Проблемы долевого строительства - ситуация и перспективы

[Toto (Admin)]

Долевое строительство: в поисках лучшей доли

Разработаны меры по упрощению процедуры долевого строительства

Пожалуй, ничто так не волнует белорусов, как изменения, происходящие на жилищном рынке. А последние порой не радуют... Но сегодня появляется все больше надежд на то, что в будущем нуждающиеся смогут улучшить свои жилищные условия относительно быстро и недорого. Что для этого будет сделано в ближайшее время и на что нам следует рассчитывать в перспективе? На эти и другие вопросы корреспонденту БЕЛТА ответил начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль.

— Александр Витальевич, в последнее время один из самых актуальных вопросов строительного рынка — долевое строительство. Говорят, оно стало невыгодным?

— Долевое строительство, действительно, с прошлого года приостановилось. Это было вызвано изменениями в законодательстве, целью которых являлось прекрашение ценового беспредела. Поскольку возникла необходимость в некоторых корректировках существующей нормативной базы, Минстройархитектуры разработало и уже внесло в Совет Министров для рассмотрения проект Указа «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь по вопросам долевого строительства и в некоторые Указы Президента Республики Беларусь по вопросам страхования». Новый документ предусматривает целый ряд нормативных моментов, которые значительно облегчат саму процедуру долевого строительства и позволят развернуть его в широких масштабах. На сегодняшний день только в Минске имеется 1,5 десятка проектов под долевое строительство, которые ждут своей реализации. Проект предусматривает сокращение перечня документов, необходимых организациям для начала строительства, упрощение процедуры финансирования, а также характера взаимоотношений между застройщиком и дольщиком в рамках договора на строительство жилья.

В частности, будет проще регулироваться ценовой вопрос. При изменении стоимости 1 кв. м в результате изменения индекса строительно-монтажных работ, налоговой нагрузки, изменения затрат на проектно-сметную документацию застройщику уже не придется согласовывать новую цену с дольщиком. Все надбавки будут выставляться последнему автоматически. Если дольщик в течение 2 периодов платежей их не оплатит, то застройщик будет иметь право на одностороннее расторжение договора. До сих пор была масса проблем. Если цена менялась, а в доме, к примеру, строилось 100 квартир, то застройщик должен был подписать 100 допсоглашений об изменениях к договору. В результате тяжбы между застройщиком и дольщиком иногда тянулись годами, а стройки замораживались.

— А как же будет регулироваться вопрос стоимости жилья для очередников?

— Она будет четко ограничена. Жилье, возводимое долевым способом для очередников, имеющих право на льготный кредит, будет продаваться им по себестоимости. В том случае, если человек стоит на очереди, но не имеет права на льготный кредит, застройщик сможет увеличить для него стоимость квартиры не более чем на 5%. При строительстве жилья для граждан, не являющихся нуждающимися, застройщик сможет закладывать в его стоимость до 20% прибыли.

— На этот год в Беларуси запланировано возведение 4,7 млн. кв. м жилья. Буквально два месяца назад на заседании Президиума Совета Министров говорилось о том, что прогнозные показатели не выполняют Минск и Гомельская область. Не в полном объеме выполняется и программа строительства жилья для нуждающихся. Как выглядит ситуация сегодня?

- Она изменилась в лучшую сторону. Гомельская область ушла из числа отстающих. По-прежнему не дотягивает Минск — по итогам полугодия введено только 36% от годового задания, а по плану требуется 50%. По оперативным данным, за январь-июнь в республике всего построено 2 млн. 363 тыс. кв. м жилья, из них 1 млн. 383 тыс. кв. м для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Получается, что жилья для очередников построено 59% от общего объема строительства. В этом году запланировано довести эту долю к концу года до 71%. В 2007 году будет построено 47,6 тыс. квартир для нуждающихся, а в 2010, когда доля жилья для нуждающихся будет составлять 80%, — 56,4 тыс. квартир.

— Если все именно так и будет, насколько меньше людям придется в будущем стоять в очереди для того, чтобы построить жилье при господдержке?

— Это позволит сократить срок нахождения в очереди в среднем по республике до 7 лет, в г. Минске — до 12 лет, но при условии, что не изменятся темпы постановки на очередь нуждающихся. А они в последнее время сильно возросли, особенно в столице. В 2006 году в Минске на очередь стало в 3 раза больше людей, чем в 2005-м. Этот скачок был вызван, в первую очередь, изменением законодательства в отношении многодетных, молодых семей. По состоянию на 1 января этого года в республике на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 623 тыс. человек, из которых 200 тыс. приходились на Минск. Конечно, это не означает, что квартир требуется столько же. Многие семьи стоят в очереди и по месту работы, и в исполкомах. Это пытаются учитывать, но двойной счет все равно остается немалый.

