Жилищные облигации и другие ценные бумаги

[Toto (Admin)]

О строительстве жилья и имуществе

В Минске возобновляют практику привлечения средств на строительство жилья через жилищный заем. Минский городской Совет депутатов одобрил проведение второго выпуска облигаций второго Минского целевого облигационного жилищного займа. Первый выпуск второго займа объемом 3,9 миллиарда состоялся в 1999 году и был рассчитан на три года. С тех пор такие операции не проводились, поэтому возникла необходимость их возобновления. Эмиссия облигаций составит 400 миллиардов рублей сроком на 5 лет. Средства, полученные от размещения облигаций, будут направлены на строительство жилья, объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. Доходность ценных бумаг будет выше по сравнению со ставками по кредитам или депозитам. Часть жилья будет реализовываться по фиксированным ценам для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а часть - на аукционе, чтобы обеспечить доходность реализации ценных бумаг.

Облигации второго выпуска жилищного займа обеспечиваются доходными статьями бюджета Минска, а также материальными, финансовыми и другими активами, находящимися в коммунальной собственности города. Генеральный агент жилищного займа - финансовое управление Мингорисполкома.

В двухмесячный срок будет разработан и утвержден порядок привлечения и использования средств второго выпуска облигаций, в трехмесячный срок - на конкурсной основе определен генеральный менеджер и уполномоченный банк, а также утвержден проспект эмиссии жилищного займа.

Определен порядок вовлечения в оборот неиспользуемого имущества, находящегося в коммунальной собственности Минска и расположенного за кольцевой дорогой. Такое имущество будет реализовываться на аукционах с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, передаваться в безвозмездное пользование или безвозмездно в собственность индивидуальным предпринимателям и негосударственным юридическим лицам.

Четверть территории Минска занимает частный сектор, где проживает всего пять процентов горожан. Постепенно эти территории будут осваиваться, и на месте одноэтажных домиков появятся многоэтажки. При сносе жилья заказчики (застройщики) домов будут компенсировать его стоимость. На 2007 год усредненный показатель компенсации установлен в размере 5,8 процента, и в дальнейшем он будет ежегодно рассчитываться Мингорисполкомом в зависимости от количества сносимого в частном секторе жилья.

Минский курьер
27 апреля 2007

[Toto (Admin)]

В помощь привлекут жилищный займ

Дополнительные денежные средства физических и юридических лиц привлекут для финансирования строительства жилья в Минске. Такое решение приняли депутаты Мингорсовета

В 2007-2011 годах будет организован второй выпуск облигаций второго Минского целевого облигационного жилищного займа. Срок его проведения - 60 месяцев, а сумма общего объема ценных бумаг - 500 миллиардов рублей. Облигации второго выпуска жилищного займа будут обеспечены доходными статьями столичной казны, а также материальными, финансовыми и другими активами, которые находятся в коммунальной собственности Минска. Генеральным агентом жилищного займа определено финансовое управление Мингорисполкома. В трехмесячный срок на конкурсной основе определят генерального менеджера и уполномоченный банк. Средства, полученные от проведения жилищного займа, пойдут на строительство жилья, объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. В Минске по программе второго выпуска облигаций второго Минского целевого облигационного жилищного займа планируют построить дома в жилых районах Красный Бор и Масюковщина - всего более 250 тысяч квадратных метров. Кстати, первый выпуск второго займа объемом почти четыре миллиарда рублей состоялся в 1999 году и был рассчитан на три года.

Минский курьер
21 июня 2007

[Toto (Admin)]

Акции работают на квартиру

В отличие от самого распространенного способа приобретения жилья - долевого участия (взаимная ответственность, когда застройщик строит так, как платит дольщик), жилищные облигации позволяют избавить дольщика от этой зависимости. Владелец жилищных облигаций в процессе строительства получает совершенно иной статус по сравнению с приобретателем жилья по договорам долевого строительства. Из инвестора, не имеющего законного права на получение информации о застройщике, но несущего совместно с ним все инвестиционные риски, он превращается в кредитора, обладающего законным правом на получение всей информации о строительстве и застройщике-эмитенте.

В дополнение к этому у владельцев жилищных облигаций есть гарант в лице банка или страховой организации, которые отвечает по обязательствам застройщика в случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств перед владельцем облигаций. Это значит, что владельцы жилищного облигационного займа более защищены по сравнению с участниками долевого строительства.

Для многих чрезвычайно важно, что облигации, как ценные бумаги, существенно облегчают выход из процесса строительства. Их можно продать в любое время или, дождавшись срока погашения, получить квартиру или вложенные деньги, проиндексированные с учетом инфляции.

При том, что формально облигации являются бездоходными, практически они не только инфляционно защищены, но и в связи с корреляцией их стоимости со стоимостью на недвижимость имеют достаточно высокий уровень доходности, превышающий сегодня все сегменты рублевого финансового рынка.

