отчислений суд отказал.

С учетом требований ст.8 Закона «Об аренде» в договоре аренды должен быть предусмотрен размер и порядок формирования арендной платы (цены договора). На вопрос суда: «Из чего складывается ставка арендной платы, предусмотренная п.3.2 договора?» — истец письменно пояснил: «Налог на добавленную стоимость и все, наверное». Главный бухгалтер истца на этот вопрос вообще не смог ответить.

В соответствии со ст.13 Закона «О ценообразовании» от 10.05.1999 № 255-3 (в ред. от 31.12.2005) при установлении и применении цен юридическое лицо обязано соблюдать установленный порядок ценообразования, а также порядок исчисления затрат, относимых на себестоимость, учитывать в полном объеме включение в цену (тариф) налогов и других обязательных платежей, предусмотренных законодательством.

Юридические лица при определении уровня отпускных цен (тарифов) на реализуемую продукцию (товары, работы, услуги) обязаны обосновать его соответствующими экономическими расчетами (калькуляция с расшифровкой статей затрат — п.1 постановления Совмина от 10.02.1999 № 209 «О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен»).

Эти документы истец в обоснование своих требований суду не представил.

Включение затрат в себестоимость продукции (товаров, работ, услуг) производится в соответствии с Основными положениями по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденными министерствами экономики, финансов, статистики и анализа, труда и соцзащиты от 30.01.1998 № 104/72/43/65 (в ред. от 7.06.2005, далее — Основные положения).

В соответствии с п.2.5 Основных положений затраты, образующие себестоимость продукции (работ, услуг), группируются в соответствии с их экономическим содержанием по следующим элементам:

— материальные затраты (за вычетом стоимости возвратных отходов);

— расходы на оплату труда;

— отчисления на социальные нужды;

— амортизация основных средств и нематериальных активов;

— прочие затраты.

К элементу «Прочие затраты» относятся: налоги, сборы (пошлины), отчисления в государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, включаемые в соответствии с налоговым законодательством в себестоимость продукции, товаров (работ, услуг) (п.2.10 Основных положений).

Таким образом, суд пришел к выводу, что в размер арендной платы должны быть включены амортизационные отчисления, налог на недвижимость и землю. Причем эти платежи не могут включаться в состав расходов по содержанию и эксплуатации арендованного имущества сверх арендной платы. Этот вывод суда также следует из п.2 Рекомендаций по определению и оплате арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту зданий, сооружений и помещений, коммунальным и другим услугам при сдаче в аренду общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, содержащихся в письме Республиканской комиссии по использованию объектов госсобственности в ред. от 25.01.2007 № 34, которым даны определения таких терминов, как «эксплуатация зданий и сооружений» и «содержание здания, сооружения».

Согласно п.2 ст.625 ГК установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Договор аренды от 15.05.2003 г. иного порядка не устанавливал. В связи с этим не подлежало также удовлетворению требования истца в части возмещения затрат по содержанию и эксплуатации арендованных площадей в виде налога на недвижимость и на землю.

Итак, на основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 133, 190-194 ХПК суд отказал торговому ОДО «П.» в удовлетворении иска о взыскании 3,5 млн. Br задолженности по расходам на содержание и эксплуатацию арендованного имущества.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда по настоящему делу оставлено в силе.

Сергей КУЛАКОВСКИЙ,
судья хозяйственного суда
Гродненской области
Экономическая газета
22 мая 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Заключение договора аренды помещения на новый срок

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 21, 2008 4:50 pm

Заключение договора аренды помещения на новый срок

Вопрос: Срок действия договора аренды нежилого помещения, заключенного на 11 месяцев, истекает 30.06.2007. Может ли арендодатель отказаться от заключения договора аренды на новый срок при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет все свои обязательства по действующему договору?

Ответ: Статьей 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь определено, что, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случаях, когда арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» разъяснено, что при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

Если в договоре аренды содержится условие о том, что арендатор по истечении срока действия договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, то тогда арендодатель может отказаться от заключения договора аренды с данным арендатором и заключить договор с иным лицом.

