Рынок коммерческой недвижимости в Республике Беларусь

[Toto (Admin)]

ИНТЕРЕС К КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАСТЕТ

По мнению зарубежных экспертов, рынок коммерческой недвижимости Беларуси находится сейчас на пороге бурного развития. Об этом свидетельствует и все возрастающий интерес, который в последний год проявляют к рынку иностранные инвесторы, и чуть ли не ежедневно пополняющийся список заявок на строительство коммерческих объектов со стороны отечественных и зарубежных девелоперских фирм, а также принятие на государственном и местном уровнях программ, способствующих более активному привлечению инвестиций в коммерческую недвижимость не только в Минске, но в первую очередь в регионах.

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси находится сейчас в том состоянии, когда завершается фаза медленного развития и начинается фаза ускоренного его развития, считает Михаил Морозов - управляющий партнер в странах Балтии и Беларуси компании Colliers International. И от того, каким будет начало этой новой фазы, можно будет делать прогнозы относительно того, какие сегменты рынка недвижимости и с какой скоростью будут развиваться.

Сегодня, по мнению М. Морозова, есть единичные проекты в Минске, которые могут служить показателем того, что период застоя в секторе коммерческой недвижимости закончился. И такие проекты, как офисные и торговые центры, в том числе и государственные, например торговый центр "Столица", которые строятся один за другим, являются показателем того, что есть неудовлетворенный спрос, несмотря на все пессимистические оценки относительного того, как развит или не развит частный бизнес. Если обратить внимание на те новые объекты, которые построены, в них площадей пустых нет. И что характерно - объем площадей, например в офисных центрах, которые сдаются в аренду, тоже увеличивается. Если раньше основная масса арендаторов интересовалась офисами от 30 до 50 кв.метров, то сейчас этот показатель уверенно приближаются к 100 кв.метров. Заявки на 300-400 кв.метров - тоже уже не единичны. Есть примеры, когда на стадии строительства один субъект заключает договор аренды почти на весь офисный центр общей площадью около 6 тыс.кв.метров. То сегодня можно говорить о том, что меняется структура спроса на офисы, которая диктует и другое предложение.

"Говоря об основных критериях оценки развития рынка, нельзя не сказать о наличии профессиональных девелоперов на рынке и их понимании того, в каких именно сегментах и какой объем необходимо строить, а также какого профиля арендаторы могут обеспечить тот самый спрос, под которые будет строиться объект. В противном случае, - считает М. Морозов, - решение о строительстве объекта будет очень рискованное, и его не примет ни банк, которому девелопер обратится за кредитом, ни серьезные инвесторы, потому что стоимость реализации проектов в коммерческой недвижимости достаточно высокая".

И торговые, и офисные, и логистические проекты, как правило, исчисляются десятками миллионов долларов. Поэтому проект, изначально предназначенный для потребителя, в первую очередь арендаторов, должен учитывать их требования и ожидания.

"Сегодня мы видим в Беларуси, что спрос есть, и он растет со стороны местных компаний, которые пусть медленно, но уверенно начинают планировать свою работу не только на 3-6-12 месяцев, но собираются охватить более серьезные горизонты и с точки зрения приема на работу людей, и с точки зрения обеспечения условий работы", - замечает М. Морозов. По мнению специалиста, местным компаниям в Беларуси в связи с растущей конкуренцией приходится улучшать условия работы для своих работников. Эта конкуренция обусловлена тем, что у хороших специалистов, например в Минске, есть возможность выбора места работы. Как альтернатива – всегда существуют Москва, Санкт-Петербург, где дефицит высокопрофессиональных кадров, особенно на уровне менеджмента, огромен, считает М. Морозов. Поэтому компании в Минске, если хотят себя обеспечить работоспособной командой, должны думать о том, чтобы обеспечить своим работникам и все необходимые условия, включая условия непосредственно в офисах.

Кроме белорусских компаний есть иностранные, в частности из IT-сектора, банковского и страхового секторов, которые либо уже имеют небольшие представительства и планируют их развивать, либо рассматривают возможность входа на белорусский рынок. И интерес таких компаний к Беларуси растет. "Ведь мы все-таки говорим о стране с развивающейся экономикой и с населением 10 млн. человек, - отмечает М. Морозов. - Покупательная способность населения пусть медленно, но уверенно растет, что говорит о растущем спросе и на услуги. Поэтому когда мы говорим о коммерческой недвижимости, мы подразумеваем, что есть цепочка, которая связывает разные сферы экономики и разные сегменты самого рынка недвижимости".

Причем самым первым, по мнению специалиста, показателем роста покупательной способности населения является развитие торговли. Она всегда начинает развиваться первой. Сегодня это очевидно как в Минске, так и в Гродно, Витебске и других городах. Растет платежеспособный спрос, меняется формат торговли. Торговые объекты плавно переходят от рынков, каких-то открытых мест торговли к формату супермаркетов, гипермаркетов, торговых центров, торгово-развлекательных центров, торговых парков. Это долгий путь и его предстоит пройти и в Беларуси.

Опять же есть, например, первое поколение торговых центров, второе и т.д. Точно так же есть поколения и в других сегментах. Например, те же бизнес-центры или административные здания, которые еще вчера считались высококлассными, сегодня еле дотягивают до класса "В".

Так вот, если торговля развивается, то начинает развиваться и складская логистика. То есть строительство и открытие крупных торговых центров, приход на рынок сетевых ритейлеров дает толчок для строительства логистических центров. Это вопросы параллельные, и на сегодня многие сети, которые в Беларуси уже есть, рассматривают возможности создания логических центров для собственных нужд. А есть компании-поставщики, которые поставляют в эти торговые сети свои товары, они тоже заинтересованы в развитии складской логистики.

"Также, учитывая географическое расположение Беларуси, мы говорим безусловно о транзите, который к сожалению, то увеличивается, то уменьшается в силу решений, которые принимаются по усложнению обработки грузов либо наоборот упрощению. Но если будет выбрана все-таки одна какая-то система и она будет направлена на развитие транзита, то в Беларуси есть очень большие возможности по обработке грузов, которые идут с запада на Россию, Украину, на восток, поскольку как ни крути, но это часть шелкового пути", - считает М. Морозов. По его мнению, логистические центры - одно из направлений наиболее перспективных в Беларуси, как для девелоперов, инвесторов, банкиров, так и самих участников рынка - консалтинговых, риэлтерских, строительных и прочих компаний.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
24 сентября 2007

[Toto (Admin)]

Готовность номер один

В структуре спроса наметилась позитивная динамика

На пороге бурного развития находится рынок коммерческой недвижимости Беларуси, считают зарубежные эксперты.

Завершается фаза его медленного развития и начинается фаза ускоренного, — так оценивает ситуацию Михаил Морозов, управляющий партнер в странах Балтии и Беларуси компании Colliers International. И по началу этой новой фазы можно будет делать прогнозы относительно того, какие сегменты рынка недвижимости и с какой скоростью будут развиваться. Но то, что они будут развиваться, нет никаких сомнений, уверены в рижском офисе компании.

