Квартирный ответ (материалы круглого стола)

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Квартирный ответ (материалы круглого стола)

Сообщение Toto (Admin) » Ср июн 06, 2007 6:41 pm

Жилье должно быть доступным, комфортным и качественным. Пожалуй, именно этот простой и понятный постулат определяет и объединяет в единое целое многочисленные вопросы жилищного строительства, решение которых сегодня среди приоритетных направлений социально–экономического развития страны. Именно на это направлены те масштабные преобразования, которые происходят сейчас в строительной отрасли, — от модернизации мощностей по производству стройматериалов до правового совершенствования приобретения жилплощади, обеспечения доступности жилья. Но удастся ли дать адекватный ответ на квартирный вопрос? Каковы наши перспективы и на что рассчитывать нуждающимся в улучшении жилищных условий? Какие проблемы требуют незамедлительного решения? Об этом за «круглым столом» «СБ» говорили заместитель начальника управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Владимир ДОРОПИЕВИЧ, начальник управления архитектуры и организации проектных работ комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Алексей МАРТЫНОВ, заместитель генерального директора производственного концерна «Минскстрой» Владимир ЛУЦКО, заместитель начальника инвестиционного управления концерна «Минскстрой» Владимир СТАХОВСКИЙ, заместитель директора по информатике и научным исследованиям научно–проектного республиканского унитарного предприятия «БелНИИПградостроительства» Дмитрий СЕМЕНКЕВИЧ и начальник отдела жилищного строительства комитета по строительству, инвестициям и строительной индустрии Могилевского облисполкома Владимир ГОЛУБЕВ.

«СБ»: Каковы основные направления государственной градостроительной политики и, в частности, программы строительства жилья на ближайшие годы?

Д.Семенкевич: Многие думают, что градостроительство — это в первую очередь вопросы застройки и благоустройства. Мы смотрим на проблему шире, и объект для нас — вся среда жизнедеятельности человека, все пространство его жизни, работы и отдыха. В частности, поставлена такая цель, как комплексная застройка и реконструкция городских территорий. Речь идет не только об отдельных зданиях, но и о замене изношенных инженерных коммуникаций, о создании социальной инфраструктуры, обеспечивающей комфортный быт населения. Иногда новое строительство на реконструируемых территориях ведется за счет сноса деревьев, небольших скверов, и именно комплексный подход поможет не только сохранить их, но и благоустроить. И, конечно, приоритетом остается строительство жилья в городских и сельских населенных пунктах. Замечу, что эту проблему ученые предлагают решать с учетом поселенческих и региональных различий, — где–то потребность в новостройках больше, где–то надо обратить внимание на проблемы эксплуатации и ремонта уже имеющегося жилого фонда. Это касается и самой структуры жилья: в одном случае оправданно многоэтажное строительство, а, скажем, для многих небольших городов предпочтительно малоэтажное.

В.Доропиевич: Меры по улучшению среды обитания, в том числе и по увеличению объемов строительства жилья, намечаются кардинальные. Для сравнения: если в прошлом пятилетии ставилась задача ввести 12,5 — 15 млн. кв. м жилья (фактически ввели более 16), то на эту пятилетку ориентир — 23 — 26 миллионов. Прирост намечается солидный: 10 миллионов кв. м. Увеличение объемов жилищного строительства — примерно на 500.000 кв. м ежегодно. И основная задача жилищной политики — обеспечить жильем тех, кто в нем нуждается. Сегодня на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят более 560 тысяч семей, из них почти треть (около 170 тысяч) — в Минске.

«СБ»: Решит ли это проблему очередей, в которых многие семьи стоят десятилетиями?

