Новые правила риэлтерской деятельности

Здесь можно обсудить законодательные и нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в Республике Беларусь
Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Новые правила риэлтерской деятельности

Сообщение Toto (Admin) » Пн апр 14, 2008 3:05 pm

РИЭЛТЕРСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПОДКОРРЕКТИРОВАЛИ

28 февраля 2008 года глава государства подписал Указ №140 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Данный документ принят в целях совершенствования порядка оказания риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности.

В настоящее время все белорусские агентства недвижимости, а значит и риэлтеры, живут и руководствуются в своей работе Указом Президента № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» от 9 января 2006 года. И вот теперь, спустя немногим более двух лет, в этот документ внесены некоторые дополнения и изменения, направленные на совершенствование порядка оказания риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности.

В настоящее время, когда цены на недвижимость неоправданно высоки, потребители риэлтерских фирм вынуждены на многом экономить. И, считая деньги, часто задаются вопросом: что именно они вправе требовать от агентства? А еще - каков круг обязанностей агента и риэлтера в сделке, за что именно выплачивается риэлтерское вознаграждение?

Отметим, что риэлтерская услуга подразумевает широкий спектр различных услуг, предоставляемых специалистами агентства недвижимости потребителю. Это и предоставление информации о спросе и предложении объектов недвижимости, и консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, и подбор варианта сделки купли-продажи, дарения, мены и т.д. объекта, и помощь в подготовке и оформлении документов, связанных с осуществлением сделки, и регистрация недвижимого имущества и прав на него и др. Как видим, это достаточно объемная и сложная услуга, выполнение которой требует от риэлтера многих знаний, в том числе в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Поэтому, чтобы установить более понятную и «прозрачную» систему оплаты риэлтерских услуг, которая была бы доступна любому потребителю, чтобы искоренить злоупотребления и нарушения при оплате этих услуг, Совет Министров будет устанавливать фиксированные цены (тарифы) на риэлтерские услуги.

Так, согласно Указу № 140 стоимость риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости рассчитывается в процентном отношении от цены объекта недвижимости, указываемой юридическими или физическими лицами в договоре купли-продажи объекта недвижимости. Что же касается оплаты остального спектра риэлтерских услуг, то она нормирована путем привязки к базовой величине.

Указ вступает в силу с 1 апреля, поэтому до 15 марта Совет Министров должен утвердить порядок оплаты риэлтерских услуг и ввести его в действие с 1 апреля.

Если говорить о других изменениях и дополнениях, содержащихся в указе № 140, то с 1 апреля 2008 года для получения лицензии на оказание риэлтерских услуг коммерческая организация должна иметь в штате не менее 5-ти аттестованных специалистов (риэлтеров) вместо 3-х, которые необходимы для работы риэлтерской компании сегодня. Это, наверняка, осложнит не только условия для получения лицензий новыми претендентами на занятие риэлтерской деятельностью, но и условия работы уже существующих и работающих в настоящее время на рынке недвижимости мелких агентств недвижимости. Им придется либо слиться с крупными агентствами, либо вообще закрыться. Потому что не секрет, что сегодня не так-то просто найти грамотного аттестованного риэлтера, к работе которого предъявляются достаточно высокие требования.

Более того, риэлтеры и агенты по операциям с недвижимостью должны оказывать риэлтерские услуги только при наличии идентификационной пластиковой карточки, которая содержит фотографию, имя, фамилию, отчество специалиста, место работы, реквизиты лицензии, выдаваемой Министерством юстиции. Поэтому любой потребитель риэлтерской услуги вправе потребовать у специалиста риэлтерской организации предоставить ему идентификационную карточку. И это в свою очередь должно защитить его от «черного» маклера, работающего в одиночку без аттестата.

Кроме того, указом запрещается право работы специалистов по риэлтерской деятельности (риэлтеров и агентов) на основе гражданско-правовых договоров и трудовых договоров в других риэлтерских организациях.

Документом устанавливаются некоторые дополнительные требования к договору на оказание риэлтерских услуг, деятельность риэлтерской организации приводится в соответствие с законодательством о страховой деятельности.

Все эти выше перечисленные меры должны повысить защиту прав и интересов потребителей риэлтерских услуг и повысить ответственность агентств недвижимости при предоставлении услуг в этой сфере.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
11 марта 2008
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Пн июл 14, 2008 12:11 pm, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Новые правила риэлтерской деятельности

Сообщение Toto (Admin) » Вт апр 15, 2008 1:02 pm

С 1 АПРЕЛЯ РИЭЛТЕРЫ БУДУТ РАБОТАТЬ ПО-НОВОМУ

С 1 апреля устанавливается новая система оплаты риэлтерских услуг - в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости. При оказании риэлтерских услуг по отдельным составляющим будут применяться фиксированные тарифы (ставки) оплаты, исчисляемые в базовых величинах.

Напомним, 28 февраля 2008 года глава государства подписал Указ №140 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Данный документ принят в целях совершенствования порядка оказания риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности. В связи с этим во исполнение данного Указа Совет Министров своим постановлением от 14 марта 2008 года № 386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 года № 140» утвердил тарифы (ставки) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости и Положение о порядке оплаты риэлтерских услуг.

Положение определяет, что оплата риэлтерских услуг, в том числе услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, указывается юридическими или физическими лицами в договоре на оказание этих услуг. Форма расчетов риэлтерской организации и потребителя риэлтерских услуг определяется договором на оказание риэлтерских услуг.

Согласно постановлению оплата риэлтерских услуг будет производиться в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости. Устанавливаемый процент соответствует стоимости риэлтерских услуг, существующей на рынке недвижимости в настоящее время, и дифференцируется от 3% до 1% (в зависимости от стоимости объекта недвижимости).

Так, например, ставка отчислений (в процентах от стоимости) агентству недвижимости за содействие при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи при стоимости объекта недвижимости до 50 тыс. евро (включительно) составит 3%, свыше 50 до 60 тыс. - 2,5%, свыше 190 до 200 тыс. - 1,1%, свыше 200 тыс. - 1%.

В ставку включаются стоимость консультационных услуг, услуг за представление информации о спросе и предложении, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, помощь в подготовке (оформлении) документов. Устанавливаемые тарифы (ставки) включают налог на добавленную стоимость и налог на услуги.

Услуги риэлтеров будут оплачивать продавцы недвижимости. Оплата производится только после оформления договора-купли продажи у нотариуса, в котором указана окончательная сумма отчуждаемого объекта недвижимости. При расторжении договора на оказание риэлтерских услуг, в том числе договора на оказание услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, потребителем производится оплата только тех услуг, которые были ему фактически оказаны.

Документ также предусматривает возможность оплаты риэлтерских услуг по фиксированным тарифам, исчисляемых в базовых величинах. Фиксированные тарифы (ставки) оплаты за риэлтерские услуги могут быть использованы при оказании риэлтерских услуг по отдельным составляющим (консультация о состоянии на рынке недвижимости, организация и размещение рекламы, подбор варианта объекта недвижимости, организация и согласование условий предстоящей сделки, помощь в подготовке и оформлении документов, помощь в регистрации объекта недвижимости и др.). Их размер дифференцирован в зависимости от вида услуги.

Так, например, за консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости (в письменной форме) агентству недвижимости за услугу придется заплатить 3 базовых величины – 105 тыс.рублей (сегодня базовая величина составляет 35 тыс.рублей). Аналогичная услуга в связи со сносом объекта недвижимости юридическому лицу обойдется в 60 базовых величин – 2 100 000 рублей. Подбор риэлтером вариантов сделки с квартирой или комнатой стоит 45 базовых величин, с жилым домом - 60, земельным участком - 40, дачей или садовым домиком - 45 базовых величин.

Приведет ли новая система оплаты риэлтерских услуг к повышению стоимости риэлтерской услуги? Это главный вопрос, который волнует сегодня потенциальных покупателей и продавцов.

Если проанализировать ставки, то невооруженным глазом видно, что стоимость риэлтерской услуги для потребителей возрастет. Сегодня средняя цена риэлтерских услуг на рынке эквивалентна 1,5-2 тыс.долл. Исходя из прогрессивной шкалы процентных ставок, установленной правительством, можно определить, что применение максимальной ставки в размере 3 % к объектам стоимостью до 50 тыс. евро включительно позволяет получить максимальную стоимость услуг в 2,350 тыс.долл., а применение минимальной ставки в 1 % к объектам стоимостью свыше 200 тыс. евро позволяет получить уже 3,1 тыс.долл. за сделку. Среднее значение по прейскуранту Совмина - 2 % применяется к объектам стоимостью 100 - 110 тыс. евро, соответственно, стоимость услуг риэлтеров по таким объектам будет достигать 3,4 тыс.долл.

Кроме того, сегодня на вторичном рынке жилья более 50 % предложений приходится на недорогие одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью не более 60-70 тыс.евро. "Согласно тарифам, утвержденным постановлением №386, процентная ставка по таким объектам предусмотрена в размере 2,4 %, или в денежном выражении 2,6 тыс.долл. за услуги риэлтера. Таким образом "надбавка" в размере 0,6-1,1 тыс.долл становится ориентиром повышения стоимости риэлтерской услуги", - сказал, в частности, в своем комментарии агентству ПРАЙМ-ТАСС старший партнер "Юридической группы "Аргумент" Денис Алейников.

Помимо этого, к тарифу добавится еще и стоимость расходов на нотариат, госрегистрацию сделки и перехода права собственности на объект. Ни нотариальные услуги, ни услуги по госрегистрации не относятся к риэлтерским, и оплачивать стоимость этих услуг должна будет сторона по сделке, а не риэлтер. Ранее эти деньги включались в стоимость услуг, при этом риэлтер распределял, какую часть обозначенной суммы клиент платит ему, а какую - нотариусу и другим, добавил эксперт.

