Торги по продаже коммерческой недвижимости: особенности

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Торги по продаже коммерческой недвижимости: особенности

Сообщение Toto (Admin) » Вт июл 08, 2008 10:07 am

ДОГОВОР НА ОРГАНИЗАЦИЮ И ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с п. 2 ст. 417 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель имущественного права либо специализированная организация, действующая на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступающая от их или от своего имени.

Поскольку нормативное регулирование заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в частной собственности, на торгах сводится лишь к трем статьям ГК (ст.ст. 417-419), в основу исследования целесообразно положить предписания нормативных актов, регулирующих продажу государственного имущества.

До недавнего времени деятельность по организации и проведению торгов по продаже объектов государственной собственности подлежала лицензированию [1]. Однако с момента вступления в силу Декрета Президента Республики Беларусь от 14 июля 2003 г. №17 «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирование названных услуг не требуется [2].

В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, отношения между продавцом и такой организацией оформляются гражданско-правовым договором. Продажа недвижимого имущества, собственником которого является Республика Беларусь, осуществляется в соответствии с Положением «О проведении аукционов по продаже объектов республиканской собственности и права на заключение договора аренды нежилого помещения», утвержденным постановлением Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27 октября 2000 г. №19. Продажа осуществляется на основании договора поручения, предметом которого выступает непосредственная организация и проведение торгов. Сторонами такого договора выступают доверитель, которым является продавец (собственник имущества или уполномоченное собственником лицо), и поверенный, являющийся организатором торгов (специализированная организация).

В зарубежной практике при организации торгов также применяется данная разновидность
обязательств по совершению юридических действий в интересах третьих лиц. Например, в Германии или Венгрии договор поручения используется в качестве четкого правового основания организации и проведения аукционов и конкурсов [3]. Российская практика в ходе осуществления таких обязательств не останавливается на какой-либо одной форме. В Российской Федерации для урегулирования отношений собственника имущества (продавца) и организатора торгов могут использоваться договор поручения, договор комиссии [4] или агентский договор [5].

В Республике Беларусь договор поручения -основная разновидность обязательств по оказанию услуг, связанных с организацией и проведением торгов. В этой связи возникает вопрос: какой из договоров максимально отвечает требованиям правоотношений, связывающих собственника недвижимости и организатора торгов?

Во всех перечисленных отношениях имеется посредник - представитель (поверенный), комиссионер, агент, - который действует в гражданском обороте от чужого либо собственного имени, но в чужих интересах, создавая, изменяя или прекращая определенные права и обязанности для своего клиента в его правоотношениях с третьими лицами.

Смысл данной услуги состоит в получении собственником недвижимого имущества возможности выступать в качестве стороны договора купли-продажи посредством специально уполномоченного лица - организатора торгов, - представляющего чужие имущественные интересы. При этом организатор торгов действует от имени доверителя и поэтому не становится стороной данной сделки. Этим отношения поручения отличаются от других форм юридического посредничества, в которых посредники действуют от собственного имени. Исходя из этого договор поручения называют договором о представи тельстве, а правила о договоре поручения применяются с учетом норм о представительстве и доверенности (гл. 10 ГК) [6].

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, причем права и обязанности в результате этих действий возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 861 ГК).

Следовательно, предметом договора поручения является совершение организатором торгов от имени собственника недвижимости определенных юридических действий, стороной которых становится не поверенный (представитель), а доверитель (представляемый).

Предмет договора поручения предопределяет не только юридический характер деятельности поверенного. Он также позволяет отграничить отношения поручения от близких гражданско-правовых отношений. При заключении сделки сторона может прибегать к оказываемым другими лицами услугам фактического порядка: к помощи машинистки, перепечатывающей текст договора, услугам почты или специального посыльного, пересылающего или переносящего контрагенту тендерные документы, услугам переводчика и тому подобное. Более того, лицо может прибегнуть и к консультации юриста, получив тот или иной совет относительно будущей сделки. Наконец, оно может уполномочить кого-либо на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. Однако во всех этих случаях оказанные услуги непосредственно не создают для их получателя юридического эффекта (в виде возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей) в его взаимоотношениях с третьим лицом. Это обусловлено заключением сделки самой заинтересованной стороной, выражающей при этом исключительно собственную волю.

