Формирование недвижимого имущества

[Toto (Admin)]

ФОРМИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА – ЕСТЬ ПРОБЛЕМЫ

Если с регистрацией объектов недвижимого имущества в настоящее время у нас в республике практически не возникает особых проблем – все более-менее узаконено и отлажено, то пока этого никак нельзя сказать о формировании недвижимого имущества, ча стью которого является техническая инвентаризация. В этой сфере деятельности в разных регионах страны существуют различные проблемы и сложности.

Проблемы формирования недвижимого имущества всесторонне обсуждались на семинаре «Актуальные вопросы формирования недвижимого имущества», который прошел 13-14 мая в Национальном кадастровом агентстве, с участием специалиста Национальной земельной службы Швеции (NLS) Сольшера Карла-Эрика.

В отличие от Беларуси, где вопросы формирования недвижимого имущества регулируются пока только подзаконными актами, что и создает немало проблем для специалистов, работающих в этой сфере деятельности, в Швеции в сфере формирования недвижимого имущества действует только один закон. И никакими иными подзаконными актами эта деятельность больше не регулируется. Почему? Да потому что Национальная земельная служба Швеции была основана еще в далеком 1628 году, а впервые о формировании недвижимого имущества на законодательном уровне в стране заговорили еще в конце XVIII века.

Практическим опытом по формированию недвижимого имущества в Швеции поделился со своими белорусскими коллегами на семинаре Сольшер Карл-Эрик.

О формировании недвижимости в Швеции

В Швеции для регистрации объектов недвижимого имущества используется индексная карта, которая содержит некоторую топографическую информацию, порядковый номер объекта недвижимого имущества, информацию относительно границ объекта и др. Важным моментом при формировании недвижимости является определение объекта недвижимого имущества (они в Швеции несколько отличаются от белорусских). Информация, содержащаяся в земельном кодексе, гласит, что недвижимостью является не только земельный участок, но и различные вспомогательные строения, расположенные на нем, растения и др. Однако техническая инфраструктура объекта недвижимости - системы водоснабжения, электроснабжения, канализации, дороги и др., не относится непосредственно к недвижимости. Но в случае если техническая инфраструктура располагается на самом земельном участке, принадлежащем собственнику, она является принадлежностью этого земельного участка.

Все объекты недвижимого имущества имеют свое уникальное значение. Всего в Швеции в земельном регистре насчитывается порядка 3 млн. отдельных уникальных таких объектов. Благодаря обозначению объекта на карте (расположение на территории того или иного муниципалитета, название населенного пункта, уникальный номер) можно легко узнать его месторасположение.

В Швеции в основном существует два вида передачи прав на недвижимое имущество: права могут передаваться или наследоваться на все имущество сразу – тогда новому владельцу необходимо обращаться и подавать заявку на получение прав на владение земельной собственностью в земельную службу, или на какую-то его часть. Во втором случае в течение 6-ти месяцев новый собственник должен подать заявку на передел собственности в кадастровую службу, поскольку эти работы связаны с изменением границ объекта недвижимого имущества.

Такое правило в Швеции существовало всегда. То есть в отличие от Беларуси, где и кадастр, и регистр находятся в одной системе, в Швеции кадастровые работы осуществлялись и осуществляются отдельно от регистрации прав. Однако наш белорусский опыт был перенят шведскими коллегами, и с 1 июня этого года в Швеции вступает в силу новый закон, по которому и формирование, и регистрация недвижимого имущества также будут находиться в одной системе.

В настоящее время в Швеции действует закон о формировании недвижимого имущества, принятый в 1972 году. Он содержит 19 глав. В первой и второй главах приводится вводная информация, дается определение терминов, общая информация о трехмерном кадастре. В третьей главе содержатся условия для формирования недвижимого имущества, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. В четвертой главе описывается основной процесс формирования недвижимого имущсетва. В 5-10 главах содержится информация об изменении недвижимого имущества на административной основе, если сведения о нем уже есть в регистре. В главе 6 содержится информация о собственности, находящейся в совместном пользовании. В главе 7 находится информация по сервитуту, проведению линий электроснабжения и по передаче прав на вспомогательные сооружения, находящиеся на территории объекта недвижимости. Глава 8 содержит условия и предпосылки, необходимые для принудительной продажи объекта недвижимости. Она в основном касается ситуации, когда создается какой-то детальный план развития застройки. Главы 10-12 посвящены различным типам формирования недвижимого имущества – раздел, слияние, вычленение. В главе 14 приводится информация по определению недвижимости – определение границ, когда они установлены недостаточно четко. Главы 15-18 посвящены юридическим процедурам при формировании недвижимости, когда решение кадастрового агентства выносится на решение суда. В главе 19 содержится информация по регистру недвижимости.

