Правовые проблемы строительства коммерческой недвижимости

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Правовые проблемы строительства коммерческой недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Вт дек 04, 2007 12:34 pm

Строительство в чистом поле

В Беларуси до сих пор не закончено формирование специального законодательства, регулирующего отношения в сфере жилой и особенно коммерческой недвижимости. В результате суды подчас принимают прямо противоположные решения по аналогичным делам, инвесторы не могут заключить договор, надежно гарантирующий их интересы, а участники сделок купли-продажи жилья не имеют возможности корректно передать аванс или задаток.

Источник права - договор

Неразвитость законодательства, регулирующего сферу коммерческой недвижимости, - факт, не требующий доказательств.

Если Указ № 396 и принятые в его развитие нормативно-правовые акты пусть не идеально, но все же урегулировали отношения между участниками долевого строительства жилья, то коммерческая недвижимость строится и продается по правилам, установленным Гражданским кодексом. И единственным источником регулирования отношений сторон в области строительства коммерческой недвижимости остается договор. При этом действующее законодательство не предусматривает такой договорной формы, как договор долевого строительства нежилого объекта. Однако, по мнению судебных инстанций, в силу ст. 391 ГК (свобода договора) договор может быть любым, не запрещенным законодательством, в том числе содержащим элементы различных гражданско-правовых договоров.

Реагируя на неопределенность правовой ситуации, участники строительства нередко составляют договоры на 20-30 страниц, прописывая в них все возможные варианты развития событий. Такая скрупулезность является обоснованной, ведь в случае судебного разбирательства отношения сторон, не прописанные четко в договоре, могут быть квалифицированы судом совершенно непрогнозируемо.

Объект неопределенного статуса

Один из характерных примеров бесконечной эластичности применения законодательных норм - отношение судебных инстанций к сделкам купли-продажи не завершенных строительством объектов.

В 2005 г. было вынесено решение, в котором хозяйственный суд г. Минска, сославшись на ст. 220 ГК, отказался признать не завершенное строительством и незарегистрированное здание объектом недвижимости или другим каким-то единым объектом. Недостроенное здание, по мнению суда, представляет собой набор строительных материалов, т. е. движимые вещи, и при продаже необходимо определить в договоре их количество и наименование. Поскольку это не было сделано, оказалось несогласованным существенное условие договора, что дало суду основание считать сделку незаключенной.

Для лучшего понимания ситуации напомним содержание ст. 220 ГК: "До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается".

В 2006 г. в одном из выпусков "Вестника Высшего хозяйственного суда" была опубликована статья председателя ВХС, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РБ Виктора Каменкова. В ней он, опираясь на решение Мингорсуда, указывал, что до момента регистрации имущество не является ни недвижимым, ни каким-либо вообще единым имуществом (в виде единого стройматериала), а представляет собой именно набор строительных материалов и у продавца имеется исключительное право собственности на различные строительные материалы, входящие в состав такого имущества.

Кажется, все ясно, позиция суда сформирована и какой бы она ни была, участники хозяйственного оборота по крайней мере получили четкие ориентиры для дальнейших действий.

Однако в конце 2006 г. Хозяйственный суд Минской области по аналогичному делу выносит решение, в котором утверждается, что до момента государственной регистрации весь комплекс строительных материалов, входящих в не завершенное строительством недвижимое имущество, является неким единым имуществом. Наименование этого имущества - "незавершенное строение такое-то", и количество этого имущества - единица. В результате суд признал договор продажи не завершенного строительством здания заключенным.

Таким образом, на основании одной и той же нормы, при имеющейся доктринальной точке зрения председателя ВХС о том, как следует понимать ст. 220 Гражданского кодекса в отношении незарегистрированных и не завершенных строительством объектов, хозяйственным судом принимается совершенно другое решение, поддержанное затем и в апелляции.

Спор судебных инстанций о том, что представляют собой не завершенные строительством и незарегистрированные объекты - движимое или недвижимое имущество, - ведется до сих пор. И такая неопределенность крайне болезненно отражается на инвесторах. Сегодня почти никто из них не рискует вкладывать средства в не завершенные строительством незарегистрированные объекты, и они оказались фактически исключенными из гражданского оборота.

За что аванс?

Также не урегулированы вопросы внесения аванса и задатка. На первом этапе сделки продажи недвижимости, в том числе жилой, между ее участниками, как правило, заключается предварительный договор, в соответствии с которым одна из сторон предоставляет другой аванс либо задаток (последний возвращается в двойном размере). На наш взгляд, такие сделки в суде, скорее всего, будут признаны ничтожными в силу своего несоответствия нормам действующего законодательства.

Согласно ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора. Однако предметом предварительного договора не является объект недвижимости как таковой. Предмет предварительного договора - соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи. Отсутствие у предварительного договора "материального наполнения" делает юридически невозможным предоставление по нему задатка. Насколько известно автору, такой точки зрения сегодня придерживаются и судебные инстанции.