Сегодня, по мнению М. Морозова, есть единичные проекты в Минске, которые могут служить показателем того, что период застоя в секторе коммерческой недвижимости закончился. И такие проекты, как офисные и торговые центры, в том числе и государственные (например, торговый центр "Столица"), которые строятся один за другим, являются показателем того, что есть неудовлетворенный спрос, несмотря на все пессимистические оценки развитости частного бизнеса.

Если посмотреть на недавно построенные объекты, то в них пустых площадей нет. И что характерно: объем площадей, например, в офисных центрах, которые сдаются в аренду, тоже увеличивается. Если раньше основная масса арендаторов интересовалась офисами от 30 до 50 кв. м, то сейчас этот показатель уверенно приближается к 100 кв. м. Заявки на 300-400 кв. м тоже уже не редкость. Также не единичны примеры, когда на стадии строительства один субъект заключает договор аренды почти на весь офисный центр общей площадью около 6 тыс. кв. м. То есть налицо изменение структуры спроса на офисы, что диктует и другое предложение.

"Говоря об основных критериях оценки развития рынка, нельзя не сказать о наличии профессиональных девелоперов на рынке и их понимании того, в каких именно сегментах и какой объем необходимо строить, а также какого профиля арендаторы могут обеспечить спрос для площадей данного объекта. В противном случае, — считает М. Морозов, — решение о строительстве будет очень рискованным и его не примет ни банк, в который девелопер обратится за кредитом, ни серьезные инвесторы, потому что стоимость реализации проектов в коммерческой недвижимости достаточно высока".

"Сегодня мы видим, что в Беларуси спрос есть и он растет со стороны местных компаний, которые пусть медленно, но уверенно начинают не только планировать свою работу на 3-6-12 месяцев, но и собираются охватить более серьезные горизонты и с точки зрения приема на работу людей, и с точки зрения обеспечения условий работы", — замечает М. Морозов.

По его мнению, местным компаниям в Беларуси в связи с растущей конкуренцией приходится улучшать условия работы для своих работников. Эта конкуренция обусловлена тем, что у хороших специалистов, например, в Минске есть возможность выбора места работы. Как альтернатива — существуют Москва, Санкт-Петербург, где дефицит высокопрофессиональных кадров, особенно на уровне менеджмента, огромен, считает М. Морозов. Поэтому компании в Минске, если хотят иметь работоспособную команду, должны думать о том, чтобы обеспечить своим работникам все необходимые условия, в том числе и непосредственно в офисах.

Кроме белорусских компаний, есть иностранные, в частности из IT-сектора, банковского и страхового секторов, которые либо уже имеют небольшие представительства и планируют их развивать, либо рассматривают возможность входа на белорусский рынок. И интерес таких компаний к Беларуси растет. "Ведь мы все-таки говорим о стране с развивающейся экономикой и с населением почти 10 миллионов человек, — отмечает М. Морозов. — Покупательная способность граждан пусть медленно, но уверенно растет, что говорит о растущем спросе и на услуги".

Самым первым показателем здесь, по мнению специалиста, является развитие торговли. Сегодня это очевидно как в Минске, так и в Гродно, Витебске и других городах. Растет платежеспособный спрос, меняется формат торговли. Торговые объекты плавно переходят от рынков, каких-то открытых мест торговли к формату супермаркетов, гипермаркетов, торговых центров, торгово-развлекательных центров, торговых парков.

В свою очередь развитие торговли дает толчок развитию складской логистики. Так вот, если торговля развивается, то начинает развиваться и складская логистика. То есть строительство и открытие крупных торговых центров, приход на рынок сетевых ритейлеров влечет за собой строительство логистических центров. Это вопросы параллельные, и сегодня многие сети, которые в Беларуси уже есть, рассматривают возможности создания логистических центров для собственных нужд. И компании-поставщики, которые поставляют в эти торговые сети свою продукцию, тоже заинтересованы в развитии складской логистики.

"Также, учитывая географическое расположение Беларуси, мы говорим, безусловно, о транзите, который, к сожалению, то уменьшается, то увеличивается в силу решений, которые усложняют либо, наоборот, упрощают обработку грузов. Но если все-таки будет выбрана политика, направленная на развитие транзита, то в Беларуси есть очень большие возможности по обработке грузов, которые идут с запада в Россию, Украину, на восток", — считает М. Морозов. По его мнению, логистические центры — одно из наиболее перспективных направлений в Беларуси как для девелоперов, инвесторов, банкиров, так и для самих участников рынка — консалтинговых, риэлтерских, строительных и прочих компаний.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
8 октября 2007

[Toto (Admin)]

НОВЫЕ ЗАКАЗЧИКИ ДЕЛИТЬСЯ НЕ БУДУТ

В отличие от минского рынка офисных помещений в административных и бизнес-центрах, где и ставки аренды и цены выросли с 2004 года в 2,5-3 раза, ценовая динамика в секторе столичных торговых центров просматривается очень слабо. О том, как меняются цены, можно судить лишь по единичным сделкам на стадии возведения объектов. Благо сегодня в некоторых строящихся торговых центрах еще можно приобрести магазин в собственность, но завтра, как утверждают эксперты, такой возможности уже не будет.

Арендные ставки на торговые помещения в торговых комплексах почти стоят на месте вот уже несколько лет, что связано с жестким их регулированием со стороны государства. Причем разбежка ставок (от 11 до 105 евро за кв. м в месяц) еще более осложняет работу экспертов, пытающихся отслеживать их рост. Статистика сделок по продаже площадей в уже построенных и строящихся торговых центрах (ТЦ) и торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) довольно немногочисленна, что также не позволяет четко отслеживать динамику. И о том, как меняются цены, можно судить лишь по единичным сделкам - например, реализации площадей на стадии строительства объектов. Если очень примерно, то магазины в торговых центрах подорожали где-то в 3-4 раза с начала 2004 года.

Сегодня магазины в ТЦ на стадии возведения объектов предлагаются от 2,8 до 7,0 тыс.долл/кв. м (для сравнения в Москве от 8 до 20 тыс.долл.). Аналогичные цены - на вторичном рынке. И пока нет никаких видимых предпосылок к тому, что они остановятся, не говоря уже об их снижении.

В настоящий момент первичный рынок торговых помещений представлен тремя секторами - торговые и торгово-развлекательные центры, небольшие отдельно стоящие магазины, торговые помещения, встроенные в непрофильных объектах, - бизнес-центрах, административных зданиях и многоквартирных жилых домах. Судя по разным оценкам, больше половины строящихся торговых площадей приходится на первый сектор - полтора десятка объектов. В этом секторе можно выделить две подгруппы. Наиболее многочисленная (12 объектов) - центры смешанной торговли, но с упором на промышленную группу товаров народного назначения. Эта подгруппа представляет наибольший интерес для инвесторов и ритейлеров-сетевиков.