Что касается оплаты риэлтерских услуг по фиксированным тарифам, исчисляемых в базовых величинах, то ранее, например, стоимость услуг агентства по организации рекламы объекта включалась в общую стоимость услуг по реализации объекта. Теперь услуги по организации рекламы будут стоить потребителю 5 базовых величин – 175 тыс.руб., их стоимость будет взиматься сверх гонорара, установленного согласно процентной ставке.

Однако пока не понятно, кто будет оплачивать расходы на рекламу объекта. Как отметил директор столичного агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслав Завгородний, в ставку включаются стоимость консультационных услуг, услуг за представление информации о спросе и предложении, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, помощь в подготовке (оформлении) документов, и ни слова не сказано о рекламе. Получается, что стоимость услуг по рекламе объектов будут скорее всего оплачивать покупатели.

Кроме налога на добавленную стоимость, появился новый налог на услуги. По словам В.Завгороднего, он должен определяться Мингорисполкомом. Но в настоящее время налога на услуги риэлтеров нет. Значит, сейчас Мингорисполком на основании принятого постановления Совмина должен ввести соответствующий налог. Когда он будет введен, тоже не ясно – то ли задним числом, то ли со следующего года.

Кроме того, как считает директор АН «Центростиль», одним из последствий принятого правительством постановления может стать резкое сокращение риэлтерских услуг в сегменте объектов низкой ценовой категории. Это в равной степени относится как к однокомнатным квартирам, так и к объектам загородной недвижимости – дома в деревнях, земельные участки в садовых товариществах, гаражи и др. стоимостью до 10 тыс.долл.

Сегодня рыночная стоимость риэлтерских услуг по таким объектам колеблется в районе 1 тыс.долл., а исходя из ставки, установленной постановлением, - 3 % от цены объекта, должна составлять максимум 300 долл. Учитывая резкое падение доходности по таким сделкам, риэлтеры могут от них отказаться вообще и переориентироваться только на объекты, дающие повышенную доходность при применении ставок, установленных Совмином. Потому что затраты на бензин, накладные расходы и пр. будут примерно равны стоимости оформления сделки. А ведь с этой суммы еще надо заплатить налог. Получается, что потребители, владеющие объектами недвижимости на рынке загородной недвижимости, а также на рынках в небольших городах, останутся без профессиональной поддержки риэлтеров, резюмировал В.Завгородний.

Сегодня многие агентства недвижимости специализируются на аренде. А согласно тарифам на риэлтерские услуги аренда (найм) объектов жилого фонда для физических лиц составляет 5 базовых величин – 175 тыс.рублей. Выгодно будет агентству работать за такую плату? Конечно, нет, сказал В. Завгородний. Ведь сегодня достаточно часто арендуются дорогие квартиры, и подбор вариантов может длиться от 2-3 месяцев до полугода. Теперь на соответствующие услуги составляется калькуляция, где четко расписано, какие услуги предоставлены потребителю, и стоимость риэлтерской услуги напрямую зависит от объема оказанных услуг. С 1 апреля такого не будет. Значит, под угрозой закрытия могут оказаться и отделы аренды. «Мы вернемся к тому, от чего уходили много лет назад. Агентства недвижимости будут просто заниматься информационными услугами. А что это такое, многим известно. Опять пострадает потребитель. Вырастет количество так называемых черных, серых маклеров», - заключил директор АН «Центростиль».

По мнению директора столичного агентства недвижимости «Пакодан» Павла Кузнецова, стоимость риэлтерской услуги с 1 апреля вырастет примерно в 2 раза. Однако это никак не отразится на работе риэлтерских компаний. Скорее всего, она может быть даже упрощена. Сейчас агентству не надо будет заниматься ценообразованием, соответствующие тарифы регламентированы правительством.
Павел Кузнецов определил единственную внутреннюю проблему, касающуюся непосредственно оплаты работы сотрудников, которые сегодня выполняют большой объем работы. Ведь до настоящего времени не существует механизма оплаты работы агентов и риэлтеров. Все они считаются служащими, поэтому при расчете их заработной платы нельзя применить сдельную систему оплаты труда.

Что же касается потребителей, то тарифы (ставки) на риэлтерские услуги будут вывешены в уголках потребителей. И каждый желающий будет иметь возможность с ними ознакомиться. Кроме того, предусматривается, что потребитель до подписания договора должен подтвердить своей подписью, то он ознакомлен с действующими тарифами по предоставлению услуг.

Тему оплаты стоимости риэлтерских услуг мы намерены еще раз обсудить через несколько месяцев, когда будет наработана некоторая соответствующая практика. Пока же по договорам, заключенным до 1 апреля, риэлтерские услуги будут оплачиваться как и прежде. Стоимость же риэлтерских услуг по договорам, заключенным после 1 апреля, будет рассчитываться по новым тарифам. В связи с этим, предполагают риэлтеры, может возрасти и стоимость объектов недвижимости. Потому что продавцы будут стремиться стоимость риэлтерской услуги включить в стоимость объекта недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
31 марта 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Есль ли жизнь "после Указа"

Сообщение Toto (Admin) » Вт апр 15, 2008 3:32 pm

РЕШАТЬ ПРОБЛЕМЫ - ПО МЕРЕ ИХ ПОЯВЛЕНИЯ

Руководители агентств недвижимости и Министерство юстиции по-разному оценивают новые правила оказания риэлтерских услуг, которые вступили в силу с 1 апреля текущего года.

Судя по отзывам некоторых директоров агентств недвижимости, многих пугает не столько переход на новую систему оплаты риэлтерских услуг, сколько увеличение минимального количества в агентстве аттестованных риэлтеров с 3 до 5. Данное требование может больно ударить по агентствам недвижимости, в первую очередь работающим в небольших городах. У Министерства юстиции - свое мнение на этот счет.

"Это изменение условий работы на рынке. Мы полагаем, что оно должно улучшить общую обстановку с оказанием услуг", - сказал, отвечая на соответствующий вопрос корреспондента "НБ", Заместитель Министра юстиции А.Билейчик. По его словам, те организации, которые не могут привлечь нужное количество аттестованных специалистов, могут приостановить свою деятельность до того, как их кандидаты получат соответствующую квалификацию (сдадут экзамен в Минюсте). "Более того, в каждом областном центре имеются государственные организации, которые могут оказывать соответствующие услуги, - заметил далее собеседник. - Кроме того, граждане ведь не обязаны обращаться только к риэлтерским организациям. Они могут совершать сделки на двусторонней основе, если найдут друг друга на этом рынке без помощи риэлтеров".

Но зачем все-таки агентствам недвижимости, работающим в таких, например, городе, как Орша, Полоцк или Борисов, где рынок недвижимости невелик, 5 аттестованных риэлтеров, если 3 риэлтера вместе с группой агентов вполне могут справиться с немногочисленной клиентской аудиторией? На этот вопрос журналиста А.Билейчик ответил следующее: "Время покажет. Может быть, в перспективе Министерство юстиции, проанализировав ситуацию на рынке, придет к выводу о возможности изменения этих требований и предложит соответствующие изменения в законодательство, если тому будет явная необходимость. Пока мы не видим такой необходимости".

Юрий Крупица, директор "Фирмы 2К и К", который на рынке недвижимости Гродно работает около 14 лет, в отличие от многих своих коллег считает новые правила вполне позитивными. "В нашем агентстве и раньше продавцы оплачивали услугу. То есть практику, которая у нас существовала, указ просто узаконил. Для нас это очень хорошо. Более того, если до 1 апреля государственные фирмы привлекали клиентов тем, что предлагали услуги по меньшим расценкам, то сейчас все будут работать в равных условиях. И привлекать внимание клиентов можно будет только качеством услуг", - считает Ю. Крупица.

Директор агентства недвижимости "Загородный дом" Владимир Чернушевич, который в настоящий момент возглавляет Совет риэлтеров при Министерстве юстиции, позитивно оценивает вступившие в силу с 1 апреля нововведения. Однако необходимо будет выработать единую практику применения этих новшеств, считает специалист. В связи с чем он предложил всем присутствовавшим на совещании 3 апреля директорам риэлтерских фирм присылать предложения в Совет риэлтеров.

Сам же В. Чернушевич предложил совместно выработать "Единую технологию оказания риэлтерских услуг». Чтобы было понятно, как это реализовать, руководитель Совета риэлтеров рассказал, что сегодня по сделкам одного и того же вида и сложности одно агентство заключает и заполняет, например, 7 договоров и прочих документов, другое - 8, третье - 14, а у некоторых этот показатель доходит до 24. Или, к примеру, одни агентства в обеспечение обязательств по договору оформляют задаток, другие - соглашение о намерениях продать - купить и в обеспечение его - задаток, третьи заполняют предварительный договор, четвертые ничего не заполняют и просто выписывают квитанцию на предоплату услуг.

Нечто аналогичное происходит и с актами осмотра: одни агентства заполняют до задатка и при передаче объекта, другие вообще не заполняют, третьи - только при передаче объекта и т.д. "Необходимо, - считает В. Чернушевич, - выработать единый минимальный перечень договоров и других документов, сопровождающих сделку, затем наполнить их содержанием, соответствующим действующему законодательству, и на уровне Министерства юстиции утвердить это постановлением. А кто захочет больше себя застраховать, пожалуйста, заполняйте больше документов".