Андрей ГРОМОВ, юрист
Юрист №7, 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

О размещении производств на арендованных площадях

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 21, 2008 4:51 pm

О размещении производств на арендованных площадях

В связи с многочисленными обращениями граждан по вопросу размещения производств на арендованных площадях Мингоркомприроды Беларуси предлагает вашему вниманию следующую информацию.

В случае размещения производств на арендованных площадях с изменением их целевого функционального назначения необходима реконструкция и требуются разрешение органов исполнительной власти на проведение проектно-изыскательских работ, заявка (схема) для сбора исходных данных и архитектурно-планировочное задание (выдаются Комитетом архитектуры и градостроительства Мингорисполкома), так как проектная документация подлежит экспертизе в установленном порядке. При этом разрешение на проведение проектно-изыскательских работ принимает Минский городской исполнительный комитет.

Заказчиком же на реконструкцию объекта недвижимости может выступать его собственник либо лицо, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйствования, ведения или оперативного управления. Это означает, что арендатор в данном случае не имеет права выступать заказчиком, он может быть только инвестором.

Мингоркомприроды рассматривает представленные заявки (схемы) для сбора исходных данных и выдает экологические условия на проектирование.

Кроме того, Мингоркомприроды доводит до сведения арендаторов и арендодателей порядок размещения производства на арендованных площадях без изменения их функционального назначения.

В данном случае имеет место модернизация производства. Заказчиком на модернизацию объекта недвижимости может выступать его собственник либо лицо, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйствования ведения или оперативного управления. Это означает, что арендатор в данном случае не имеет права выступать заказчиком, он может быть только инвестором.

При этом разрешение на проведение проектно-изыскательских работ принимает администрация района по месту размещения объекта.

Для получения экологических условий на проектирование необходимо представить в Мингоркомприроды заявку (схему) для сбора исходных данных, выданную Комитетом архитектуры и градостроительства Мингорисполкома.

К печати подготовила Елена Антонова.

Вечерний Минск
5 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Неотделимые улучшения при аренде

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 21, 2008 4:52 pm

Неотделимые улучшения при аренде

Предприятием заключен договор аренды небольшой комнаты в здании с отдельным входом. Арендодатель просит надстроить над входом козырек и обещает зачесть стоимость данных работ в счет арендной платы. В то же время арендатор не уверен, что это обещание будет выполнено. Каков порядок компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества?

Одной из наиболее распространенных причин споров по поводу компенсации произведенных улучшений выступает несоблюдение установленного законом и договором порядка согласования производства таких улучшений. И если по поводу отделимых улучшений такой вопрос не встает — арендатор вправе их изъять в соответствии с п. 1 ст. 594 Гражданского кодекса (далее — ГК), то в случае с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) споры встречаются довольно часто.

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 594 ГК), во втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 594 ГК).

Аналогичное положение содержится и в ст. 22 Закона «Об аренде», согласно которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т. п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

Причиной споров часто становится порядок получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Порой арендодатель устно дает согласие на проведение улучшений, иногда проведение улучшений сопровождается даже устным требованием. В силу правовой неграмотности, полагаясь на устойчивые деловые отношения, арендатор ограничивается таким устным согласием и приступает к выполнению работ. Именно тут и допускается ошибка. Согласие арендодателя на проведение улучшений должно быть подтверждено в письменной форме. В противном случае взыскать с арендодателя понесенные затраты невозможно.

Если же разрешение было получено в соответствии с требованиями п. 2 ст. 594 ГК, а также ст. 22 Закона «Об аренде», оснований для отказа оплатить стоимость неотделимых улучшений нет.

Сумма затрат на произведенные улучшения определяется на основании проектно-сметной документации. Если таковой нет, а работы выполнялись хозспособом, то стоимость улучшений определяется на основании данных бухучета арендатора либо экспертной оценкой.