Крупные торговые комплексы смешанной торговли в сою очередь подразделяются на узкоспециализированные (как, например, "Маэстро"), торгово-развлекательные ("Европа" и Expobel-2) и торговые центры с продуктовым супермаркетом ("Глобо", "Столичный центр").

Основные специфические особенности рынка ТЦ и ТРЦ можно охарактеризовать следующим образом. Первое - это то, что почти все торговые центры сдаются с превышением нормативных сроков строительства. Второе - недостаточная продуманность концепции будущего торгового центра либо отход от нее на стадии реализации проекта. И третье - практика привлечения заказчиками дольщиков на стадии возведения крупных торговых объектов постепенно изживает себя. Те немногочисленные площади, которые все-таки предлагаются сегодня на продажу на стадии строительства в ТЦ и ТРЦ, можно назвать чуть ли не последними в списке объектов, реализуемых путем продажи площадей дольщикам (инвесторам) на стадии возведения объектов.

Дело в том, что новое поколение компаний-застройщиков (девелоперов) в основной своей массе намерены строить объекты не на продажу, а для сдачи в аренду и вовсе не намерены делить будущую свою недвижимость на доли. Эта особенность характерна для развитых рынков торговой недвижимости: вкладывать деньги в строительство объекта, чтобы потом его сдавать в аренду. При этом торговые центры если и продаются собственниками в случае необходимости, то тоже целиком, а не мелкими частями. Поэтому тот, кто намерен сегодня приобрести магазин в каком-нибудь столичном ТЦ или ТРЦ, должен поторопиться это сделать, если, конечно, сможет вписаться в концепцию создаваемого объекта.

Говоря о торговых центрах, нельзя не обратить внимание на перемены, произошедшие в структуре спроса. Размеры торговых площадей в ТЦ и ТРЦ, которыми интересуются потенциальные арендаторы, увеличились в 4-5 раз. Причем, если еще год-два назад некоторые только что построенные объекты не были целиком заполнены арендаторами, то сегодня на ряде ТЦ и ТРЦ выстроились очереди. И с развитием торговли, что обусловлено в первую очередь повышением покупательной способности населения, что неизбежно, эти очереди будут только увеличиваться.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
21 октября 2007

[Toto (Admin)]

ВРЕМЯ РЕАЛИЗАЦИИ УПУЩЕННЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ

В текущем году рынку коммерческой недвижимости не грозит никаких потрясений. Ценовая динамика, по мнению специалистов, будет менее выраженной, чем прошлогодняя. Рост спроса на офисы и магазины частично будет уравновешиваться увеличением предложения, поэтому повышение цен в среднем по году составит не более 30%.

Прошедший год подтвердил, что вложения в минскую коммерческую недвижимость - по-прежнему не только надежный, но и прибыльный вид инвестирования.

Самым динамичным был рынок офисной недвижимости. Почти весь I квартал он пребывал в ожидании неких перемен, которые неизбежно должны были произойти вслед за повышением цен на энергоносители. В конце квартала ценовой маятник резко качнулся в сторону повышения, и по результатам первого полугодия рост цен составил, в частности, на офисы 26%. Лето и начало осени характеризовались традиционным для этого периода спокойствием, которое затем сменилось устойчивым ростом цен.

В результате за год офисы класса "В" в секторе долевого строительства подорожали на 45-65% (до 2200-2800 долл. США/кв. м). На вторичном рынке офисов класса "С" рост достиг 56% - с 1600 долл.США/кв. м в начале года до 2600 долл.США/кв. м в конце. По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрия Попова, такая существенная разбежка в показателях говорит о том, что рынок по-прежнему не сформировался и не насыщен предложением. Многие продавцы и застройщики устанавливали цены, руководствуясь внутренним чутьем и дефицитом предложения.

В прошлом году росли и арендные ставки: например, объекты класса "С" подорожали на 27-32% - с 18-19 евро/кв. м в I квартале до 23-25 евро в IV квартале. Во столько, в частности, обходятся арендаторам самые престижные офисы в столицах стран Балтии, что также говорит о дефиците предложения на минском рынке. Причем в таком состоянии, по мнению эксперта, он будет пребывать еще 2-3 года.

Что касается торговых объектов, то они подорожали за год меньше, чем офисы. Например, в секторе долевого строительства цены за год выросли на 25-33% (с 2,8-3 до 3,5-3,8 тыс.долл.США за кв.метр). Это в среднем. Тогда как на некоторых новостройках квадратный метр вырос на 40% и более. А в ряде торговых центров цена продажи магазинов подскочила до 6-8 тыс.долл. США за кв.метр.

Покой и безмолвие царили в прошлом году в секторах складской и производственной недвижимости. О новых проектах и намерениях строить логистические центры много говорилось. Иранская компания продолжала работать над проектом центра "Прилесье", крупная российская компания, имеющая широкую сеть логистических центров в РФ, изучала спрос и занималась подбором участков вдоль основной автомобильной трассы Беларуси: Брест - Минск - Москва. Но до строительства дело так и не дошло.

Спрос на производственные объекты был менее выражен, чем на складские. Если только речь не идет об использовании бывших производственных площадей под иные цели - торговлю, бытовые услуги, общепит. Сохранялся высокий спрос на аренду складов, но он удовлетворялся с трудом и к тому же объектами, очень далекими от современной логистики.

Среди самых значимых событий ушедшего года можно назвать приход "Итеры" (проект делового центра "Минск-Сити") и иранской фирмы "Кейсон" (торгово-деловой центр около Национальной библиотеки). Ю. Попов уверен, что вслед за этими компаниями в 2008 году с реальными проектами придут и другие крупные инвесторы. Кроме того, в 2007 году открылись две современные гостиницы - "Европа" и "Виктория".

Событием прошлого года можно назвать начало строительства в Уручье крупного бизнес-центра класса "А" - "Голд-Сити" (российский заказчик), а также появление торговых объектов нового формата. Это прежде всего открытие накануне 2008 года торгово-развлекательного центра "Экспобел" и начало строительства совершенно нового для минского рынка объекта - мультибрендового торгового центра "Маэстро" (возле Комаровского рынка).

В конце 2007 года в Минске завершено строительство первой очереди комплекса бизнес-центра "ИНФО".

Одна из особенностей прошлого года, по-прежнему сохраняющаяся, - дисбаланс, который появился между ценами на квартиры и коммерческую недвижимость, в частности офисы. Сегодня эта разница составляет около 50%, тогда как нормой считается 20-30%. Это обстоятельство может послужить сдерживающим фактором для роста цен на рынке коммерческой недвижимости.

