Аренда и субаренда коммерческой недвижимости

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Повышение коэффициентов арендной платы

Сообщение Toto (Admin) » Пн июл 14, 2008 4:34 pm

Коэффициент нестабильности

Введение коэффициентов, повышающих арендную плату (как это произошло в конце апреля), вызывает у субъектов хозяйствования вопросы относительно правомерности изменения заключенного с арендодателем договора.

Основным нормативным правовым актом, регламентирующим вопросы сдачи помещений в аренду, является Указ от 30.09.2002 г. № 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений". Казалось бы, наличие единого "структурообразующего" нормативного правового акта должно придавать стабильность регулируемым им отношениям, однако это не так.

Дело в том, что пунктом 2 Указа № 495 Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее — Республиканская комиссия) предоставляется право вводить повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.

После принятия Республиканской комиссией решений о введении повышающих коэффициентов арендаторам увеличивают размер арендной платы, причем нередко задним числом. При возникновении такой ситуации у арендатора возникает два вопроса: насколько правомерно изменение арендной платы при наличии действующего договора и с какого момента может вводиться новый размер арендной платы.

Какова официальная позиция по этому поводу? Суть разъяснений судебных инстанций сводится к следующему. Повышающие (понижающие) коэффициенты, устанавливаемые при сдаче в аренду имущества за наличие либо отсутствие особых условий, являются одной из составляющих ставки арендной платы. Решения Республиканской комиссии, устанавливающие указанные коэффициенты, являются обязательными к применению как для арендодателя, так и для арендатора. В соответствии с п. 3 ст. 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. Положениями ст. 392 ГК установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам согласно законодательству.

В предусмотренных законодательством случаях стороны обязаны применять цены (тарифы, ставки и т. д.), регулируемые уполномоченными государственными органами. Таким образом, судебными инстанциями делается вывод: изменение норм Указа № 495 и (или) протокола Республиканской комиссии, которое повлекло изменение в размере коэффициента, влечет автоматическое изменение условия договора о размере арендной платы и является обязательным для применения субъектами хозяйствования, участвующими в арендных правоотношениях.

В электронных справочно-информационных правовых базах содержатся решения хозяйственных судов с указанной мотивировкой.

Не вызывает сомнения необходимость изменения договора аренды в части размера арендной платы при изменении (введении новых, исключении и т. д.) коэффициентов к ставке арендной платы, указанных непосредственно в Указе № 495 (например, после вступления в силу 24.04.2008 г. последних изменений в указ). Также бесспорно, что арендодатель обязан при расчете ставки арендной платы учитывать все коэффициенты, установленные как указом, так и Республиканской комиссией.

Но имеет ли право собственник (арендодатель) в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы в уже заключенном и действующем договоре путем принятия определенным представителем собственника (в нашем случае — Республиканской комиссией) по своей инициативе одностороннего решения о таком изменении? Как уже говорилось, судебная практика пошла по пути защиты прав собственника. Однако такая позиция представляется не бесспорной, и вот почему.

В соответствии с Гражданским кодексом условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством, а если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством. В свою очередь изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если же таковое отсутствует, то — возьмем наш случай — и новые ставки автоматически применяться не должны.

Напомню также, что Закон РБ "О нормативных правовых актах РБ" вообще не упоминает среди таковых решения (протоколы) Республиканской комиссии. Еще одним важным моментом является то, что в соответствии со ст. 60 указанного закона нормативные правовые акты подлежат включению в Национальный реестр правовых актов РБ, а решения Республиканской комиссии в реестре отсутствуют.

Таким образом, можно сделать вывод, что решения Республиканской комиссии, устанавливающие повышающие (понижающие) коэффициенты, не являются нормативными правовыми актами и не влекут за собой изменение размера арендной платы в действующих договорах аренды, а могут применяться лишь при заключении договоров аренды (перезаключении договоров аренды на новый срок).

Безусловно, данная позиция не является бесспорной, и суды с ней, скорее всего, не согласятся. Однако пока проблема введения коэффициентов не решена, гражданские правоотношения в данной сфере не могут быть стабильными. Не будет стабильным и бизнес, постоянно находящийся под угрозой неожиданных финансовых изъятий.

Сергей КАЛИНОВСКИЙ, директор ООО "Юридические технологии"
Белорусы и рынок
2 июня 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Арендатор хочет остаться

Сообщение Toto (Admin) » Вт июл 15, 2008 1:40 pm

Арендатор хочет остаться...

Нашим предприятием заключен договор аренды здания сроком на 11 месяцев. В настоящее время этот срок заканчивается. Необходима ли госрегистрация договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, при его продлении на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды? Требуется ли заключение нового договора или достаточно дополнительного соглашения к старому договору?

Продление договора аренды, заключенного на определенный срок, — это волеизъявление сторон, которое должно быть выражено либо в тексте основного договора, либо в дополнительном соглашении.

