Рынок коммерческой недвижимости в Республике Беларусь

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Выгоды для инвесторов в коммерческую недвижимость

Сообщение Toto (Admin) » Вт июл 15, 2008 1:13 pm

Выгоды для инвестора

В ближайшие 3-4 года в Беларуси сохранятся предпосылки для активного развития сегмента коммерческой недвижимости. В офисном и складском секторах спрос будет стимулироваться дефицитом площадей, в торговой сфере — ростом организованного розничного товарооборота.

Коммерческая недвижимость динамично развивается: объем привлекаемых инвестиций сопоставим с такими секторами, как промышленность и пищевая переработка, отметил директор департамента инвестконсультирования компании «Юнитер» Роман Осипов, выступая на недавно прошедшей первой международной конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси».

По его оценкам, спрос на офисы будет «подогреваться» нынешним дефицитом площадей, особенно в столице. Уже сейчас в Минске средние ставки аренды подскочили до 30-40 EUR за м2 в месяц. Это существенно выше, чем, к примеру в Варшаве, где аренда м2 бизнеc-центра класса «А» — в среднем 20 EUR. На этом фоне реализация проектов офисной недвижимости становится более привлекательной. Даже с учетом того, что в Минске сейчас строится порядка 30 бизнес-центров, в ближайшие 4 года серьезное падение ставок не предвидится.

Также по причине недостатка площадей Р.Осипов прогнозирует активный рост сегмента складской недвижимости. Востребованными прежде всего станут объекты современных логистических центров. «До настоящего момента можно по пальцам пересчитать эти структуры, 3-4 вокруг Минска. При этом крупные объекты в 30-50 тыс. м2, какие есть у наших соседей, пока не созданы», — отметил он.

Есть серьезные предпосылки для развития торговой недвижимости. По информации эксперта, сейчас в Беларуси велика доля неорганизованной розничной торговли (до 35% от розничного товарооборота). Доля цивилизованного товарооборота будет увеличиваться, а значит, будет расти и сектор недвижимости розничной торговли. Учитывая такую тенденцию, при темпе роста розничного товарооборота 15-20% в год можно прогнозировать ежегодное увеличение спроса на торговые объекты на 30-40%.

Кроме того, внимание инвесторов к коммерческой недвижимости усиливается на фоне неразвитого фондового рынка Беларуси. Сейчас многие бизнесмены рассматривают ее как форму сбережения денежных средств.

Р.Осипов также обозначил некоторые проблемные аспекты. Так, по его мнению, в Беларуси сохраняется непрозрачность рынка земельных отношений. Есть сложности с получением участков под строительство в хороших местах. Во многом это связано с введением новой системы их передачи по договорам аренды. По новым правилам при получении прав на участок инвестор должен внести плату за право заключения договора аренды в размере не менее кадастровой стоимости (для Минска это 300-500 USD за м2 земли, или 3-5 млн. USD за 1 га).

Еще одна сложность — недостаток строительных мощностей и материалов. Стройорганизации не могут увеличить количество вводимых объектов, адекватно реагируя на рост спроса на рынке.

Отмечается затягивание ввода в эксплуатацию объектов розничной торговли, что снижает отдачу от инвестиций в них. В Литве реализация крупных проектов занимает 2 года, в Беларуси 3-4.

К факторам, сдерживающим развитие складской недвижимости, отнесено отсутствие развитой транспортной логистики, высококвалифицированных кадров, а также возможности их обучения. Низко оценены знания в области управления запасами у владельцев бизнеса и топ-менеджмента.

Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
27 мая 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси в 2008

Сообщение Toto (Admin) » Ср ноя 19, 2008 4:18 pm

ПРЕДЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ ОТСТАЕТ ОТ СПРОСА

На 15-20% с начала текущего года выросли ставки аренды офисной и складской недвижимости в Минске, превысив почти на треть темп роста прошлогодний.

Минимум, на который может рассчитывать потенциальный арендатор, желающий снять офисное помещение класса "С" в столице в пределах второго транспортного кольца, - это 23-25 евро (четыре-пять месяцев назад это было 18-22 евро). Что это будет за помещение, в каком здании оно расположится и какими еще характеристиками будет обладать, чтобы соответствовать указанному ценовому промежутку, предположить довольно трудно. Такой офис может находиться и в новом здании, и в старом, административном или расположенном в административном корпусе какого-нибудь завода, говорят риэлтеры, работающие на рынке коммерческой недвижимости.

Даже в промышленной зоне Минска помещение, соответствующее минимальным требованиям арендатора (телефон, Интернет, автостоянка), может стоить 20 евро за квадратный метр в месяц. Дело в том, что из-за дефицита офисных помещений собственники устанавливают арендные ставки по своему усмотрению. Классификацией, которая рекомендуется к применению консалтинговыми фирмами, пользуются только владельцы помещений в новых зданиях (административных и бизнес-центрах) класса "А" и "В". Но даже здесь полная свобода действий: ставки аренды устанавливаются без учета всех особенностей объекта.

По мнению специалистов, рынок аренды офисной недвижимости до сих пор не сформирован. Среди наиболее значимых бизнес-центров и административных зданий, которые недавно введены в эксплуатацию или будут сданы в ближайшие 2-3 месяца - "Виктория Плаза", "Инфо" и административное здание на ул. Ольшевского. Свободные помещения есть во всех трех зданиях, хотя и в очень ограниченном количестве. Ставки, по которым предлагаются помещения - от 25 до30 и от 30 до 35 евро за кв.метр (более высокий предел соответствует бизнес-центру "Виктория Плаза").

В структуре предложения, которое все же имеется на рынке, ничего не изменилось. По-прежнему все предлагаемое в аренду раздроблено на небольшие площади, принадлежит различным собственникам, что значительно снижает вероятность найти помещение площадью 500 и более кв.метров.

Как утверждают минские аналитики в области коммерческой недвижимости, первый квартал текущего года убедительно продемонстрировал перелом, произошедший в структуре спроса на рынке аренды офисных помещений. Во-первых, в течение трех месяцев подряд наблюдается заметный рост спроса на помещения в новостройках. Каждое новое здание к моменту ввода в эксплуатацию практически не имеет свободных площадей, которые предлагались бы в аренду. Причем многие потенциальные арендаторы готовы заключать предварительные договоры аренды задолго до окончания строительства, если бы законодательство допускало такую возможность. При этом мало кого пугает даже то, что объекты сдаются на 1-1,5 года позже заявленного срока (такова практика).

Вторая тенденция, которая наблюдается - это ужесточение требований к качественным характеристикам объектов. Причем требования растут гораздо быстрее, чем рынок успевает реагировать на них.

И третья особенность - увеличивается площадь запрашиваемых помещений. В прошлом году до конца третьего квартала на первом месте по популярности находились помещения до 50 кв.метров. В четвертом квартале спрос на короткое время резко сместился в пользу совсем небольших помещений - до 10-20 кв.метров в связи с переходом индивидуальных предпринимателей в ЧУПы. А в последних три месяца явно прослеживается тенденция увеличения спроса на офисы от 100 и более кв.метров.

"Если смотреть на общее количество заявок, то доля желающих снять офис до 50 кв.метров все еще самая большая. Тогда как по метражу в общем объеме спроса уже лидируют помещения свыше 100 кв.метров", - заметил в беседе с корреспондентом "НБ" Юрий Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт".

На рынке аренды торговых объектов - почти без перемен, если не считать стабильного спроса на помещения свыше 1 тыс.кв.метров, что объясняется активностью продуктового ритейла. Предложить арендаторам, желающим снять готовые торговые площади указанных параметров, нечего. При большом желании можно найти 200-500 метров, но и здесь выбор не велик. Это в основном первые этажи только что построенных жилых зданий (почти во всех многоквартирных домах-новостройках первые этажи отводятся под административные либо торговые функции).

