Судебная защита жилищных прав граждан
Как известно, согласно Конституции Республики Беларусь обеспечение прав и свобод граждан Республики Беларусь является высшей целью государства. Все равны перед законом и имеют право без всякой дискриминации на равную защиту прав и законных интересов. Правовая защита жилищных и связанных с ними прав и интересов субъектов жилищных правоотношений является одной из основных задач жилищного законодательства Республики Беларусь. При этом важнейшую роль в обеспечении юридических гарантий реализации конституционного права граждан на жилище играет судебная защита жилищных прав граждан.
Статьей 60 Конституции Республики Беларусь каждому гарантируется защита его прав и свобод компетентным, независимым и беспристрастным судом в определенные законом сроки. Каждый имеет право на юридическую помощь для осуществления и защиты прав и свобод, в том числе право пользоваться в любой момент помощью адвокатов и других своих представителей в суде, иных государственных органах, органах местного управления, на предприятиях, в учреждениях, организациях, общественных объединениях и в отношениях с должностными лицами и гражданами. В случаях, предусмотренных законом, юридическая помощь оказывается за счет государственных средств (статья 62).
При разрешении жилищных споров суды руководствуются Конституцией Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных правоотношений», постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» и другими законодательными актами, регулирующими жилищные отношения.
В соответствии со статьей 37 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь дела, вытекающие из жилищных отношений, подведомственны общим судам, за исключением случаев, когда актами законодательства разрешение таких споров отнесено к компетенции других судов или к ведению других государственных органов, а также иных организаций.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
В соответствии с пунктом 15 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 с последующими изменениями и дополнениями) отказ местного исполнительного и распорядительного органа, иного государственного органа, другой организации в принятии гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий может быть обжалован в судебном порядке.
Согласно пункту 27 Положения в судебном порядке может быть обжаловано решение местного исполнительного и распорядительного органа, администрации иного государственного органа, другой организации и профсоюзного комитета, принявших гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, об изменении очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Пунктом 32 Положения предусмотрено, что решение (местного исполнительного и распорядительного органа либо администрации иного государственного органа, другой организации совместно с профсоюзным комитетом) о снятии граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий также может быть обжаловано в судебном порядке.
Кроме того, контроль за состоянием учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, установлением очередности на улучшение жилищных условий, распределением жилых помещений в государственных органах, других организациях осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, профсоюзным комитетом, а также уполномоченными государственными органами в порядке, установленном законодательством (пункт 38 Положения).
Согласно статье 25 Жилищного кодекса Республики Беларусь общественный контроль за учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется общественными комиссиями, созданными при местных исполнительных и распорядительных органах, на предприятиях, в учреждениях, организациях, с участием депутатов, представителей профсоюзов и трудовых коллективов. Примерное положение об общественной комиссии по жилищным вопросам утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 429.
Необходимо также отметить, что соответствующий контроль за конституционностью нормативных актов в государстве на основании статьи 116 Конституции осуществляется Конституционным Судом Республики Беларусь. Так, в июне 2007 г. Конституционным Судом был рассмотрен вопрос о практике применения норм жилищного законодательства, касающихся постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Как указывалось в решении Конституционного Суда Республики Беларусь от 4 июня 2007 г. № П-215/2007, на практике имели место случаи, когда отдельные исполнительные и распорядительные органы расценивали вселение нетрудоспособных родителей мужа, если на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит жена (невестка), как ухудшение жилищных условий и отказывали в постановке на учет или изменяли очередность. При этом они руководствовались пунктом 6 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда.
Согласно указанному пункту граждане не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, в частности, в случае ухудшения ими своих жилищных условий путем уничтожения, повреждения, отчуждения жилого помещения или его части, обмена, раздела или изменения порядка пользования жилым помещением, в котором обеспеченность общей площадью жилого помещения превышала 15 кв. метров на одного человека, либо вселения в него других граждан (кроме супругов, несовершеннолетних, нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей). При этом граждане, ухудшившие свои жилищные условия, не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в течение 5 лет со дня ухудшения их жилищных условий.
Таким образом, если при вселении в жилое помещение нетрудоспособных родителей (лица, достигшие пенсионного возраста, а также лица, имеющие инвалидность) обеспеченность общей площадью жилого помещения станет менее 15 кв. метров на одного человека, то граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и приобретают право на постановку на учет.