Согласие о продлении договора аренды нежилого помещения на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды может быть выражено сторонами путем заключения нового договора аренды либо в дополнительном соглашении, если в тексте основного договора аренды не содержится условие о его продлении на такой же срок и на тех же условиях в случае отсутствия возражений одной из сторон.

Отметим, что в ч.2 п. 6 постановления Пленума ВХС от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» указано, что при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации в силу норм п. 2 ст. 622 ГК.

Положения п. 6 постановления № 20 устанавливают, что факт продления договора на тот же срок и на тех же условиях дает возможность говорить о наличии между сторонами нового договора аренды.

Договор аренды, продленный дополнительным соглашением на тех же условиях и на тот же срок, в госрегистрации не нуждается, поскольку срок действия договора по-прежнему составляет менее одного года.

В соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из смысла указанной нормы, заключение нового договора не требуется, поскольку прежний договор после истечения установленного срока автоматически возобновляет свое действие на неопределенный срок. Условием возобновления действия договора аренды является факт пользования арендатором имуществом по окончании договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Дмитрий ЛОМАНИК,
судья хозяйственного суда Гродненской области
Экономическая газета
17 июня 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Учет приоритета законодательства над договором аренды

Сообщение Toto (Admin) » Вт июл 15, 2008 1:42 pm

Непредсказуемая аренда

Статья 392 Гражданского кодекса закрепляет приоритет законодательства над договором, причем как действующего в момент его заключения, так и вводимого после этого. Нередко незнание этой нормы приводит к тому, что добросовестные стороны по договору превращаются в истца и ответчика. А как известно, незнание закона от ответственности не освобождает.

Например, обычная ситуация: ОАО и ЧУП заключили договор аренды. Согласовали основные условия, проверили на соответствие законодательству, скрепили подписями и печатями и добросовестно исполняли принятые на себя обязанности. Однако через некоторое время арендодатель — ОАО обратился с иском в хозяйственный суд к ЧУП о взыскании суммы неосновательного сбережения. Причиной обращения с иском в суд стали результаты проведенной плановой проверки финансово-хозяйственной деятельности ОАО по вопросам соблюдения законодательства при использовании и распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.

В ходе проверки был установлен факт занижения арендодателем размеров арендной платы по причине неправильного применения базовой ставки арендной платы и коэффициента перевода, установленного Указом Президента от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности».

В результате такого неправильного применения акта законодательства арендодатель недополучил арендную плату за 12 месяцев. Соответственно несвоевременно перечислены в республиканский бюджет 50% денежных средств, полученных от сдачи в аренду госимущества.

Ответчик иск не признал. Он заявил, что ему не было известно о том, что арендуемое помещение находится в республиканской собственности, арендные платежи вносились своевременно в соответствии с условиями заключенного договора. Ответчик полагал, что его вины в причиненных арендодателю убытках нет, а значит и оснований для удовлетворения иска нет. Поэтому арендатор отказался выплачивать истцу разницу между ставками арендной платы, установленными договором и законодательством. При этом он освободил арендуемое помещение и сдал его арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Это означает, что указанной нормой закреплен приоритет законодательства над договором, причем как действующего в момент заключения договора, так и вводимого после заключения. Независимо от того, внесены сторонами изменения в договор или нет, суд обязан применять соответствующую норму законодательства.

Согласно ст. 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или это произошло помимо их воли.

Исходя из этого суд удовлетворил иск в заявленной сумме.

Экономическая газета
27 июня 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Можно ли за аренду платить наличкой?

Сообщение Toto (Admin) » Чт ноя 20, 2008 11:56 am

МОЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ "НАЛИЧКОЙ" ЗА АРЕНДУ?

Высший Хозяйственный суд РБ дал разъяснение относительно того, имеют ли право субъекты хозяйствования осуществлять расчеты с рынками за аренду площадей (в том числе торговых мест на рынке) наличными денежными средствами из выручки в размере, превышающем 5 0 базовых величин, путем внесения этих денежных средств в кассы рынков, а рынки - принимать такие платежи в свои кассы.

Соответствующее разъяснение "Об осуществлении расчетов за аренду площадей" под номером 03-32/1791 датировано 21 сентября 2007 года. В документе указывается, что Порядок расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь (Порядок) утвержден Указом Президента РБ от 29.06.2000 г. №359. И по действующим правилам расчеты между юридическими лицами, их обособленными подразделениями, индивидуальными предпринимателями в Беларуси должны осуществляться в белорусских рублях в безналичном порядке. Исключением являются случаи, оговоренные в пунктах 5 и 6 указанного Порядка.

В частности, "расчеты за аренду площадей наличными денежными средствами в размере, превышающем 50 базовых величин в месяц, в соответствии с подпунктом 5.3 пункта 5 Порядка допускаются юридическими лицами, их обособленными подразделениями, индивидуальными предпринимателями при внесении этих денежных средств непосредственно в кассы банков с последующим их зачислением на текущие (расчетные) счета получателей в порядке, определенном Национальным банком".