Необходимо обратить внимание, что возмещение стоимости произведенных улучшений, как следует из содержания п. 2 ст. 574 ГК и ст. 22 Закона «Об аренде», производится только в том случае, если иное не предусмотрено заключенным между сторонами договором.

Зачастую в договоре аренды указывается, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для помещения, в случае, если это не было оговорено между сторонами другим образом.

Содержание данных пунктов никоим образом не противоречит действующему законодательству. Исходя из их содержания возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений производится опять же с его согласия. Однако кроме согласия на перепланировку, исходя из содержания данных пунктов, требуется также и согласие на компенсацию стоимости произведенных улучшений. Как говорится — смотрите, что вы подписываете!

Следует отметить, что несоблюдение условий об обязательном согласовании производства работ по изменению арендованного имущества помимо невозможности взыскания с арендодателя их стоимости может повлечь для арендатора взыскание убытков в виде стоимости работ по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние (ст. 364 ГК).

Для решения вопросов, связанных с определением стоимости улучшений (ухудшений) арендуемого имущества, следует уделить особое внимание актам приема-передачи арендуемого имущества. В них должно быть зафиксировано состояние передаваемого помещения как первоначальное, так и при его возвращении.

Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование п. 1 ст. 626 ГК об оформлении передачи недвижимого имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.

В акте приема-передачи следует указывать, к какому договору он относится (с уточнением сторон, названия, номера, даты заключения этого договора); четко фиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости: насколько оно соответствует условиям договора и пригодно для целей аренды. Не поленитесь детально описать фактическое состояние помещения, если оно требует впоследствии проведения ремонта силами арендатора, приложите фотографии помещения. Нелишним будет упомянуть и об отсутствии взаимных претензий.

Сергей БЕЛЯВСКИЙ,
начальник отдела информационно-аналитической работы хозяйственного суда Гродненской области,
аспирант ГрГУ им. Я.Купалы, заместитель председателя областного отделения ОО «Белорусский республиканский Союз юристов»

Экономическая газета
11 марта 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Увеличение арендных ставок для казино и ОО

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 28, 2008 1:41 pm

Игрокам и общественникам
государство подняло аренду в 10 раз

С 24 апреля общественные организации и игорный бизнес будут платить за аренду помещений в 10 раз больше. В отношении первых отменен понижающий коэффициент к ставке арендной платы 0,1, в отношении вторых применен коэффициент 10. Те и другие поставлены на грань выживания.

Новые условия сдачи в аренду помещений, находящихся в госсобственности, определены указом N533 от 23 октября 2007г., который недавно вступил в силу. Новый указ отменяет понижающий коэффициент 0,1 для большинства ОО, в результате чего их расходы на оплату аренды вырастают в 10 раз - с 1 евро за

1 кв. м до 10. Для организаций, живущих только за счет членских взносов, это слишком много.

Понижающий коэффициент теперь будет применяться лишь в ограниченных случаях - для некоммерческих организаций, занимающихся гуманитарной деятельностью; организующих детские и юношеские спортивные секции и группы, детские театры, студии, танцевальные, литературно-художественные коллективы; для индивидуальных предпринимателей и организаций при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50% и более от среднесписочной численности работающих; для творческих союзов для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 кв. м нормируемой площади.

Еще в декабре прошлого года руководители нескольких ОО - «Белорусской ассоциации юрисконсультов», «Белорусского союза предпринимателей», «Белорусского общества оценщиков», «Белорусской ассоциации журналистов», «Белорусского фонда культуры»- обратились к руководству страны с просьбой оставить для некоммерческих организаций возможность арендовать 75 кв. м по льготной ставке, как это было предусмотрено указом 2002г. «Это положение служило существенной господдержкой ОО, причем без особого ущерба для бюджета. Со вступлением в законную силу положений указа N533 мы этой поддержки лишаемся, - отмечали авторы письма. - Хорошо известно, что относительно высокая нижняя граница арендной ставки устанавливалась для коммерческих организаций в целях предотвращения «серых схем» в отношениях арендатора и арендодателя. Однако, насколько мы знаем, такого рода схемы не использовались в арендной практике ОО».

