Рынок коммерческой недвижимости в Республике Беларусь

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 27, 2009 3:03 pm

Кризис – время для неленивых и сообразительных

Падение арендных ставок и цен реализации объектов на рынке коммерческой недвижимости в Минске является следствием не кризиса рынка недвижимости, а экономического кризиса. Поэтому он в большей или меньшей степени затронет все проекты в области девелопмента, в том числе и высоколиквидные. Но минский рынок в силу своей меньшей развитости и меньшей зависимости от банковского сектора ощутит влияние кризиса в меньшей степени, чем, например, рынки в странах Балтии. Такого мнения придерживается Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси.

Кризисы и их симптомы

Сегодня нет кризиса недвижимости, а есть глобальный финансовый экономический кризис. Они проявляются по-разному. «Классический кризис в области недвижимости заключается в развитии слишком большого количества проектов, которые не обеспечены спросом. В данном случае мы говорим о том, что проблемы создает финансовый и экономический кризис, а не фактор развития большого количества площадей, объектов», - рассказал на конференции "Коммерческая недвижимость 2009 - риски и возможности" управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаил Морозов.

Спрос на рынке коммерческой недвижимости упал, но упал в силу тех рисков и угроз, с которыми столкнулся реальный сектор экономики и бизнес и на которые они вынуждены реагировать снижением своих расходов, пересмотром своих планов развития. Как следствие, снижается уровень ликвидность всех объектов недвижимости.

При классическом кризисе недвижимости конкурентоспособные объекты способны обеспечивать высокий уровень ликвидности. Во время кризиса недвижимости сохраняется платежеспособный спрос на высоколиквидные проекты.

Во время экономического и финансового кризиса, к сожалению, все характерные для этого периода проблемы отражаются на всех проектах без исключения. Даже самые лучшие, самые хорошие проекты страдают, но они теряют меньше стоимости и сталкиваются с меньшим количеством проблем, чем проекты, у которых есть очевидные пробелы с концепцией, с привлекательностью, с конкурентоспособностью на уровне арендаторов.

М. Морозов также пояснил, что платежеспособность арендаторов зависит от их доходов, возможности выполнять собственные планы по доходам, по обеспечению необходимых показателей рентабельности компании. «Сейчас мы наблюдаем не только падение платежеспособности арендаторов, но и серьезные риски, связанные с отсутствием возможности прогнозировать собственный бизнес. Это усугубляет ситуацию. Самый плохой сценарий, но стабильный лучше, чем нестабильность, когда нет возможности делать прогноз, а можно только гадать, какая ситуация может сложиться с основным бизнесом и насколько арендатор может планировать свою работу на протяжении 3-6, я уже не говорю о 12 либо 24 месяцах», - сказал эксперт.

Безусловно, падение доступности капитала влияет на рынок недвижимости, ведет к замедлению темпов реализации любых проектов. «Сегодня мы говорим о периоде в 2-3 года, возможно в 4-5 лет, в течение которого темпы будут снижаться», -- заметил М. Морозов.

Рынок девелопмента, рынок строительства, конечно же, не остановится. Во-первых, он состоит из разных сегментов. Есть государственные программы, есть социальные программы, социальное жилье и т.д. Скорее всего, эти сегменты, по мнению экспертов, будут развиваться и будут давать возможность выживать той части компаний, которые смогут приспособиться к новым условиям, к новым обстоятельствам. Но при этом коммерческие проекты будут сталкиваться с проблемой платежеспособного спроса.

Тенденция падения спроса на рынке аренды очевидна, но очень многое, по мнению М. Морозова, зависит от того, насколько быстро удастся достигнуть уровня стабилизации даже на самом низком уровне. «Любая стабильность, даже негативная, даст арендодателю понимание по спросу, по ценообразованию, по многим индексам, которые на сегодня являются в большей или меньшей степени неизвестными», - уточнил эксперт.

Главное – суметь перестроиться

В то же время кризис – это не только негатив, но и позитив. «В китайском языке слово «кризис» состоит из двух частей – угроза и возможности. Поэтому глупо было бы поговорить о кризисе, но не поговорить о возможностях», - считает М. Морозов.

Эксперт обратил внимание на то, что в период кризиса все становится дешевле, и это факт. Конкурентоспособность целого ряда компаний, которые во время кризиса чувствуют себя комфортно, резко возрастает. Возможности для развития резко увеличиваются. Но это в первую очередь касается компаний, которые способны адаптировать свои услуги, свою продукцию, ценообразование под сценарий длительной рецессии и продолжения углубления кризиса.

В период кризиса рынок очищается от неконкурентоспособных участников, потому что не все способны перестроиться и не все способны работать под таким прессингом, который существует на рынке сегодня.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то проекты становятся гораздо более доступными по ценообразованию. Снижается себестоимость строительных издержек, что опять-таки является большим плюсом. Соответственно, в течение кризиса есть возможность построить объекты по меньшей себестоимости, чем были построены объекты-конкуренты, которые создавались до кризиса по более высокой себестоимости. Это дает собственнику дополнительные преимущества для привлечения арендаторов, привлечения инвесторов и обеспечения необходимой запланированной рентабельности, считает М. Морозов.

«Кризис в каком-то смысле помогает развитию рынка, как это ни странно звучит, по причине того, что профессиональность тех компаний, которые на нем остаются, растет. Увеличивается их практический опыт контроля за собственными расходами, управления рисками. Безусловно, кризис – это время для очищения рынка от проектов неконкурентоспособных, изначально нежизнеспособных, которые могут родиться только в период бума, когда очень много на рынке денег», - рассказал эксперт.

По словам М.Морозова, в Москве даже очень крупные корпоративные компании, которые снимают по 15-25 тыс.кв.метров, очень внимательно изучают все счета – сколько и за что они платят и стараются влиять почти на все – вплоть до коммунальных платежей. Они даже вмешиваются в процесс управления зданием, чтобы снизить собственные издержки.

С высоты больнее падать

В то же время эксперты компании Colliers International говорят о том, что рынок в Беларуси менее подвержен всем процессам и проблемам, которые характерны для мирового финансового кризиса. В первую очередь потому, что размеры рисков ограничиваются теми ресурсами, теми инвестициями, которые были сделаны. В Беларуси вложенные в недвижимость и незаконченные проекты инвестиции являются собственностью самих инвесторов. Доля банковского финансирования здесь в разы, в десятки раз меньше, чем в той же Прибалтике.

У белорусского рынка недвижимости есть и другие преимущества. Белорусские девелоперы никогда не имели доступа к дешевым источникам финансирования, и они более привычны к сложным условиям работы. В свою очередь основными зарубежными инвесторами крупных анонсированных проектов являются государства Ближнего Востока, экономики которых в меньшей степени подверглись влиянию мирового экономического кризиса.

Основная доля жилищного строительства приходится на жилье для состоящих на очереди в улучшении жилищных условий, строящегося при непосредственной поддержке государства. Доля кредитов, выданных на жилищные нужды в Беларуси, за последние 5 лет составляет всего 5,3% ВВП страны, тогда как, например в Латвии, – 33,8%.