Не может выдаваться по предварительному договору и аванс, ибо по своей сути это - денежные средства, уплачиваемые в качестве предоплаты за товары, работы, услуги. Предметом же предварительного договора, что вполне очевидно, никакие товары, работы, услуги не выступают.

Как видим, и в данном случае отсутствие специального законодательства увеличивает риски, создает неопределенность для участников правоотношений. Вероятно, какие-то юридически корректные схемы предоставления аванса или задатка участниками сделки купли-продажи объекта недвижимости могут быть выстроены и на основании норм действующего законодательства. Но это будут именно схемы, всегда несущие в себе элемент дополнительного риска. Между тем предпочтительнее, чтобы правоотношения были четко урегулированы законодателем и надобность в построении каких бы то ни было схем вообще не возникала.

Денис АЛЕЙНИКОВ, Юридическая группа "АргументЪ"

журнал "Директор"
июль 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Что мешает развиваться рынку коммерческой недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Ср апр 09, 2008 10:14 am

РЕАЛЬНОСТЬ С ДВОЙНЫМ ДНОМ

Для прихода на минский рынок коммерческой недвижимости инвесторам надо иметь не один увесистый кошелек, а два: на покупку права аренды земельного участка и на строительство объекта.

Около 150 млн. евро планирует инвестировать в строительство различных объектов коммерческой недвижимости в Минске российская группа "РЕСО". В планах инвестора - также создание либо покупка в Беларуси ипотечного банка. Правда, реализация намеченного во многом будет зависеть от того, как скоро в Беларуси примут закон об ипотеке и за какую цену власти предложат инвестору приобрести право арендовать земельные участки в столице для строительства деловых объектов.

"Мы планируем инвестировать более 100 млн. евро в строительство крупного административно-гостиничного комплекса в Минске, еще 25 млн. евро в строительство гипермаркета и еще около 10-20 млн. евро в строительство одного или двух автосалонов, а также строительство единого выплатного центра для компаний "Бролли" и "Альвена", станции техобслуживания для клиентов этих компаний", - сказал 14 января на пресс-конференции в Минске председатель совета директоров группы "РЕСО", председатель совета директоров российской страховой компании "РЕСО-Гарантия" Сергей Саркисов.

Такие серьезные намерения зарубежного инвестора надо бы только приветствовать. 150 млн. евро - деньги не малые. Но есть одна проблема. По действующим правилам, чтобы получить разрешение на строительство объекта, инвестору предстоит побороться за право аренды земельного участка для размещения того или иного объекта. А стоимость права аренды привязана к кадастровой стоимости земельного участка.

Как показывает практика проведения земельных аукционов в городе Минске в прошлом году, только за возможность арендовать земельный участок будущий инвестор обязан заплатить сумму, равноценную той, как если бы участок приобретался в частную собственность. А ведь приобретение права аренды не освобождает будущего арендатора земли от необходимости платить за аренду участка, причем эта плата опять же рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. А кадастровая стоимость не многим отличается от рыночной цены земельных участков, присущей для объектов определенного функционального назначения.

Заметим, что ни один из аукционов, который проводился в прошлом году в Минске, не был результативным. На 29 января запланировано проведение аукциона по продаже прав аренды до 50 лет еще нескольких земельных участков для строительства коммерческих объектов в Минске. Но, судя по начальным ценам (за право арендовать) представленных лотов, успешное проведение торгов маловероятно. Аналогичная ситуация в Минском районе. Минский райисполком повторно выставил на продажу право аренды земельного участка площадью 12 га для строительства гипермаркета. Начальная стоимость права арендовать этот участок составляет 23,2 млн.долл.США. Это минимум, который надо добавить потенциальному инвестору к той сумме, которую он намерен затратить на строительство самого гипермаркета.

Выходит, что прежде чем инвестировать 150 млн. евро на строительство в Минске гипермаркета, гостиничного комплекса и автосалонов, группе "РЕСО" придется изыскать еще как минимум сотню миллионов евро на то, чтобы выкупить право аренды участков под будущие грандиозные проекты. Впрочем, есть и другой путь - вписаться в какое-нибудь межправительственное соглашение о сотрудничестве в области реализации совместных инвестиционных проектов. И тогда право аренды земельных участков выкупать не придется.

Заметим, что группа "РЕСО" также рассматривает возможность создания в Беларуси ипотечного банка. "Мы планируем либо создание с нуля, либо приобретение ипотечного банка в Беларуси. Пока никаких подробностей нет. Чтобы вступать в такой серьезный проект, как ипотека, необходимо иметь достаточно финансовых ресурсов для фондирования этого бизнеса. Известно, какая ситуация сейчас с ипотечным фондированием на Западе. Вместе с тем с получением кредита от французской группы "Акса" в размере 1 млрд. долл.США мы себя чувствуем уверенно и понимаем, что этого будет достаточно для развития собственными силами этого бизнеса, том числе и в Беларуси", - отметил С.Саркисов.