Ставки арендной платы на магазины непродовольственной товарной группы - 35-50 евро (это для магазинов пристроенных, встроенных в жилые дома). Что касается торговых центров, то в каждом свои ставки и очень разные - от 18 до 110 евро. Действительность такова, что большинство торговых центров занимаются подбором арендаторов самостоятельно, не прибегая к помощи риэлтерских фирм. Исключение составляют торговые центры-новостройки, заказчики которых изначально выстраивают концепцию объекта с помощью консалтинговых компаний и в последующем заказывают им услуги по брокериджу. Но опять же только до стадии сдачи объекта в эксплуатацию.

На рынке аренды складских помещений - ситуация более сложная. Сегодня вакантны 4-6 тыс.кв.метров. Предложение представлено относительно небольшими (200-500 кв. м) помещениями, расположенными в разных частях города. Хотя основная масса предлагаемых в аренду складских помещений сосредоточена в восточной части столицы, отмечают аналитики.

Ставки на неотапливаемые помещения - от 6 до 8 евро за кв.метр. Отапливаемые предлагаются как минимум по 10 евро. Предложение очень ограничено. Например, в ИЦКН сегодня имеются заявки на сдачу в аренду всего до 1 тыс.кв.метров отапливаемых складов (помещения разные - от 40 до 400 кв. м).

В условиях возросшего спроса и существенного разброса арендных ставок специалисты, занимающиеся коммерческой недвижимостью, настоятельно рекомендуют потенциальным арендаторам подыскивать помещения, особенно офисные, с помощью работающих на рынке аренды нежилых помещений риэлтерских фирм. И дело даже не в экономии времени и в возможности более широкого выбора, а скорее в риске снять помещение с нежелательными характеристиками. Специализирующиеся на рынке аренды риэлтеры лучше знают качественные характеристики объектов. Когда клиент напрямую разговаривает с собственником объекта, то какие-то нюансы ему могут быть не понятны и даже просто не известны, если он неопытный арендатор.

А учитывать надо в первую очередь все коэффициенты, которые применяются при расчете арендуемой площади. Должна быть ясность по коммунальным платежам и четкие ответы на вопросы, кто будет оплачивать текущий ремонт, делать отчисления на капремонт и какие улучшения, произведенные арендатором, будут считаться неотделимыми от помещения по окончании срока действия договора аренды, а что можно будет в случае выезда из помещения забрать с собой. Естественно, важный момент - срок действия договора. Практика такова, что собственники не хотят заключать договор аренды на срок больше чем на 11 месяцев из-за необходимости его регистрации. А агентство как раз и призвано помочь сторонам сделки определиться и рассказать о плюсах и минусах договора на срок до 1 года и от года и более. И в конечном итоге стороны с участием специалиста-посредника смогут придти к компромиссному решению.

Еще один момент - технические особенности объекта: возможность телефонизации, подключения к Интернету, к скоростному желательно. Но если объект находится в жилом доме, то не факт, что в нем будет скоростной Интернет. Так же вероятны технические ограничения по телефонизации.

По мнению аналитиков, на поведение арендных ставок в оставшиеся месяцы текущего года будут влиять два основных фактора - дефицит предложения готовых объектов и рост цен на строительные материалы (в первую очередь цемент и металл).

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Обзор рынка коммерческой недвижимости от Colliers

Сообщение Toto (Admin) » Ср ноя 19, 2008 4:25 pm

СТИМУЛЫ ДЛЯ СТАБИЛЬНОГО РОСТА

Дальнейший рост спроса на аренду площадей прогнозируется во всех секторах рынка коммерческой недвижимости в Минске. А растущий спрос - это стимул для развития рынка и гарантия высокой инвестиционной доходности реализуемых проектов на протяжении ближайших 5 лет. Та ковы основные выводы годового обзора рынка коммерческой недвижимости, которые представила международная консалтинговая компанией Colliers International на презентации в гостинице "Виктория".

По словам Михаила Морозова, управляющего партнера в странах Балтии и Беларуси компании Colliers International, офисная недвижимость - один из самых любопытных, динамичных и привлекательных секторов в мире, который однозначно является частью глобальной инвестиционной системы. Офисные рынки являются в мире практически обязательными для работы крупных инвестиционных и пенсионных фондов, тогда как существуют некоторые ограничения, которые распространяются в той или иной степени на торговую, складскую и прочую недвижимость. Поэтому динамика развития в мире сектора офисной недвижимости очень высокая, хотя в каждой отдельной стране, городе она так или иначе привязана к фактическому спросу.

Офисы с местной спецификой

До недавнего времени считалось, что развитие рынка недвижимости в любой стране и городе можно прогнозировать. Но опыт Москвы убеждает в обратном. "Даже самые умудренные опытом аналитики оказались не способны предсказать скачки спроса, которые в итоге могут увеличить стоимость аренды в 3-4 раза. Мы говорим о том, что в мире таких аналогов нет, когда ставка меняется не на 20-30%, а на 300-400 % в течение трех-пяти лет, если сравнить ставки Москвы на офисные помещения в 2003-2004 годах с 2008 годом. И по прогнозам на 2010 год ставка по-прежнему растет", - рассказал М. Морозов.

Такое необычное поведение рынка объясняется экспертами не только географическим расположением Москвы и амбициями российской столицы стать метрополией на уровне Лондона или финансовой столицей на уровне Нью-Йорка, а наличием в первую очередь платежеспособных больших арендаторов. Это телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора, которые расширяются и арендуют все больше и больше площадей. "Средняя арендуемая площадь в Москве сегодня не очень большая - от 5 до 10 тыс.кв.метров. Но есть прецеденты аренды и покупки и 30, и 50, и 80 тыс.кв.метров, и даже барьер в 100 тыс.кв.метров уже преодолевается", - заметил М. Морозов.

В 2007 году рынок офисной недвижимости стал одним из самых активных секторов коммерческой недвижимости в Минске. Этот период характеризовался резким увеличением стоимости продаж и арендных ставок, особенно в первые шесть месяцев года, что было вызвано высоким спросом и маленьким предложением на современные офисные помещения. По словам Михаила Градовича, главы представительства Colliers International в Республике Беларусь, арендные ставки в 2007 году возросли на 25-30%. Доля несданных офисов практически равна нулю.

Как заметил в свою очередь М. Морозов, на рынке, который динамично развивается на протяжении длительного времени, нормальным вакантным уровнем можно считать от 5-10%. Специалисты Colliers International предполагают, что низкий вакантный уровень, приближающийся к нулю, будет сохраняться в Минске в ближайших несколько лет. Потому что растут обе составляющие - и спрос, и предложение офисных помещений. Более 30 офисных объектов находятся на различных стадиях строительства. Ожидается, что в текущем году будет введено в эксплуатацию чуть более 90 тыс.кв.метров офисных помещений высокого потребительского уровня. А в 2008-2009 годах предложение современных офисных помещений (класс "А" и "Б") возрастет на 233 150 кв.метров, увеличившись с 92 200 кв.метров до 325 350 кв.метров. Среди масштабных проектов, запланированных на последующие несколько лет, специалисты называют офисное здание в 13 580 кв.метров, построенное местной компанией "СтромИнвест", и 10 000 кв.метров офисных помещений, строящихся Белорусским High Tech Park. Однако современные объекты, ожидаемые к сдаче в этом году, будут мгновенно поглощены рынком, таким образом прокладывая путь для увеличения цен. Большинство бизнес-центров, укомплектованных в 2007 году, являются бизнес-центрами класса "Б-2", и некоторые из этих проектов построены под заказ. Только два бизнес-центра класса "А" были введены в эксплуатацию к концу 2007 года.

Эксперты отмечают изменение структуры и уровня спроса. Появляется большое количество новых компаний. Они входят на рынок весьма осторожно, открывая на начальном этапе лишь представительские офисы. Тем не менее, почти все сразу говорят о том, что в течение одного-полутора лет при наличии определенных стимулов для ведения бизнеса они планируют увеличивать свое присутствие. Это дает основание предполагать, что в Минске может повториться сценарий Москвы и Киева пятилетней давности. Приходя в эти столицы, международные компании тоже занимались мониторингом на первом этапе. В последующем те же самые компании многократно увеличили (продолжают увеличивать) свои площади и нарастили (продолжают наращивать) количество персонала.