Основной сектор экономики Беларуси – государственный, что позволяет осуществлять реализацию крупных национальных проектов, финансируемых из бюджета и стимулирующих занятость населения, госзаказы белорусским компаниям. А существенно упростившаяся процедура регистрации новых субъектов хозяйствования способствует появлению молодых компаний, что стимулирует рост спроса на небольшие площади коммерческой недвижимости для развития их бизнеса. Белорусский рынок недвижимости занимает более выигрышную позицию и в части политических и общеэкономических аспектов.

Страны Балтии – страны с экономикой дополняющего типа, ориентированные на услуги. Промышленность, сельское хозяйство, социальная защита находятся в плачевном состоянии. Импорт товаров преобладает над экспортом. Основные последствия кризиса заключаются в оттоке капитала и отсутствии базы для развития экономической деятельности. В Украине – сложная политическая (и как следствие – экономическая) ситуация. Беларусь же сохранила и старается развивать промышленность и сельское хозяйство. В структуре экономики значительную долю занимает экспорт товаров. Основные последствия кризиса заключаются в падении возможности сбыта продукции. Все эти и другие особенности способствуют тому, что зарубежные компании не потеряли в условиях мирового кризиса интерес к белорусскому рынку коммерческой недвижимости.

Эксперты предрекают светлое будущее

"Мы видим то, что мировой кризис сейчас не столько мешает, сколько помогает рынку коммерческой недвижимости Беларуси, потому что он заставляет более внимательно относиться к возрастающим рискам. Что касается конкурентоспособности проектов, то на сегодняшний день очевидно, что арендаторы в каждом из сегментов - офисном, торговом и логистическом - не уходят с рынка, хотя и корректируют свои планы. Может быть, они менее амбициозно смотрят на возможность бурного развития, но, тем не менее, подтверждают, что Беларусь им интересна, они хотят здесь работать", - сказал М. Морозов.

В I квартале текущего года в Беларуси совершались сделки в офисном сегменте. Наблюдалась активность и в сфере логистики. Компании, занимающиеся обслуживанием транзитных грузов, логистикой, заинтересованы в размещении в Беларуси своих мощностей. В республике созданы хорошие условия для увеличения профессиональных операторов в этой области, считает эксперт. В числе успешно развивающихся проектов он назвал и магазины с низкими ценами, или дискаунтеры. Этот формат приобретает особую актуальность в условиях мирового кризиса.

По словам М.Морозова, рынок коммерческой недвижимости Беларуси, конечно, ощутил влияние кризиса. Наблюдается тенденция снижения спроса на помещения во всех сегментах, в том числе в сегменте торговых площадей. Как результат, арендные ставки в ряде бизнес-центров и административных зданиях снизились почти вдвое.

У некоторых банков, которые до кризиса занимались проектным финансированием – то есть предоставляли девелоперам кредиты на начальной стадии реализации проектов под залог будущего объекта, появились проблемные активы. Но этих проблемных активов не так много, в первую очередь благодаря тому, что большая часть проектов строилась на продажу, а реализация объектов осуществлялась на условиях долевого участия. Фактически здания строились за деньги дольщиков, а не банков.

В отношении жалоб белорусских индивидуальных предпринимателей на рост арендных ставок эксперт отметил, что многое зависит от особенностей и характеристик объектов коммерческой недвижимости. "Здесь правильнее говорить об отдельных объектах, нежели о рынке в целом. Если мы говорим об офисных, торговых объектах, логистических складах, то ставки аренды на них в Беларуси сейчас ниже, чем были в прошлом году", - констатировал Михаил Морозов. По его словам, сейчас на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси свои условия диктуют арендаторы, а не арендодатели, как это было в 2007 году.

Снижение арендных платежей, соответственно, отражается на окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Беларуси. Если раньше были проекты, которые могли окупиться быстрее чем за 5 лет, то сегодня их стало меньше. Окупаемость ряда объектов может увеличиться до 5-7 лет, предположил эксперт.

"Мы считаем, что перспективы у рынка коммерческой недвижимости Беларуси есть, потенциал тоже, - отметил эксперт. - Скорость его развития, восстановления прежних темпов, набранных в 2007-2008 годах, конечно, зависит от того, каким образом будет выглядеть ситуация в экономике, причем не только Беларуси, но и других стран, прежде всего России и стран Центральной и Восточной Европы. Мы надеемся, что в 2010 году эта ситуация будет более стабильной и Беларусь одна из первых выйдет из кризиса, причем, как нам кажется, выйдет с плюсом - с положительными изменениями на рынке недвижимости", - уверен М. Морозов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Недвижимость Белоруссии
18 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 28, 2009 11:32 am

Прогнозы на будущее

В Минске появились примеры, когда застройщики и собственники административных зданий и бизнес-центров предлагают арендаторам арендные каникулы, в течение которых арендатор не платит арендную плату за арендуемое помещение. Вчера это было так же маловероятно, как сегодня сдача в аренду помещения с правом выкупа. Тем не менее, аренда с правом выкупа в скором времени может навсегда прописаться и на белорусском рынке недвижимости. Впрочем, сектор недвижимости ждут и другие изменения, которые, несмотря на то что они вызваны последствиями финансового кризиса, будут носить позитивный характер как для потребителей недвижимости, так и для профучастников рынка.

Среди прогнозов и мнений относительно будущего рынка недвижимости серьезный интерес для профучастников рынка недвижимости представляет мнение аналитиков компании «ИТЕРА Девелопмент Груп».

Согласно прогнозам специалистов этой компании, в перспективе, решая задачу снижения общей стоимости недвижимости, строительные фирмы и проектировщики найдут решение в сокращении средних площадей коммерческой и жилой недвижимости.

Последние несколько лет, когда рынок недвижимости рос семимильными шагами, когда покупателей было существенно больше, чем объектов, в строительстве как жилой, так и нежилой недвижимости шел процесс укрупнения объектов. То есть застройщики и проектировщики стремились к максимализму, стремясь удовлетворить растущие запросы потребителя. На следующем этапе развитии рынка в сфере недвижимости будет происходить процесс оптимизации планировочных, конструктивных и архитектурных решений.

Кроме того, со временем на рынке не останется объектов недвижимости без отделки. Стремясь увеличить обороты компании и компенсировать снижение спроса, застройщики (строительные компании) вынуждены будут продавать недвижимость с минимальным косметическим ремонтом.

С целью расширения рынка и в связи с ростом конкуренции на строительном рынке в столице, строительные компании после внедрения новых, более экономических технологий возведения зданий станут активнее строить объекты в областных и районных центрах, которые высоким инвестиционным потенциалом.