Расчеты юридических лиц, их обособленных подразделений, индивидуальных предпринимателей могут производиться наличными денежными средствами в размере, превышающем 50 базовых величин в месяц, с рынками за оказываемые ими услуги, определенные пунктом 15 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 декабря 2003 г. N 1623 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., N 142, 5/13529), по утвержденным тарифам и ставкам разового сбора.

Расчеты юридических лиц, их обособленных подразделений, индивидуальных предпринимателей с рынками за аренду торгового места могут производиться наличными денежными средствами в пределах установленного законодательством Республики Беларусь размера для проведения расчетов наличными денежными средствами между юридическими лицами, их обособленными подразделениями, индивидуальными предпринимателями.

(часть вторая п. 3 введена постановлением Правления Нацбанка от 20.11.2006 N 185).

Далее ВХС разъясняет, что положения Инструкции о расчетах наличными денежными средствами юридических лиц, их обособленных подразделений, индивидуальных предпринимателей (постановление Нацбанка РБ от 30.04.2004 г. № 71), разработанной в соответствии с подпунктом 5.2 пункта 5 Порядка, определяют правила расчетов между указанными субъектами и рынками за оказываемые последними услуги, установленные пунктом 15 Правил торговли на рынках Республики Беларусь (постановление Совмина РБ от 12.12.2003 г. № 1623), за исключением аренды помещений.

А пункт 3 главы 2 Инструкции гласит, что расчеты юрлиц, их обособленных подразделений, предпринимателей с рынками за аренду торгового места могут производиться наличными денежными средствами в пределах установленного законодательством Беларуси размера для проведения расчетов наличными денежными средствами между юридическими лицами, их обособленными подразделениями, индивидуальными предпринимателями. В случаях же нарушения указанными арендаторами требований, предусмотренных пунктом 5 и 6 Порядка, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от ста до двухсот процентов от суммы платежей, произведенных с нарушением указанных требований.

Ирина ВИНОГРАДОВА.
Недвижимость Белоруссии
12 мая 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Субаренда: с согласия арендатора

Сообщение Toto (Admin) » Чт дек 04, 2008 3:42 pm

Субаренда с согласия арендатора

Начиная с 25 сентября при заключении договоров аренды зданий и помещений, принадлежащих республиканской собственности, должна использоваться новая форма договора, утвержденная постановлением Госкомимущества от 2 сентября 2008 года №69. Действие постановления распространяется на договоры, которые будут заключаться после вступления его в силу. Постановление вступило в силу со дня официального опубликования.

Не вдаваясь в подробности, остановимся на некоторых, на наш взгляд, основных пунктах утвержденной формы договора.

В частности, согласно пункту 2 арендатор вправе пользоваться земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество. В договоре указывается конкретная цель использования имущества и стоимость его в рублях по состоянию на конкретную дату (она указывается в договоре). В договоре делается отметка об отсутствии наличии обременений, которые имеет предмет договора.

Теперь об обязанностях и правах сторон. Что касается арендодателя, то он должен передать арендуемое имущество (оно указывается в договоре) в пятидневный срок после вступления договора аренды силу. Он также обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного арендатору. В случае аварии арендодатель немедленно принимает все необходимые меры по ее устранению и в установленном порядке ставит вопрос о возмещении ущерба, причиненного аварией, если ущерб причинен по вине арендатора.

Арендодатель также обслуживает приборы, запорную и водоразборную арматуру сетей водопровода, канализации и другого сантехоборудования, кроме приборов учета воды, тепла, электрической энергии, учитывающих объемы их потребления арендатором по сданному в аренду имуществу (то есть помещению, зданию).

Арендодатель не должен вмешиваться в деятельность арендатора. Лишь доводит до последнего сведения о пропускном режиме и осуществляет проверку использования арендуемой недвижимости. Обязанностью арендодателя также является обеспечение возможности реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды при прочих равных условиях перед другими лицами.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению и в соответствии с техническими условиями, санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт. Перепланировки и переоборудование арендуемого имущества договором запрещается.

Арендатор обязан также известить арендодателя не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения (здания) и передать его в том же состоянии, в котором он его получил, если иное не будет оговорено в договоре.

Если будет обнаружено, что арендатор что-то самовольно перестроил, то ему придется вернуть все в исходное состояние за свой счет и в сроки, которые укажет арендодатель. Результаты самовольной перестройки могут быть сохранены с согласия арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.

При этом договор предусматривает право арендатора сдавать предмет договора аренды в субаренду, но с письменного согласия арендодателя. Последний также обязан возместить стоимость произведенных с его письменного согласия неотделимых улучшений имущества в случае прекращения действия договора аренды.

