Вторая жизнь хрущевок
Низкие потолки, тонкие стены и проходные комнаты. Такие ассоциации возникают у горожан при упоминании слова «хрущевка». А ведь когда-то получить квартиру в таком доме считалось счастьем…
В Минске насчитывается почти тысяча жилых домов первых массовых серий. Современным стандартам качества жизни они давно не отвечают, но чтобы их снести, придется расселить жильцов в новые квартиры. Где их взять, если в очереди на улучшение жилищных условий в столице и так стоит больше 200 тысяч человек? Что делать со старыми домами? Об этом корреспондент «МК» побеседовала с начальником отдела согласования проектов Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Федором Журавлевым.
- Дома первых массовых серий строились с конца 50-х годов прошлого столетия. В условиях дефицита жилья это было революционное решение: квартиры с минимальными социальными параметрами - минимальной высотой этажа, минимальным размером кухни, совмещенным санузлом. Но зато это позволило начать массовое строительство.
Хрущевки возводились в 50-60-х годах прошлого века, потом стали появляться дома улучшенной планировки с раздельными санузлами и без проходных комнат. Кстати, о проходных комнатах: тогда такая планировка считалась прогрессивной. Проходную комнату проектировали специально, чтобы исключить возможность заселять в квартиру несколько семей и тем самым уйти от коммуналки.
Панельные дома после второй мировой войны активно строились не только у нас, но и за рубежом. Собственно идею типового жилья советские архитекторы позаимствовали во Франции. Правда, там такое жилье строили на окраинах, а не в центре, как у нас. Но Минск в отличие от французских городов был почти полностью разрушен.
- И как поступают сегодня с таким жильем на Западе?
- Западные архитекторы пока не пришли к единому мнению, что делать с домами первых массовых серий. В некоторых государствах их сносят. А, например, в той же Франции, Финляндии и странах Скандинавии хрущевки реконструировали с перепланировкой квартир. В Германии проводили капитальный ремонт домов без отселения жильцов.
- А в России как поступали?
- Проблемой хрущевок особенно активно занимались в Москве, так как в российской столице очень дорогая земля. Московские градостроители сначала думали, что на месте старых домов возводить новые будет дешевле. Даже планировали снести все хрущевки, только один дом оставить как памятник. Но оказалось, что не все так просто. Московские коллеги пришли к выводу - все же дешевле реконструировать старое, чем строить новое. Несколько недель назад в Минск приезжал первый заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев и проводил семинар-совещание по теме комплексной реконструкции кварталов хрущевок.
- Но ведь в Минске уже проводилась реконструкция хрущевок?
- Да. Получается, что мы в решении этой проблемы продвинулись дальше Москвы. При реконструкции в наших хрущевках надстраивались этажи, расширялись комнаты. Например, надстройка мансард над всеми хрущевками Минска позволила бы получить дополнительно 520 тысяч квадратных метров площади - почти половину от годового плана жилищного строительства в Минске. При этом возведение одного квадратного метра мансарды обошлось бы на 40 процентов дешевле строительства того же метра в новом доме.
- Разве хрущевка может выдержать надстройку?
- По расчетам специалистов, дом этой серии может выдержать надстройку в 2-3 этажа. Изначально жизнь хрущевок была рассчитана на 50 лет. Более поздние исследования показали, что ресурс домов первых массовых серий при своевременных капитальных ремонтах может быть продлен до 150 лет. Поэтому их модернизация предпочтительнее, чем снос.
- Почему тогда перестали модернизировать хрущевки и в последнее время ограничиваются только капитальным ремонтом?
- Расширить комнаты без отселения жильцов либо затратно, либо невозможно. А чтобы отселить людей, нужно, чтобы в городе был специальный подменный фонд - дома, куда временно могли бы въехать жильцы, а это значительно удорожает реконструкцию. Есть еще одна проблема: по закону для модернизации дома требуется согласие всех жильцов. А добиться стопроцентного согласия очень сложно, если хотя бы один человек откажется - реконструкцию проводить нельзя.
Поэтому в настоящее время и занимаемся в основном утеплением фасадов, иногда надстраиваем мансарды, так как для этого отселять жильцов не обязательно.
Многие хрущевки расположены в центре города. Реконструкция позволяет изменить их облик до неузнаваемости: меняется цвет домов, надстраивается этаж, утепляется фасад, достраиваются балконы.
- Если для возведения мансард не требуется отселять жильцов, почему же их так мало строится в нашем городе?
- Дело в том, что необходимо согласие всех жильцов и на надстройку этажа. Если хотя бы один собственник квартиры откажется, мансарда надстроена не будет.
Немного истории
Кроме царицы полей - кукурузы и политической оттепели имя Никиты Сергеевича Хрущева ассоциируется с первыми типовыми квартирами - так называемыми хрущевками. До знаменитой жилищной программы 60-х годов дома в стране возводились крайне медленно. В отдельных квартирах жили в основном представители элиты. Все остальные теснились в коммуналках и бараках. До хрущевок типовых квартир не существовало. Поэтому на итоговом всесоюзном конкурсе проектов в 1958 году председателю ЦК партии очень понравилась разработка архитектора В. Лагутенко, руководителя первой мастерской Моспроекта. Этот проект позволял строить дома быстро, качественно и дешево. Конструкция типовой пятиэтажки была уникальна. Ничего подобного отечественное домостроение еще не знало: дом собирался из элементов, как этажерка. А после бараков и коммунальных квартир хрущевка казалась хоромами. Через полвека такие дома уже не вызывают восторга.
Виктория МИХНЮК
Минский курьер
16 октября 2007
Реконструкция "хрущевок"
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Реконструкция "хрущевок"
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Ср май 15, 2013 1:46 pm, всего редактировалось 1 раз.
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Проблемы реконструкции "хрущевок"
Обновление "хрущевок" откладывается?
По генеральному плану развития Минска столица в ближайшем будущем станет более плотнонаселенной — в уже существующих районах появятся новые жилые дома. И вместо усадебной застройки и старомодных малоэтажек вырастут современные жилые комплексы. А значит, наступит время, когда и 5-этажки, построенные в 60-е и 70-е годы, окончательно устареют и потребуют обновления. Впрочем, это время уже пришло, и судьбой такого жилья озадачены ученые, власти и строители. Вот только обновлять такие здания хотя и можно, но сложно.
Пока преобразование пятиэтажных домов в основном заключалось в капитальном ремонте с утеплением фасада и параллельной надстройке мансарды. И глядя на снимки уже обновленных домов, понимаешь, что это гораздо лучше, чем то, что было. Итак, реконструкция старого жилья.
Одна из немногих фирм, занимающаяся этим в Минске, — СООО “СарматСтройИнвест”. На ее счету четыре реализованных проекта, один фирма выполняла в качестве инвестора, остальные — как заказчик. Во время реконструкции здания надстраивались и капитально ремонтировались, менялся их внешний облик.
По ул.Сурганова, 38, над пятиэтажным кирпичным домом надстроили два этажа и пристроили лифты.
Дом по улице Грибоедова, 2а до и после реконструкции
По ул.Грибоедова, 2а, над 6-этажной “панелькой” появился еще один мансардный этаж. А по ул.Гвардейской, 1а (пятиэтажный панельный дом), “выросли” 2 этажа и скоро будут пристроены лифты. Появилась мансарда и по ул.Кнорина, 15, над 5-этажным блочным домом. После реконструкции в перечисленных домах построено 49 новых квартир и введено около 4 тысяч кв. метров жилья. Но плюсы такой реконструкции не только в получении новых квартир. В выигрыше остаются все жильцы, ведь их дом капитально ремонтируется, причем благодаря инвестору — в большем объеме, чем это предусматривается при традиционном капремонте. Меняется и внешний вид дома. Уходят проблемы залитий квартир через плоские кровли. Все это улучшает качество жизни и увеличивает стоимость существующих квартир.
Но в ближайшее время компания “СарматСтройИнвест” решила взять паузу и пока не будет заниматься реконструкцией жилых домов. Причина — в сложности получения 100-процентного согласия жильцов на будущие работы. А без этого согласия реконструкция пока невозможна.
— У нас есть право реконструировать дома по пр.Независимости, 103 и 105. Согласие получено у 80—90 процентов жильцов, и это предел: кого-то просто физически невозможно найти, других никакие аргументы не убеждают, — говорит директор СООО “СарматСтройИнвест” Олег Шатковский. — Наша компания выиграла конкурс на право реконструкции дома по ул.Коллекторной, 32, и домов по ул.Захарова, 23, 25 и 27, но получить там 100 процентов согласия также вряд ли возможно, и поэтому мы приняли решение пока не заниматься этими проектами.
Подобные ситуации возникают и у других застройщиков. Фирма делает проект, тратит деньги, силы, время, но работы останавливаются из-за жильцов. Например, так происходило с домом N2 по ул.М.Танка, домом 109 по пр.Независимости. И уже несколько лет проблема не решается. А застройщик несет убытки, поскольку разработал проект, взял кредит в банке, закупил часть стройматериалов, заплатил аванс строителям.
Дом по улице Гвардейской, 1а до и в процессе реконструкции
Сегодня все упирается в разные подходы к трактовке Жилищного кодекса. На наш взгляд и на взгляд многих юристов, при надстройке мансард права остальных собственников жилья никак не ущемляются. Однако некоторые юристы так не считают, а как гласит народная мудрость: “2 юриста — 3 мнения”. Поэтому нужное для всех дело по-прежнему не развивается. Уже давно назрела необходимость пересмотра данного подхода. Выходом стало бы решение о получении не 100-процентного согласия существующих собственников жилья, а их простого большинства. Но пока это вопрос не решенный.
Еще одной проблемой при реконструкции, по мнению Олега Шатковского, являются жесткие и зачастую противоречивые нормы разных ведомств: МЧС закладывает свои параметры, ГАИ — свои, санслужбы — свои, комитет архитектуры — свои, и в результате по генплану развития города уплотнять жилье необходимо, но фактически невозможно. Например, новое жилье требует дополнительных парковочных мест, которые теоретически можно обеспечить только в отдельно стоящем многоуровневом паркинге, но практически люди (и инвесторы тоже) не хотят вкладывать деньги в такие объекты. И проблема не решается. В других странах этот вопрос снимается за счет строительства подземных парковок в 3—4 уровня. Но по нашим нормам такие паркинги могут иметь максимум два уровня.
То же и с выполнением других норм: по обеспеченности детскими учреждениями, озелененности территории и др.
Когда строится новый квартал, то соблюсти все нормы проще. Но если речь идет о застройке в центре города, то нормы разных ведомств хоть и абсолютно верные, но зачастую взаимоисключающие и не позволяют реализовать проект, от которого пользы было бы гораздо больше, чем если он не будет реализован, или нормы будут соблюдены частично.
— Если юридические “закавыки” с жильцами будут сняты, привлечет ли это инвесторов к реконструкции жилья? — спросили мы Олега Шатковского.
— Конечно, ведь застройщиков хватает и хватает домов, которые нуждаются в реконструкции. А учитывая, что в центре города строить новые дома уже практически негде, многие фирмы могли бы взяться за преобразование старого жилья.
Дом по улице Кнорина, 15 до и после реконструкции
Кстати, “СарматСтройИнвесту” предложили выступить заказчиком на реконструкцию квартала в центре столицы. Здесь предполагаются снос одних домов с последующим новым строительством на их месте и реконструкция других домов путем капитального ремонта и надстройки мансардных этажей. Сейчас разрабатывается эскизный проект по комплексной реконструкции этого квартала.
Возможно, при реализации такого проекта и удастся отработать все те проблемы, о которых шла речь выше. И учесть этот опыт в дальнейшем. А пока “СарматСтройИнвест” занимается надстройкой мансард над административными и торговыми зданиями. Есть у фирмы интересные предложения о подобной же реконструкции зданий средних школ.
К теме
Институтом “Минскградо” разработан проект реконструкции квартала Богдановича—Киселева—Куйбышева—Коммунистическая. Сейчас здесь в 40 домах (в основном двухэтажных) проживают 890 человек. По проекту предлагается снести эти старые здания и построить здесь два 9—11-этажных дома, в которых смогут поселиться жители данного квартала. На освободившейся территории также разместятся 7-этажные жилые комплексы элит-класса с объектами административно-делового назначения на первом этаже. Тогда в этом квартале смогут проживать 2,8 тысячи человек. Для потребностей жителей запланированы два детских сада.
Пока это только “бумажный” проект; неизвестно, как он будет реализован, но хорошо, что разработчики предусматривают жилье для нынешних жителей квартала ЗДЕСЬ ЖЕ. Именно это — возможность при сносе получить квартиру в центре города — волнует людей в первую очередь, что показало и общественное обсуждение данного проекта.
В Украине принят закон о реконструкции
А как обстоят дела с реконструкцией жилья у наших соседей, например в Украине? Об этом на семинаре “Проблемы и перспективы современного массового индустриального домостроения” рассказывал заместитель директора НИИ “Проектреконструкция” (Украина) Борис Дамаскин.
В свое время был разработан проект реконструкции первых панельных пятиэтажек. Дом обстраивался специальными конструкциями (пилонами), и на них надстраивались новые этажи. Здание из 5-этажного могло превратиться даже в 15-этажное. Такие дома появились в Москве, Ленинграде, Одессе. Но широкого применения метод не нашел.
Восемь лет назад НИИ, в котором работает Дамаскин, участвовал в проекте реконструкции пятиэтажек. А таких зданий в Украине около 30 тысяч, только в Киеве их более 2 тысяч. Была разработана документация на экспериментальную реконструкцию зданий разных серий и модификаций. Но из-за недостаточного финансирования программа не была выполнена: за 4 года реконструировали только треть запланированных домов, чуть более 20 зданий.
Как предполагает Борис Дамаскин, в ближайшее время ситуация изменится, поскольку в прошлом году в Украине был принят закон о реконструкции устаревшего жилого фонда.
По этому закону под снос идут дома, износ которых составляет более 40 процентов. Но таких оказывается мало. Например, обследования показали, что в Киеве их всего около 40, в основном это экспериментальные дома, а не массовое жилье. Остальные пятиэтажки подлежат реконструкции.
При реконструкции жильцов отселяют в специально построенные дома. Что особенно важно, люди получают квартиры ТОЛЬКО В ЭТОМ МИКРОРАЙОНЕ. Количество комнат в новой квартире должно быть такое же, как и в старой, а вот общая площадь может увеличиваться до 50 процентов!
Если под снос идет частный дом, владельцу предоставят на выбор равнозначное помещение или денежную компенсацию.
После принятия этого закона многие организации начали разрабатывать проекты реконструкции целых микрорайонов. Есть инвесторы, заинтересованные в реализации таких проектов. Правда, их сдерживает несколько факторов. По новым нормам пятиэтажные дома должны обязательно иметь лифт, а это дополнительные расходы при реконструкции. И еще в Украине, как и у нас, тоже требуется согласие всех жильцов на реконструкцию дома, а единодушие бывает редко. Поэтому приходится решать вопрос в судебном порядке.