— Что сегодня мешает Беларуси еще больше увеличить темпы строительства и что делается для того, чтобы этот вопрос решить?

— Наша основная проблема — недостаток строительных мощностей. В прошлом году была разработана и утверждена программа модернизации домостроительных комбинатов, именно они и возводят основную массу жилья типовых потребительских качеств для очередников. Кроме того, стоит задача создания строительной организации в каждом районе, где ее до сих пор не имеется. Районные управления капитального строительства должны будут возводить жилье преимущественно для нуждающихся.

Необходимо решать и кадровую проблему. На наш взгляд, назрела необходимость выделения некоторой доли в строящемся жилье самим строителям. Это действительно смогло бы заинтересовать кадры и удержать их в отрасли.

— Почему столица уже который год подряд хуже всех справляется с жилищным строительством?

— Как и во всей республике, здесь остро стоит проблема мощностей плюс катастрофически не хватает площадок, оборудованных необходимыми для строительства домов инженерными сетями. Согласно нормативным актам, на площадке, отведенной под строительство жилья, должны быть канализация, электричество, водопровод, газ, дороги и т.д. Сейчас всем регионам не хватает средств на финансирование этих работ, но особенно развитие сетей отстает в Минске. В целом по республике в этом году не хватает ориентировочно Br390 млрд. для того, чтобы создать инженерные сети под план ввода жилья. Государством изыскиваются дополнительные финансовые ресурсы для проведения этих работ.

— С 1 июля 2007 года, согласно решению Мингорисполкома, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, должны будут вносить при строительстве жилых домов плату за инфраструктуру и возмещать затраты на внутриквартальные сети. В результате стоимость строительства возрастет для них ориентировочно на 9%. Принимаются ли подобные меры в других регионах? И как это согласуется со стратегией государства ограничивать рост цен на жилье для очередников?

— В других регионах таких мер нет. Что касается решения Мингорисполкома, то оно не совсем понятно, так как наша нормативно-законодательная база ориентирована на то, что очередникам, имеющим право на получение льготного кредита, не должны «навешивать» оплату за инфраструктуру. Неужели Минску труднее строиться, чем, например, Гомелю или Бресту? Нет, области находятся даже в более трудном положении. В Минске только 36% очередников имеют право на льготные кредиты (на 20 лет под 5%), а в областях такой кредит полагается уже порядка 80% нуждающихся, т.е. уровень жизни там значительно ниже, чем в столице.

— Что можно сказать о коммерческом строительстве и вторичном рынке жилья — цены будут расти и дальше? Станет ли жилье доступным?

— Надо отметить, что темпы роста стоимости квартир для очередников за последние 7 лет значительно снизились, а динамика роста цен коммерческого строительства и на вторичном рынке сильно возросла. Лучший способ сдержать рост цен — больше строить, что мы и собираемся делать. Сегодня рассчитываем не только на собственные ресурсы, но и на инвестиции в нашу строительную отрасль со стороны других государств. Россияне уже ведут освоение площадки под жилищное строительство в районе проспекта Дзержинского. Идут переговоры с литовскими компаниями, возможно, в следующем году они также начнут инвестировать в жилищное строительство в Беларуси. Крупные средства в развитие строительной отрасли вкладывает государство.

Как показывает мировой опыт, жилье в плане цены становится доступным, когда за среднемесячную зарплату человек может приобрести его не менее 1 кв. м. Белорус пока до метра не дотягивает — за среднюю зарплату может себе позволить где-то 0,69 кв. м в типовом доме, строящемся с господдержкой. Но у нас есть к чему стремиться. И кроме увеличения заработной платы, снижения темпов роста стоимости жилья, очень важны и другие инструменты регулирования жилищного рынка, например такие, как ипотека. Закон об ипотеке уже прошел второе чтение в Палате представителей. К концу этого года Минстройархитектуры должно также внести для рассмотрения проект закона о жилищно-строительных сбережениях, которые населению впервые предложил «Беларусбанк». Необходимая нормативно-правовая база в Беларуси будет развиваться, и это поможет снять много вопросов.

Наталья ВЕРБИТСКАЯ
7 дней №29
19 июля 2007

[Toto (Admin)]

"Долевке" приказано жить

Довести объемы строительства жилья в Минске до 1,5 млн.кв.метров в год и активизировать рынок долевого строительства - такое поручение 30 июля дал Президент Беларуси, принимая с докладом министра архитектуры и строительства Александра Селезнева.