Приобретение инвесторами жилищных облигаций - это не только новый способ покупки жилья или инвестирования денежных средств в ценные бумаги, но, самое главное - инструмент, с помощью которого такие финансовые институты, как банки, страховые организации получают непосредственный выход на рынки недвижимости. И в первую очередь - на столичный рынок жилья как с целью осуществления коммерческой деятельности с данными ценными бумагами, так и с целью приобретения жилья.

Нет необходимости говорить и то, что на отечественном фондовом рынке - это один из немногих инструментов, позволяющих избегать реальных финансовых потерь в случае девальвации белорусского рубля в процентном соотношении, превышающем процентные ставки по рублевым депозитам, на рынке гособлигаций и др.

Потенциал жилищных облигаций, как долгового инструмента, сегодня может и должен быть востребован достаточно большим кругом предприятий: и эмитентов, и инвесторов.

Исходя из важности процесса организации выпуска и размещения облигаций, эмитент должен с самого начала настраиваться на долгую и кропотливую работу.

В частности, выбор параметров облигаций является достаточно важным моментом при организации выпуска и зависит от множества факторов. Сегодня нельзя предложить универсальную модель облигационного выпуска, какие-либо оптимальные параметры облигаций. При этом каждый эмитент может иметь свою потенциальную конструкцию облигационного заимствования, свой план действий по его реализации.

Жилищные облигации появились в 2002 г. и с тех пор стали одним из наиболее активно используемых видов ценных бумаг. В течение последних двух лет СООО "ТАМБАЗ" произвело 10 выпусков облигаций и планирует осуществлять эмиссии в дальнейшем. Общий объем выпуска жилищных облигаций превысил 20 млрд. руб. Организатором всех выпусков жилищных облигаций является профессиональный участник рынка ценных бумаг ОАО "Интертраст групп".

Выпуск и обращение жилищных облигаций регулируется законодательством РБ о ценных бумагах, и в частности "Положением о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций".

В соответствии с законодательством жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в денежной единице РБ и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья, одинаковый для облигаций всего выпуска.

Приобретать жилищные облигации имеют право граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, проживающие в РБ, а также юридические лица, зарегистрированные на ее территории.

К выпуску допускаются только облигации, прошедшие государственную регистрацию. Эмитент должен иметь отведенный земельный участок под жилищное строительство, необходимую проектную документацию и обладать правами застройщика.

Исполнение обязательств по облигациям обеспечивается банковской гарантией одного из банков Республики Беларусь либо договором страхования.

Владимир ШАПИРОВ, заместитель председателя правления Ассоциации участников рынка ценных бумаг
журнал "Директор"
август 2007

[Toto (Admin)]

За счет продажи облигаций

В столице по программе второго Минского целевого облигационного жилищного займа построено 25 жилых домов на 2,6 тыс. квартир. Об этом сообщил начальник финансового управления Мингорисполкома Александр Керножицкий на 8-й сессии Мингорсовета, подводя итоги этого займа.

Он напомнил, что целевой облигационный жилищный заем был организован в столице в 1999 году с целью увеличения объемов строительства жилья и объектов социально-бытового назначения.

Минскгорисполкомом было выпущено облигаций на сумму Br2,3 млрд. Средства от продажи облигаций направлялись на финансирование затрат по строительству объектов жилищного и социально-бытового назначения.

По состоянию на 1 декабря минувшего года на счет займа поступило Br174,5 млрд, в том числе Br164 млрд — от реализации жилых и нежилых помещений, Br2,3 млрд — от продажи облигаций.

Из общего объема построенного жилья реализовано 2,3 тыс. квартир общей площадью 170 тыс.кв.м. Гражданам, состоявшим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, продана 941 квартира.

БЕЛТА.
Вечерний Минск
16 января 2008

[Toto (Admin)]

"ЗАЕМНЫЕ МЕТРЫ"

В белорусской столице по программе второго Минского целевого облигационного жилищного займа за 8 лет построено 2,6 тыс. квартир.
25 многоквартирных домов - таков итог реализации программы второго Минского целевого облигационного жилищного займа. Об этом сообщил 28 декабря 2007 года начальник финансового управления Мингорисполкома Александр Керножицкий на 8-й сессии Мингорсовета.

Второй целевой облигационный жилищный займ был организован в Минске в 1999 году с целью увеличения объемов строительства жилья и объектов социально-бытового назначения. По программе второго займа Мингорисполкомом было выпущено облигаций на сумму, эквивалентную более 1 млн.долл.США. Средства от продажи облигаций направлялись на финансирование затрат по строительству объектов жилищного и социально-бытового назначения.

Из общего объема жилья, построенного в рамках программы второго облигационного жилищного займа, реализовано 2,3 тыс. квартир общей площадью 170 тыс.кв.м. Гражданам, состоявшим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, продана 941 квартира.
Напомним, что за 1997-2000 годы по программе первого Минского облигационного жилищного займа построено 7 многоквартирных жилых домов на 613 квартир общей площадью более 41 тыс.кв.метров.