Правда, что касается готовых офисов в уже построенных бизнес-центрах классов "А" и "В", то здесь есть резервы для роста. Сегодня за такие объекты покупатели готовы платить по 4-4,5 тыс.долл.США/кв. м. Причем если в категории "В" еще что-то предлагается на продажу, то предложение офисов класса "А" на вторичном рынке практически отсутствует, что говорит о бесспорной привлекательности данного сектора деловой недвижимости для крупных девелоперских компаний.

В следующие год-два в эксплуатацию будет сдано значительное количество торговых и бизнес-центров, которые добавят новых ярких красок в палитру этого сегмента рынка. ИП "ГиперКомм Девелопмент" в I квартале 2008 года планирует сдать в эксплуатацию первую очередь бизнес-центра "Порт". Начало строительства второй очереди "Порта" запланировано на II квартал текущего года. В планах на текущий год - начало строительства второй очереди комплекса "Немига-сити". В числе перспективных инвестиционных проектов этой компании - гостиничный комплекс "Степянка", бизнес-центр по проспектам Дзержинского - Любимова, культурный торгово-развлекательный комплекс "Северный", торговый комплекс по ул. Сторожевской, логистический комплекс.

По планам ИП "БМЕ-Экспорт", вторая очередь бизнес-центра "ИНФО" по ул. Пономаренко начнет функционировать в июле 2008 года. Сдача второй очереди, включающей ресторан, фитнес-центр и сауну, планируется во II квартале 2008 года. Рядом проектируется третья очередь бизнес-центра - офисное здание с торговыми и досуговыми площадями и многоуровневым паркингом.

ЗАО "Комкон" начинает строительство современных складских и офисных помещений возле авторынка в Малиновке. Проект разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе "хранение-транспортировка". Территория комплекса имеет удобный автомобильный подъезд. Расположен в непосредственной близости к Минской кольцевой дороге (по три полосы движения автотранспорта в каждом направлении). Заказчик планирует сдать объект в конце текущего года.

Целая сеть бизнес-центров, торговых и гостиничных центров уже строится и начнет строиться в текущем году вдоль главных проспектов Минска. Кроме того, в разных уголках города будет сдано после реконструкции немало небольших офисных зданий в 2-3 этажа.

Специалисты предполагают, что в текущем году цены на коммерческую недвижимость вырастут не более чем на 30%. Хотя и 30-процентная прибавка к сегодняшним 3 тыс.долл.США/кв. м для потенциальных покупателей деловой недвижимости может оказаться неподъемной. Но объекты объектам рознь: например, магазины в некоторых торговых комплексах в центре столицы уже сегодня предлагаются по 6-8 тыс.долл.США/кв. м. При том, что крупные торговые операторы только начинают осваивать минский потребительский рынок.

При этом некоторые аналитики придерживаются такого мнения, что в наступившем году инвестиции именно в торговую недвижимость принесут наибольший доход как застройщикам, так и дольщикам (потенциальным собственникам) торговых объектов. Эти предположения строятся на том, что иностранные торговые сети только начинают осваивать минский рынок и что в дальнейшем их активность увеличится. Соответственно вырастет спрос на торговые объекты.

В отличие от торговой недвижимости офисная недвижимость пусть и не сулит таких огромных дивидендов, как, например, торговая, но зато отличается стабильностью и меньшими рисками.

Не лишним будет сказать, что прошедший год был нетипичным для рынка коммерческой недвижимости в части появления новых объектов. Планов по началу строительства бизнес-центров и торговых объектов было озвучено много, но лишь отдельные девелоперы их выполнили.
Но есть предпосылки к тому, что международные ритейлеры и крупные девелоперские компании активизируют свою деятельность в Беларуси и предложение строящихся бизнес-, торговых и логистических центров пополнится новыми серьезными объектами. Того же ожидали в прошлом году, но оказалось, что иностранным инвесторам понадобилось больше времени на изучение минского рынка, чем предполагалось.

Активность иностранных инвесторов ограничилась в прошлом году изучением рынка, хотя и более глубоким, чем это происходило раньше. Да и самих инвесторов было куда больше, чем за 2000-2006 годы. Как следствие - заметно вырос спрос на консалтинговые услуги, предусматривающие глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости, - заметил в беседе с корреспондентом "НБ" руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов. По его словам, расширилась и география компаний-заказчиков. Учитывая недостаток предложения новых объектов в прошлом году, нынешний может оказаться годом реализации упущенных возможностей, уверен собеседник. В связи с этим рост предложения ожидается во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
11 февраля 2008

[Toto (Admin)]

Крыша для бизнеса

Спрос на коммерческую недвижимость специалисты называют индикатором делового климата в стране. Чем активнее развивается бизнес, тем больше нуждается он в крыше над головой.

Большинство белорусских коммерсантов успели за свою карьеру сменить не один адрес и привыкли к переездам. Однако четкого алгоритма решения «жилищных» задач бизнеса в Беларуси до сих пор не сложилось. Поиск «правильного» офиса для белорусских компаний по-прежнему остается едва ли не самым злободневным вопросом.

По оценкам специалистов, ежегодный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске составляет 5—6 тыс. кв. м. В то же время предложение, несмотря на вроде бы наметившуюся активизацию строительства бизнес-центров и административных зданий, способно удовлетворить лишь 20—30 % от фактической потребности. Новостройки пока не способны решить проблему рынка полностью.

Средняя стоимость офиса в 1200—1600 долларов США за кв. м сегодня уже считается нормой. Cравнительно недорогих помещений с неплохими характеристиками комфортабельности выставляется на продажу не так уж и много. Главной причиной роста цен на офисы эксперты называют значительно выросший спрос. Крупные и средние компании, упрочившие свое положение на рынке, понимают, что арендовать офисные помещения с финансовой точки зрения не так интересно, как выкупать. Ежегодный рост цен на коммерческую недвижимость на 25—30 % делает этот вид инвестиций одним из самых прибыльных. По оценкам экспертов, сегодня срок окупаемости таких проектов не превышает 8 лет, а в большинстве случаев приобретенный офис «отбивается» за 4—5 лет. Хотя эксперты не перестают указывать, что по мере насыщения рынка современными офисными объектами (это практика стран Восточной Европы и Балтии) доходность от сделок с офисной недвижимостью снижается.

Для того чтобы обеспечить существующую потребность в офисах, при сегодняшних темпах и объемах строительства бизнес-центров понадобится еще, как минимум, 4—5 лет. А учитывая возросший в последнее время интерес к белорусской столице иностранных инвесторов, процесс насыщения рынка соответствующими объектами теоретически может растянуться и на более длительный период.

Как считают некоторые эксперты, «острый угол» большинства проектов в сфере офисной недвижимости — проблема «длинных денег». Варианты, когда возврат инвестиций не происходит в течение 5 лет, девелоперами фактически не рассматриваются. Отсюда вырастает типично столичный парадокс: в секторе строительства офисной недвижимости преобладает не сдача офисных площадей внаем, а их продажа. Причем нередко еще на стадии строительства. Будущие офисы начинают продаваться уже тогда, когда готов проект и проведены соответствующие согласования. Кстати, как отмечают риелторы, именно это время наиболее интересно для покупателя. На первых порах, пока девелоперы не успели просчитать и полностью учесть свои риски, есть возможность сэкономить на покупке офисных площадей, поскольку цена квадратного метра в процессе строительства способна увеличиваться, как минимум, на треть.