По жилой недвижимости банкиры предпочтут финансировать государственные и корпоративные программы, где возврат денежных средств для них будет казаться более гарантированным. В свою очередь риэлтеры, решая задачу стимулирования спроса, будут стараться расширять схемы реализации объектов недвижимости. В сегменте жилой недвижимости, как предполагают специалисты компании «ИТЕРА Девелопмент Груп», возможно использование следующих схем реализации: модернизированные ипотечные программы, покупка объектов по социальным и государственным программам, договор аренды с последующим выкупом, максимальная рассрочка платежа, корпоративные программы покупки жилья для своих сотрудников.

В сегменте коммерческой недвижимости – это договоры аренды с последующим выкупом, максимальная рассрочка платежа. Возможно, будет иметь место приобретение объектов недвижимости по программам государственного стимулирования малого и среднего бизнеса.

Что касается договора аренды с последующим выкупом, то его суть заключается в том, что арендатор помещения по истечении определенного срока должен приобрести его за оговоренную стоимость. Причем ежемесячные арендные платежи идут в счет выкупной стоимости. Бывают такие случаи, когда часть основной суммы за объект недвижимости выплачивается каждый месяц сверх арендной платы. Таким образом, арендатор рассчитывается с владельцем помещения в рассрочку.

Такой тип договора в принципе выгоден и продавцу, и арендатору (покупателю). Продавец, заключив договор аренды с последующим выкупом, имеет гарантию, что его помещение приобретут. К тому же не всякий объект недвижимости пользуется спросом, востребован с точки зрения местоположения и других факторов. В таком случае для владельца помещения аренда с последующим выкупом является одним из основных вариантов продажи данного объекта. Помимо этого, оплата коммунальных услуг при заключении договора аренды также ложится на плечи арендатора. И собственнику такой недвижимости не нужно нести расходы по ее содержанию.

Для покупателя такая схема также привлекательна. Во-первых, у человека есть время для оформления кредита в банке либо для поиска средств из других источников. Во-вторых, арендная плата идет в счет выкупной стоимости объекта. В третьих, если будущий владелец собирается переделывать помещение, например под ресторан или магазин, то он может сразу же после заключения договора начать ремонтные работы, а не ждать пока помещение перейдет в собственность.

Но основная проблема аренды с правом выкупа заключается в том, что собственники (продавцы) не хотят ждать, пока арендатор выплатит ему полную стоимость помещения.

Строительная отрасль, как утверждают российские аналитики, относится к той категории, которая активно финансировалась банками. Речь идет как о прямом, так и косвенном финансировании – через кредитование покупателей недвижимости на разных стадиях готовности объектов.

И основная проблема строительства в ближайшие 3 года будет не столько в снижении спроса и экономического спада, сколько в отсутствии доступа к традиционным источникам инвестиций, что сформирует в долгосрочной перспективе дефицит предложения на рынке недвижимости. Аналогичные перспективы ожидают и рынок Беларуси.

То, что сегодня в строительство жилья по-прежнему направляются большие кредитные ресурсы (причем этот поток планируется увеличить), позволит какое-то время поддержать белорусскую строительную отрасль. Но эти меры позволяют лишь выиграть время. Повышенное кредитование жилищно-строительного сектора в этот период должно сопровождаться активной модернизацией реального сектора экономики, внедрением новых технологий и т.д. Чтобы к тому моменту, когда источник дешевых кредитных ресурсов иссякнет, смог заработать в полную силу реальный сектор.

Марина СИРОТКО
Недвижимость Белоруссии
25 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Ситуация на рынке офисной недвижимости Минска - весна 2009

Сообщение Toto (Admin) » Вт июн 02, 2009 11:06 am

Дорогие офисы пустуют

Собственники не хотят снижать цены

На рынке коммерческой недвижимости наметилась стабилизация цен. По оценкам экспертов, в апреле - начале мая уровень ставок арендной платы и цены предложения долевого строительства практически не изменили своих мартовских значений. Бизнес требует оптимизации затрат на помещения, а собственники офисов не готовы к дальнейшему снижению цен.

После роста ставок арендной платы вследствие девальвации рубля расходы на оплату офисов у компаний выросли, и многие из них посчитали необходимым оптимизировать площади. Одни «ужали» занимаемые офисные пространства, другие отложили планируемое расширение, третьи переехали в более дешевые административные здания. В результате на рынке освободились офисные помещения - как правило, в дорогих бизнес-центрах со ставкой выше 25 евро за кв. м. Часть из них до сих пор пустует.

Между тем собственники помещений не спешат привлекать арендаторов дальнейшим снижением арендной платы. С ноября прошлого года к настоящему времени аренда в БЦ класса А и В подешевела на 20-35% по сравнению с докризисным периодом. По данным экспертов, в настоящее время средние значения ставок в классе А сложились на уровне 30-32 евро/кв. м, В - 18-22 евро/кв. м, С - 12-16 евро/кв. м.

По мнению руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости компании «ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт» Юрия Попова, к дальнейшему снижению ставок, например наполовину к до-кризисному уровню, собственники помещений не готовы по целому ряду причин. Главная состоит в том, что обвального падения на минском рынке не произошло, в отличие от соседних стран, где нередки предложения аренды офисов с оплатой только коммунальных услуг. В Минске основным владельцем административных зданий выступают госструктуры. Большинство арендаторов таких помещений продолжают снимать офисы по старым ставкам. Зафиксированное снижение касается частных объектов. Как сообщили «БелГазете» в холдинге DC-group, готовность собственника снизить цены на офисы обусловлена затратами на строительство: «Естественно, на продажу офисов по цене ниже себестоимости строительства либо по стоимости приобретения помещений собственник не пойдет. А вот снизить прибыль от сдачи в аренду либо продажи недвижимости возможно». Девелоперы охотнее идут на предоставление арендаторам дополнительных бонусов, нежели на снижение арендной платы. Например, в БЦ «Терминал» это нулевая ставка на период переезда и обустройства компании.

«Нет критической массы предложения аренды по низким ставкам, которое могло бы потянуть за собой весь рынок», - полагает Попов. Некоторое падение цен на офисы могло бы вызвать соответствующее решение государства - в частности, подготовленный проект указа по привязке арендной платы к базовой величине, а не к евро, а также фиксация верхнего порога ставок.

При этом потребность бизнеса в офисных помещениях сохраняется. Попов отметил, что с ноября по апрель спрос упал на 30-40%, однако в течение последних недель он снова начал медленно расти. По его мнению, при отсутствии форс-мажоров и ухудшения состояния экономики уже к концу года спрос может вернуться на прежний уровень. Более того, если раньше большинство компаний предпочитало купить офис в собственность, то после свертывания банками кредитных программ специалисты отметили тенденцию перераспределения рынка в сторону увеличения доли аренды.

А на рынке купли-продажи объектов коммерческой недвижимости уже полтора месяца активности практически нет. Даже несмотря на то, что офисы по схеме долевого строительства сейчас предлагаются по весьма привлекательным ценам - от $1-1,1 тыс. до $3-3,2 тыс. за кв. м в зависимости от класса помещений. «Верхняя планка цены активно торгуется», - заметил Попов. По его оценке, в настоящее время интерес к покупке офисов наблюдается очень избирательно: многое зависит от самого объекта, и практически всегда это инвестиционные цели. Эксперты рынка не ожидают серьезных изменений на рынке в течение лета ни в секторе аренды, ни в секторе долевого строительства коммерческой недвижимости.