Арендаторы до последнего ждали, что в отношении них будет принято положительное решение. Этого не случилось, однако те организации, которые еще не переоформили договора аренды на новых условиях, продолжают надеяться. Другие начинают искать выход из создавшегося положения. К примеру, ТБМ теперь придется платить за свое помещение 846 евро в месяц, и в этой связи общество обратилось к любителям белорусского языка с просьбой о пожертвованиях: «Если 5 тыс. человек каждый месяц пожертвуют на деятельность ТБМ по Br1 тыс., мы сможем работать и в этих условиях».

Предпринимательским союзам в новых условиях ничего не останется, кроме как переезжать в более дешевые помещения, что также потребует больших затрат - на переезд, ремонт, установку коммуникаций.

А вот нескольким минским развлекательным клубам, где есть казино, возможно, придется закрыться - также по причине неподъемных расходов на аренду. Для них ставка теперь будет умножаться на 10 - в итоге как минимум 100 евро за кв.м в месяц. Представители клубов уже заявили, что при такой арендной плате экономика предприятий полностью рушится: «Невозможно сработать даже в ноль». Дело в том, что клубы помимо казино занимаются и другой деятельностью, которую невозможно отнести к игорному бизнесу, например ресторан, дискотека. Однако нормы указа распространяются и на эти площади. О приостановке работы уже объявил крупнейший в Минске клуб «Белая вежа» - здесь казино занимает 800 кв. м из 3 тыс. кв. м, которые арендует клуб. Но платить 10-кратную ставку придется за все помещения - по 300 евро в месяц. С подобными проблемами неминуемо столкнутся практически все казино (за исключением турецких, где помещения в собственности владельцев) - казино «Миллениум», которое арендует около 2 тыс. кв. м, и клуб «Даньков» (около 1,5 тыс. кв. м).

Причем казино, в отличие от ОО, не просят льгот. Они согласны платить повышенную аренду непосредственно за игорные помещения - казино и залы игровых автоматов. Но в отношении других площадей, где предоставляются развлекательные услуги, просят сохранить прежние ставки.

Представители развлекательного бизнеса рассчитывают на пересмотр решения властей относительно ставок арендной платы, ведь в случае закрытия казино город лишается крупных налогоплательщиков, однако также не исключают глубинного замысла по расчистке поля деятельности для российских инвесторов в игорный бизнес, который, как известно, в России вынесен в четыре специальные зоны. «Вот посчитайте: если собирать в месяц с больших казино по $1-1,5 млн. арендной платы, за год можно собрать на вполне приличное казино и построить его на месте закрывшихся белорусских», - сказал «БелГазете» источник, пожелавший остаться неназванным.

Ольга МИКША
БелГазета
5 мая 2008

в догоню

Дмитрий Руссель: «Слушающих Сердючку больше, чем тех, кто слушает европейскую клубную музыку»

На прошлой неделе стало известно о закрытии самого большого столичного ночного клуба-казино «Белая вежа». Причиной закрытия стало повышение арендной платы в несколько раз.

Окончательное решение по поводу перспектив заведения будет принято 3 мая, но кое-кто из столичных клубарей со свойственным «племени молодому, незнакомому» максимализмом уже успел отправить клуб-казино «Белая вежа» вслед за закрывшимся три месяца назад клубом«Иzюм» в небытие. «Тусовочная Беларусь и раньше была за чертой мировой клубной культуры», а теперь ей и вовсе конец, поднялся шум на форумах.

