Жилищные права несоврешеннолетних

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Жилищные права несоврешеннолетних

Сообщение Toto (Admin) » Вт апр 15, 2008 12:26 pm

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ: ВНИМАНИЕ, ДЕТИ

Несмотря на внимание, уделяемое государственными органами «детскому вопросу» (разнообразные льготы, активное строительство и модернизация дошкольных учреждений и прочее), законы, по которым работает рынок недвижимости, в какой-то степени несовершенны, так как бывают случаи нарушения имущественных прав несовершеннолетних.

Особенность имущественных прав несовершеннолетних обусловлена их частичной или полной недееспособностью. Поясним, что же такое дееспособность. В юриспруденции это означает способность лица своими действиями осуществлять права и исполнять обязанности. Согласно ст. 20 Гражданского кодекса РБ дееспособность гражданина в полном объеме наступает по достижении им 18 лет. С этого возраста он понимает значение своих действий, может руководить ими и предвидеть последствия собственных поступков. Приведем пример. Состоятельные родственники подарили ребенку на 12-летие квартиру. Он имеет право проживать в ней вместе со своими родителями, а вот продать или подарить (то есть распорядиться ею самостоятельно) не может, поскольку считается недееспособным.

Несовершеннолетних подразделяют на две возрастные группы: до 14 лет и от 14 до 18 лет.

От имени детей, не достигших 14 лет, сделки совершают их законные представители - родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетним в возрасте до 14 лет предоставлено право самостоятельно совершать только сделки: мелкие бытовые; направленные на безвозмездное получение выгод при условии, что для этого не потребуется нотариальное удостоверение или государственная регистрация; по распоряжению средствами, полученными от родителей, усыновителей или опекунов.

Дети от 14 до 18 лет наделены дееспособностью в большей мере. Они кроме вышеперечисленных прав могут по своему усмотрению распоряжаться своей заработной платой, собственной студенческой стипендией и иными собственными доходами, реализовывать авторские права (например, получить патент). За свои поступки подростки отвечают самостоятельно. Но если для совершения какой-либо сделки прав все-таки не хватает, то закон предусматривает получение согласия родителей. Оно должно быть оформлено в простой письменной форме. При этом не имеет значения, когда получено согласие - до или после совершения сделки.

Несовершеннолетний может приобрести дееспособность в полном объеме и до достижения 18 лет. Это происходит в случаях, когда он уже достиг 16 лет, работает по трудовому договору (контракту) или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. В гражданском праве это называется эмансипацией.

Но наличие этих условий не является основанием для автоматического признания несовершеннолетнего эмансипированным. Законом предусмотрено два варианта процедуры эмансипации. При наличии согласия обоих родителей или других законных представителей эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства. При отсутствии такого согласия - по решению суда. Признание несовершеннолетнего полностью дееспособным в результате эмансипации означает, что он вправе совершать сделки без согласия законных представителей. Дееспособность можно приобрести и в случае, если несовершеннолетний вступит в брак до достижения им 18-ти лет.

При передаче недвижимого имущества по наследству также необходимо помнить о правах несовершеннолетних. Дети до 18 лет согласно ГК РБ являются наследниками первой очереди. Признание подростка эмансипированным не влияет на это право. Даже зачатый, но еще не родившийся на момент смерти завещателя наследник имеет право на долю в имуществе. Если умерший оставил собственность по завещанию третьим лицам в обход прямых кровных родственников, закон опять же на стороне несовершеннолетних детей покойного, так как они будут иметь возможность получить так называемую обязательную долю наследства. Это не менее половины того имущества, которое досталось бы несовершеннолетнему при отсутствии завещания. Она выделяется, когда ребенка либо не упомянули в завещании, либо оставили ему меньше, чем ему причитается по праву родства. При таких обстоятельствах усыновленные дети приравниваются к кровным, а если у умершего не было наследников первой очереди (детей, родителей, супруга), а также внуков, то следующими преимущественно учитывают права несовершеннолетних наследников второй очереди (братьев и сестер, племянников) и далее по уменьшению степени родства. Напомним, что между наследниками первой очереди имущество распределяется в равных долях. За несовершеннолетних детей наследство принимают их опекуны или попечители и распоряжаются им до совершеннолетия наследника.