Ситуация на рынке торговой недвижимости несколько иная: в результате кризиса рынок отброшен к состоянию начала 2000-х гг., когда наибольшей популярностью пользовались магазинчики площадью 20-25 кв. м, и, соответственно, торговые центры проектировались с мелкой нарезкой площадей. В период подъема экономики 2006-08гг. девелоперы уже начали строить торговые центры нового формата - с большими магазинами, оригинальной концепцией проекта и формированием бренда, а теперь им «обрезали крылья». Сетевые ритейлеры заморозили свои проекты, и, соответственно, у девелоперов исчезли крупноформатные покупатели. Как сообщил Попов, в настоящее время предпринимателей снова стали интересовать 20-метровые магазинчики, и даже площади в 70-80 кв. м с трудом находят арендаторов. Впрочем, некоторое оживление в этом сегменте вносят инвестиционные покупатели: поскольку торговых площадей в Минске объективно не хватает, имеет смысл вкладывать в них средства с расчетом на долгосрочную перспективу. В торговой недвижимости ставки аренды в 2-3 раза выше, чем в бизнес-центрах, соответственно, выше и доходность таких вложений.

Ольга МИКША
БелГазета
18 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Вт июн 02, 2009 11:10 am

Виталий Синицкий: «Как только цены пойдут вверх, появится спрос»

Рынок коммерческой недвижимости плохо переживает кризис. Из-за нехватки финансов девелоперы останавливают строительство или переходят на дешевые материалы. Цены падают, но спрос на новые офисы невелик. О своем видении причин стагнации и способах ее преодоления корреспонденту «БелГазеты» рассказал владелец компании «Сигмаполюс», девелопера бизнес-центра «Титан», Виталий СИНИЦКИЙ.

- Будет ли меняться концепция реализации крупных объектов коммерческой недвижимости?

- Сегодня существуют две категории застройщиков. Первые - те, кто старается удешевить строительство. На таких объектах применяются оштукатуренный газосиликат, обычные пластиковые стеклопакеты и др. Единственный плюс таких объектов: они будут максимально дешевыми. Сегодня можно начинать долевое строительство с ценой квадратного метра от $1400. Верхний порог - $2500, в случае высокой степени готовности объекта. А ведь год назад называли цены и в $6 тыс. за кв. метр. Но такие объекты, очевидно, заморожены: их не предлагают к продаже, их нет в рекламе.

Изображение

(На фото: Виталий Синицкий: Сегодня взять кредит под долевое строительство коммерческой недвижимости практически невозможно, даже несмотря на то, что компания работает успешно)

О классности коммерческих объектов в Беларуси говорить трудно, поскольку единого подхода в этом вопросе нет до сих пор. Если сравнивать отделку первых бизнес-центров, которые позиционировались как класс А, и более поздние объекты, которые к таковым себя не причисляли, то на некоторых поздних отделка значительно лучше.

Вторая категория застройщиков - и «Сигмаполюс» относит себя именно к ним - продолжит строить качественные объекты. Хотя, надо признать, есть проблема с их реализацией.

Из опыта знаю, что большинство потенциальных дольщиков не вполне представляют разницу между отделкой премиум-класса и эконом-класса, между бизнес-центром и встроенными административными помещениями в цокольном этаже жилого дома. Мне говорят, что где-то дешевле, и на этом основании предлагают снижать цену. Не спрашивая, есть ли система кондиционирования, из чего сделан фасад, сколько парковочных мест, какая архитектура здания. Единственный вопрос: сколько стоит квадратный метр? А что в него входит, людей не интересует. У нас еще не сформировалась культура деловой среды. Бизнес-центры начали строиться пять-шесть лет назад - это не срок.

- Возможно, дело не в культуре, а в ограниченных финансах?

- Отсутствие кредитования - это второй фактор, который негативно сказывается на рынке коммерческой недвижимости. Последние несколько лет, до осени прошлого года, банки активно кредитовали дольщиков. Многие компании активно развивались, видели перспективу в своем бизнесе, под нее брали кредиты в банках. Сегодня взять кредит под долевое строительство коммерческой недвижимости практически невозможно, даже несмотря на то, что компания работает успешно. Банки считают, что недвижимость стала слишком рискованной. Кроме того, у банков просто не хватает ресурсов.

- А насколько оправданы опасения банков?

- Нельзя всех стричь под одну гребенку. Бывает, организация по случаю получила участок, разработала проект и пытается найти под него финансирование. При этом не имеет опыта ведения строительства крупного объекта. Вполне вероятно, что себестоимость у нее будет слишком высокой, даже выше сложившихся на рынке цен.

В нашей компании мы постарались максимально удешевить строительные процессы. У нас собственная подрядная организация, которая по «Титану» выполнила 70% всех работ. Мы имеем собственный растворо-бетонный узел, что значительно удешевляет строительство. Мы производим тротуарную плитку и борты. Словом, многое делаем сами, но банки все равно опасаются давать кредиты.

А основная проблема, на мой взгляд, в том, что у многих белорусских банков не хватает собственных ресурсов. Материнские банки из Европы и России деньги вывели, а своих нет.

- А собственные средства девелопера?

- Собственные деньги вложены в проекты. Поэтому нам необходимы заемные средства. Пока мы пытаемся достучаться до отечественных банков. Если не получится, будем строить собственными силами, насколько их хватит. Все остальные проекты придется заморозить.

Когда мы начинали строить свой первый бизнес-центр, на Партизанском проспекте, мы проектировали помещения по 20 кв. м. Потом в экономике пошел подъем, более востребованными стали просторные помещения. Поэтому в «Титане» мы проектировали минимальную площадь от 70 кв. м. Сегодня на нее уже трудно найти дольщика. Кризис коснулся всех сфер производства, не только у нас, но и в соседних странах. Говорят, в Москве только дорогая водка стала лучше продаваться.

- Какой запас прочности есть у девелоперов, чтобы пережить трудные времена?

- Без поддержки государства и банковского кредитования многие компании будут сокращать строительство или растягивать сроки реализации.

- Под какой максимальный процент готовы кредитоваться коммерческие застройщики?

- Все зависит от суммы кредита и стадии строительства. Понятно, что если вложено $50 млн. и не хватает $1 млн., то процент может быть любым - чтобы завершить строительство. Если начинать с нуля, то в идеале в наших условиях это 10%. Максимум, что можно осилить - 14%.

Но есть и еще одна проблема. Банки требуют участия собственных средств застройщика и дольщика, при этом они не желают брать в залог недвижимость. Помимо этого требуется другой залог, другое имущество.

- Чем может помочь государство?

- Соответствующей политикой. Часть кредитных средств, выделяемых на строительство жилья, государство может направить на кредитование коммерческой недвижимости.

