Оценка недвижимости при ее реализации с торгов

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Оценка недвижимости при ее реализации с торгов

Сообщение Toto (Admin) » Пт ноя 02, 2007 12:06 pm

Определение стоимости недвижимого имущества при его реализации с торгов

Реальное исполнение судебного постановления о взыскании присужденной суммы является важнейшей стадией экономического правосудия. Своевременный возврат денежных средств взыскателям обеспечивает устойчивое финансовое положение не только самих взыскателей, но и экономики в целом. Особенно это актуально при взыскании задолженности по кредитам банков, так как дает возможность последним обеспечивать непрерывность кредитования.

В соответствии со ст. 370 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (ХПК) взыскание с должников денежных средств по исполнительным документам обращается в первую очередь на денежные средства, находящиеся на их счетах в банке и (или) небанковской кредитно-финансовой организации.

Однако далеко не все приказы хозяйственного суда исполняются путем бесспорного списания денежных средств со счетов должника. Статистика свидетельствует, что более половины судебных приказов исполняются Службой судебных исполнителей хозяйственных судов путем обращения взыскания на имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности или закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения.

Наибольшую сложность как для судебных исполнителей, так и для должников представляют вопросы, связанные с принудительным отчуждением недвижимого имущества.

После истечения срока, предоставленного судебным исполнителем должнику для добровольного исполнения исполнительного документа, налагается арест на имущество должника. Суть ареста заключается в описи имущества, объявлении запрета распоряжаться им. Как правило, должник не ограничивается в праве пользования имуществом до момента его реализации с публичных торгов.

Прежде чем составить акт ареста имущества, судебный исполнитель обязан выяснить следующие вопросы:

1) принадлежит ли данное имущество должнику;
2) не находится ли оно под арестом либо в залоге;
3) не лежат ли на имуществе должника иные обременения, предусмотренные законодательством.

Удостоверившись в отсутствии вышеперечисленных обстоятельств, судебный исполнитель подвергает имущество описи (полностью либо в части) в зависимости от размера взыскания, налагает на него арест и направляет предложение о регистрации ареста в государственный орган, который осуществляет регистрацию недвижимости, а также в нотариальную контору по месту нахождения объекта недвижимости.

Важным моментом на этом этапе работы судебного исполнителя является правильное определение стоимости объекта.

По сложившейся практике в акте ареста первоначально указывается остаточная (балансовая) стоимость недвижимого имущества исходя из бухгалтерских документов, представленных должником.

В случае отсутствия документов, подтверждающих стоимость имущества, либо уклонения должника от их представления судебный исполнитель указывает в акте ареста предварительную стоимость имущества, о чем в акте делается соответствующая отметка.

В дальнейшем оценка имущества проводится с участием специалиста либо специализированной организации за счет должника по рыночным ценам, сложившимся в месте нахождения арестованного имущества на день проведения оценки.

На сегодняшний день правом проведения оценки недвижимости обладают государственные органы в лице Белорусской торгово-промышленной палаты, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь и их организаций в областных центрах, а также юридические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие соответствующее свидетельство.

Основными нормативными правовыми актами, применяемыми при производстве оценки объектов недвижимости, являются Положение об оценке государственного имущества, утвержденное Министерством экономики Республики Беларусь 14.05.1996, Министерством статистики и анализа Республики Беларусь 13.05.1996, Министерством по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь 16.04.1996 (в редакции от 12.06.2001 № 24/100/33), Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее, утвержденные Министерством по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь (протокол от 27.11.2000 № 26).

Оценка имущества предприятий-должников, являющихся государственными организациями и находящихся в процедуре банкротства, производится экспертными учреждениями, экспертами, аккредитованными Департаментом по санации и банкротству Министерства экономики Республики Беларусь на осуществление экспертной деятельности по вопросам банкротства. Оценка и продажа имущества (его части) производится с учетом требований вышеуказанных нормативных правовых актов и Закона Республики Беларусь от 18.07.2000 № 423-3 «Об экономической несостоятельности (банкротстве)».

При этом применяется принцип соотношения общих и специальных норм. Отношения по продаже на торгах части имущества предприятия-должника, находящегося в процедуре ликвидации, регулируются нормами ст. 142 Закона Республики Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)», а к тем отношениям, которые этими нормами не урегулированы, применяются соответствующие нормы гражданского законодательства. Например, условия и порядок проведения торгов при продаже государственного имущества регламентированы ст. 418 Гражданского кодекса Республики Беларусь, Положением о проведении аукционов по продаже объектов республиканской собственности и права на заключение договора аренды нежилого помещения, утвержденным постановлением Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27.10.2000 № 19.
13 октября 2006 г. Президентом Республики Беларусь подписан Указ № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», который вступит в силу через семь месяцев после его официального опубликования. Целью данного Указа является создание комплексной системы регулирования оценочной деятельности в республике, основанной на строгой регламентации полномочий всех субъектов правоотношений, а также разграничение компетенции Главы государства, Правительства и республиканских органов государственного управления в этой области деятельности.