Расчет оплаты за аренду имущества (помещения, здания) согласовывается с арендатором и прилагается к договору. В договоре указываются в евро две арендные ставки – за 1 квадратный метр и за все имущество (и то и другое за месяц).

Отдельная строка договора гласит, что оплата за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги не включается в арендную плату и должна производиться в порядке, согласованном сторонами.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, на текущий (расчетный) счет арендодателя в белорусских рублях, в пересчете по курсу Нацбанка РБ, установленному на дату платежа. При этом для субъектов малого предпринимательства, осуществляющих деятельность по производству продукции, может предусматриваться отсрочка взимания арендной платы с даты заключения договора аренды с последующим погашением задолженности по арендной плате ежемесячно равными частями в срок не более пяти лет.

Договором также предусмотрено, что размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию любой из сторон в случаях изменения действующего законодательства, устанавливающего размеры арендной платы.

Несколько слов об ответственности сторон. В этой части важно обратить внимание на то, что в случае использования имущества не в соответствии с условиями настоящего договора или передачи его арендатором в субаренду без письменного согласия арендодателя, арендатор обязан уплатить штраф в размере трехкратной месячной арендной платы. За несвоевременную плату за аренду, арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки.

Размер пени исчисляется от суммы арендной платы в белорусских рублях, рассчитанной по курсу Нацбанка РБ на день оплаты арендатором суммы долга. Оплата пени производится одновременно с суммой арендной платы.

В главе «Срок действия договора» перечислены случаи, когда арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Например, если арендатор использует имущество не в соответствии с договором, сдает имущество в субаренду без соответствующего согласия, более чем за два месяца подряд задолжал арендную плату, нарушил правила пожарной безопасности или санитарные нормы, самовольно сделал перепланировку и другие. Можно сказать, что почти любое отклонение от пункта договора, которое допустит арендатор, чревато для него возможностью расторжения договора в одностороннем порядке.

Довольно сложным можно назвать выполнение пункта 25 договора, согласно которому «по истечении срока настоящего договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по настоящему договору обязательства, при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение настоящего договора аренды на новый срок».

А пункт 26 гласит, что «при принятии акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые предусмотрены договором, условия настоящего договора приводятся в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством».

И еще один интересный пункт, который обращает на себя внимание и который дает арендатору дополнительное право: «Если настоящий договор подлежит государственной регистрации, правом подписания заявления о государственной регистрации договора и основанного на нем права наделяется Арендатор».

Марина СИРОТКО
Недвижимость Белоруссии
6 октября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Сапрет субаренды помещений, находящихся в госсобственности

Сообщение Toto (Admin) » Пн дек 15, 2008 5:43 pm

Субарендаторов просят "на выход"

Помещения, находящиеся в государственной собственности, больше не будут сдавать по договорам субаренды. Арендаторам предложено заключать с собственниками прямые договоры.

Формально субаренду никто не отменял и не запрещал — для этого пришлось бы вносить изменения в Гражданский кодекс. Малозаметные на первый взгляд изменения в отношении субаренды содержит Указ президента № 495, из которого в результате последней редактуры это понятие просто исключено.

Опять же, само по себе неупоминание каких-то отношений в нормативном акте отнюдь не означает их запрета, ведь в хозяйственной деятельности существует принцип "нельзя только то, что прямо запрещено". Однако в отношении недвижимости, находящейся в муниципальной и государственной собственности, уполномоченные госорганы заняли особую позицию.

По неофициальной информации, имеется протокол заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (на него в телефонной беседе с корр. "БР" сослался сотрудник Мингорисполкома), которым рекомендовано полностью прекратить заключение и продление договоров субаренды.

Понятно, что эта мера в первую очередь затронула интересы предприятий малого бизнеса, в большинстве своем размещенных на "чужих" площадях. Судя по звонкам в редакцию "БР", для многих из них возникла опасность прекращения деятельности.

С просьбой прокомментировать ситуацию вокруг субаренды редакция обратилась к юристу Елене Малой. По ее словам, позиция Республиканской комиссии обусловлена "нормальным стремлением государства исключить из цепочки лишних посредников, увеличив тем самым доходность от сдачи имущества в аренду". Такова цель государства как собственника во всех сферах хозяйственной деятельности, и нет оснований, чтобы аренда недвижимости была исключением, подчеркнула юрист.

Перезаключение договоров субаренды на прямые договоры, по ее мнению, не должно вызывать каких-либо сложностей, это чисто формальная процедура. К тому же прямые договоры более надежны: ведь если собственник по каким-то причинам расторгнет договор с арендатором, то пострадают и субарендаторы, считает Е. Малая. "Главное хозяйственное управление Управления делами президента всегда использовало исключительно договоры аренды. Если работать честно, соблюдать интересы собственника, то потребности в договорах субаренды просто не возникнет", — резюмировала Е. Малая.