- Строить вместо жилья пафосные объекты? Это напоминает пир во время чумы…

- Вопрос в том, насколько платежеспособно население, чтобы покупать жилье даже с учетом кредита. Бесспорно, жилье нужнее, и строить его нужно. Но если в общем объеме кредитования строительства выделить 5-10% на долю коммерческого, эти деньги быстрее получат отдачу. Это рабочие места, зарплата, и в этом также должно быть заинтересовано социально ориентированное государство.

А если говорить о бизнесе, то при наличии достаточного предложения коммерческой недвижимости, цены на нее станут ниже, подешевеет аренда. Компании смогут сократить издержки, вкладывать высвободившиеся средства в развитие.

- А что со спросом?

- Люди, у которых есть деньги, выжидают дальнейшего падения цен. И пока цены падают, они покупать не будут. Как только цены пойдут вверх, появится спрос.

Ольга МИКША
БелГазета
18 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси в 2009

Сообщение Toto (Admin) » Чт июл 23, 2009 2:29 pm

Светлое будущее с оговоркой

Минский рынок недвижимости до сих пор не рухнул под напором финансового кризиса благодаря своей неразвитости.

Падение арендных ставок и цен реализации объектов на рынке коммерческой недвижимости в Минске является следствием кризиса не рынка недвижимости, а экономического. Поэтому он в большей или меньшей степени затронет все проекты в области девелопмента, в том числе и высоколиквидные. Но в силу своей меньшей развитости и меньшей зависимости от банковского сектора минский рынок ощутил влияние кризиса в меньшей степени, чем, например, рынки в странах Балтии. Такого мнения придерживается Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси.

Кризис недвижимости и финансово-экономический кризис проявляются по-разному

"Классический кризис в области недвижимости заключается в развитии слишком большого количества проектов, которые не обеспечены спросом. В данном случае мы говорим о том, что проблемы создает финансовый и экономический кризис, а не фактор развития большого количества площадей, объектов", - рассказал в интервью корреспонденту "БР" М. Морозов.

Спрос на рынке коммерческой недвижимости упал, но упал в силу тех рисков и угроз, с которыми столкнулись реальный сектор экономики и бизнес и на которые они вынуждены реагировать снижением своих расходов и пересмотром планов развития. Как следствие, снижается уровень ликвидности всех объектов недвижимости.

При классическом кризисе недвижимости конкурентоспособные объекты сохраняют высокий уровень ликвидности. Во время такого кризиса сохраняется и платежеспособный спрос на высоколиквидные проекты.

Во время экономического и финансового кризиса, к сожалению, все характерные для этого периода проблемы отражаются на всех проектах без исключения. Даже самые лучшие проекты страдают, но они теряют меньше стоимости и сталкиваются с меньшим количеством проблем, чем проекты, у которых есть пробелы в концепции и которые обладают невысокими потребительскими качествами.

М. Морозов также пояснил, что платежеспособность арендаторов зависит от их доходов, возможности выполнять собственные планы по доходам, по обеспечению необходимых показателей рентабельности компании. "Сейчас мы наблюдаем не только падение платежеспособности арендаторов, но и серьезные риски, связанные с отсутствием возможности прогнозировать собственный бизнес. Это усугубляет ситуацию. Самый плохой, но стабильный сценарий лучше, чем нестабильность, когда нет возможности делать прогноз, а можно только гадать, какая ситуация сложится с основным бизнесом и насколько арендатор может планировать свою работу на протяжении 3-6 месяцев, я уже не говорю о 12 либо 24 месяцах", - сказал эксперт.

Безусловно, падение уровня доступности капитала влияет на рынок недвижимости, ведет к замедлению темпов реализации любых проектов. "Сегодня мы говорим о периоде 2-3 года, возможно, 4-5 лет, в течение которого темпы будут снижаться", - заметил М. Морозов.

Рынок девелопмента, рынок строительства, конечно же, не остановится. Во-первых, он состоит из разных сегментов. Есть государственные программы, есть социальные программы, социальное жилье, например, и т. д. Скорее всего, эти сегменты, по мнению эксперта, будут развиваться и предоставят возможность выживать той части компаний, которые смогут приспособиться к новым условиям, к новым обстоятельствам. Но коммерческие проекты неизбежно будут сталкиваться с проблемой платежеспособного спроса.

Тенденция падения спроса на рынке аренды очевидна, но очень многое, по мнению М. Морозова, зависит от того, насколько быстро удастся достигнуть стабилизации, пусть даже на самом низком уровне. "Любая стабильность, даже негативная, даст арендодателю понимание по спросу, по ценообразованию, по многим индексам, которые на сегодня являются в большей или меньшей степени неизвестными", - уточнил эксперт.

В то же время кризис - это не только негатив, но и позитив.

"В китайском языке слово "кризис" состоит из двух частей - угроза и возможности. Поэтому глупо было бы поговорить о кризисе, но не поговорить о возможностях", - считает М. Морозов.

Эксперт обратил внимание на то, что в период кризиса все становится дешевле, и это факт. Конкурентоспособность целого ряда компаний, которые во время кризиса чувствуют себя комфортно, резко возрастает. Возможности для развития резко увеличиваются. Но это в первую очередь касается компаний, которые способны адаптировать свои услуги, свою продукцию, ценообразование под сценарий длительной рецессии и продолжения углубления кризиса.

В период кризиса рынок очищается от неконкурентоспособных участников, потому что не все способны перестроиться и работать под таким прессингом, который существует на рынке сегодня.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то проекты становятся гораздо более доступными по цене. Снижается себестоимость строительных издержек, что опять-таки является большим плюсом. Соответственно, во время кризиса есть возможность построить объекты по меньшей себестоимости, чем были построены объекты-конкуренты, которые создавались до кризиса по более высокой себестоимости. Это дает собственнику дополнительные преимущества для привлечения арендаторов, инвесторов и обеспечения необходимой запланированной рентабельности, считает М. Морозов.

"Кризис в каком-то смысле помогает развитию рынка, как ни странно это звучит, по причине того, что профессиональность тех компаний, которые на нем остаются, растет. Увеличивается их практический опыт контроля за собственными расходами, управления рисками. Безусловно, кризис - это время для очищения рынка от проектов неконкурентоспособных, изначально нежизнеспособных, которые могут родиться только в период бума, когда на рынке очень много денег", - рассказал эксперт.

В то же время М. Морозов считает, что рынок недвижимости в Беларуси менее подвержен всем процессам и проблемам, которые характерны для мирового финансового кризиса. В первую очередь потому, что размеры рисков ограничиваются теми ресурсами, теми инвестициями, которые были сделаны. А в Беларуси вложенные в недвижимость и в незаконченные проекты инвестиции являются преимущественно собственностью самих инвесторов. Доля банковского финансирования здесь в разы, в десятки раз меньше, чем в Прибалтике.