Первый арт-директор клуба «Иzюм» Дмитрий РУССЕЛЬ, с которым мы завели разговор о белорусской клубной культуре, грустно заметил: «Еще одним клубом меньше...» И вспомнил, какие вечеринки делали на заре клубного движения. «Тогда это все было интересно и здорово: и были люди, такие альтруисты, как Женя Соболь. Потому что им было в кайф! А сейчас, насколько я знаю, та же Женя если что-то и делает, то весьма эпизодически. Это разовые проекты… Потому что это, наверное, не приносит денег».

О ПОНЯТИИ «ВЕСЕЛО!»

Многим клубам не хватает, казалось бы, «элементарных вещей». Ведь уровень требований публики не очень высок: «Все хотят хорошей музыки, хорошего обслуживания, приятной компании - собственно, вот и все». Это элементарные вещи, а получается, что «некуда пойти».

«Я думаю, что просто в комплексе этого никто не собрал, -полагает Дмитрий Руссель. - Где-то есть хорошая кухня, а музыка не та. А где-то официанты, как сонные улитки, но с музыкой полный порядок...»

«Вот «Миллениум», - приводит он пример. - Казалось бы, все замечательно: центр города, приятный интерьер, и с кухней все в порядке, и вечеринки они делают отличные, а народ почему-то не идет... Я буквально полгода назад интересовался: приехали хорошие музыканты, великолепно играли, а никто не клубился. И в чем дело, непонятно… Может, просто не удалось создать нужную атмосферу…»

«А вот в «Овертайме» очень много людей, - готов у него и другой пример, -людей разных: и каких-то непонятных типов, и хороших мальчиков и девочек...»

Madison - клуб с историей, - говорит он, когда корреспондент «БелГазеты» наобум называет этот клуб.- Надо отдать ему должное: он всегда держит марку и свою стратегию выдерживает и по сей день. Там всегда есть люди, которые знают, куда идут... И им там хорошо! Да, там трудно пробиться к бару, иногда трудно дозваться официанта, но там весело!..»

«Знаете, есть такое понятие «весело»? - вдруг задает он вопрос.- На вопрос «Как там было?» мне отвечают: «Было весело!» А веселость создается всем в комплексе: и обслуживающий персонал, и публика, которая туда идет, и DJ, который играет в клубе... Недостаточно только открыть заведение и назвать его «клубом». Многие уже побывали в клубах за границей и хотят, чтобы отечественные клубы предлагали такое же качественное обслуживание».


О КЛУБНОМ И ДИСКОТЕЧНОМ ПОКОЛЕНИИ

Если спросить у бывшего арт-директора «Иzюма» возможен ли такой клуб в Минске, он, конечно, скажет «да». Но при этом перечислит столько условий, что понадобится не одна газетная страница. Например, «прописные московские клубные истины» здесь не подходят«из-за аудитории».

«Все клубы идут на поводу у публики, а надо, чтобы воспитывали ее. У нас все как происходит: строится клуб, приходит публика, и там играют то, что нравится народу. А должно быть наоборот. У клуба должен быть свой формат, и он должен держать этот формат». Тогда, по мнению Дмитрия, «новое клубное поколение будет развиваться, расти». «Если оно, конечно, не будет такими темпами уезжать за границу», - грустно замечает он.

«Понимаете, в чем дело, - возвращается он к теме аудитории, - количество людей, потребляющих, жаждущих клубной европейской культуры, крайне мало. Это не значит, что людей, которые интересуются этим, немного, но у кого-то элементарно нет денег на то, чтобы купить билет за $20-40 на хорошего ди-джея».

«...Ну и ментальность молодежи оставляет желать лучшего. Прогуляйтесь вечером по пр-ту Победителей в районе кинотеатра «Москва», и вы увидите пластиковые бутылки дешевого пива...»

Люди, которые пьют это, уверен он, «никогда не дойдут до «Иzюма». «Они осядут на дискотеке, где крутят Верку Сердючку».