На практике отдельными исполнительными и распорядительными органами указанные нормы применялись только в отношении нетрудоспособных родителей того из супругов, на кого было официально оформлено учетное дело о постановке семьи на квартирный учет.
По мнению Конституционного Суда, применительно к жилищным отношениям по данному вопросу в пункте 6 Положения понимаются не только нетрудоспособные родители нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и нетрудоспособные родители его супруга (супруги). Такой вывод основывается на содержании статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, предусматривающей, что к членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков относятся его супруг (супруга), их дети и родители.
Конституционный Суд также констатировал, что вселяя нетрудоспособных родителей в занимаемое жилое помещение, дети тем самым выполняют предусмотренную статьей 32 Конституции обязанность заботиться о родителях.
В то же время, признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий в зависимости от того, родители кого из супругов вселяются в жилое помещение, Конституционный Суд счел необоснованным с правовой точки зрения, поскольку при этом нарушается не только декларированный в статье 22 Конституции принцип равенства всех перед законом, но и принцип социальной справедливости, присущий социальному правовому государству.
В итоге из заключения Конституционного Суда следует, что, если граждане (наниматель, собственник жилого помещения, член организации граждан-застройщиков) при вселении в их жилое помещение своих нетрудоспособных родителей или нетрудоспособных родителей супруга (супруги) стали нуждающимися в улучшении жилищных условий, то они имеют право на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий с момента их вселения, а не по истечении пяти лет со дня ухудшения своих жилищных условий независимо от того, нетрудоспособные родители кого из супругов были вселены в жилое помещение.
Приватизация жилищного фонда.
Согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке.
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 17 декабря 1998 года № 9 споры о праве, возникающие в связи с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами в порядке искового производства. К ним, в частности, относятся споры: о признании недействительными договоров приватизации жилых помещений; о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками жилых помещений и членами их семей, наследниками и другими лицами; о признании недействительными договоров об отчуждении приватизированных жилых помещений; о разделе приватизированных жилых помещений и определении порядка пользования жилой площадью; о выселении из приватизированных жилых помещений; о признании права собственности на жилое помещение, полученное собственником в связи со сносом принадлежавшего ему дома.
Непосредственно в суд может быть обжалован отказ местного исполнительного и распорядительного органа, а также органа управления юридического лица в приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Жалобы по иным вопросам, связанным с приватизацией жилых помещений (неправильное начисление жилищной квоты, несогласие с оценкой стоимости квартиры и др.), рассматриваются судами по правилам, установленным для рассмотрения жалоб на неправомерные действия органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющие права граждан.
При разрешении споров о праве собственности на долю в жилом помещении суды руководствуются как нормами Закона о приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь, так и гражданским, жилищным и семейным законодательством. Жилое помещение (доля в жилом помещении), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвовали в приватизации, в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности. Другие члены семьи, вложившие в приватизацию свою жилищную квоту или денежные средства, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении.
Несовершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Поэтому при приватизации жилья те из них, кто родился до 1 июля 19992 года (дата введения в действие Закона о приватизации жилищного фонда) и жилищная квота которых зачтена при приватизации, также являются участниками приватизации и имеют право на долю в жилом помещении. Отчуждение жилого помещения, приватизированного с зачетом жилищной квоты несовершеннолетних детей, без согласия органов опеки и попечительства не допускается. Отсутствие такого согласия является основанием для признания судом сделки недействительной.
Жилые помещения, приватизированные безвозмездно (с зачетом жилищной квоты, суммы квот) передаются участникам приватизации в равных долях и размер жилищной квоты каждого из участников приватизации не влияет на его долю в жилом помещении. Если размер приватизируемого жилого помещения превышает размер общей площади, передаваемой безвозмездно (20 кв. м на каждого члена семьи), то производится денежная доплата. Размеры денежных доплат каждого из участников приватизации определяются по соглашению между ними, указываются в договоре о приватизации и принимаются во внимание при разрешении споров об определении долей в жилом помещении. Споры между участниками приватизации жилого помещения о размерах вносимых ими денежных доплат не подлежат рассмотрению в судах.