Ставка на свободную планировку, большие площади и бизнес-среду
В первом квартале текущего года ставки аренды продолжали расти, потому что вакантный уровень равнялся нулю и в ближайшее время вряд ли увеличится. То есть дефицит предложения офисных помещений будет еще долго характеризовать рынок офисной недвижимости. И во всех сегментах классов "А", "Б1" и "Б2" арендные ставки будут на достаточно высоком уровне и, возможно, будут расти по мере того, как будут приходить средние и крупные компании. При этом, как и во всех столицах мира, основную погоду будут делать телекоммуникационные компании, банки, компании потребительского сектора. Они же будут диктовать и уровень качества. При выборе объекта будет обращаться внимание на наличие концепции, функциональность, обеспеченность инфраструктурой, которая способна поддерживать бизнес, а также на целый ряд технических требований.

Как правило, у средних и крупных международных компаний список требований размещается на 5-10, а иногда и на 40 страницах убористым текстом. Это то, что они хотят видеть, что должны получить в результате аренды помещения. Сегодняшние арендаторы рассчитывают на открытую планировку, хотят избежать коридорной системы и маленьких помещений, хотят иметь свободу в планировании своих площадей с учетом их структурных особенностей. И, безусловно, эти требования будут влиять на те проекты, которые сегодня находятся на этапе планирования, проектирования и строительства и которые пополнят список предложения в ближайших пять лет, уточнил М. Морозов.

Часть из объектов, поскольку были спроектированы и спланированы 2-3 года назад, в краткосрочном сроке будут выигрывать, но в долгосрочном - могут проигрывать, потому что стремительно меняются требования и ожидания арендаторов.

Специалисты предполагают также, что в ближайших пару лет существенно увеличатся площади арендуемых офисов. Если в 2006-2007 годах максимальный метраж помещений, с которыми совершались сделки, ограничивался немногим более 2 тыс.кв.метров, "то в текущем году будет преодолена планка около 4-5 тыс.кв.метров, а в следующем году - 10 тыс.кв. метров", прогнозируют специалисты. Увеличение размеров арендуемых помещений будет влиять на ставки и на условия аренды (эксплуатационные расходы, расходы по содержанию общих площадей, которые должны распределяться пропорционально между арендаторами, и другие дополнительные расходы).

Ставки инвестиционной доходности в Минске в среднем в 2 раза выше, чем в столицах Балтии, и выше, чем в Москве и Киеве. Это обусловлено тем, что рынок офисной недвижимости серьезно отстает в своем развитии от соседних столиц. Ожидается, что в 2009 году планируется ввести всего около 180 тыс.кв.метров, что очень мало для города с двухмиллионным населением. Кстати, количество населения тоже имеет большое значение, когда речь идет об оценке потенциала деловой активности. В компании Colliers International весьма оптимистично оценивают деловой потенциал белорусской столицы: через 5 лет все изменится, рынок станет неузнаваемый. Объем ввода новых объектов существенно возрастет.

В компании Colliers International безусловно ожидают начала строительства многофункциональных комплексов, потому что видят в них будущее. Как заметил М. Морозов, опыт Москвы показывает, что самый большой эффект достигается, когда возводятся многофункциональные центры. В них есть возможность формировать оптимальную бизнес-среду. Компания, которая размещает там офис, получает ряд дополнительных преимуществ. И Минск - не исключение. Эксперты считают, что отдельные офисные здания будут пользоваться спросом и будут конкурентоспособны, если они расположены в центре города. Но если за пределами центра - то будущее за деловыми районами (кварталами), если они ориентированы на создание бизнес-среду.

Для торговли не хватает площадок

Рынок торговой недвижимости - не менее интересен. В настоящий момент он находится, как полагают эксперты, на самом начальном этапе развития поколений торговых центров. Для сравнения, в Западной Европе этот сектор недвижимости переживает уже четвертое поколение торговых центров. Каждое поколение - это своя особенность планирования, наполнения функциями и подбора арендаторов соответственно, которые должны присутствовать и которые рассчитаны не только на продажу товаров посетителям, но и на их времяпрепровождения. И Минск в этом плане не исключение.

И успешность объектов в ближайших пять лет будет зависеть от профессиональности управляющей компании, тех, кто реализует проекты, потому что балансировать на больших площадях нужно очень аккуратно. Потому что общественные функции, которыми наделяются торговые центры третьего и четвертого поколений, зачастую не приносят денег и требуют дотаций. Эти затраты застройщику приходится разложить на всех арендаторов, что может повлиять негативно на уровень конкурентоспособности объекта.

Но как бы там ни было, рынок торговых объектов - один из наиболее динамично развивающихся секторов недвижимости в плане оборота. До 2007 года не многие ритейл-объекты превышали 5 000 кв.метров. Более крупные торговые центры с якорными арендаторами начали появляться на рынке в 2005 году. Тогда же наблюдался и рекордный пик арендных ставок. Последние увеличились до 100-120 евро за кв. м./месяц, что привело к государственной интервенции и снижению арендных ставок на 10-30%. Однако арендные ставки велики и по сей день по сравнению с соседними странами.

В ближайшем будущем ритэйл-сектор будет представлен в многофункциональных комплексах, в строительстве торговых центров, удаленных от центральной части города, а также будет наблюдаться рост в общем объеме рынка не только столицы, но и областных городов. По оценкам специалистов Colliers International в прошлом году на минском рынке было доступно 111 000 кв.метров торговых площадей в таких крупных центрах, как «Столица» (60000 кв. м) и «Глобо» (25 000 кв. м).

Эксперты прогнозируют, что в 2008-2009 годах рынок увеличится на 109 000 кв.метров торговых площадей. Значительный вклад будет сделан торговым центром «Престон Плаза» (40 000 кв.м.), который строится фирмой "Арвитфуд" и ожидается к сдаче в 2008 году.

Ситуация на рынке торговых объектов такова, что в числе крупных комплексов по-прежнему отсутствуют такие, которые обслуживали бы не только жителей отдельного города, но и всей республики. Торговая площадь такого объекта должна быть близка к 100 тыс.кв.метров и больше. И в нем должны быть самые разные якорные арендаторы. К слову, набор классических якорных арендаторов в аналогичных торговых центрах в городах Балтии занимает около 50% площадей, что обеспечивает стабильную доходность объекта и стабильные арендные ставки.

М. Морозов заметил, что сегодня уже известен ряд торговых операторов из центральной и восточной Европы, а также России, которые планируют входить на рынок Беларуси в ближайшие 2-3 года. Это один из последних рынков в Европе, который еще не охвачен и стоит у них в очереди. У белорусского рынка есть своя специфика, которая сдерживает активность международных операторов. Например, чтобы прийти на белорусский рынок, нужно пройти довольно громоздкую систему сертификации продукции, согласования цен и т.д., что для компании, у которой отсутствует опыт работы на белорусском рынке, является серьезным препятствием.

Второе препятствие - дефицит предложения торговых площадей. Любой торговый оператор, если он крупный, якорный, планирует свою работу, как правило, на 2-3 года, а то и 5 лет вперед. Кроме того, он не может принять решение в марте и выйти на рынок в апреле. Как правило, это занимает год-полтора, а у компаний, которые занимаются поставками оборудования, электроники, спортивных товаров, и все 2 года. По словам М, Морозова, ни один оператор не будет приходить на рынок, открывая один магазин. Как правило, программа включает открытие 5-15 магазинов. И если рынок не может предложить сегодня нужное количество действующих либо строящихся объектов, или хотя бы проектируемых, где могут быть размещены планируемые магазины, то операторы чаще всего откладывают начало вхождения на рынок на более поздний срок.