В.Доропиевич: Для этого было принято решение в 2006 году ввести в каждом регионе не менее 60 процентов жилья именно для нуждающихся категорий населения. По Минску мы уже вышли на 54 процента, в целом по стране — на 50 процентов. В этом году по программе жилищного строительства Минск и Минская область должны выйти на 65 процентов, остальные — на 75. И когда мы выйдем к 2010 году на рубеж 6,2 млн. кв. м, то удельный вес жилья для нуждающихся составит 80 процентов от построенного в стране. Жилье для этой категории граждан будет строиться в соответствии с пятилетними (укрупненными) и двухлетними (текущими) планами проектирования, строительства и финансирования. Разрабатывают и утверждают их облисполкомы и Минский горисполком по согласованию с заинтересованными госорганами. Впоследствии эти планы будут учитываться при формировании программ жилищного строительства на очередной финансовый год. Скажу, что планы эти достаточно подробны, основаны на градостроительных проектах детального планирования. Учитываются существующая очередь, реальный спрос граждан на потребительские качества жилья, состав семей этой категории граждан, необходимость строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Немаловажно, что в целях сокращения сроков и стоимости строительства с 1 июля 2007 года не допускается предоставление земельных участков для строительства жилых домов при отсутствии необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры. Уже на стадии проектирования должно быть известно, сколько домов для нуждающихся будет построено в каждом населенном пункте, какими будут эти дома, какова будет планировка квартир.

А.Мартынов: Стоит заметить: очереди не уменьшаются не потому, что мы мало строим. А потому, что норматив обеспеченности жильем увеличивается, идет постоянное улучшение жилищных условий. И очередь — не показатель стагнации. Просто все хотят жить лучше. А для этого расселяются, расширяются. В начале 2006 года средний уровень обеспеченности населения жилищем в стране составил 22,6 кв. м на человека. И этот показатель стабильно растет на протяжении последних лет, что свидетельствует об успешном развитии жилищной сферы как в городах, так и в сельской местности.

В.Голубев: Если за прошлую пятилетку в Могилевской области было введено в эксплуатацию 1,565 млн. кв. м жилья, то на 2006 — 2010 годы в планах — строительство 2,2 — 2,4 млн. кв. м. Рост составит около 150 процентов. Причем граждане, стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют сегодня возможность строить жилье с привлечением льготных кредитных ресурсов. Для строительства социального жилья привлекаются и бюджетные средства. В прошлом году введено в эксплуатацию около 380.000 кв. м жилых домов. Из них 60 процентов — для нуждающихся в улучшении жилищных условий. А это около 228.000 кв. м жилья.

В.Доропиевич: Президентом принято решение о воссоздании коммунальных унитарных предприятий по капстроительству, на которые возлагаются функции единых госзаказчиков по строительству жилья для граждан, осуществляющих строительство жилья с господдержкой. Именно они призваны строить жилье в первую очередь для нуждающихся. Причем не выходя за предельные нормативы стоимости. Потому что кредитуются нуждающиеся по Указу N 185 не под шикарные апартаменты, а под жилье типовых потребительских качеств. Есть норматив стоимости квадратного метра — больше банк не прокредитует. Сегодня законодательная база в жилищной сфере расширилась, институт льготного кредитования и субсидирования уже достаточно развит, стало значительно больше граждан, которые имеют право на строительство жилья с господдержкой. Многодетным семьям, вы знаете, зеленый свет, есть значительная поддержка молодым семьям, сельским жителям, льготы для инвалидов, малообеспеченных, других категорий граждан, имеющих право на социальное жилье.

«СБ»: Именно цена делает жилье, даже построенное с господдержкой, недоступным для значительной части населения. Что делается в строительной отрасли, чтобы цены на жилье не росли такими быстрыми темпами?