По общему правилу право собственности на приватизированное жилое помещение возникает после регистрации договора о приватизации в организации регистрации и технической инвентаризации. Однако в случае, когда гражданином в установленном порядке было получено разрешение на приватизацию жилого помещения с зачислением жилищной квоты (чеков “Жилье”) или внесена необходимая денежная сумма в счет стоимости жилого помещения, но договор приватизации не был удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в организации регистрации и технической инвентаризации в связи со смертью гражданина, наступившей до истечения годичного срока со дня принятия решения о приватизации, суд вправе по иску наследников умершего гражданина признать сделку приватизации действительной.
Если между собственником приватизированного жилого помещения и членами его семьи не достигнуто соглашение о пользовании жилым помещением, то порядок пользования может быть установлен судом. Требование об этом вправе заявить не только собственник жилого помещения, но и члены его семьи, проживающие в приватизированном жилом помещении.
Требования о разделе приватизированного жилого помещения могут быть удовлетворены при наличии заключения соответствующего органа о возможности раздела с образованием самостоятельных объектов права собственности. Если выдел доли участника общей долевой собственности на жилое помещение невозможен, то с его согласия ему может быть выплачена денежная компенсация другими собственниками. В отдельных случаях суд вправе и при отсутствии согласия выделяющегося собственника взыскать в его пользу денежную компенсацию за принадлежащую долю в жилом помещении. В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности является незначительной и не может быть реально выделена, а выделяющийся собственник в жилом помещении не проживает и обеспечен другой жилой площадью.
Мена принадлежащего на праве общей собственности приватизированного жилого помещения (дом в этом помещении) допускается только с согласия всех участников общей собственности. Отказ одного из собственников жилого помещения в согласии на заключение договора мены не может быть оспорен в судебном порядке как другими собственниками, так и членами его семьи.
Продажа доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение срока, установленного гражданским законодательством. При продаже доли в жилом помещении с нарушением этого порядка другие участники общей долевой собственности вправе заявить в суд требования о переводе на них прав и обязанностей покупателя.
Если при рассмотрении дел, связанных с приватизацией, затрагиваются права граждан, проживающих в жилом помещении до его приватизации, но не ставших участниками приватизации, будет установлено, что при приватизации были нарушены их жилищные права (введение в заблуждение, сокрытие факта приватизации, способность понимать значение своих действий и руководить ими и др.), суд разъясняет этим гражданам право на предъявление встречного иска о признании договора о приватизации жилого помещения недействительным.
Исковые требования о праве собственности на приватизированное жилое помещение, в том числе по основаниям принадлежности этого помещения наследодателю, о действительности сделок с жилыми помещениями, оплачиваются государственной пошлиной исходя из стоимости жилого помещения на день предъявления иска.
Необходимо также отметить, что в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 7 июня 2005 г. № 6 «Об упорядочении обращения и использования именных приватизационных чеков «Жилье» предусмотрена судебная защита и при перерегистрации чеков «Жилье».
Согласно подпункту 1.1 Декрета именные приватизационные чеки «Жилье» подлежали перерегистрации в открытом акционерном обществе «Сберегательный банк «Беларусбанк» до 1 января 2007 г. Если перерегистрация чеков «Жилье» в установленный срок была невозможна из-за болезни их собственника или отсутствия его в Республике Беларусь, то этот срок продлевался на время болезни либо отсутствия. Лицам, не перерегистрировавшим принадлежащие им чеки «Жилье» по иным уважительным причинам, данный срок может быть продлен по решению суда, если иск об этом предъявлен в суд в течение общего срока исковой давности.
Собственность на жилые помещения.
В соответствии со ст.101 Жилищного кодекса Республики Беларусь граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера. Согласно ст.44 (ч.1) Конституции Республики Беларусь, ст.210 (п.1) Гражданского кодекса Республики Беларусь собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Неприкосновенность собственности, права ее наследования охраняются законом.
Гражданин – собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения, то есть вправе использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи отдельно или вместе с семьей, сдавать для проживания на основании договора.
При разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения, суды руководствуются нормами Конституции Республики Беларусь, Гражданским и Жилищным кодексами, соответствующими Законами, а также постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».
Пленум обратил внимание судов, что право собственности на возведенное жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации (п.2 ст.220 ГК), а право собственности приобретателя жилого помещения по договору – с момента государственной регистрации договора (п.2 ст.224 ГК, п.2 ст.529 ГК).
