Жилищные права иногородних работников
Основным законом нашего государства предусмотрено (статья 30 Конституции Республики Беларусь), что граждане имеют право свободно передвигаться и выбирать место жительства в любом населенном пункте республики. Статьей 41 Конституции гарантируется право гражданам на труд, то есть право на выбор профессии, рода занятий и работы в соответствии с призванием, способностями, образованием, профессиональной подготовкой и с учетом общественных потребностей.
Необходимость трудоустройства граждан не по месту постоянного жительства (то есть в других населенных пунктах) нередко возникала в условиях плановой экономики, а в нынешних социально-экономических условиях это становится широко распространенным явлением.
При реализации права на трудоустройство в других населенных пунктах должны обеспечиваться и конституционно гарантированные каждому гражданину другие важнейшие социально-экономические права – в частности, право на жилище ( ст.21, 29, 48 ) и право собственности (ст.44 Конституции).
Вопросы, связанные с реализацией иногородними гражданами жилищных и других, связанных с ними прав (принятие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, получение в пользование жилых помещений, поднаем (наем) и приобретение в собственность жилья и др.) достаточно часто возникают в правоприменительной практике.
В данной публикации рассматриваются некоторые особенности решения указанных вопросов при реализации иногородними гражданами своих жилищных прав.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
В соответствии с пунктом 8 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565) квартирный учет по месту работы (службы) ведется в государственных органах, других организациях, имеющих во владении, пользовании жилые помещения и (или) осуществляющих жилищное строительство либо принимающих в нем долевое участие.
На квартирном учете по месту работы могут находиться иногородние работники (с членами своих семей), состоящие в штате соответствующей организации. Принятие на квартирный учет работников предприятий, учреждений, организаций (в том числе и иногородних) независимо от форм собственности производится в установленном порядке по совместному решению администрации и профсоюзного комитета (при его наличии) при участии общественной комиссии по жилищным вопросам. Комиссия в соответствии с возложенными на нее задачами проверяет правомерность принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, в необходимых случаях проводит обследование их жилищных условий, оформляет результаты обследования актом.
На квартирный учет граждане принимаются по основаниям, определенным пунктом 3 указанного Положения. В частности, на такой учет принимаются граждане, не имеющие в собственности или в пользовании жилых помещений в данном населенном пункте. В соответствии с подпунктом 3.2 Положения (с учетом изменений, внесенными Указом Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 года. № 128) нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются специалисты, прибывшие по распределению учреждений, обеспечивающих получение профессионально-технического, среднего специального и высшего образования, или по направлению государственных органов и других организаций на работу в организации, расположенные на территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв. км и приравненных к ним территориях.
Организации, имеющие в собственности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилые помещения, в установленном порядке могут предусматривать (по согласованию с собственником или уполномоченным им лицом) в коллективных договорах дополнительные основания для признания своих работников нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом улучшение жилищных условий таких работников осуществляется только по месту их работы.
Необходимо отметить, что наличие у организаций жилых помещений (что дает право вести квартирный учет по месту работы) должно рассматриваться в широком плане, то есть не только когда у организации на балансе находятся жилые дома, но и в случаях, когда организации, не имея на своем балансе домов, имеют право распоряжаться соответствующими жилыми помещениями, заселять их. Например, в соответствии с пунктом 3 упомянутого Указа Главы государства государственные органы, другие государственные организации имеют право повторного заселения высвобождаемых жилых помещений, ранее предоставленных их работникам в домах, переданных этими органами и организациями местным исполнительным и распорядительным органам, независимо от времени передачи таких помещений.
Что касается организаций, которые на законных основаниях осуществляли ведение квартирного учета по месту работы до вступления в силу Указа № 565 (с 8 апреля 2006 года), а сейчас утратили это право, то все работники таких организаций (принятые на учет до изменения законодательства) должны иметь возможность реализовать в установленном порядке свое право на улучшение жилищных условий.