Указом установлено, что оценка государственного движимого и недвижимого имущества для совершения с ним сделок и иных юридически значимых действий будет производиться исключительно государственными организациями либо организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 %. Закреплена обязанность аттестации оценщиков по видам объектов гражданских прав, определена недействительность сделок с объектами гражданских прав, осуществленных без оценки, которая в соответствии с законодательством была необходима.

Этим же Указом утверждено Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь. Положение определяет понятие внутренней и независимой оценки, случаи проведения обязательной оценки, методы оценки, на основе которых будет оцениваться стоимость имущества. Это очень важно, так как в настоящее время, как показывает судебная практика, имеют место факты различного подхода оценщиков к определению стоимости объектов недвижимости, подлежащих реализации судебными исполнителями путем проведения публичных торгов.

В случае занижения стоимости имущества в результате таких действий оценщиков субъектам хозяйствования – должникам могут быть причинены убытки и, как следствие, нанесен ущерб экономическим интересам Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц.

Во избежание таких фактов в Положении закреплены основные требования к исполнителю (оценщику) при проведении оценки, осуществляемой на основании гражданско-правовых договоров, судебных постановлений, права и обязанности исполнителя оценки, его ответственность за убытки, причиненные в результате оценочной деятельности, основные критерии при аттестации оценщиков, требования к лицам, претендующим на получение свидетельства об аттестации оценщика.

Анализ деятельности Службы судебных исполнителей хозяйственного суда Гродненской области показывает, что в качестве оценщиков наиболее востребованы государственные организации, такие, например, как Гродненское областное управление республиканского дочернего унитарного предприятия по операциям с недвижимостью «Белтехинвентаризация», РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», унитарное предприятие по оказанию услуг «Гродненское отделение Белорусской торгово-промышленной палаты».

Для проведения оценки имущества, подлежащего реализации с торгов, хозяйственный суд заключает гражданско-правовой договор с конкретным оценщиком.

Цель оценки – определение рыночной стоимости недвижимости (независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности) и имущественных прав на нее.

Рыночная стоимость – это расчетная величина (сумма), для определения которой используются различные виды стоимостей:

– первоначальная стоимость;
– восстановительная стоимость;
– действительная стоимость;
– остаточная стоимость;
– оценочная стоимость и др.

Наиболее распространенным (используемым) методом определения рыночной стоимости объекта недвижимости является затратный метод. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве объекта, аналогичного по своим физическим параметрам и потребительским свойствам оцениваемому зданию.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, должна соответствовать полному праву собственности и быть равной сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых и косвенных затрат на строительство и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости объекта, вызываемая физическими разрушениями, функциональным и внешним устареванием или совокупным воздействием этих факторов.

Оценщики в зависимости от вида объекта недвижимости и его физического состояния используют различные методы (или их комбинацию) определения рыночной стоимости, такие, например, как метод сравнения продаж, метод капитализации дохода.

Результаты выполнения оценки представляются суду в виде отчета.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком, является начальной ценой реализации этого объекта с публичных торгов.

В части четвертой ст. 381 ХПК закреплено право должника реализовать имущество без проведения торгов по стоимости не ниже указанной в акте ареста либо по стоимости, определенной экспертом (оценщиком). Реализация производится с письменного разрешения судебного исполнителя в установленный им срок. При этом судебный исполнитель обязан обеспечить поступление на депозитный счет суда денежных средств, вырученных от реализации арестованного имущества должника.

Необходимо отметить, что данным правом должники пользуются редко. Недвижимость в большинстве случаев реализуется с публичных торгов, поскольку при наличии спроса со стороны потенциальных покупателей это обеспечивает должнику поступление большей суммы, так как имеет место реальный торг.

Статьей 382 ХПК предусмотрена обязанность переоценки имущества до 20 % в случае, если первые торги объявлены несостоявшимися, а взыскатель отказался оставить имущество за собой.

На наш взгляд, в ст. 383 ХПК необходимо внести изменения и после объявления первых торгов несостоявшимися предоставить право заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с единственным покупателем, который участвовал в торгах. При этом следует предусмотреть возможность снижения стоимости объекта не более чем на 20%.

