РАЗРАБОТАНЫ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

[Toto (Admin)]

РАЗРАБОТАНЫ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

С 17 мая полностью вступает в силу указ № 615 от 13 октября 2006 года, регулирующий вопросы оценочной деятельности в нашей стране. За 7 месяцев с момента опубликования этого нормативного документа в республике созданы и утверждены государственные стандарты оценки стоимости объектов гражданских прав, по которым должны будут работать все оценщики. О государственных стандартах оценки рассказала на проходившей в Минске Международной конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами» Любовь Саяпина, начальник отдела экономики оценки УП «БелНИЦзем».

Система стандартов оценки стоимости объектов гражданских прав (ССОГП) представляет собой комплекс взаимоувязанных стандартов оценки, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное, методическое организационное единство при определении стоимости объектов оценки, предоставлении услуг по оценке, а также взаимодействии заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.

Основная цель ТНПА ССОГП - защита интересов государства и прав потребителей при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий, занимающихся оценочной деятельностью.

Положения ССОГП устанавливают общие требования и определения, основные понятия и виды стоимости, применяемые в оценочной деятельности, общие требования к исходной информации, методы оценки, методы расчета стоимости и область их применения, общий порядок оценки и требования к ее результатам, общие требования к результатам и документам оценки.

Как отметила Л.Саяпина, в республике впервые разработана и вводится в действие единая терминология, которая должна быть использована оценщиками при составлении отчетов об оценке и составлении заключений об оценке. Основополагающими терминами являются понятия оценки, оценочной деятельности, метода оценки, исполнителя оценки, оценщика, заказчика оценки.

Под оценкой понимается определение стоимости объекта оценки, а под оценочной деятельностью – предпринимательская деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанная с оказанием услуг по оценке. В отчете об оценке и заключении об оценке должна быть указана цель оценки. Под целью оценки понимается вид сделки или управленческое решение, для которых производится оценка, и другие действия.

При отражении результатов оценки в отчете об оценке оценщики часто сталкивались с проблемой увязки даты оценки и цен оценки, сказала начальник отдела экономики оценки. Поэтому в стандарте СТБ 52.0.01-2007 определены эти понятия. Так, под датой оценки понимается календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Датой заключения считается календарная дата, на которую подписывается заключение об оценке. Дата осмотра – календарная дата, или период осмотра объекта оценки. Цены оценки – цены, в которых рассчитана стоимость объекта оценки.

Что касается объектов оценки по видам объектов гражданских прав, то они определены в Положении об оценке стоимости объектов гражданских прав в РБ. Тем не менее, в каждом виде объектов гражданских прав есть свои особенности и свои объекты оценки внутри групп. Поэтому в каждом из стандартов оценки уточнены объекты оценки и введены понятия, которые позволяют оценивать часть объектов оценки, имущественные права или совокупность объектов оценки.

Так, под объектами оценки понимаются предприятия как имущественные комплексы (бизнес), капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, не завершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности. В то же время оценщик может оценивать не один объект, а имущество какого-то физического или юридического лица.

Под имуществом в стандартах понимается вещь или совокупность вещей, включая деньги, ценные бумаги, имущественные права и обязательства, выгоды, связанные с объектом оценки.
Определение недвижимого имущества принято в стандартах по Гражданскому кодексу Республики Беларусь. Но поскольку каждый стандарт определяет методологию оценки для своих объектов оценки, то в связи с этим введены понятия, определяющие те объекты оценки, которые оцениваются в каждом из стандартов. В стандарте СТБ 52.3.01-2007 введено определение объекта недвижимого имущества, единого объекта недвижимого имущества.

Объектом оценки в каждом стандарте могут являться и имущественные права. Под имущественными правами в стандартах понимаются права участников гражданских правоотношений, связанные с осуществлением ими правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу определения судьбы имущества и связанных с ним прав. При этом имущественные права подразделяются на вещные (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления) и обязательственные (договорные и внедоговорные) права, права на результаты интеллектуальной деятельности, наследственные права.

Предметом оценки, отражаемым в договоре независимой оценки и рассчитываемым в отчете об оценке, является вид определяемой стоимости.

В стандарте СТБ 52.0.01-2007 определены термины, виды стоимости, которые могут использовать оценщики, включая понятия стоимости и цены.

Стандарт СТБ 52.0.01-2007 устанавливает следующие виды стоимости: рыночную, балансовую, инвестиционную, ликвидационную, специальную, утилизационную; скраповую, первоначальную стоимость объекта оценки, первоначальную стоимость объекта-аналога; стоимость восстановления, стоимость замещения, остаточную стоимость объектов оценки, остаточную стоимость объекта-аналога а также стоимости, учитываемые только в индексном методе (первоначальную, восстановительную, остаточную).

Так, в частности, рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов; действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке; продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.
Стандарт СТБ 52.0.01-2007 устанавливает взаимосвязь между методами оценки, определениями в Положении, и методами расчета стоимости.

Метод расчета стоимости - один из способов расчета стоимости, применяемый в затратном, доходном и сравнительном методах в рамках рыночного метода оценки.

Поскольку для различных объектов оценки существуют различие методы расчета стоимости, в стандарте СТБ 52.0.01-2007 представлены определения затратного, сравнительного и доходного методов как совокупности методов расчета стоимости.

Как отметила Л.Саяпина, оценка выбирает и обосновывает применение одного или нескольких методов оценки, методов расчета стоимости и (или) способов оценки. Выбор метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки обусловлен наличием информации, целью оценки, видом стоимости, особенностями объекта оценки, требованиями станков оценки.

Проведение расчетов производится в порядке и в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, установленными настоящим стандартом и СТБ 52.1.01-2007 -СТБ 52.6.01-2007, с учетом особенностей объектов оценки.

При применении нескольких методов, указанных в рыночном методе оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм. Итоговая стоимость указывается с округлением.

Стандарты рекомендуют два вида документов по результатам оценки: заключение об оценке и отчет об оценке.

Заключение об оценке представляет собой документ, содержащий полное наименование исполнителя оценки: фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объектов оценки, номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление, описание объекта оценки, дату, цель и валюту оценки, названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости, итоговую стоимость объекта оценки, иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Отчет об оценке является документом, содержащим обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки, оформленным в соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки.

Нормотворческая деятельность по разработке стандартов оценки объектов гражданских прав находится в начале своего пути. Поэтому, как отметила начальник отдела экономики оценки, стандарты будут развиваться, углубляться и выделяться в новые группы. При этом в этой работе необходимо участие практикующих оценщиков. К стандартам будут разрабатываться методики и инструкции. В 2007 году планируется разработка инструкций по оценке капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, жилых домов квартир. Будет начата работа по разработке инструкций оценки предприятий как имущественных комплексов. Создание нормативной, методической базы для оценки объектов гражданских прав, по мнению Л.Саяпиной, повысит качество услуг по оценке, на что и направлены вводимые в действие стандарты.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии 14 мая 2007