Ценообразование в строительстве

[Toto (Admin)]

В ПРЕДЕЛАХ ТРЕХ ПОЗИЦИЙ

Отныне стоимость строительства жилых домов может изменяться лишь в трех случаях: если меняется налоговое законодательство, вносятся изменения в проектную документацию или если годовой рост индекса строймонтажа превысит прогнозный показатель на 2 процентных пункта.

Такое разъяснение содержится в Письме Минстройархитектуры от 5 апреля 2007 года №04-2-02/761 «О порядке определения стоимости строительства жилых домов».

В частности, стоимость строительства жилых домов, кроме строительства жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях, определяется на дату формирования цены независимо от источников финансирования и форм собственности. Порядок следующий. Стоимость подрядных работ определяется «на основании цены предложения подрядчика-победителя торгов или цены, определенной по результатам переговоров, сформированной в соответствии с Положением о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов (постановление СМ РБ от 03.03.2005 № 235 с учетом изменений, установленных 20.02.2007 г.), независимо от того, необходимо проведение торгов или нет.

Стоимость затрат, не входящих в стоимость подрядных работ, но включаемых в стоимость строительства жилого дома, устанавливается в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами. Это затраты, включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, а также затраты, не входящие в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства. К последним относятся: «затраты на оказание услуг по организации и обеспечению строительства жилого дома (кроме затрат, связанных с выполнением застройщиком своих функций, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства); затраты, связанные с отводом земельного участка (кроме затрат по сбору исходных данных, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства), в том числе получение материалов предварительного согласования места размещения земельного участка, разработка проекта отвода, земельного участка, на оплату аренды земельного участка (земельного налога) в период строительства; затраты, связанные с отчислениями на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры населенного пункта, в размерах, установленных законодательством (строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, передача части жилья в будущем доме исполкому и другие); затраты, связанные с оплатой процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого дома; другие затраты, относимые на стоимость строительства в соответствии с действующим законодательством; налоги, сборы (пошлины) и иные отчисления в доходы соответствующих бюджетов».

При этом в письме отмечается, что при строительстве жилых домов для граждан с господдержкой, в стоимость строительства жилого дома включаются только затраты, предусмотренные сводным сметным расчетом стоимости строительства.

Общая же стоимость строительства дома определяется путем суммирования перечисленных выше затрат, стоимость которых индексируется в пределах нормативных сроков строительства объекта путем применения прогнозных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых Министерством экономики и доводимых Минстройархитектуры с помесячной разбивкой. При этом стоимость строительства жилого дома должна оставаться неизменной на весь период строительства за некоторым исключением: при внесении в установленном порядке изменений в проектно-сметную документацию; в случае «изменения фактического уровня инфляции (статистического индекса стоимости строительно-монтажных работ) по сравнению с годовым прогнозом более 2-х процентных пунктов» либо если меняется законодательство о налогах, сборах (пошлинах) и иных отчислениях в доходы соответствующих бюджетов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
14 мая 2007

[Toto (Admin)]

Движимая цена недвижимости

Строители остаются в стороне от выгоды по продажам нового жилья?

Около трех лет назад в законодательстве Республики Беларусь появилась норма, позволяющая при заключении договоров подряда применять контрактные цены, в том числе и при строительстве жилья. Хорошая, казалось бы, идея. Однако на практике все оказалось не так просто. О результатах применения контрактных цен наш разговор с помощником генерального директора РУП «Витебский ДСК» Оксаной Цвякялене.

— Оксана Семеновна, чего ждали строители от контрактной цены?

— Идея ее применения очень позитивна, так как нацелена на стимулирование деятельности строительных организаций за счет удешевления стоимости строительства. Экономия, полученная по сравнению с договорной контрактной ценой, при достижении потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектом и соблюдением установленных сроков строительства засчитывается в стоимость выполненных работ. Превышение же фактической стоимости строительства над договорной ценой относится на финансовые результаты деятельности подрядчика. Иначе говоря, построил дороже — проиграл, построил дешевле, но того же качества — выиграл. Таким образом, подрядчик заинтересован находить пути и способы экономии при соблюдении установленных условий. Но механизм действия контрактной цены встретил и определенные препятствия.

— Какие?