Еще одна проблема в недвижимости, которую по мнению В.Чернушевича, необходимо решать - это "брожение кадров". "Директорам агентств обидно. Взяли сотрудника с улицы, научили работать, подготовили, аттестовался, через месяц конкуренты дают больше, уходит. Годами существуют проблема, решить не можем. Или сам гражданин выучил теоретическую часть экзаменационных вопросов, получил аттестат риэлтера, ходит по агентствам, продается - кто больше даст зарплату, но чтобы не работать. Теория и практика - это разные вещи, человек, не продавший ни одной квартиры, не знающий, на какой улице расположено агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, что такое цепочка и т.д. Это не сотрудник. Как говорят на фронте: «не нюхавший пороха - это не боец. Не работавший в агентстве - это не риэлтер", - поделился с коллегами наболевшим В. Чернушевич.

При этом специалист озвучил ряд предложений по поводу того, как уменьшить текучесть кадров. В частности, есть предложение принимать заявления на аттестацию только по рекомендации агентств недвижимости и только от лиц, проработавших агентом не менее года. А чтобы аттестованные риэлтеры не перебегали из одного агентства в другое, директорам предложено заключать с такими специалистами контракты на три года. Еще одно предложение - аттестаты выдавать тоже на три года. Все это в сочетании с единой системой оплаты услуг и единой системой оплаты работы риэлтеров и агентов, которую тоже предстоит выработать, позволят, по мнению председателя Совета риэлтеров, решить кадровую проблему. "Когда везде будут одинаковые условия - бегать перестанут", - подытожил В. Чернушевич.

Директор агентства "БелЦТН" и председатель Совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов обеспокоен финансовым состоянием риэлтерских фирм. По словам специалиста, переход на новые правила работы совпал с неблагоприятным для агентств периодом. За первый квартал 2008 года количество сделок с недвижимостью уменьшилось в два-три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что привело к существенному сокращению доходов риэлтерских организаций. А после введения новой системы оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи, ситуация может стать еще более сложной, считает директор БелЦТН. И в ближайшее время ситуация не улучшится: впереди лето, которое всегда характеризуется снижением активности на рынке.

Кроме того, агентствам по-прежнему придется решать и старые проблемы, которые не нашли отражения в указе. Это ограничение расходов на рекламу и запрет работать по упрощенной системе налогообложения, что отрицательно сказывается на экономике риэлтерских организаций, считает Н. Простолупов.

Депутат Мингорсовета и руководитель агентства недвижимости "Динас" Виктор Шанюкевич разделяет опасения своего коллеги относительно финансового положения агентств недвижимости, но считает, что это временные проблемы. В. Шанюкевич назвал два ключевых и позитивных, по его мнению, момента последних нормативных документов. Это увеличение минимального количество аттестованных риэлтеров с 3 до 5, а также появившаяся у агентств возможность брать плату за каждое выполненное действие.

"Раньше мы включали риски расторгнутых сделок, бесплатных просмотров в ту или иную конечную работу. Это сложилось на практике. На мой взгляд, это недостаточно правильно для того, кто оплачивал услугу. Но это было на руку тем, кто, не получая наши услуги, не оплачивал их. В нашей практике был случай, когда для одной пары 99 просмотров осуществили бесплатно, а сделка так и не состоялась", - пояснил В. Шанюкевич. "Причем эти два момента, которые я назвал, являются ключевыми в связи с возрастающими объемами жилищного строительства, которые планируются в стране. В Минске, например, - 2 млн.кв.метров в 2011 году, 1,2 млн. - в 2008 году, и это все объекты нашей и вашей работы", - сказал далее В. Шанюкевич, отметив при этом, что такие объемы требуют от агентств соответствующей расторопности и квалификации.

В связи со сказанным специалист перечислил ряд негативных моментов, с которыми ему приходится сталкиваться в процессе работы на рынке жилищного строительства. "Это низкая квалификация большинства риэлтеров, работающих на первичном рынке. Это участие в серых схемах, это непонимание регламента застройки, это полное непонимание правовой стороны, когда можно привлекать дольщика. Это незнание, как правило, инвестиционного потенциала самого заказчика строительства и как следствие - подставка тех клиентов, с которыми мы сейчас работаем. Поэтому, коллеги, остановитесь в этой части. Будьте очень внимательны. Работа на этом рынке требует немало правовых знаний", - обратился к директорам агентств В. Шанюкевич, который, как он сам сказал, на рынке недвижимости как риэлтер - с 1995 года, а как застройщик - с 2002 года.

Депутат Мингорсовета считает, что для того чтобы удержаться на рынке, сегодняшним директорам придется много думать и считать. В обоснование своих выводов специалист сказал следующее: "У нас 5 аттестованных риэлтеров, которые должны постоянно получать заработную плату. Чтобы им платить, нужно иметь что-то на расчетном счету. Как только нечего будет класть на расчетный счет, вы вынуждены будете расстаться с аттестованным риэлтером. Но как только вы с ним расстанетесь, появляется лицензирующий орган, который забирает лицензию в силу отсутствия необходимого количества аттестованных риэлтеров. Поэтому не столько количество риэлтеров будет обуславливать нашу с вами работу, а экономические моменты, связанные с организацией нашей работы и необходимостью понимания того (и это мы обязаны объяснить и клиентам), что клиент за каждый наш шаг, чего не было раньше, должен хоть мало, но платить".

В заключение заметим еще одно, уже успевшее распространиться среди риэлтеров и их клиентов суждение, причем явно надуманное. Номер 386 постановления правительства, которым утверждены тарифы (ставки) на риэлтерские услуги, некоторые директора агентств уже успели назвать мистическим и не обещающим ничего хорошего рынку риэлтерских услуг. И объясняют это якобы тем, что указ о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, из-за которого в середине 2006 года рынок долевого строительства "заморозился" на длительный срок, тоже имеет номер 386. На самом же деле указ о долевом строительстве имеет номер 396.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Чт май 15, 2008 10:17 am, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Работа агентств недвижимости по новым правилам

Сообщение Toto (Admin) » Вт апр 15, 2008 3:41 pm

ПЕРЕСТРАИВАТЬСЯ ПРИДЕТСЯ ВСЕМ

Прошло всего две недели с момента введения в Беларуси новых правил оплаты риэлтерских услуг. В этой связи сохраняет свою актуальность информация, прозвучавшая на республиканском совещании, которое Министерство юстиции провело с директорами риэлтерских организаций 3 апреля.

Как сказала на совещании Галина Гришковец, начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Минюста, работу в новом правовом поле надо начинать с разъяснения клиентам нормативных актов. "Если вы наспех предлагаете подписать договор об оказании риэлтерских услуг и потом пойдут жалобы, то отвечать придется вам, - пояснила Г. Гришковец, обращаясь к присутствующим на совещании директорам агентств недвижимости. - Вы должны разъяснить клиентам новые условия, показать тарифы, объяснить новую систему оплаты и что оплату услуг в проценте от сделки после ее совершения, осуществляет продавец".

При этом специалист министерства предложила руководителям агентств психологически перестроиться. "А если кто не готов работать в рамках нового законодательства, то лучше сдать лицензии, как это уже сделали около 7 организаций", - посоветовала Г. Гришковец. Хотя перестраиваться психологически, судя по всему, придется всем: и риэлтерам, и их клиентам. Однако вначале напомним вкратце о тех новшествах, которые введены с 1 апреля текущего года для агентств недвижимости и их клиентов Указом президента от 28 февраля 2008 года № 140 и постановлением Совмина от 14 марта 2008 года № 386.

Кто платит, сколько и за что

Если раньше во многих случаях покупатель платил агентству за комплексную услугу при совершении сделки купли-продажи недвижимости, то сейчас это обязанность продавца. Как и прежде, в комплексную услугу входят: консультационная услуга по сделкам с объектами недвижимости; представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Платить за комплексную услугу придется в размере 1-3% от стоимости продаваемого объекта, которая указывается в договоре купли-продажи. Такой тариф установило правительство. При стоимости объекта не более 50 тыс. евро ставка отчислений риэлтерской организации за содействие при заключении, исполнении и прекращении договоров купли-продажи максимальная (3%), свыше 200 тыс. евро - минимальная (1%). В пределах этих границ значения дифференцированы: например, при стоимости объекта свыше 50 до 60 тыс. евро плата за комплексную услугу - 2,5%, свыше 60 до 70 тыс. - 2,4% и т.д. Эти новые правила и тарифы распространяются на все объекты недвижимости, включая квартиры, земельные участки, офисы, магазины и другие.

При расторжении договора на оказание комплексной услуги потребителем производится оплата только за те действия (составляющие услуги), которые были произведены агентством недвижимости. На составляющие комплексной услуги, на которые клиенты могут и отдельно заключать договоры, установлены фиксированные тарифы (ставки), исчисляемые в базовых величинах. Размер этих тарифов дифференцирован в зависимости от вида услуги. В частности, подбор риэлтером вариантов сделки с комнатой или квартирой обойдется клиенту агентства недвижимости в 45 базовых величин (сегодня 1 базовая величина равняется Br35 тыс.), с жилым домом - в 60, с земельным участком - в 40, с дачей или садовым домиком - в 45, с объектом нежилого фонда (офисом, магазином и т. д.) - в 95 базовых величин.

Новый порядок оплаты риэлтерских услуг применяется при заключении договора на оказание услуг после 1 апреля 2008 года. Если же у сторон возникнет необходимость внести изменения в ныне действующий договор, то условия этого договора должны быть приведены в соответствие с новым порядком.

И еще одно новшество: чтобы заниматься риэлтерской деятельностью, фирма должна иметь как минимум 5 аттестованных риэлтеров, а не 3, как было раньше.

Больше прозрачности, меньше риска

"Согласно утвержденным тарифам по самым распространенным сделкам в Минске с квартирами стоимостью 50-80 тыс. евро цена услуг составляет 3% стоимости объекта, или около 4,8 млн.рублей, что соответствует реально существовавшему уровню оплаты услуг до 1 апреля", - заметил на совещании 3 апреля Заместитель Министра юстиции Беларуси Александр Билейчик.