Закон подчеркивает, что права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (представителем), возникают непосредственно у доверителя, минуя поверенного (п. 1 ст. 861 ГК). Таким образом, поверенный не становится участником заключенной им с третьим лицом сделки. Из этого следует, что к организатору торгов не «переходят» никакие права или обязанности от продавца (собственника имущества), а сам он выражает волю последнего. Ведь юридически действия поверенного являются действиями самого доверителя, с которым через поверенного и имеют дело третьи лица. В силу этого все требования по заключенной сделке третье лицо вправе предъявлять к доверителю, а не к поверенному.

Такие выводы, по нашему мнению, вытекают из существа договора поручения. Однако из смысла ст. 418 ГК видно, что организатор торгов является самостоятельным субъектом правоотношений, связанных с организацией и проведением торгов, в ходе которых юридические последствия наступают непосредственно для него (пп. 3, 5).

Таким образом, применение договора поручения в отношениях между организатором торгов и собственником недвижимого имущества, на наш взгляд, не в полной мере соответствует правовой природе торгов. Очевидно, что организатор торгов выходит в своих действиях за рамки полномочий поверенного.

Заявление на участие в торгах подается на имя организатора торгов, соглашение о правах и обязанностях сторон в процессе организации и подготовки торгов подписывается участником торгов и их организатором, плата за участие в аукционе и за тендерную документацию перечисляется на расчетный счет организатора торгов, - это только часть фактов, указывающих на то, что профессиональный организатор торгов выступает от своего имени в целом ряде юридических действий (сделок), осуществляемых в ходе подготовки и организации торгов.

Нельзя забывать и о том, что рассматриваемый вид торгов состоит, как минимум, из четырех основных юридических фактов:

• договор, регулирующий отношения между собственником недвижимости и организатором торгов;
• договор, регулирующий отношения между организатором торгов и участником торгов;
• протокол результатов торгов, имеющий силу договора;
• договор купли-продажи (или иной договор). Причем во второй и третьей разновидности
сделок организатор торгов выступает от собственного имени.

В международной практике к числу договоров, опосредующих предоставление услуг по организации и проведению аукционов или конкурсов, относится также договор комиссии. С его помощью осуществляются сделки по возмездной реализации имущества, не принадлежащего отчуждателю. Участие профессионального торгового посредника (комиссионера) избавляет как продавца, так и покупателя недвижимости от многих забот: подыскание контрагентов, оформление и исполнение заключенных с ними сделок и так далее.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 880 ГК).

Стороной заключенных в интересах комитента сделок первоначально становится именно комиссионер (посредник), действующий от своего имени и приобретающий по ним права и обязанности, которые затем передаются комитенту. Комитент первоначально не является участником сделок, заключенных комиссионером по его поручению и за его счет, даже если он будет прямо назван в сделке или вступит в непосредственные отношения с третьим лицом (контрагентом сделки) по ее исполнению. Этим договор комиссии отличается от договора поручения. В обоих видах договоров посредник действует в интересах и по поручению своего принципала. Однако для третьих лиц, с которыми он заключает сделки, ситуация выглядит по-разному. В договоре поручения поверенный выступает от чужого имени, предоставляя доверенность или иное полномочие на совершение сделок, стороной которых сразу же становится представляемый (доверитель). Комиссионер всегда выступает от собственного имени, не называя комитента, в интересах которого он действует. В связи с этим третье лицо, с которым он вступает в сделку, предполагает именно его отчуждателем имущества. В силу этого права и обязанности по такой сделке возникают не у комитента, а у комиссионера (посредника). Поэтому, в частности, все спорные вопросы по сделкам контрагент должен решать с ним, а не с комитентом.