При сделках с недвижимостью, если затрагиваются права несовершеннолетних, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Опека устанавливается над малолетними (в возрасте от 6 до 14 лет) и недееспособными гражданами, а попечительство - над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) и ограниченно дееспособными.

Для опекунов и попечителей установлены определенные правила по распоряжению имуществом их подопечных. В соответствии со ст. 35 ГК РБ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе обмену или дарению), сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог. Нельзя без соглашения с органами опеки и попечительства заключать сделки, которые влекут отказ от прав, принадлежащих опекаемому, раздел его имущества или выдел из него долей, любые другие сделки, уменьшающие имущество.

Помимо этого запрещено совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых опекун или попечитель заинтересованы лично. Поэтому запрещены сделки между подопечным, с одной стороны, и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками - с другой. Законом предусмотрено только одно исключение из этого правила - безвозмездные сделки в пользу подопечного. Например, передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

В целях защиты прав подопечных Гражданским кодексом РБ установлено, что их доходы, в том числе доходы от управления их имуществом, опекун или попечитель расходуют исключительно в интересах подопечного только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения можно производить необходимые для содержания подопечного расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода.

Для наглядного примера рассмотрим несколько разновидностей операций с жильем, где прописаны дети. Вариант первый - квартира на продажу. В этом случае в соответствии со ст.123 Жилищного кодекса необходимо получать согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. Ребенок, являющийся членом семьи нанимателя или собственника жилого помещения, независимо от места его проживания пользуется наравне с нанимателем или собственником правом на занимаемое им жилое помещение. Поэтому органы опеки и попечительства в первую очередь должны понять, не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия.

При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры. Более того, они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Органы опеки также должны обязать продавца оформить новую квартиру на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях итоги приватизации нередко оспариваются в суде.

Вариант второй - обмен. При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают либо запрещают сделку. Если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет. Однако на деле квартиры, имеющие примерно одинаковую общую площадь, могут иметь разную жилую площадь и разную планировку. В таком случае главной задачей органов опеки и попечительства является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Предположим, ребенок проживал в спальном районе, в пяти минутах от школы, в 16-метровой комнате с окнами во двор. После обмена квартиры ему достается, например, комната площадью 17 метров, но район, где расположен дом, оставляет желать лучшего: рядом дымит завод, до ближайшей школы идти минут 15–20. Как в этом случае оценить обмен? Ведь органы опеки и попечительства не имеют возможности изучать инфраструктуру района, куда переезжает семья с ребенком, экологическую обстановку и вид из окна. Вот и получается, что, выигрывая в метрах, несовершеннолетние в целом могут проиграть по другим условиям проживания.

Вариант третий – получение кредита для покупки квартиры. При оформлении залога недвижимости залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где прописан ребенок, с органами опеки и попечительства. Кроме того, нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки и попечительства запрос о согласовании договора. Таким образом, органы опеки и попечительства имеют почти полную информацию о сделке.

Для соблюдения интересов ребенка они также могут затребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Поскольку заявитель заинтересован в скорейшем получении согласования, ему стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки и попечительства. При продаже квартиры потенциальному продавцу придется запастись терпением. Во-первых, при появлении любого покупателя нужно заранее предупредить его о необходимости прохождения процедуры согласования сделки в органе опеки и попечительства. Во-вторых, следует заранее собрать все документы для продажи, обмена и т.д. Это позволит избежать ненужных проволочек.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
18 марта 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Жилищные права несоврешеннолетних детей

Сообщение Toto (Admin) » Вт апр 15, 2008 1:06 pm

ДЕТИ ДИКТУЮТ СВОИ ПРАВИЛА СДЕЛОК

Каждый день в стране совершаются десятки сделок с недвижимым имуществом. Многие из них затрагивают права детей, поскольку они наряду сo взрослыми могут быть сособственниками, наследниками или получателями недвижимого имущества в дар. Законодательством предусмотрена защита прав этой категории граждан при заключении сделок, в том числе с объектами недвижимости.

