Строительство в чистом поле
В Беларуси до сих пор не закончено формирование специального законодательства, регулирующего отношения в сфере жилой и особенно коммерческой недвижимости. В результате суды подчас принимают прямо противоположные решения по аналогичным делам, инвесторы не могут заключить договор, надежно гарантирующий их интересы, а участники сделок купли-продажи жилья не имеют возможности корректно передать аванс или задаток.
Источник права - договор
Неразвитость законодательства, регулирующего сферу коммерческой недвижимости, - факт, не требующий доказательств.
Если Указ № 396 и принятые в его развитие нормативно-правовые акты пусть не идеально, но все же урегулировали отношения между участниками долевого строительства жилья, то коммерческая недвижимость строится и продается по правилам, установленным Гражданским кодексом. И единственным источником регулирования отношений сторон в области строительства коммерческой недвижимости остается договор. При этом действующее законодательство не предусматривает такой договорной формы, как договор долевого строительства нежилого объекта. Однако, по мнению судебных инстанций, в силу ст. 391 ГК (свобода договора) договор может быть любым, не запрещенным законодательством, в том числе содержащим элементы различных гражданско-правовых договоров.
Реагируя на неопределенность правовой ситуации, участники строительства нередко составляют договоры на 20-30 страниц, прописывая в них все возможные варианты развития событий. Такая скрупулезность является обоснованной, ведь в случае судебного разбирательства отношения сторон, не прописанные четко в договоре, могут быть квалифицированы судом совершенно непрогнозируемо.
Объект неопределенного статуса
Один из характерных примеров бесконечной эластичности применения законодательных норм - отношение судебных инстанций к сделкам купли-продажи не завершенных строительством объектов.
В 2005 г. было вынесено решение, в котором хозяйственный суд г. Минска, сославшись на ст. 220 ГК, отказался признать не завершенное строительством и незарегистрированное здание объектом недвижимости или другим каким-то единым объектом. Недостроенное здание, по мнению суда, представляет собой набор строительных материалов, т. е. движимые вещи, и при продаже необходимо определить в договоре их количество и наименование. Поскольку это не было сделано, оказалось несогласованным существенное условие договора, что дало суду основание считать сделку незаключенной.
Для лучшего понимания ситуации напомним содержание ст. 220 ГК: "До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается".
В 2006 г. в одном из выпусков "Вестника Высшего хозяйственного суда" была опубликована статья председателя ВХС, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РБ Виктора Каменкова. В ней он, опираясь на решение Мингорсуда, указывал, что до момента регистрации имущество не является ни недвижимым, ни каким-либо вообще единым имуществом (в виде единого стройматериала), а представляет собой именно набор строительных материалов и у продавца имеется исключительное право собственности на различные строительные материалы, входящие в состав такого имущества.
Кажется, все ясно, позиция суда сформирована и какой бы она ни была, участники хозяйственного оборота по крайней мере получили четкие ориентиры для дальнейших действий.
Однако в конце 2006 г. Хозяйственный суд Минской области по аналогичному делу выносит решение, в котором утверждается, что до момента государственной регистрации весь комплекс строительных материалов, входящих в не завершенное строительством недвижимое имущество, является неким единым имуществом. Наименование этого имущества - "незавершенное строение такое-то", и количество этого имущества - единица. В результате суд признал договор продажи не завершенного строительством здания заключенным.
Таким образом, на основании одной и той же нормы, при имеющейся доктринальной точке зрения председателя ВХС о том, как следует понимать ст. 220 Гражданского кодекса в отношении незарегистрированных и не завершенных строительством объектов, хозяйственным судом принимается совершенно другое решение, поддержанное затем и в апелляции.
Спор судебных инстанций о том, что представляют собой не завершенные строительством и незарегистрированные объекты - движимое или недвижимое имущество, - ведется до сих пор. И такая неопределенность крайне болезненно отражается на инвесторах. Сегодня почти никто из них не рискует вкладывать средства в не завершенные строительством незарегистрированные объекты, и они оказались фактически исключенными из гражданского оборота.
За что аванс?
Также не урегулированы вопросы внесения аванса и задатка. На первом этапе сделки продажи недвижимости, в том числе жилой, между ее участниками, как правило, заключается предварительный договор, в соответствии с которым одна из сторон предоставляет другой аванс либо задаток (последний возвращается в двойном размере). На наш взгляд, такие сделки в суде, скорее всего, будут признаны ничтожными в силу своего несоответствия нормам действующего законодательства.
Согласно ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора. Однако предметом предварительного договора не является объект недвижимости как таковой. Предмет предварительного договора - соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи. Отсутствие у предварительного договора "материального наполнения" делает юридически невозможным предоставление по нему задатка. Насколько известно автору, такой точки зрения сегодня придерживаются и судебные инстанции.
Не может выдаваться по предварительному договору и аванс, ибо по своей сути это - денежные средства, уплачиваемые в качестве предоплаты за товары, работы, услуги. Предметом же предварительного договора, что вполне очевидно, никакие товары, работы, услуги не выступают.
Как видим, и в данном случае отсутствие специального законодательства увеличивает риски, создает неопределенность для участников правоотношений. Вероятно, какие-то юридически корректные схемы предоставления аванса или задатка участниками сделки купли-продажи объекта недвижимости могут быть выстроены и на основании норм действующего законодательства. Но это будут именно схемы, всегда несущие в себе элемент дополнительного риска. Между тем предпочтительнее, чтобы правоотношения были четко урегулированы законодателем и надобность в построении каких бы то ни было схем вообще не возникала.
Денис АЛЕЙНИКОВ, Юридическая группа "АргументЪ"
журнал "Директор"
июль 2007