Весьма неожиданное заявление надо сказать. Такое ощущение, что руководитель группы "РЕСО" не совсем информирован, потому что в Беларуси пока нет ни ипотечного банка, который можно было бы приобрести, ни правового поля для ипотеки - закон даже еще не принят, хотя первая редакция проекта закона уже отметила свой десятилетний юбилей.

Тогда, 10 лет назад, подготовленный специалистами Министерства жилищно-коммунального хозяйства проект закона об ипотеке показался правительству преждевременным. В последующем была разработана, а затем и принята концепция развития ипотеки в Беларуси. Она предусматривала создание единой системы регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внедрение рыночных методов оценки недвижимого имущества и прочие новшества в сфере недвижимости. Многое из того, что намечалось, уже сделано, но новый проект, разработанный вслед за концепцией, застрял на стадии подготовки к принятию во втором чтении.

На вопрос, когда же завершится работа над законопроектом, некоторые депутаты отвечают - либо очень скоро, либо никогда. Все упирается в вопрос, как банки будут взыскивать заложенное жилье должника при отсутствии жилфонда, в который должник может быть переселен, в том числе вместе с семьей - несовершеннолетними детьми и стариками. Ведь по Жилищному кодексу человека нельзя выселить из его же жилплощади просто на улицу, не предоставив какое-то жилье взамен.

Пока идут все эти дебаты в защиту интересов виртуальных должников, реальные банки выдают реальным людям реальные кредиты под залог строящихся квартир. Причем сами банки говорят, что доля проблемных кредитов, выдаваемых населению крайне низкая и не превышает допустимой, принятой в мировой банковской практике. Что касается юридических лиц, то тут вообще никаких проблем с взысканием заложенного имущества.

А может, причины, тормозящие принятие закона об ипотеке, заключаются в другом - в чьем-то нежелании создавать благоприятные условия для конкуренции на рынке услуг по ипотечному кредитованию? Сегодня лишь несколько банков активно выдают кредиты тому же населению на приобретение жилья, а остальные - "балуются", если можно так сказать. А если бы был закон об ипотеке? Тогда бы, наверное, и банк ипотечный появился, и кредиторов стало бы больше и проценты по кредитам не так бы «кусались», как сегодня. Безусловно, принятие закона об ипотеке на первом этапе могло бы подтолкнуть цены на рынке жилья, но ведь они и без ипотеки растут, во всяком случае, росли в последние годы ускоренными темпами.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
21 января 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 21, 2008 4:54 pm

Бросая якоря

Ошибки при инвестициях в коммерческую недвижимость

Сфера коммерческой недвижимости, привлекающая во всем мире до 40% прямых инвестиций, остается одной из самых прибыльных и в белорусской экономике. Однако практика коммерческого строительства свидетельствует: нередко спешно возводимые торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры (ТЦ, ТРЦ, БЦ) «бросают якоря» не в тех гаванях, которые наиболее выгодны с инвестиционной точки зрения.

Дом продолжает начатый в предыдущем номере разговор о нюансах, которые необходимо учесть до того, как архитектор получит на руки техзадание. О типичных ошибках в коммерческом строительстве корреспонденту «БелГазеты» рассказывает управляющий партнер Центра «Конкордия» Ирина ДЯТЛОВСКАЯ.

- Где строить и что строить? У всех, кто сталкивался с вопросами расположения уже открытых ТЦ, ТРЦ, БЦ, остается ощущение, что зачастую коммерческая застройка развивается под влиянием довольно случайных обстоятельств…

- К сожалению, да. Судьба здания - это и судьба собственника, и судьба вложенных денег. Мы исследовали несколько районов, и одни из них являются привлекательными для объектов торговли с т.з. таких показателей как небольшое количество торговых площадей на тыс. жителей, невысокая универсализация торговой сети (меньше 70%), хорошая транспортная доступность и т.п.). А вот четырехугольник «Корона»-«Товары для дома»-запроектированные «Гулливер» и «Престон-Плаза» в самое ближайшее время может превратиться в системный или полный торговый узел. Уже сейчас в этом четырехугольнике нормативы площадей на тысячу жителей отвечают прогнозам госпрограммы по развитию торговли на 2010г., а непродовольственная торговая сеть - стандартам универсализации. Может оказаться, что территория будет перенасыщена торговыми объектами, и слабые торговые операторы без четкой концепции будут вытесняться торговлей современных форматов. Отработанная «КонкордияИнвест» методология позволяет выбирать места для объектов торгово-развлекательного назначения и предлагать наиболее эффективное использование земельных участков под различные объекты коммерческой недвижимости.