Как сообщила пресс-служба президента, Александр Лукашенко был проинформирован об итогах работы строительного комплекса страны за первое полугодие 2007 года и ходе реализации жилищной программы. В частности, за указанный период за счет всех источников финансирования введено в действие 2 млн.363 тыс.кв.метров общей площади жилья, что составляет 100,6 % полугодового задания (план на весь год - 4,2-4,7 млн.кв.м). За это время в жилищном строительстве использовано Br2,1 трлн. инвестиций, что составило примерно пятую часть общего объема направленных в экономику инвестиций, или 125,6% к уровню инвестиций в жилищный сектор первого полугодия 2006 года. В том числе АСБ "Беларусбанк" за первых шесть месяцев текущего года на строительство жилья предоставил населению около Br494 млрд. льготных кредитов.

За январь-июнь для нуждающихся в улучшении жилищных условий построено 1 млн.381,2 тыс.метров жилья. В сельской местности и малых городских поселениях введено 1 млн.31 тыс.кв.метров жилья, в сельскохозяйственных организациях - 4351 жилой дом (квартира), в агрогородках - 833 жилых дома (квартиры); социального пользования - 433 жилых помещений, для многодетных семей - 1301 жилой дом (квартира), для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, - 305 жилых домов и квартир. Отставание по вводу жилья допущено только в Минске, где выполнено 72% от полугодового плана, и Витебская область - 96,8%.

Поэтому во время доклада обсуждались дальнейшие перспективы по увеличению строительства жилья в Минске. Речь шла также о модернизации старой массовой застройки середины прошлого века (так называемых "хрущевок"). По итогам обсуждения президент поставил задачу по наращиванию в стране объемов строительства, а в Минске довести этот показатель до 1,5 млн.кв.метров в год, в том числе задействовав механизм долевого строительства. В последнее время долевое строительство практически перестало вестись, что привело к повышенному ажиотажному спросу на жилье и росту цены за квадратный метр, к примеру, в Минске до 2000 долл.США. На вторичном рынке жилья за 6 месяцев этого года цены также резко увеличились.

По информации пресс-службы президента, глава государства поручил срочно внести предложения по корректировке сложившейся ситуации с тем, чтобы оживить долевое строительство. Правда, какие меры для этого будут приняты, пресс-служба не сообщает. Но можно предположить, что поручение главы государства способно ускорить принятие указа о дополнениях и изменениях в прошлогодний указ о долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Проект нового документа, который якобы должен упростить работу частных фирм на рынке долевого строительства жилья, подготовлен и его принятия ждут уже давно. Однако сами фирмы не испытывают энтузиазма по поводу ожидаемых нововведений, поскольку проектом предусматривается ограничение рентабельности в долевом жилищном строительстве.

Говоря о росте цен на жилье, строящееся с господдержкой, Александр Селезнев отметил, что подорожание квадратного метра произошло в пределах индекса строительно-монтажных работ - 10-11% за год. Правда, если учесть реальный рост (6,44%) индекса за первое полугодие и прогнозные ежемесячные индексы на второе полугодие, утвержденные еще в декабре 2006 года на текущий год, то 10% по итогам года уже никак не получается. Не получается даже 11%. Возможно, или министр немножко ошибся, или прогнозные индексы на вторую половину текущего года будут пересмотрены в сторону уменьшения, что маловероятно, учитывая второе с начала года повышение тарифов на электричество и тепло, которое произошло с 1 июля. Напомним, что с этой даты тарифы на электроэнергию для юридических лиц и предпринимателей увеличены на 12,1%, для бюджетных организаций - на 42,7%, для производителей сельхозпродукции - на 20%. Тарифы на тепловую энергию для реального сектора с 1 июля повышены на 12,1%. При таких обстоятельствах сдерживать рост стоимости квадратного метра на уровне, который был в начале года, будет очень сложно.

Как отмечается в сообщении пресс-службы президента, средняя стоимость квадратного метра жилья с господдержкой по стране составляет сейчас 424 долл.США. Для сравнения, по итогам 2005 года, согласно информации Минстройархитектуры, средняя стоимость строительства жилья, возводимого для граждан-очередников, составляла 350 (320-370) долл.США/кв.м. То есть рост составил 21%.