Практика работы судебных исполнителей свидетельствует, что повторные торги не дают положительных результатов, а лишь удлиняют сроки исполнительных действий и увеличивают расходы должника, связанные с исполнением.

В качестве примера можно привести деятельность судебного исполнителя по реализации с торгов незавершенного строительством торгового центра «Максимус», принадлежащего частной коммерческой фирме (г. Гродно).

В соответствии с актами выполненных работ стоимость объекта составляла 12,5 млрд руб. Исходя из этой цены, объект был выставлен на первые торги, которые объявлены несостоявшимися ввиду отсутствия покупателей. Должник предложил реализовать недвижимость без проведения повторных торгов путем заключения договора купли-продажи и уценки недвижимости на 20%. Поскольку законодательством не предусмотрена такая возможность, судебный исполнитель объявил повторные торги. Проведение повторных торгов не дало положительного результата, хотя объект был уценен на 20%. Участие в торгах принял только один покупатель, в связи с чем они были признаны несостоявшимися. Реализация объекта осуществлена должником под контролем судебного исполнителя конкретному покупателю по договору купли-продажи со снижением первоначальной стоимости на 20%.


После объявления повторных торгов несостоявшимися и отказа взыскателя оставить имущество за собой, судебный исполнитель в случае отсутствия покупателей обязан снять с имущества арест, а исполнительный документ вернуть взыскателю, если у должника отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание.

Данная норма части третьей ст. 383 ХПК является несправедливой по отношению ко взыскателю, который добросовестно исполнил обязательства перед должником и при наличии у последнего имущества не имеет возможности получить удовлетворение своих требований. Представляется, что необходимо нормативно закрепить процедуру снижения стоимости объекта недвижимости до цены возможной реализации, что, безусловно, повысит ответственность сторон по своим обязательствам.

Елена ШУЛЕЙКО, заместитель председателя хозяйственного суда Гродненской области

Юрист №2, 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Оценка жилой и коммерческой недвижимости в Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Ср июл 16, 2008 11:10 am

В штате агентства недвижимости "Квадратный метр" теперь работает независимый оценщик Дмитрий Владимирович Фролов.

Оказываются услуги по оценке капитальных строений и сооружений (дома, коттеджи, любые объекты коммерческой недвижимости), незавершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества (в том числе квартир, комнат) в соответствии с Государственными стандартами Республики Беларусь СТБ 52.0.01-2007 и СТБ 52.3.01-2007.

Результаты оценки могут быть использованы в целях определения стоимости в сделках купли-продажи, внесения недвижимости в фонды юридических лиц в виде неденежных вкладов, продажи на торгах (на аукционах и по конкурсу), включая продажу имущества при процедуре банкротства. Кроме того, результаты оценки можно использовать при получении кредита под залог недвижимости, обязательной и внеочередной переоценки методом прямой оценки, разрешения имущественных споров, в том числе для предоставления в суд, полной или частичной передачи прав на субъект оценки, возмещения ущерба, реализации управленческих решений и др. целях, не противоречащих законодательству Республики Беларусь.

Могут быть определены следующие виды стоимости: рыночная, оценочная, балансовая, инвестиционная, остаточная, стоимость восстановления, стоимость замещения, специальная, первоначальная утилизационная, скраповая, а также стоимости, учитываемые в индексном методе. Производится также расчет стоимости введенных в эксплуатацию объектов по стоимости стройматериалов.

Результаты оценки предоставляются Заказчику в форме стандартного Отчета об оценке и Заключения об оценке.

Несколько слов об оценщике.

1. Свидетельство об аттестации оценщика №30246 от 22.12.2007 на право проведения независимой оценки капитальных строений (зданий и сооружений), изолированных помещений, незавершенных строительством объектов на территории Республики Беларусь, выданное Государственным комитетом по имуществу республики Беларусь сроком на 3 года.

2. Сертификат №3862 от 31 января 1997 года Санкт-Петербургским филиалом Российской академии оценки.

3. Свидетельство о предпринимательской деятельности, выданное решением Миноблисполкома №404 от 13.06.2001.

4. Стаж работы на рынке недвижимости - 11 лет.

Адрес: г. Борисов, ул. Чапаева, дом 14, офис 18, телефоны 8-0177-73-25-45 (также и факс), 8-029-653-17-28 (velcom).

Адрес электронной почты - fdv72@rambler.ru


Вернуться в «Оценка недвижимости; ценообразование в долевом строительстве и на рынке недвижимости»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by