Проведение жилищных займов осуществляется по следующей схеме. Денежные средства, полученные от выпуска в обращение ценных бумаг займа, направляются на финансирование жилищного строительства. Выкуп и погашение этих ценных бумаг обеспечивается за счет денежных средств, полученных от реализации построенного жилья. Эффективность работы финансово-экономического механизма жилищных займов достигается за счет привлекательности и доходности ценных бумаг займа (равна ставке рефинансирования Нацбанка плюс 1/8 ее часть), краткосрочности размещения облигаций займа (в основном не более чем на 6 месяцев) и конкурентоспособности построенного жилья, что обеспечивает его быструю реализацию и возврат денежных средств. Эти денежные средства направляются на выкуп и погашение облигаций, а также на дальнейшее финансирование жилищного строительства.

Марина Сиротко.
Недвижимость Белоруссии
8 января 2008 года

[Toto (Admin)]

Ценно-бумажные метры

Жилищные облигации как альтернатива кредитам

В ситуации, когда коммерческое долевое строительство оказалось практически свернутым в связи со сложностями привлечения средств дольщиков, для продолжения работ большинство застройщиков обратилось к банковским кредитам. Это увеличило себестоимость кв. м как минимум на величину процентной ставки. Между тем есть еще один механизм привлечения средств с максимальной защитой рисков как застройщика, так и граждан - жилищные облигации.

Механизм строительства жилья с финансированием за счет средств, полученных от продажи жилищных облигаций, достаточно прост. Получив участок под застройку и разрешение на строительство, строительная компания выступает эмитентом облигаций, номинальная стоимость которых является эквивалентом стоимости кв. м квартиры в будущем доме. Первичное размещение облигаций проводит профучастник рынка ценных бумаг, и при первичной продаже отношения сторон закрепляются договором.

Как правило, застройщик выпускает облигации несколькими займами на протяжении всего строительства, в зависимости от потребности в финансовых ресурсах. Цена жилищной облигации (т.е. квадратного метра) максимально приближена к рыночной на текущий момент. Желающие приобрести квартиру постепенно выкупают пакеты облигаций, доводя общее их количество до величины площади квартиры: например, для покупки квартиры площадью 80 кв. м потребуется приобрести 80 облигаций. Когда строительство завершается, эмитент (застройщик) погашает облигации - передает право на квартиру. Владелец облигаций может выбрать и денежную форму погашения, но этой возможностью граждане, как правило, не пользуются.

Принципиальное отличие такого способа финансирования строительства - в степени гарантий. По официальному определению, жилищная облигация - это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера площади жилья. Исполнение обязательств по облигациям обеспечивается банковской гарантией либо договором страхования. Облигации имеют номинальную стоимость, срок обращения, дату погашения, также указывается количество облигаций в выпуске и объем эмиссии выпуска.

После первичного размещения облигации могут свободно обращаться на вторичном рынке ценных бумаг, их можно продать на бирже по рыночной стоимости. Поэтому, несмотря на то, что формально облигации являются бездоходными (в отличие от обычных облигаций, на которые устанавливается определенный уровень годового дохода, выплачиваемого при погашении), фактически они защищены от инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости и обладают более высокой доходностью по сравнению с другими сегментами финансового рынка (правда, при условии растущего рынка недвижимости). К примеру, в марте на бирже было проведено шесть сделок по вторичной продаже жилищных облигаций.

Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах, хранятся в центральном депозитарии. Соответственно, их невозможно потерять или украсть. Это же обстоятельство позволяет владельцу облигаций быстро выйти из строительства - просто продав свои облигации. Без штрафов, которые обычно предусмотрены при долевом строительстве.

Для сокращения инвестиционных рисков при строительстве специалисты рекомендуют сочетать жилищные облигации с другими способами привлечения средств, в т.ч. банковские кредиты и финансирование по долевым договорам.

Несмотря на вполне жизнеспособную схему, в настоящее время жилищные облигации выпускает только один застройщик - компания «Тамбаз». Она строит элитные дома в квартале ул. Богдановича - Некрасова, и в течение двух лет выпустила десять жилищных займов более чем на Br20 млрд.

Примерно два года назад жилищные облигации стали выпускать крупнейшие белорусские банки. Основное отличие таких облигаций от облигаций, выпускаемых застройщиками, в том, что они не дают возможности при погашении получить квартиру, здесь задействованы чисто финансовые инструменты. Таким образом банки привлекают средства, которые затем направляют на финансирование жилищного строительства в виде кредитов гражданам и организациям. В этом случае обеспечением облигаций являются, по сути, своевременные выплаты граждан по уже выданным кредитам.

В конце 90-х гг. опыт выпусков целевого облигационного жилищного займа был у минской мэрии. В этой схеме квартиры присутствовали таким образом: городские власти выпускали облигации, которые покупали в основном юрлица, средства передавались заказчику строительства, тот строил дома и привлекал к этому делу и граждан-долевиков. После реализации построенных домов облигации погашались, а вырученные средства планировалось направить на новое строительство. Однако рост цен на рынке недвижимости и стройматериалов вынудил организаторов прекратить практику городских жилищных займов уже после второго выпуска.