Ольга Жарина.
Вечерний Минск
12 ноября 2007
По генеральному плану развития Минска столица в ближайшем будущем станет более плотнонаселенной — в уже существующих районах появятся новые жилые дома. И вместо усадебной застройки и старомодных малоэтажек вырастут современные жилые комплексы. А значит, наступит время, когда и 5-этажки, построенные в 60-е и 70-е годы, окончательно устареют и потребуют обновления. Впрочем, это время уже пришло, и судьбой такого жилья озадачены ученые, власти и строители. Вот только обновлять такие здания хотя и можно, но сложно.
Пока преобразование пятиэтажных домов в основном заключалось в капитальном ремонте с утеплением фасада и параллельной надстройке мансарды. И глядя на снимки уже обновленных домов, понимаешь, что это гораздо лучше, чем то, что было. Итак, реконструкция старого жилья.
Одна из немногих фирм, занимающаяся этим в Минске, — СООО “СарматСтройИнвест”. На ее счету четыре реализованных проекта, один фирма выполняла в качестве инвестора, остальные — как заказчик. Во время реконструкции здания надстраивались и капитально ремонтировались, менялся их внешний облик.
По ул.Сурганова, 38, над пятиэтажным кирпичным домом надстроили два этажа и пристроили лифты.
Дом по улице Грибоедова, 2а до и после реконструкции
По ул.Грибоедова, 2а, над 6-этажной “панелькой” появился еще один мансардный этаж. А по ул.Гвардейской, 1а (пятиэтажный панельный дом), “выросли” 2 этажа и скоро будут пристроены лифты. Появилась мансарда и по ул.Кнорина, 15, над 5-этажным блочным домом. После реконструкции в перечисленных домах построено 49 новых квартир и введено около 4 тысяч кв. метров жилья. Но плюсы такой реконструкции не только в получении новых квартир. В выигрыше остаются все жильцы, ведь их дом капитально ремонтируется, причем благодаря инвестору — в большем объеме, чем это предусматривается при традиционном капремонте. Меняется и внешний вид дома. Уходят проблемы залитий квартир через плоские кровли. Все это улучшает качество жизни и увеличивает стоимость существующих квартир.
Но в ближайшее время компания “СарматСтройИнвест” решила взять паузу и пока не будет заниматься реконструкцией жилых домов. Причина — в сложности получения 100-процентного согласия жильцов на будущие работы. А без этого согласия реконструкция пока невозможна.
— У нас есть право реконструировать дома по пр.Независимости, 103 и 105. Согласие получено у 80—90 процентов жильцов, и это предел: кого-то просто физически невозможно найти, других никакие аргументы не убеждают, — говорит директор СООО “СарматСтройИнвест” Олег Шатковский. — Наша компания выиграла конкурс на право реконструкции дома по ул.Коллекторной, 32, и домов по ул.Захарова, 23, 25 и 27, но получить там 100 процентов согласия также вряд ли возможно, и поэтому мы приняли решение пока не заниматься этими проектами.
Подобные ситуации возникают и у других застройщиков. Фирма делает проект, тратит деньги, силы, время, но работы останавливаются из-за жильцов. Например, так происходило с домом N2 по ул.М.Танка, домом 109 по пр.Независимости. И уже несколько лет проблема не решается. А застройщик несет убытки, поскольку разработал проект, взял кредит в банке, закупил часть стройматериалов, заплатил аванс строителям.
Дом по улице Гвардейской, 1а до и в процессе реконструкции
Сегодня все упирается в разные подходы к трактовке Жилищного кодекса. На наш взгляд и на взгляд многих юристов, при надстройке мансард права остальных собственников жилья никак не ущемляются. Однако некоторые юристы так не считают, а как гласит народная мудрость: “2 юриста — 3 мнения”. Поэтому нужное для всех дело по-прежнему не развивается. Уже давно назрела необходимость пересмотра данного подхода. Выходом стало бы решение о получении не 100-процентного согласия существующих собственников жилья, а их простого большинства. Но пока это вопрос не решенный.
Еще одной проблемой при реконструкции, по мнению Олега Шатковского, являются жесткие и зачастую противоречивые нормы разных ведомств: МЧС закладывает свои параметры, ГАИ — свои, санслужбы — свои, комитет архитектуры — свои, и в результате по генплану развития города уплотнять жилье необходимо, но фактически невозможно. Например, новое жилье требует дополнительных парковочных мест, которые теоретически можно обеспечить только в отдельно стоящем многоуровневом паркинге, но практически люди (и инвесторы тоже) не хотят вкладывать деньги в такие объекты. И проблема не решается. В других странах этот вопрос снимается за счет строительства подземных парковок в 3—4 уровня. Но по нашим нормам такие паркинги могут иметь максимум два уровня.
То же и с выполнением других норм: по обеспеченности детскими учреждениями, озелененности территории и др.
Когда строится новый квартал, то соблюсти все нормы проще. Но если речь идет о застройке в центре города, то нормы разных ведомств хоть и абсолютно верные, но зачастую взаимоисключающие и не позволяют реализовать проект, от которого пользы было бы гораздо больше, чем если он не будет реализован, или нормы будут соблюдены частично.
— Если юридические “закавыки” с жильцами будут сняты, привлечет ли это инвесторов к реконструкции жилья? — спросили мы Олега Шатковского.
— Конечно, ведь застройщиков хватает и хватает домов, которые нуждаются в реконструкции. А учитывая, что в центре города строить новые дома уже практически негде, многие фирмы могли бы взяться за преобразование старого жилья.
Дом по улице Кнорина, 15 до и после реконструкции
Кстати, “СарматСтройИнвесту” предложили выступить заказчиком на реконструкцию квартала в центре столицы. Здесь предполагаются снос одних домов с последующим новым строительством на их месте и реконструкция других домов путем капитального ремонта и надстройки мансардных этажей. Сейчас разрабатывается эскизный проект по комплексной реконструкции этого квартала.
Возможно, при реализации такого проекта и удастся отработать все те проблемы, о которых шла речь выше. И учесть этот опыт в дальнейшем. А пока “СарматСтройИнвест” занимается надстройкой мансард над административными и торговыми зданиями. Есть у фирмы интересные предложения о подобной же реконструкции зданий средних школ.
К теме
Институтом “Минскградо” разработан проект реконструкции квартала Богдановича—Киселева—Куйбышева—Коммунистическая. Сейчас здесь в 40 домах (в основном двухэтажных) проживают 890 человек. По проекту предлагается снести эти старые здания и построить здесь два 9—11-этажных дома, в которых смогут поселиться жители данного квартала. На освободившейся территории также разместятся 7-этажные жилые комплексы элит-класса с объектами административно-делового назначения на первом этаже. Тогда в этом квартале смогут проживать 2,8 тысячи человек. Для потребностей жителей запланированы два детских сада.
Пока это только “бумажный” проект; неизвестно, как он будет реализован, но хорошо, что разработчики предусматривают жилье для нынешних жителей квартала ЗДЕСЬ ЖЕ. Именно это — возможность при сносе получить квартиру в центре города — волнует людей в первую очередь, что показало и общественное обсуждение данного проекта.
В Украине принят закон о реконструкции
А как обстоят дела с реконструкцией жилья у наших соседей, например в Украине? Об этом на семинаре “Проблемы и перспективы современного массового индустриального домостроения” рассказывал заместитель директора НИИ “Проектреконструкция” (Украина) Борис Дамаскин.
В свое время был разработан проект реконструкции первых панельных пятиэтажек. Дом обстраивался специальными конструкциями (пилонами), и на них надстраивались новые этажи. Здание из 5-этажного могло превратиться даже в 15-этажное. Такие дома появились в Москве, Ленинграде, Одессе. Но широкого применения метод не нашел.
Восемь лет назад НИИ, в котором работает Дамаскин, участвовал в проекте реконструкции пятиэтажек. А таких зданий в Украине около 30 тысяч, только в Киеве их более 2 тысяч. Была разработана документация на экспериментальную реконструкцию зданий разных серий и модификаций. Но из-за недостаточного финансирования программа не была выполнена: за 4 года реконструировали только треть запланированных домов, чуть более 20 зданий.
Как предполагает Борис Дамаскин, в ближайшее время ситуация изменится, поскольку в прошлом году в Украине был принят закон о реконструкции устаревшего жилого фонда.
По этому закону под снос идут дома, износ которых составляет более 40 процентов. Но таких оказывается мало. Например, обследования показали, что в Киеве их всего около 40, в основном это экспериментальные дома, а не массовое жилье. Остальные пятиэтажки подлежат реконструкции.
При реконструкции жильцов отселяют в специально построенные дома. Что особенно важно, люди получают квартиры ТОЛЬКО В ЭТОМ МИКРОРАЙОНЕ. Количество комнат в новой квартире должно быть такое же, как и в старой, а вот общая площадь может увеличиваться до 50 процентов!
Если под снос идет частный дом, владельцу предоставят на выбор равнозначное помещение или денежную компенсацию.
После принятия этого закона многие организации начали разрабатывать проекты реконструкции целых микрорайонов. Есть инвесторы, заинтересованные в реализации таких проектов. Правда, их сдерживает несколько факторов. По новым нормам пятиэтажные дома должны обязательно иметь лифт, а это дополнительные расходы при реконструкции. И еще в Украине, как и у нас, тоже требуется согласие всех жильцов на реконструкцию дома, а единодушие бывает редко. Поэтому приходится решать вопрос в судебном порядке.
Ольга Жарина.
Вечерний Минск
12 ноября 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Программа реконструкции и модернизации хрущевок
Вторая жизнь
Реконструированный жилой дом на улице Некрасова
Столичные пятиэтажки, так называемые хрущевки, обретут современный облик и станут комфортнее. До 20 декабря нынешнего года специалисты государственного объединения «Минское городское жилищное хозяйство» разработают программу реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов первых массовых серий индустриального домостроения.
Всего в столице более 2.200 хрущевок, сообщил на оперативном совещании в мэрии главный инженер объединения Виктор Воробьев. Из них 11 ранее были реконструированы, причем 9 - с привлечением средств инвесторов. Разработчики программы учли предыдущий опыт. - Программа реконструкции хрущевок предусматривает капитальный ремонт с тепловой модернизацией, а также надстройку мансард, - отметил Виктор Воробьев. - Цель - устранение физического и морального износа зданий, снижение энергопотребления, а также обеспечение необходимых социальных стандартов проживания. В результате реализации программы срок службы домов может быть увеличен в зависимости от серии до 50-75 лет. Модернизация пятиэтажек должна идти с минимальными затратами бюджетных средств, подчеркнул мэр столицы Михаил Павлов. К реализации этого проекта необходимо привлечь инвесторов.
Светлана ФРОЛЕНКОВА
Минский курьер
5 декабря 2007
Реконструированный жилой дом на улице Некрасова
Столичные пятиэтажки, так называемые хрущевки, обретут современный облик и станут комфортнее. До 20 декабря нынешнего года специалисты государственного объединения «Минское городское жилищное хозяйство» разработают программу реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов первых массовых серий индустриального домостроения.
Всего в столице более 2.200 хрущевок, сообщил на оперативном совещании в мэрии главный инженер объединения Виктор Воробьев. Из них 11 ранее были реконструированы, причем 9 - с привлечением средств инвесторов. Разработчики программы учли предыдущий опыт. - Программа реконструкции хрущевок предусматривает капитальный ремонт с тепловой модернизацией, а также надстройку мансард, - отметил Виктор Воробьев. - Цель - устранение физического и морального износа зданий, снижение энергопотребления, а также обеспечение необходимых социальных стандартов проживания. В результате реализации программы срок службы домов может быть увеличен в зависимости от серии до 50-75 лет. Модернизация пятиэтажек должна идти с минимальными затратами бюджетных средств, подчеркнул мэр столицы Михаил Павлов. К реализации этого проекта необходимо привлечь инвесторов.
Светлана ФРОЛЕНКОВА
Минский курьер
5 декабря 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Реконструкция хрущевок
Метр жилья и кубометр проблем
Крохотная кухня, совмещенный санузел, проходные комнаты... Жилье, казавшееся мечтой в 60–е годы, давно не отвечает современным стандартам. Но списывать в утиль «хрущевки» рано. После модернизации 5–этажных домов первых массовых серий, которая в Минске начнется в ближайшее время, в них можно будет жить еще 50 — 75 лет. К такому выводу пришли специалисты ГО «Минское городское жилищное хозяйство». Городские власти поддерживают эту идею.
В последние годы минским «хрущевкам» прочили разную судьбу — от сноса, как в Москве, до реконструкции. От первого варианта отказались по экономическим причинам. Во–первых, пришлось бы отселять огромное количество людей. А жилья и так не хватает: сегодня в ЖСК включаются те, кто встал в очередь двадцать лет назад. В улучшении жилищных условий нуждаются 215 тысяч семей! Во–вторых, модернизация дешевле нового строительства. А надстройка мансард существенно увеличивает жилплощадь. Подсчитано: если их возвести над всеми «хрущевками», можно дополнительно получить полмиллиона «квадратов». Это половина того, что строит город за год. В пользу обновления «хрущевок» высказались и московские архитекторы, побывавшие недавно в Минске. На своем опыте они сделали вывод о том, что снос пригодных к ремонту домов и возведение на их месте высоток разрушает среду обитания человека. Так что в ближайшие десятилетия «хрущевки» останутся на карте города. Но — в обновленном виде!
— О коренной реконструкции этого жилья — ломке перегородок и объединении квартир — сейчас речи не идет, — рассказал начальник управления градостроительства комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Сергей Козловский. — Это вряд ли целесообразно экономически и сложно сделать технически. Модернизация предполагает капитальный ремонт домов, тепловую реабилитацию и надстройку мансардных этажей.
Опыт реанимации старых домов уже имеется. В Минске реализовано 9 проектов, осуществленных с привлечением денег инвесторов. Но старых пятиэтажек в Минске — более тысячи. Что тормозит процесс?
Есть две проблемы: недостаток средств и несовершенство правовой базы. Такой объем работ городскому бюджету не по силам. А приток частных инвестиций сдерживает вторая проблема. Чтобы модернизировать дом, необходимо согласие всех его жильцов. Это условие, кстати, стало одной из причин отказа города от реконструкции «хрущевок», предусматривающей перепланировку и расширение стены. Слишком болезненным оказался такой опыт. Один из минских домов сейчас напоминает картинку–комикс. Он реконструирован... наполовину. Часть дома выглядит, как новостройка, а вторая — как трущоба. Все из–за того, что несколько семей отказались переехать на время реконструкции.
Возможно, этот вопрос решится после доработки закона о кондоминиуме. Тогда и увеличатся масштабы обновления пятиэтажек, когда вместо модернизации одного–двух домов на улице будет менять свой облик целый квартал.