Складская логистика пока не в почете

Подобно офисным и ритэйловым секторам промышленный сектор переживает дефицит современных складских объектов в условиях растущего спроса, требующего большего предложения. До 2007 года существовали в основном маленькие (2-3 тыс.кв.м) объекты, построенные под заказ. Всего лишь один объект в 5 тыс.кв.метров существовал в Минске. Запланированное предложение в 132 тыс.кв.метров на 2008-2009 годы существенно не изменит ситуацию, т.к. спрос постоянно растет. В последние годы спрос был на объекты, располагающиеся в диапазоне 20-40 км от города и близко к магистрали, железнодорожным путям и большим открытым участкам. Дефицит предложения на складские помещения существенно отразился на арендных ставках. Дальнейшее увеличение арендных ставок ожидается ввиду постепенного ввода проектов. Большинство складских помещений будет построено в 2009 году.

«Республике Беларусь как ведущей европейской стране в плане транспортных грузоперевозок требуются современные складские объекты. Так как сектор коммерческой недвижимости Минска находится в активной фазе роста, инвесторы уделяют большее внимание таким наиболее выгодным секторам, как складской. Государство также приняло решение привлечь иностранные инвестиции в данный сектор недвижимости, выделяя участки для строительства инвесторам, заинтересованным развивать крупные логистические объекты», - сказал Михаил Градович.

Компания Colliers International основана в 1976 году, сегодня является одной из ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости. Сегодня в компанию входят более 10 тыс.человек, работающих в 267 офисах, которые в свою очередь расположены в 57 странах мира.

По словам М. Морозова, только за истекший год компанией было открыто около 10 разных офисов в Африке, Тихоокеанском регионе и других частях мира. Ее доход в 2007 году превысил 1,6 млрд.долл.США. Общее количество сотрудников только в офисах стран, непосредственно соседствующих с Беларусью, превышает 450 человек. В планах развития компании на ближайших пять лет - освоение новых рынков, новых регионов, где наблюдается большая инвестиционная активность, а также расширение присутствия там, где Colliers International уже имеет свои представительства и офисы.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Вт дек 02, 2008 1:47 pm

Ценовое расслоение ощутимее

Анализируя ценовую динамику минского рынка жилья, риэлтеры обратили внимание на то, что разница между ценами на квартиры в новостройках разного потребительского уровня существенно увеличилась и продолжают расти. Так, в течение 2006 года и первом полугодии 2007 года цены предложения на первичном рынке в жилых домах эконом-, бизнес- и элит-класса (соответственно классов «С», «В» и «А») различались не столь значительно - в среднем на 8,5%. А временами рыночная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса «подтягивалась» и даже превосходила аналогичную цену в жилье бизнес- и элит-классов.

Но с августа 2007 года началось расслоение средней цены предложения на первичном рынке в зависимости от класса объекта. С этого момента и по сегодняшний день стоимость квадратного метра в домах-новостройках бизнес- и элит-класса устойчиво опережала алогичную цену в объектах эконом-класса. При этом дельта поднималась до 50%, но ниже 12% не опускалась.

А начиная с мая текущего года цены на жилье класса «С» отставали от цен на объекты класса «В» и «А» на 24 и 43% соответственно, или на 415 и 580 долл./кв. м в абсолютном выражении.

Лидерами по средней цене квадратного метра жилья в домах-новостройках, реализуемых на разных стадиях готовности, являются районы Партизанский (2700 долл.), Центральный (2610 долл.) и Первомайский (2160 долл.). Здесь указаны цены квартир, предлагаемых без отделки. Для сравнения: на вторичном рынке квартиры в Советском районе продаются в среднем по 2100 долл./кв.м , а в секторе современного жилья – по 2400 долл./кв.м, в Первомайском – по 2050 и 2300 долл./кв.м соответственно.

Ценовую разницу в новостройках между районами специалисты объясняют сильно отличающимися объемами строящегося жилья. В вышеназванных районах традиционно небольшой объем предложения на первичном рынке. Они уже давно сформировались, и застройка в них новыми многоквартирными домами (может быть за исключением микрорайона «Уручье» в Первомайском районе) ведется в основном точечно. В то же время, интерес к этим районам и спрос на жилье именно к домам-новостройкам стабильно высокий.

Вообще, как дружно отмечают риэлтеры, по мере насыщения первичного рынка новым предложением, увеличивается разбежка между минимальными и максимальными ценами в разрезе районов. Например, в Ленинском районе есть предложения на стадии возведения объектов от 1600 долл./кв. м. Речь идет о новостройках в Лошице. Во Фрунзенском районе примерно та же картина – минимум составляется 1500 долл./кв. м. В этих районах традиционно много строится жилья, конкуренция между застройщиками довольно высокая, а в последние полгода стала еще сильнее.

А в районах, где традиционно небольшое предложение и стабильно высокий спрос у потребителей, нижняя ценовая граница находится на уровне 1800 – 2000 долл./кв.м. При этом максимум может достигать 3-3,5 тыс. долл. /кв. м.

Еще одна особенность, которой можно объяснить ценовую разницу между районами, – это качественный уровень самих новостроек и размеры предлагаемых в них квартир. Есть районы, в которых доля жилья элит- и бизнес- класса в секторе коммерческих новостроек традиционно велика. Для предложения данной категории характерны в первую очередь большие площади: трехкомнатные квартиры – от 90-100 кв.метров, двухкомнатные тяготеют к 70-80 кв.метрам . На них спрос есть.

Но стабильно высоким спросом пользуются все же квартиры меньшего метража. Одним из примеров разумного соотношения метров и количества комнат можно назвать 10–этажный жилой дом с необычным названием «Моцарт», который начинает возводиться неподалеку от пересечения улиц Волгоградская и Кнорина в Первомайском районе. Декларацию о строительстве дома заказчик - фирма «БелИнтеРоба» - намерен опубликовать в середине августа, после чего начнется заключение договоров. Сегодня же известно, что в доме с музыкальным названием будут только двух- и трехкомнатные квартиры, причем небольшого метража – около 60 и 80 кв.метров соответственно.

Приступая к реализации проектов, аналогичных «Моцарту», сегодняшние застройщики ориентируются на определенную целевую аудиторию. Типичный представитель этой аудитории заинтересован в приобретении новой квартиры, при этом он не хочет менять привычный район проживания, в котором он чувствует себя удобно и комфортно, привык к определенной транспортной доступности, к уже сложившейся социальной инфраструктуре. И предпочтение он намерен отдать проекту, для которого характерно разумное соотношение площадей и количества комнат.

Марина СИРОТКО
Недвижимость Белоруссии
11 августа 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Привлекательность рынка коммерческой недвижимости Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Пн дек 22, 2008 12:20 pm

Что немцу хорошо, а белорусу нужно

Устроители одной из крупнейших в Европе выставок коммерческой недвижимости EXPO REAL (количество участников в нынешнем году достигло 40 000 человек) обратили внимание на белорусский рынок. На этой неделе в Минске побывала директор проектной группы мероприятия Клаудия Бойманнс, которая пригласила наших чиновников и бизнесменов принять участие в проводимом в Германии форуме.

Что мы можем получить от участия в EXPO REAL? Главным образом найти новых инвесторов для строительства объектов. По крайней мере, Клаудия Бойманнс обещала в числе других услуг помочь в поиске заинтересованных финансистов. Произвести на них благоприятное впечатление уже наша задача. Для этого, по словам директора, необходимо убедить европейских потенциальных партнеров в возможности ведения «прозрачной» работы в Беларуси, что поможет нам переключить на себя поток финансов с рынков Украины, Санкт-Петербурга, Москвы…

Впрочем, само приглашение участвовать в выставке уже свидетельствует об интересе к Беларуси. Что неудивительно, учитывая положение коммерческой недвижимости, характеризующейся значительным опережением спроса над предложением в каждом из сегментов.

По данным экспертов международной консалтинговой компании Colliers International, в Минске используется порядка 8 тыс. кв. метров офисной недвижимости класса А, 28,2 тыс. м2 класса В1 и 48 тыс. м2 класса В2. Этого недостаточно. Дефицит необходимых площадей привел к тому, что стоимость аренды превышает ставки прибалтийских государств. А ставки инвестиционной доходности сложились на уровне около 12-13,5% в год.