В.Луцко: Рост цен на жилье непосредственно связан с ростом стоимости стройматериалов, энергозатрат. В стоимости жилого дома примерно 70 процентов составляют строительно–монтажные работы. А в них львиную долю занимает стоимость стройматериалов, цены на которые постоянно растут. Например, расчетная стоимость строительства дома в Уручье в ценах апреля 2006–го составляла 42 млрд. рублей, а уже к октябрю она увеличилась на 4 миллиарда рублей. При этом действующая методика расчетов, по которой переходить из базисных цен 1991 года в цены текущие нужно ресурсно–индексным методом, абсолютно не соответствует реалиям. Приведу наглядный пример, скажем, по арматуре. Она в ценах 1991 года в смете составляет 233 рубля за тонну, индекс РНТЦ, доведенный Минстройархитектуры, — 3.446, сметная стоимость на сегодняшний день получается 804 тысячи. А покупаем мы эту арматуру сегодня за 1.118.000 рублей — то есть на 38 процентов дороже, чем цена, выведенная ресурсным методом. Бетон марки 400 в ценах фактически покупаем на 33 процента дороже, чем заложено в расчетах.

В.Голубев: Стоимость строительства жилья растет, это факт. И это при том, что с 2001 года у нас ведется работа по сдерживанию цен в соответствии с поручением Президента о снижении стоимости жилищного строительства. Минстройархитектуры, а затем облисполкомом были приняты соответствующие нормативные документы, которые ограничили предельную стоимость квадратного метра жилья с господдержкой и в зависимости от типов домов. Но, конечно, реально сдержать рост цен можно только внедрением новых технологий, использованием новых конструктивных решений, новых конструкционных материалов, снижением энергозатрат, оптимизацией работы всей строительной отрасли. И мы идем по этому пути.

В.Доропиевич: Еще несколько слов о мерах по снижению стоимости жилья. Указом Президента N 53 от 22 января 1999 года, в частности, прописано, что все работы, связанные со строительством жилых домов, полностью (за исключением обязательных выплат по соцстрахованию и отчислений в фонд занятости) освобождаются от налогов и сборов. Как уже было сказано, с 1 июля 2007 года ни один исполком не будет иметь права выделять участок, если не обеспечит предварительно готовую инфраструктуру — транспортные и инженерные сети. Причем граждане уже освобождены от оплаты за их строительство. Существует и перечень типовых проектов и проектов повторного применения для многоквартирных домов, а также домов усадебного типа для сельского строительства, на которые распространяются предельные нормативы стоимости 1 кв. м жилья. Но решение проблемы — в первую очередь в интенсивности строительства, наращивании объемов ввода жилья в эксплуатацию. И если сегодня мощность заводов крупнопанельного домостроения (КПД) домостроительных комбинатов (ДСК), которые и работают в основном на жилье для нуждающихся, чуть более 1 млн. кв. м, то согласно недавно принятой Государственной комплексной программе развития материально–технической базы строительной отрасли на 2006 — 2010 годы через 3 — 4 года мы должны нарастить их мощности почти в 2 раза.

Очень своевременно был принят Указ Президента N 676, который отменяет обязательность проведения торгов при строительстве по типовым и повторно применяемым индивидуальным проектам жилых домов как для нуждающихся граждан, так и в сельхозорганизациях. Кстати, сокращен и перечень проектов, по которым требуется госэкспертиза, а также установлено, что обоснование инвестирования строительства, прошедшее госэкспертизу, может являться утверждаемой частью проектной документации и основанием для открытия финансирования. Все это тоже дает экономию и времени — до 3 — 4 месяцев, и средств — от 2 до 3,5%.

В.Стаховский: Важно, что и строительство индивидуальных домов теперь не требует экспертизы и проведения торгов. Ведь за 2 — 3 месяца, пока идет процедура согласования, жилье возрастает в цене как минимум на 2 процента. В системном подходе к строительству я бы отметил и Указ N 671, который регламентирует новый порядок выделения земельных участков для строительства жилья. Он дополнительно упрощает схему и процедуру оформления земельных участков. Ведь получить земельный участок и построить дом — это разные вещи. Как правило, первое занимало всегда даже больше времени, чем само строительство. А положения Указа N 671 упростят процедуры, сократится время подготовки к строительству.