К сожалению, в Минске фактически никто не пытается рассматривать офисную недвижимость как дойную корову. Однако специалисты отмечают, что вскоре белорусский бизнес придет к европейской модели. Как правило, там девелоперы строят офисные здания не на продажу, а для аренды, «тянут денежку» из своих клиентов, а когда затраченные средства возвращаются с прибылью (примерно через 5—6 лет), бизнес-центры продают. Как правило, целиком.

До конца 2010 года в Минске будет построено общей сложностью около 30 новых бизнес-центров. Анализ строящихся и запроектированных торговых центров показывает, что большая часть из новостроек будет позиционироваться в классе «В». Таким образом застройщики реагируют на запросы рынка коммерческой недвижимости. Специалисты считают, что позиционирование в этом сегменте – единственно правильное решение. Ведь спрос в премиальном сегменте «А» на сегодняшний день почти удовлетворен, а вот класс «С» как потенциальная «крыша над головой» серьезными компаниями даже не рассматривается. Здания бывших НИИ и административные постройки еще советских времен в глазах большинства предпринимателей не вяжутся с современным ведением дел. Именно поэтому класс «С» сегодня можно назвать «королем» рынка аренды. Недостаток отделки в таких зданиях компенсируется удобным местоположением и относительно невысокой ценой.

Проблему дефицита офисной недвижимости в Минске можно назвать палкой о двух концах. Если крупные иностранные и белорусские компании смогли приобрести помещения в собственность в престижных местах с высоким уровнем сервиса, то большая часть тех, кто желал бы иметь собственный офис (представители малого и среднего бизнеса), так и остались без него. Причина – слишком высокие цены. В то время как прогнозы говорят: стоимость квадратного метра офисного пространства будет увеличиваться на 20—30 % ежегодно.

Александр БЕНЬКО
Рэспублiка,
21 марта 2007 г.

[Toto (Admin)]

Рост в допустимых пределах

Повышение цен на офисы и магазины вызвано инфляционными ожиданиями

За I квартал 2007 года минские офисы — как строящиеся, так и уже готовые, — подорожали на 12-14%, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такой темп специалисты объясняют не столько повышением себестоимости строительства, сколько ожиданием этого повышения в связи с удорожанием энергоносителей.

Начиная с 2003 года цены на минском рынке коммерческой недвижимости ежегодно поднимались на 20-25%, рассказал корреспонденту “БР” руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО “Твоя столицаконсалт” Юрий Попов. И прошлый год не стал исключением.

Единственным отличием явилось существенное (на 25-30%) увеличение спроса в сегменте качественных офисов, то есть на помещения в строящихся и уже построенных бизнес-центрах и современных административных зданиях. Это явилось следствием того, что фирмы, за исключением начинающих и небольших, все больше отдают предпочтение объектам современного типа.

Спрос на офисы класса “С” оставался стабильным, так же как и спрос в секторах торговых и производственных помещений. Офисами класса “С” интересуются в основном мелкие или только начинающие свою деятельность фирмы, а также индивидуальные предприниматели.

Что касается I квартала нынешнего года, то он привнес существенные изменения в ценовую динамику. Если в прошлом году офисная недвижимость за январь — март подорожала на 2-6% по сравнению с декабрем 2005 г., то за истекший квартал — на 12-14%. То есть темпы роста увеличились более чем вдвое. То же произошло и в сегменте торговой недвижимости, где рост составил 12-16%.

Но если прошлогоднее удорожание было традиционным для I квартала повышением цен, то нынешние изменения в ценовой динамике имеют иные причины. По словам Ю. Попова, весь январь цены стояли на месте, никак не реагируя на события в энергетической сфере. Затем начался их подъем. То есть квартальный рост, о котором было сказано выше, пришелся на февраль-март.

И этот рост, что интересно, экономически малообоснован, считает специалист. По его мнению, причиной стало не реальное удорожание строительства, а ожидание этого удорожания в связи с повышением цен на энергоресурсы. То есть фирмы, которые реализуют строящиеся и уже готовые объекты, подняли цены на них, опасаясь инфляции.

Причем удорожание офисов на 12-14% и торговых площадей на 12-16% — это именно тот рост, который реально способны переварить покупатели. А к более резкому подъему цен, которым сегодня отличаются некоторые объекты, клиенты просто не готовы.

Сравнивая, как ведут себя рынок жилья и рынок нежилой недвижимости, в частности офисных помещений, Ю. Попов отметил несколько основных особенностей.

Как правило, цены на офисы всегда выше на 15-20%, чем на квартиры. И в периоды стабилизации эта дельта не меняется. В периоды же ажиотажного спроса цены на квартиры растут скачкообразно, тогда как в сегменте офисов наблюдается менее выраженная динамика, но зато и период роста более продолжительный. Следовательно, тот рост, который произошел на вторичном рынке жилья в I квартале, рынок офисных помещений будет наверстывать в течение всего года. Отчасти это объясняется структурой сделок с квартирами и нежилыми объектами. Если на рынке жилья доля чистых покупок, не связанных с разменами и обменами, ограничена 10-15%, то в сегменте административных помещений в основном преобладают чистые покупки.

На рынке аренды офисных помещений тоже произошли некоторые перемены. Так, если за I квартал 2006 года рост арендных ставок составил 7-10%, то год спустя — 10-12%. И, как говорят некоторые арендаторы, средняя ставка 18 EUR/кв. м уже никого не пугает. Предложение на рынке аренды выросло в секторе административных и торговых помещений. Спрос по-прежнему стабилен — не растет и не снижается. Потому что новых субъектов появляется мало, а процесс переселения в более качественные офисы, вопреки ожиданиям, идет без ускорения.

Говоря о рынке производственных и складских помещений, Ю. Попов с сожалением отметил отсутствие каких-либо положительных перемен. Предложение очень скудное. О ценах же можно судить лишь по единичным объектам, которые почему-то подорожали с начала года на 30-40%: в радиусе 10 км от Минска — в среднем с 350-400 до 500-600 USD/кв. м. Повышая до указанного уровня цены, продавцы пользуются тем, что такие объекты почти отсутствуют на рынке.

Но, как показывает практика, те, кто заинтересован в приобретении производственных площадей, все больше отдают предпочтение новому строительству. Потенциальные покупатели обращаются в местные исполкомы, получают участок и строят то, что хотят, пусть это и в 30 км от Минска, сказал собеседник. По его словам, “такой способ обзаведения недвижимостью оказывается менее затратным, чем покупка развалин, которые еще нужно приводить в нормальное состояние, что иногда обходится дороже и занимает больше времени, чем новое строительство”.