— При заключении договора строительного подряда фиксируется контрактная цена строительства, рассчитанная по проектно-сметной документации, которую заказчик, как правило, предоставляет, мягко говоря, «сырой». Многие расценки, применяемые в документации, устаревшие. Отдельные материалы давно уже не применяются в строительстве, а вместо них используются новые с улучшенными характеристиками. Также некоторые виды работ, предусмотренные в документации, не выполняются по тем или иным обоснованным причинам. Иные необходимые работы вовсе не предусмотрены документацией, выявляются подрядчиком в ходе строительства, оформляются и утверждаются в установленном порядке дополнительными сметами.

Методика формирования контрактной цены сложная. До нынешнего года проектно-сметная документация составлялась в ценах семнадцатилетней давности, а подрядчики, формируя контрактную цену с помощью системы индексов, действующих цен и тарифов, делали ее реальной, чтобы застройщик четко мог представить стоимость квартиры. Сейчас в строительстве уже разработана новая нормативно-справочная база, которая позволит объективно отражать условия строительства и цены на трудовые и материальные ресурсы, что в конечном итоге должно повысить эффективность работы строительного комплекса.

— Каким образом сегодня за­ключаются договоры подряда и как определяется при этом стоимость строительства?

— Сегодня заказчик, получив от подрядчика расчет контрактной цены, проводит его тщательную проверку. Более того, ему предоставляются все документы, подтверждающие стоимость материалов, заложенную в контрактной цене. Таким образом, учитывая трудоемкость формирования цены и время для ее проверки, на заключение договора и открытие финансирования строительства объекта уходит от полутора до двух месяцев. Но тем не менее мы стараемся не отставать от плана по вводу жилья, и не секрет, что многие объекты, строящиеся при государственной поддержке, начинаем возводить за счет своих собственных средств.

— Говорят, дорого — мило, дешево — гнило…

— Не совсем разделяю такие суждения. К примеру, недавно предложили заказчику смонтировать итальянские алюминиевые радиаторы вместо чугунных. Но, увы, не нашли поддержки. Хотя применение предлагаемых алюминиевых отопительных приборов технически и экономически аргументировано. Они отвечают современным требованиям качества, более эстетичны, эффективны по теплоотдаче. За­траты на монтаж таких радиаторов в два раза ниже. При сопоставимой теплоотдаче и с учетом всех дополнительных расходов и монтажных работ экономия финансовых средств при установке алюминиевых радиаторов в сравнении с чугунными составляет 12 процентов. В снижении цены должны быть заинтересованы как заказчик, так и подрядчик.

— Скажите, пожалуйста, на какие нужды могли бы быть израсходованы вашим предприятием средства, полученные в результате экономии контрактной цены?

— Для ритмичного производства необходимо проведение мероприятий по техническому перевооружению основных средств предприятия, обновление парка строительной техники и автомашин, которые почти выработали свой ресурс и подлежат списанию. Первоочередной задачей в данном направлении является приобретение башенных кранов, экскаваторов, бульдозеров. Кстати, хороший башенный кран стоит до 600 миллионов рублей. Такой экономии даже на пяти «средних» объектах получить нереально... Помимо строительной техники, существует еще и ряд других социально-экономических проблем. Инфраструктура комбината тоже нуждается в финансировании. К примеру, необходимо отремонтировать тот же детский оздоровительный комплекс «Липки». На балансе предприятия есть еще и общежитие, про быт которого нельзя забывать. Да и зарплата строителей должна быть достойной. Они заслуживают ее.

— Но строителям для обновления производства разрешено строить и продавать жилье по коммерческим ценам…

— Совершенно верно. Но до сегодняшнего времени происходил парадокс — на рынке недвижимости вторичное жилье реализовывалось гораздо дороже, чем строителями продавалось новое. В условиях рыночной экономики нельзя допускать абсурдной ситуации занижения цены нового жилья. Не секрет, что наше новое жилье продается чужими руками по гораздо завышенной цене. А строители остаются в стороне от этой выгоды.

Социально защищенная категория граждан, поддерживаемая государственной жилищной политикой, — это одно, а часть населения, имеющая возможность приобрести жилье по договорным ценам, — другое. Кстати, никто в мире так не заботится о малоимущих слоях населения, как в Беларуси. Это прекрасно. Но рынок есть рынок. Строители в нем не должны быть сторонними наблюдателями, а участвовать с соответствующей для себя выгодой.