"Мы считаем, что перспективы у рынка коммерческой недвижимости Беларуси есть, потенциал - тоже, - отметил эксперт. - Скорость его развития, восстановления прежних темпов, набранных в 2007-2008 годах, конечно, зависит от того, каким образом будет складываться ситуация в экономике, причем не только Беларуси, но и других стран, прежде всего России и стран Центральной и Восточной Европы. Мы надеемся, что в 2010 году эта ситуация будет более стабильной и Беларусь одной из первых выйдет из кризиса, причем, как нам кажется, выйдет с плюсом - с положительными изменениями на рынке недвижимости", - уверен М. Морозов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
№ 26(861) 6 — 12 июля 2009 г.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Перспективы рынка коммерческой недвижимости в Минске

Сообщение Toto (Admin) » Пт июл 24, 2009 2:08 pm

Минск: перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

Анализируя рынок коммерческой недвижимости уже более двух лет и находясь на этом рынке в качестве международных консультантов, специалисты ИООО «Коллиерз Интернешнл» отмечают, что рынок коммерческой недвижимости в г.Минске с каждым годом все больше и больше развивается и, несмотря на мировой кризис, будет развиваться дальше.

Из всех сегментов рынка коммерческой недвижимости наиболее восприимчив к изменениям рынок офисной недвижимости. Как отметил на заседании «круглого стола» «Инвестиционно-строительное развитие г.Минска», проходившего в рамках Международной специализированной выставки «Недвижимость и инвестиции – 2009», Андрей Алешкин, директор ИООО «Коллиерз Интернешнл», «ставки арендной платы в настоящее время упали, но не так сильно, как все ожидали». Рынок показал, что падение ставок может быть и на 70%, и на 50%, то есть они меняются по-разному. Некоторые же ставки вообще не изменились. «Поскольку рынок офисной недвижимости с каждым годом растет, значит, инвесторам интересно вкладывать в этот сегмент рынка», - сказал А.Алешкин. По подсчетам компании «Коллиерз Интернешнл», сегодня в столице сдается в аренду порядка 250 тыс.кв.метров офисных площадей. В среднем арендная ставка составляет 28 евро/кв.м, однако по отдельным предложениям она может доходить до 45 евро/кв.м. По мнению А.Алешкина, такая разбежка в ставках арендной платы обусловлена тем, что здания находятся в долевой собственности, и один «дольщик», который, к примеру, имеет в собственности 30 кв.метров, сдает их по 45 евро, а второй «дольщик», владеющий 10 тыс.кв.метров, сдает их по 28 евро. И последний понимает, что если сейчас на его площадь не найдется арендатор, то потом его уже вообще можно не найти. «Поэтому арендодателям надо быть гибкими. Потому что сегодня рынок офисной недвижимости – это рынок арендаторов, которые диктуют свои условия», - подчеркнул директор компании.

Что касается структуры рынка, то она также изменилась. По словам А.Алешкина, основная масса крупных международных компаний пересматривают свои взгляды относительно арендных ставок и понимают, что бюджетных средств на аренду площадей им сейчас будет выделяться в два раза меньше. Поэтому они ждут скидок от арендодателей либо начинают снижать арендные ставки в тех офисах, которые сами арендуют. В аренду берутся только те площади и в таких количествах, которые будут ими непосредственно эксплуатироваться. В случае если арендуются «лишние» метры, то арендаторы подумывают о субаренде.

Главной особенностью рынка офисной недвижимости, по мнению директора компании «Коллиерз Интернешнл», является то, что он пока не отвечает стандартам ни по предложению площадей, ни по отношению к количеству юридических лиц. То есть рынку надо еще расти, и те амбициозные проекты, которые заявлены, например, группой компаний «Итера», будут в будущем «поглощены» рынком. Поэтому компаниям совместно с консультантами необходимо тщательно продумывать стратегию реализации своих проектов, анализировать спрос и предложение на рынке и адаптировать разработанные проекты к современным условиям.

Специалисты компании «Коллиерз Интернешнл» прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок, по некоторым бизнес-центрам рост количества вакансий составит до 50-70 %, а также переход арендаторов из «дорогих» бизнес-центров в «дешевые». А вот что касается зданий, принадлежащих Администрации Президента, то они будут востребованы арендаторами из-за более низких арендных ставок.

Говоря о торговой недвижимости, А.Алешкин сказал, что арендные ставки в этом сегменте коммерческой недвижимости были изначально слишком завышены и доходили до уровня лондонских ставок. Теперь же торговые центры вынуждены снижать арендные ставки из-за увеличивающегося количества пустующих площадей в торговых центрах (торговые центры «Зеркало», «Паркинг», «Глобо» и др.) и снижения покупательской активности. В будущем, высказал свое мнению директор компании, будет увеличиваться розничный товарооборот, однако мини-рынки в микрорайонах постепенно исчезнут, и им на смену придут торгово-развлекательные комплексы.

Елена МАСЛОВСКАЯ
Недвижимость Белоруссии
8 июня 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Ситуация на рынке офисной недвижимости Минска - весна 2009

Сообщение Toto (Admin) » Ср авг 05, 2009 9:51 am

Торги в онлайн-режиме

На 20-23% снизились с начала года арендные ставки в секторе офисной недвижимости в Минске. Спрос заметно сузился. Арендаторы все больше отдают предпочтение небольшим офисам.

Сегодняшний спрос на аренду офисных помещений в столице в 1,76 выше по сравнению с тем, каким он был 3-4 месяца назад. Однако его уровень по-прежнему остается в 2-2,5 раза ниже, чем в докризисный период 2008 года. Арендные ставки за январь-май снизились в среднем на 20-23%. В мае офисы в бизнес-центрах класса "А", "В", "С" предлагались в аренду по ставкам 27,8-34,2 евро/кв.м (c учетом коридорного коэффициента и НДС), 20,7-25,5 и 17,8-21,4 евро/кв.м соответственно. Ставки реальных сделок могли быть на 7-10% ниже.

Таковы общие результаты еженедельного мониторинга рынка, который проводят специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт".

По словам руководителя центра Юрия Попова, для привлечения арендаторов собственники офисных объектов используют разные способы и технологии. Кто-то просто снижает арендные ставки до разумного минимума. Кто-то пытается использовать арендные каникулы, снижая процентные ставки либо полностью освобождая арендаторов от арендной платы на конкретный период - от месяца до полугода.

Некоторые собственники в арендную плату включают дополнительные услуги, например, по уборке помещения, если есть своя эксплуатирующая организация. Кто-то предлагает отсрочку платежей именно по арендной плате. Есть примеры, когда в договор аренды закладывается неизменная, устраивающая на сегодня обе стороны арендная плата, причем без возможности ее повышения на период действия договора. Или, например, в договоре предусматривается возможность изменения ставки арендной платы в определенность коридоре - допустим плюс-минус 10%.

О текущем состоянии рынка офисной недвижимости можно судить и по результатам Интернет-аукциона по сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости, который провела в конце мая группа компаний "Твоя столица".