Рынок торговых помещений, несмотря на активное их строительство, тоже продолжает находиться в зачаточном состоянии. Количество выставляемых на продажу магазинов — как готовых, так и строящихся, — не увеличивается. Почти все предлагается в аренду. А если некоторые застройщики и продают объекты на стадии строительства, то тем самым они стараются минимизировать свои риски. В динамике спроса — без перемен, если речь вести о торговых центрах и типичных покупателях — сетях аптек, операторах сотовой связи, развивающихся торговых сетях (продуктовых и непродуктовых).

В апреле темпы роста цен в секторе офисов и торговых помещений снизились и ситуация постепенно стабилизируется. Правда, некоторые продавцы по-прежнему не оставляют попытки продать объект дороже средних цен, но увидев, что заявленная сумма не по силам покупателям, через неделю-две снижают ее до разумного уровня. “К примеру, по 2,5 тыс. USD/кв. м выставили административное помещение (переуступка права в долевом строительстве), а через неделю снизили цифру до 2,3 тыс., потому что увидели, что покупателей на объект по такой цене найти быстро не удастся”, — пояснил Ю. Попов.

В то же время было бы ошибочным полагать, что цены уже не будут расти. По мнению руководителя ИЦКН, до середины года офисная недвижимость подорожает еще на 8-10% (в крайнем случае на 12%, но никак не больше).

А в июле — сентябре ежемесячный рост не превысит 1%, если не возникнут форс-мажорные обстоятельства в виде всплеска себестоимости строительства или реального прихода на рынок крупных девелоперских компаний и покупателей из России. Но если первое маловероятно, то второе просто исключено, считает Ю. Попов. По его словам, в прошлом году российские девелоперы несколько активизировали свой интерес к минскому рынку коммерческой недвижимости, но все закончилось оценкой ситуации.

“На мой взгляд, активного прихода российских компаний на рынок коммерческой недвижимости Беларуси и, в частности, Минска можно ожидать не раньше чем через год-два. Впрочем, это мое субъективное мнение, — заметил собеседник. — В то же время всплески интереса, который периодически проявляют российские компании (пусть даже в виде чистого любопытства и желания прицениться), как, впрочем, и энергетические толчки, серьезно дестабилизируют ситуацию на рынке. Если быть более корректным — побуждают местных покупателей к активному приобретению недвижимости с целью выгодного вложения средств, то есть с коммерческой целью”, — уточнил Ю. Попов.

Ситуация осенью будет достаточно стабильной, опять же, если... Потому что, получив разрешение на строительство, новые заказчики постараются минимизировать свои расходы по возведению объектов. Так как все прекрасно понимают, что, подняв цены выше тех, которые способны переварить потребители (а это в основном белорусские фирмы, не имеющие денежных излишков), тем самым можно просто-напросто заморозить вложенные в проект деньги, подытожил Ю. Попов. При этом он добавил, что мониторинг и глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости позволяют клиентам ОДО “Твоя столицаконсалт” принимать взвешенные решения и минимизировать риски, связанные с инвестированием в недвижимость.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусский Рынок
№16(751), 23 - 30 апреля 2007

[Toto (Admin)]

МИНСКИЕ ОФИСЫ: ДВЕ ТЫСЯЧИ ДОЛЛАРОВ ЗА МЕТР УЖЕ НОРМА

За январь-март текущего года офисная недвижимость в Минске подорожала на 12-14%, что в два раза больше, чем за аналогичный прошлогодний период. Такой темп специалисты связывают не столько с фактом повышения себестоимости строительства, сколько с ожиданием этого повышения в связи удорожанием энергоносителей с начала года. Начиная с 2003 года цены на минском рынке коммерческой недвижимости ежегодно вырастали на 20-25%. И прошлый год не стал исключением. Единственной отличительной чертой стало существенное (на 25-30%) увеличение спроса в сегменте качественных офисов, то есть на помещения в строящихся и уже построенных бизнес-центрах и современных административных зданиях. Это явилось следствием того, что фирмы, за исключением начинающих и преимущественно небольших, все больше отдают предпочтение объектам современного типа. Что касается первого квартала нынешнего года, то он привнес существенные изменения в ценовую динамику. Так, если в прошлом году офисная недвижимость за январь-март подорожала на 2-6%, то за истекший квартал – на 12-14%. То есть темпы роста увеличились более чем в два раза. То же произошло и в сегменте торговой недвижимости. Здесь рост составил 12-16%. Но если прошлогоднее удорожание было традиционным для первого квартала повышением цен, то нынешние изменения в ценовой динамике имеют иные причины. Весь январь цены стояли на месте, никак не реагируя на события в энергетической сфере. Затем начался подъем. То есть квартальный рост, о котором было сказано выше, пришелся на февраль-март. И что интересно – этот рост экономически мало обоснован, считают специалисты. Они полагают, что причиной стало не реальное удорожание строительства, а ожидание этого удорожания в связи с повышением цен на энергоресурсы. То есть фирмы, которые реализуют строящиеся и уже готовые объекты, подняли цены на них, опасаясь инфляции. Причем, удорожание офисов на 12-14 % и торговых объектов на 12-16% - это тот рост, который реально способны переварить покупатели. А к более высоким процентам роста, который присутствует сегодня на некоторых объектах, покупатели просто не готовы В апреле темпы роста цен в секторе продаж офисов и торговых помещений снизились, и ситуация постепенно стабилизируется. Правда некоторые продавцы по-прежнему не оставляют попытки продать объект дороже средних цен, но, увидев, что заявленная сумма не по силам покупателям, через неделю-две снижают ее до разумного уровня. Разумный предел – это 2-2,3 тыс. долл./кв. м. В то же время, было бы ошибочным полагать, что цены уже расти не будут. По мнению руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрия Попова, до середины года офисная недвижимость подорожает еще на 8-10 - в крайнем случае - на 12%. А в июле–сентябре ежемесячный рост не превысит 1%, если не возникнет какого-нибудь форс-мажора в виде всплеска себестоимости строительства или реального прихода на рынок крупных российских девелоперских компаний и покупателей. Но если первое маловероятно, то второе просто исключено, считает Ю. Попов. По его словам, в прошлом году российские девелоперы несколько активизировали свой интерес к минскому рынку коммерческой недвижимости, но все закончилось оценкой ситуации на рынке. «На мой взгляд, активного прихода российских компаний на рынок коммерческой недвижимости Беларуси, как впрочем и Минска, можно ожидать не раньше, чем через год-два. Это мое субъективное мнение, - заметил Ю. Попов. - В то же время, всплеск интереса, который периодически проявляют российские компании, пусть даже в виде чистого любопытства и желания прицениться, как и энергетические толчки, серьезно дестабилизируют ситуацию на рынке. Если быть более корректным – побуждают местных покупателей к более активному приобретению недвижимости с целью выгодного вложения средств, то есть с коммерческой целью», - подытожил специалист.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
30 апреля 2007

[Toto (Admin)]

Предчувствие валютного ливня

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси, и в частности Минска, сегодня представляет собой огромное поле для привлечения инвестиций. Об этом говорят все. Иностранные компании все активнее заявляют о готовности вложить сюда свои капиталы. Итальянские и иранские — в строительство крупных транспортно-логистических центров и гостиничных комплексов, российские и турецкие — в создание жилых районов и общественно-деловых центров международного формата, цементных заводов и прочих крупных объектов. Китайцы готовы дать кредиты на развитие и модернизацию стройотрасли. И даже украинцы не прочь прийти к нам с крупными инвестициями, как только в Беларуси появится украинский банк...

