Два дольщика на один офис - что делать?

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Два дольщика на один офис - что делать?

Сообщение Toto (Admin) » Чт окт 11, 2007 12:41 pm

На один офис — два дольщика

Покупка несозданного объекта недвижимости может породить шлейф судебных разбирательств

Заключая договор долевого строительства нежилого помещения, не нужно исключать, что ранее на него был заключен договор с другим субъектом.

Судебная практика показывает, что основными причинами возникновения споров являются несвоевременный ввод строящихся объектов в эксплуатацию, отказ дольщиков (инвесторов) от платежных обязательств в случае нарушения этих сроков, пересмотр заказчиком в одностороннем порядке договорной цены строящегося помещения. Бывает, когда на одно и то же помещение в строящемся здании заказчик заключает договоры с двумя инвесторами (дольщиками).

Судебные дела по рассмотрению исков могут длиться продолжительное время и не всегда заканчиваются в пользу истца по той простой причине, что суды при вынесении решения руководствуются в первую очередь текстом договора между сторонами. Законодательство же не ставит участников инвестиционно-строительного процесса в жесткие правовые рамки, а предлагает устанавливать правила игры путем заключения договора.

Сегодня эту проблематику мы обсуждаем с Геннадием КАДЫКО, юристом фирмы "Бизнесконсалт", соискателем кафедры гражданского права БГУ.

— Геннадий Григорьевич, вправе ли застройщик заключить два договора с разными субъектами на одно и то же помещение?

— Договоры долевого строительства или создания объекта долевого строительства — это договоры, не предусмотренные законодательством, но в силу ст. 7 Гражданского кодекса РБ не противоречащие ему. Их можно разделить на два вида: договоры создания объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений, в том числе встроенных и пристроенных, в многоквартирном жилом доме), которые подпадают под действие Указа президента № 396 от 15 июня 2006 года, и договоры долевого строительства всех прочих нежилых помещений и зданий, на которые не распространяется действие данного указа. К объектам договоров второго вида относятся помещения в отдельно стоящих административных зданиях, бизнес-центрах, торговых, промышленных и складских объектах, имеющих чисто нежилые функции.

Причем если первый вид договоров регулируется, как уже было сказано, Указом президента № 396, то в отношении второго вида в законодательстве нет никаких конкретных регламентаций. То есть можно сказать, что в законодательстве вообще нет такого понятия, как договор долевого строительства нежилого помещения в нежилом отдельно стоящем здании. И регулирование договоров данного вида идет через общую часть обязательственного права Гражданского кодекса (ГК).

Поэтому далее мы будем говорить исключительно о строительстве объектов, не подпадающих под действие Указа № 396.

Так вот, в законодательстве нет (и это, пожалуй, правильно) ограничений, сколько договоров можно заключать на одно и то же помещение, независимо от того, является оно индивидуально-определенной вещью (ст. 369 ГК) или нет, то есть объект недвижимости уже создан (зарегистрирован) или все еще строится.

Если застройщик заключает два договора на одну и ту же вещь, то закон в этой ситуации говорит: преимущество имеет договор, заключенный ранее. Если договоры заключены одним числом, то преимущество имеет тот из покупателей, который первым обратится с иском в суд. И третья ситуация: есть два договора, заключенные в разное время, но застройщик передал объект долевого строительства дольщику, который заключил договор позже, и этот дольщик уже оформил право собственности. Закон в этой части говорит, что дольщик, который заключил договор ранее, может обратиться в суд только за взысканием убытков. Но он не вправе требовать построенный и зарегистрированный объект долевого строительства на основании того, что он первым заключил договор. Вот такой выход (нужно сказать, древний — из римского права) предусмотрел законодатель.

При этом все те, по отношению к кому продавец не исполнит обязательства по передаче квартиры (офиса, магазина), вправе требовать возмещения убытков. В частности, если они заплатили денежные средства, то вправе требовать их возврата, плюс возмещение морального вреда и упущенной выгоды, если истец сможет доказать, что последняя имела место.