«А в нашем городе людей, слушающих Сердючку, гораздо больше, чем тех, кто слушает европейскую клубную музыку. И любители последней, которых, повторюсь, очень мало, с одной стороны чувствуют дефицит клубной культуры, а с другой - хозяева, которые пытаются ориентироваться на них, не получают финансовой отдачи», - формулирует он для себя вопрос на ответ, почему, заявив себя как элитные, многие клубы скатываются до ширпотреба.

Кстати, «я очень осторожно употреблял слово «элита», - говорит он. - В нашей стране трудно об этом рассуждать. Есть, наверное, люди, достойные этого звания. Хотя... когда ты видишь BMW 7-й серии, который останавливается на светофоре, открывается окошко и из него летит мусор на дорогу, то как-то сразу само определение «элита» ставится под сомнение. Какая элита, такие и клубы...»

О ШОУ, БИЗНЕСЕ КЛУБНЫХ АРТИСТАХ

В Беларуси говорить о клубах, все равно, что «рассуждать о шоу-бизнесе», - роняет он неосторожно. И я цепляюсь к слову.

«Артисты - это отдельная тема для разговора», - предупреждает Руссель. В Беларуси «их можно пересчитать по пальцам: они кочуют из одного клуба в другой, и видели их все кому не лень».

«Вы когда-нибудь встречали брошюру «Шоу-бизнес Беларуси»? - задавал он вопрос корреспонденту «БелГазеты» еще три года назад. - Этот буклет с контактами ведущих артистов страны говорит сам за себя: никакого шоу, а уж тем более никакого бизнеса».

Теперь он уверен: артистов прибавилось, но с бизнесом «по-прежнему беда»: «Нет конкуренции! Как только появляется коллектив, который вырастает из своих штанишек, он моментально уезжает в Москву».

«Ситуация все та же, что и три года назад, - мне звонят знакомые, спрашивают: «Дим, что-нибудь новенькое появилось?» или «Может, ты видел что-нибудь свеженькое?» «Нет», - отвечаю. - Разве что мимы появились - в «Овертайме» работают. Но не более».

«И все же белорусский шоу-бизнес развивается - уверен он. - Но все равно ничего нового, яркого почему-то не появляется. Показательный пример - финал отборочного тура «Евровидения». Вышла некая Стася - непонятно что такое… Это претензия на андеграунд, на что-то необычное? Но это же так плохо сделано, что хуже некуда! Какое-то кривляние! А была команда Litesound, которая мне очень понравилась, но кто они, откуда? Я о них ничего не слышал».

ТОП-ТЕСТ

Главным событием прошлой недели для Дмитрия Русселя стал «день рождения любимого человека». Его разочаровал «выбор жюри конкурса «Мисс Беларусь»: «Наши мнения сильно разошлись», - говорит Дмитрий. «А так все замечательно», - подводит он итог недели.

ПРОГНОЗ

Для того «чтобы наладить клубную культуру», необходимо, чтобы «появились меценаты, которые давали бы молодым клубным DJ’ям и промоутерам развиваться. Чтобы просто вкладывали в это деньги, не ожидая ничего взамен», твердо уверен Дмитрий. И только тогда «через какое-то время вырастут большие клубы, и будет хоть что-то происходить...»

«Сейчас промоутеры выходят на большие площадки: пытаются устраивать вечеринки на стадионе «Динамо», выходят на ВДНХ. Потому что в городе нет ни одного большого клуба, который экономически отбивал бы затраченные деньги, за исключением «Белой вежи», которая могла бы вместить тысячу человек. Не знаю, почему никому в голову не приходит мысль построить большой замечательный клуб с несколькими залами. Мне кажется, что первый, кто это сделает, тот и сорвет куш».

БЛИЦ

- Что, по вашему, значит «клубить»?

- Объезжать за ночь три-четыре хороших клуба.

- А у нас есть столько?

- Все зависит от того, что вам нужно: одни любят пофлиртовать, другие отрываются на клубных концертах... Маршрут первых проходит через «Овертайм» и Madison Club. Вторым, если они предпочитают house или, скажем, транс, и пойти-то некуда.