Предчувствие такое, будто вот-вот хлынет валютный ливень. Но пока до земли долетают лишь единичные капли в виде микропроектов, да и те обрастают всевозможными “страшилками” о “бесчинствах”, которые якобы устраивают на новых объектах госорганы. А из заявленных в последние лет 10 макропроектов до сих пор ни один не реализован. То ли все выжидают, учтиво уступая дорогу самому смелому (который сможет воплотить свой замысел и показать остальным, что Беларусь созрела для серьезных инвестиций), то ли компании с мировым именем и огромным опытом оказываются бессильными перед местной спецификой. Скорее всего, имеет место и то и другое.

Между тем рынок коммерческой недвижимости продолжает развиваться преимущественно благодаря активности отечественных фирм. Появляются новые игроки, новые услуги и, наконец, новые проекты, которые, пусть и не так быстро, как принято на Западе, доводятся до логического завершения.

В градостроительной политике тоже происходят перемены. В столице, в частности, решено закрыть аэропорт Минск-1 и построить на его месте общественно-деловой центр “Минск-Сити”. Центр такого же формата планируется создать в районе пр-та Дзержинского — ул. К. Цеткин. А вообще в белорусской столице уже определены площадки для размещения около 4 десятков торговых и бизнес-центров, элитных жилых кварталов и общественно-деловых комплексов. И хотя пока это лишь планы, они не могут не радовать.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
21 мая 2007

[Toto (Admin)]

По сценариям доходности

Около 90 тыс. кв. м офисных помещений класса "А" и "Б" будет введено в эксплуатацию в текущем году.

По словам Михаила Морозова, управляющего партнера в странах Балтии и Беларуси компании Colliers International, офисная недвижимость — один из самых любопытных, динамичных и привлекательных секторов в мире, который однозначно является частью глобальной инвестиционной системы. Офисные рынки являются в мире практически обязательными для работы крупных инвестиционных и пенсионных фондов, тогда как в отношении иных секторов коммерческой недвижимости существуют некоторые ограничения. Поэтому динамика развития рынка офисной недвижимости очень высока во всем мире, хотя в каждой отдельной стране или городе она так или иначе привязана к фактическому спросу.

До недавнего времени считалось, что развитие рынка недвижимости в любой стране или городе можно прогнозировать. Но опыт Москвы убеждает в обратном. "Даже самые умудренные опытом аналитики оказались не способными предсказать скачки спроса, которые в итоге могут увеличить стоимость аренды в 3-4 раза. Мы говорим о том, что в мире таких аналогов нет, когда ставка меняется не на 20-30%, а на 300-400% в течение трех-пяти лет (если сравнить ставки Москвы на офисные помещения в 2003-2004 годах с сегодняшними). И по прогнозам на 2010 год, ставка по-прежнему будет расти", — рассказал М. Морозов.

Такое необычное поведение рынка объясняется наличием в первую очередь платежеспособных больших арендаторов. Это телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора, которые расширяются и арендуют все больше и больше площадей.

По московскому сценарию развивается рынок офисной недвижимости и в Минске, правда, с отставанием на 5-6 лет, считают аналитики.

В 2007 году рынок офисной недвижимости стал одним из самых активных секторов коммерческой недвижимости в Минске. Этот период характеризовался резким увеличением стоимости продаж и арендных ставок, особенно в первые шесть месяцев года, что было вызвано высоким спросом и низким предложением на современные офисные помещения. По словам Михаила Градовича, главы представительства Colliers International в Республике Беларусь, арендные ставки возросли на 25-30% в 2007 году. Доля несданных офисов практически равна нулю (вакантный уровень).

Как заметил в свою очередь М. Морозов, на рынке, который динамично развивается на протяжении длительного времени, нормальным вакантным уровнем можно считать 5-10%. Специалисты Colliers International предполагают, что низкий вакантный уровень, приближающийся к нулю, будет сохраняться в Минске в ближайшие несколько лет. Потому что растут обе составляющие — и спрос, и предложение офисных помещений.

Более 30 офисных объектов находятся на различных стадиях строительства. Ожидается, что в текущем году будет введено в эксплуатацию чуть более 90 тыс. кв. м офисных помещений высокого потребительского уровня. Однако рынок их мгновенно поглотит, тем самым прокладывая путь для увеличения цен. В 2009 году ввод офисных помещений увеличится более чем вдвое: общая площадь запланированных к сдаче в следующем году объектов превышает 200 тыс. кв. м. Но такое изменение в динамике предложения не сможет существенно повлиять на темпы роста арендных ставок. Главная причина, как уже было сказано, в том, что еще долго темпы роста спроса будут выше темпов роста предложения.

Появляется большое количество новых компаний. Они входят на рынок весьма осторожно, открывая на начальном этапе лишь представительские офисы. Тем не менее почти все сразу говорят о том, что в течение одного-полутора лет при наличии определенных стимулов для ведения бизнеса они планируют увеличивать свое присутствие. Это дает основание предполагать, что в Минске может повториться сценарий Москвы и Киева пятилетней давности. Приходя в эти столицы, международные компании тоже занимались мониторингом на первом этапе. В последующем те же самые компании многократно увеличили (продолжают увеличивать) свои площади и нарастили (продолжают наращивать) количество персонала.

Это позволяет аналитикам прогнозировать дальнейший рост арендных ставок сегментах классов "А", "Б1" и "Б2" по мере того, как на рынок будут приходить средние и крупные иностранные компании. При выборе объекта будет обращаться внимание на наличие концепции, функциональность, обеспеченность инфраструктурой, которая способна поддерживать бизнес, а также на целый ряд технических требований.

Сегодняшние арендаторы рассчитывают на открытую планировку, хотят избежать коридорной системы и маленьких помещений, хотят иметь свободу в планировании своих площадей с учетом их структурных особенностей. И, безусловно, эти требования будут влиять на те проекты, которые сегодня находятся на этапе планирования, проектирования и строительства и пополнят список предложения в ближайшие пять лет, уточнил М. Морозов.

Часть объектов, поскольку они были спроектированы и спланированы 2-3 года назад, в краткосрочном периоде, пока будет сохраняться дефицит предложения, будут выигрывать, но в долгосрочном могут проигрывать, потому что стремительно меняются требования и ожидания арендаторов.