Кстати
В отличие от жилья первых массовых серий — 464, 363 — многоквартирные дома высотой 1 — 3 этажа будут сносить. Их в Минске на сегодня чуть более тысячи. Соответствующую программу город принял несколько лет назад. На их месте появятся современные многоэтажки. В будущем они заменят и усадебную застройку, занимающую ныне 23 процента дорогой городской земли. Ни одна европейская столица сегодня не может позволить такой роскоши по экономическим соображениям.
Фото Артура ПРУПАСА, "СБ".
Ваше мнение:
Кирилл (2007-12-14 13:04:45)
Живу в "хрущевке". Впервые о неминуемом капремонте в нашем доме заговорили лет 6 назад. А 3 года назад на доске у подъезда появилось объявление о том, что капремонт планируется в 2006 году. В конце прошлого года сроки изменились - начало капремонта во второй половине 2007... Сейчас нет никаких объявлений, только поговаривают, что долгожданный ремонт начнется не раньше , чем еще лет через 7. И все это время люди прибывают в "очень комфортном" положении. За столько то лет и обои на стенах не мешало бы обновить, и трубы поменять в ванной, плитку, мебель... Вон сколько всяких современных материалов появилось. Куда там, ждем капремонта. Ведь всем известно, что после него в квартире, все-равно что Мамай прошел... И еще, вопрос с отселением интересует. Это значит, что когда все же реконструкция хрущевок начнется, то жильцов будут отселять с предоставлением им временного жилья на период ремонта? Или навсегда? А "бывшие хрущевки" после реконструкции продавать новым жильцам? Коснется ли реконструкция всех "более тысячи хрущевок", или только некоторых? Думаю, если бы газета нашла возможность рассказать о планах градостроителей подробней, многие минчане были бы ей благодарны.
саша (2007-12-12 15:11:40)
Наш дом утепляли вместо положенных полгода--целых два.На работе здание ремонтировали пять лет вместо года.Пока идет ремонт--идет финансирование.И неохота же перебираться с уже "обжитого"объекта.Зарплата то капает.
Кресик А.Ф.,московский белорус. (2007-12-12 14:47:03)
Изучите горький опыт сноса хрущевок в Москве и только тогда приступайте к реализации этого плана-иначе получите народные бунты переселенцев. Главное-правильно разработать нормативную базу, где строго должно быть указано куда едет переселенец,второе: не вводить переселенцев в заблуждение по числу освобождаемых комнат и общей занимаемой площади. Здесь Москва запуталась,записав: переселенцу предоставляется равнозначное жилье по числу комнат и общей площади. В результате типовая сносимая 2-х комн.кварт.имеет общую площадь 42-45 кв.м.,но в новых проектах однокомнатная квартира имеет общую пл. 47-52кв.м,а 2-х комнатная кварт.имеет уже 60-70 кв.м. Расселяемые структуры руководствуются только общей предоставляемой площадью, переселенцы требуют переселение комната на комнату. Впереди (по опыту Москвы, где каждый шестой переселенец отстаивает свои переселенческие права в суде (вспомним Подмосковное Бутово)), минчанам и городским властям предстоит тяжелое испытание. Москва решила уйти от этой неразрешимой проблемы,используя дороговизну земли застройки в самом городе,где один квадратный метр земли в несколько раз превышает саму стоимость возводимого жилья. Теперь всем сносом хрущевок и их расселением займутся частные инвесторы под наблюденим городских властей.
KOTYA KIRSANOVA (2007-12-12 12:15:01)
строить новое - замечательно, реконструировать мечту 60-х - великолепно. особенно, если капремонт длится несколько месяцев, годами над твоей головой слышится "прекрасные звуки дрели", а от соседей вместо "доброе утро" получаешь фразочку "как достал меня этот ремонт!". конечно, не завидую я людям, живущих в квартирах старого образца. даже после капремонта там не все будет идеальным. ведь все как делается: тяп-ляп. есть, безусловно, хорошие, ответственные работники. лично я с такими не встречалась. может, одна я такая невезучая с мечтой 60-х?
Минчанин (2007-12-12 10:20:19)
Капитальный ремонт, конечно, можно сравнить с маленькой войной. Но это мероприятие, как лечебная процедура, поход к стоматологу, или операция по удалению аппендицита. Как без врачебного вмешательства не возможно нормальное функционирование организма, так и без капремонта не возможно нормальное проживание в доме, с прогнившими коммуникациями и дырявыми стенами. К тому же ремонт теперь делают с применением современных технологий и материалов. Вынужденная необходимость, с которой нужно смириться. Не больше.
Титович (2007-12-12 09:34:54)
Крохотная кухня, совмещенный санузел, проходные комнаты - можно будет жить еще 50 — 75 лет - какое счастье!
Лилия Хлыстун
Беларусь сегодня
12 декабря 2007 года
Крохотная кухня, совмещенный санузел, проходные комнаты... Жилье, казавшееся мечтой в 60–е годы, давно не отвечает современным стандартам. Но списывать в утиль «хрущевки» рано. После модернизации 5–этажных домов первых массовых серий, которая в Минске начнется в ближайшее время, в них можно будет жить еще 50 — 75 лет. К такому выводу пришли специалисты ГО «Минское городское жилищное хозяйство». Городские власти поддерживают эту идею.
В последние годы минским «хрущевкам» прочили разную судьбу — от сноса, как в Москве, до реконструкции. От первого варианта отказались по экономическим причинам. Во–первых, пришлось бы отселять огромное количество людей. А жилья и так не хватает: сегодня в ЖСК включаются те, кто встал в очередь двадцать лет назад. В улучшении жилищных условий нуждаются 215 тысяч семей! Во–вторых, модернизация дешевле нового строительства. А надстройка мансард существенно увеличивает жилплощадь. Подсчитано: если их возвести над всеми «хрущевками», можно дополнительно получить полмиллиона «квадратов». Это половина того, что строит город за год. В пользу обновления «хрущевок» высказались и московские архитекторы, побывавшие недавно в Минске. На своем опыте они сделали вывод о том, что снос пригодных к ремонту домов и возведение на их месте высоток разрушает среду обитания человека. Так что в ближайшие десятилетия «хрущевки» останутся на карте города. Но — в обновленном виде!
— О коренной реконструкции этого жилья — ломке перегородок и объединении квартир — сейчас речи не идет, — рассказал начальник управления градостроительства комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Сергей Козловский. — Это вряд ли целесообразно экономически и сложно сделать технически. Модернизация предполагает капитальный ремонт домов, тепловую реабилитацию и надстройку мансардных этажей.
Опыт реанимации старых домов уже имеется. В Минске реализовано 9 проектов, осуществленных с привлечением денег инвесторов. Но старых пятиэтажек в Минске — более тысячи. Что тормозит процесс?
Есть две проблемы: недостаток средств и несовершенство правовой базы. Такой объем работ городскому бюджету не по силам. А приток частных инвестиций сдерживает вторая проблема. Чтобы модернизировать дом, необходимо согласие всех его жильцов. Это условие, кстати, стало одной из причин отказа города от реконструкции «хрущевок», предусматривающей перепланировку и расширение стены. Слишком болезненным оказался такой опыт. Один из минских домов сейчас напоминает картинку–комикс. Он реконструирован... наполовину. Часть дома выглядит, как новостройка, а вторая — как трущоба. Все из–за того, что несколько семей отказались переехать на время реконструкции.
Возможно, этот вопрос решится после доработки закона о кондоминиуме. Тогда и увеличатся масштабы обновления пятиэтажек, когда вместо модернизации одного–двух домов на улице будет менять свой облик целый квартал.
Кстати
В отличие от жилья первых массовых серий — 464, 363 — многоквартирные дома высотой 1 — 3 этажа будут сносить. Их в Минске на сегодня чуть более тысячи. Соответствующую программу город принял несколько лет назад. На их месте появятся современные многоэтажки. В будущем они заменят и усадебную застройку, занимающую ныне 23 процента дорогой городской земли. Ни одна европейская столица сегодня не может позволить такой роскоши по экономическим соображениям.
Фото Артура ПРУПАСА, "СБ".
Ваше мнение:
Кирилл (2007-12-14 13:04:45)
Живу в "хрущевке". Впервые о неминуемом капремонте в нашем доме заговорили лет 6 назад. А 3 года назад на доске у подъезда появилось объявление о том, что капремонт планируется в 2006 году. В конце прошлого года сроки изменились - начало капремонта во второй половине 2007... Сейчас нет никаких объявлений, только поговаривают, что долгожданный ремонт начнется не раньше , чем еще лет через 7. И все это время люди прибывают в "очень комфортном" положении. За столько то лет и обои на стенах не мешало бы обновить, и трубы поменять в ванной, плитку, мебель... Вон сколько всяких современных материалов появилось. Куда там, ждем капремонта. Ведь всем известно, что после него в квартире, все-равно что Мамай прошел... И еще, вопрос с отселением интересует. Это значит, что когда все же реконструкция хрущевок начнется, то жильцов будут отселять с предоставлением им временного жилья на период ремонта? Или навсегда? А "бывшие хрущевки" после реконструкции продавать новым жильцам? Коснется ли реконструкция всех "более тысячи хрущевок", или только некоторых? Думаю, если бы газета нашла возможность рассказать о планах градостроителей подробней, многие минчане были бы ей благодарны.
саша (2007-12-12 15:11:40)
Наш дом утепляли вместо положенных полгода--целых два.На работе здание ремонтировали пять лет вместо года.Пока идет ремонт--идет финансирование.И неохота же перебираться с уже "обжитого"объекта.Зарплата то капает.
Кресик А.Ф.,московский белорус. (2007-12-12 14:47:03)
Изучите горький опыт сноса хрущевок в Москве и только тогда приступайте к реализации этого плана-иначе получите народные бунты переселенцев. Главное-правильно разработать нормативную базу, где строго должно быть указано куда едет переселенец,второе: не вводить переселенцев в заблуждение по числу освобождаемых комнат и общей занимаемой площади. Здесь Москва запуталась,записав: переселенцу предоставляется равнозначное жилье по числу комнат и общей площади. В результате типовая сносимая 2-х комн.кварт.имеет общую площадь 42-45 кв.м.,но в новых проектах однокомнатная квартира имеет общую пл. 47-52кв.м,а 2-х комнатная кварт.имеет уже 60-70 кв.м. Расселяемые структуры руководствуются только общей предоставляемой площадью, переселенцы требуют переселение комната на комнату. Впереди (по опыту Москвы, где каждый шестой переселенец отстаивает свои переселенческие права в суде (вспомним Подмосковное Бутово)), минчанам и городским властям предстоит тяжелое испытание. Москва решила уйти от этой неразрешимой проблемы,используя дороговизну земли застройки в самом городе,где один квадратный метр земли в несколько раз превышает саму стоимость возводимого жилья. Теперь всем сносом хрущевок и их расселением займутся частные инвесторы под наблюденим городских властей.
KOTYA KIRSANOVA (2007-12-12 12:15:01)
строить новое - замечательно, реконструировать мечту 60-х - великолепно. особенно, если капремонт длится несколько месяцев, годами над твоей головой слышится "прекрасные звуки дрели", а от соседей вместо "доброе утро" получаешь фразочку "как достал меня этот ремонт!". конечно, не завидую я людям, живущих в квартирах старого образца. даже после капремонта там не все будет идеальным. ведь все как делается: тяп-ляп. есть, безусловно, хорошие, ответственные работники. лично я с такими не встречалась. может, одна я такая невезучая с мечтой 60-х?
Минчанин (2007-12-12 10:20:19)
Капитальный ремонт, конечно, можно сравнить с маленькой войной. Но это мероприятие, как лечебная процедура, поход к стоматологу, или операция по удалению аппендицита. Как без врачебного вмешательства не возможно нормальное функционирование организма, так и без капремонта не возможно нормальное проживание в доме, с прогнившими коммуникациями и дырявыми стенами. К тому же ремонт теперь делают с применением современных технологий и материалов. Вынужденная необходимость, с которой нужно смириться. Не больше.
Титович (2007-12-12 09:34:54)
Крохотная кухня, совмещенный санузел, проходные комнаты - можно будет жить еще 50 — 75 лет - какое счастье!
Лилия Хлыстун
Беларусь сегодня
12 декабря 2007 года
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
План реконструкции "хрущевок" в Минске
Реконструкция будет комплексной
Полностью реконструированный дом
Модернизация пятиэтажных домов белорусской столицы в скором будущем будет проводиться комплексно. Новые подходы сориентированы на реконструкцию целых кварталов пятиэтажной застройки. И в настоящее время начата разработка соответствующей городской программы.
На сегодняшний день в Минске 2221 жилой дом пятиэтажной застройки, как сказал начальник отдела капитального ремонта жилищного фонда ГО “Минское городское жилищное хозяйство” Александр Рябцев. Это первые массовые серии домов, в том числе кирпичные, крупноблочные и из железобетонных панелей — все это в народе условно называют “хрущевками”. В настоящее время обновление пятиэтажек осуществляется в рамках общей программы капитального ремонта жилищного фонда, утвержденной в 2005 году и рассчитанной до 2015-го.
— Ресурс этих пятиэтажных домов не исчерпан, — поясняет Александр Рябцев. — Дома из железобетонных панелей были рассчитаны на 80 лет эксплуатации. Проведенные обследования говорят о том, что на сегодня износ этих домов около 30—40 процентов. Ресурс эксплуатации кирпичных и крупноблочных домов составляет 125 лет, то есть они будут служить людям 75 лет, а после проведения капитального ремонта с тепловой модернизацией и более.
При капремонте в первую очередь решаются задачи обеспечения необходимого микроклимата в квартирах, снижения теплопотерь (потому что коэффициент теплосопротивления ограждающих конструкций данных домов не соответствует современным нормативным требованиям), а также устранения физического износа инженерных коммуникаций.
По ряду районов Минска, в частности, по Московскому, Фрунзенскому, все пятиэтажки включены в программу капремонта до 2015 года. Часть домов, которые не попали в эту программу до 15-го года, — те, где ранее выполнялся выборочный капитальный ремонт по ранее существовавшей терминологии, в процессе которого ремонтные работы выполнялись на отдельных конструкциях и инженерных системах. Естественно, эти дома нуждаются в тепловой модернизации.
— Есть у нас опыт реконструкции пятиэтажных жилых домов с изменением этажности за счет надстройки нескольких этажей и мансарды, — говорит Александр Анатольевич. — В городе также были воплощены в жизнь проекты с увеличением объема домов — пристраивались лоджии, увеличивалась кухня (например, ул.Каховская, 60, Осипенко, 19).
При постройке пятиэтажек использовалась компактная территория — они, как правило, размещались кварталами, микрорайонами. Теперь часть домов уже отремонтирована, благоустроены их дворовые территории. И необходимо, чтобы в ближайшее время кварталы пятиэтажек были полностью доведены до современных требований — в комплексе с размещенными рядом административными зданиями, учреждениями образования, торговли. И именно на этом комплексном подходе будет основываться концепция реконструкции пятиэтажной застройки. Сегодня речь идет уже о реконструкции целых территорий жилой застройки, а не отдельных домов.