Несколько иного мнения придерживается юрист Сергей Балыкин:

— На практике заключение прямого договора аренды далеко не всегда оправданно, а в некоторых случаях и невозможно. Простейший пример: магазин арендует площади и раньше пускал на свою территорию ИП с лотком или киоском, потому что получал за это пусть небольшие, но деньги. В случае конфликта интересов он был защищен тем, что мог не продлить или расторгнуть договор субаренды. Сейчас на территории магазина должен появиться совершенно независимый арендатор, от присутствия которого магазин не имеет абсолютно никакой материальной выгоды. Зато неудобства почти гарантированно возникнут — и с доступом в помещение, и с оплатой коммунальных услуг. Кроме того, лишние арендаторы могут помешать приватизации помещения. Да и просто неудобно, когда одно помещение делят два равноправных хозяина. Поэтому от бесплатных "квартирантов" арендаторы теперь будут стремиться любым способом избавиться. Сколько малых бизнесов на фоне разговоров об их государственной поддержке вынуждены будут закрыться, не найдя места для работы, говорить пока рано, но уверен, счет пойдет даже не на сотни — на тысячи.

О том, что договоры субаренды недвижимости в хозяйственной практике необходимы, свидетельствует и международный опыт. Запрета на их использование нет ни в одной развитой стране мира. Похоже, как и в случае с ограничениями деятельности ИП, Беларусь здесь выбрала свой особый путь. Скорее всего, неудачный.

Юрий БЕХТЕРЕВ
Белорусы и рынок
25 августа 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Либерализация субаренды рынка коммерческой недвижимость

Сообщение Toto (Admin) » Пн дек 22, 2008 12:29 pm

Субаренда: уступили малость

Из-под запрета на субаренду площадей госорганизаций выведено размещение банкоматов, инфокиосков, пунктов обмена валют, а также точек продаж электронных интерактивных игр, организованных ЗАО «Спорт-пари». Изучается возможность более радикального послабления, однако это, по утверждению участников процесса, маловероятно.

Решение о частичном снятии запрета на субаренду принято Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Как следует из протокола заседания от 19.08.2008 № 45, сделано это в порядке исключения с учетом специфики объектов.

Комиссия также отреагировала на просьбу Мингорисполкома разрешить в столице субаренду на объектах коммунальной собственности. Создана группа, которой поручено изучить вопрос на местах с привлечением экспертов Управления делами Президента, Минюста и других госорганов. Но, как признался в беседе с корреспондентом «ЭГ» один из участников согласительного процесса, от очередного заседания комиссии, намеченного на сегодня, вряд ли стоит ожидать решения в сторону расширения списка исключений.

Между тем запрет, введенный с 28.04.2008 г., затронул интересы значительного числа субъектов хозяйствования. И если раньше об этом больше говорили бизнесмены, то теперь к ним подключились и чиновники. «В Минске порядка 700 субъектов-субарендаторов, некоторые по субаренде зарегистрировали юридические адреса. Ситуация не решается, у многих просто закончились сроки договоров, они не продлеваются, и люди «висят в воздухе», — с тревогой констатировал начальник управления предпринимательства комитета экономики Мингорисполкома Александр Калиновский, присутствуя на недавнем заседании БСПН им. Кунявского.

Сейчас арендаторам предлагают отказаться от площадей, а их собственникам перезаключить договоры аренды напрямую с теми, кто до этого был на субаренде. Но это устраивает не каждого. Во-первых, не все согласны уменьшать арендуемые площади, а потеснить их силой при условии надлежащего исполнения договоров вряд ли законно удастся. Во-вторых, недовольство высказывают и на самих госпредприятиях. Они опасаются, что даже если арендатор согласится «подвинуться» и новый договор будет заключен с бывшим субарендатором, последний может надолго не задержаться. В результате освободившиеся площади будут выставлены на аукцион и собственнику (коммунальному предприятию) уже не придется выбирать партнера.

К слову, выступая в августе на заседании Республиканской комиссии, представитель Мингорисполкома пробовал доказать экономическую целесообразность субарендных отношений, мотивируя это тем, что государство получает и арендный платеж, и налог с субаренды.

Стоит отметить, что по утверждению арендаторов, с учетом уплаты налогов они могут вообще ничего не иметь от сдаваемых в субаренду помещений и идут на этот шаг, чтобы обеспечить оказание дополнительных услуг в рамках определенного объекта, к примеру, торгового.

Безвозмездно, то есть даром

Если одни инстанции ограничивают субъектов арендных отношений в распоряжении госплощадями, то другие пробуют расширить эти возможности. Минские власти предприняли попытку отладить механизм бесплатного предоставления госимущества в аренду. Не давший эффекта Указ от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений», можно сказать, получил второе дыхание после принятия Совмином постановления от 10.03.2008 № 365 «Об утверждении Положения о порядке предоставления юридическим и физическим лицам в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных помещений под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест». Нормативный акт предусматривает безвозмездное предоставление юридическим и физическим лицам в пользование общественных, административных и переоборудованных производственных помещений. Ключевым условием здесь является выполнение условий по созданию и сохранению определенного количества рабочих мест на период срока действия договора безвозмездного пользования помещением.