Ольга МИКША
БелГазета
№ 13 [634] от 31.03.08

[Toto (Admin)]

Александр ГРОМЫКО: «Услышав о ценных бумагах, застройщики падают в обморок»

На сегодняшний день в Беларуси действует единственный профучастник рынка ценных бумаг, который осуществляет операции с жилищными облигациями единственного застройщика-эмитента. Корреспонденту «БелГазеты» директор компании «Интертраст груп» Александр ГРОМЫКО рассказал, почему складывается такая ситуация.

- Понятно, почему гражданам выгодно строить квартиры с использованием жилищных облигаций. А застройщику?

- Это выгодно и удобно. Вот представьте, он одновременно строит несколько домов, на каждый объект открыт субсчет, на счетах по одним объектам может быть много денег, но покупать там уже ничего не нужно, а на других - денег мало и нужно вести закупки стройматериалов. Взять деньги с другого счета компания не может, и в такой ситуации она вынуждена идти в банк за кредитом. Когда застройщик выпускает жилищные облигации, полученные средства идут на расчетный счет, и он может направлять их на строительство по своему усмотрению.

- Можно ли рассматривать жилищные облигации как средство сбережения и накопления?

- Конечно, ведь на начальном этапе строительства метр намного дешевле, чем когда дом почти готов.

- Значит ли это, что человек может купить, скажем, десять облигаций первого выпуска и через некоторое время продать их уже на бирже по более высокой цене?

- Действительно, это возможно, с той лишь разницей, что вы не сможете продать пять-десять облигаций. Человек, который будет покупать ваш пакет, также имеет в виду целую квартиру. Поэтому здесь необходимо продавать весь пакет. Жилищная облигация - это пакетные бумаги, одну облигацию никто не купит. Минимум, что можно предлагать, пакет на половину площади квартиры. И человек, который их купит, будет знать, что этот пакет дает ему право на покупку определенной квартиры в определенном доме. И затем он сам будет докупать недостающие облигации, в этом состоит его обязательство перед застройщиком-эмитентом.

Ведь люди не покупают просто облигации, они сначала идут к застройщику и выбирают квартиру, а затем начинают ее выкупать через облигации. За шесть лет работы могу сказать, что 99% покупок жилищных облигаций осуществляют физлица. Это реальный инструмент решения жилищных проблем.

- Почему только один застройщик использует этот механизм?

- В 2002г., когда мы впервые выпустили жилищные облигации, мы были первыми на территории СНГ. Потом в России и на Украине были приняты некоторые ограничения в законодательстве, регулирующем долевое строительство, и там возник всплеск интереса к жилищным облигациям как финансовому инструменту. Сегодня на Украине более половины всего строящегося жилья финансируется через жилищные облигации. А мы как стояли на одном уровне, так и остались. Хотя это законный, гибкий механизм. Мы обращались практически ко всем застройщикам, но почему-то они опасаются облигаций. Только слышат о ценных бумагах - и человек впадает в полуобморочное состояние.

Ольга МИКША
БелГазета
31 марта 2008

[Toto (Admin)]

Метры в обмен на ценные бумаги

Частные застройщики внедряют новые механизмы финансирования

Еще один многоквартирный дом в Минске будет построен за счет продажи жилищных облигаций.

На днях исполнилось 12 лет с даты утверждения правительством положения о выпуске и обращении жилищных облигаций. Однако до нынешнего года этот способ заимствования средств на жилищное строительство у частных застройщиков не пользовался большой популярностью. Да и у населения не было большой потребности в жилищных облигациях. В текущем году интерес к этим ценным бумагам вырос, чему немало способствовали изменения в законодательстве и на квартирном рынке.

Согласно положению о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций (утв. постановлением Кабинета министров РБ от 6.06.1996 г. № 372), жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Чтобы было более понятно, возьмем в качестве примера жилищные облигации, выпущенные недавно в обращение СП ООО "Бетатрон инженеринг" (эмитент и застройщик одновременно). Целью выпуска облигаций является финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома в микрорайоне Лошица-3 в Минске.

Зарегистрированные ценные бумаги являются бездокументарными именными жилищными облигациями и выпущены в виде записей на счетах. Номинальная стоимость одной облигации, которая соответствует квадратному метру жилой площади в строящемся доме, составляет 3.365.825 BYB без учета стоимости отделочных работ. То есть в данном случае эмитент в качестве эквивалента номинальной стоимости выбрал 1 квадратный метр общей площади жилых помещений в строящемся доме, хотя по положению эквивалент может быть и меньше, но не менее 0,1 кв. м.

Положение требует, чтобы к моменту выпуска облигаций эмитент имел гарантию банка, срок которой не может быть менее срока действия жилищных облигаций. Суть гарантии в том, что если, например, эмитент (застройщик) обанкротится либо по каким-то причинам окажется не в состоянии достроить жилой дом, выкупить облигации у владельцев или провести погашение займа, то банк обязуется выкупить облигации у их держателей по номинальной стоимости, без всяких индексаций. То есть даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю гарантирован возврат тех денег, которые он вложил в покупку облигаций.