Что касается квартир без отделки в коммерческих новостройках, то весной прошлого года они предлагались в Минске от 900 до 1500 долл.США/кв. м, в Гродно, Бресте и других областных центрах – по 600-850 долл.США/кв. м. Сегодня же столичные квартиры на стадии строительства обходятся дольщикам минимум в 1600 долл.США/кв. м. То есть рост чуть больше, чем за год составил около 60-70%.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
6 августа 2007

[Toto (Admin)]

Почётный строитель

Минстройархитектуры нашло стимул

На прошлой неделе министр архитектуры и строительства Александр Селезнев доложил президенту Александру Лукашенко о мерах, предпринимаемых для удешевления строительства жилья и сокращения сроков ввода в эксплуатацию. Из числа озвученных официальными источниками стимулов новым оказался лишь нагрудный знак «Почетный строитель».



Как доложил президенту Селезнев, его ведомство создало всю необходимую нормативную базу, регулирующую эти вопросы, и в ближайшее время будет проведена проверка ее реализации на местах. Однако невооруженным глазом видно, что хвастаться нечем. Минск, где самая большая очередь нуждающихся и самые высокие рыночные цены на квартиры, сильно отстает по вводу жилья по сравнению с остальными регионами. По итогам полугодия столица выполнила задание всего на 72%, (хотя еще три недели назад городские власти сообщали о выполнении полугодового задания лишь на 40%).

Министр в очередной раз рассказал, что в строительстве внедрены повторно применяемые проекты, введено понятие «обоснование инвестиций», осваивается метод параллельного проектирования строительства. Однако добрых вестей по поводу ускорения отвода земель, оперативного обеспечения стройплощадок инженерными сетями и оживления долевого строительства Селезнев не принес. Президент в очередной раз призвал нарастить объемы строительства в Минске до 1,5 млн. кв. м в год, в том числе и через долевку. А она после прошлогоднего указа «оттаивать» никак не торопится.

Коммерческие застройщики в подавляющем большинстве заморозили долевое строительство с середины прошлого года, когда в свет вышел памятный указ N396, регулирующий ценообразование и усиливающий ответственность застройщика перед дольщиком. Главной проблемой стала невозможность привлечения частных лиц в подготовительный период (требуется, чтобы у застройщика было хотя бы разрешение на строительство), а также единые цены на кв. м независимо от этажа и строительного этапа. В результате платежеспособный спрос, который ранее удовлетворялся за счет коммерческого жилья, после некоторого ожидания в течение прошлой осени перенес свой интерес на вторичный рынок. Как следствие - невиданный ажиотаж в I полугодии и средняя цена кв. м «вторички» в Минске под $2 тыс.

Долевая оттепель

В конце весны Селезнев уже сообщал о том, что его ведомство подготовило изменения в указ о долевом строительстве - по его словам, принятие их позволит нуждающимся строить квартиры в долевом строительстве по цене себестоимости «плюс 10-15%». И пообещал, что изменения будут приняты в течение полутора-двух месяцев. Однако, как стало известно «БелГазете», они продолжают обсуждаться с привлечением профучастников рынка.

Застройщики надеются убедить власти, что нужно развести норму прибыли по домам для нуждающихся и коммерческому жилью. Как известно, предложенная Минстройархитектуры максимальная величина (20%) на фоне ранее никем не регулируемой, весьма значительной рентабельности многим кажется слишком малой. Однако, как полагают независимые эксперты, государство настойчиво подталкивает их к мысли, «что надо делиться». Впрочем, они также считают, что последние изменения правового поля в области строительства заметно увеличили себестоимость. В частности, новые коэффициенты к ставке кадастровой стоимости земельных участков, необходимость вести отселение за свой счет и установленная норма передачи возводимого жилья под нужды города (6% от объема) действительно сделали затраты застройщика на начальных этапах строительства более значительными, чем раньше.

В этой связи застройщики готовы делиться, если город обеспечит их большими объемами: к примеру, из трех построенных домов один отдать нуждающимся по предложенной схеме - себестоимость плюс 10%, а остальные реализовать по рыночной цене. Тогда, как полагают эксперты, конкуренция сделала бы свое дело и цены от застройщика могли бы снизиться. «Сегодня можно вести эффективный бизнес, даже продавая по $1,5 тыс. за кв. м, с обоснованным размером вознаграждения, как того требует указ», - отметил эксперт.

Манящие кредиты

Действующее законодательство толкает застройщиков, которые остались без средств дольщиков, в распростертые объятия банков. Строительство по праву считается одним из высокодоходных и ликвидных видов бизнеса, в инвестициях в который заинтересованы финансисты. Кроме того, некоторые белорусские банки начали собственные программы выпуска ипотечных облигаций, и коммерческие застройщики - их целевая аудитория.