По мнению чиновника, новый порядок оплаты риэлтерских услуг позволит сделать прозрачными все поступления. Теперь все деньги будут поступать в кассу официально и облагаться налогами, и клиентам не придется платить сверх сумм, которые проходят по договорам об оказании услуг, заметил А.Билейчик в беседе с журналистами перед началом совещания.

Замминистра считает, что риэлтерские организации, а вместе с ними и клиенты не будут искусственно занижать стоимость объекта недвижимости. Сегодня это невыгодно прежде всего клиентам - покупателям и продавцам. "Чаще всего сделки совершаются для улучшения жилищных условий. Если гражданин продает квартиру по фиктивной цене и улучшает свои жилищные условия, ему будет сложно отчитаться перед налоговыми органами: за какие средства куплена новая квартира", - пояснил А.Билейчик.

В Минюсте также не прогнозируют резкого уменьшения количества организаций в связи с переходом на новые правила работы. По данным министерства, в настоящее время в Беларуси осуществляют деятельность 119 риэлтерских организаций, в которых работают 756 аттестованных специалистов.

В то же время Министерство юстиции будет выявлять факты спекулятивной деятельности риэлтерских организаций по заключению сделок с недвижимостью и наказывать виновных в соответствии с законодательством. Причем в министерство уже поступают тревожные сигналы от клиентов о намерениях работников некоторых агентств обойти только что введенные правила. "Граждане звонят в Минюст и рассказывают, что агенты обвиняют Министерство юстиции в увеличении стоимости услуг риэлтеров в связи с новым порядком оплаты. Предлагают расторгнуть договор и оплатить услуги значительно дешевле, не оформляя сделку через риэлтерские организации. Такие факты будут жестко пресекаться, а при проверках особое внимание будет обращено на количество расторгнутых договоров", - сказал на совещании А. Билейчик

А в серьезности намерений Министерства юстиции сомневаться не приходится. За 2006-2008 годы министерством было принято более 40 нормативных правовых актов, подготовленных на основе результатов проверок и изучения практической деятельности риэлтерских организаций. При этом только в I квартале текущего года за различные нарушения Минюст лишил лицензий 4 агентства недвижимости и аннулировал 8 свидетельств риэлтеров, а также привлек к ответственности 25 руководителей агентств недвижимости. И еще около 10 претендентов на лишение лицензий ожидают своей участи.

Претенденты на вылет

По словам А. Билейчика, примером ненадлежащей организации работы и безграмотности может служить несвоевременное исполнение риэлтерами, а также их руководителями постановления Министерства юстиции «О реестре риэлтеров Республики Беларусь», вступившего в силу с 1 января 2008 года.

Основные информационные составляющие Реестра риэлтеров размещены на сайте Минюста. Данная форма необходима и полезна как гражданам, желающим убедиться в законных основаниях работы риэлтера, так и нанимателям, которые смогут изначально узнать «послужной список» лиц, принимаемых на работу. Реестр риэлтеров содержит информацию об образовании, полученном свидетельстве, реквизитах идентификационной пластиковой карточки, местах работы, наложенных взысканиях.

Обязанность каждого риэлтера - предоставить анкету с достоверной информацией, а также все изменения в ней в лицензирующий орган. По всей видимости, как заметил замминистра, риэлтеры и их руководители забыли о том, что непредставление анкет влечет аннулирование свидетельства об аттестации риэлтера. На ближайшей комиссии по вопросам риэлтерской деятельности будут приняты соответствующие решения в отношении риэлтеров, работающих в 6 агентствах и одном филиале.

А. Билейчик обратил внимание и на то, что информация из Реестра риэлтеров руководителями риэлтерских организаций, похоже, практически не используется. Как иначе как объяснить тот факт, что принимаются на работу лица, которые не осуществляли деятельность более 6 месяцев без уважительных причин и свидетельство которых подлежит аннулированию. Такие лица не вправе заниматься оказанием риэлтерских услуг и выполнять юридически значимые действия. Но "в погоне за приобретением недостающих аттестованных специалистов риэлтерская организация рискует получить взыскание либо потерять лицензию", отметил А. Билейчик.

У Минюста остается много вопросов и по оформлению договоров на оказание риэлтерских услуг. При проверках устанавливаются факты, когда основные требования гражданина по совершению сделок остаются за рамками договора, на уровне устной просьбы. По словам А. Билейчика, в договор в обязательном порядке следует включать такие позиции, как, например, приобретение квартиры при условии продажи собственного жилья или намерение производить оплату с полным или частичным привлечением кредитов. "Обо всех предполагаемых условиях должны знать обе стороны сделки, чтобы избежать дальнейших взаимных претензий", - считает Замминистра.

Совершенно недопустимым в министерстве называют поведение некоторых риэлтерских организаций, которые оставляют клиентов один на один с конфликтной ситуацией, возникшей между сторонами сделки, если отчуждаемая (приобретаемая) квартира являлась предметом риэлтерской услуги. "Руководители, которые, ссылаясь на двусторонние отношения между гражданами при оформление задатка или предварительного соглашения о купле-продаже, не предпринимают мер к разрешению конфликта, привлекаются к ответственности. Основание для наказания простое - неумение или нежелание своевременно разъяснить права двум сторонам сделки", - пояснил А. Билейчик.

Замминистра также напомнил о важности своевременного заключения договоров обязательного страхования ответственности риэлтерских организаций. По мнению А. Билейчика, договор на оказание риэлтерских услуг со ссылкой на договор обязательного страхования - это гарантия гражданина от возникновения последующих проблем. В качестве подтверждения сказанного Замминистра сообщил о наступлении первого страхового случая. В частности, решением суда Первомайского района г. Витебска по гражданскому делу об установлении факта ничтожности сделки в пользу лица, право собственности которого было оспорено, взыскана стоимость квартиры и моральный вред, поскольку решением суда установлено наступление страхового случая по обязательному страхованию ответственности риэлтерской организации.

На совещании директорам агентств напомнили, что лицензия может быть аннулирована при наличии трех и более нарушений законодательства и установленных требований в течение 12 месяцев подряд. В этой связи риэлтерским организациям предложено провести ревизию наказаний, включая привлечение руководителей к административной ответственности. А претендентов на аннулирование по указанному основанию более 10.

В то же время есть риэлтерские организации, которые прекращают работу из-за планомерной политики руководителя, который внезапно расторгает договоры аренды помещений, вынуждает работников увольняться, что порождает жалобы. Заставить работать такие организации лицензирующий орган не вправе, но перед вынесением решения о прекращении деятельности по оказанию риэлтерских услуг проверки в таких организациях будут самыми тщательными с последующим привлечением к ответственности специалистов и тех же директоров, заверил присутствующих А. Билейчик.

Двенадцать лучших

На состоявшемся совещании состоялось награждение агентств недвижимости, которые признаны лучшими по итогам работы 2007 года. При определении победителей конкурсная комиссия учитывала, в какой мере организованная в агентствах недвижимости работа соответствовала требованиями законодательства. Принималось во внимание отсутствие (наличие) обоснованных жалоб граждан и нарушений Правил профессиональной этики специалистов по риэлтерской деятельности. Также учитывалось количество оказанных услуг и выручка от их оказания, а также размер налоговых поступлений в бюджет и результаты проверок Министерства юстиции и иных контролирующих органов. Комиссия обращала внимание и на то, насколько активно агентство недвижимости участвовало в разъяснении в СМИ вопросов совершения сделок с недвижимостью.

Совместным постановлением коллегий Минюста и Госкомимущества от 29.02.2008 № 11/4 лучшими признаны следующие агентства: с численностью риэлтеров до 5 - РУП "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг" (организация государственной формы собственности), ООО "Фирма 2К и К" (Гродно), ООО "Сильван" и ООО "БелЦТН" (Минск); с численностью риэлтеров от 5 до 10 - минские фирмы ООО "Твоя столица", УП "Квадратный метр", ОДО "Обмен" ООО "Квартирный вопрос", ООО "Час Пик"; с численностью риэлтеров более 10 - ОДО "Загородный дом", ЗАО "Универсальные юридические услуги", ООО "Динас".

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Мнение Минюста

Сообщение Toto (Admin) » Чт апр 17, 2008 9:32 am

Минюст объявил войну

С 1 апреля цены на риэлтерские услуги «привязаны» к стоимости объекта недвижимости, с которым осуществляется сделка (от 1 до 3%). Расчет по неполному комплексу услуг будет вестись по фиксированным тарифам. Такие нормы содержатся в постановлении Совмина от 14.03.2008 № 386. Новые правила породили «волну» мнений и суждений относительно цен на услуги и о дальнейшей судьбе риэлтерских компаний. Позицию авторов постановления в интервью «ЭГ» высказала начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Минюста Галина ГРИШКОВЕЦ.

— Галина Николаевна, произошло ли удорожание риэлтерских услуг?

— Согласно отчетам риэлтерских организаций, средний размер выручки риэлтерской компании от одной сделки с объектом недвижимости в 2007 г. составил 512 тыс. Br. Вместе с тем по результатам проверок, а также опросу граждан, было установлено, что реальная стоимость сопровождения сделки составляет около 2000 USD. Постановление Совмина № 386 закрепило реально существующие цены на риэлтерские услуги. Просто сейчас стоимость легализована. Редкий гражданин, заплатив 1-3% от стоимости объекта, предложит еще сверху «поощрение» риэлтеру или агенту. А ведь многие из них привыкли получать по 50% и более от стоимости услуг. В некоторых организациях они требовали от руководителей риэлтерских фирм до 70%. Это создавало ситуацию шантажа и переманивания работников из одной риэлтерской организации в другую. Существовала большая проблема: руководители не всегда могли контролировать коллектив. Такое положение вещей также порождало «серые» схемы расчетов в конвертах.

