Классификация жилищного фонда

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Классификация жилищного фонда

Сообщение Toto (Admin) » Пн авг 13, 2007 12:39 pm

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД: ВОПРОСЫ КЛАССИФИКАЦИИ

Конституционное право граждан Республики Беларусь обеспечивается, в частности, развитием государственного и частного жилищного фонда. В связи с этим большое практическое значение имеют вопросы точного определения и классификации жилищного фонда в конкретных социально-экономических условиях.

Правильное отнесение жилых помещений к конкретному виду жилищного фонда имеет важное значение для плановых, статистических и других органов государственного управления, контролирующих и судебных инстанций.

В соответствии с действующим законодательством различаются порядок предоставления и пользования жилыми помещениями, а также объем прав граждан, проживающих в домах разных видов жилищного фонда.

Определенные различия имеются и в функциях государственных органов и владельцев разных жилищных фондов по управлению этими фондами, организации надлежащей эксплуатации и обеспечению сохранности жилых домов.

Правильная классификация жилых домов и жилых помещений имеет весьма важное значение и для определения конкретных полномочий субъектов жилищных правоотношений в отношении объектов права собственности (жилые дома, комнаты, квартиры и другие связанные с жилым домом объекты недвижимости). Соответственно по-разному решаются и вопросы, связанные с отчуждением жилых помещений, относящихся к разным видам жилищного фонда.

Терминологическое определение понятия «жилищный фонд» дано в статье 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь – это совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности. По видовому составу в зависимости от форм собственности кодекс установил два вида жилищного фонда: государственный и частный жилищные фонды (статья 7).

Государственный жилищный фонд включает в себя республиканский жилищный фонд (часть жилищного фонда, находящаяся в республиканской собственности – собственность Республики Беларусь) и коммунальный жилищный фонд (часть жилищного фонда, находящаяся в коммунальной собственности - собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд состоит из жилищного фонда граждан (часть жилищного фонда, находящаяся в собственности граждан) и жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности (часть жилищного фонда, находящаяся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности).

В жилищный фонд граждан входят индивидуальные (усадебные) дома, приватизированные жилые помещения, построенные и приобретенные квартиры и дома, жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов и других организаций граждан-застройщиков (молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков и др.) с полностью выплаченным паевым взносом (оформленные в установленном порядке в частную собственность), а также жилые помещения, приобретенные в собственность граждан на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

В соответствии со статьей 102 ЖК граждане приобретают право собственности на жилое помещение по следующим основаниям:
- строительство жилого дома, части жилого дома, квартиры;
приватизация занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;
- принятие жилого помещения в наследство;
-оформление права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;
- передачи жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
- передачи жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;
совершения гражданско-правовых сделок;
- в других случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Юридические лица негосударственной формы собственности приобретают право собственности на жилые помещения по основаниям:
- строительство жилого дома, части жилого дома, квартиры;
- принятие жилого помещения в наследство;
- передачи жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
- передачи жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;
- совершения гражданско-правовых сделок;
- в других случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и т.д.).

Жилые помещения, входящие в состав жилищного фонда, различаются также по своему назначению. В частности, в состав жилищного фонда входят:

- жилые дома и жилые помещения общего назначения;
- жилые помещения социального пользования (жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемые отдельным категориям граждан на условиях договора найма)
- служебные жилые помещения и общежития;
- жилые помещения в специальных домах, используемых для проживания отдельных категорий граждан.

Служебные жилые помещения, находящиеся в республиканской и коммунальной собственности (республиканский и коммунальный жилищный фонд), предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых (служебных) отношений. Служебные жилые помещения республиканского жилищного фонда находятся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственных органов и иных государственных организаций. Служебные жилые помещения коммунального жилищного фонда находятся в ведении соответствующих местных исполнительных и распорядительных органов.