По правилам, действовавшим до вступления в силу Жилищного кодекса Республики Беларусь (с 1 июля 1999 года), срок работы на предприятии, в учреждении, организации имел важное значение при решении вопроса о принятии гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы. Продолжительность работы, необходимая для принятия граждан на учет по месту работы, определялась облисполкомами и Минским горисполкомом совместно с областными советами профсоюзов и не могла превышать 5 лет. В настоящее время решение вопроса о приеме граждан на квартирный учет не связывается с продолжительностью работы на данном предприятии, в учреждении, организации.
Более того, трудовое законодательство республики не предусматривает зависимости приема на работу иногороднего гражданина от наличия либо отсутствия прописки в населенном пункте, на территории которого расположено предприятие, учреждение, организация. Действовавшие же ранее нормы статьи 182 Кодекса об административных правонарушениях, по которым руководитель организации мог быть оштрафован, в частности, за прием на работу иногородних граждан, не имеющих прописки в данном населенном пункте, признаны Конституционным Судом Республики Беларусь не соответствующими Конституции Республики Беларусь и не имеющими юридической силы с 14 апреля 1999 года.
Иногородние работники могут быть также приняты на предприятии, в учреждении, организации на отдельный учет желающих получить жилое помещение в общежитии на время работы. Принятие работников на такой учет осуществляется в соответствии с Положением об общежитиях (утверждено постановлением Совета Министров от 15 сентября 1999 года № 1437, в редакции постановления от 14 декабря 2005 года № 1441). Действующее законодательство предусматривает еще и возможность предоставления в установленном порядке работникам организаций служебных жилых помещений. При этом проживание в общежитиях (за исключением граждан, вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников) и в служебных жилых помещениях является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (подпункты 3.1.4 и 3.1.6 Положения) и нахождения их на квартирный учет по месту работы.
Заявления иногородних работников о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы регистрируются организацией в книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются и о принятом решении сообщается гражданам в письменной форме в течение одного месяца со дня подачи заявления после получения всех необходимых документов. В решении о принятии на учет указываются дата принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, основания для принятия его на учет, общий или отдельный список учета, состав семьи, номер очереди, а в решении об отказе в принятии на учет – основания для отказа.
Отказ в принятии иногороднего работника на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы может быть обжалован в судебном порядке.
Ежегодно в период с 1 февраля до 1 мая организации проводят уточнение данных, являющихся основанием для сохранения права граждан состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, в порядке, предусмотренном для получения документов, являющихся основанием для постановки граждан на учет. При этом уточнение указанных данных, касающихся конкретного гражданина, состоящего на таком учете, осуществляется регулярно по истечении 5 лет с даты постановки этого гражданина на учет в период с 1 февраля до 1 мая.
Уточнение данных, подтверждающих право иногородних работников находиться на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, производится организациями, ведущими такой учет, и перед принятием ими решения о предоставлении жилого помещения в порядке, предусмотренном для получения документов при постановке граждан на этот учет.
Предоставление жилых помещений
Согласно статье 54 Жилищного кодекса Республики Беларусь государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, предоставляют своим работникам (включая и иногородних), состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения в соответствии с кодексом и коллективными договорами. Пунктом 40 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565) предусмотрено, что государственные органы и другие государственные организации, имеющие жилые помещения на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставляют своим работникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения в соответствии с данным Положением, а также коллективными договорами. Жилые помещения в домах государственного жилищного фонда (как республиканского, так и коммунального) предоставляются работникам и членам их семей, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, в виде отдельной квартиры или жилого дома на условиях соответствующего договора найма по совместному решению администрации государственного органа или другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и профсоюзного комитета (в домах республиканского жилищного фонда - с последующим сообщением о принятом решении в местный исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда). Традиционно, в целях справедливого распределения жилья, при предоставлении гражданам жилых помещений (в том числе и иногородним работникам) устанавливается очередность.