Работы по капремонту обычно проводятся без выселения жильцов. За счет средств бюджета проводятся тепловая модернизация, замена инженерных сетей, благоустройство территорий. Если есть 100-процентное согласие жильцов (по закону о совместном домовладении) и инвестор, то можно сделать надстройку. Возможно, в будущем при изменении законодательства в этом плане появится большее количество инвесторов. Но пока по действующим законодательным нормам необходимо согласие всех жильцов. Кстати, в первую очередь жителям этих домов предоставляется возможность участвовать в качестве дольщиков в строительстве надстройки, благодаря которой улучшаются их жилищные условия.
Например, в этом году были надстроены этаж и мансарды на ул.Гвардейской, 1а, теперь там идет корректировка проектной документации для пристройки лифтов и мусоропровода, поэтому работы пока приостановлены. В доме 21 на ул.Осипенко в ходе реконструкции с надстройкой созданы на верхних этажах современные двухуровневые квартиры.
— А насколько активно инвесторы участвуют в реконструкции пятиэтажек?
— На сегодня у нас есть опыт привлечения инвесторов для надстройки этажей. Например, инвесторы участвовали в реконструкции с надстройкой этажей по ул. Якуба Коласа, 51, корпус 1, Сурганова, 38, бульвару Мулявина, 10, ул. Некрасова, 14, Кнорина, 15а, Гвардейская, 1а, Грибоедова, 2а. Были пилотные проекты по тепловой модернизации с привлечением средств инвесторов — по пр.Пушкина, 54, ул. Матусевича, 11. Сегодня, чтобы минимизировать затраты бюджета, прежде всего на реализацию проектов реконструкции с надстройкой, привлекаются средства инвестора.
Строительство мансарды, конечно, дешевле, чем возведение нового дома. При этом улучшаются потребительские качества жилья — ведь если дом уже 7-этажный, то пристраиваются мусоропровод, лифт. Москва идет по принципу пристройки двух этажей плюс мансарда. Инвестор там привлекается сразу на реконструкцию квартала.
— И здания способны выдержать все эти надстройки?
— Да, производятся необходимые расчеты. Несущая способность этих зданий большая. По расчетам проектных институтов на пятиэтажках можно без ущерба для них надстраивать до семи этажей.
— По программе капремонта до 2015 года какое количество “хрущевок” будет обновлено?
— В программе 1408 таких домов — это более 63 процентов от всего количества городских пятиэтажек, — говорит Александр Рябцев. — Здесь возможны корректировки, может быть, появятся дополнительные средства инвесторов. Сегодня, как я уже говорил, реконструкция пятиэтажек требует комплексного подхода. И в этом плане программа по этим домам будет детально прорабатываться — с участием администраций районов, Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, районных УКСов, ЖРЭО и других ведомств. Ведь в кварталах пятиэтажной застройки не только наши жилые дома, но и административные здания, магазины, школы, детсады, поэтому в программе будут учтены и эти объекты.
Елена Зенкевич. Фото Валерия Харченко.
Вечерний Минск
19 декабря 2007
Полностью реконструированный дом
Модернизация пятиэтажных домов белорусской столицы в скором будущем будет проводиться комплексно. Новые подходы сориентированы на реконструкцию целых кварталов пятиэтажной застройки. И в настоящее время начата разработка соответствующей городской программы.
На сегодняшний день в Минске 2221 жилой дом пятиэтажной застройки, как сказал начальник отдела капитального ремонта жилищного фонда ГО “Минское городское жилищное хозяйство” Александр Рябцев. Это первые массовые серии домов, в том числе кирпичные, крупноблочные и из железобетонных панелей — все это в народе условно называют “хрущевками”. В настоящее время обновление пятиэтажек осуществляется в рамках общей программы капитального ремонта жилищного фонда, утвержденной в 2005 году и рассчитанной до 2015-го.
— Ресурс этих пятиэтажных домов не исчерпан, — поясняет Александр Рябцев. — Дома из железобетонных панелей были рассчитаны на 80 лет эксплуатации. Проведенные обследования говорят о том, что на сегодня износ этих домов около 30—40 процентов. Ресурс эксплуатации кирпичных и крупноблочных домов составляет 125 лет, то есть они будут служить людям 75 лет, а после проведения капитального ремонта с тепловой модернизацией и более.
При капремонте в первую очередь решаются задачи обеспечения необходимого микроклимата в квартирах, снижения теплопотерь (потому что коэффициент теплосопротивления ограждающих конструкций данных домов не соответствует современным нормативным требованиям), а также устранения физического износа инженерных коммуникаций.
По ряду районов Минска, в частности, по Московскому, Фрунзенскому, все пятиэтажки включены в программу капремонта до 2015 года. Часть домов, которые не попали в эту программу до 15-го года, — те, где ранее выполнялся выборочный капитальный ремонт по ранее существовавшей терминологии, в процессе которого ремонтные работы выполнялись на отдельных конструкциях и инженерных системах. Естественно, эти дома нуждаются в тепловой модернизации.
— Есть у нас опыт реконструкции пятиэтажных жилых домов с изменением этажности за счет надстройки нескольких этажей и мансарды, — говорит Александр Анатольевич. — В городе также были воплощены в жизнь проекты с увеличением объема домов — пристраивались лоджии, увеличивалась кухня (например, ул.Каховская, 60, Осипенко, 19).
При постройке пятиэтажек использовалась компактная территория — они, как правило, размещались кварталами, микрорайонами. Теперь часть домов уже отремонтирована, благоустроены их дворовые территории. И необходимо, чтобы в ближайшее время кварталы пятиэтажек были полностью доведены до современных требований — в комплексе с размещенными рядом административными зданиями, учреждениями образования, торговли. И именно на этом комплексном подходе будет основываться концепция реконструкции пятиэтажной застройки. Сегодня речь идет уже о реконструкции целых территорий жилой застройки, а не отдельных домов.
Работы по капремонту обычно проводятся без выселения жильцов. За счет средств бюджета проводятся тепловая модернизация, замена инженерных сетей, благоустройство территорий. Если есть 100-процентное согласие жильцов (по закону о совместном домовладении) и инвестор, то можно сделать надстройку. Возможно, в будущем при изменении законодательства в этом плане появится большее количество инвесторов. Но пока по действующим законодательным нормам необходимо согласие всех жильцов. Кстати, в первую очередь жителям этих домов предоставляется возможность участвовать в качестве дольщиков в строительстве надстройки, благодаря которой улучшаются их жилищные условия.
Например, в этом году были надстроены этаж и мансарды на ул.Гвардейской, 1а, теперь там идет корректировка проектной документации для пристройки лифтов и мусоропровода, поэтому работы пока приостановлены. В доме 21 на ул.Осипенко в ходе реконструкции с надстройкой созданы на верхних этажах современные двухуровневые квартиры.
— А насколько активно инвесторы участвуют в реконструкции пятиэтажек?
— На сегодня у нас есть опыт привлечения инвесторов для надстройки этажей. Например, инвесторы участвовали в реконструкции с надстройкой этажей по ул. Якуба Коласа, 51, корпус 1, Сурганова, 38, бульвару Мулявина, 10, ул. Некрасова, 14, Кнорина, 15а, Гвардейская, 1а, Грибоедова, 2а. Были пилотные проекты по тепловой модернизации с привлечением средств инвесторов — по пр.Пушкина, 54, ул. Матусевича, 11. Сегодня, чтобы минимизировать затраты бюджета, прежде всего на реализацию проектов реконструкции с надстройкой, привлекаются средства инвестора.
Строительство мансарды, конечно, дешевле, чем возведение нового дома. При этом улучшаются потребительские качества жилья — ведь если дом уже 7-этажный, то пристраиваются мусоропровод, лифт. Москва идет по принципу пристройки двух этажей плюс мансарда. Инвестор там привлекается сразу на реконструкцию квартала.
— И здания способны выдержать все эти надстройки?
— Да, производятся необходимые расчеты. Несущая способность этих зданий большая. По расчетам проектных институтов на пятиэтажках можно без ущерба для них надстраивать до семи этажей.
— По программе капремонта до 2015 года какое количество “хрущевок” будет обновлено?
— В программе 1408 таких домов — это более 63 процентов от всего количества городских пятиэтажек, — говорит Александр Рябцев. — Здесь возможны корректировки, может быть, появятся дополнительные средства инвесторов. Сегодня, как я уже говорил, реконструкция пятиэтажек требует комплексного подхода. И в этом плане программа по этим домам будет детально прорабатываться — с участием администраций районов, Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, районных УКСов, ЖРЭО и других ведомств. Ведь в кварталах пятиэтажной застройки не только наши жилые дома, но и административные здания, магазины, школы, детсады, поэтому в программе будут учтены и эти объекты.
Елена Зенкевич. Фото Валерия Харченко.
Вечерний Минск
19 декабря 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Комплексный план реконструкции "Хрущевок" в Минске
Новые квартиры над старыми домами
В белорусской столице разрабатывается программа реконструкции пятиэтажек, построенных около 40 лет назад. Почему понадобилась целая программа? Чтобы вести работу планово — не по одному-двум домам, а целыми кварталами, это позволит подойти к проблеме всесторонне и оптимизировать результат. К тому же программа определит и механизм финансирования работ.
Реконструкция старых домов — один из рациональных способов не просто преобразования жилья, но и получения новых жилых площадей при умеренных финансовых затратах. К таким выводам приходят многие исследователи не только в нашей республике, но и в Украине, России. Поэтому надстройка нескольких этажей над пятиэтажками рассматривается как серьезный резерв прироста жилого фонда в центре города без дополнительных затрат на инфраструктуру. По оценкам специалистов, такое жилье обходится дешевле на 15—20 процентов, чем жилье в новых микрорайонах.
Как подсчитали сотрудники “Института НИПТИС им.Атаева”, реконструкция жилья может увеличивать жилой фонд на 60—80 процентов. А это очень актуально при нынешнем дефиците мест для строительства и постоянной необходимости наращивать объемы нового жилья. К тому же старые кварталы пятиэтажек, как правило, в 2,5—3 раза уступают современным нормам плотности застройки городских земель. “В Минске на застроенных территориях за счет реконструкции жилья можно получить дополнительно до 13 миллионов кв. метров, — считает директор “Института НИПТИС им.Атаева” Владимир Пилипенко. — По республике это может дать прирост до 25 миллионов кв. метров жилья”. Цифры впечатляющие. Для столицы это равно практически 13 годовым заданиям по вводу нового жилья.
Что же подразумевает упомянутая реконструкция? Как правило, она предполагает не только надстройку зданий, но и достройку лифтов и мусоропроводов, замену инженерного оборудования, энергосберегающие мероприятия (утепление фасадов и др.), изменение внешнего облика домов. Специалисты “Института НИПТИС” разработали различные схемы реконструкции домов первых массовых серий индустриального домостроения: с расширением корпуса дома либо сохранением его габаритов, передачей нагрузки достраиваемой части на новый фундамент или на конструкции существующего здания. Есть проекты реконструкции, предполагающие расширение кухни и достройку лоджий.
Реконструкция старых домов с достройкой этажей возможна, поскольку несущие конструкции таких зданий изношены незначительно. Уже доказано, что ресурс таких домов может быть более 100 лет.
Интересен зарубежный опыт реконструкции 5-этажных панелек. Конечно, на него трудно ориентироваться, но все же хочется сказать несколько слов о том, как проходила реконструкция жилья в Германии. В 90-е годы прошлого столетия в стране не хватало жилья, поэтому не только строились новые дома, но и достраивались этажи, встраивались лифты для комфорта жителей, то есть жилье модернизировалось. Причем государство выделяло для этого существенные средства (в стране жилой фонд в основном государственный, а квартиры сдаются внаем). Сегодня Германия столкнулась с совершенно другой проблемой — население сокращается, и потому в некоторых районах пустует каждая седьмая квартира. Теперь государство вынуждено выделять средства для сноса и реконструкции жилья. Но реконструкция эта проходит весьма интересно. Например, длинный 5-этажный дом разбивается на небольшие блоки за счет изъятия нескольких секций, уменьшается количество этажей и в результате образуется несколько небольших комфортных домов. В другом случае пятиэтажки превращаются в своеобразные 2—3-этажные коттеджи, а демонтированные панели используют для того, чтобы рядом с преобразованным жильем поставить гаражи.
Хочется отметить, что работы и по модернизации жилья, и по перепланировке осуществлялись в основном без отселения жильцов. Институт индустриального домостроения Германии разработал технологические и технические решения, позволяющие в течение 7 рабочих дней провести комплексную модернизацию квартир (замена электрооборудования, сантехники и пр.). О такой работе мы пока можем только мечтать.
Возвращаясь к Минску, можно сказать, что председатель Мингорисполкома Михаил Павлов поручил проводить реконструкцию пятиэтажек с минимальными затратами бюджетных средств. Поэтому пока трудно сказать, какой будет наша программа модернизации старого жилья и как она будет выполняться. Специалисты считают, что лучше не слишком экономить на самой реконструкции, зато получить лучший результат при дальнейшей эксплуатации здания, например, существенную экономию энергоресурсов, потребляемых домом.
Ольга Жарина.
Вечерний Минск
21 декабря 2007
В белорусской столице разрабатывается программа реконструкции пятиэтажек, построенных около 40 лет назад. Почему понадобилась целая программа? Чтобы вести работу планово — не по одному-двум домам, а целыми кварталами, это позволит подойти к проблеме всесторонне и оптимизировать результат. К тому же программа определит и механизм финансирования работ.
Реконструкция старых домов — один из рациональных способов не просто преобразования жилья, но и получения новых жилых площадей при умеренных финансовых затратах. К таким выводам приходят многие исследователи не только в нашей республике, но и в Украине, России. Поэтому надстройка нескольких этажей над пятиэтажками рассматривается как серьезный резерв прироста жилого фонда в центре города без дополнительных затрат на инфраструктуру. По оценкам специалистов, такое жилье обходится дешевле на 15—20 процентов, чем жилье в новых микрорайонах.
Как подсчитали сотрудники “Института НИПТИС им.Атаева”, реконструкция жилья может увеличивать жилой фонд на 60—80 процентов. А это очень актуально при нынешнем дефиците мест для строительства и постоянной необходимости наращивать объемы нового жилья. К тому же старые кварталы пятиэтажек, как правило, в 2,5—3 раза уступают современным нормам плотности застройки городских земель. “В Минске на застроенных территориях за счет реконструкции жилья можно получить дополнительно до 13 миллионов кв. метров, — считает директор “Института НИПТИС им.Атаева” Владимир Пилипенко. — По республике это может дать прирост до 25 миллионов кв. метров жилья”. Цифры впечатляющие. Для столицы это равно практически 13 годовым заданиям по вводу нового жилья.