Аналогичная ситуация наблюдается и в торговой недвижимости, ожидающей прихода российских операторов (именно появление соседей стимулирует рост стоимости аренды) и находящейся в стадии становления. В столице превалируют торговые центры первого поколения, объединяющие множество мелких арендаторов и недалеко ушедшие от рынков, в то время как в Западной Европе уже сегодня существуют ритэйл-центры четвертого поколения. Полностью отсутствуют суперрегиональные торговые комплексы, рассчитанные на всю республику.

По прогнозам специалистов, сектор в ближайшие годы будет показывать хорошую динамику развития, притом не только в Минске, но и областных центрах.

Также существует дефицит и складских помещений. Например, в столице под данные объекты отведено 105 тыс. м2, что в 5 раз меньше, чем в Таллинне. Ожидать исправления ситуации в ближайшее время не приходится. Хорошие перспективы и у гостиничной недвижимости.

Очевидно, что самостоятельно потянуть строительство объектов стоимостью в миллиарды долларов для нашей страны проблематично. Как видим, потребность в инвестициях действительно была, есть и будет еще долгое время. Мы просто вынуждены привлекать средства из других стран. Впрочем, по мнению ряда экспертов, для этого не надо ехать и рекламировать себя. Ожидаемые прибыли настолько велики, что в Беларуси образовалась очередь из российских и азиатских предпринимателей, готовых возводить объект за объектом. Единственное, для чего нам не повредило бы участвовать в мероприятиях, подобных EXPO REAL, — диверсификация получаемых средств, а также улучшение имиджа в Европе.

Олег КВАША
Экономическая газета
12 сентября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Израильские инвестиции в белорусскую недвижимость

Сообщение Toto (Admin) » Пн дек 22, 2008 12:34 pm

Иногда они возвращаются

Эксперты концерна «Группа компаний Леваева» (LGC) рассматривают предложения по участию в финансировании смены теплосетей нашей страны, а также реставрации исторического здания в Минске. Положительная или отрицательная рецензия на поступивший из Беларуси запрос ожидается в течение ближайших недель.

Наибольшие шансы быть реализованным имеет небольшой проект по восстановлению дома по ул. Революционной, 12, построенного до 1823 г. и ныне находящегося под охраной государства. Кусочек исторического центра столицы завтра может значительно изменить свой облик. По словам нынешнего владельца недвижимости генерального директора УП «Теплосети» Михаила Шурима, на первом этаже запланировано строительство ресторана с израильской кухней на 100 посадочных мест, второй будет отдан на откуп небольшому бизнес-центру, третий займут несколько гостиничных номеров высочайшего уровня, учитывающих специфические потребности религиозных евреев.

Размер объекта небольшой — с учетом подвальных и служебных комнат около 800 м2. Для «расширения» площадей предприниматель рассчитывает надстроить последний этаж — до уровня соседнего здания. Это позволит организовать отдых евреев, строго соблюдающих религиозные правила (в т.ч. по месту ночлега, приготовлению и употреблению пищи). Впрочем, сделать это непросто — Минкульт разрешения на проведение данных работ пока не дал.

По мнению специалистов, отсутствие подобных помещений оказывает негативное влияние на ход белорусско-израильских отношений. Поэтому ряд дипломатов и предпринимателей не смогли стать гостями Минска, как, например, председатель кнессета, главный архитектор Иерусалима и др. Ведь аналогичные объекты есть во всех соседних странах.

То, что данный объект, не имеющий аналогов в стране, может быть востребован, понимают и в «Беларусбанке», в котором получено разрешение на выдачу кредита под 13% годовых. Однако такие условия делают проект экономически нецелесообразным. Поэтому при посредничестве посла Израиля Льву Леваеву поступило предложение поучаствовать в строительстве. По предварительной информации, вероятность участия его капитала высока. Предполагаемый размер инвестиций — около 2 млн. EUR (в виде льготного кредита).

Еще одной сферой сотрудничества может стать смена морально устаревшей теплосети республики. Автор идеи М.Шурим предлагает отдать в частные руки участок в столице, на котором будет произведена смена оборудования (позволяющая снизить потребление газа на 30%). В случае экономической целесообразности в дальнейшем можно ставить вопрос о переносе проекта на остальную часть столицы и в регионы.

Впрочем, говорить о привлечении финансов Льва Леваева преждевременно. Изначально его потенциальным белорусским партнерам необходимо разрешить ряд проблем — отсутствие необходимой нормативной базы, схемы передачи теплосетей в частные руки и т. д. Без гарантий выложить миллиарды USD (именно таков вероятный масштаб инвестиций) израильский бизнесмен вряд ли рискнет.

Тем не менее данный проект всерьез рассматривается аналитиками LGC. Все-таки попытки договориться с госструктурами сегодня ведутся. Кроме того, реализация задумки может принести хорошую прибыль — предполагаемая рентабельность около 20%, объем рынка отопления сегодня составляет 15 млрд. EUR.

Отметим, положительный ответ на новое предложение сотрудничать может означать вторую по счету попытку Льва Леваева закрепиться в Беларуси. В ноябре 2007 г. после встречи бизнесмена с Александром Лукашенко сообщалось о возможных инвестициях LGC в ряд проектов: перенос за пределы Минска промышленных предприятий, развитие инфраструктуры, создание ювелирного и цементного производств, строительство развлекательных центров, игорных домов и т. д.

Однако куда-то Л.Леваева не пустили (например, отказали в приобретении Белювелирторга), к каким-то проектам он сам охладел. В итоге присутствие бизнесмена (по оценкам журнала Forbes, его состояние составляет 4 млрд. USD) все больше ограничивается благотворительной деятельностью.

Антон БОЙКО

СПРАВКА «ЭГ»
«Группа компаний Леваева» — крупный международный холдинг с опытом работы по реализации инвестиционных проектов в различных сферах деятельности, с ежегодным оборотом более 3 млрд. USD (1/3 пришлось на алмазный бизнес). В частности, в состав группы входит второй по величине в мире дистрибьютор необработанных алмазов «L. L. D. Diamonds Ltd.». Другие активы самого богатого бизнесмена Израиля — добыча и огранка алмазов, производство ювелирных изделий, строительство, управление, недвижимость, энергетика, текстильная промышленность, мода, туризм, связь, средства массовой информации и высокие технологии. Предприятия группы функционируют в Израиле, США, России, Армении, Анголе, ЮАР, Намибии, Китае, Индии и многих странах Европы.

Экономическая газета
26 сентября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Нехватка коммерческой недвижимости в Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Пн дек 22, 2008 12:36 pm

ЖИЗНЕННОГО ПРОСТРАНСТВА НЕ ХВАТАЕТ

Бизнес-союзы констатируют недостаточную обеспеченность малого и среднего бизнеса недвижимостью: земельными участками, офисными и другими помещениями. Дефицит площадей, высокие ставки наряду с ограниченной продолжительностью заключения договоров аренды держат многие предприятия в «чемоданном настроении»: вынуждают часто переезжать из одного офиса в другой, препятствуя нормальному рабочему процессу.

Озабоченность сложившейся ситуацией высказывают, в частности, в Республиканской конфедерации предпринимателей (РКП). У малого и среднего бизнеса нет возможности для расширения. В столице и других крупных городах не найти офисных помещений по доступным ценам, почти нет площадей для организаций малых и средних объектов торговли, общественного питания, услуг. Из-за недостаточного количества предложений и благодаря усилиям спекулянтов цены на коммерческую недвижимость взлетели до небес, говорится в письме РКП, направленном премьер-министру Сергею Сидорскому.

По словам авторов письма, отвод земельных участков через проведение аукционов и без них саботируется местными органами власти (напомним, Указ от 27.12.2008 № 667 «О предоставлении и изъятии земельных участков» практически полностью перевел решение земельных вопросов, за некоторым исключением, в компетенцию местных органов власти). Чтобы не быть обвиненными в злоупотреблениях, местные чиновники перестраховываются и не отводят ничего, стоящего внимания. То, что предлагается, зачастую непригодно для использования: участки находятся на окраинах или за пределами населенных пунктов, отсутствуют коммуникации.