Порядок выделения коммунальной собственности в столице определен решением Мингорсовета депутатов от 18.06.2008 № 145 «Об утверждении Положения о порядке предоставления юридическим и физическим лицам в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных помещений под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест».

Однако вряд ли эта норма получит широкое распространение, поскольку пустующих зданий немного и они в основном не благоустроены, считает начальник отдела использования нежилых помещений и арендных отношений Минского городского центра недвижимости Татьяна Буткевич. Это скорее удастся осуществить в районных городах, поселках, военных городках, где есть пустующие помещения и где о платной аренде зачастую речи не ведут. Хорошо, если организации возьмут эти помещения бесплатно, будут поддерживать и создавать там рабочие места.

Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
16 сентября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Деноминация и изменение цен на аренду недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 20, 2009 11:14 am

Коэффициент облегчения

В соответствии с поручениями правительства от 18.01.2009 № 11/5 Министерством экономики совместно с республиканскими органами государственного управления проработаны вопросы о мерах по недопущению увеличения размеров арендной платы, вызванного девальвацией белорусского рубля, в отношении сдаваемых в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, торговых мест, предоставляемых на рынках и иных торговых объектах.

Действующий порядок определения размеров арендной платы за сдаваемые в аренду здания, сооружения, нежилые помещения, находящиеся в госсобственности, говорится в сообщении, размещенном на сайте Минэкономики, основан на базовых ставках арендной платы за 1 м2 арендуемой площади, установленных в евро. Платежи вносятся арендатором в белорусских рублях в сумме, эквивалентной сумме в евро, определенной в договоре аренды, по официальному курсу, установленному Нацбанком на день платежа. Таким образом, арендная плата привязана к постоянной величине — базовой ставке в евро.

Минэкономики полагает, что такая методика позволила устранить трудоемкость в определении размеров арендной платы и упростить порядок расчетов. К тому же в случае экономической необходимости можно оперативно регулировать размеры арендной платы, в т.ч. и в условиях колебания валютного курса. Видимо, предполагается, что по сравнению с этими преимуществами расходы арендаторов, растущие быстрее, чем предельные индексы изменения отпускных цен, и хлопоты по учету суммовых разниц — явления несущественные. Однако сами арендаторы так не считают.

Чтобы облегчить их положение, во исполнение поручения правительства, сообщает Минэкономики, подведомственным предприятиям и организациям даны письменные указания о применении коэффициентов эффективности, используемых в расчете размеров арендной платы, дающих возможность сохранения ее размеров на уровне декабря 2008 г. Кроме того, в областях приняты решения о снижении ранее установленных повышающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, применяемых для определения размеров арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности.

Между тем решить проблему можно было иначе, «отвязав» ставки аренды от евро. Правда, тогда пришлось бы изыскивать иные методики их расчета.

До 2002 г. в соответствии с Временным положением по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, утв. Мингосимуществом, Минфином, Минэкономики 29.02.1996, арендная плата рассчитывалась в белорусских рублях исходя из остаточной стоимости объекта и коэффициентов ее изменения в результате изменения индексов цен, сообщаемых Минстатом. Это было обусловлено необходимостью учета уровня инфляции в республике, поясняет Минэкономики дела давно минувших дней. Приходилось ежемесячно пересчитывать размеры арендной платы по всем заключенным договорам. Кроме того, положенная в основу расчета остаточная стоимость недвижимости, определяемая с учетом переоценок, не всегда отражала ее реальную стоимость, что приводило к занижению размеров арендной платы. После долгих дискуссий с участием Конституционного Суда с 1.11.2002 г. базовые ставки аренды были установлены в евро. Пока национальная валюта была относительно стабильной, такой порядок почти всех устраивал. Но когда произошел обвал, сменившийся плавным движением в рамках мультивалютной корзины, арендаторы вновь забеспокоились. Ведь для них снижение трудоемкости работы экономистов и бухгалтеров организаций-арендодателей оборачивается нынче конкретными финансовыми потерями. Иных даже заинтересовало, чем, кроме желания заработать на девальвации рубля, экономически обосновано установление ставок в иностранной валюте? И какая такая импортная составляющая спрятана в аренде белорусской недвижимости? Ведь международные стандарты финансовой отчетности установление цен в иностранной валюте рассматривают как признак гиперинфляции, которой у нас вроде бы давно нет и, хочется надеяться, не будет…

Леонид ФРИДКИН
Экономическая газета
17 февраля 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Договор аренды незарегистрированной недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Ср май 27, 2009 9:59 am

Последствия договора аренды незарегистрированной недвижимости

Действующий чуть меньше полугода Декрет Президента, отменивший обязательную госрегистрацию договоров аренды нежилых помещений, заключенных на год и более, несколько упростил жизнь участникам рынка недвижимости. Но он не отменил обязанность арендодателей регистрировать сами объекты недвижимости. Договор аренды здания либо помещения в здании, не прошедшем госрегистрацию, по-прежнему не соответствуют действующему законодательству и, следовательно, может быть признан недействительным.