Положением также предусмотрено, что объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика. В нашем случае ООО "Бетатрон инженеринг" пока ограничилось выпуском 774 облигаций, что составляет примерно 4,5% общей площади жилых помещений в строящемся доме.

Такая схема финансирования жилищного строительства хороша тем, что один квадратный метр не может быть продан двум, трем и более покупателям одновременно, соответственно, на одну квартиру не может быть несколько претендентов.

Согласно положению, продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом или профучастником рынка ценных бумаг. Приобретать их имеют право граждане РБ, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в Беларуси, а также юридические лица, зарегистрированные на территории РБ. Чтобы купить жилищные облигации, физическому лицу достаточно иметь при себе паспорт. Оплата производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке.

Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет паспорт. Положением установлено, что жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества. Кроме того, их можно продавать и дарить. Сделки с облигациями осуществляются в присутствии профучастника рынка ценных бумаг.

В законодательстве и условиях выпуска облигаций нет ограничений на количество приобретаемых облигаций. Можно покупать по одной облигации каждый месяц, можно выкупить весь выпуск (в приведенном примере — 774), если он окажется в свободной реализации, — все на усмотрение приобретателя. Облигации можно потом продать, причем по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. Если стоимость жилья на рынке будет расти, то аналогичным образом будет увеличиваться и рыночная стоимость жилищных облигаций. Однако следует помнить, что разница между номинальной стоимостью и ценой продажи облагается подоходным налогом.

Как же, купив облигации, стать владельцем квартиры?

Положением предусмотрено, что, выкупив путем приобретения облигаций не менее 40% площади желаемой квартиры, владелец облигаций (физическое или юридическое лицо) имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

В положении указывается, что эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации. Положение также предусматривает, что при согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Это общая теория. Условиями же выпуска жилищных облигаций конкретным эмитентом может предусматриваться иная, не запрещенная законом процедура приобретения квартиры с помощью покупки облигаций. Например, СП ООО "Бетатрон инженеринг" при погашении облигаций обязуется возместить владельцу облигации ее стоимость денежными средствами по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции до истечения срока их обращения либо передачей владельцу облигаций жилого помещения без отделки. При этом право на приобретение жилья при погашении облигаций имеют владельцы жилищных облигаций, общий эквивалент номинальной стоимости которых равен целому количеству квадратных метров общей площади квартиры в многоквартирном жилом доме в микрорайоне Лошица-3, который к моменту погашения облигаций заказчик (эмитент) должен достроить и сдать в эксплуатацию.

Однако следует иметь в виду, что размер средств, направляемых эмитентом на досрочный выкуп облигаций, не может превышать 25% от чистой прибыли по результатам его финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный квартал. Если эти и иные обязательства, предусмотренные условиями выпуска и погашения жилищных облигаций, СП ООО "Бетатрон инженеринг" не сможет выполнить, тогда в игру вступит банк-гарант. По первому требованию владельцев облигаций он обязан будет выплатить суммы, причитающиеся владельцам при погашении указанных облигаций (гарантийные обязательства банка действуют по 30 сентября 2011 года).

По законодательству эмитент обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Минфина, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений. Таким образом, владелец жилищных облигаций имеет возможность следить за состоянием дел у застройщика и вовремя избавиться от облигаций с минимальными для себя потерями в случае появления в его финансовом состоянии нездоровых симптомов.

Безусловно, любая финансовая сделка — это всегда риск. Покупая готовую квартиру за кредитные деньги, взятые у банка под залог этой квартиры, человек рискует не меньше, чем когда заключает с фирмой договор долевого строительства жилья, кредитуя тем самым застройщика, который обязуется рассчитаться с дольщиком квартирой. Только в первом случае человек рискует лишиться квартиры, если не рассчитается с банком, а во втором — остаться без денег и квартиры, если застройщик окажется недобросовестным или просто неумелым бизнесменом, попросту говоря, обанкротится.

Риск может иметь место даже тогда, когда у вас есть нужная сумма денег на покупку квартиры и вы эту квартиру покупаете уже в готовом виде. Квартира может оказаться со скрытым конструктивным дефектом, в худшем случае — "паленой". И хотя вероятность того и другого стремится к нулю, риск все равно существует.

Поэтому было бы удивительно, если бы приобретение квартиры посредством покупки жилищных облигаций не несло в себе никаких рисков. Приобретатель жилищных облигаций тоже рискует. Величина и разновидности такого риска зависят от умения эмитента вести свой бизнес, от стабильности в экономике и надежности банка, который выступает гарантом. А если облигации приобретаются с целью извлечения дохода, то есть еще один риск, обусловленный вероятностью (теоретически она есть всегда) падения цен на рынке жилья.


Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
16 июня 2008

[Toto (Admin)]

КВАРТИРА В РАССРОЧКУ, ИЛИ ЧТО ТАКОЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЛИГАЦИИ

В начале июня исполняется ровно 12 лет с даты утверждения правительством положения о выпуске и обращении жилищных облигаций. Однако до нынешнего года этот способ заимствования средств на жилищное строительство у частных застройщиков не пол ьзовался большой популярностью. Да и у населения не было большой потребности в жилищных облигациях. В текущем году интерес к жилищным облигациям вырос, чему немало способствовали изменения в законодательстве. Стало очевидным, что покупка жилищных облигаций – это не только возможность приобретения квартиры «в рассрочку», но и способ заработать на росте стоимости жилищного строительства.

Наш рассказ о жилищных облигациях будет состоять из трех условных частей. В первой части читатель узнает, что такое жилищные облигации и каковы основные правила их выпуска и обращения; во второй – как с помощью облигаций можно стать владельцем квартиры в новом доме; и в третьей речь пойдет об облигациях, как о ценных бумагах, на которых можно неплохо заработать при благоприятном стечении обстоятельств.

Сразу оговоримся, что любая финансовая сделка – это всегда риск. Если вы покупаете готовую квартиру за кредитные деньги, взятые у банка под залог этой квартиры, то вы рискуете не меньше, чем когда заключаете с фирмой договор долевого строительства жилья, кредитуя тем самым застройщика, который обязуется с вами рассчитаться квартирой. Только в первом случае вы рискуете лишиться квартиры, если не рассчитаетесь с банком, а во втором - остаться без денег и квартиры, если застройщик окажется недобросовестным или просто неумелым бизнесменом – попросту говоря, обанкротится.

Риск будет иметь место даже тогда, когда у вас есть нужная сумма денег на покупку квартиры и вы эту квартиру покупаете уже в готовом виде: говоря примитивным языком, вы идете на рынок, выбираете себе квартиру и покупаете ее, расплачиваясь наличными. В этом случае ваш риск минимальный: в лучшем случае ваша квартира может оказаться со скрытым конструктивным дефектом, в худшем – квартира окажется «паленая». И хотя вероятность того и другого стремится к нулю, риск все равно существует.

Поэтому было бы удивительно, если бы приобретение квартиры через покупку жилищных облигаций не несло в себе никаких рисков. Становясь приобретателем жилищных облигаций, вы тоже рискуете. Величина и разновидности такого риска зависят от умения эмитента вести свой бизнес, от стабильности в экономике и надежности банка, который выступает гарантом. А если облигации приобретаются с целью извлечения дохода, то есть еще один риск, обусловленный вероятностью (теоретически она есть всегда) падения цен на рынке жилья.

Итак, что же такое жилищная облигация?

Согласно положению о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций (Постановление Кабинета Министров РБ от 06.06.1996 г. №372) жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Чтобы было более понятно, возьмем в качестве примера жилищные облигации, выпущенные в обращение совместным белорусско-российским предприятием ООО «Бетатрон Инженеринг». Целью выпуска облигаций является финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными и административными помещениями №3 по генплану в микрорайоне «Лошица-3» в г. Минске, где заказчиком объекта выступает эмитент - то есть фирма «Бетатрон Инженеринг».

Зарегистрированные ценные бумаги являются бездокументарными именными жилищными облигациями и выпущены в виде записей на счетах. Номинальная стоимость одной облигации, которая соответствует квадратному метру жилой площади в строящемся доме, составляет Br3 365 825 без учета стоимости отделочных работ. То есть в данном случае эмитент в качестве эквивалента номинальной стоимости выбрал 1 квадратный метр общей площади жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, хотя по положению эквивалент может быть и меньше, но не менее 0,1 квадратного метра. Объем первого выпуска, о котором уже объявил эмитент, - 774 облигации общей номинальной стоимостью Br2 605 148 550. По положению номинальная стоимость облигаций одного выпуска не может меняться.

Жилищные облигации имеют право приобретать граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные на территории РБ.

Положение требует, чтобы к моменту выпуска облигаций эмитент имел гарантию банка. В нашем случае гарантом выступает ЗАО "Минский Транзитный Банк". Что означает банковская гарантия, срок которой, как того требует законодательство, не может быть менее срока действия жилищных облигаций? Если, например, застройщик обанкротится либо по каким-то причинам окажется не в состоянии достроить жилой дом, выкупить облигации у владельцев или провести погашение займа, то банк обязуется выкупить облигации у их держателей по номинальной стоимости, без всяких индексаций. То есть даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю гарантирован возврат тех денег, которые он вложил в покупку облигаций. Кстати, эмитент (застройщик) обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Министерства финансов, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений. Таким образом, владелец жилищных облигаций имеет возможность следить за состоянием дел у застройщика и вовремя избавиться от облигаций с минимальными для себя потерями в случае появления каких-то нездоровых симптомов в финансовом здоровье эмитента.

