Процент от сделки или рубль за каждый шаг
Расторгнутые договоры подвергнутся проверке Минюста
Новые правила оплаты риэлтерских услуг введены с 1 апреля в Беларуси.
Привыкать к новым правилам придется не только агентствам недвижимости, но и их клиентам.
Министерство юстиции будет выявлять факты спекулятивной деятельности риэлтерских организаций по заключению сделок с недвижимостью и наказывать виновных в соответствии с законодательством. Об этом заявил 3 апреля заместитель министра юстиции Беларуси Александр Билейчик на республиканском совещании по вопросам риэлтерской деятельности.
Перестраиваться придется всем.
А. Билейчик напомнил присутствующим, что в соответствии с принятыми нормативными актами в Беларуси с 1 апреля изменен порядок оплаты риэлтерских услуг по совершению сделок с недвижимостью. Теперь услуга риэлтеров по сопровождению сделки (комплексная услуга — начиная консультацией и заканчивая оформлением сделки) будет оплачиваться продавцом в размере 1-3% от стоимости продаваемого объекта, выраженной в евро (по курсу Нацбанка на момент совершения сделки). А на составляющие комплексной услуги, если они будут заказываться клиентами раздельно, установлены жесткие тарифы (ставки) в базовых величинах (подробности см. в "БР" № 13/2008). Однако, судя по обращениям граждан, не во всех агентствах недвижимости позитивно восприняли нововведения.
"Граждане звонят в Минюст и рассказывают, что агенты обвиняют Министерство юстиции в увеличении стоимости услуг риэлтеров в связи с новым порядком оплаты. Предлагают расторгнуть договор и оплатить услуги значительно дешевле, не оформляя сделку через риэлтерские организации. Такие факты будут жестко пресекаться, а при проверках особое внимание будет обращено на количество расторгнутых договоров", — сказал А. Билейчик.
По словам замминистра, в I квартале текущего года за различные нарушения Минюст аннулировал лицензии 4 риэлтерских фирм и 8 свидетельств риэлтеров, а также привлек к ответственности 25 руководителей агентств недвижимости. И еще около 10 претендентов на лишение лицензий ожидают своей участи.
"Согласно утвержденным тарифам по самым распространенным сделкам в Минске с квартирами стоимостью 50-80 тыс. EUR цена услуг составляет 3% стоимости объекта, или около 4,8 млн. BYR, что соответствует реально существовавшему уровню оплаты услуг до апреля", — заметил А. Билейчик.
По мнению чиновника, новый порядок оплаты риэлтерских услуг позволит сделать прозрачными все поступления. Теперь все деньги будут поступать в кассу официально и облагаться налогами, и клиентам не придется платить сверх сумм, которые проходят по договорам об оказании услуг, заметил А. Билейчик в беседе с журналистами перед началом совещания.
Замминистра считает, что риэлтерские организации, а вместе с ними и клиенты, не будут искусственно занижать стоимость объекта недвижимости. Сегодня это невыгодно прежде всего клиентам — покупателям и продавцам. "Чаще всего сделки совершаются для улучшения жилищных условий. Если гражданин продает квартиру по фиктивной цене и улучшает свои жилищные условия, ему будет сложно отчитаться перед налоговыми органами, за какие средства куплена новая квартира", — пояснил А. Билейчик.
В Минюсте также не прогнозируют резкого уменьшения количества организаций в связи с переходом на новые правила работы. По данным министерства, в настоящее время в Беларуси осуществляют деятельность 119 риэлтерских организаций, в которых работают 756 аттестованных специалистов.
По словам Галины Гришковец, начальника управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности, работу в новом правовом поле надо начинать с разъяснения клиентам нормативных актов. "Если вы наспех предлагаете подписать договор об оказании риэлтерских услуг и потом пойдут жалобы, то отвечать придется вам, — пояснила Г. Гришковец, обращаясь к присутствующим на совещании директорам агентств недвижимости. — Вы должны разъяснить клиентам новые условия, показать тарифы, объяснить новую систему оплаты и то, что оплату услуг в качестве процента от сделки после ее совершения осуществляет продавец".
Специалист министерства предложила руководителям агентств психологически перестроиться. "А если кто-то не готов работать в рамках нового законодательства, то лучше сдать лицензии, как это уже сделали около 7 организаций", — посоветовала Г. Гришковец.
На поиск недостающих — месяц.
Судя по отзывам некоторых директоров агентств недвижимости, многих пугает не столько переход на новую систему оплаты риэлтерских услуг, сколько увеличение минимального количества в агентстве аттестованных риэлтеров с 3 до 5. Такое требование может больно ударить по агентствам недвижимости, в первую очередь — работающим в небольших городах. Но Министерство юстиции не видит в этом проблемы.
"Это изменение условий работы на рынке. Мы полагаем, что оно должно улучшить общую обстановку с оказанием услуг", — сказал, отвечая на соответствующий вопрос корреспондента "БР", замминистра юстиции А. Билейчик. По его словам, те организации, которые не могут привлечь нужное количество аттестованных специалистов, могут приостановить свою деятельность до того, как их кандидаты получат соответствующую квалификацию (сдадут экзамен в Минюсте).