Виталий ФЕДОРОВ, «Р», Владимир ЖИГУЛОВ
Рэспублiка
1 апреля 2008

[Toto (Admin)]

Повторение пройденного

Система ценообразования в строительстве нуждается в пересмотре

Наверное, не так много найдется в экономике отраслей, от нормального функционирования которых зависела бы жизнь всех граждан страны. Строительная отрасль одна из них. Ведь все мы живем и работаем в зданиях, ездим по дорогам и мостам, а значит то, как они возводятся, продаются и эксплуатируются, не может оставить нас равнодушными. Но говорить, что в строительной отрасли Беларуси все нормально, к сожалению, пока не приходится. Здесь, как и во многих других секторах отечественной экономики, интересы бизнеса, государства и граждан переплетаются в причудливый клубок выгод и противоречий.

Позиция государства в вопросе стоимости жилья незыблема: цены на квадратные метры должны быть сопоставимы с уровнем доходов и платежеспособностью населения. Впрочем, вопрос, как привести стоимость квадрата в соответствие с содержимым кошельков белорусов, относится к числу сверхсложных, и его решение необходимо рассматривать комплексно. И речь в данном случае идет не только об уменьшении производственных затрат и повышении эффективности строительства, но и о принципиальном пересмотре некоторых позиций в сметном нормировании и ценообразовании. Проблем с последними, как выяснилось, возникает у застройщиков немало.

В соответствии с Указом № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования» с 1 января текущего года сметная стоимость строительства объектов должна определяться в ценах на 1 января 2006 года с индексацией в действующий уровень цен по индексам цен в строительстве, утверждаемым в установленном порядке. Необходимая нормативная база для этих целей уже разработана и утверждена. Однако недавно проведенные проверки Комитетом госконтроля дают понять, что картина в сегменте ценообразования по-прежнему далеко не идеальна. Дело в том, что разработку указанной нормативной базы Минстройархитектуры поручило негосударственной организации — ОАО «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве» (РНТЦ), которая, по утверждению контролеров, не проводила никаких специальных исследований. Разработчики документа лишь скопировали ранее действовавшую нормативную базу в ценах 1991-го и нормах 2000 года и на ее основе сформировали «новый» продукт, который соответствует текущему положению дел в отрасли лишь внешне. Многие направления сметного нормирования оказались сформированными без учета новых технологий материалов, машин и механизмов.

К примеру, нормы трудоемкости на выполнение основных строительно-монтажных работ РНТЦ были снижены в 1,45—1,5 раза как соответствующие росту производительности труда в строительстве за 2001—2005 годы. Между тем, как указывают в КГК, результаты этого пересчета — шаг назад. Ведь на деле произошел возврат к нормам трудоемкости, действовавшим еще в начале 1990-х.

О несовершенстве установленных норм затрат труда и его оплаты свидетельствуют и другие примеры. Как говорит начальник управления контроля строительства, ЖКХ и связи Комитета госконтроля Галина Силивончик, для этого бывает достаточно сравнить работу двух специалистов. Если пристально присмотреться к работе каменщика и облицовщика естественным камнем, то выяснится, что труд их несоразмерен зарплате. Для получения однодневного заработка первому надо возвести стену в 1,01 куб. м кирпича, в то время как второму достаточно закрыть гранитом площадь стены в 0,36 кв.м, то есть уложить всего две плитки. По мнению специалистов КГК, именно такие перекосы в нормировании и оплате труда стали одной из причин оттока квалифицированных рабочих кадров из строительной отрасли. Финансово незаинтересованные строители массово уезжают в Россию или переходят в коммерческие строительные организации. Ведь пользуясь несовершенством ценообразования, отдельные участники строительного рынка получают неза­служенно высокие доходы и прибыли, позволяющие им выплачивать высокую заработную плату и обновлять основные фонды, в то время как другим компаниям не хватает денег даже для того, чтобы регулярно их ремонтировать.