Согласно пункту 42 Положения жилые помещения государственного жилищного фонда (за исключением специальных жилых помещений) предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Жилые помещения государственного жилищного фонда, в том числе служебные жилые помещения, могут быть предоставлены гражданам вне очереди или в первоочередном порядке в случаях, установленных законодательными актами. Соответствующие рекомендации по созданию условий для обеспечения работников предприятий и организаций (любых организационно-правовых форм) жильем даны в Методических материалах Федерации профсоюзов Беларуси по разработке коллективных договоров в 2007 году. Они разработаны на основе Конституции Республики Беларусь, Трудового кодекса Республики Беларусь, Закона Республики Беларусь «О профессиональных союзах», других нормативных правовых актов. В соответствии с указанными Методическими материалами, содержащими макет коллективного договора, к коллективному договору должно быть разработано отдельное Положение по обеспечению жилой площадью работников данной организации. В этом Положении предусматривается порядок принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, а также определяются виды учета (списков очередности), которые будут вестись в данной организации (общие, на получение жилых помещений). Конкретно определяются категории работников, которые будут иметь льготы на получение жилья в первую очередь или вне очереди, порядок и условия предоставления жилых помещений работникам организации (по договору найма, с частичной или полной оплатой и т.д.). Здесь же устанавливаются размеры (в процентах) распределения общей площади жилых помещений на общую и льготные очереди.
Государственными предприятиями, учреждениями, организациями при заключении коллективных договоров могут быть, в частности, предусмотрены как льготные основания принятия работников на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и порядок предоставления им жилых помещений, включая и установление либо перенос очередности. Очередность на получение жилого помещения по месту работы совместным решением администрации и профкома может быть перенесена, как это было и ранее, на более поздние сроки злостным нарушителям трудовой дисциплины, лицам, к которым в течение года неоднократно применялись меры административного взыскания или общественного воздействия за пьянство, совершившим мелкое хищение государственного или общественного имущества, либо мелкое хулиганство, а также осужденным за совершение преступления. В решении о перенесении гражданам очередности на получение жилого помещения указываются мотивы и срок, на который переносится очередность. Законодательством не определен перечень случаев злостного нарушения трудовой дисциплины. В каждом конкретном случае этот вопрос решается администрацией совместно с профсоюзным комитетом с учетом мнения трудового коллектива. Иногда очередность не переносится, если в семье лица, совершившего правонарушение или антиобщественный поступок, имеются малолетние дети или больные либо если семья проживает в крайне тяжелых жилищных условиях. Очередность может быть перенесена и гражданам в связи с безосновательным отказом от получения жилого помещения, отвечающего установленным требованиям и размеру. Безосновательным считается отказ от получения жилого помещения по мотиву отдаленности его расположения от центра города, размещения на менее удобном этаже, отсутствия балкона и т.п.
На практике отступления от принципа очередности при предоставлении жилья иногда имеют место в связи с отсутствием жилых помещений необходимого размера. Так, если первой на очереди состоит семья из 5 – 6 человек, а предприятие в текущем году построило (или имеет в наличии) только двухкомнатные и однокомнатные квартиры, то они предоставляются другим семьям, состоящим на очереди вторыми, третьими и т.д. Во избежание подобных случаев местные исполнительные и распорядительные органы, являющиеся традиционно и сейчас основными заказчиками при долевом строительстве, при распределении жилья должны учитывать потребность предприятий и организаций в квартирах того или иного типа. Кроме того, при отсутствии квартир необходимых типов по решению администрации и профсоюзного комитета, с ведома местного исполнительного и распорядительного органа, допустим взаимообразный обмен квартирами между предприятиями, организациями, находящимися в данном населенном пункте. Вопросы, связанные с определением очередности предоставления жилых помещений могут возникать и при заключении контрактов с работниками.