Незаселенные жилые помещения республиканского и коммунального жилищного фонда включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из состава служебных жилых помещений по решению Президента Республики Беларусь, местного исполнительного и распорядительного органа на основании представления государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся эти жилые помещения. Заселенные служебные жилые помещения не подлежат исключению из состава служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

В состав жилищного фонда входит также специальный служебный жилищный фонд, который состоит из республиканского, областных и районных специальных служебных жилищных фондов. Республиканский специальный служебный жилищный фонд находится в ведении Управления делами Президента Республики Беларусь и финансирование его строительства (реконструкции), приобретения и содержания осуществляется из республиканского бюджета. Областные и районные специальные служебные жилищные фонды находятся в ведении облисполкомов и финансирование их строительства (реконструкции), приобретения и содержания осуществляется из местных бюджетов.

Жилые помещения специального служебного жилищного фонда предназначены для проживания государственных служащих в период их пребывания в должностях, включенных в соответствующий перечень должностей, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 года № 286.

К жилым помещениям в специальных домах относятся следующие жилые помещения:

- стационарных учреждений социального обслуживания (домов-интернатов для престарелых и инвалидов; домов-интернатов, школ-интернатов для детей-инвалидов; специальных домов для ветеранов, престарелых и инвалидов);
- в домах маневренного фонда;
- в детских домах семейного типа;
- предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
предназначенные для временного проживания беженцев;
- расположенные на закрытых территориях;
- предназначенные для проживания сотрудников дипломатических, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств;
- другие жилые помещения, которые могут быть определены законодательными актами как специальные.

Жилые помещения, другие помещения, переоборудованные под жилые, включаются в состав и исключаются из состава специальных жилых помещений решениями районных, городских, районных в городе, поселковых, сельских исполнительных и распорядительных органов.

Основным из классифицирующих признаков, определяющих социально-типологическое содержание, является признак функционального назначения жилищ. Суть этого признака – назначение жилого дома (жилого помещения) для проживания граждан. Этот признак и является основополагающим в формулировках понятий «жилищный фонд» и «жилое помещение», содержащихся в статье 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Жилые дома (жилые помещения) являются особым видом недвижимости. Недвижимость эта специфична тем, что она предназначена исключительно для удовлетворения потребностей людей в жилище. Расположение в жилых домах (в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией) нежилых помещений (предназначенных, как правило, для технической эксплуатации дома или для социально-бытового обслуживания населения) не только не оказывает отрицательного влияния на функциональное назначение жилого дома, но и способствует реализации этого функционального назначения. Используемые по целевому назначению (кроме производственной деятельности и размещения промышленных производств) такие нежилые помещения являются составной частью социальной инфраструктуры жилых районов.

Исходя из указанного признака в соответствии с методологией Минстата Республики Беларусь в жилищный фонд не включаются: помещения, предназначенные для сезонного проживания (дачи и садовые домики, помещения для отдыха в профилакториях, домах отдыха, кемпингах и тому подобные помещения); помещения, предназначенные для временного проживания (номера гостиниц, помещения для приезжих); помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством; передвижные помещения (вагоны, трайлеры, палатки и др.); самовольно построенные или заселенные, непригодные для проживания строения независимо от факта их использования для проживания; жилые корпуса колоний и тюрем, казармы и тому подобные здания.

В состав жилищного фонда не входят также нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (встроенные магазины, ателье, аптеки, помещения, занимаемые жилищно-эксплуатационными службами и т.д.).

Не могут быть учтены в составе жилищного фонда и так называемые инвентарные здания сборно-разборного, контейнерного и передвижного типов (сооружаемые за счет средств, предусматриваемых в сметах на строительство объектов), предназначенные для временного проживания работников подрядных организаций, которые постоянно меняют дислокацию, поскольку осуществляют строительство железных и автомобильных дорог, газо- и нефтепроводов и других объектов, расположенных на значительном удалении от населенных пунктов.