По словам Ю. Попова, на аукцион для сдачи в аренду было выставлено 16 объектов, в числе которых 13 офисов класса "С" и 3 офиса класса "В". Торги состоялись только по 3 объектам, которые относятся к классу "С". Интерес вызвали два небольших офиса (100 и 70 кв. м) по пр-ту имени Газеты "Правда" и в доме по ул. К.Маркса, которые были выставлены по ставкам 11 и 14 евро/кв.м соответственно, и 60 кв.м офисного помещения в 3-этажном отдельно стоящем здании в районе ул. Шафарнянская (начальная ставка - 14 евро/кв.м).

В ходе торгов начальные ставки по двум из реализованных объектов повысились, но не более чем на 3-4%. По этим объектам сейчас ведется процесс подготовки договоров аренды. Кроме того, отметил Ю.Попов, сейчас ведутся переговоры с двумя крупными компаниями по снятию в аренду достаточно больших площадей в бизнес-центре "Rubin Plaza".

Почему к другим лотам не было проявлено интереса? Ответить однозначно на этот вопрос сложно. Но, вероятнее всего, на результаты аукциона могли повлиять сразу несколько факторов. Это и рыночные, а не заниженные начальные ставки по некоторым объектам, и общая ситуация на рынке, которая характеризуется небольшим спросом на площади более 100 кв.м. Иначе трудно объяснить, почему один из объектов в Уручье площадью около 500 кв.м, предлагавшийся по ставке 8 евро/кв.м, оказался невостребованным.

Также не исключено, что какая-то часть потенциальных арендаторов решила подождать принятия готовящегося указа по аренде и который, возможно, поспособствует снижению арендных ставок в административных зданиях республиканской и коммунальной собственности.

Так или иначе, организаторы положительно оценивают результаты первого аукциона. "Во-первых, собственники увидели реальный спрос на рынке, ощутили ориентир по ставкам арендной платы на объекты, которые востребованы арендаторами. Потенциальные арендаторы увидели качество предлагаемых объектов. Они были представлены достаточно подробно - фотографии, характеристики и планы. Все заинтересованные получили подробные и качественные консультации от наших риэлтеров, которые были задействованы в организации и проведении торгов. К тому же мы приобрели опыт по технологии проведения такого мероприятия. Увидели недостатки, которые устраним при проведении следующего аукциона", - отметил Ю. Попов.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белорусии
15 июня 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Редевелопмент: рычаг к развитию территорий

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 09, 2010 12:45 pm

Редевелопмент: рычаг к развитию территорий.

В 2010 г. объем офисных площадей в Минске увеличится до 330 тыс. м2, торговых — до 400 тыс. м2. Таков прогноз международной консалтинговой Colliers International, специализирующейся на услугах в сфере коммерческой недвижимости. По оценкам аналитиков компании, в настоящее время обеспеченность торговыми площадями на одного жителя в Минске составляет 0,2 м2, тогда как в странах ЦВЕ — 0,6–0,8 м2.

По мнению управляющего партнера Colliers International в Беларуси и странах Балтии Михаила Морозова, белорусская столица, несмотря на кризис, располагает значительным потенциалом для развития всех секторов коммерческой недвижимости, включая редевелопмент приватизируемых объектов.

Эксперт обратил внимание на то, что в структуре функционального зонирования Минска производственные и коммунальные территории занимают 24%. Это говорит об их избыточности, а также о низкой эффективности использования земельных ресурсов в черте города. Примерно 20% производственных территорий размещено в центре города, из них 15% имеют недопустимые значения показателей экологической опасности. В экологических коридорах располагается 21 предприятие, занимающие 245 га.

Генеральный план развития столицы предполагает вынос за пределы города 23 предприятия, еще 9 должны быть реконструированы к 2012 г. По оценкам аналитиков Colliers International, наиболее перспективны для развития территории выносимых за пределы города станкостроительного завода им. Кирова, завода «Кристалл», дрожжевого комбината.

Дальнейшее развитие прежних производственных и коммунальных зон предусматривает как реконструкцию и изменения функционального значения существующих зданий и сооружений, так и их снос с последующим возведением современных объектов. Реализация таких проектов позволит оптимизировать эксплуатируемые объекты недвижимости и создать более комфортные условия для проживания в городе. Повышать эффективность использования госсобственности предпочтительно через сотрудничество с частными компаниями и инвесторами, считают в Colliers. Привлечение международных архитекторов, проектировщиков и консультантов повысит конкурентоспособность инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости. До сих пор в Беларуси и, в частности, в Минске, создано мало современных объектов недвижимости, а имеющиеся по качеству уступают европейским аналогам.

Вторичное развитие территорий (редевелопмент) требует привлечения значительных финансовых ресурсов. «Инвесторы, оценивая риски инвестирования в бизнес в Беларуси, смотрят на среднесрочную и долгосрочную перспективу. Поэтому кризис вряд ли их отпугнет. Более того, сегодня можно говорить о возросшем интересе к финансированию проектов коммерческой недвижимости», — полагает М.Морозов. — Проекты в области недвижимости реализуются на протяжении 3–5 или 7–10 лет. И с учетом заявленных правительством целей интерес к белорусскому рынку сохраняется и в рамках приватизации, и в рамках развития территорий. Однако условия для инвестиционной деятельности не всегда соответствуют ожиданиям иностранных девелоперов.

Так, изменение законодательства в отношении аренды торговых объектов частной собственности снижает привлекательность данного сегмента коммерческой недвижимости для инвесторов. Реализация ряда проектов приостановлена из-за недостатка финансирования или пересмотра концепций. Тем не менее объем и потенциал рынка коммерческой недвижимости позволяют надеяться на то, что в среднесрочной перспективе общая сумма инвестиций в белорусские проекты увеличится в несколько раз, полагают эксперты компании.

Оксана КУЗНЕЦОВА
Экономическая газета
22.01.2010

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Иностранных инвесторов интересует рынок недвижимости РБ

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 09, 2010 1:03 pm

IKEA и Auchan просят минскую прописку.

Крупнейший оператор международного рынка недвижимости Cushman&Wakefield получил запросы от ряда европейских ретейлеров относительно бизнес-климата в Беларуси. Возможно, за этим последует реализация конкретных проектов, заявил представитель Варшавского отделения компании Ричард Петерсен на конференции «Недвижимость. Инвестиции. Девелопмент» в Минске.

Речь, в частности, идет о шведской розничной сети IKEA и французской цепочке супермаркетов Groupe Auchan SA. «Это крупные игроки, и если они придут на белорусский рынок напрямую, не через франшизу, это даст зеленый свет другим ретейлерам», — подчеркнул Р.Петерсен.

По его словам, современный Минск очень напоминает Варшаву образца 1995 г., когда в польскую столицу один за другим пришли известнейшие мировые бренды. Их привлекала прежде всего высокая доходность бизнеса — более 10–15% против 2% в «старых» членах ЕС. Кстати, это обстоятельство сегодня заставляет операторов выходить на самые экзотические и рискованные рынки. Недавно французская розничная сеть Carrefour SA открыла два гипермаркета в Тегеране, создав СП с долями 50% на 50%. Аналогичные проекты реализуются и в других государствах, к примеру, в Объединенных Арабских Эмиратах, Сингапуре, которые, по оценке Р.Петерсена, имеют весьма специфическое законодательство.