- Вы бы рискнули снова открыть такой клуб, каким был «Иzюм»?

- Да, если бы нашел взаимопонимание с учредителями. Если бы увидел, что эти люди действительно хотят сделать что-то интересное, я бы пошел. И я не теряю надежды: все возможно в этом мире!

- Во сколько оценивается хороший клуб?

- Не знаю, около $500-800 тыс., а то и $1 млн. Все зависит от того, какой это клуб: камерный «Иzюм» или арена с несколькими залами.

- А сколько стоил «камерный «Иzюм»?

- Я не могу назвать эту сумму. Тем более что я до конца всего не знаю. Да и дело-то не в этом: можно даже минимальными средствами создать хорошую атмосферу.

- Клубные концерты и выставки - это хороший ход?

- Выставки - это замечательно! В Беларуси так много талантливых художников, у которых нет даже возможности рассказать о себе! И публике тоже приятно, когда висят хорошие работы, в которых есть позитивная энергетика.

- Жесткий фейс-контроль - это правильно?

- Нет, фейс-контроль не должен быть жестким. Он должен быть верным.

- Какой ваш любимый ресторан?

- В Минске? Upteka. Это заведение открыл мой хороший товарищ. Как мне кажется, он создал очень теплую атмосферу. А так я больше никуда не хожу. Разве что в «Золотой гребешок».

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Сохранение ставок аренды для общественных организаций

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 29, 2008 10:09 am

Третий сектор обнадежили

Арендные ставки для общественных объединений, возможно, останутся прежними.

Минюст считает возможным сохранение действующих арендных ставок для общественных объединений. Об этом заявила заместитель начальника управления общественных объединений Министерства юстиции Елена Кириченко 25 марта в Минске на заседании "круглого стола".

"Мы писали в Администрацию президента, Совет министров, предлагали оставить для общественных объединений действующие сейчас арендные ставки", — сообщила она. При этом Е. Кириченко отметила, что "теперь этот вопрос, возможно, находится на стадии решения".

Напомним, в соответствии с Указом президента № 533 от 23.10.2007 г. с 24.04.2008 г. понижающий коэффициент 0,1 для общественных организаций упраздняется и размер арендной платы увеличивается в 10 раз. В результате общественные объединения, не занимающиеся предпринимательской деятельностью и существующие только на вступительные и членские взносы, могли оказаться в сложном финансовом положении.

Белорусы и рынок
31 марта 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Сообщение Toto (Admin) » Ср июн 04, 2008 5:30 pm

Аренда на час: нужно особое разрешение

Автомобильный парк (предприятие республиканской формы собственности) имеет в административном здании столовую, которая не используется по назначению более 5 лет. Площади сдаются в аренду населению для проведения различных мероприятий с почасовой оплатой. Расчеты производятся в соответствии с Указом Президента от 30.09.2002 № 495: за один день проведения мероприятия — 80 EUR.

Необходимо ли в данном случае разрешение собственника — Министерства транспорта и коммуникаций на сдачу в аренду помещения на таких условиях? Правомерно ли указание ведомственной ревизии, что автопарк должен перечислять в бюджет 50% арендной платы, как при сдаче имущества в аренду?


Указами Президента от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» (далее — Указ № 495) и от 4.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» (далее — Указ № 498) регламентируются отдельные вопросы сдачи недвижимого имущества в аренду. Соответственно, для того чтобы определить, распространяется ли действие названных нормативных правовых актов на указанные в вопросе хозяйственные операции, необходимо установить, являются ли они арендой с точки зрения гражданского права.

Под арендой, как следует из ст. 1 Закона от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде», действующего в части, не противоречащей Гражданскому кодексу, понимается основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст. 577 ГК). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст. 621 ГК).