Интересно отметить, как регулируются эти вопросы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 года). В статье 17 ЖК РФ воспроизводится норма пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая назначение жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. В отличие от прежнего ЖК РФ (статья 7), новый Кодекс не делает акцент на постоянном проживании граждан в жилых помещениях. Проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, реализуя свое конституционное право на свободу передвижения.

Как и прежде, ЖК РФ не допускает размещение в жилых помещениях промышленных производств. Вместе с тем, учитывая, что в правоприменительной практике этот запрет иногда толковался расширительно (распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности), в новом Кодексе разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Изучение данного вопроса при разработке проекта Кодекса показало, что существует точка зрения, по которой гражданин вообще не вправе (наряду с проживанием) осуществлять какую-либо предпринимательскую деятельность в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности или занимаемом по договору найма. Гражданский кодекс РФ исключает возможность собственника жилья заниматься какой-либо деятельностью в жилом помещении без перевода его в нежилое. В то же время существует достаточно большая группа граждан, осуществляющих в домашних условиях профессиональную или предпринимательскую деятельность (научные работники, педагоги-репетиторы, надомные работники и т.п.), и запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Разрешение на использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности связано с соблюдением определенных условий. Во-первых, такую деятельность могут осуществлять лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях. Во-вторых, подобное использование жилого помещения не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (например, требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием и по содержанию жилого дома в соответствии с техническими параметрами здания, уровня шума и других подобных стандартов), а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Вопрос о возможности осуществления определенной деятельности в жилых помещениях (без перевода их в нежилые) с соблюдением определенных условий и в случаях, устанавливаемых жилищным законодательством, может быть рассмотрен и при доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Жилищный кодекс РФ установил и новую классификацию видов жилищного фонда. Если ранее виды жилищного фонда определялись только по одному основанию (по принадлежности к тем или иным формам собственности), то сейчас наряду с этим основанием введено и новое – цели использования жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный. Исходя из целей использования ЖК РФ установил четыре вида жилищного фонда: социального пользования, специализированный, индивидуальный, коммерческого использования.

Что касается помещений для временного проживания (пребывания) граждан, то следует отметить, что в ряде стран Европы статистические данные включают в состав жилищного фонда отдельные виды таких помещений. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» также содержит положения о включении в состав жилищного фонда домов ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих постоянного места жительства и работы и оказавшихся в экстремальных условиях.

В то же время учеными и юристами категорично высказываются соображения о необоснованности включения в жилищный фонд гостиниц-приютов, социальных гостиниц, помещений центров социальной адаптации, создаваемых в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. По мнению заслуженного юриста Российской Федерации, кандидата юридических наук В.Н.Литовкина (журнал «Жилищное право» № 3, 2004), жилище – это место постоянного жительства, хотя и может быть местом временного проживания. Если это функциональное назначение дополняется каким-либо социальным обслуживанием, то это уже не жилой дом, а учреждение, и к жилищному законодательству не имеет никакого отношения, равно как и к жилищному фонду.

Бесспорным является и утверждение о том, что нельзя регулировать в рамках жилищного закона отношения, связанные с владением, пользованием и проживанием на дачах, в садовых домиках (поскольку эти строения не являются жилыми). Эти строения не могут быть местом постоянного жительства, они – всего лишь место пребывания.

Представляется, что статистический учет помещений для временного проживания, конечно же, должен вестись, но не в составе жилищного фонда. Проживающие в таких помещениях граждане имеют или вправе иметь (в рамках конституционного права на жилище) другие жилые помещения в собственности или в пользовании для постоянного проживания.

Важным аргументом является и то, что включение помещений для временного и сезонного проживания в состав жилищного фонда не повышает учитываемый статистическими органами уровень жилищной обеспеченности (как один из показателей жилищной проблемы), а лишь искажает этот показатель.

Ольга Зинкевич.
Недвижимость Белоруссии
6 и 13 августа 2007 года

Вернуться в «Прочие материалы о недвижимости в Беларуси»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by