Договор комиссии отличается от договора поручения и предметом. Объект договора комиссии составляют только сделки, тогда как объектом поручения могут быть различные «юридические действия», не всегда сводимые к сделкам. Применение договора комиссии для регулирования отношений собственника недвижимости и организатора торгов представляется более логичным по сравнению с использованием договора поручения по следующим основаниям. Во-первых, более удобным для сторон договора представляется выступление одного субъекта (организатора торгов) во всем многообразии отношений, возникающих в ходе организации торгов. Во-вторых, в случае возникновения конфликтных ситуаций не возникает путаницы в определении обязанных сторон. В-третьих, возможное правопреемство при заключении договора комиссии в большей степени соответствует интересам собственника недвижимого имущества, поскольку речь идет о дорогостоящей процедуре. В-четвертых, комиссионер по сравнению с поверенным имеет больше свободы в перепоручении третьему лицу. В-пятых, договор комиссии обеспечивает более строгую подотчетность комиссионера при выполнении поручения.

Основными «минусами» договора комиссии в контексте рассматриваемых правоотношений являются следующие:

• его предмет содержит обязанность совершения комиссионером только сделки (сделок), тогда как совершение фактических действий, не являющихся сделками, также может осуществляться в ходе организации торгов по продаже коммерческой недвижимости;
• договор комиссии не позволяет организатору торгов выбрать субъект, от имени которого предполагается заключать сделки.

Еще одной разновидностью договора, используемого для урегулирования отношений между организатором торгов и собственником коммерческой недвижимости, является агентский договор, широко распространенный в англо-американской системе права и заменяющий традиционные для континентальной правовой системы договоры поручения и комиссии [7]. Гражданским законодательством Республики Беларусь агентский договор не предусмотрен. Однако ст. 391 ГК предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). Вместе с тем в отличие, например, от Гражданского кодекса Казахстана (ст. 380) или Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (ст. 421), предусматривающих возможность сторон заключать договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законодательством, ГК прямого указания на такую возможность не содержит.

Для предметного исследования правовой сущности агентского договора целесообразно использовать нормы ГК РФ как ближайшего «родственника» ГК.

В действующем российском законодательстве агентский договор занимает самостоятельное место наряду с договорами поручения и комиссии, не совпадая ни с одним из них. Предметом всех названных договоров является оказание посреднических нематериальных услуг. Отличия этих договоров обусловлены сферой их применения и содержанием прав и обязанностей сторон.

В статье 1005 ГК РФ агентский договор определен как договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала.

Конструкция агентского договора преследует цель гражданско-правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах сделки, другие юридические действия (что характерно для отношений собственника недвижимого имущества и организатора торгов) и действия фактического порядка, не создающие правоотношений принципала с третьими лицами. Например, лицо, действующее в качестве организатора торгов, берет на себя задачу продажи чужого недвижимого имущества. В этом случае имеется ввиду не только заключение договора купли-продажи, но и проведение рекламной кампании, поиск потенциальных покупателей, разработка тендерной документации и других мероприятий по освоению рынка коммерческой недвижимости.

Если агент действует за счет принципала, но от собственного имени, он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Так, например, при заключении организатором торгов договора с владельцем актового зала могут сложиться отношения, предметом которых будет являться предоставление зала для проведения торгов.

Однако после заключения сделки агент должен передать права и обязанности по ней своему принципалу. Такая модель отношений характерна для договора комиссии. Поэтому к указанным отношениям применяются правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным нормам закона об агентском договоре или существу этого договора.

Если же агент по условиям заключенного с принципалом договора действует за счет и от имени принципала, права и обязанности по заключенным им с третьими лицами сделкам возникают непосредственно у принципала. Такая модель отношений характерна для договора поручения. Поэтому в такой ситуации используются общие нормы о договоре поручения.

В любом случае агентский договор не может быть сведен к традиционным договорам комиссии или поручения, так как ему присущи черты, которые отсутствуют у обоих названных договоров. Прежде всего, речь идет о предмете агентского договора, который, как уже отмечалось, составляет совершение агентом не только юридических, но и фактических действий. Данный договор всегда имеет длящийся характер, поскольку агент обязуется совершать, а не совершить для принципала какие-либо действия [8], и, следовательно, не может быть заключен для совершения агентом какой-либо одной конкретной сделки.