Договоры аренды на помещения, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, заключаются не более чем на один год, что в свою очередь не способствует тому, чтобы предприниматели вкладывали свободные капиталы в долгосрочное развитие бизнеса.

«Мы даже не делаем ремонт, потому что боимся — вдруг не продлят договор аренды», — пожаловалась на «круглом столе», организованном на прошлой неделе БСПН им. М.Кунявского, директор столичного ЧУП «Энвек» Татьяна Миронова. По ее словам, утомляет и то, что всякий раз при продлении договора аренды требуют предоставления большого количества бумаг: копии учредительных документов, справки… Подобные высказывания, а также жалобы на постоянно растущие ставки арендной платы традиционно звучат практически на всех мероприятиях с участием представителей малого и среднего бизнеса.

В своем письме на адрес С.Сидорского РКП предлагает правительству некоторые варианты по нормализации ситуации вокруг недвижимости. В частности, создать условия для значительного увеличения предложений земельных участков в крупных городах и их окрестностях, пригодных для использования в коммерческих целях.

Необходимо сформировать нормативную правовую базу, позволяющую оперативно и недорого переводить в разряд нежилых помещения на первых этажах многоквартирных жилых домов. Подход может быть еще более радикальным: запретить строительство жилых помещений на первых этажах такого рода зданий. Эксперты РКП отмечают, что подобная практика существует во многих странах и городах мира, к примеру, в Москве.

Насытить рынок помещений можно и через приватизацию объектов коммерческой недвижимости в крупных городах, сдаваемых сейчас в аренду. Для предприятий, длительное время (более 5 лет) арендующих такие помещения, создавших там объекты торговли, общественного питания, услуг, можно предусмотреть возможность льготного приобретения этих площадей, опять-таки по примеру Российской Федерации.

Почему бы также не заключать договоры аренды на помещения государственной (республиканской и коммунальной) форм собственности, имеющие технические паспорта, сроком не менее чем на 5 лет.

Пока по перечисленным предложениям ответа от правительства не поступало.

Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
30 сентября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси в 2008

Сообщение Toto (Admin) » Пн дек 22, 2008 12:39 pm

ДЕВЕЛОПЕР МЕНЯЕТ КУРС

Рынок коммерческой недвижимости является «фасадом» экономики страны. Его динамика отражает уровень развития многих отраслей. Каков «фасад» белорусского рынка сегодня? Вот как его оценивает один из экспертов «ЭГ» заместитель директора агентства недвижимости «Твоя столицаконсалт» Юрий ПОПОВ.

— Рынок коммерческой недвижимости РБ пока не сформирован. И по объемам, и по качественным характеристикам. Ощущается дефицит во всех сегментах — офисной, торговой, гостиничной, складской, а также недвижимости развлекательного, производственного, медицинского характера. Вместе с тем нельзя не отметить большую (в отличие от других) развитость рынка административных помещений. Причина: девелоперы начали освоение рынка бизнес-недвижимости именно со строительства офисных зданий. Они всегда на первоначальном этапе являются самыми востребованными. Предприятию нужен свой «дом». С адресом, пропиской, столом, стулом, телефоном и т. д.

— Изменились ли требования к офисным помещениям?

— Как и к жилью, автомобилям, требования к офисам с годами растут. Понятие «современный офис» представляет собой т.н. «полный архитектурно-технологический пакет», а не голые, как раньше, стены. В зависимости от классности они разделяются на группы А, В, С, Д, F. Если 5 лет назад на 1 сотрудника компании требовалось 6 м, то сейчас — уже 9 м. Изменилась и функциональность «квадратных метров». Например, коридорная планировка уже не актуальна: нужен вестибюль — т.н. рецепшен. Обязательны коммуникации, в т.ч. оптоволоконная, компьютерная связь, наличие достаточного числа парковочных мест. И если в 2000 г. на рынке работали только отечественные девелоперы, то сейчас активно приходят иностранные.

— А как же компания «Капитал», которая эффектно вошла на рынок в 2000-х и смогла реализовать неплохой в общем-то проект — Бизнес-центр ХХI век на проспекте Независимости в Минске…

— Приход «Капитала» не стал серьезной заявкой иностранного бизнеса. Сегодня на рынке коммерческой недвижимости работает десятка полтора белорусских и иностранных компаний, занимающихся знаковыми объектами коммерческой недвижимости.

Реально на белорусский рынок недвижимости иностранный инвестор начинает выходить только сейчас. Это компания «Итера», которой доверена застройка грандиозного проекта «Минск-Сити», иранская фирма «Кейсон» (торгово-деловой центр рядом с Национальной библиотекой). Их инвестиции проходят проектную стадию. В этом ряду и открытие торговых объектов нового формата. В начале 2008 г. открыт торгово-развлекательный центр «Экспобел». Строится мультибрэндовый торговый центр «Маэстро» (район Комаровского рынка), торговый центр «Плаза» (пр. Победителей). Инвесторов данных объектов устраивают существующие в стране условия вложения капитала. В числе отечественных девелоперов можно назвать компанию «Арэса-сервис», которая строит жилье и возводит административные здания, а также фирму «Сигма-полюс».

— А как бы вы оценили уровень цен коммерческой недвижимости Беларуси в сравнении с динамикой цен данного сегмента рынка, к примеру, в соседних странах?

— Учитывая нехватку квадратных метров, ставки арендной платы в РБ выше, чем в Прибалтике, в 2-3 раза. Если в Минске они составляют от 20-55 EUR за 1 м2, то в Прибалтике в центре Риги за аренду 1 м2 коммерческой недвижимости класса «А» просят 25 EUR. Разница ощутимая. Выросла и цена строительства 1 м2. Если в 2003 г. возведение 1 м2 административных площадей класса «А» стоило 500-600 USD, то сейчас — уже 4-4,5 тыс. USD. Однако темпы роста упали: после 50-80% прошлогоднего подорожания рост цен не превысит 15-20%.

— Чтобы цены упали, нужно больше строить…

— Строительство коммерческой недвижимости Беларуси выгодно. Это та отрасль, куда стоит вкладывать деньги. Кстати, уходит время, когда можно было купить небольшой 10-метровый офис на стадии долевого строительства. Тех, кто предлагает принять участие в «доле» коммерческого здания, можно пересчитать по пальцам… Вскоре таких предложений не будет вовсе. Но нынешние цены на коммерческую недвижимость слишком высоки для нашего потребителя. Ряд бизнес-структур предпочитает потуже затянуть пояса и ждать изменения конъюнктуры.

При этом большинство владельцев недвижимости ее не продают, а сдают в аренду. Зачем резать курицу, которая несет яйца? Если на Западе доходность инвестиций в строительство офисных помещений составляет 3,5-3,8%, то в Беларуси — 15%, что позволяет «отбить» затраты за 5-7 лет.

— Как-то верится с трудом в такие цифры. Стоит взглянуть в окно — даже в Минске нет в наличии внушительных офисных зданий…

— Так будет не всегда. Пока инвестиционный рейтинг Беларуси не слишком высок, финансы в белорусскую коммерческую недвижимость не текут широким потоком, а только ручейками. Но тот, кто придет на наш рынок первым, окажется в выигрыше.

— Можем ли мы быть такими оптимистами, в то время как в странах Евросоюза идет резкий спад? Только в строительной отрасли Испании, по информации Евроньюс, он составляет 70%. На товарных биржах падают объемы сделок с древесиной.

— Чем больше страна интегрирована в мировое хозяйство, тем более она зависима от мировых катаклизмов. Но экономика Беларуси тесно связана с российской, где строительство на подъеме. Европейские спады в строительстве для нас не очень страшны.