Положением также предусмотрено, что объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика. В нашем случае эквивалентом выбран 1 кв. м, следовательно, максимальное количество облигаций, которые может выпустить эмитент, не может превысить общую площадь жилья в строящемся доме. Правда, пока ООО «Бетатрон Инженеринг» ограничилось выпуском 774 облигаций, что составляет примерно 4 ,5 % общей площади жилых помещений в доме.
Номинальная стоимость облигаций первого выпуска, как уже было сказано, меняться не может. Облигации второго выпуска могут иметь другую стоимость (выше или ниже ) – это решит сам эмитент.

Такая схема финансирования жилищного строительства хороша тем, что один квадратный метр не может быть продан двум, трем и т.д. покупателям одновременно, соответственно на одну квартиру в конечном итоге не может быть несколько претендентов.

Далее, согласно положению, продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом (в нашем случае СП ООО «Бетатрон Инженеринг») или профессиональным участником рынка ценных бумаг (соответственно - ОАО "Державаинвест").

Чтобы купить жилищные облигации, физическому лицу достаточно иметь паспорт. Оплата жилищных облигаций производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке. Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. В нашем примере индексация осуществляется с учетом индекса потребительских цен. При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет все тот же паспорт. Положением установлено, что жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества. Кроме того, их можно продавать и дарить. Сделки с облигациями осуществляются в присутствии профучастника рынка ценных бумаг.

В законодательстве и условиях выпуска облигаций нет ограничений, сколько человек может купить облигаций. Можно покупать по одной облигации каждый месяц, можно выкупить сразу все 774, если они окажутся в свободной реализации. Приобретатель так же свободно может эти облигации продать, причем по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. Если стоимость жилья на рынке будет расти, то аналогичным образом будет увеличиваться и рыночная стоимость жилищных облигаций. Однако следует помнить, что разница между номинальной стоимостью и ценой продажи облагается подоходным налогом.

Как же, купив облигации, стать владельцем квартиры?

Положением предусмотрено, что выкупив путем приобретения облигаций не менее 40% площади желаемой квартиры, владелец облигаций (физическое или юридическое лицо) имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

Эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья, написано в положении. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации. Положение также предусматривает, что при согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Это теории. Условиями же выпуска жилищных облигаций конкретным эмитентом могут предусматриваться иная, не запрещенная законом процедура приобретения квартиры через покупку облигаций. Например, СП ООО «Бетатрон инженеринг» при погашении облигаций обязуется возместить владельцу облигации ее стоимость денежными средствами по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции до истечения срока их обращения либо передачей владельцу облигаций жилого помещения без отделки. При этом право на приобретение жилья при погашении облигаций имеют владельцы жилищных облигаций, общий эквивалент номинальной стоимости которых равен целому количеству квадратных метров общей площади квартиры в многоквартирном жилом доме в микрорайоне «Лошица-3", который к моменту погашения облигаций заказчик (эмитент) должен достроить и сдать в эксплуатацию.

Операции досрочного погашения облигаций эмитент производит по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции на момент досрочного погашения (по текущей стоимости). Текущая стоимость получается в результате умножения номинальной стоимости индекс потребительских цен. Этот индекс определяется путем деления индекса потребительских цен месяца, предшествующего дате подачи заявления о досрочном погашении к декабрю 2007 года, на индекс потребительских цен месяца, предшествующего дате приобретения облигаций к декабрю 2007 года.

Однако следует иметь в виду, что размер средств, направляемых эмитентов на досрочный выкуп облигаций, не может превышать 25 % от чистой прибыли по результатам его финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный квартал. Если эти и иные обязательства, предусмотренные условиями выпуска и погашения жилищных облигаций, СП ООО «Бетатрон инженеринг» не сможет выполнить, то тогда в игру вступит банк-гарант - ЗАО «Минский Транзитный Банк». По первому требованию владельцев облигаций банк обязан будет выплатить суммы, причитающиеся владельцам при погашении указанных облигаций. Гарантийные обязательства ЗАО «Минский Транзитный Банк» действуют по 30 сентября 2011 года.

Но вступление в игру банка, как мы сказали, - это крайний случай. Строительство многоквартирного дома в Лошице, для финансирования которого выпущены облигации, идет достаточно активно. Что касается цен на рынке жилья, то пока все благоприятствует тому, чтобы они не падали. Хотя снижение темпов роста стоимости квадратного метра на первичном рынке неизбежно.


Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
26 мая 2008

[Toto (Admin)]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ КАБИНЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
6 июня 1996 г. N 372

О ВЫПУСКЕ, ОБРАЩЕНИИ И ПОГАШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

В целях расширения возможностей использования различных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства Кабинет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемое Положение о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций.
2. Настоящее постановление вступает в силу с момента его опубликования.

Премьер-министр
Республики Беларусь М.ЧИГИРЬ

УТВЕРЖДЕНО
постановление
Кабинет Министров
Республики Беларусь
06.06.1996 N 372

ПОЛОЖЕНИЕ

О ВЫПУСКЕ, ОБРАЩЕНИИ И ПОГАШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

Общие положения

1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Законами Республики Беларусь "О ценных бумагах и фондовых биржах", "О собственности в Республике Беларусь", "Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь" в целях правового обеспечения использования различных внебюджетных источников финансирования строительства жилья на территории Республики Беларусь посредством выпуска в обращение жилищных облигаций.

2. Жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в денежной единице Республики Беларусь и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Эквивалент номинальной стоимости одной жилищной облигации не может быть менее 0,1 квадратного метра общей площади жилья.

3. Жилищные облигации имеют право приобретать граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь.

4. Эмитентами жилищных облигаций вправе выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь, имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство, необходимую проектную документацию и обладающие правами застройщика.

5. Эмитент ко времени выпуска в обращение жилищных облигаций обязан иметь либо соответствующую гарантию банка, либо договор страхования жилищных облигаций. Срок действия банковской гарантии или указанного договора страхования не может быть менее срока действия жилищных облигаций.

6. Объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика.

7. Доход по жилищным облигациям не выплачивается.

Выпуск жилищных облигаций

8. Выпуск жилищных облигаций осуществляется эмитентом в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь "О ценных бумагах и фондовых биржах".

Решение о выпуске жилищных облигаций должно содержать:

- полное наименование и юридический адрес эмитента;
размер уставного фонда эмитента, условия обеспеченности займа, цели и предмет его деятельности, а также перечень руководящих должностных лиц эмитента;
- данные о размещении уже выпущенных ценных бумаг;
- цель выпуска жилищных облигаций;
- указание вида облигаций;
- общую сумму эмиссии и количество жилищных облигаций, номинальную стоимость жилищной облигации и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья;
порядок оплаты жилищных облигаций;
- срок возврата средств при отказе от выпуска жилищных облигаций;
другие вопросы, связанные с выпуском жилищных облигаций.

9. К выпуску допускаются жилищные облигации, прошедшие государственную регистрацию в Инспекции по ценным бумагам Министерства финансов.

10. Для государственной регистрации жилищных облигаций эмитент представляет следующие документы:

- заявление о регистрации жилищных облигаций;
- нотариально заверенную копию решения о выпуске жилищных облигаций, оформленного в соответствии с пунктом 8 настоящего Положения;
- нотариально заверенную копию устава эмитента;
- два экземпляра текста краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций;
- два экземпляра проспекта эмиссии;
- нотариально заверенную копию банковской гарантии или договора страхования жилищных облигаций.

11. Государственная регистрация (или отказ в регистрации) жилищной облигации должна быть проведена не позднее 30 дней с момента подачи заявления о регистрации с приложением необходимых документов. При регистрации жилищной облигации ей присваивается номер государственной регистрации.

Отказ в регистрации может последовать лишь по мотивам нарушения установленного порядка или несоответствия представленных документов требованиям законодательства.

Сообщение о государственной регистрации жилищных облигаций (или об отказе в регистрации) доводится Инспекцией по ценным бумагам Министерства финансов до сведения эмитента в письменном виде.

Отказ в регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Инспекция по ценным бумагам Министерства финансов вправе приостановить или запретить выпуск жилищных облигаций в случае, если он осуществляется с нарушением действующего законодательства.

12. Обязательными реквизитами жилищной облигации являются:

- наименование ценной бумаги - "Жилищная облигация";
- полное наименование и юридический адрес эмитента;
- полное наименование или имя покупателя;
- номинальная стоимость и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья;
- дата выпуска;
- порядок и условия погашения;
- номер государственной регистрации, серия и порядковый номер жилищной облигации;
- образцы подписей (факсимиле) уполномоченных лиц эмитента и права, вытекающие из владения жилищной облигацией.

13. Эмитент в месячный срок обязан опубликовать в средствах массовой информации краткую информацию о выпуске жилищных облигаций в форме, доступной для предполагаемого круга инвесторов.

Обращение и погашение жилищных облигаций

14. Продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом или профессиональным участником рынка ценных бумаг.
Обращение жилищных облигаций на рынке ценных бумаг производится в соответствии с действующим законодательством.

15. При приобретении жилищной облигации предъявляются следующие документы:

- физическим лицом - паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- юридическим лицом - доверенность на получение жилищной облигации, копия платежного документа о ее оплате и документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица.

16. Оплата жилищных облигаций производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке.

17. Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. Жилищные облигации принимаются эмитентом по месту их распространения без ограничений.

При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, а юридическое лицо - письменное заявление, подписанное руководителем и главным бухгалтером и заверенное печатью.

18. Погашение жилищных облигаций оформляется актом сдачи-приемки установленной эмитентом формы. Возврат средств по сданным жилищным облигациям осуществляется в течение месяца со дня оформления акта сдачи-приемки.

19. Жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

20. Эмитент обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Министерства финансов, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений.

Обмен жилищных облигаций на жилье

21. Физическое или юридическое лицо, владеющее жилищными облигациями, эквивалент номинальной стоимости которых составляет не менее 40 процентов общей площади квартиры (жилого дома), имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

Эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья.

22. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации.

23. При согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

24. После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

по материалам портала pravo.by