Достаточно широко обсуждаемый в начале текущего года Декрет от 19 декабря 2008 года №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений зданий и сооружений изолированных помещений», сегодня уже не так популярен среди участников рынка недвижимости. И вернуться к этой теме побудила точка зрения, высказанная одним из участников рынка недвижимости, который, как оказалось, не совсем правильно истолковывает новые нормы законодательства. Причем, похоже, что этот субъект в своих выводах не так уж одинок, что в сегодняшних условиях может быть чревато негативными последствиями для арендодателей.

Для начала обратимся к причинам появления Декрета. До его принятия действовало требование: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на год и более, должны регистрироваться в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Для регистрации договора аренды требовалось наличие у собственника документов, подтверждавших факт государственной регистрации недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, – соответственно помещения, здания, в котором находится это помещение, и земельного участка, на котором стоит здание. Если объект аренды не был зарегистрирован как недвижимое имущество, то регистрации договора аренды должна была предшествовать регистрация здания. А чтобы зарегистрировать здание, надо было сначала зарегистрировать земельный участок.

В то же время в Беларуси было (и есть) достаточно большое количество незарегистрированных в установленном порядке объектов, что создавало большие трудности при заключении договора аренды на срок 1 год и более лет. И чтобы избежать регистрации, в которой не были заинтересованы прежде всего арендодатели, договоры аренды заключались на срок меньше года.

Понятно, что краткосрочные договоры не позволяли арендаторам (предпринимателям и предприятиям) строить перспективные планы развития, планировать свою деятельность, а в некоторых случаях и быть, в принципе, уверенными в том, что завтра-послезавтра это предприятие или предприниматель будут осуществлять свою деятельность по этому же адресу.

С вступлением в силу Декрета №24 требование обязательной регистрации договоров аренды отменено. Точнее - изменен принцип этой регистрации Если раньше нужно было подавать документы на регистрацию в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, то сейчас такие договоры вступают в силу с момента их подписания двумя сторонами. Регистрация договора (его изменения) не требуется. А вместо регистрации введен заявительный принцип, по которому участники договора должны уведомить, что такой договор был заключен либо изменен.

Кроме того, по Декрету №24 договоры должны заключаться на срок не менее 3-х лет. Заключение договоров на срок менее 3-х лет допускается лишь с согласия арендатора. Тем самым Декрет как бы защищает права арендаторов. Такова официальная версия основных причин принятия Декрета. Ее можно считать не бесспорной, но в ней все понятно.

Между тем, отменив обязательную регистрацию договоров аренды, Декрет не отменил требование законодательства о регистрации объектов недвижимости. Следовательно, вывод о том, что Декрет упрощает вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемого либо неэффективно используемого недвижимого имущества, следует считать сильно преувеличенным.

Да, действительно, основной объем собственности – это государственное имущество, причем многое создано в период до 2001 года. Верно и то, что для многих предприятий, имеющих большие производственные объекты, осуществление регистрации этих объектов недвижимости являются весьма дорогостоящими в современных условиях хозяйствования.

Например, для регистрации отдельно стоящего цеха требуются огромные средства на проведение технической инвентаризации прежде всего. Тем не менее, как справедливо отмечают чиновники, эти объекты не могут и не должны оставаться невовлеченными в хозяйственный оборот. Поэтому руководители предприятий, представляющих в данном случае собственника, шли на вовлечение этих объектов в хозяйственный оборот, заключая договоры аренды на срок меньше 1 года. «Но с принятием Декрета эта проблема разрешена», - такие комментарии из уст чиновников различных ведомств звучали в первые пару месяцев после принятия декрета.

Выходит, что с принятием Декрета незарегистрированное недвижимое имущество предприятий может вовлекаться в хозяйственный оборот путем заключения долгосрочных договоров аренды помещений и без регистрации этого имущества. И если это действительно так, то с таким же успехом могут сдаваться в аренду помещения в зданиях, которые построены, но еще не зарегистрированы.

Но на самом же деле декрет не решает проблему вовлечения в хозяйственный оборот незарегистрированных объектов. Согласно комментариям юристов Декрет не отменяет требование к собственнику (создателю) объекта по осуществлению государственной регистрации объекта недвижимости в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Здание, не зарегистрированное в установленном порядке, по-прежнему не является объектом недвижимости. А в договоре аренды, как и до принятия Декрета №24, обязательным условием является индивидуализация, определение объекта аренды. То есть, условно говоря, в договоре должно быть четко определено то, что сдается в аренду. Для того чтобы это что-то определить, оно должно быть зарегистрировано как объект недвижимости.