Впрочем, стоит отметить, что IKEA на протяжении последних лет уже предпринимала неоднократные, но пока безуспешные попытки открыть собственную торговую площадку в Минске. Станет ли удачной очередная?

Возвести коробку торгового центра достаточно просто, благо местные девелоперы располагают для этого достаточным количеством выделенных участков. Гораздо сложнее, по мнению г-на Петерсена, выстроить конкурентоспособные логистические схемы. В этом плане интерес зарубежных ретейлеров подогревает создание Таможенного союза, в рамках которого предполагается свободное перемещение товарных потоков по территории стран-участниц.

Владислав ПЛАТУН
Экономическая газета
19.02.2010
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Чт сен 09, 2010 1:42 pm, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Рынок коммерческой недвижимости и эффективность бизнеса

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 09, 2010 1:19 pm

Бизнесу рассказали об эффективности проектов.

Отечественный рынок коммерческой недвижимости находится в самом начале становления и потому вызывает немало вопросов у потенциальных игроков. Как добиться эффективности бизнес-проектов — пожалуй, главный из них. Между тем во многих странах в данной сфере накоплен большой опыт. В чем его суть? Об этом на состоявшемся в Минске бизнес-форуме «Недвижимость. Инвестиции. Девелопмент. Европейский опыт и белорусская реальность», организованном группой компаний «Твоя столица», рассказала ведущий менеджер по развивающимся рынкам Варшавского филиала международной компании Cushman & Wakefield Анна ИЛЬИЧЕВА.

В отечественной практике, по словам белорусских участников форума, тема эффективности проектов до недавнего времени почти не обсуждалась. Тем более что инвестирование в строительство коммерческой недвижимости считается надежным способом сохранения и приумножения вложенных средств. Главное — построить, а назначение объекта, месторасположение, спрос, поиск источников финансирования — все это еще пару лет назад казалось второстепенным. Что же касается разработки концепции проекта, помощи консультантов, других мероприятий, предваряющих работу проектировщиков и архитекторов, то такие затраты вообще считались излишеством.

В результате, как и в советские времена, сфера недвижимости отметилась появлением т.н. «недостроев». Кому-то денег не хватило на завершение строительства, кто-то на полпути осознал, что затея бесперспективная. Впрочем, некоторые из объектов, даже почти построенные, могут не открыться в силу непродуманности концепции. Это касается, например, объектов торговли, неконкурентоспособность которых при наличии рядом крупного супермаркета становится очевидной. Ожидается, что подобная участь по тем же причинам постигнет и некоторые готовые объекты офисной недвижимости — с той лишь разницей, что процесс угасания их будет более длительным.

На Западе, как прозвучало на форуме, в подобных случаях «шишек на лбу уже не набивают». Главной в бизнес-проектах в данной области становится «коммерческая составляющая», подчеркнула А.Ильичева.

Прежде всего анализируется спрос и предложение на рынке. При отсутствии интереса со стороны покупателей, скажем, к приобретению торговых объектов, вряд ли оправданно приступать к строительству магазина или супермаркета, поскольку реализовать их будет проблематично. А анализ уровня предложений подскажет степень конкуренции, с которой придется столкнуться в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе.

Только после этого западный инвестор начинает рассматривать эффективность проекта. Первостепенное внимание обращается на месторасположение объекта — его визуальную, пешеходную, транспортную доступность, без чего нельзя достичь коммерческого успеха. В этой связи центр города, разумеется, позволяет рассчитывать на наибольшую выгоду. Однако из-за высокой конкуренции шансы на получение здесь места, как правило, минимальные.

Может ли быть проект в сфере коммерческой недвижимости эффективен в случае расположения его в окраинных районах? Да, полагают в Cushman & Wakefield, но в таком случае, как пояснила А.Ильичева, необходимо «хорошо продумать функциональную составляющую, включая функции на участках». Если для офиса, магазина или гостиницы большое значение имеет наличие подъездных путей, хорошая видимость их с различных точек, что увеличивает приток случайных клиентов, то ценность коммерческого жилья определяется другими факторами. Квартиры в домах, расположенных в тихом месте, с видом на речку, парк будут пользоваться большим спросом, нежели в местах, где окна выходят на оживленную автотрассу или упираются в производственные корпуса фабрик и заводов.

В случае строительства смешанных объектов необходимо четко представлять их корреляцию. Гостиница, например, хорошо сочетается с офисами, но является «нейтральной» по отношению к магазину. Торговый объект, в свою очередь, прекрасно «взаимодействует» с жилым сектором.

Успех проекта коммерческой недвижимости, безусловно, зависит и от его технико-экономических параметров. В ряду важнейших — эффективность площадей. Как прозвучало на форуме, в Беларуси этот показатель составляет в среднем порядка 70%. В Евросоюзе такой уровень считается крайне низким. В Варшаве, например, по словам А.Ильичевой, перспектива заполнения офисного объекта, имеющего такой показатель, является «нулевой», потому что арендаторы в лице крупных и мелких компаний не хотят платить арендодателю за неиспользуемые площади. Вот почему к вопросу их эффективности при разработке проекта необходимо отнестись с максимальным вниманием.

Ответственно следует отнестись и к вопросу стандартов площадей. Например, строительство фешенебельного отеля на окраине города вряд ли уместно, поскольку туда не удастся завлечь большой поток состоятельных клиентов. Богатые посетители стремятся поселиться в заведении высокого класса, прежде всего в центре. Другое дело — гостиница с недорогими номерами. Если данный фактор оставить без внимания, то повышается риск коммерческой неудачи проекта — вложенные средства могут не окупиться в будущем.

Наконец, как показывает зарубежный опыт, достичь эффективности можно путем применения поэтапного подхода. В первую очередь он касается крупномасштабных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Одновременный ввод, например, больших площадей офисной недвижимости способен обрушить данный рынок из-за падения спроса на аренду, что повлечет снижение доходов девелоперов. Поэтому в той же Польше, как отметила А.Ильичева, местные компании стремятся избегать подобных ситуаций за счет разделения проектов на фазы. Такой подход выгоден и в плане их финансирования. Ведь поэтапный ввод объектов можно реализовать путем раздельного инвестирования, что облегчает поиск денег на рынке.

Иван МИХАЛЕВИЧ
Экономическая газета
26 февраля 2010

P.S.

Cushman & Wakefield — крупнейшая частная международная компания, предоставляющая услуги в сфере коммерческой недвижимости, в которой занято свыше 15 тыс. сотрудников в 58 странах мира. Организовала бизнес-форум «Недвижимость. Инвестиции. Девелопмент. Европейский опыт и белорусская реальность» группа компаний «Твоя столица» — ведущий брокер на рынке жилой и коммерческой недвижимости Беларуси (по итогам 2009 г. доля группы составила около 32% от объема всех риэлтерских услуг).


Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by