Специалисты предполагают также, что в ближайшие пару лет существенно увеличатся площади арендуемых офисов. Если в 2006-2007 годы максимальный метраж помещений, с которыми совершались сделки, ограничивался немногим более 2 тыс. кв. м, "то в текущем году будет преодолена планка 4-5 тыс. кв. м, а в следующем — 10 тыс. кв. м", прогнозируют специалисты. Увеличение размеров арендуемых помещений будет влиять на ставки и условия аренды.

Ставки инвестиционной доходности офисных объектов в Минске в среднем в 2 раза выше, чем в столицах Балтии, и выше, чем в Москве и Киеве. Это обусловлено тем, что минский рынок офисной недвижимости серьезно отстает в своем развитии от соседних столиц. Ожидается, что в 2009 году планируется ввести всего около 200 тыс. кв. м, что очень мало для города с почти двухмиллионным населением.

Кстати, количество населения тоже имеет большое значение, когда речь идет об оценке потенциала деловой активности. В компании Colliers International весьма оптимистично оценивают деловой потенциал белорусской столицы. "За 5 лет все изменится, рынок станет неузнаваемым, объем ввода новых объектов существенно возрастет", — уверен М. Морозов.

При этом в компании Colliers International с нетерпением ожидают начала строительства многофункциональных комплексов (например, "Минск-Сити"), потому что видят в них будущее.

Как заметил М. Морозов, опыт Москвы показывает, что самый большой эффект достигается, когда возводятся аналогичные центры. В них есть возможность формировать оптимальную бизнес-среду. Компания, которая размещает там офис, получает ряд дополнительных преимуществ. И Минск — не исключение. Эксперты считают, что отдельные офисные здания будут пользоваться спросом и будут конкурентоспособными, если расположены в центре города. Но если за пределами центра — то будущее за деловыми районами (кварталами), если они ориентированы на создание бизнес-среды.

Напомним, что компания Colliers International, представительство рижского офиса которой было открыто в Минске весной 2007 года, основана в 1976 году и сегодня является одной из ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости. Компания насчитывает более 10 тыс. человек, работающих в 267 офисах, которые, в свою очередь, расположены в 57 странах мира.

По словам М. Морозова, только за истекший год компанией было открыто около 10 разных офисов в Африке, в Тихоокеанском регионе и других частях мира. Ее доход в 2007 году превысил 1,6 млрд. USD. Общее количество сотрудников только в офисах стран, непосредственно соседствующих с Беларусью, превышает 450 человек. В планах развития компании на ближайшие пять лет — освоение новых рынков, новых регионов, где наблюдается большая инвестиционная активность, а также расширение присутствия там, где Colliers International уже имеет свои представительства и офисы.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
28 апреля 2008

[Toto (Admin)]

Дефицитные квадраты

Предложение коммерческой недвижимости в Минске значительно отстает от спроса, а ставки арендной платы будут расти во всех секторах рынка. Такие выводы сделали эксперты международной консалтинговой компании Colliers International, проанализировав рынок коммерческой недвижимости Беларуси.

Предложение офисной недвижимости в белорусской столице значительно отстает от спроса при полном отсутствии вакантных площадей, в то время как нормальной считается их доля в 5-10%. Такая ситуация стимулирует рост ставок арендной платы, которые уже давно превысили ставки в столицах прибалтийских стран, хотя и уступают расценкам в Москве и Киеве. Так, арендная ставка недвижимости класса А составляет в Минске 35-45 EUR за м2 в месяц, в то время как в Риге — 19-20 EUR, Вильнюсе — 16-20 EUR, Таллинне — 14-22,4 EUR, сообщает Интерфакс со ссылкой на доклад Colliers International. Ставки инвестиционной доходности офисной недвижимости в Минске в 2 раза выше, чем в столицах стран Балтии и составляют около 12-13,5% в год, в то время как в Таллинне — 6-7%, Риге и Вильнюсе — 6,5-7,5%.

По данным Colliers International, Минск значительно отстает по количеству квадратных метров этой категории недвижимости. К примеру, в белорусской столице используется порядка 8 тыс. м2 площадей класса А, 28,2 тыс. м2 класса В1 и 48 тыс. м2 класса В2. В то же время в Риге в пользовании свыше 36 тыс. м2 офисной недвижимости класса А, 128,9 тыс. м2 класса В1 и 36,8 тыс. м2 класса В2. Как считают эксперты международной организации, в Минске не исключено развитие сценария Москвы и Киева, когда многие известные компании входили на рынок страны весьма аккуратно и открывали небольшие представительства, а затем значительно расширяли арендуемые площади. Это может повлечь дополнительный рост спроса и, как следствие, движение цен.

Как прогнозируют эксперты, в ближайшее время будет возрастать спрос на качественную офисную недвижимость. Уже сейчас список требований к ней, предъявляемых компаниями, составляет 5-10, а иногда и 40 листов текста. Компании стараются избегать коридорных систем, небольших помещений и предпочитают большие площади, которые возможно адаптировать к нуждам и требованиям арендатора. Поэтому уже построенные в Минске офисные и бизнес-центры коридорного типа будут весьма прибыльными в краткосрочной перспективе, однако не очень выгодными в долгосрочной.

Торговая недвижимость

По оценкам экспертов Colliers International, торговая недвижимость в Минске находится в стадии становления. В столице Беларуси превалируют торговые центры 1-го поколения, объединяющие множество мелких арендаторов и недалеко ушедшие по своей сути от рынков.

В ближайшем будущем стоит ожидать развитие торгового сектора в многофункциональных торговых комплексах, в т.ч. удаленных от центров городов. Рост рынка будет наблюдаться не только в Минске, но и в областных центрах. В частности, в столице в 2008-2009 гг. прогнозируется двукратное увеличение объема рынка.

Кроме того, продолжится приход на белорусский рынок крупных российских торговых операторов, что означает усиление конкуренции и, следовательно, рост арендных ставок. Пока дефицит площадей, по мнению экспертов, тормозит вход на отечественный рынок новых игроков.

Складская недвижимость

Как и в других секторах недвижимости, Colliers International отметила дефицит складских помещений. До 2007 г. в столице Беларуси существовали в основном небольшие (2-3 тыс. м2) объекты, построенные под заказ. Сейчас в Минске 105 тыс. м2 складских помещений, что в пять раз меньше, чем в Таллинне. По оценкам экспертов, ситуацию существенно не изменит даже запланированное на 2008-2009 гг. строительство 132 тыс. м2 складских помещений в Минске и Минском районе.

Дефицит площадей существенно влияет на стоимость их аренды, которая сейчас в Минске дороже, чем в Прибалтике, Москве и Киеве. Средний уровень арендных ставок складской недвижимости в белорусской столице — 4,4-10 EUR за м2 в месяц.

Экономическая газета
8 мая 2008