Что же подразумевает упомянутая реконструкция? Как правило, она предполагает не только надстройку зданий, но и достройку лифтов и мусоропроводов, замену инженерного оборудования, энергосберегающие мероприятия (утепление фасадов и др.), изменение внешнего облика домов. Специалисты “Института НИПТИС” разработали различные схемы реконструкции домов первых массовых серий индустриального домостроения: с расширением корпуса дома либо сохранением его габаритов, передачей нагрузки достраиваемой части на новый фундамент или на конструкции существующего здания. Есть проекты реконструкции, предполагающие расширение кухни и достройку лоджий.
Реконструкция старых домов с достройкой этажей возможна, поскольку несущие конструкции таких зданий изношены незначительно. Уже доказано, что ресурс таких домов может быть более 100 лет.
Интересен зарубежный опыт реконструкции 5-этажных панелек. Конечно, на него трудно ориентироваться, но все же хочется сказать несколько слов о том, как проходила реконструкция жилья в Германии. В 90-е годы прошлого столетия в стране не хватало жилья, поэтому не только строились новые дома, но и достраивались этажи, встраивались лифты для комфорта жителей, то есть жилье модернизировалось. Причем государство выделяло для этого существенные средства (в стране жилой фонд в основном государственный, а квартиры сдаются внаем). Сегодня Германия столкнулась с совершенно другой проблемой — население сокращается, и потому в некоторых районах пустует каждая седьмая квартира. Теперь государство вынуждено выделять средства для сноса и реконструкции жилья. Но реконструкция эта проходит весьма интересно. Например, длинный 5-этажный дом разбивается на небольшие блоки за счет изъятия нескольких секций, уменьшается количество этажей и в результате образуется несколько небольших комфортных домов. В другом случае пятиэтажки превращаются в своеобразные 2—3-этажные коттеджи, а демонтированные панели используют для того, чтобы рядом с преобразованным жильем поставить гаражи.
Хочется отметить, что работы и по модернизации жилья, и по перепланировке осуществлялись в основном без отселения жильцов. Институт индустриального домостроения Германии разработал технологические и технические решения, позволяющие в течение 7 рабочих дней провести комплексную модернизацию квартир (замена электрооборудования, сантехники и пр.). О такой работе мы пока можем только мечтать.
Возвращаясь к Минску, можно сказать, что председатель Мингорисполкома Михаил Павлов поручил проводить реконструкцию пятиэтажек с минимальными затратами бюджетных средств. Поэтому пока трудно сказать, какой будет наша программа модернизации старого жилья и как она будет выполняться. Специалисты считают, что лучше не слишком экономить на самой реконструкции, зато получить лучший результат при дальнейшей эксплуатации здания, например, существенную экономию энергоресурсов, потребляемых домом.
Ольга Жарина.
Вечерний Минск
21 декабря 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Массовая модернизация "хрущевок" в Минске
Сталічныя "хрушчоўкi" чакае масавая мадэрнiзацыя
Зараз у адмiнiстрацыях Мiнска на ўлiку маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў знаходзiцца каля 215 тысяч грамадзян i сем’яў, — паведамiў журналiстам намеснiк начальнiка ўпраўлення жыллёвай палiтыкi Мiнскага гарвыканкама Аляксандр Шэршань.
Паводле слоў спецыялiста, iстотнае павелiчэнне такой чаргi звязана перш за ўсё з тым, што ў апошнiя гады кардынальна змянiлiся ўмовы i спрасцiлася працэдура пастаноўкi на ўлiк маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў. Акрамя гэтага, толькi за апошнiя 5 гадоў у сталiцу мiгрыравала каля 104 тысяч iншагароднiх грамадзян краiны. Нягледзячы на павелiчэнне аб’ёмаў жыллёвага будаўнiцтва, зараз чарга маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў працягвае "старэць". Так, сёння ў сталiцы ўключаюцца ў спiсы на будаўнiцтва жылля тыя грамадзяне i сем’i, якiя сталi на ўлiк да сярэдзiны 1987 года.
Менавiта дзеля таго, каб выправiць сiтуацыю з вельмi вялiкiмi жыллёвымi чэргамi, перад будаўнiчай галiной сталiцы пастаўлены сапраўды глабальныя задачы па нарошчваннi аб’ёмаў жыллёвага будаўнiцтва. Сёлета ў Мiнску запланавана пабудаваць 1 076 тысяч квадратных метраў жылля, у 2008 годзе плануецца ўвесцi ў эксплуатацыю ўжо 1 229 тысяч кв.м, у 2009 годзе — 1 343 тысяч кв.м, у 2010 годзе — 1 465 тысяч квадратных метраў жылля. Сёлета ў структуры будаўнiцтва ўзводзiцца каля 65 працэнтаў жылля для маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, а па планах да 2010 года гэты паказчык неабходна павялiчыць да 80 працэнтаў ад агульнага аб’ёму будаўнiцтва.
На думку Аляксандра Шэршаня, запланаваныя паказчыкi — вельмi сур’ёзныя i такi план будзе цяжка выканаць, бо стан будаўнiчых трэстаў сталiцы i галiны ўвогуле маральна i фiзiчна састарэў. Таму сёння спецыялiсты Мiнгарвыканкама распрацавалi праграму развiцця будаўнiчага комплексу Мiнска i нарошчвання магутнасцяў будаўнiчых арганiзацый.
Для пэўных катэгорый грамадзян у сталiцы iснуе фонд сацыяльнага жылля. Зараз у спецыяльнай жыллёвай чарзе Мiнска знаходзiцца каля 5 тысяч сем’яў, якiя прэтэндуюць на атрыманне сацыяльнага жылля, якое не падлягае адчужэнню i прыватызацыi. Спецыялiст падкрэслiў, што кожны год у Мiнску будуецца не менш як 15—20 тысяч квадратных метраў сацыяльнага жылля, што спрыяе iстотнаму скарачэнню спецыяльнай чаргi.
Шмат увагi мэрыя горада надае жыллёвым праблемам шматдзетных сем’яў. Грамадзяне гэтай сацыяльнай катэгорыi ўключаюцца ў спiс забудоўшчыкаў менш чым на працягу года пасля атрымання статуса шматдзетнай сям’i. Ужо сёлета ў Мiнску 735 шматдзетных сем’яў пабудавалi 782 кватэры, а 65 шматдзетным сем’ям былi прадастаўлены кватэры сацыяльнага карыстання. Па вынiках 9 месяцаў года ў спiсы льготнага крэдытавання будаўнiцтва жылля трапiла 4361 сям’я.
Днямi на адным з пасяджэнняў Мiнгарвыканкама было вырашана "прадоўжыць жыццё" каля 2 тысячам дамам-"хрушчоўкам". Пасля правядзення пэўнай мадэрнiзацыi будынкаў, на думку распрацоўшчыкаў, у былых "хрушчоўках" магчыма будзе жыць яшчэ не менш як 50—70 гадоў. Сваю пазiцыю на гэты конт нашаму выданню патлумачыў начальнiк упраўлення горадабудаўнiцтва камiтэта архiтэктуры i горадабудаўнiцтва сталiцы Сяргей Казлоўскi.
Паводле яго iнфармацыi, сёння ў Мiнску больш за тысячу старых шматкватэрных дамоў малой павярховасцi (1—3 паверхi). Функцыянуе ў горадзе каля 1050 пяцiпавярховых дамоў першых серый панэльнага домабудаўнiцтва. Гэтыя катэгорыi дамоў прынята называць "хрушчоўкамi". Цяпер у Мiнску 24 працэнты жыллёвага фонду займае сядзiбная забудоўля. Пры сённяшнiх цэнах на зямельныя ўчасткi нiводзiн горад кампактнага засялення са сталiчным статусам еўрапейскай дзяржавы не можа сабе такога дазволiць. Спецыялiст адзначыў, што з цягам часу горад будзе вымушаны ажыццяўляць масавае замяшчэнне гэтых тэрыторый на высокашчыльнае жыллё. Было б мэтазгодным адмовiцца i ад малапавярховых старых дамоў. Горадам таксама плануецца масавая рэканструкцыя "хрушчовак" сумесна з мансардным будаўнiцтвам i цеплавой рэабiлiтацыяй. Мадэрнiзацыя старых пяцiпавярховых дамоў запланаваная з удзелам прыватных iнвестыцыйных кампанiй. У Мiнску паводле пiлотнага праекта праведзена мадэрнiзацыя толькi пяцi шматкватэрных дамоў першых панэльных серый.
Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
7 декабря 2007
Зараз у адмiнiстрацыях Мiнска на ўлiку маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў знаходзiцца каля 215 тысяч грамадзян i сем’яў, — паведамiў журналiстам намеснiк начальнiка ўпраўлення жыллёвай палiтыкi Мiнскага гарвыканкама Аляксандр Шэршань.
Паводле слоў спецыялiста, iстотнае павелiчэнне такой чаргi звязана перш за ўсё з тым, што ў апошнiя гады кардынальна змянiлiся ўмовы i спрасцiлася працэдура пастаноўкi на ўлiк маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў. Акрамя гэтага, толькi за апошнiя 5 гадоў у сталiцу мiгрыравала каля 104 тысяч iншагароднiх грамадзян краiны. Нягледзячы на павелiчэнне аб’ёмаў жыллёвага будаўнiцтва, зараз чарга маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў працягвае "старэць". Так, сёння ў сталiцы ўключаюцца ў спiсы на будаўнiцтва жылля тыя грамадзяне i сем’i, якiя сталi на ўлiк да сярэдзiны 1987 года.
Менавiта дзеля таго, каб выправiць сiтуацыю з вельмi вялiкiмi жыллёвымi чэргамi, перад будаўнiчай галiной сталiцы пастаўлены сапраўды глабальныя задачы па нарошчваннi аб’ёмаў жыллёвага будаўнiцтва. Сёлета ў Мiнску запланавана пабудаваць 1 076 тысяч квадратных метраў жылля, у 2008 годзе плануецца ўвесцi ў эксплуатацыю ўжо 1 229 тысяч кв.м, у 2009 годзе — 1 343 тысяч кв.м, у 2010 годзе — 1 465 тысяч квадратных метраў жылля. Сёлета ў структуры будаўнiцтва ўзводзiцца каля 65 працэнтаў жылля для маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, а па планах да 2010 года гэты паказчык неабходна павялiчыць да 80 працэнтаў ад агульнага аб’ёму будаўнiцтва.
На думку Аляксандра Шэршаня, запланаваныя паказчыкi — вельмi сур’ёзныя i такi план будзе цяжка выканаць, бо стан будаўнiчых трэстаў сталiцы i галiны ўвогуле маральна i фiзiчна састарэў. Таму сёння спецыялiсты Мiнгарвыканкама распрацавалi праграму развiцця будаўнiчага комплексу Мiнска i нарошчвання магутнасцяў будаўнiчых арганiзацый.
Для пэўных катэгорый грамадзян у сталiцы iснуе фонд сацыяльнага жылля. Зараз у спецыяльнай жыллёвай чарзе Мiнска знаходзiцца каля 5 тысяч сем’яў, якiя прэтэндуюць на атрыманне сацыяльнага жылля, якое не падлягае адчужэнню i прыватызацыi. Спецыялiст падкрэслiў, што кожны год у Мiнску будуецца не менш як 15—20 тысяч квадратных метраў сацыяльнага жылля, што спрыяе iстотнаму скарачэнню спецыяльнай чаргi.
Шмат увагi мэрыя горада надае жыллёвым праблемам шматдзетных сем’яў. Грамадзяне гэтай сацыяльнай катэгорыi ўключаюцца ў спiс забудоўшчыкаў менш чым на працягу года пасля атрымання статуса шматдзетнай сям’i. Ужо сёлета ў Мiнску 735 шматдзетных сем’яў пабудавалi 782 кватэры, а 65 шматдзетным сем’ям былi прадастаўлены кватэры сацыяльнага карыстання. Па вынiках 9 месяцаў года ў спiсы льготнага крэдытавання будаўнiцтва жылля трапiла 4361 сям’я.
Днямi на адным з пасяджэнняў Мiнгарвыканкама было вырашана "прадоўжыць жыццё" каля 2 тысячам дамам-"хрушчоўкам". Пасля правядзення пэўнай мадэрнiзацыi будынкаў, на думку распрацоўшчыкаў, у былых "хрушчоўках" магчыма будзе жыць яшчэ не менш як 50—70 гадоў. Сваю пазiцыю на гэты конт нашаму выданню патлумачыў начальнiк упраўлення горадабудаўнiцтва камiтэта архiтэктуры i горадабудаўнiцтва сталiцы Сяргей Казлоўскi.
Паводле яго iнфармацыi, сёння ў Мiнску больш за тысячу старых шматкватэрных дамоў малой павярховасцi (1—3 паверхi). Функцыянуе ў горадзе каля 1050 пяцiпавярховых дамоў першых серый панэльнага домабудаўнiцтва. Гэтыя катэгорыi дамоў прынята называць "хрушчоўкамi". Цяпер у Мiнску 24 працэнты жыллёвага фонду займае сядзiбная забудоўля. Пры сённяшнiх цэнах на зямельныя ўчасткi нiводзiн горад кампактнага засялення са сталiчным статусам еўрапейскай дзяржавы не можа сабе такога дазволiць. Спецыялiст адзначыў, што з цягам часу горад будзе вымушаны ажыццяўляць масавае замяшчэнне гэтых тэрыторый на высокашчыльнае жыллё. Было б мэтазгодным адмовiцца i ад малапавярховых старых дамоў. Горадам таксама плануецца масавая рэканструкцыя "хрушчовак" сумесна з мансардным будаўнiцтвам i цеплавой рэабiлiтацыяй. Мадэрнiзацыя старых пяцiпавярховых дамоў запланаваная з удзелам прыватных iнвестыцыйных кампанiй. У Мiнску паводле пiлотнага праекта праведзена мадэрнiзацыя толькi пяцi шматкватэрных дамоў першых панэльных серый.
Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
7 декабря 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Реконструкция "хрущевок" в Минске
В Минске обновят около тысячи хрущевок
До 20 декабря специалисты подготовят программу модернизации пятиэтажек, построенных в конце 60-х.
Несколько лет специалисты не могли решить, где ставить запятую в предложении «реконструировать нельзя сносить». На днях объявили: хрущевкам жить! В первую очередь займутся реконструкцией пятиэтажек с панельными и кирпичными стенами, построенных в 1968 - 1969 годах.
- Несущие конструкции этих домов в хорошем состоянии, - пояснили «Комсомолке» в Белжилпроекте, - а вот козырьки и ступеньки на входе в подъезд, балконы, сантехника изношены.
После ремонта срок службы дома увеличится на 50 - 75 лет (изначально хрущевки были рассчитаны лет на 60), в зависимости от серии.