- Вы ратуете за проведение маркетинговых исследований еще до разработки концепции и проектирования объекта. Но ведь и в них бывают ошибки…

- В основном эти ошибки возникают из-за неправильно поставленных целей и задач исследования. Вторая группа недочетов связана с отсутствием опыта - не набита рука. Например, ближняя торговая зона иногда отождествляется с зоной пешеходной доступности (800-1000 м., 10 мин. ходьбы), а транспортная доступность (10-15 мин. езды) не принимается в расчет. Это может привести к недоучету потенциального количества покупателей, допустим для регионального торгового центра. А для него ведь 80% покупателей приходится именно на эту зону. Вот вам и предложение неверного решения…

- Бытует мнение, что все стратегические ошибки при строительстве ТЦ и ТРЦ уже совершены…

- Нет, это натяжка. Почти все уже построенные крупные объекты в целом отвечают классическим стандартам: большие транспортные потоки и удобные развязки, возможность организации парковок и т.п. Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Причем ошибки, связанные с концепцией, поддаются коррекции, и об этом свидетельствует опыт уже действующих ТЦ и ТРЦ.

- Как избежать ошибок при маркетинговых исследованиях, предшествующих строительству?

- Следует все-таки ориентироваться на профессионалов, специализирующихся в отрасли. Обычные маркетологи не могут справиться с задачей формирования концепции коммерческого объекта: слишком много факторов следует учитывать. Например, чтобы прогнозировать конкурентную ситуацию на перспективу, нужно и владеть труднодоступной информацией, которой нет в открытом доступе - знать генплан развития города, карту стратегического зонирования, представлять, какие проекты и когда должны стартовать, сдаваться в эксплуатацию.

- Маркетинговые исследования проведены. На очереди техзадание для архитектора. Что оно должно учитывать?

- Прежде всего - формат (тип торгового объекта) и его концепцию (индивидуальные особенности в ориентации на покупателя). Если это, скажем, ТРЦ, то какие там должны быть якорные арендаторы, операторы фаст-фуда, сферы развлечений и досуга, нужны ли детская площадка, боулинг, сквош-корты… Очень важно определить этажность, произвести грамотное зонирование. Из этого и вырастает техзадание.

Далее нужно будет рассчитывать прогнозируемые арендные ставки, примерные эксплуатационные затраты на содержание здания и т.п. Исходя из этих цифр, просчитываются месячная выручка и рентабельность объекта. Без маркетинговой базы, без инвестиционного планирования мы получим просто бетонную коробку.

- Но ведь даже с коробкой можно произвести коррекцию недочетов и ликвидировать упущения?

- Реконцепция, репозиционирование и особенно ребилдинг влекут за собой дополнительные затраты, хотя, как свидетельствует пример ТЦ «Рига», могут быть реализованы быстро и успешно. Оперативно исправлены недостатки концепции в «Зеркале» и «Мосте». Приходят более сильные операторы, обостряется конкуренция, наступает время менять концепцию и позиционирование, перестраивать объект. Выигрывает тот, кто владеет максимумом информации и правильно ее использует.

Иногда репозиционирование объекта, как свидетельствует российский опыт, может оцениваться в 50-75% его текущей стоимости. Дороже всего обходятся концептуальные ошибки, а они влекут за собой архитектурные.

Например, при подготовке техзадания под бизнес-центры инвесторы идут по пути опроса потенциальных арендаторов. Мы считаем такой подход ограниченным: люди не могут судить о том, чего они еще не видели. Более того - арендаторы не задумываются о том, что они могут захотеть увидеть через 2-3 года. Опросов «в лоб» недостаточно.

- Мировой опыт способен стать ориентиром?

- Да, но с учетом временного лага - периода отставания по той или иной области. В бенчмаркинге важно выбрать эталон для сравнения. Мы не можем сравнивать себя, например, с Уральским регионом - там уровень обеспеченности торговыми площадями уже на европейском уровне: более 600 кв.м. на 1 тыс. человек, примерно в 3 раза выше, чем у нас. Сравнивать нужно с регионами, близкими по социально-экономическому развитию и культурным стереотипам. По оценкам «КонкордияИнвест», в торгово-развлекательной сфере у нас отставание от России на 4-7 лет, по бизнес-центрам - еще больше. Для белорусского рынка эталоном может стать опыт России, Украины, стран Балтии. Увы, не всегда российские, украинские или литовские консультанты адекватно понимают или оценивают происходящее у нас. Поэтому опираться нужно на свои силы, свои ресурсы - аккумулировать информацию, консультироваться со специалистами и принимать обоснованные решения.

Алексей КАРАМАЗОВ
БелГазета
26 февраля 2007


Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by