"Более того, в каждом областном центре имеются государственные организации, которые могут оказывать соответствующие услуги, — заметил далее собеседник. — Кроме того, граждане ведь не обязаны обращаться только к риэлтерским организациям. Они могут совершать сделки на двусторонней основе, если найдут друг друга на этом рынке без помощи риэлтеров".
Но зачем все-таки агентству недвижимости, работающему в таком городе, как Слуцк, Орша или Полоцк, где рынок недвижимости невелик, 5 аттестованных риэлтеров, если 3 риэлтера вместе с группой агентов вполне могут справиться с немногочисленной клиентской аудиторией? На этот вопрос журналиста А. Билейчик ответил следующее: "Время покажет. Может быть, в перспективе Министерство юстиции, проанализировав ситуацию на рынке, придет к выводу о возможности изменения этих требований и предложит соответствующие изменения в законодательство, если будет явная необходимость в этом. Пока мы не видим такой необходимости".
Сегодня агентствам, в которых меньше 5 аттестованных риэлтеров, "месяц дается на подготовку специалистов и прохождение ими аттестации. Если понадобится, мы проведем дополнительно заседание аттестационной комиссии", — пояснила в интервью корреспонденту "БР" Г. Гришковец.
Что же касается перехода на новые правила оплаты услуг, то, по мнению собеседницы, эти правила "не устроят даже не руководителей риэлтерских организаций (они переживают за лицензии и хотят работать легально), а скорее агентов и риэлтеров, которые получали определенный процент от сделки наличными". "А сейчас гражданин, заплатив и легализовав сумму 4,5 млн., вряд ли захочет заплатить еще. Поэтому, конечно, проиграют те, кто получал деньги в конвертах", — считает Г. Гришковец.
От банкротства может спасти "первичка".
Директор "Фирмы 2К и К" Юрий Крупица, который работает на рынке недвижимости Гродно около 14 лет, в отличие от многих своих коллег, считает новые правила вполне позитивными. "В нашем агентстве и раньше продавцы оплачивали услугу. То есть практику, которая у нас существовала, указ просто узаконил. Для нас это очень хорошо. Более того, если до 1 апреля государственные фирмы привлекали клиентов тем, что предлагали услуги по меньшим расценкам, то сейчас все будут работать в равных условиях. И привлекать внимание клиентов можно будет только качеством услуг", — считает Ю. Крупица.
Директор агентства "БелЦТН" и председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов обеспокоен финансовым состоянием риэлтерских фирм. По словам специалиста, переход на новые правила работы совпал с неблагоприятным для агентств периодом. За I квартал 2008 года количество сделок с недвижимостью уменьшилось в два-три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что привело к существенному сокращению доходов риэлтерских организаций. А после введения новой системы оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи, ситуация может стать еще более сложной, считает директор "БелЦТН". И в ближайшее время ситуация не улучшится: впереди лето, которое всегда характеризуется снижением активности на рынке.
Депутат Мингорсовета, руководитель агентства недвижимости "Динас" Виктор Шанюкевич разделяет опасения своего коллеги относительно финансового положения агентств недвижимости, но считает, что это временные проблемы.
В. Шанюкевич назвал два ключевых позитивных, по его мнению, момента последних нормативных документов. Это увеличение минимального количества аттестованных риэлтеров с 3 до 5, а также появившаяся у агентств возможность брать плату за каждое выполненное действие.
"Причем эти два момента, которые я назвал, являются ключевыми в связи с возрастающими объемами жилищного строительства (в Минске — 2 млн. в 2011 году, 1,2 млн. — в 2008-м), и это все объекты нашей и вашей работы", — сказал В. Шанюкевич, отметив при этом, что такие объемы требуют от агентств соответствующей расторопности и квалификации.
В связи с этим специалист перечислил ряд негативных моментов, с которыми ему приходится сталкиваться в процессе работы на первичном рынке. "Это низкая квалификация большинства риэлтеров, работающих на первичном рынке. Это участие в "серых" схемах, непонимание регламента застройки, это полное непонимание правовой стороны, когда можно привлекать дольщика. Это незнание, как правило, инвестиционного потенциала самого заказчика строительства и, как следствие, — подставление тех клиентов, с которыми мы сейчас работаем. Поэтому, коллеги, остановитесь в этой части. Будьте очень внимательны. Работа на этом рынке требует немалых правовых знаний", — обратился к директорам агентств В. Шанюкевич, который, как он сам сказал, на рынке недвижимости выступает как риэлтер с 1995 года, а как застройщик — с 2002 года.
Депутат Мингорсовета придерживается мнения: для того чтобы удержаться на рынке, сегодняшним директорам придется много думать и считать.
Признаны лучшими.
На прошедшем совещании был и весьма приятный момент. Состоялось награждение агентств недвижимости, признанных лучшими по итогам работы в 2007 году. Совместным решением Минюста и Госкомимущества лучшими признаны следующие агентства: с численностью риэлтеров до 5 — РУП "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг" (организация государственной формы собственности), ООО "Фирма 2К и К" (Гродно), ООО "Сильван" и ООО "БелЦТН" (Минск); с численностью риэлтеров от 5 до 10 — минские фирмы ООО "Твоя столица",
УП "Квадратный метр", ОДО "Обмен", ООО "Квартирный вопрос", ООО "Час-Пик"; с численностью риэлтеров более 10 — ОДО "Загородный дом", ЗАО "Универсальные юридические услуги", ООО "Динас".
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
7 апреля 2008