Здесь необходимо также учитывать, что в рамках заключаемого между застройщиком и дольщиком договора долевого строительства возникают обязательственные правоотношения, каких-либо вещных прав у дольщика на строящееся помещение нет. Вещные права могут у него возникнуть только в момент оформления права собственности на построенные для него помещения. До этого момента он может лишь понуждать застройщика к исполнению договорных обязательств.

— Наверное, здесь важно пояснить, что на практике заключение второго договора на помещение заказчик мотивирует своим правом "на одностороннее расторжение договора в том случае, если дольщик прекращает (приостанавливает) выполнение своих платежных обязательств" в ответ на предложение заказчика изменить условия договора. Но так ли бесспорно это право?

— При долевом строительстве (равно как и в случае заключения инвестиционного договора) действует общее правило расторжения договоров, установленное ст. 420 ГК. Только нужно определиться в терминологии. Потому что в силу пункта 3 ст. 420 ГК законодатель говорит об одностороннем отказе от исполнения договора. Тогда как в некоторых договорах встречаются формулировки типа: "застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора". Стороны, применившие такую формулировку, находятся вне рамок правового поля, поскольку "одностороннее расторжение договора" не закреплено в законодательстве. Соответственно, действия одной из сторон в рамках права "одностороннего расторжения договора" именно с такой формулировкой будут незаконны в силу неправильности применения правового термина, потому что пункт 3 ст. 420 ГК говорит "об одностороннем отказе от исполнения договора".

— Если в договоре право на односторонний отказ от исполнения договора сформулировано правильно, то это дает право тому же заказчику в любой момент отказаться от исполнения договора, если дольщик (инвестор) не выполнит свои обязательства?

— Здесь необходимо учитывать две вещи. Во-первых, требование ст. 391 ГК, а именно пункта 3, в котором сказано, что условия договора формулируются по соглашению сторон. Во-вторых, договор должен соответствовать требованиям законодательства (ст. 392 ГК).

При этом в отношении договора долевого строительства, договора купли-продажи или инвестиционного договора нет позиции, которая бы запретила сторонам закрепить условие о праве на односторонний отказ от исполнения договора. Они могут закрепить это право, обусловив его каким-то нарушением. Тогда застройщик, например, вправе будет отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, если дольщик не уплачивает в срок нужные суммы либо не выполняет какое-то иное свое обязательство, которое возложено на него договором. Точно так же и дольщик соответствующей формулировкой в договоре может быть наделен правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение в случае невыполнения застройщиком каких-то обязательств.

А можно в договоре просто определить, что любая из сторон — будь то застройщик или дольщик — без объяснения причин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение, и описать порядок этого расторжения, например, путем письменного уведомления по истечении месяца, 10 дней или 6 месяцев (это уже условности).

И все это считается договорными условиями и будет действительно в силу пункта 3 ст. 391, которая гласит, что стороны формируют условия договора по своему усмотрению. Ведь ГК исходит из того, что лицо, заключающее сделку, должно быть дееспособно и правоспособно и, соответственно, отдавать себе отчет, что оно делает. Поэтому нужно не спешить, а внимательно прочитать условия договора. В конечном итоге, если некоторые пункты покажутся дольщику неприемлемыми, то лучше отказаться от заключения договора. В противном случае он может попасть в невыгодную ситуацию и понести на этом убытки.

(Правда, в ГК есть одно ограничение: никто не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Но это ограничение касается государственных контрактов.)

— Что же все-таки делать дольщику (инвестору), если застройщик заключает два договора на одно и то же строящееся помещение?

— Для начала возьмем пример, когда заказчик направил уведомление, что он в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора. По правовому статусу уведомление об одностороннем отказе от договора — это гражданско-правовая сделка, и она должна подчиняться всем правилам о сделке, в том числе и правилам о признании сделки недействительной. И если дольщик не согласен с намерением застройщика, то ему необходимо обратиться в суд с иском о признании сделки об одностороннем расторжении договора недействительной. Если суд удовлетворит такой иск, то договор не считается расторгнутым и продолжает действовать.