— Как быть малому бизнесу, новым риэлтерским фирмам? В условиях жесткого ценообразования они же не смогут привлечь к себе клиентов, предложив более низкие цены на свои услуги…

— Для тех, кто только образовался и не завоевал круг клиентов, установленные ставки — находка. Конечно, надо правильно поставить рекламную кампанию, «побегать», наработать базу данных по квартирам, сформировать имидж, предложив качественные услуги. Кстати, в процессе подготовки новых тарифов экономисты высказали мнение, что большие обороты, большое количество сделок могут вызвать некоторые сложности у крупных фирм, поскольку формируется высокая налогооблагаемая база, бухгалтерам сложно работать. А вот средним и мелким фирмам работать проще. В целом причины невозможности действовать в новых условиях ищут те риэлтерские организации, которые не привыкли зарабатывать в рамках закона.

— Бытует мнение, что новые правила могут повлечь резкое сокращение риэлтерских услуг в сегменте объектов низкой ценовой категории стоимостью до 10 тыс. USD (гаражи, дома в деревнях). Риэлтеры потеряют интерес к таким сделкам. До 1 апреля средняя рыночная стоимость услуг по таким объектам колебалась в пределах 1 тыс. USD. По утвержденной ставке 3% стоимость может составлять максимум 300 USD.

— Отмечу, необоснованный отказ от оказания риэлтерской услуги влечет наказание. Риэлтер не имеет права отказать продавцу объекта недвижимости, аргументируя это тем, что он получит мало прибыли с этой сделки либо под каким-то иным предлогом. К тому же по устоявшейся практике в регионах не продают через риэлтеров относительно дешевые объекты. Такие сделки, как правило, осуществляются без посредника, напрямую через нотариуса. Загородные дома в Минском районе стоят значительно дороже квартир в столице, соответственно и доход риэлтеров от сопровождения таких сделок выше.

— По новым правилам, если сделка осуществляется не в полном объеме, то расчет с риэлтерской фирмой ведется по тарифам в базовых величинах за каждый вид услуги. К примеру, подбор вариантов сделки с жилым домом стоит 60 базовых величин (2,1 млн. Br), помощь в подготовке документов по осуществлению сделки купли-продажи дома — 45 (1,6 млн. Br) и т. д. Не дорого ли это для регионов? Станут ли вообще граждане и юрлица обращаться за услугами риэлтеров в регионах?

— Действительно, граждане, ИП, организации могут осуществлять сделки с недвижимостью и без помощи риэлтерских фирм. Но такие возможности были и до 1 апреля. Ситуация не изменилась. Как и раньше, можно самостоятельно обратиться к нотариусу и в рамках «одного окна» оформить сделку. Что касается фиксированных тарифов в базовых величинах, то регионам могу посоветовать осуществлять сделку через риэлтерские фирмы с полным комплектом услуг, тогда оплата будет производиться из расчета от 1 до 3% от стоимости объекта, и это будет дешевле. Пойти же на установление более низких фиксированных тарифов было экономически необоснованно, поскольку никто не стал бы применять процентную систему. Опять при минимуме легальной оплаты основной доход «оседал» бы наличными в конвертах. Хочу также отметить, что, оплачивая комплекс услуг, определенный договором, клиенты получают дополнительные гарантии, так как каждая риэлтерская организация работает только при наличии договора страхования их ответственности. При наступлении страхового случая, например, признании сделки недействительной, клиент получит компенсационную выплату, включая стоимость риэлтерских услуг и возмещение морального вреда. И тому есть примеры. Если речь идет только об одной составляющей услуги (к примеру, подбирается вариант сделки), то риэлтерская организация отвечает лишь за составление предложенных вариантов требованиям потребителя.

Беседовал
Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
11 апреля 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Интервью заместителя Министра юстиции РБ Билейчика А.В.

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 15, 2008 10:02 am

НЕУКОСНИТЕЛЬНОЕ СОБЛЮДЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА - ОСНОВОПОЛАГАЮЩАЯ ЗАДАЧА РИЭЛТЕРСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

В соответствии с Положением о Министерстве юстиции Республики Беларусь, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 октября 2001 г. №1605, Министерством юстиции осуществляется лицензирование деятельности по оказанию юридических услуг, включающей юридические услуги, судебно-экспертную деятельность и риэлтерские услуги, а также контроль за деятельностью лиц, имеющих выданные Министерством юстиции специальные разрешения (лицензии). Сегодня услуги, оказываемые риэлтерскими организациями, являются одними из самых востребованных. Это связано с тем, что практически каждому человеку приходится хоть раз в жизни сталкиваться с продажей, приобретением, наймом жилья. Учитывая актуальность данного вопроса, а также необходимость обеспечения надлежащей защиты прав и законных интересов граждан при осуществлении сделок с жильем, редакция обратилась к заместителю Министра юстиции Республики Беларусь Александру Владимировичу БИЛЕЙЧИКУ с просьбой рассказать о ситуации, складывающейся в настоящее время в сфере оказания риэлтерских услуг.

– Александр Владимирович, какими причинами обусловлено введение лицензирования риэлтерской деятельности в нашем государстве?

– Одной из основных задач каждой риэлтерской организации является неукоснительное соблюдение законодательства, установленных требований и условий осуществления деятельности.

Введение лицензирования и принятие Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (далее - Указ №15), установление единых для всех правил оказания риэлтерских услуг говорит о серьезном отношении государства к этой важной сфере, о значимости работы риэлтеров для каждого гражданина Беларуси, а также о той ответственности, которую несут руководители риэлтерских организаций, специалисты по риэлтерской деятельности, выполняя функции посредника при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время на основании выданных Министерством юстиции лицензий осуществляют деятельность 119 риэлтерских организаций, в которых работают 756 специалистов, получившие свидетельства об аттестации риэлтера.

Министерством юстиции принимаются все необходимые меры по обеспечению лицензирования и контроля за деятельностью риэлтерских организаций. Именно этим государственным органом устанавливаются требования и условия осуществления риэлтерской деятельности, направленные на защиту прав и законных интересов граждан.

– В рамках предоставленной законодательством компетенции Министерство юстиции осуществляет проверки риэлтерских организаций. Что бы Вы могли сказать о результатах уже проведенных проверок?

– За первый квартал 2008 года Министерством юстиции привлечено к административной ответственности 25 руководителей риэлтерских организаций, вынесено 35 предписаний об устранении выявленных нарушений, аннулировано 8 свидетельств об аттестации риэлтера. За совершение грубых нарушений аннулировано 4 лицензии на оказание риэлтерских услуг.

Сложившаяся ситуация настораживает и, вероятнее всего, свидетельствует о недостаточно ответственном отношении к работе отдельных руководителей риэлтерских организаций. Руководитель должен знать законодательство, определять ответственных лиц, осуществляющих контроль за исполнением лицензионных требований всеми сотрудниками организаций без исключения. Правилом каждого руководителя" должно стать регулярное ознакомление с сайтом Министерства юстиции, на котором размещается актуальная информация, в том числе содержащая новинки законодательства, результаты проверок, сведения о выявленных нарушениях и типичных ошибках в работе риэлтеров.

– 11 декабря 2007 года Министерством юстиции принято постановление №85 «О Реестре риэлтеров Республики Беларусь». Чем вызвано принятие данного нормативного правового акта?

– Реестр риэлтеров еще до принятия данного постановления был сформирован Министерством юстиции на основании информации, представляемой лицами при получении свидетельства об аттестации риэлтера. Его создание вызвано объективными причинами.

В Реестре содержится информация о риэлтере: образование, номер полученного свидетельства, реквизиты идентификационной пластиковой карточки, места работы, наложенные взыскания. Эта информация полезна как гражданам, желающим убедиться в законных основаниях работы риэлтера, так и нанимателям, которые смогут изначально узнать «послужной список» лиц, принимаемых на работу.

Однако информация из Реестра, похоже, мало используется руководителями риэлтерских организаций. Как же иначе объяснить факт, что на работу принимаются лица, которые без уважительных причин не осуществляли деятельность более 6 месяцев и свидетельство которых подлежит аннулированию? Эти лица вообще не вправе заниматься оказанием риэлтерских услуг и выполнять юридически значимые действия. Поэтому взяв из-за недостатка аттестованных специалистов на работу такое лицо, риэлтерская организация рискует получить взыскание либо вообще лишиться лицензии.

– Александр Владимирович, было бы интересно узнать, какие условия должен содержать договор на оказание риэлтерских услуг?

– С учетом того, что первоочередной задачей любой риэлтерской организации является защита имущественных прав граждан при совершении сделок с недвижимостью, полагаю, в обязательном порядке в договор следует включать такие позиции, как приобретение квартиры при условии продажи собственного жилья или намерение производить оплату с полным или частичным привлечением кредитов. Это обусловлено тем, что во избежание претензий обо всех предполагаемых условиях должны знать обе стороны сделки.

Совершенно недопустимо оставлять граждан один на один с конфликтной ситуацией, возникшей между сторонами сделки, если отчуждаемая либо приобретаемая квартира была предметом риэлтерской услуги. Те руководители, которые, ссылаясь на двусторонние отношения между гражданами при оформлении задатка или предварительного соглашения о купле-продаже, не предпринимают мер к разрешению конфликта, привлекаются Министерством юстиции к ответственности. Мы считаем, что конфликтная ситуация в первую очередь порождается отсутствием необходимой информации у сторон сделки. А дача подробной информации - это прямая обязанность риэлтерской организации.

Договоры обязательного страхования ответственности должны заключаться своевременно. Реквизиты такого договора в полной мере должны соответствовать оригиналу. Договор на оказание риэлтерских услуг со ссылкой на договор обязательного страхования - гарантия гражданина от возникновения последующих проблем.