- Есть много экспериментальных типов модернизации хрущевок. Но ломать перегородки в домах нецелесообразно. Проведем ремонт и тепловую модернизацию, надстроим над домами этажи и мансарды, - рассказал начальник управления градостроительства комитета архитектуры Сергей КОЗЛОВСКИЙ. - К домам по современным требованиям нужны проезды по 3,5 метра шириной и парковки. Реконструировать придется целыми кварталами. Потому и нужна специальная программа.
Всего домов с хрущевками, которые попадут в программу реконструкции, в Минске чуть больше тысячи, а во всей Беларуси - около 2,5 тысячи. Людей из них не будут ставить в общую очередь на жилье, как боялись многие, все останутся жить в своих квартирах. Что же касается сроков…
- Эйфории не будет, - рассказал журналистам Сергей Козловский. - Мы так и не нашли инвесторов для реконструкции экспериментальных хрущевок, хотя для этого работала целая государственная программа. Я знаю всего 4 реконструированных дома. А еще мешают проблемы с правовой базой. Сейчас по закону нужно согласие всех жильцов на реконструкцию. А если один откажется? Потому закон о кондоминиуме, который определит процедуру, сейчас находится на доработке. Мы на пороге важных решений.
На совещании в Мингорисполкоме мэр Михаил Павлов потребовал, чтобы модернизация пятиэтажек шла с минимальными затратами бюджетных средств - с помощью инвесторов. Значит, на государственные деньги рассчитывать не приходится, а частники не горят желанием вкладывать деньги в ремонт хрущевок. Программа реконструкции определит, кто заплатит за обновление минских пятиэтажек.
Ксения НОВОЖИЛОВА
Комсомольская правда в Белоруссии
8 декабря 2007
Обсуждение
egoMANIAC [08.12.2007 00:19]: Инвестора говорите не нашли??? А я знаю,кто инвестирует средства в реконструкцию-жильцы этих самых хрущёвок(В ДОБРОВОЛЬНО-ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ),под страхом выселения(((
IIIROME [08.12.2007 00:31]: а подругому никак гос для нас ниче делать не будет
_____________________________
[08.12.2007 00:53]: Готовьте ваши денежки, люди, а потом ждите. Благо, есть где жить.
_____________________________
MissKris [08.12.2007 00:58]: egoManiak
Не нужно свои фантазии выдавать за истину. НИКТО из жильцов реконструируемых хрущевок не платил никаких денег на капремонт, кроме обычных ежемесячных отчислений, какие платят все собственники(владельцы) квартир в Беларуси. Модернизацию, капремонт существующей части дома осуществляется 50/50 за счет средств ЖРЭО, к которому относится дом, и Инвестором - обычно частной компанией-застройщиком мансарды, которая принимает в долевое участие в строительстве всех желающих (а в первую очередь - жильцов этого самого дома). Вот только упертые граждане всеми силами сопротивляются строительству этих самых мансард,пусть даже за счет будущих новых соседей в их доме мог бы появиться, к примеру, лифт, новая скатная кровля, приличные стеклопакеты во всех квартирах (а не только в тех, где износ достиг определенного процента), видеодомофоны и пр. Это потрясающее качество беларусов - никогда не упустить шанс нагадить другому пусть даже в ущерб себе самому.
До 20 декабря специалисты подготовят программу модернизации пятиэтажек, построенных в конце 60-х.
Несколько лет специалисты не могли решить, где ставить запятую в предложении «реконструировать нельзя сносить». На днях объявили: хрущевкам жить! В первую очередь займутся реконструкцией пятиэтажек с панельными и кирпичными стенами, построенных в 1968 - 1969 годах.
- Несущие конструкции этих домов в хорошем состоянии, - пояснили «Комсомолке» в Белжилпроекте, - а вот козырьки и ступеньки на входе в подъезд, балконы, сантехника изношены.
После ремонта срок службы дома увеличится на 50 - 75 лет (изначально хрущевки были рассчитаны лет на 60), в зависимости от серии.
- Есть много экспериментальных типов модернизации хрущевок. Но ломать перегородки в домах нецелесообразно. Проведем ремонт и тепловую модернизацию, надстроим над домами этажи и мансарды, - рассказал начальник управления градостроительства комитета архитектуры Сергей КОЗЛОВСКИЙ. - К домам по современным требованиям нужны проезды по 3,5 метра шириной и парковки. Реконструировать придется целыми кварталами. Потому и нужна специальная программа.
Всего домов с хрущевками, которые попадут в программу реконструкции, в Минске чуть больше тысячи, а во всей Беларуси - около 2,5 тысячи. Людей из них не будут ставить в общую очередь на жилье, как боялись многие, все останутся жить в своих квартирах. Что же касается сроков…
- Эйфории не будет, - рассказал журналистам Сергей Козловский. - Мы так и не нашли инвесторов для реконструкции экспериментальных хрущевок, хотя для этого работала целая государственная программа. Я знаю всего 4 реконструированных дома. А еще мешают проблемы с правовой базой. Сейчас по закону нужно согласие всех жильцов на реконструкцию. А если один откажется? Потому закон о кондоминиуме, который определит процедуру, сейчас находится на доработке. Мы на пороге важных решений.
На совещании в Мингорисполкоме мэр Михаил Павлов потребовал, чтобы модернизация пятиэтажек шла с минимальными затратами бюджетных средств - с помощью инвесторов. Значит, на государственные деньги рассчитывать не приходится, а частники не горят желанием вкладывать деньги в ремонт хрущевок. Программа реконструкции определит, кто заплатит за обновление минских пятиэтажек.
Ксения НОВОЖИЛОВА
Комсомольская правда в Белоруссии
8 декабря 2007
Обсуждение
egoMANIAC [08.12.2007 00:19]: Инвестора говорите не нашли??? А я знаю,кто инвестирует средства в реконструкцию-жильцы этих самых хрущёвок(В ДОБРОВОЛЬНО-ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ),под страхом выселения(((
IIIROME [08.12.2007 00:31]: а подругому никак гос для нас ниче делать не будет
_____________________________
[08.12.2007 00:53]: Готовьте ваши денежки, люди, а потом ждите. Благо, есть где жить.
_____________________________
MissKris [08.12.2007 00:58]: egoManiak
Не нужно свои фантазии выдавать за истину. НИКТО из жильцов реконструируемых хрущевок не платил никаких денег на капремонт, кроме обычных ежемесячных отчислений, какие платят все собственники(владельцы) квартир в Беларуси. Модернизацию, капремонт существующей части дома осуществляется 50/50 за счет средств ЖРЭО, к которому относится дом, и Инвестором - обычно частной компанией-застройщиком мансарды, которая принимает в долевое участие в строительстве всех желающих (а в первую очередь - жильцов этого самого дома). Вот только упертые граждане всеми силами сопротивляются строительству этих самых мансард,пусть даже за счет будущих новых соседей в их доме мог бы появиться, к примеру, лифт, новая скатная кровля, приличные стеклопакеты во всех квартирах (а не только в тех, где износ достиг определенного процента), видеодомофоны и пр. Это потрясающее качество беларусов - никогда не упустить шанс нагадить другому пусть даже в ущерб себе самому.
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Капитальный ремонт старых домов
Капитальный ремонт старых домов
Дома 60 — 70–х годов, так называемые «хрущевки», давно требуют серьезного ремонта. Правительство планировало модернизировать их к 2015 году. Но суждено ли сбыться этим планам? Не хватает денег, собственники квартир не всегда готовы «жить на стройке», а отселить их некуда... В конце прошлого года подписан Указ Президента № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов». Что сулит документ тем, кто заждался капремонта? Поговорить о нынешнем и будущем старого жилья за «круглым столом» «СБ» собрались: Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Иван КРИШЕНИК, директор научно–исследовательского института «Белжилпроект» Министерства жилищно–коммунального хозяйства; Дмитрий СЕМЕНКЕВИЧ, заместитель директора по информатике и научным исследованиям БелНИИПградостроительства; Александр РЯБЦЕВ, начальник отдела капитального ремонта Минского городского жилищного хозяйства; Андрей НОВИКОВ, главный инженер ОАО «Минскремстрой»; Алексей СПИЦЫН, заместитель начальника отдела капитального ремонта ЖРЭО Партизанского района Минска.
«СБ»: Почему же так непросто оказалось изменить печальный вид старых кварталов?
И.Кришеник: Проблемы были при реконструкции «хрущевок» с надстройкой мансарды. Одна из главных — все до единого жильцы должны были высказаться «за». Но так случается редко. По 657–му Указу инвестор и застройщик могут приступить к реконструкции дома, получив «добро» большинства собственников квартир. Это огромный плюс. Кроме того, теперь надстраивать можно не только мансарду, но и несколько этажей (если позволяют фундамент и стены). Например, 3 года назад мы разработали проект модернизации микрорайона в границах улиц В.Хоружей, Червякова, Орловской, Карастояновой, Гая. Предлагали очень интересные идеи. Но «поднять» над пятиэтажкой нам разрешили только мансарду. И что в результате? Провели 4 конкурса инвесторов. Интерес был, но с условием: разрешите возвести 4 — 5 этажей, иначе нет смысла браться за дело. Экономически это выгодно, технически возможно. Но инвесторам отказали. И еще в указе четко прописана ответственность заказчика (застройщика), проектировщика и подрядчика. Если использовать эти возможности, можно существенно ускорить темпы реконструкции жилья.
«СБ»: Какое количество домов предполагалось отремонтировать по постановлению Правительства № 45 от 17 сентября 2003 года? Что сделано, что не удалось?
И.Кришеник: К 2005 году в стране капитально отремонтировано 2.452 дома (от трех этажей и выше) и реконструировано 121. Это 7,3 миллиона квадратных метров из 220 миллионов. Добавьте к этой цифре еще около полутора миллионов «квадратов», сделанных в 2006 — 2007 годы. В общем, если исходить из имеющихся возможностей, то лет через 10 мы приблизимся к нормативу по капитальному ремонту жилья — 4 процента жилфонда в год.
Программа капитального ремонта жилья до 2015 года была разработана нашим институтом еще в 2005 году. Составлен перечень домов, требующих скорейшего восстановления. Но он ежегодно пересматривается и утверждается местными Советами в зависимости от финансовых возможностей. Кстати, недавно я вернулся из Москвы и Санкт–Петербурга, знакомился с опытом капитального ремонта и реконструкции «хрущевок». В Москве их частично сносят, в Санкт–Петербурге ведут речь о ремонте. Оттуда мы привезли идею типового проектирования. Сейчас для капремонта каждого дома нужен отдельный проект. Но пока он пройдет все согласования и экспертизу, мы теряем по 3 — 6 месяцев драгоценного времени. Потом строители и ремонтники придумывают, как уложиться в отведенные на ремонт сроки. А где спешка — там нет качества. Но ведь жилые дома строились в основном по типовым проектам. Так почему не ремонтировать эти здания с использованием предварительно разработанных, согласованных, прошедших экспертизу типовых проектов? С их применением затраты на проектирование уменьшатся на 40 процентов. Между прочим, только за экспертизу проектов капремонта и реконструкции жилых домов в прошлом году затраты составили около 4,4 миллиардов рублей!
Д.Семенкевич: Хотел бы заметить, что в Беларуси вопросы эксплуатации, ремонта и модернизации жилфонда решаются успешнее, чем в странах Восточной, Центральной Европы и бывшего Советского Союза, где государство полностью отвернулось от этих проблем. Например, в Албании есть дома, где лифты на первых этажах вообще закрыты на замок. Потому что жильцы этих этажей отказались платить за их содержание и ремонт.
Подобных поводов для разногласий в многоэтажке может быть очень много. Например, течет крыша? Какое дело до этого тем, кому на голову не капает! Кроме того, люди стали улучшать жилищные условия, сооружая уродливые и просто опасные, нависающие над улицами конструкции дополнительных помещений. Наша основная проблема даже не в деньгах, а в организации дела. Нельзя, чтобы собственники квартир по–прежнему оставались в роли зрителей. Инвестор, который приходит с деньгами, отнюдь не заинтересован сделать что–то для жильцов бесплатно. Его цель — получить выгоду. Государство буквально заставляет застройщика проводить благоустройство территорий, менять коммуникации, обустраивать парковки... Всем трем сторонам процесса надо искать взаимопонимание, а не протестовать или требовать невозможного. В ремонте дома заинтересованы прежде всего люди, которые там живут. Почему бы им на это благое дело не взять кредит в банке? Возврат части затрат может гарантировать государство за счет отчислений на капремонт. Остальное реально получить за счет комплексной реконструкции старых кварталов и вкрапления дополнительных помещений — жилых, офисных, торговых. Если жильцы будут точно знать, что дополнительное строительство необходимо для погашения банковского кредита на капитальный ремонт их жилья, они никогда не будут против строительства мансард, новых зданий во дворах. Жильцам пора объединяться в товарищества собственников и в роли застройщика решать эти проблемы сообща.
«СБ»: Но это нынче — почти утопия. Реальность же такова: жильцы имеют право требовать ремонта, они же платят за него годами...
Д.Семенкевич: Государство берет с них лишь одну сотую часть того, что нужно!
А.Рябцев: Я подсчитывал: если собственники квартир станут рассчитываться полностью за капремонт 4–подъездной «хрущевки» с тепловой модернизацией по действующим на сегодня тарифам, то смогут возместить эти затраты не раньше чем через 120 — 150 лет. Но за это время надо будет провести еще 6 таких капремонтов. Раз в 25 лет здание должно ремонтироваться.
Д.Семенкевич: По моему мнению, взносы с каждого жильца в месяц на капремонт должны быть не меньше одного доллара за 1 кв. метр жилья.
«СБ»: Но социальная политика государства такова, что коммунальные услуги могут расти не более 5 долларов в год. И как быть?
Д.Семенкевич: Никто и не предлагает переложить все затраты на плечи жильцов. Просто люди как собственники жилья должны понимать и правильно оценивать ситуацию.
А.Рябцев: В Минске за прошедший год истрачено 218 миллиардов рублей на проведение капремонта, из них 38 процентов — это средства граждан, всего 2 процента — получено с арендаторов, а остальные деньги взяты из городского бюджета.
В Минске 2.221 пятиэтажный дом 1960 — 1970 годов постройки, в том числе 890 — крупнопанельных. Из них 681 — уже отремонтирован. В 378 строениях проводился капитальный ремонт, в 285 — с тепловой модернизацией. До 2015 года еще 721 дом включен в программу капремонта. Например, все пятиэтажные дома Московского и Фрунзенского районов. Но 813 зданий, не менее нуждающихся в ремонте, в программу не попали. Надо искать дополнительные деньги, например, предлагать инвесторам надстройку мансард. Некоторые дома будут ремонтироваться в процессе реконструкции проспекта Дзержинского. После выхода 657–го Указа работа должна пойти более активно.
«СБ»: А много ли инвесторов проявляет интерес?