Пунктом 11 Положения о порядке и условиях заключения контрактов нанимателей с работниками (утверждено постановлением Совета Министров от 25 сентября 1999 года № 1476) определено, что стороны могут предусмотреть в контракте дополнительные по сравнению с законодательством социально-бытовые льготы и гарантии для работника. Эти льготы могут касаться сроков предоставления жилья или оказания материальной помощи для приобретения жилья в собственность и т.д. Вместе с тем наличие записи в контракте о предоставлении такой льготы не освобождает администрацию организации и профсоюзный комитет от включения соответствующих мер, обеспечивающих реализацию этой льготы в коллективный договор.
Трудовые коллективы имеют широкие полномочия при решении вопросов социального развития. В частности, трудовой коллектив самостоятельно устанавливает для своих работников социальные льготы в пределах заработанных средств, направляемых на потребление. Прибыль, остающаяся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет (чистая прибыль), поступает в полное его распоряжение, и предприятие самостоятельно определяет направления использования этих средств. Коллективный договор позволяет устанавливать дополнительные по сравнению с действующим законодательством положения не только об условиях труда и его оплаты, но и о социальном и жилищно-бытовом обеспечении работников организации, гарантии и компенсации, представляемые нанимателем. В разделе макета коллективного договора «Жилищное строительство. Постановка на учет и распределение жилья. Компенсации, льготы» рекомендовано предусматривать конкретные объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья, в том числе через УКС местного исполкома, хозяйственным способом, в ЖСК, КИЗ и по долевому участию с другими организациями. Предусматривается также предоставление работникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, одноразовых безвозмездных субсидий, займов на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений, предоставление беспроцентных ссуд индивидуальным застройщикам, членам жилищно-строительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков, а также работникам, приобретающим (выкупающим) жилье в собственность. Кроме того, может быть предусмотрено оказание индивидуальным застройщикам помощи стройматериалами, машинами, механизмами, а также выделение средств для установки приборов учета расхода газа, воды и регулирования расхода тепловой энергии в ведомственном жилищном фонде, компенсации затрат работникам организации, установившим указанные приборы за счет собственных средств. Из числа работников, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляются списки кандидатов в члены жилищно-строительных кооперативов, организуемых по месту работы. Федерацией профсоюзов Беларуси направлены профсоюзным органам соответствующие рекомендации (от 26 декабря 2005 года № 07-10/216) для использования при решении вопросов строительства работниками организаций жилых помещений в составе ЖСК.
Подготовка вопросов принятия на учет иногородних работников, желающих вступить в ЖСК, определения очередности вступления в кооператив осуществляется общественными комиссиями по жилищным вопросам при предприятиях, учреждениях, организациях, при которых организуются жилищно-строительные кооперативы. Общественный контроль за учетом работников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, установлением очередности на получение жилых помещений, их предоставлением и соблюдением порядка приобретения гражданами в собственность жилых помещений государственного жилищного фонда, правильностью отнесения граждан к категории малообеспеченных трудоспособных или нетрудоспособных граждан осуществляется общественными комиссиями, созданными на предприятиях, в учреждениях, организациях, с участием депутатов, представителей профсоюзов и трудовых коллективов
Обмен жилых помещений
Обмен жилыми помещениями традиционно является одной из форм улучшения жилищных условий. Необходимость таких гражданско-правовых сделок может быть вызвана различными причинами: приближение места жительства к месту работы, к месту жительства родственников, к месту нахождения школы, детского сада, переезд на новое место жительства в другой населенный пункт и т.д.
При обмене жилыми помещениями могут быть реализованы различные варианты: получение вместо одной большой квартиры двух или трех с меньшей площадью и расселение больших семей, получение вместо небольшой квартиры или комнаты, находящейся в коммунальной квартире, жилого помещения с достаточной площадью для данной семьи. Не исключена и замена больших квартир на меньшие в связи с уменьшением состава семьи и образованием излишков площади в жилых помещениях, за которые в настоящее время, как известно, нужно платить по себестоимости обслуживания жилищного фонда, то есть в повышенном размере.
Иногородние работники предприятий также вправе воспользоваться этой распространенной формой улучшения жилищных условий. Причем сторонами в сделках по обмену жилыми помещениями могут выступать не только наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, но и собственники индивидуальных жилых домов или квартир в многоквартирных жилых домах.
Порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда на жилые помещения государственного или частного жилищного фонда установлен Правилами, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 года № 1191 (с последующими изменениями и дополнениями). Согласно этим Правилам предметом обмена могут быть:
- отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом;
- часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии соответствующих оснований.
Наниматель или совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с соблюдением требований указанных Правил обменять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении.
Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого жилого помещения с целью раздельного проживания с момента приобретения им полной дееспособности.
Для обмена жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), и жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя, требуется согласие органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче согласия на обмен может быть обжалован в вышестоящий исполнительный и распорядительный орган или в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, находящимися в разных населенных пунктах, оформляется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена.
В случае, когда одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое – в пределах Республики Беларусь, обмен оформляется органом по обмену жилых помещений Минского горисполкома.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится на территории Республики Беларусь, а другое – на территории другого государства, обмен производится в соответствии с законодательством Республики Беларусь и в порядке, предусмотренном международными договорами.
Так, решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 установлено, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Обмен жилыми помещениями между указанными лицами является основанием для выдачи им разрешений на постоянное жительство в Республике Беларусь или Российской Федерации.
Соглашением между Правительством Республики Беларусь и Правительством Украины от 17 июля 1995 г. установлен порядок обмена жилых помещений между гражданами Республики Беларусь и Украины, иностранными гражданами и лицами без гражданства, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из одного государства-участника данного соглашения в другое.
Согласно этому порядку обмен жилых помещений производится на условиях, которые установлены действующим законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения. В частности, допускается обмен жилых помещений, относящихся к любым видам собственности.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Киеве, а другое – в одном из населенных пунктов Республики Беларусь, обменные документы выдаются в Киеве. И, наоборот, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое – в одном из населенных пунктов Украины, обменные документы выдаются в Минске. Во всех других случаях обмен оформляется компетентными органами по обмену жилых помещений по месту нахождения одного из обмениваемых помещений. Выбор места оформления обмена определяется по взаимному соглашению лиц, участвующих в обмене. Выданные обменные документы признаются обеими сторонами, подписавшими Соглашение.
Компетентный орган по обмену жилых помещений одного государства обязан содействовать заинтересованным лицам в получении информации о наличии жилых помещений для обмена на территории другого государства, а также предоставлять информацию об условиях и порядке получения разрешения на постоянное жительство, гражданство, образование, возможности пенсионного обеспечения и трудоустройства в государстве, избранном для постоянного проживания.
Граждане Республики Беларусь и Украины, иностранные граждане, а также лица без гражданства, постоянно проживающие на территории обоих государств и переселяющиеся из одного государства в другое в связи с обменом жилыми помещениями, обязаны получить разрешение на постоянное жительство.
Документы на оформление обмена жилыми помещениями могут быть выданы только после получения разрешения на постоянное жительство в порядке, установленном жилищным законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения.
Если после вступления в силу Соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при условии расторжения договоров найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостоверения о праве собственности на жилое помещение) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений). При отказе от обмена одной из сторон вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.
Следует иметь также в виду, что согласно действующему законодательству в ряде случаев обмен жилыми помещениями вообще не допускается. Так, не может быть осуществлен обмен жилыми помещениями, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным и если в отношении члена организации граждан-застройщиков (ЖСК, КИЗ, МЖСК) рассматривается вопрос об исключении его из этой организации.
Не разрешается обмен жилыми помещениями, если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд и если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой этого жилого помещения.
Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Запрещается также обмен жилыми помещениями, если он носит корыстный или фиктивный характер или если на жилое помещение в соответствии с законодательством наложен арест или запрет на отчуждение. Не подлежат обмену жилые помещения, которые являются служебными, находятся в специальном доме или относятся к жилым помещениям социального пользования.
Ольга ЗИНКЕВИЧ.
Недвижимость Белоруссии.
21 мая 2007, 28 мая 2007, 4 июня 2007