Приведу пример. Решением суда Первомайского района г. Витебска по гражданскому делу об установлении факта ничтожности сделки в пользу лица, право собственности которого было оспорено, взыскана стоимость квартиры и компенсация морального вреда. Основанием для принятия такого решения послужило установление наступления страхового случая по обязательному страхованию ответственности риэлтерской организации.

– В соответствии с перечнем грубых нарушений, установленным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 октября 2003 г. №1363 «О лицензировании видов деятельности, выдачу специальных разрешений (лицензий) на которые осуществляет Министерство юстиции», лицензия может быть аннулирована при наличии трех и более нарушений законодательства и установленных требований в течение 12 месяцев подряд. Как бы Вы могли прокомментировать данное положение?

– На мой взгляд, многим организациям пора провести ревизию наказаний, включая привлечение руководителей к административной ответственности. В настоящее время имеется более 10 претендентов на аннулирование лицензии по указанному основанию.

Есть организации, которые, не дожидаясь аннулирования лицензии, самостоятельно прекращают работу. Для того, чтобы риэлтерскую организацию не постигли такие последствия, руководителю необходимо постоянно контролировать ее работу и формировать устойчивые, сплоченные коллективы.

Случается, что риэлтерские организации прекращают работу из-за «политики» руководителя, который внезапно расторгает договоры аренды помещений, вынуждает работников увольняться, что порождает жалобы как работников, так и клиентов, если срываются сделки. Заставить работать такие организации лицензирующий орган не вправе, но перед вынесением решения о прекращении деятельности по оказанию риэлтерских услуг проверки в таких организациях будут самыми тщательными с последующим привлечением в случае необходимости к ответственности специалистов и директоров.

Некоторым руководителям пора подумать о более тщательном изучении законов и повышении собственной квалификации и своих сотрудников. В настоящее время Министерством юстиции заключен договор с Институтом переподготовки и повышения квалификации судей, работников прокуратуры, судов и учреждений юстиции БГУ. Согласно условиям этого договора указанное учреждение образования обязуется повышать квалификацию специалистов по риэлтерской деятельности с последующей выдачей свидетельства установленного государственного образца.

– Оплата риэлтерских услуг с 1 апреля 2008 года осуществляется по-новому. Что послужило основанием для изменения системы оплаты риэлтерских услуг?

– Ранее каждый руководитель риэлтерской организации самостоятельно утверждал тарифы, которые базировались на установлении стоимости нормо-часа. И стоимость услуги по купле-продаже недвижимости в целом по данным риэлтерских организаций дифференцировалась от 500 тыс. рублей до 2 млн рублей.

Исходя из информации, предоставленной Министерством статистики и анализа Республики Беларусь, выручка от оказания риэлтерских услуг за 2007 год составила 17,0 млрд рублей. Таким образом, средний размер выручки от совершения одной сделки с объектом недвижимости в целом по республике в 2007 году составил 512 тыс. рублей.

В то же время проверки работы риэлтеров, в том числе и по обращениям граждан, показали, что эти данные далеко не всегда соответствуют действительности.

Установлено, что реальная стоимость сделки купли-продажи объекта недвижимости для граждан в риэлтерской организации составляла 2000 долл. США. Стоимость услуги по дорогостоящим объектам (элитные квартиры, загородные дома) соответственно увеличивается в два и более раз.

Таким образом, можно сделать вывод о значительных суммах, которые ранее скрывались отдельными риэлтерами от налогообложения.

Именно в целях препятствия сокрытию доходов риэлтерскими организациями устанавливается «прозрачная» система оплаты риэлтерских услуг: в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости.

– Каким образом в настоящее время производится расчет с потребителями риэлтерских услуг?

– Согласно Указу №15 риэлтерские услуги оплачиваются на основании договора, заключенного с риэлтерской организацией. Перед подписанием такого договора каждому гражданину должны быть разъяснены порядок и условия оплаты риэлтерских услуг.

Для обеспечения «прозрачности» оплаты риэлтерских услуг потребитель должен быть ориентирован на оплату процента.

В оплату услуг, исчисляемую в процентах, включается стоимость всей работы, выполненной для продавца (реклама, консультации, подбор варианта сделки, оформление документов, иные текущие расходы риэлтерской организации), что закреплено частью второй п. 27 Указа №15.

Размер установлен постановлением Совета 'Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. №386 и составляет 1-3%.

Согласно тарифам (ставкам) стоимость риэлтерских услуг по самым распространенным сделкам в г. Минске с квартирами стоимостью от 50 до 80 тыс. евро составляет 3% стоимости объекта, то есть 4 800 000 рублей, что в полной мере соответствует уровню оплаты услуг риэлтера, реально существовавшему до 1 апреля 2008 года.

– Александр Владимирович, что изменится в работе риэлтерских организации в связи с последними изменениями законодательства?

– Изменение порядка оплаты риэлтерских услуг требует организационных изменений в работе риэлтерских организаций, в том числе внесения изменений в договоры об оказании риэлтерских услуг. Каждый обратившийся к риэлтеру гражданин должен получить полную и объективную информацию о порядке оплаты услуг.

Многие обратили внимание на введение требования осуществления риэлтерской деятельности по лицензии только при наличии 5 аттестованных специалистов (риэлтеров). Результатом внедрения указанного положения в практику стало то, что спрос на риэлтеров превысил предложение. Однако, как ни странно, количество лиц, подавших заявления на аттестацию, оказалось значительно ниже предполагаемого.

Часть руководителей риэлтерских организаций пошла по пути переманивания риэлтеров из других организаций, обещая баснословные гонорары, что является нарушением Правил профессиональной этики.

Указом №15 предусмотрена обязанность риэлтерских организаций заключать трудовые договоры со специалистами по риэлтерской деятельности. Это обеспечит стабильную работу организации, усилит ответственность специалистов за выполняемый участок работы, закрепит и сохранит квалифицированных и опытных работников, позволит создать систему поощрения специалистов в зависимости от количества исполненных договоров на оказание риэлтерских услуг.

Эти и другие вопросы будут дополнительно урегулированы постановлениями Министерства юстиции, проекты которых в настоящее время находятся на стадии прохождения юридической экспертизы.

Полагаю, что обобщение практики, рассмотрение возникающих вопросов о порядке применения новых норм по вопросам риэлтерской деятельности, возьмет на себя Совет риэлтеров, созданный при Министерстве юстиции. В данный Совет традиционно входят руководители сильнейших риэлтерских организаций. Предложения и вопросы, возникающие в процессе оказания риэлтерских услуг, будут Советом риэлтеров обобщаться и передаваться в Министерство юстиции с внесением конкретных предложений по выработке единых подходов в практической деятельности.

Юстиция Беларуси
№4 (апрель) 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Услуги агентств недвижимости подорожали

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 28, 2008 11:31 am

РИЭЛТЕРЫ ПОДОРОЖАЮТ

Согласно указу N140, с 1 апреля стоимость риэлтерских услуг, оказываемых при продаже объектов недвижимости, составит 1-3% от цены объекта. Простые вычисления показывают, что услуги агентств недвижимости вырастут в цене на $600-1000.

Старший партнер юридической группы «Аргумент» Денис Алейников в интервью «Прайм-ТАСС» сделал предварительный расчет с учетом прогрессивного характера установленных процентных ставок. Так, если в настоящее время средняя цена риэлтерских услуг на рынке эквивалентна $1,5-2 тыс., то применение максимальной ставки в размере 3% к объектам стоимостью до 50 тыс. евро позволяет получить максимальную стоимость услуг в $2,35 тыс., а применение минимальной ставки в 1% к объектам стоимостью свыше 200 тыс. евро - $3,1 тыс. за сделку. Среднее значение по прейскуранту Совмина - 2% - применяется к объектам стоимостью 100-110 тыс. евро, соответственно, стоимость услуг риэлтеров по таким объектам будет достигать $3,4 тыс.

При этом Алейников напомнил, что сегодня на вторичном рынке жилья более половины предложений приходится на недорогие одно-двухкомнатные квартиры не дороже 60-70 тыс. евро. «Согласно утвержденным тарифам, процентная ставка по таким объектам предусмотрена в размере 2,4%, или в денежном выражении $2,6 тыс. за услуги риэлтера. Таким образом, «надбавка» в размере $0,6-1,1 тыс. становится ориентиром повышения стоимости риэлтерской услуги» , - отметил он.

Помимо этого, к тарифу добавятся еще и расходы на нотариат, госрегистрацию сделки и перехода права собственности на объект (примерно $150). Ни нотариальные услуги, ни услуги по госрегистрации не относятся к риэлтерским, и оплачивать эти услуги должна будет сторона по сделке, а не риэлтер. Ранее эти деньги включались в стоимость услуг (в декларируемые клиенту $1,5-2 тыс. для совершения сделки «под ключ», при этом риэлтер распределял, какую часть обозначенной суммы клиент платит ему, а какую - нотариусу и др.).

Эксперт обратил внимание на то, что ранее стоимость услуг агентства по организации рекламы объекта также включалась в общую стоимость услуг по реализации объекта. Теперь услуги по организации рекламы будут стоить потребителю 5 БВ, и их стоимость будет взиматься сверх гонорара, установленного согласно процентной ставке.

Согласно указу N140, оплачивать услуги риэлтеров в содействии при заключении договоров купли-продажи с объектами недвижимости теперь должен продавец квартиры. «Ввиду отсутствия четких цен на квартиры, продавец может учесть в цене объекта стоимость риэлтерской услуги» , - полагает Алейников.

Одним из последствий принятого правительством постановления может стать резкое сокращение риэлтерских услуг в сегменте объектов низкой ценовой категории.