Система ценообразования в строительстве сегодня не учитывает интересов подрядчика и в решении бумажных вопросов: количество норм и нормативов, применяемых для расчета сметной стоимости объектов, за последние годы не сократилось, а, наоборот, даже выросло. Для расчетов необходимо применять 127 сборников, которые содержат более 50 тыс. ресурсно-сметных норм на выполнение различных видов работ и 7 сборников сметных цен и тарифов. Понятно, что такая лавина документации создает большие трудности даже для высококвалифицированных специалистов и отнюдь не стимулирует участников рынка к снижению стоимости строительно-монтажных работ.

В КГК отмечают, что система ценообразования в строительстве на сегодняшний день фактически оказалась приватизированной коммерческой структурой, которая диктует свои условия на строительном рынке республики. К сожалению, Минстройархитектуры, которое отвечает за ценообразование в строительстве, не справляется с возложенными на него обязанностями, перепоручив все основные моменты РНТЦ, почти полностью абстрагировалось от этих вопросов. «Минстройархитектуры в первую очередь сосредоточилось на решении задач масштабного обновления материально-технической базы строительной отрасли, наращивания объемов строительства жилья, возведения ряда крупнейших объектов в стране и за рубежом. В то же время оно не уделяет должного внимания проблемам ценообразования, проведения единой технической политики в архитектурной, строительной и градостроительной деятельности, контролю за использованием территорий, разработкой схем комплексной территориальной организации административно-территориальных единиц, генеральных планов и проектов детального планирования городов и других населенных пунктов, а также вопросам управления проектной деятельностью, технормирования, стандартизации и сертификации, создания единой информационной среды в строительном комплексе», — поясняет Галина Силивончик.

По мнению специалистов, существенные недостатки в системе ценообразования во многом обусловлены отсутствием независимого надведомственного органа государственного управления, осуществляющего эти функции.

Александр БЕНЬКО, «Р»
Рэспублiка
23 апреля 2008

[Toto (Admin)]

СОСТАВЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА

Прежде чем удешевлять стоимость строительства квадратного метра жилья, необходимо внимательно проанализировать структуру этой стоимости. Такое мнение высказал 25 июня Геннадий Воробьев, начальник архитектурно-технического отдела ГУП «Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования», на конференции в Минске.
Какова же структура стоимости квадратного метра жилья? На этот вопрос позволяют ответить результаты работы, выполненной московскими специалистами. Ими была просчитана структура сметной стоимости строительства на примере трехсекционного жилого дома одной из типовых серий панельного домостроения (общая площадь 13 157,85 кв.метров, в которую входит площадь квартир и встроенных нежилых помещений).

В частности, в структуре работ и конструктивных элементов на долю земляных работ и фундаментов приходится 4,4 % сметной стоимости строительства дома; общестроительные работы технического подполья занимают 3,0% стоимости; железобетонные конструкции – 50,6% (стены внутренние – 12,2%, перекрытия – 12,7%, лестницы – 1,4%, лифты – 5,6%, перегородки – 1,2%, крыша – 4,0%, стены наружные – 12,2%, фасад – 1,3%); светопрозрачные конструкции (окна – 7,0%, остекление лоджий 3,6%); инженерное оборудование – 16,1% (сантехнические работы – 9,0%, электротехнические работы и слаботочные устройства – 7,1%); отделочные работы – 12,2% (отделочные работы – 4,6%, полы -5,1%, двери – 2,5%); разные работы – 3,1%. Более укрупненно эта структура выглядит следующим образом: стоимость нулевого цикла составляет 7,4% общей сметной стоимости строительства дома, возведение коробки здания выше отметки пола первого этажа, куда входят железобетонные и светопрозрачные конструкции, - 61,2%.

По мнению Г. Воробьева, приведенные результаты расчетов позволяют увидеть, какие элементы здания наиболее перспективны с точки зрения снижения стоимости.

А вообще в Москве поднимается вопрос, чтобы перейти от стоимости квадратного метра к стоимости квартиры. «Во всех странах показывают не стоимость квадратного метра, а стоимости квартиры. И сдавать жителям надо не квадратные метры, а сдавать квартиры. Нас в этом отношении поддерживает Правительство Москвы. И мы надеемся, что в ближайшее время мы перейдем на новые стандарты», - сообщил Г. Воробьев.

Владимир ВОЛКОВ.
Недвижимость Белоруссии
23 июня 2008