В.Луцко: Способствовать наведению порядка в ценообразовании и сроках ввода жилья, безусловно, будут указы о порядке долевого строительства. Если до этого у каждого застройщика были свои нюансы в договорах долевого участия, то теперь действуют единые правила, а значит, станет и меньше злоупотреблений со стороны застройщиков, которые нередко приводили даже к судебным разбирательствам, не говоря уже об увеличении конечной стоимости жилья для дольщиков.

«СБ»: Строительство жилья — одна из самых рентабельных отраслей. Не погоня ли за прибылью взвинчивает цены на квадратные метры?

В.Луцко: Сегодня концерн «Минскстрой», кроме того, что объединяет подрядные организации города, еще и выступает заказчиком по строительству объектов. По жилищному строительству мы закладываем рентабельность 3 — 5 процентов, не больше. Причем дом на дом не приходится — все зависит от того, что это за дом, в каком районе города строится.

Д.Семенкевич: На мой взгляд, нынешние высокие цены на жилье — проблема не только строительной отрасли. Все–таки мы живем, по сути, в рыночных отношениях. И цены на жилье в немалой степени определяет вторичный рынок, где строители не работают. Давайте представим себе: нуждаясь в жилье, кто–то может купить его по цене «себестоимость плюс рентабельность» — допустим, по 400 долларов за метр квадратный. А на вторичном рынке это же жилье я продам по цене 1.000 долларов за квадратный метр и сразу получу двойную прибыль. Кроме того, сегодня недвижимость — очень выгодное средство вложения денег, столь же надежных альтернатив вложения капитала у нас пока мало. Так что не строители виноваты в высоких ценах на жилье, а, если хотите, рынок — спрос серьезно превышает предложение. Поэтому решить жилищную проблему можно, как верно отмечали коллеги, лишь существенно увеличив предложение жилья.

«СБ»: Есть ли какие–то прорывные технологии, которые позволяют возводить жилье с меньшими затратами?

А.Мартынов: Мы ориентируемся на те процессы, которые идут у наших ближайших соседей, в странах СНГ. У нас похожие экономические системы. Ориентироваться на высокотехнологичные богатые западные страны нам, к сожалению, пока не приходится. То жилье, которое мы строим при помощи комбинатов панельного домостроения, в массовом порядке там не строится, оно для них неактуально. Хотя и у нас появилась прослойка богатых потребителей, которые могут себе позволить жить в элитных жилых домах. По Минску таких индивидуальных жилых домов строится немало — с неограниченными планировочными возможностями, качеством отделки. Ведется и малоэтажная, в том числе коттеджная, застройка различных типов, особенно в пригороде.

Д.Семенкевич: Есть еще один способ сдержать рост цен на жилье: вывести часть его из рыночного оборота. Я говорю о наемном, или арендном жилье. Голландские специалисты, изучавшие рынок жилья, в том числе и в нашей стране, рекомендуют для нормального развития рынка иметь не менее 20 — 30 процентов арендного жилья. В Германии, например, его доля — около 40 процентов. У нас же сегодня — около 10, и это обычно муниципальная, государственная аренда. Такое жилье было бы популярным среди молодежи, людей пожилого возраста, тех, кто приехал в поиске работы, и даже для тех, кто просто любит перемену мест.

А.Мартынов: Возможно, под систему арендного жилья понадобятся и специальные многоквартирные дома. Уже сейчас ведутся определенные проработки. Это дома, состоящие, как правило, из однокомнатных квартир, в которых у нас большая потребность. Мы чувствуем, что такое жилье будет пользоваться большим спросом. Ориентируемся на то, что оно должно быть дешевым. Причем рассчитываем, что модернизированные строймощности с этими проектами справятся.

«СБ»: Какие еще задачи в области градостроительной политики планирует решить государство до 2010 года?