В данном случае помещение столовой предоставляется во временное пользование за плату, что полностью соответствует сути правоотношений, возникающих между сторонами договора аренды. Согласно п. 1 ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором. Минимально допустимого срока законодательством об аренде не установлено. Поэтому то, что помещение предоставляется в пользование на несколько часов, не имеет значения для классификации отношений сторон как аренды. Изложенное позволяет сделать однозначный вывод о том, что при предоставлении помещения столовой в краткосрочную аренду соблюдение требований Указа № 495 и Указа № 498 является обязательным, т.к. названными нормативными правовыми актами не предусмотрено иное.

Так, в соответствии с п. 3 Указа № 498 для заключения договора аренды столовой требуется принятие решения в порядке, установленном законодательством, о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности. Данный порядок установлен Указом Президента от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом», в п. 7 которого предусмотрено, что аренда зданий, сооружений, помещений осуществляется по решению республиканских юридических лиц, согласованному с соответствующими вышестоящими республиканскими органами госуправления, иными госорганизациями, подчиненными правительству. Это требует от автопарка, как предприятия республиканской формы собственности, согласовывать договоры аренды столовой с Министерством транспорта и коммуникаций. Представляется, что процедуру согласования недостаточно пройти однажды, даже если в решении министерства будет прямо предусмотрено распространение его действия на все последующие случаи сдачи автопарком столовой в аренду (когда предполагается, что условия договоров стандартны и одинаковы для всех арендаторов). Распространение юридической силы данного согласования и на все последующие случаи противоречило бы п. 5 Указа № 498, в соответствии с которым подобные договоры подписываются сторонами в 5-дневный срок со дня получения арендодателем письменного решения соответствующего вышестоящего республиканского органа госуправления, иной госорганизации, подчиненной Правительству, о сдаче зданий, сооружений и нежилых помещений в аренду.

Обязанность арендодателя перечислять в бюджет 50% арендной платы предусмотрена п. 1 Указа № 498 для унитарных предприятий и учреждений, других организаций, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности. При этом перечисляют в республиканский бюджет 50% средств, полученных от сдачи в аренду указанного имущества и оставшихся после уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, если иное не предусмотрено в законодательных актах. Освобождение от перечисления в республиканский бюджет части средств, полученных от сдачи в аренду указанных объектов, осуществляется только по решению Президента. Требования ведомственной ревизии в этой части полностью соответствуют законодательству.

Отметим также еще ряд аспектов заключения договора аренды помещения, принадлежащего республиканскому унитарному предприятию:

— в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК);

— договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 ГК);

— в договоре аренды здания или сооружения должен предусматриваться размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК);

— договор аренды подписывается сторонами в 5-дневный срок со дня получения арендодателем письменного решения соответствующего вышестоящего республиканского органа госуправления, иной госорганизации, подчиненной правительству, о сдаче объекта в аренду (п. 5 Указа № 498).

Евгений БУРЫЙ,
юрист

КОММЕНТАРИИ
22.04.2008 14:37Зебра

Не согласна с автором статьи.Сам же автор пишет:"Под арендой, как следует из ст. 1 Закона от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде», действующего в части, не противоречащей Гражданскому кодексу, понимается основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности". Если помещение предоставляется на время НАСЕЛЕНИЮ, о какой самостоятельной хозяйственной деятельности может быть речь? Ведь фактически -это услуга со строны юрлица, во владении или пользовании которого находится помещение столовой. Никто не может пользоваться кухонным оборудованием без лицензии на торгово-производственную деятельность и санитарной книжки.Просто в данном случае оказываются услуги, как правило, в нерабочее время и рассчитывается их стоимость по обычной калькуляции, в которую входит зарплата обслуживающих работников в двойном размере, расходы на воду, эл-ию , амортизация и пр. расходы, но никак не расчет аренды по Указу. Мне кажется, здесь перепутаны понятия, а ведь в результате неправильного трактования могут пострадать многие юрлица, так как организация питания на свадьбах, поминках и прочих мероприятиях- доход многих столовых, находящихся в безвозмездном пользовании у РУП и КУП !.

Экономическая газета
15 апреля 2008


Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by