Сделки с недвижимостью по доверенности и апостилю

[Toto (Admin)]

Выдача доверенности: оправданная осторожность

Использовать доверенности в сделках с недвижимостью, констатируют нотариусы и риэлтер, можно и нужно, но очень осмотрительно. Главное полностью отдавать себе отчет в том, кого мы делаем доверенным лицом и какими полномочиями его наделяем. Ведь с помощью доверенности можно избавиться от ненужных хлопот, а можно - лишиться жилья.

"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами", - сказано в статье 186 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Так что представительство по доверенности является абсолютно законным и достаточно широко распространено в практике сделок с недвижимостью. При этом действия, осуществляемые по доверенности, носят самый разнообразный характер: от полномочия на простое получение документов в разных инстанциях вместо доверителя - до наделения доверенного лица правом отчуждения имущества и получения всех причитающихся продавцу денег. Об основных правилах выдачи и использования доверенностей, а также о плюсах и минусах наделения других людей полномочиями разного рода мы и поговорим.

Никто не берется утверждать, что приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, рискованно всегда. Например, если отчуждается квартира, являющаяся общей долевой собственностью большой семьи, некоторые ее члены вполне могут прибегать к оформлению доверенности на продажу своих долей на имя более энергичных или менее занятых родственников. Это вполне логично, особенно если клиенты, продавая одну недвижимость, тут же приобретают другую. Но полномочия, которыми одни граждане наделяют других, должны быть четко обозначены в документе.

Наиболее широко распространена и безопасна практика оформления доверенностей на выполнение отдельных поручений, связанных с упрощением процедуры подготовки сделки. К примеру, продавцы наделяют своих родственников или других лиц полномочиями на подготовку документов, необходимых для продажи квартиры. Для того чтобы собрать полный пакет документов к купле-продаже, необходимо посетить (и не один раз) много разных организаций: ЖЭС, исполком, орган по государственной регистрации, налоговую инспекцию и прочие инстанции. Естественно, нет никакого риска в оформлении клиентом такой доверенности. Ведь в документе не предусмотрено право на отчуждение (продажу, дарение, мену) недвижимости, а тем более на получение денег вместо клиента.

А вот присутствие в сделке так называемой генеральной доверенности требует особой бдительности. Слабо разбирающегося в юридических вопросах человека уговорить на ее выдачу несложно. В качестве аргумента нечистые на руку люди могут предъявить внушительный список действий, которые им предстоит совершить, скажем, для приватизации или оформления наследства и пр. А потому предложат сразу оформить доверенность, "пригодную на все случаи жизни".

Правда, нотариусы с большой осторожностью относятся к удостоверению сделок на основании подобных документов. Ведь хлопот потом не избежать, если бывший собственник заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности, и попытается отсудить потерянное жилье.

Нотариусы не рекомендует проводить сделки по генеральной доверенности, кроме тех житейских случаев, когда данный документ оформлен для удобства самой семьи. Например, от имени пожилых родителей на более активных и лучше ориентирующихся в современных реалиях детей, от имени детей на родителей с целью экономии времени на походы и поездки, особенно если доверитель живет не в том населенном пункте, в котором расположена недвижимость. При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи для визита к нотариусу лучше всего представить документы, подтверждающие степень родства. Госпошлина в этом случае составит только одну базовую величину (сегодня – 31 тыс.рублей).

Если вам предлагают приобрести жилье, отчуждаемое по генеральной доверенности, советуем уточнить причины ее выдачи. Хотя бы убедитесь, что доверитель полностью в курсе происходящего с его жилплощадью, чтобы потом не бегать по судам.

Нотариусы настоятельно советуют - особенно если доверенность выдана весьма пожилым человеком - убедиться, что доверитель по-прежнему жив-здоров. Ведь действие данного документа автоматически прекращается с момента смерти доверителя в соответствии со ст. 189 ГК РБ. Доверенные лица покойного не обязательно злоумышленны - они могут просто не знать об этом положении закона. Но сделка по такому документу в любом случае будет ничтожной.

Как производится нотариальное удостоверение доверенности? Присутствия доверенного лица не требуется. Доверитель сам является к нотариусу (естественно, с действующим паспортом). О доверенном же лице необходимы следующие сведения: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, регистрация.

Как можно более подробно и конкретно следует перечислить действия, которые доверенное лицо может производить. Срок действия доверенности устанавливается любой, но не более трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. В одной и той же доверенности могут фигурировать несколько доверителей или несколько доверенных лиц. Можно оформить доверенность с правом передоверия. В таких случаях тот, на кого доверенность оформлена, может передать конкретные полномочия третьему лицу по собственному усмотрению, в зависимости от ситуации.

Если обстоятельства изменятся до окончания срока действия доверенности, ее можно отозвать.

Внутри страны доверенность на все виды полномочий может быть оформлена у любого нотариуса РБ, независимо от того, где находится доверенное лицо, где - объект недвижимости и где - сам нотариус. Сложнее с теми, кто постоянно проживает за границей, а собственность имеет в Беларуси. В большинстве развитых стран действуют международные конвенции, договоры о правовой помощи, упрощающие порядок легализации доверенностей, выданных иностранным нотариусом. Порядок выдачи таких доверенностей должен быть уточнен заранее. Лучше всего заблаговременно проконсультироваться у белорусского нотариуса, у которого вы планируете совершать сделку, получив от него не общие рекомендации, а конкретный текст требуемого заграничного документа и представить его туда для удостоверения в практически готовом виде.

Также вместо нотариуса могут удостоверить доверенность, в том числе и на отчуждение недвижимости, и многие должностные лица. Так, согласно ст. 186 ГК РБ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работающих в этих частях, соединениях, учреждениях, заведениях рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником места лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
8 сентября 2008