А.Рябцев: Пока работают два, но, думаю, будет куда больше, если появится возможность надстраивать несколько этажей с мансардой. Вот только разрешат ли архитекторы? Кроме того, кадастровая стоимость земли в Минске достаточно высока. Это также отпугивает инвестора. Капиталовложения могут не окупиться. Надо бы помнить, что реконструкция территорий — не столько коммерческий, сколько социальный проект.
Д.Семенкевич: То, что архитектурные службы города запрещают менять исторический облик его центральной части, считаю правильным. У нас перед глазами печальный опыт Москвы, где при диком ажиотажном спросе на жилье практически не обращают внимания на санитарно–гигиенические, эстетические и прочие социальные моменты.
А.Горваль: Реконструкция «хрущевок» не стала массовой, потому что денег не хватает. А жилье в результате получается ненамного дешевле, чем новое... Кроме внешнего инвестора, на мой взгляд, следует искать, так сказать, внутреннего — среди собственников тех же «хрущевок». Ведь под строительство нового жилья сейчас люди берут кредиты. Почему семья не может взять в банке деньги, чтобы построить квартиру на мансардном этаже сыну, дочке? Нужно создать такой механизм. И по–хорошему, при капремонте или реконструкции зданий все–таки людей надо бы отселять. В том числе для их же безопасности. Иначе ремонт превращается в мучительный процесс и для жильцов, и для строителей.
«СБ»: Думаю, с вами солидарно огромное количество людей, переживших «катастрофу» под названием «капремонт». Вот лишь одна цитата из письма жительницы дома по улице Гастелло с мансардной надстройкой: «Вся моя семья, в том числе 75–летняя мать, переболела острым бронхитом. Неделями жили в залитой водой квартире, с мокрыми стенами, потолками и полом. Без воды и без тепла. Но больше всего меня поразило отношение организации, которая делала ремонт. Рабочие вели себя бесцеремонно. Результат нормальный — процесс адский».
А.Горваль: В советские времена предусматривалось подменное жилье, думаю, к такой практике следует вернуться. Иначе нарушений технологии и низкого качества ремонта не избежать.
И.Кришеник: Согласен, опыт реконструкции жилых домов без отселения людей порождает массу проблем, приводит к социальной напряженности. Учитывая это, был предложен вариант организации работ при реконструкции квартала по ул. Карастояновой с временным отселением собственников и построен специальный дом. Переселить людей туда на время не удалось, все хотели бы навсегда поменять «хрущевку» на современное жилье. Но, допустим, с жильцами договоримся, а как потом сохранить от разорения и заселения бомжами оставленный ими дом?
А.Горваль: Мы забываем еще об одной важной проблеме. В принципе, если говорить о пятиэтажках, они достаточно плотно стоят. И если на каждую надстроить еще этажей пять хороших квартир, продать их состоятельным людям, у которых есть автомобиль (а то и не один), окажется, что ставить машины негде. Дорожки такие узкие — 2 машины не разминутся. Кроме этого, состоятельному жильцу захочется, чтобы рядом были гипермаркет, кафе или ресторан, боулинг и так далее. И, в конце концов, мы упираемся в серьезное противоречие. Инвестору нужна прибыль, покупателю жилья — инфраструктура, а пенсионера вполне устраивают 12 метров жилой площади в однокомнатной квартире с пятиметровой кухней. Он привык к своим соседям, магазину за углом. А вы приходите, начинаете стучать, греметь, заливать сверху. Да еще на какие–то бесконечные собрания вызываете, какие–то документы заставляете подписывать. Он — против. И переселяться, даже временно, не захочет. Это жизненные реалии, которые необходимо учитывать.
«СБ»: А может, и не надо ничего надстраивать, может, достаточно просто хорошо отремонтировать и утеплить «хрущевки»? Кстати, самое время поговорить о качестве капитального ремонта. Судя по почте «СБ», проблем тут также не счесть. Почему нарушаются сроки, качество работ не устраивает тех, для кого все это делается?..
А.Новиков: Если в двух словах: качество хотим европейское, а платим... На несоблюдение сроков влияет многое: организация работы, квалификация кадров, претензии жильцов, например, требующих дополнительного утепления. Приходится корректировать проектно–сметную документацию, делать повторную экспертизу. Плюс к тому частенько собственники не пускают строителей в квартиру.
«СБ»: Но ведь работающим людям (порой с самого утра и до позднего вечера) очень сложно обеспечить доступ рабочих в квартиру. Кроме того, капитальный ремонт у нас зачастую начинается внезапно, как война без объявления. Недавно в «СБ» обратились жильцы дома по 2–му переулку Багратиона, где сейчас идет тепловая реабилитация фасада с заменой окон на стеклопакеты. Но многие владельцы квартир незадолго до нее сделали евроремонт, поклеили красивые обои, покрасили полы и так далее... И вот приходят строители, вырывают старые окна, меняют на новые, начинают делать откосы. Грязь, пыль... Сделали откосы, а через некоторое время пошли трещины...
А.Новиков: Нарушение технологии. Откосы надо было делать послойно в течение 4 дней. А штукатур сделал за один–два — сроки поджимали... Но, согласитесь, в результате людям подняли потребительскую стоимость квартиры. Утеплили фасад, поменяли окна, поставили автоматику на систему отопления. Им бы радоваться, а не огорчаться!
«СБ»: Как же не огорчаться, если в процессе выполнения работ, которые еще не закончены, в ЖРЭО Партизанского района поступило 86 жалоб! Фактически одна на 10 квартир. Не многовато ли?
А.Спицын: Все жалобы, поступившие в адрес администрации Партизанского района и ЖРЭО, рассмотрены. Но проблемы есть. Например, после установки окон штукатур мог прийти через месяц — полтора. Но как иначе? Если расчетный срок ремонта такого огромного (24 подъезда) дома — 26 месяцев. А подрядную организацию обязали сделать его за 14 месяцев. Они взялись выполнить работы с удешевлением почти на 1,5 млрд. рублей. Потому и получили заказ.
«СБ»: Это плюс?
А.Спицын: С одной стороны, плюс, а с другой... Вот, например, за какое время можно выкопать тысячу кубов грунта? Если озадачить тысячу солдат, то и за один день. А в строительстве технологию определяют сроки и требования качества. Я сейчас курирую 11 ремонтирующихся домов, из каждой десятой квартиры — жалоба. В доме по переулку Багратиона в прошлом году были простои из–за того, что 2 месяца подрядчик не мог получить гомельскую утепляющую плиту и окна ПВХ. Кстати, очень много проблем с оконной фурнитурой — качество хромает. Все эти недостатки устраняются подрядными организациями и представителями завода–изготовителя. В феврале мы, в принципе, должны этот объект сдать в эксплуатацию. К сожалению, при ремонте без отселения жильцов от конфликта никто не застрахован. Конечно, плохо, что обои пострадали. Но, с другой стороны, надо понимать, что на каждые 3 рубля, вложенные жильцом, государство потратило еще 300 рублей и существенно улучшило потребительские качества квартир. Плюс экономия тепла. И на все, что сделано, дается гарантия на 2 года. Если что–то сломается, появится трещина, это устранят бесплатно.
«СБ»: Какие самые серьезные проблемы возникают при капремонте?
А.Спицын: Ремонт кровли, например. Институтом разработана технология снятия старого покрытия полосами — захватами шириной по 3 метра. Одну полосу снял, сделал новую, идешь дальше. Но дело в том, что если пойдет ливень, закрывай пленкой — не закрывай, все равно вода потечет по этажам.
А.Новиков: Есть другие технологии, но они недешевы. Например, на вскрытую поверхность наносят слой пенополиуретана толщиной 1 см. Вот вам и утепление, и изоляция. Но такой проект ни за что не пропустит экспертиза. Ее задача — удешевление. А ведь во время капремонта рабочий несет оконный блок наверх без использования подъемных механизмов. В узком дворе кран не поставишь. К тому же у него, допустим, пятый разряд, а работа расценивается как для второго! Платить по какому? Кроме того, в стране не хватает цемента, с асфальтом и даже с гравием проблемы.
А.Рябцев: А еще эта порочная практика проведения тендеров. По ряду объектов качество ремонта вне всякой критики. Приходится расторгать с такими организациями контракты, выставлять им штрафные санкции... Правило, когда все покупается через тендер, приносит больше вреда, чем пользы. Люди, которые проводят тендер, за своевременность поставки и качество материалов не отвечают. Но те связи, которые нарабатывались годами, утрачиваются. Предприятию проще работать с одним хорошо зарекомендовавшим себя поставщиком. И проектный институт должен знать, под какую подрядную организацию готовит документацию.
И.Кришеник: Абсолютно с вами согласен: надо отказываться от тендеров. А если проводить, то делать это одновременно и для подрядчика, и для проектировщика. Чтобы мы знали, какими техническими и технологическими возможностями он обладает, какие материалы использует. Но сегодня можно наблюдать такую картину: маленькая фирмочка выигрывает тендер, потому что у нее цены ниже, чем у крупной. А поскольку у маленькой организации ничего, кроме лицензии, директора и бухгалтера, нет, то она берет крупную организацию в качестве субподрядчика. Разве это нормальный процесс?
Давайте посмотрим на проблему с другой стороны. При проведении капитального ремонта или реконструкции переплетается все: экономика, энергоносители, законы, интересы людей. Поэтому прежде чем начинать любую работу, ее надо хорошо организовать. А мы зажали себя такими сроками и решениями по ускорению, что порой до абсурда доходит. А спешка ни к чему хорошему, кроме ухудшения качества работ, не приводит. Капитальный ремонт — сложный процесс. Нарекания жильцов понятны и зачастую объективны. Я считаю: нам нужно планомерно наводить порядок. И вступивший в силу недавно Указ Президента № 657 предоставил максимум шансов для этого.
СЮЛЬЖИНА Аэлита
КИРИЛЕНКО Иван, СБ
Беларусь сегодня
22 января 2007
Дома 60 — 70–х годов, так называемые «хрущевки», давно требуют серьезного ремонта. Правительство планировало модернизировать их к 2015 году. Но суждено ли сбыться этим планам? Не хватает денег, собственники квартир не всегда готовы «жить на стройке», а отселить их некуда... В конце прошлого года подписан Указ Президента № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов». Что сулит документ тем, кто заждался капремонта? Поговорить о нынешнем и будущем старого жилья за «круглым столом» «СБ» собрались: Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Иван КРИШЕНИК, директор научно–исследовательского института «Белжилпроект» Министерства жилищно–коммунального хозяйства; Дмитрий СЕМЕНКЕВИЧ, заместитель директора по информатике и научным исследованиям БелНИИПградостроительства; Александр РЯБЦЕВ, начальник отдела капитального ремонта Минского городского жилищного хозяйства; Андрей НОВИКОВ, главный инженер ОАО «Минскремстрой»; Алексей СПИЦЫН, заместитель начальника отдела капитального ремонта ЖРЭО Партизанского района Минска.
«СБ»: Почему же так непросто оказалось изменить печальный вид старых кварталов?
И.Кришеник: Проблемы были при реконструкции «хрущевок» с надстройкой мансарды. Одна из главных — все до единого жильцы должны были высказаться «за». Но так случается редко. По 657–му Указу инвестор и застройщик могут приступить к реконструкции дома, получив «добро» большинства собственников квартир. Это огромный плюс. Кроме того, теперь надстраивать можно не только мансарду, но и несколько этажей (если позволяют фундамент и стены). Например, 3 года назад мы разработали проект модернизации микрорайона в границах улиц В.Хоружей, Червякова, Орловской, Карастояновой, Гая. Предлагали очень интересные идеи. Но «поднять» над пятиэтажкой нам разрешили только мансарду. И что в результате? Провели 4 конкурса инвесторов. Интерес был, но с условием: разрешите возвести 4 — 5 этажей, иначе нет смысла браться за дело. Экономически это выгодно, технически возможно. Но инвесторам отказали. И еще в указе четко прописана ответственность заказчика (застройщика), проектировщика и подрядчика. Если использовать эти возможности, можно существенно ускорить темпы реконструкции жилья.
«СБ»: Какое количество домов предполагалось отремонтировать по постановлению Правительства № 45 от 17 сентября 2003 года? Что сделано, что не удалось?
И.Кришеник: К 2005 году в стране капитально отремонтировано 2.452 дома (от трех этажей и выше) и реконструировано 121. Это 7,3 миллиона квадратных метров из 220 миллионов. Добавьте к этой цифре еще около полутора миллионов «квадратов», сделанных в 2006 — 2007 годы. В общем, если исходить из имеющихся возможностей, то лет через 10 мы приблизимся к нормативу по капитальному ремонту жилья — 4 процента жилфонда в год.
Программа капитального ремонта жилья до 2015 года была разработана нашим институтом еще в 2005 году. Составлен перечень домов, требующих скорейшего восстановления. Но он ежегодно пересматривается и утверждается местными Советами в зависимости от финансовых возможностей. Кстати, недавно я вернулся из Москвы и Санкт–Петербурга, знакомился с опытом капитального ремонта и реконструкции «хрущевок». В Москве их частично сносят, в Санкт–Петербурге ведут речь о ремонте. Оттуда мы привезли идею типового проектирования. Сейчас для капремонта каждого дома нужен отдельный проект. Но пока он пройдет все согласования и экспертизу, мы теряем по 3 — 6 месяцев драгоценного времени. Потом строители и ремонтники придумывают, как уложиться в отведенные на ремонт сроки. А где спешка — там нет качества. Но ведь жилые дома строились в основном по типовым проектам. Так почему не ремонтировать эти здания с использованием предварительно разработанных, согласованных, прошедших экспертизу типовых проектов? С их применением затраты на проектирование уменьшатся на 40 процентов. Между прочим, только за экспертизу проектов капремонта и реконструкции жилых домов в прошлом году затраты составили около 4,4 миллиардов рублей!
Д.Семенкевич: Хотел бы заметить, что в Беларуси вопросы эксплуатации, ремонта и модернизации жилфонда решаются успешнее, чем в странах Восточной, Центральной Европы и бывшего Советского Союза, где государство полностью отвернулось от этих проблем. Например, в Албании есть дома, где лифты на первых этажах вообще закрыты на замок. Потому что жильцы этих этажей отказались платить за их содержание и ремонт.
Подобных поводов для разногласий в многоэтажке может быть очень много. Например, течет крыша? Какое дело до этого тем, кому на голову не капает! Кроме того, люди стали улучшать жилищные условия, сооружая уродливые и просто опасные, нависающие над улицами конструкции дополнительных помещений. Наша основная проблема даже не в деньгах, а в организации дела. Нельзя, чтобы собственники квартир по–прежнему оставались в роли зрителей. Инвестор, который приходит с деньгами, отнюдь не заинтересован сделать что–то для жильцов бесплатно. Его цель — получить выгоду. Государство буквально заставляет застройщика проводить благоустройство территорий, менять коммуникации, обустраивать парковки... Всем трем сторонам процесса надо искать взаимопонимание, а не протестовать или требовать невозможного. В ремонте дома заинтересованы прежде всего люди, которые там живут. Почему бы им на это благое дело не взять кредит в банке? Возврат части затрат может гарантировать государство за счет отчислений на капремонт. Остальное реально получить за счет комплексной реконструкции старых кварталов и вкрапления дополнительных помещений — жилых, офисных, торговых. Если жильцы будут точно знать, что дополнительное строительство необходимо для погашения банковского кредита на капитальный ремонт их жилья, они никогда не будут против строительства мансард, новых зданий во дворах. Жильцам пора объединяться в товарищества собственников и в роли застройщика решать эти проблемы сообща.