Хуже ситуация, когда застройщики обходятся без уведомления, а сразу заключают договор долевого строительства с другим дольщиком (инвестором). Если из каких-то источников первый дольщик узнает об этом, то ему сразу необходимо направить в суд иск "о признании недействительным односторонний отказ от договора", но теперь уже на том основании, что ему (дольщику) стало известно о заключении договора на его помещение с другим лицом. Правовая основа в обоих случаях одна и та же: застройщик произвел некое действие, направленное на неисполнение договора в отношении первого дольщика. Но если этот дольщик не подаст иск в суд, то тогда будет действовать правило ст. 369 ГК: получит объект тот, кто быстрее зарегистрирует свое право собственности.

А для этого дольщику необходимо выполнить платежные требования, то есть полностью перечислить застройщику договорную сумму. Дождавшись подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию, первый дольщик немедленно предъявляет требования о передаче своего помещения, в том числе в судебном порядке. Суд выносит арест на спорное помещение, а регистрирующий орган обязан будет отказать второму дольщику в госрегистрации его права собственности на спорный объект ввиду того, что имущество под спором. Если же такая госрегистрация все же состоится и первый дольщик докажет свою правоту, то она должна быть признана недействительной, поскольку была произведена с нарушением законодательства — имущество находилось под спором.

Сам застройщик в силу п. 1 ст. 219 ГК тоже не может оформить объект долевого строительства в свою собственность. Если же он это сделает, дольщик вправе пойти в суд и потребовать признать государственную регистрацию недействительной на том основании, что нарушено его право получить вещь по договору после окончания строительства.

— Давайте рассмотрим немного иной вариант. На стадии строительства заказчик уведомил дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора, дольщик с этим не согласился и направил в суд иск, но не о признании сделки недействительной, а о понуждении заказчика к исполнению договора...

— В такой ситуации в удовлетворении искового требования именно с такой формулировкой должно быть отказано, потому что оно неправильно сформулировано. Но это не исключает возможности правильно сформулировать или изменить исковые требования.

— Допустим, истец правильно сформулировал исковое требование, и Хозяйственный суд первой инстанции удовлетворил это требование, признав тем самым, что договор долевого строительства (инвестиционный договор) продолжает действовать. Но это не помешало заказчику заключить договор на то же помещение с другим дольщиком. При этом деньги, которые первый дольщик перечисляет за спорное помещение, заказчик возвращает назад якобы на том основании, что они перечислены по ошибке. Как же в этом случае первый дольщик может достичь цели и стать обладателем желанного объекта?

Понудить застройщика принять деньги суд не может, поскольку не имеет права вторгаться в систему частных и договорных отношений. У дольщика есть единственный законный способ выполнить свои платежные обязательства перед застройщиком, если последний этому всячески препятствует, — это внести денежные средства на депозит нотариуса (ст. 308 ГК). Это считается надлежащим исполнением договора. Ведь нужно доказать исполнение договорных обязательств. В противном случае, когда объект будет сдан в эксплуатацию, застройщик не передаст помещение первому дольщику, потому что тот не заплатил деньги, не важно, по каким причинам (опять же, если иное не сказано в договоре). Правда, надо признать, что, перечисляя деньги на нотариальный депозит, дольщик тоже рискует — деньги можно с этого депозита и не получить.

— Таким образом, дольщик (инвестор) беззащитен перед застройщиком?

— Ну почему же? Закон и здесь предоставляет выход: прекратить отношения, расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков.

Отмечу, что судебная практика в последние годы развивается так, что суды в большинстве своем стоят на защите интересов дольщиков. Они учитывают, что идет массовое расторжение договоров долевого строительства (инвестиционных договоров) по причине, опять же, массового нарушения заказчиками сроков строительства, пересмотра договорных цен в сторону увеличения. Хотя по собственному опыту скажу, что не всегда дольщики (инвесторы) оказываются пострадавшей стороной.

Но в любом случае, подобные споры, как правило, приобретают затяжной характер, требуют много сил, времени и денег. И чтобы их избежать, нужно очень внимательно, не боюсь повториться, относиться к договору.

Белорусы и рынок
8 октября 2007

Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by