Вместе с тем потрясения мирового рынка не смогли не сказаться на рынке белорусской недвижимости. Если в I квартале 2007 г. рост цен на рынке долевого строительства был просто бешеным — 25-26%, то в этом году темпы роста замедлились до 8-9%. Сказывается и инфляция мировой валюты, в частности, американского доллара.

А вот разразившийся более года назад мировой ипотечный кризис, на мой взгляд, должен оказать на рынок коммерческой недвижимости Беларуси положительное влияние. Деньги требуют движения.

— Наиболее привлекательной сферой белорусского бизнеса долгое время остается торговля. Согласно статистике, значительная часть денег вкладывается и зарабатывается в торговой сфере. Каковы прогнозы развития торговой недвижимости?

— Да, торговый потенциал растет. За последние 2 года количество торговых центров увеличилось вдвое: с 15 объектов в 2006 г. до 30 в I полугодии 2008 г. Их площадь стала больше почти втрое — с 79,6 тыс. м2 до 210 тыс. м2. Вместе с тем Беларусь по-прежнему не достигла количества торговых площадей на 1 жителя, имеющихся в России и тем более в Европе. Обеспеченность минчан торговыми площадями на 1 тыс. населения составляет 273 м2. Москва прошла этот порог еще в 2005 г. Так что потенциал здесь — огромный.

Но торговая недвижимость — специфический товар. Пока к строительству торговых центров привлекаются дольщики. Но девелоперы стали постепенно отказываться от деления на «доли». Новые торговые центры уже будут сдаваться собственниками в аренду. Такой подход к эксплуатации торговых площадей широко распространен на Западе. Он является более эффективным, нежели наличие множества мелких собственников. По окончании строительства управлением и эксплуатацией комплекса занимается управляющая компания. Нередко после 5-7 лет эксплуатации девелопер продает объект.

В Минске строятся (и планируются к строительству) 26 торговых и торгово-развлекательных объектов. Собственники большинства из них намерены сдавать готовые площади в аренду. Как правило, такие инвесторы имеют приличный собственный капитал (или доступные кредиты) и эффективную концепцию объекта. Анализируются и учитываются местоположение объекта, специфика товарного ряда, целевые группы покупателей, ведется подбор арендаторов площадей ТЦ.

— А как вы оцениваете уже имеющиеся административные площади, которые реально можно приобрести в собственность?

— Если говорить об объектах, находящихся в государственной и коммунальной собственности, то до 2007 г. активность их продажи Госимуществом была достаточно низкой. Сейчас список выставленных к покупке объектов увеличился. К сожалению, многие нежилые объекты, предлагаемые к продаже, находятся в плачевном, непривлекательном состоянии.

— В чем причина низкой активности покупателей на региональных рынках? Недавно была в Турове, где местные власти никак не могут продать несколько не нужных городу зданий.

— Сегодня можно продать все. Тем более что есть возможность выставлять объекты на торги за 1 базовую величину. Лишь бы они были интересны покупателям. Все зависит от цены и потребительских качеств помещений.

Что касается строительства коммерческой недвижимости в областях, то оно находится в зачаточном состоянии. Только-только начинается, и то не слишком большими объемами — 3-4 тыс. м2. Например, в Витебске появился офисный центр 2,5 тыс. м2. У коммерческой недвижимости регионов все также впереди, учитывая льготы, данные государством для развития малых городов. Туда обязательно придут инвесторы.

В целом рынок коммерческой недвижимости Беларуси должен сформироваться к 2013-2014 гг. Рост предложения прогнозируется во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Тамара МАРКИНА
30 сентября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Падение цен на офисы прекратилось?

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 21, 2009 3:48 pm

Великое бизнес-переселение

Настал момент для смены старого офиса

По оценке экспертов, цена объектов коммерческой недвижимости практически исчерпала ресурс для дальнейшего снижения, а значит, сегодня бизнес может купить офисные помещения дешевле, чем год назад.


По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости компании «Твоя столицаконсалт» Юрия Попова, на рынке коммерческой недвижимости произошли заметные изменения в структуре спроса и предложения. Если раньше покупали, как правило, офисы больших площадей - от 100 кв. м в бизнес-центрах классов А и В, чему в значительной мере способствовали доступность и относительная дешевизна кредитных ресурсов, то теперь бизнес интересуется небольшими офисами, до 60 кв. м, либо целыми этажами площадью более 500 кв. м в бизнес-центрах классом ниже. Кроме того, спросом пользуются офисные помещения, встроенные в жилые дома. Более привлекательны объекты, строительство которых завершается в текущем году, - бизнес-центры «Титан» по пр.Дзержинского, «Депо» по ул.Гинтовта, «Технопарк» по ул.Машино-строителей и «Парус» по ул.Мележа.

Изменили свою политику и застройщики. Как ранее писала «БелГазета», в 2008г. наметилась тенденция строительства деловых центров с последующей сдачей в аренду под управлением единой эксплуатирующей организации. Теперь часть девелоперов вернулась к схеме долевого строительства. Предложенные подвижки в цене метра и рассрочка оплаты находят поддержку среди предпринимателей. По сравнению с докризисными временами в целом цена предложения на офисы снизилась на 30-32%.

Попов подчеркнул, что в отличие от рынка жилой недвижимости, где снижение цен происходит плавно - в силу многочисленности продавцов и большей инертности этого сегмента, на рынке коммерческой недвижимости нижняя планка цены практически достигнута. «Если цена не привлекает к объекту достаточное количество покупателей, то застройщик может либо достраивать его самостоятельно для последующей сдачи в аренду, даже привлекая для этого дорогостоящие банковские кредиты, либо замораживать стройку, - пояснил Попов. - Однако банки, разумеется, в остановке не заинтересованы». При этом даже в условиях снижения цен на аренду девелоперы бизнес-центров оказываются в более выгодном положении, нежели девелоперы жилья. Доходность от сдачи офисов по-прежнему намного выше, чем от сдачи квартир.

Несмотря на сложное финансовое состояние, в котором пребывает бизнес с конца прошлого года, в целом рынок коммерческой недвижимости жив. С одной стороны, спрос на офисные помещения предъявляют небольшие фирмы, индивидуальные предприниматели и физлица, которые интересуются объектами площадью до 60 кв. м. Как правило, они приобретают объекты без привлечения банковских кредитов и в основном с целью вложения сбережений в ликвидный актив.

Другая группа покупателей - компании, которые оказались менее подвержены кризису и делают запланированную покупку по более привлекательной цене.

По мнению Попова, дальнейшее снижение цен на коммерческую недвижимость может произойти лишь при ухудшении ситуации экономики в целом, что прогнозировать довольно сложно.

В отличие от цен арендные ставки ведут себя более подвижно, и здесь, по мнению экспертов, ресурс дальнейшего снижения есть. В январе текущего года, после очередного изменения валютных курсов, они снизились на 23-25%. Аренда офисов класса А и В подешевела более значительно - на 27-32%.

По сравнению с третьим кварталом 2008г., до отмеченного падения евро к доллару, ставки аренды в торговых помещениях снизились на 3-11%.

«В дальнейшем мы прогнозируем снижение цен на рынке коммерческой недвижимости в первом квартале текущего года в среднем на 7-9%, - полагает Попов. - Это будет связано с дальнейшей коррекцией цен на некоторые, изначально переоцененные объекты». Кроме того, ожидается снижение арендных ставок в объектах административного назначения различных классов в среднем до 10-12% в эквиваленте к евро - как реакция арендодателей на резкий рост курса европейской валюты к Br. В целом предложение по аренде на рынке расширилось, и сегодня снять офис класса А или В стало значительно легче, чем осенью 2008г.

Однако уже сейчас специалисты прогнозируют дефицит офисных помещений в долгосрочной перспективе. Объективно объем предложения в Минске и до наступления кризиса был невелик, и нынешний выбор обусловлен лишь сокращением спроса. Между тем нестабильность ситуации вынуждает девелоперов приостанавливать проектирование и строительство новых объектов.