Д.Семенкевич: Давайте подумаем: почему сегодня проблемы с жилищным строительством сконцентрированы в Минске и других крупных городах? Потому что людей притягивают наличие работы, комфортность проживания, хорошее социальное и транспортное обслуживание. И очевидно, что государству нужно разрабатывать и проводить такую градостроительную политику, чтобы эти интересы люди могли реализовывать по всей стране. У нас есть программа по стимулированию развития городов районного подчинения и поселков городского типа. Ее основное внимание концентрируется на производственном комплексе: как дать толчок экономике. А за ним пойдет и строительство жилья, объектов обслуживания, благоустройство. Что касается вопросов по обеспечению строительными площадками в малых и средних городах, то это не столь актуально, как для Минска. Еще в советские времена были заложены площадки, которые еще не освоены. Есть резервы, есть градостроительная документация, которую просто нужно использовать. Надо сказать, что у нас уже откорректировано процентов 50 строительной документации по городам, может быть, чуть больше. Это в основном Минск, все областные центры — их генпланы утверждены Президентом. Поэтому задача — до 2010 года полностью обеспечить малые и средние города актуализированной градостроительной документацией. Это основа для размещения инвестиций на их территориях: где строить, как обеспечить инфраструктурой и т.д.

В.Доропиевич: Как вы знаете, активно решаются и вопросы освоения пустующих, неэффективно используемых территорий бывших промышленных зон, участков садоводческих товариществ и дачных поселков, оказавшихся в границах городской черты (а это до 25% городских земель).

В.Луцко: Очень актуальный вопрос — модернизация строительной отрасли. «Минскстрой», например, не строит за городом не потому, что не хочет, — у нас просто не хватает мощностей, чтобы выполнить планы в Минске. Если раньше мы могли добавить объемов, используя ранее замороженные мощности, то сегодня мы их полностью выбрали. Теперь нужно модернизировать заводы КПД (а это требует вложений денег), разрабатывать новые серии домов. Допустим, это могут быть дома из сборного железобетона — чтобы на заводе готовили все элементы, а на стройке их только собирали. Комитет по архитектуре, который координирует эту деятельность, сейчас оценивает имеющиеся мощности КПД и определяет объемы, которые могут быть введены по другим видам строительства (монолитное, кирпичное домостроение).

Д.Семенкевич: Сегодня внедрению социальных стандартов при строительстве, реконструкции и эксплуатации жилья, внедрению энергосберегающих технологий, новых архитектурно–планировочных и инженерных решений уделяется действительно большое и, я бы сказал, первоочередное внимание. Жилье должно быть не только доступным, но и комфортным, отвечающим современным потребностям населения. Предусматривается опережающее развитие сети магистральных улиц городов, задача которых — снять транзитные потоки с центра города, с жилых и других перегруженных транспортом зон. Серьезный вопрос, который мы будем решать, — вывод за пределы городской черты экологически емких промышленных объектов.

Еще одна важная задача государственной градостроительной политики — создание условий для беспрепятственного перемещения в населенных пунктах физически ослабленных лиц, их свободного доступа к объектам социальной инфраструктуры и проживания. Это так называемая проблема безбарьерной среды, которая существует в стране и которую мы активно решаем. Согласно градостроительной политике будет развиваться и туристско–рекреационная инфраструктура, планируется расширение сети туристско–культурных центров, комплексов и их обустройство в первую очередь в малых городах и сельской местности. Причем мы сегодня не только фиксируем проблемы и ставим цели, но и предусматриваем конкретные меры, которые нужно предпринять, чтобы достичь результата. Речь идет о совершенствовании нормативно–правового обеспечения, финансирования, о разработке строительных проектов, проведении экспериментального проектирования, мобилизации иных ресурсов (в том числе и участие населения) на достижение этих целей.

ЖДАНОВИЧ Иван
КИРИЛЕНКО Иван, СБ
ЛЕГКАЯ Елена

Беларусь сегодня
9 января 2007 года

Вернуться в «Прочие материалы о недвижимости в Беларуси»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by