БелГазета
31 марта 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Новые условия работы агентств недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 28, 2008 11:34 am

Замутили прозрачность
Вступили в силу новые тарифы на сделки с недвижимостью

После вступления в силу законодательных актов по обеспечению прозрачности при сделках с недвижимостью и большей защите прав потребителей всем стало хуже. Для продавцов квартир выросла цена на услуги, покупатели оказались без гарантий по сделке, для агентств резко сузилось поле деятельности, а риэлтеры потеряли материальный стимул для работы.

1 апреля вступил в силу указ президента N140, закрепивший новый порядок оплаты риэлтерской услуги - в процентах от стоимости объекта недвижимости, с которым совершается сделка. Постановление Совмина N386 утвердило ставки: максимальная ставка - 3% - применяется к объектам стоимостью до 50 тыс. евро (рассчитывается по курсу Нацбанка на день заключения договора), минимальная - 1% - к объектам дороже 200 тыс. евро.

Как отметил 3 апреля замминистра юстиции Александр Билейчик на республиканском совещании по риэлтерской деятельности, новый порядок оплаты риэлтерских услуг позволит сделать прозрачными все поступления. По его словам, ранее компании искусственно занижали сумму оплаты услуг и получали часть вознаграждения «в конвертах». «Теперь все деньги будут поступать в кассу официально и облагаться налогами. Не будет дополнительных платежей», - заверил Билейчик журналистов.

Тариф по наиболее ходовому товару, по 60-70 тыс. евро, составит 2,4%. Расчеты показывают, что 3-процентная ставка дает стоимость услуги в $2,3 тыс., 2% - $3,4 тыс., 1% - $3,1 тыс. за сделку. С учетом сложившейся на рынке средней стоимости услуги в $1,5-2 тыс. очевидно, что риэлтерские услуги подорожают. Однако для клиентов главной проблемой станет не рост цен, а формулировка указа, согласно которой риэлтерскую услугу по заключению договора купли-продажи должен оплачивать продавец недвижимости.

Покупатель, как потребитель такой услуги, в новой схеме не рассматривается, и это вовсе не повод для радости от возможности сэкономить $2-3 тыс. Риэлтеры указывают, что все гарантии по совершенной сделке обеспечивает платный договор на оказание риэлтерской услуги, и если агентство не заключает с покупателем соответствующий договор, то человек лишается страховки. Уже два года риэлтеры обязаны страховать свою деятельность, что дает потребителям гарантию в случае признания сделки недействительной получить обратно квартиру или ее стоимость. Новый порядок расчетов автоматически выбрасывает покупателя из действующего правового поля.

Чтобы этого не случилось, многие агентства будут по-прежнему заключать договоры с продавцом и покупателем, однако если первый будет платить процент от стоимости своей квартиры, то второй - за определенный набор услуг, которые предоставит ему агентство. В совминовском положении перечислены такие услуги и ставки по ним, которые исчисляются в базовых величинах. В результате платить за услуги будут обе стороны, но покупатель - несколько меньше.

НЕТ В ПРИРОДЕ

Между тем в перечне услуг отсутствуют сделки по договорам мены и дарения. По сути, это означает, что такие услуги агентства предоставлять не смогут, что также ущемляет права людей, проживающих в неприватизированных квартирах.

Такая же ситуация складывается с агентствами недвижимости, которые работали с застройщиками жилья. Поскольку застройщик не является собственником возводимого жилья, он не может в договоре о купле-продаже выступать продавцом, а значит, по новому указу, - получить риэлтерскую услугу. А комплексная услуга для застройщиков представляет собой не только продажу квартир, но и привлечение дольщиков, поиск инвесторов - эти позиции также не фигурируют в списке Совмина. А ведь услуга по купле-продаже в доме стоимостью, например, $3 млн. в соответствии с новыми тарифами принесла бы агентству $30 тыс. выручки, с которых уплачиваются налоги. По данным риэлтеров, в стране примерно 1 млн. кв. м вводится коммерческими застройщиками, и из этого количества немало продается непосредственно агентствами недвижимости.

Как рассказал «БелГазете» руководитель одного из агентств, они будут вынуждены применять новые, вполне законные схемы работы с застройщиками, но отдаляющие граждан от заветных квартир как минимум на еще одного посредника.

Более того, по мнению риэлтеров, установленная вилка в 1-3% не соответствует реальным затратам на оказание услуг. К примеру, в Москве тариф составляет 5-6% от стоимости объекта, на Украине - от 4%, в Чехии - 4%. «Тариф от 4% и выше действительно позволил бы агентствам работать прозрачно и быть рентабельными», - полагает еще один руководитель агентства, пожелавший остаться неназванным. И это не просто жажда наживы, а расчеты, основанные на реальных затратах и уровне налогообложения риэлтерских организаций: «Нужно либо поднимать процент, либо снижать налоговую нагрузку». Действительно, в агентствах работают десятки специалистов, которым нужно обеспечить достойный уровень оплаты труда. Агентства несут большие расходы и по рекламе объектов, а относить на себестоимость можно не более 7,5% затрат. К примеру, в турбизнесе позволен 21%.

С учетом сложившейся ситуации некоторые агентства приняли решение уйти с рынка. В ходе совещания представители Минюста сообщили о семи агентствах, которые в течение прошлой недели сдали лицензии. В худшем случае многих других ждет аналогичная судьба, в лучшем - слияние с более крупными компаниями. К примеру, сейчас в Гродненской области остались на плаву всего три агентства недвижимости.

Очевидно, в Минюсте готовы к такому развитию событий. Билейчик сообщил, что они не прогнозируют резкого изменения количества организаций, но в то же время считают, что на рынке «останутся работать только крепкие, добросовестные организации».

БЕРУ ПОРТФЕЛЬ, ИДУ ДОМОЙ

По оценке председателя ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, в I квартале 2008г. количество сделок с жилой недвижимостью сократилось в 2-3 раза. Он также отметил, что упали спрос и предложение на рынке недвижимости, снизились доходы риэлтерских организаций. Низкая прибыль наряду с высокими затратами и большим штатом сотрудников в агентствах сделает практически невозможной достойную оплату труда риэлтеров и агентов. Повременная оплата, предусмотренная для этой категории работников, никак не стимулирует риэлтеров совершать больше сделок. Несоответствие доходов и расходов ранее нередко компенсировалось оплатой услуг в конвертах. Лишившись такой премии и ничего не получив взамен, риэлтерская среда будет способствовать расцвету «черного рынка» - такую вероятность не исключает большинство риэлтеров.

Однако это снова поставит под удар интересы потребителей. Ведь работа риэлтера - это не только подбор вариантов, но и экспертиза сделки: проверка информации о собственниках, о несовершеннолетних детях, о лицах, согласие которых требуется для проведения сделки и т.п. Обычные юристы и «черные маклеры» не имеют права запрашивать информацию в ЖЭСах и наркодиспансерах, а значит, резко повышается вероятность, что впоследствии могут появиться люди, которые на законном основании оспорят законность сделки.

Риэлтеры рассказывают, что они давно направляли в регулирующий орган просьбы пересмотреть порядок оплаты риэлтерских услуг и установить их в проценте от суммы сделки. Более того, по их оценкам, подготовленный Минюстом проект указа был вполне хорош - в частности, услугу должны были оплачивать обе стороны, вознаграждение риэлтера рассчитывалось в проценте от проведенных сделок. Однако после направления проекта в президентскую администрацию эти положения были удалены. И поэтому можно ожидать, что нынешняя попытка сделать риэлтерский бизнес более прозрачным обречена на провал.

Ольга МИКША
БелГазета
7 апреля 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Слабые места нового порядка оказания риэлтерских услуг

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 28, 2008 11:37 am

Очень слабое звено
Покупатели квартир остались без гарантий

Новый порядок оплаты риэлтерских услуг поставил в весьма затруднительное положение как сами агентства, так и риэлторов. Прокомментировать ситуацию корреспондент «БелГазеты» попросила гендиректора Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павла КУЗНЕЦОВА.

- Казалось бы, все в указе прописано четко: кто и сколько платит за риэлтерские услуги. Почему возникли проблемы с исполнением указа?

- В указе прописано, что услугу оплачивает только продавец недвижимости в процентах от стоимости объекта недвижимости. Раз покупатель не платит за услугу, а она у нас по законодательству оказывается только на возмездной основе, значит, с ним не заключается договор на оказание риэлтерских услуг. Нет договора - нет гарантий. И если в последующем сделку признают недействительной, покупатель лишается квартиры и не получает страхового возмещения.

Общее мнение агентств таково: с продавца берется процент от стоимости объекта, с покупателя - стоимость услуг, которые для него реально выполняются. Но у проверяющих может быть совсем другое мнение на этот счет. Разъяснений от администрации президента, которая готовила документ, нет. Поэтому, как быть агентствам недвижимости, пока не вполне ясно.

- Возможно, все же стоит читать букву указа и выставлять стоимость услуг в зависимости от процента стоимости объекта продавцу, а покупателю - лишь за услуги?

- К сожалению, Минюст распространил пресс-релиз, в котором отмечается, что при сделке платит продавец. Эту информацию подхватили СМИ, и теперь покупатели настроены получать услуги бесплатно. На самом деле стоимость объектов уже увеличилась на величину риэлтерского вознаграждения. Так что это все равно ложится на плечи покупателя: ему напишут, что он платит только за услуги, все остальное он заплатит продавцу в виде более высокой цены за квартиру, а тот, в свою очередь, платит оговоренный указом процент агентству. Но если покупатель не согласен платить даже это минимальное вознаграждение за оказанные услуги, то он не получает ни договора с риэлтором, ни гарантий.

- Ожидаете ли вы активизации «черного рынка»?