Вместе с тем в конкретном агентском договоре возможно одновременное выступление агента в одних сделках - от своего имени, а в других - от имени принципала. Ведь способ участия агента в отношениях с третьими лицами, являющийся признаком договоров комиссии и поручения, не имеет значения для агентского договора.

Итак, проанализировав основные разновидности обязательств по оказанию услуг, можно сделать следующие выводы:

• договор поручения в первую очередь направлен на совершение определенных юридических действий поверенным по поручению доверителя. В то же время договор комиссии направлен на совершение одной или нескольких сделок комиссионером по поручению комитента. Агентский договор, в свою очередь, предусматривает возможность совершения юридических и фактических действий, предусмотренных соглашением агента и принципала, что в большей степени соответствует целям договора, предназначенного для урегулирования отношений организатора торгов и собственника коммерческой недвижимости;
• комиссионер совершает сделки от своего имени, поверенный выступает от имени доверителя, а агентский договор допускает совершение юридических и иных действий от имени агента и (или) имени принципала. При этом выбор, от чьего имени агент будет совершать соответствующие действия, зависит от соглашения сторон. Если же это не определено договором, то выбор зависит от усмотрения агента. Данное преимущество агентского договора, на наш взгляд, является определяющим для рассматриваемых отношений;
• реципировав у англо-саксонской системы права такой способ заключения договора, как тендер, белорусский законодатель не воспринял инструментарий, использующийся в ходе организации торгов. Ведь именно агентский договор используется в зарубежной практике для упорядочения отношений собственника имущества и организатора торгов. Даже статья ГК, раскрывающая сущность торгов, фактически содержит определение агентского договора: «специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени» (п. 2 ст. 417 ГК).

Литература:

1. О порядке выдачи лицензий на организацию и проведение аукционов и конкурсов по продаже имущественных прав и иных объектов государственной собственности: Приказ М-ва по управлению гос. имуществом и приватизации Республики Беларусь от 26 января 1996 г. №17 // Бюллетень нормативно-правовой информации. - 1996.
- №4.
2. Никифорова, В.Д. Торговые системы рынка ценных бумаг: учеб. пособие / В.Д.Никифорова, В.С.Торкановский.
- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - С. 25.
3. Правовое регулирование организации и проведения коммерческих конкурсов, аукционов и торгов. Обзор зарубежного законодательства // Журнал российского права. -1999. - №2. - С. 122-133; -1999. - №3/4. - С. 188-202.
4. Турсунова, Ю.С. Юридическая природа конкурса и правовое положение организатора торгов / Ю.С.Турсунова // Юридическая практика. - 2003. - №2 (33). - С. 128-143.
5. Тихомирова, Ю.С. Правовое регулирование рынка ценных бумаг: учеб. пособие / Ю.С.Тихомирова, И.Ш.Килясханов.
- М.: Закон и право, ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 128 с.
6. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907 г. / Г.Ф.Шершеневич. - М.: Спарк, 1995. - 556 с.
7. Ансон, В. Договорное право: перевод с англ. / В.Ансон. - М., 1984. - 464 с.
8. Авилов, Г.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е.Авилов. - М.: КОНТРАКТ: ИНФРА-М, 1999. - 799 с.

АННОТАЦИЯ

Поступила в редакцию 04.06.2008

В данной статье анализируется целесообразность использования в процессе организации и проведения торгов (на примере торгов по продаже коммерческой недвижимости) основных разновидностей обязательств по совершению юридических действий в интересах третьих лиц. Автором рассмотрены возможности применения в таких правоотношениях договора поручения, договора комиссии и агентского договора.

Итогом исследования является вывод о том, что договором, наиболее подходящим для регламентации отношений собственника имущества (заказчика торгов) и организатора торгов, является агентский договор.

Илья УЛАХОВИЧ,

заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия "Национальное кадастровое агентство"

Юстиция Беларуси
№6 (июнь) 2008

Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by