В прошлом номере нашей газеты мы обращались к теме имущественных прав детей. Но постоянный интерес к ней читателей показывает, что этот вопрос не теряет актуальности. Поэтому сегодня мы продолжим эту тему и расскажем, насколько важно при совершении сделок с недвижимостью учитывать интересы детей. Потому что в случае невыполнения требований законодательства, в том числе и государственными органами, сделка запросто в любой момент может быть признана недействительной.

Так, в соответствии со ст.123 Жилищного кодекса Республики Беларусь отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Подготовка проектов решений местных исполнительных и распорядительных органов о даче согласия на совершение сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, возложена на управления (отделы) образования. Поэтому при рассмотрении подобных вопросов управления образования в каждом конкретном случае определяют, отвечает ли сделка правам и законным интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего (где будет проживать ребенок вследствие отчуждения жилья, на каких правах и условиях, чем будут отличаться условия проживания несовершеннолетнего от настоящих). Анализируется также информация о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого и учитываются другие обстоятельства, относящиеся к совершаемой сделке.

Если при подготовке проекта решения будет установлено, что сделка ущемляет права и законные интересы несовершеннолетнего ребенка, управление образования составляет проект решения об отказе в согласии на продажу жилого помещения с указанием мотивов отказа.

Однако результаты и анализ проверок органами прокуратуры по соблюдению законодательства и защите законных прав и интересов несовершеннолетних, в том числе их жилищных прав, показывают, что несмотря на значительные гарантии обеспечения жилищных прав несовершеннолетних нередки случаи нарушения данного законодательства. Отделами образования не всегда соблюдаются процедура и полнота подготовки разрешения (согласия) на совершение сделок с недвижимостью, что приводит в конечном итоге к ущемлению законных прав несовершеннолетних.

Так, например, проверка, проведенная в прошлом году органами прокуратуры Могилевской области, выявила, что, в частности, решением администрации Ленинского района г.Бобруйска на основании заключения комиссии по защите имущественных прав троих несовершеннолетних детей дано согласие на отчуждение благоустроенной 4-комнатной квартиры общей площадью 86,04 кв.метра с дальнейшим проживанием несовершеннолетних в доме общей площадью 47,69 кв.метра, принадлежащем на праве собственности их отцу. Согласно акту обследования, подготовленному социально-педагогическим центром отдела образования, в доме отца не созданы условия для проживания детей: ремонтируется крыша, стены обкладываются кирпичом, отсутствуют двери, полы, рамы и т.д. Поэтому вынесенное администрацией Ленинского района г.Бобруйска решение ущемляет интересы детей и противоречит действующему законодательству, поскольку указанное жилое помещение, в отличие от занимаемого, не соответствует санитарным и техническим требованиям, не пригодно для проживания. Прокуратурой Ленинского района г.Бобруйска на указанное решение принесен протест, который удовлетворен.

По результатам проведенных проверок органами прокуратуры Могилевской области по выявленным нарушениям законодательства о защите жилищных прав несовершеннолетних в различные организации и учреждения внесено 13 представлений, принесено 5 протестов, вынесено 7 предписаний, направлено 11 предупреждений.

Прокуратурой области внесено представление в комиссию по делам несовершеннолетних Могилевского облисполкома, которое рассмотрено с участием председателей комиссий по делам несовершеннолетних райисполкомов. По результатам его рассмотрения 12 сотрудников органов опеки и попечительства привлечены к дисциплинарной ответственности.

В целом в 2007 году органами прокуратуры Могилевской области проведено 214 проверок исполнения законодательства о несовершеннолетних и молодежи, в том числе 93 проверки исполнения законодательства, направленного на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних, по результатам которых внесено в различные учреждения и организации 162 представления, в том числе 66 – об устранении нарушений законодательства о правах несовершеннолетних, принесено 70 протестов на незаконные правовые акты, в их числе 39 - на противоречащие закону акты, нарушающие права ребенка, предупреждено о недопустимости нарушения закона 517 лиц, вынесено 78 предписаний. По требованию прокурора привлечено к дисциплинарной ответственности 242 человека, к административной – 87, к материальной на сумму 2 365 000 рублей – 44 физических лица. Прокурорами направлено в органы исполнительной власти 54 информационных записки об устранении выявленных нарушений законодательства, в том числе и законодательства о защите прав и законных интересов детей.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
31 марта 2008


Вернуться в «Недвижимость и право»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by