Поэтому если в среднесрочной перспективе, с учетом дальнейшего снижения арендных ставок и роста процентов по депозитам, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость и банковские вклады может сравняться, то с оздоровлением экономики ситуация по доходности вернется к показателям как минимум 2007-08гг.


Ольга МИКША
БелГазета
23 февраля 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Рынок офисов в Минске в 2009 году

Сообщение Toto (Admin) » Вт май 26, 2009 11:21 am

У минских офисов есть запас прочности

Компания Colliers International опубликовала ежегодный обзор рынков Центральной и Восточной Европы (СЕЕ), из которого следует, что на рынках коммерческой недвижимости у наших соседей все не так уж плохо, как ожидалось.

Ввиду неуверенности рынка и отсутствия доступного финансирования девелопмента во всех странах Центральной и Восточной Европы наблюдается рост уровня вакантных площадей, падение арендных ставок и замораживание проектов. Масштаб происходящего сильно варьирует в зависимости от страны и рыночного сектора.

В конце 2008 года общий объем офисных площадей в Праге превышал 2,4 млн.кв.метров, поскольку с начала года площадь предложения новой офисной недвижимости увеличилась на 332 тыс.кв.метров. К концу 2008 года уровень вакантности, то есть доли свободных площадей, достиг 9%. Это выше, чем в конце 2007 года, когда он составлял всего 6%.

В конце 2008 года в Венгрии общая площадь спекулятивной и построенной на заказ (built-to-suit) недвижимости производственного назначения достигала без малого 1,38 млн.кв.метров, из которых 17% площадей оставались незанятыми. Для сравнения: уровень вакантности в конце 2005-2007 годов варьировал в пределах 9–12%.

Общая площадь современных торговых помещений в Польше достигает 6,7 млн.кв.метров. В 2008 году в новых проектах было реализовано чуть более 500 тыс.кв.метров сдаваемых в аренду площадей.

Предложение производственной недвижимости в Бухаресте и окрестностях в 2008 году увеличилось на 42% и составило 880 тыс.кв.метров. Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов в 2008 году составила 350 тыс. кв.метров, что не сравнимо с 2007 годом, когда было введено 45 тыс.кв.метров промышленных площадей.

В 2008 году общее число гостиничных номеров в Москве выросло примерно на 3%. Предложение увеличилось на 1000 новых номеров, что на 50% меньше, чем было заявлено в 2007 году. В 2009 году, преимущественно в сегменте четырех- и пятизвездочных гостиниц, ожидается увеличение предложения всего на 2,5–3%, что означает, что сегмент гостиниц высших категорий почти достиг точки насыщения.

К концу 2008 года общее предложение современных офисных помещений в Братиславе составляло 1 162 370 кв.метров, из которых 60% - класса «A». При этом за год на рынок было выставлено почти 135 тыс.кв.метров офисных помещений класса «А», что увеличило общую площадь помещений класса «А» на 25%. В результате предложения такой большой площади новых офисных помещений уровень вакантности увеличился с 6% до почти 9%, поскольку все они не были сданы в аренду.

В Украине резкое падение спроса вместе с поступлением на рынок новых офисных помещений, массовым отказом от соглашений о предварительной сдаче в аренду и растущим числом предложений о субаренде в четвертом квартале 2008 года привело к тому, что уровень вакантности в конце 2008 года вырос до 17–17,5%. По сравнению с 2-процентным уровнем вакантных помещений, зарегистрированным в начале года, это значительный скачок показателя, отмечают в своем отчете эксперты компании Colliers International.

В Минске, судя по оценкам разных профучастников, офисы классов «В» и «С» как готовые, так и предлагаемые на условиях долевого строительства подешевели в январе-марте 2009 года на 17-35 % в долларовом эквиваленте. Арендные ставки в евро снизились на 10-25%.

Снижение спроса и рост предложения на минском рынке офисной недвижимости наблюдается с осени прошлого года. Расширилась география и увеличилось количество реализуемых на стадии строительства офисных помещений. Это обусловлено тем, что застройщики и продавцы из-за возникших финансовых трудностей вынуждены уменьшить долю своей собственности в строящихся или в уже построенных объектах, которую они планировали сдавать в аренду.

Цены сделок в долларовом эквиваленте на рынке долевого строительства за январь-февраль 2009 года снизились в секторе офисных помещений класса «В» и «С» на 17-35 % в зависимости от степени готовности объектов, финансового состояния компании-застройщика и других факторов.

Аналитики отмечают, что разбежка в ценах предложения офисов одного и того же класса может доходить до 1,5-2,5 тыс.долл. за 1 кв.метр. Называть средние цены эксперты сегодня не решаются. Ситуация меняется чуть ли не каждый день. А средние цены в таких условиях не только не помогают ориентироваться продавцам и покупателям офисной недвижимости, но и вводят их в заблуждение.

Официальный индекс цен в строительстве (индекс цен строительно-монтажных работ за январь-март 2009 года по отношению к декабрю 2008 года составил 101,8%. В том числе индекс по заработной плате увеличился на 1,34%, индекс по строительным материалам увеличился на 1,29%. Причем в марте индекс по строительным материалам и изделиям составил 99,72% по отношению к февралю, индекс по заработной плате - 101,34%.

На начало 2009 года предложение на рынке аренды качественных площадей по сравнению с предложением годичной давности увеличилось. Этому способствовал ввод ряда бизнес-центров, таких, например, как «Александров Пассаж», бизнес-центр на ул. Мясникова, бизнес-центр «Виктория» на пр.Победителей, бизнес-центр по ул.Б.Хмельницкого.

Спрос на офисы класса «А» существенно снизился. Это обусловлено тем, что компании из дорогих бизнес-центров переезжают в более дешевые. Этот процесс начался еще в конце ноября и продолжается до сих пор.

За январь-март текущего года базовые ставки арендной платы, выраженные в рублях, увеличились примерно на 21 %, если исходить из курса белорусского рубля по отношению к евро.

Выраженные в евро ставки арендной платы на объекты класса «В» за январь-март снизились на 10-15%, класса «С» - на 18-25% и составляют сегодня в среднем 24 евро и 16 евро за кв.метр в месяц соответственно. Арендные ставки в бизнес-центрах класса «А» снизились на 10-25%.

Эксперты говорят, что владельцы коммерческих бизнес-центров проявляют большую гибкость в назначении ставок аренды, чем владельцы государственных зданий. Ставки снижаются там, где арендаторы ведут себя настойчиво. Где арендаторы не настаивают на снижении арендных ставок, а лишь выступают в роли неуверенных просителей, никаких изменений не происходит. В результате, например, в одном из бизнес-центров класса «А» ставки могут колебаться от 30 евро с НДС до 30 евро без НДС.

Разбежка в ставках аренды объясняется еще и большим количеством собственников в некоторых бизнес-центрах. Там, где собственник один, ценовая политика более понятная и последовательная.

Снижение ставок аренды офисных помещений в зданиях государственной собственности в связи с ухудшением финансового положения арендаторов и девальвацией белорусского рубля не произошло. В отличие от частников владельцы коммунальной и республиканской собственности обязаны руководствоваться указом президента при расчете арендных ставок и не могут гибко реагировать на изменение покупательной способности арендаторов и девальвацию белорусского рубля.

Поэтому в административных зданиях государственной собственности, несмотря на то, что здесь ставки ниже, чем в целом на рынке, тоже наблюдается отток арендаторов.

По мнению аналитиков, инвестиционная привлекательность офисной недвижимости по-прежнему велика. Минский рынок не перенасыщен объектами. А снижение спроса – явление временное. К тому же у минских арендных ставок есть приличный запас для снижения, если сравнивать их с арендными ставками в столицах стран Восточной и Центральной Европы и Балтии.

В то же время, большинство экспертов считают, что инвестировать средства в строительство бизнес-центров целесообразно лишь при наличии собственных средств. Если собственных денег нет, и застройщик планирует привлекать кредитные ресурсы, то с началом строительства объекта лучше подождать.

Марина СИРОТКО
Недвижимость Белоруссии
6 апреля 2009


Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 6 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by