- Он активизируется по двум причинам. Во-первых, не все агентства смогли добрать в штат пять риэлторов, работающих на постоянной основе на полную ставку. Даже в Минске около 30 агентств не смогли укомплектовать штат в соответствии с требованиями указа. Возможно, они продержатся месяц, пока не найдут специалистов, либо уйдут в подполье, либо будут объединяться в более крупные агентства.

Второй фактор, способствующий появлению «черных маклеров», - изменение системы оплаты сотрудников агентств. Все, кто занимается оформлением квартир - риэлтор, агент и даже диспетчер, - относятся к категории специалистов. По умолчанию на них не распространяется сдельно-премиальная оплата труда. У них идет почасовая ставка. Так что независимо от того, сколько сделок ты оформил, одну или пять, премия за это не полагается. Соответственно, какой смысл риэлтору ездить на показы, например, в одиннадцать вечера?!

Раньше, как это фиксировал Госконтроль, существовала практика, когда клиенты рассчитывались с агентами в «незадокументированной форме». А поскольку теперь цена услуги и так высока, никакие «премиальные» клиенты выплачивать агенту не будут. Таким образом, за повременную оплату плюс небольшую премию, предусмотренную действующим законодательством, риэлторы просто не станут работать. Будет, как раньше в госагентствах: извините, уже шесть часов, я на показ не поеду.

- Ухудшится из-за этого качество услуг?

- Конечно. Хотя как такового запрета на сдельную оплату труда не существует. Но оказалось, что это очень сложно нормировать. Мы обращались по этому поводу в Минтруда, но нам ответили в том смысле, что вы можете премировать сотрудников, но если придет запрос от контролирующих органов, правильно ли вы поступаете, то ответ будет: нет.

Минюст пытается что-то сделать, но пока результата не видно. Хотя никаких дополнительных законодательных актов принимать не нужно. Нужно лишь рекомендовать Минтруда изменить свою точку зрения.

- Какова ситуация в регионах? Ведь если в Минске квартиры дороги и, соответственно, процент от сделки также получается довольно высоким, то в регионах все намного скромнее…

- В регионах агентства сворачивают деятельность по сделкам с недорогими объектами за пределами населенных пунктов. Раньше услуги по таким объектам были немного ниже в цене, чем по квартирам, но позволяли покрывать все расходы. Сейчас работать за $300 агентства не станут, госагентства не занимаются такими объектами в принципе, поэтому людям придется самостоятельно давать объявления в газеты и самостоятельно оформлять сделку на свой страх и риск. В регионах сделки за городом составляли значительно большую долю, чем в Минске. Там это был основной источник дохода.

А ведь это объекты, к которым привязана земля, нужно оформлять участки, чтобы это можно было продать. Это огромный кусок работы, которым теперь просто невыгодно заниматься. Если не будет найден выход, эта работа будет на некоторое время свернута.

Большая проблема - по аренде в регионах. Теперь наша услуга должна стоить 5 базовых величин - Br175 тыс., но таких денег никто никогда не платил. Максимальная стоимость была Br110 тыс., чаще - Br60-80 тыс. Теперь услуга стоит приблизительно $80 в эквиваленте, а квартиры в аренду - по $120.

Кроме того, в постановлении Совмина не предусмотрены скидки. Между тем с наступлением осени Минюст рекомендует предоставлять скидки студентам, а агентства самостоятельно предоставляли скидки клиентам, оформляющим «цепочки» квартир. Теперь это также стало невозможно.

- Главным аргументом перехода к расчетам в проценте от сделки, было то, что так работают риэлторы в развитых странах…

- Но не забывайте, что процент от сделки там платит и продавец, и покупатель. И зарплата риэлтора рассчитывается в проценте от прибыли агентства. Белорусским риэлторам этого не разрешили.

Ольга МИКША
БелГазета
7 апреля 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Потери бюджета как следствие Указа №140

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 28, 2008 1:59 pm

Дорегулировались
Расклад недели

В конце апреля районные администрации, обеспокоенные низкими темпами роста объема платных услуг, отправили телефонограммы по агентствам недвижимости Минска. В телефонных депешах, разосланных экономическими управлениями районных исполкомов, руководителей агентств просят срочно представить информацию о причинах снижения темпов роста платных услуг (в сравнении с соответствующим периодом прошлого года), принимаемых мерах и сроках выполнения доведенного задания на 2008г.

Кому-то полученный экономический результат, растревоживший органы властного надзора и контроля, покажется довольно неожиданным. Однако подобное впечатление стоит отнести к разряду непрофессиональных. Многолетняя забота о повышении прозрачности риэлтерской деятельности, проявляемая регулирующими органами, принесла свои плоды, которые наконец-то видны невооруженным глазом. Достаточно вспомнить, что еще 3 года тому назад услуги агентств по продаже-покупке жилья официально стоили гражданам каких-то $400-500. Теперь, согласно постановлению Совмина N386, это обойдется клиенту в 1-3% от стоимости квартиры, или, проще говоря, в несколько тысяч долларов. Знакомая ситуация, когда благими намерениями вымощена дорога в ад.

В том, что власть руководствовалась самыми лучшими побуждениями, пытаясь навести порядок в уплате налогов агентствами недвижимости, можно не сомневаться. По белорусским телеканалам прошли десятки репортажей о проделках отдельных агентов, торговавших недвижимостью и обманувших доверчивых покупателей. После проведения информационной артподготовки регулирующие органы начали жестко бороться за повышение качества обслуживания клиентов, приобретающих или продающих жилье на вторичном рынке. Для агентств наступила эпоха перемен.

В рамках проведенной кампании они, например, стали осуществлять обязательное страхование своей ответственности. Благодаря большим страховым взносам у агентств резко возросли издержки, но зато покупатель вторичного жилья мог быть спокоен, поскольку при наступлении страхового случая не терял денег, уплаченных за квартиру.

Впрочем, на смену чувству глубокого удовлетворения вскоре пришла досада. Покупатель вдруг понял, что ставки за посреднические услуги существенно выросли, поскольку спокойствие и уверенность в завтрашнем дне приходится оплачивать из своего кармана. К тому же приобретение недвижимости предполагает оформление множества справок, стоимость которых также растет по мере увеличения базовой величины. Например, нотариальное оформление договора купли-продажи обойдется одной из сторон договора (помимо стоимости риэлтерской услуги) в $100 в эквиваленте, а не в $50, как 3 года тому назад. И это не считая платы за регистрацию права и изготовление технической документации.

Однако настоящие чудеса в регулировании деятельности агентств начались именно после вступления в силу постановления Совмина N386. Профессионалы рынка недвижимости сразу обратили внимание на то, что власти, повысив стоимость основной риэлтерской услуги по продаже-купле жилья, решили, что оплачивать ее должен продавец, заключающий договор с агентством. При этом ряд СМИ, не получив должных разъяснений от Минюста, поспешно оповестили население, что отныне платит только продавец, забыв об оформлении необходимого пакета документов для покупателя. Но клиент, не заключающий договора на оказание риэлтерских услуг и рассчитывающий на бесплатное обслуживание, юридически будет лишен агентских гарантий по возврату денег в случае признания сделки недействительной.

Покупателей, рассчитывающих на бесплатное обслуживание в агентствах, ждет разочарование. Они были попросту введены в заблуждение неверной трактовкой постановления. К тому же явно неудачно был выбран момент для выхода постановления в свет. Рынок недвижимости замер с конца прошлого года. В начале 2008г. темп падения цен ускорился. С рынка исчез первичный покупатель со свободными собственными или заемными средствами, предназначенными для покупки квартиры. Инвестировать деньги в недвижимость стало невыгодно, а покупать для проживания - дорого. Количество сделок на вторичном рынке упало до минимума. А тут еще и Совмин расстарался со своим новым постановлением, которое вообще лишило сотрудников агентств последних материальных стимулов, заставлявших их шевелиться и совершать трудовые подвиги.

Новый механизм не предполагает учета индивидуального вклада специалистов в финансовый результат работы агентства. Но власти пренебрегли мнением профессионалов, предупреждавших, что документ сырой, а ситуация на рынке такова, что грозит полным застоем, в условиях которого государство может лишиться даже тех объемов налоговых поступлений, которые имело прежде.

Безусловно, национальной катастрофы не произошло, поскольку сумму налогов, поступавших из агентств от сделок на вторичном рынке недвижимости, не стоит сравнивать с доходами, получаемыми госбюджетом от экспорта нефтепродуктов. Хотя для скудных бюджетов городских районов это немалые деньги. Вот они и рассылают новые телефонограммы, активно интересуясь причинами недобора, а также перспективами выполнения плана доходов за год. Агентства, у которых теперь уйма свободного времени, добросовестно отвечают районным властям. Переписка идет, но ее содержание носит неутешительный характер.

Эксперты не ждут оживления на рынке недвижимости раньше осени и связывают его с ростом цен на жилье. Впрочем, все это лишь разговоры, а не твердые финансовые гарантии, которые могли бы успокоить сотрудников экономических управлений районных исполкомов. Между тем по мере истечения сроков контрактов специалисты начинают потихоньку увольняться из агентств по торговле недвижимостью. Складывается впечатление, что проблема выполнения госплана налоговых поступлений их не очень тревожит.

Пора подводить итоги. Государство и банки подсчитывают неполученные доходы на вторичном рынке жилья. Агентства отдыхают, риэлторы и агенты ждут повода для увольнения. А народ со смешанными чувствами отслеживает динамику цен на недвижимость. Может, стоит что-нибудь еще подрегулировать, чтобы все вместе взятое заработало?

Сергей ЖБАНОВ
БелГазета
14 мая 2008


Вернуться в «Регулирование риэлтерской деятельности»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by