В том случае, если договор аренды не содержит определение объекта аренды, он является не действительным, и требование о его недействительности может быть предъявлены любым заинтересованным лицом в суде. То есть, условно говоря, стороны могут заключить любой договор и считать, что договор между ними имеется, выполнять в отношении друг друга какие-то обязанности и пользоваться какими-то правами. Но поскольку законодательство этот договор не удовлетворяет, он может быть признан недействительным. То есть заключенный договор аренды недвижимого имущества, незарегистрированного как недвижимое имущество, является договором до того момента, пока одна из сторон не обратится в суд.

Кстати, введенный декретом №24 уведомительный принцип регистрации в отношении договоров аренды объектов, не прошедших государственную регистрацию, тоже не действует. В агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру принимают уведомления о заключении договоров аренды только в том случае, если арендуемое помещение расположено в здании, которое числится в государственном реестре объектов недвижимости.

Как утверждают юристы-практики, проблема заключения договоров аренды незарегистрированных объектов недвижимости с приходом финансового кризиса стала актуальной. Если до кризиса рынок аренды был рынком арендодателей, то сегодня он стал рынком арендаторов. И арендодатели должны четко понимать, что любой арендатор, которому не хочется платить бешенные деньги за аренду объекта, не прошедшего госрегистрацию, может оспорить в суде договор аренды и право собственника взимать арендную плату по такому договору.

Теоретически помещения в бизнес-центре, введенном в эксплуатацию, но еще не прошедшем госрегистрацию (эта процедура может растянуться и на полгода, и на год), могут сдаваться помещения в аренду. Но договоры аренды этих помещений оспариваемы.

Таким образом, не важно, находится ли здание на балансе завода или оно недавно построено частной фирмой. Если оно не зарегистрировано как объект недвижимости, то договор аренды помещения в таком здании не соответствует действующему законодательству. Следовательно, он может быть признан недействительным.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Недвижимость Белоруссии
4 мая 2009

Продолжение темы:

Исключение из правил

В одном из недавних номеров газеты «НБ» говорилось о том, что если здание не зарегистрировано как объект недвижимости, то договоры аренды помещений в этом здании могут быть признаны в случае возникновения судебного спора недействительными. Оказывается, в Беларуси уже создан правовой прецедент, когда сдача в аренду помещений в построенном, но еще не зарегистрированном объекте недвижимости, признается вполне законной.

Речь идет об Указе Президента от 31 января 2008 года №55, которым внесены изменения в Указ от 15 июня 2006 года № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов".

Согласно указу №55 "при передаче застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики».

Указ устанавливает, что «данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующим органом государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества".

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Недвижимость Белоруссии
25 мая 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Упорядочивание ставок арендной платы за торговые места

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 28, 2009 2:27 pm

Аренда за торговые места: повышающие коэффициенты упорядочены

Минэкономики своим постановлением от 30 апреля 2009 года № 80 внесло изменения в Методические рекомендации по применению повышающих коэффициентов к арендной плате по сдаваемым в аренду торговым местам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности.

В документе предусмотрено ограничение максимального уровня рентабельности, определен перечень затрат по содержанию и функционированию торговых объектов, которые могут учитываться при экономическом обосновании размеров повышающих коэффициентов к арендной плате.

Порядок определения размеров арендной платы за торговые места на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 года № 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства".

Согласно данному Указу арендная плата определяется арендодателями исходя из размера базовой ставки арендной платы с применением коэффициентов 0,6 – 1,0, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах. Кроме того, к арендной плате, исчисленной в таком порядке, допускается применение повышающих коэффициентов при наличии экономического обоснования по согласованию с председателями облисполкомов и Минского горисполкома.

В целях обеспечения единообразных подходов к установлению повышающих коэффициентов, сообщает пресс-служба Минэкономики, было принято постановление от 14 апреля 2005 года № 72 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению повышающих коэффициентов к арендной плате по сдаваемым в аренду торговым местам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности".

В Методических рекомендациях говорится, что размер арендной платы должен возмещать арендодателю все расходы, связанные с содержанием и функционированием торгового объекта, и получение прибыли в размере, необходимом для развития объекта, поскольку сдача в аренду торговых мест на рынках и иных торговых объектах для владельцев этих объектов является соответствующим видом предпринимательской деятельности (во многих случаях основным), направленным на получение дохода.

Методические рекомендации по применению повышающих коэффициентов к арендной плате по сдаваемым в аренду торговым местам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (с учетом изменений, внесенных постановлением Минэкономики №80) размещены на сайте Минэкономики по адресу: economy.gov.by в разделе "Перечень нормативных правовых актов Минэкономики".

Светлана ПЛЕТНЕВА
Недвижимость Белоруссии
18 мая 2009


Вернуться в «Коммерческая недвижимость»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 8 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by