По закону о формировании недвижимости (глава 3) раздел собственности происходит различными способами. Например, при вычленении или перераспределении собственности может создаваться какой-то новый объект. Но как бы он не создавался, в любом случае он должен соответствовать своему назначению. Если вычленяется только участок земли для постройки жилого дома, то при этом должна быть возможность не только построить непосредственно сам дом, но и другие приусадебные постройки, места для хранения авто и т.д.

С момента принятия законодательства о формировании недвижимого имущества при разделе имущества в стране накоплен немалый опыт судебных дел. Поэтому в настоящее время при возникновении споров дела зачастую не передаются в суд, а решения принимаются с учетом предыдущих решений судов.

По законодательству формировать недвижимое имущество можно только в том случае, если новый объект будет иметь доступ к путям сообщения, а также различные доступные источники водоснабжения, канализации, электроснабжения. И при этом в обязательном порядке должны учитываться требования общего плана развития застройки территорнии.

При формировании недвижимости приоритетным является свод законов об охране окружающей среды. Важным элементом также является подробный план развития застройки территории, на котором должны основываться все решения кадастровых органов при кадастровых операциях.

При вычленении части объекта недвижимости собственник должен подать заявку в кадастровый орган. Вся ответственность за выполнение работы возлагается на землеустроителя. Вначале он собирает информацию из различных банков данных, затем консультируется с госорганами. При необходимости создания карт производит полевые картографические исследования. В случае возникновения разногласий между собственниками, землеустроитель собирает совещание, где выносится окончательное решение. Правда, его можно обжаловать в течение 4-х недель. Однако, как показывает практика, в основном решения принимаются по добровольному соглашению сторон.

В белорусских регионах – все намного сложнее

Опытом формирования недвижимого имущества в Минском областном регистрационном округе поделилась с участниками семинара Татьяна Добыш.

По словам Т.Добыш, в настоящее время специалисты Минского областного агентства по государственной регистрации и земельному кадастру фактически в полном объеме не осуществляют формирование объектов недвижимого имущества. Они выполняют только техническую инвентаризацию капитальных строений, что является только частью работы по формированию объекта недвижимости в целом. Но даже при выполнении этой работы специалисты сталкиваются с многими проблемами. Так, например, инженер, осуществляющий работы по формированию объекта, не имеет сведений о земельном участке. Он может только получить некоторые сведения о нем из беседы с собственником или попытаться получить каким-то образом эту информацию от регистратора. Хотя, как показывает практика, получить от регистратора земельно-кадастровый план земельного участка практически невозможно. Поэтому, производя техинвентаризацию объекта по заявлению гражданина, инженер не видит границ земельного участка. Формирование сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется только «в натуре» путем осмотра и занесения объектов в техпаспорт. В итоге получается ситуация, что многие объекты, которые указывает непосредственно заявитель, оказываются за пределами предоставленного в последующем заявителю земельного участка. Ведь по законодательству техинвентаризатор имеет право производить техинвентаризацию по заявлению гражданина до формирования земельного участка. К тому же формированием земельных участков занимаются другие службы.

На основе техинвентаризации выдается техпаспорт. Но не видя проектной документации на строение (зачастую она просто отсутствует у гражданина) и не имея информации о том, какое строение разрешалось строить, техинвентаризатор вместо техпаспорта готовит ведомость технических характеристик. И если при осмотре выявляется, что при строительстве были нарушены требования строительных норм и правил, это фиксируется красным цветом. Поэтому, по мнению Т.Добыш, для техинвентаризаторов должны быть расширены функции изготовления не техпаспорта на объект, который подтверждает законность возведения тех или иных построек, а какого-то предварительного документа.

В настоящее время активизировалась также работа по техинвентаризации объектов незавершенного строительства. По законодательству эти объекты должны быть зарегистрированы. Однако в случае отсутствия проектно-сметной документации на данный объект, определить степень готовности данного объекта весьма сложно. Поэтому информация о нем имеется только со слов заявителя, а это значит, что процент готовности объекта во многих случаях весьма условен. В связи с этим Т.Добыш предложила при отсутствии проектно-сметной документации на строение определять не степень готовности объекта, а только отражать те конструкции, которые возведены. В данном случае речь идет об уже законсервированных объектах. Однако вопросы консервации сооружений находятся в компетенции местных исполнительных и распорядительных органов. Но по сути получается, что председатели сельских исполнительных комитетов не вникают в эти вопросы, они отправляют гражданина в территориальную организацию по госрегистрации за получением техпаспорта. И только при наличии у гражданина этого документа в дальнейшем могут принимать какие-то решения относительно того или иного строения.

На сегодняшний день, по словам Т.Добыш, назрела и такая проблема, как определение стоимости объекта при выполнении работ по техинвентаризации. Потому что в настоящее время оценочная деятельность регулируется указом президента. И имеет ли тогда смысл определять техинвентаризатору стоимость объекта, когда на то есть оценщики?

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
12 мая 2008