«СБ»: Но это нынче — почти утопия. Реальность же такова: жильцы имеют право требовать ремонта, они же платят за него годами...
Д.Семенкевич: Государство берет с них лишь одну сотую часть того, что нужно!
А.Рябцев: Я подсчитывал: если собственники квартир станут рассчитываться полностью за капремонт 4–подъездной «хрущевки» с тепловой модернизацией по действующим на сегодня тарифам, то смогут возместить эти затраты не раньше чем через 120 — 150 лет. Но за это время надо будет провести еще 6 таких капремонтов. Раз в 25 лет здание должно ремонтироваться.
Д.Семенкевич: По моему мнению, взносы с каждого жильца в месяц на капремонт должны быть не меньше одного доллара за 1 кв. метр жилья.
«СБ»: Но социальная политика государства такова, что коммунальные услуги могут расти не более 5 долларов в год. И как быть?
Д.Семенкевич: Никто и не предлагает переложить все затраты на плечи жильцов. Просто люди как собственники жилья должны понимать и правильно оценивать ситуацию.
А.Рябцев: В Минске за прошедший год истрачено 218 миллиардов рублей на проведение капремонта, из них 38 процентов — это средства граждан, всего 2 процента — получено с арендаторов, а остальные деньги взяты из городского бюджета.
В Минске 2.221 пятиэтажный дом 1960 — 1970 годов постройки, в том числе 890 — крупнопанельных. Из них 681 — уже отремонтирован. В 378 строениях проводился капитальный ремонт, в 285 — с тепловой модернизацией. До 2015 года еще 721 дом включен в программу капремонта. Например, все пятиэтажные дома Московского и Фрунзенского районов. Но 813 зданий, не менее нуждающихся в ремонте, в программу не попали. Надо искать дополнительные деньги, например, предлагать инвесторам надстройку мансард. Некоторые дома будут ремонтироваться в процессе реконструкции проспекта Дзержинского. После выхода 657–го Указа работа должна пойти более активно.
«СБ»: А много ли инвесторов проявляет интерес?
А.Рябцев: Пока работают два, но, думаю, будет куда больше, если появится возможность надстраивать несколько этажей с мансардой. Вот только разрешат ли архитекторы? Кроме того, кадастровая стоимость земли в Минске достаточно высока. Это также отпугивает инвестора. Капиталовложения могут не окупиться. Надо бы помнить, что реконструкция территорий — не столько коммерческий, сколько социальный проект.
Д.Семенкевич: То, что архитектурные службы города запрещают менять исторический облик его центральной части, считаю правильным. У нас перед глазами печальный опыт Москвы, где при диком ажиотажном спросе на жилье практически не обращают внимания на санитарно–гигиенические, эстетические и прочие социальные моменты.
А.Горваль: Реконструкция «хрущевок» не стала массовой, потому что денег не хватает. А жилье в результате получается ненамного дешевле, чем новое... Кроме внешнего инвестора, на мой взгляд, следует искать, так сказать, внутреннего — среди собственников тех же «хрущевок». Ведь под строительство нового жилья сейчас люди берут кредиты. Почему семья не может взять в банке деньги, чтобы построить квартиру на мансардном этаже сыну, дочке? Нужно создать такой механизм. И по–хорошему, при капремонте или реконструкции зданий все–таки людей надо бы отселять. В том числе для их же безопасности. Иначе ремонт превращается в мучительный процесс и для жильцов, и для строителей.
«СБ»: Думаю, с вами солидарно огромное количество людей, переживших «катастрофу» под названием «капремонт». Вот лишь одна цитата из письма жительницы дома по улице Гастелло с мансардной надстройкой: «Вся моя семья, в том числе 75–летняя мать, переболела острым бронхитом. Неделями жили в залитой водой квартире, с мокрыми стенами, потолками и полом. Без воды и без тепла. Но больше всего меня поразило отношение организации, которая делала ремонт. Рабочие вели себя бесцеремонно. Результат нормальный — процесс адский».
А.Горваль: В советские времена предусматривалось подменное жилье, думаю, к такой практике следует вернуться. Иначе нарушений технологии и низкого качества ремонта не избежать.
И.Кришеник: Согласен, опыт реконструкции жилых домов без отселения людей порождает массу проблем, приводит к социальной напряженности. Учитывая это, был предложен вариант организации работ при реконструкции квартала по ул. Карастояновой с временным отселением собственников и построен специальный дом. Переселить людей туда на время не удалось, все хотели бы навсегда поменять «хрущевку» на современное жилье. Но, допустим, с жильцами договоримся, а как потом сохранить от разорения и заселения бомжами оставленный ими дом?
А.Горваль: Мы забываем еще об одной важной проблеме. В принципе, если говорить о пятиэтажках, они достаточно плотно стоят. И если на каждую надстроить еще этажей пять хороших квартир, продать их состоятельным людям, у которых есть автомобиль (а то и не один), окажется, что ставить машины негде. Дорожки такие узкие — 2 машины не разминутся. Кроме этого, состоятельному жильцу захочется, чтобы рядом были гипермаркет, кафе или ресторан, боулинг и так далее. И, в конце концов, мы упираемся в серьезное противоречие. Инвестору нужна прибыль, покупателю жилья — инфраструктура, а пенсионера вполне устраивают 12 метров жилой площади в однокомнатной квартире с пятиметровой кухней. Он привык к своим соседям, магазину за углом. А вы приходите, начинаете стучать, греметь, заливать сверху. Да еще на какие–то бесконечные собрания вызываете, какие–то документы заставляете подписывать. Он — против. И переселяться, даже временно, не захочет. Это жизненные реалии, которые необходимо учитывать.
«СБ»: А может, и не надо ничего надстраивать, может, достаточно просто хорошо отремонтировать и утеплить «хрущевки»? Кстати, самое время поговорить о качестве капитального ремонта. Судя по почте «СБ», проблем тут также не счесть. Почему нарушаются сроки, качество работ не устраивает тех, для кого все это делается?..
А.Новиков: Если в двух словах: качество хотим европейское, а платим... На несоблюдение сроков влияет многое: организация работы, квалификация кадров, претензии жильцов, например, требующих дополнительного утепления. Приходится корректировать проектно–сметную документацию, делать повторную экспертизу. Плюс к тому частенько собственники не пускают строителей в квартиру.
«СБ»: Но ведь работающим людям (порой с самого утра и до позднего вечера) очень сложно обеспечить доступ рабочих в квартиру. Кроме того, капитальный ремонт у нас зачастую начинается внезапно, как война без объявления. Недавно в «СБ» обратились жильцы дома по 2–му переулку Багратиона, где сейчас идет тепловая реабилитация фасада с заменой окон на стеклопакеты. Но многие владельцы квартир незадолго до нее сделали евроремонт, поклеили красивые обои, покрасили полы и так далее... И вот приходят строители, вырывают старые окна, меняют на новые, начинают делать откосы. Грязь, пыль... Сделали откосы, а через некоторое время пошли трещины...
А.Новиков: Нарушение технологии. Откосы надо было делать послойно в течение 4 дней. А штукатур сделал за один–два — сроки поджимали... Но, согласитесь, в результате людям подняли потребительскую стоимость квартиры. Утеплили фасад, поменяли окна, поставили автоматику на систему отопления. Им бы радоваться, а не огорчаться!
«СБ»: Как же не огорчаться, если в процессе выполнения работ, которые еще не закончены, в ЖРЭО Партизанского района поступило 86 жалоб! Фактически одна на 10 квартир. Не многовато ли?
А.Спицын: Все жалобы, поступившие в адрес администрации Партизанского района и ЖРЭО, рассмотрены. Но проблемы есть. Например, после установки окон штукатур мог прийти через месяц — полтора. Но как иначе? Если расчетный срок ремонта такого огромного (24 подъезда) дома — 26 месяцев. А подрядную организацию обязали сделать его за 14 месяцев. Они взялись выполнить работы с удешевлением почти на 1,5 млрд. рублей. Потому и получили заказ.
«СБ»: Это плюс?
А.Спицын: С одной стороны, плюс, а с другой... Вот, например, за какое время можно выкопать тысячу кубов грунта? Если озадачить тысячу солдат, то и за один день. А в строительстве технологию определяют сроки и требования качества. Я сейчас курирую 11 ремонтирующихся домов, из каждой десятой квартиры — жалоба. В доме по переулку Багратиона в прошлом году были простои из–за того, что 2 месяца подрядчик не мог получить гомельскую утепляющую плиту и окна ПВХ. Кстати, очень много проблем с оконной фурнитурой — качество хромает. Все эти недостатки устраняются подрядными организациями и представителями завода–изготовителя. В феврале мы, в принципе, должны этот объект сдать в эксплуатацию. К сожалению, при ремонте без отселения жильцов от конфликта никто не застрахован. Конечно, плохо, что обои пострадали. Но, с другой стороны, надо понимать, что на каждые 3 рубля, вложенные жильцом, государство потратило еще 300 рублей и существенно улучшило потребительские качества квартир. Плюс экономия тепла. И на все, что сделано, дается гарантия на 2 года. Если что–то сломается, появится трещина, это устранят бесплатно.
«СБ»: Какие самые серьезные проблемы возникают при капремонте?
А.Спицын: Ремонт кровли, например. Институтом разработана технология снятия старого покрытия полосами — захватами шириной по 3 метра. Одну полосу снял, сделал новую, идешь дальше. Но дело в том, что если пойдет ливень, закрывай пленкой — не закрывай, все равно вода потечет по этажам.
А.Новиков: Есть другие технологии, но они недешевы. Например, на вскрытую поверхность наносят слой пенополиуретана толщиной 1 см. Вот вам и утепление, и изоляция. Но такой проект ни за что не пропустит экспертиза. Ее задача — удешевление. А ведь во время капремонта рабочий несет оконный блок наверх без использования подъемных механизмов. В узком дворе кран не поставишь. К тому же у него, допустим, пятый разряд, а работа расценивается как для второго! Платить по какому? Кроме того, в стране не хватает цемента, с асфальтом и даже с гравием проблемы.
А.Рябцев: А еще эта порочная практика проведения тендеров. По ряду объектов качество ремонта вне всякой критики. Приходится расторгать с такими организациями контракты, выставлять им штрафные санкции... Правило, когда все покупается через тендер, приносит больше вреда, чем пользы. Люди, которые проводят тендер, за своевременность поставки и качество материалов не отвечают. Но те связи, которые нарабатывались годами, утрачиваются. Предприятию проще работать с одним хорошо зарекомендовавшим себя поставщиком. И проектный институт должен знать, под какую подрядную организацию готовит документацию.
И.Кришеник: Абсолютно с вами согласен: надо отказываться от тендеров. А если проводить, то делать это одновременно и для подрядчика, и для проектировщика. Чтобы мы знали, какими техническими и технологическими возможностями он обладает, какие материалы использует. Но сегодня можно наблюдать такую картину: маленькая фирмочка выигрывает тендер, потому что у нее цены ниже, чем у крупной. А поскольку у маленькой организации ничего, кроме лицензии, директора и бухгалтера, нет, то она берет крупную организацию в качестве субподрядчика. Разве это нормальный процесс?
Давайте посмотрим на проблему с другой стороны. При проведении капитального ремонта или реконструкции переплетается все: экономика, энергоносители, законы, интересы людей. Поэтому прежде чем начинать любую работу, ее надо хорошо организовать. А мы зажали себя такими сроками и решениями по ускорению, что порой до абсурда доходит. А спешка ни к чему хорошему, кроме ухудшения качества работ, не приводит. Капитальный ремонт — сложный процесс. Нарекания жильцов понятны и зачастую объективны. Я считаю: нам нужно планомерно наводить порядок. И вступивший в силу недавно Указ Президента № 657 предоставил максимум шансов для этого.
СЮЛЬЖИНА Аэлита
КИРИЛЕНКО Иван, СБ
Беларусь сегодня
22 января 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Капитальный ремонт хрущевок
МОДЕРНОВАЯ ХРУЩЁВКА
Реализация серии пилотных проектов модернизации и реконструкции пятиэтажных домов массовой застройки 60-х гг. в Минске начнется в феврале.
Как сообщил «Интерфаксу» председатель комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Виктор Никитин, в феврале городские власти намерены взять по одному кварталу таких домов в каждом районе Минска и сделать там реконструкцию по пилотным проектам. «Сносить хрущевки мы не будем. Изучали опыт Киева, Москвы, будем его адаптировать к белорусским условиям», - пояснил Никитин.
Он отметил, что такие проекты предусматривают полную замену всех инженерных коммуникаций дома, проведение капремонта подъездов, есть варианты, предполагающие пристройку лифта и надстройку верхнего этажа. «Мы убедились, что лезть в квартиры и там что-то менять, расширять кухни и т.д. - нереально. В этих домах жесткое расположение несущих конструкций, поэтому все проекты по полной переделке квартир являются не более чем фантазией», - считает Никитин.
В Минске и ранее проводилась реконструкция таких домов, однако это были единичные проекты, на основании которых трудно было накопить какой-либо опыт. «Поэтому будем действовать в масштабах квартала», - заявил Никитин.
БелГазета
28 января 2008
Реализация серии пилотных проектов модернизации и реконструкции пятиэтажных домов массовой застройки 60-х гг. в Минске начнется в феврале.
Как сообщил «Интерфаксу» председатель комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Виктор Никитин, в феврале городские власти намерены взять по одному кварталу таких домов в каждом районе Минска и сделать там реконструкцию по пилотным проектам. «Сносить хрущевки мы не будем. Изучали опыт Киева, Москвы, будем его адаптировать к белорусским условиям», - пояснил Никитин.
Он отметил, что такие проекты предусматривают полную замену всех инженерных коммуникаций дома, проведение капремонта подъездов, есть варианты, предполагающие пристройку лифта и надстройку верхнего этажа. «Мы убедились, что лезть в квартиры и там что-то менять, расширять кухни и т.д. - нереально. В этих домах жесткое расположение несущих конструкций, поэтому все проекты по полной переделке квартир являются не более чем фантазией», - считает Никитин.
В Минске и ранее проводилась реконструкция таких домов, однако это были единичные проекты, на основании которых трудно было накопить какой-либо опыт. «Поэтому будем действовать в масштабах квартала», - заявил Никитин.
БелГазета
28 января 2008
Вернуться в «Коммунальные услуги; капитальный ремонт»
Кто сейчас на форуме
Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