Как отмечается в постановлении Пленума, разрешая спор о жилом доме, возникший до завершения строительства и государственной регистрации, если государственная регистрация незавершенного строительства не предусмотрена законодательством, суд в силу п.3 ст.220 ГК может признать право собственности на строительные материалы, из которых построен этот дом. Однако если с учетом степени готовности дома можно определить отдельно подлежащие выделу части строения, строительство которых технически возможно завершить после раздела, суд вправе по иску лиц, возводивших совместно с застройщиком жилой дом с целью создания общей собственности, а также по иску наследников произвести раздел неоконченного строительством дома.
Если сделка с жилым помещением совершена в надлежащей форме, но сторона в сделке уклоняется от ее государственной регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст. 166 ГК). В этом случае сделка с жилым помещением регистрируется в соответствии с решением суда.
Государственная регистрация жилых помещений, прав на них и сделок с ними производится в последовательности, определенной ст.10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Заинтересованное лицо, полагающее, что действиями (бездействием) регистратора нарушены его права, может подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд или обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации (ст.43 Закона). Обращение с заявлением в соответствующую организацию по государственной регистрации не препятствует гражданину обжаловать действия (бездействие) регистратора в судебном порядке.
Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещении при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения (ч.4 ст.102 ЖК).
Если на возведение, приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, также могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них.
В соответствии со ст.220 ГК, п.2 ст.223 ГК лицо, осуществившее самовольную постройку жилого дома на не принадлежащем ему земельном участке, не приобретает права собственности на этот дом. Суд может признать за лицом, осуществившем самовольное строительство жилого дома на не принадлежащем ему земельном участке, право собственности на дом при условии, что компетентным органом в установленном порядке принято решение о предоставлении ему этого земельного участка, а сохранение возведенного дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан (п.3 ст.223 ГК). В то же время отсутствие решения компетентного органа о предоставлении земельного участка не влечет отказа в возбуждении дела, однако является основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом.
Возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. При разделе имущества супругов размер долей каждого из них в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии с ст. 259 ГК и ст.24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, а при наличии брачного договора суд исходит из его условий.
Если в период возведения, приобретения жилого помещения лица не состояли в браке, спор между ними о праве собственности и разделе жилого помещения разрешается в соответствии с нормами ГК, регулирующими вопросы общей собственности.
Жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, может быть признано судом совместной собственностью. Если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга произведены, в частности, капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование жилого помещения (в результате чего его собственность значительно увеличилась) для выяснения этого вопроса суду необходимо получить заключение эксперта о стоимости жилого помещения до и после ремонта, реконструкции, переоборудования.
Участие супругов в возведении, приобретении, ремонте жилого помещения, принадлежащего другим лицам, не влечет признания за ними доли в праве собственности на это жилое помещение (если иное не было установлено соглашением между ними), но является основанием предъявления требований о взыскании денежной компенсации.
Если жилое помещение возводилось, приобреталось супругами не только за счет совместных средств, но и за счет средств, полученных ими в кредит в период совместного проживания и ведения ими общего хозяйства, суд вправе разделить жилое помещение между супругами, с согласия кредитора возложив на каждого из них обязанность по дальнейшему погашению кредита в соответствующих долях. Привлечение кредитора по таким делам в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является обязательным.
Если же расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после распада семьи из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств о том, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам.
Раздел жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч.1 ст.119 ЖК, влечет прекращение права долевой собственности на жилое помещение. После такого раздела каждый из участников долевой собственности признается собственником выделенной ему части жилого помещения, которой вправе пользоваться, владеть и распоряжаться по собственному усмотрению.
Требования участников долевой собственности о разделе жилого помещения, в том числе жилого дома, могут быть удовлетворены, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого помещения с отдельным входом либо имеется техническая возможность превратить эту часть жилого помещения в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Если раздел жилого помещения технически возможен, но с отступлением от размера долей участников общей собственности, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли, взыскав денежную компенсацию за разницу в долях и изменив соответственно доли в общей собственности на жилое помещение.
Согласно ст. 44 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» после раздела жилого помещения производится его государственная регистрация в соответствии с данными (о размере долей собственников в жилых и подсобных помещениях), указанными в решении суда.
Ольга ЗИНКЕВИЧ
Недвижимость Белоруссии
11 августа, 1 и 8 сентября 2008