Однако даже несмотря на то, что прошедший недавно аукцион продемонстрировал осторожную готовность белорусов платить за жилье по $2 тыс. за кв. м (покупателями там в основном стали люди, стоящие на учете нуждающихся), использование кредитов при строительстве доступно лишь весьма устойчивым в финансовом отношении строительным компаниям. На сегодняшний день эффективная ставка по ипотечным кредитам составляет 16%, а с учетом котировок по курсу продажи - все 18%. На практике это означает, что взявшему кредит застройщику придется ежемесячно выплачивать банку по $50-100 тыс., а это не каждый осилит.

В действительности после прошлогоднего шока коммерческое строительство начинает понемногу «оттаивать». В Минске ведется строительство нескольких десятков домов, часть из которых будет выставлена на продажу на заключительных этапах, а есть и те, кто приглашает принять участие в долевке, причем по цене, сформированной в соответствии с требованиями указа. Застройщикам со стажем отказаться от столь эффективного бизнеса, как строительство жилья, нелегко, и у правительства есть еще немного времени, чтобы договориться с ними о приемлемых для обеих сторон условиях работы на рынке. По оценкам экспертов, ценовое затишье на квартирном рынке может продлиться до зимы, и власти в состоянии не допустить очередного резкого скачка цен.

СПРАВКА «БелГазеты». В 2007г. в Минске планируется сдать 1,070 млн. кв. м общей площади жилых домов, из которых 65% - для нуждающихся, в 2008г. - 1,270 млн. кв. м жилья, в том числе 80% - для минчан-очередников.

Белгазета
6 августа 2007

[Toto (Admin)]

Долевое строительство: в поисках лучшей доли

В Беларуси разработаны меры по упрощению процедуры долевого строительства

Изменения, происходящие на жилищном рынке, волнуют всех. А последние порой не радуют... Но сегодня появляется все больше надежд на то, что в будущем нуждающиеся смогут улучшить свои жилищные условия относительно быстро и недорого. Что для этого будет сделано в ближайшее время и на что нам следует рассчитывать в перспективе? На эти и другие вопросы корреспондента БЕЛТА отвечает начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр ГОРВАЛЬ.

— Александр Витальевич, в последнее время один из самых актуальных вопросов строительного рынка — долевое строительство. Говорят, оно стало невыгодным?

— Действительно, долевое строительство с прошлого года приостановилось. Это было вызвано изменениями в законодательстве, направленными на прекращение ценового беспредела. Поскольку возникла необходимость в некоторых корректировках существующей нормативной базы, Минстройархитектуры разработало и уже внесло в Совет Министров для рассмотрения проект Указа “О внесении дополнений и изменений в Указ Президента РБ по вопросам долевого строительства и в некоторые Указы Президента РБ по вопросам страхования”. Новый документ предусматривает целый ряд нормативных моментов, которые значительно облегчат саму процедуру долевого строительства и позволят развернуть его в широких масштабах. На сегодняшний день только в Минске имеется полтора десятка проектов под долевое строительство, которые ждут своей реализации. Проект предусматривает сокращение перечня документов, необходимых организациям для начала строительства, упрощение процедуры финансирования, а также характера взаимоотношений между застройщиком и дольщиком в рамках договора на строительство жилья.

В частности, будет проще регулироваться ценовой вопрос. При изменении стоимости 1 кв. м в результате изменения индекса строительно-монтажных работ, налоговой нагрузки, изменения затрат на проектно-сметную документацию застройщику уже не придется согласовывать новую цену с дольщиком. Все надбавки будут выставляться последнему автоматически. Если дольщик в течение 2 периодов платежей их не оплатит, то застройщик будет иметь право на одностороннее расторжение договора. До сих пор была масса проблем. Если цена менялась, а в доме, к примеру, строилось 100 квартир, то застройщик должен был подписать 100 допсоглашений об изменениях к договору. В результате тяжбы между застройщиком и дольщиком иногда тянулись годами, а стройки замораживались.

— А как же будет регулироваться вопрос стоимости жилья для очередников?

— Она будет четко ограничена. Жилье, которое будет возводиться долевым способом для очередников, имеющих право на льготный кредит, будет продаваться им по себестоимости. В том случае, если человек стоит на очереди, но не имеет права на льготный кредит, застройщик сможет увеличить для него стоимость квартиры не более чем на 5%. При строительстве жилья для граждан, не являющихся нуждающимися, застройщик сможет закладывать в его стоимость до 20% прибыли.

— На этот год в Беларуси запланировано возведение 4,7 млн кв. м жилья. Буквально два месяца назад на Президиуме Совета Министров говорилось о том, что прогнозные показатели не выполняют Минск и Гомельская область. Не в полном объеме выполняется и программа строительства жилья для нуждающихся. Как выглядит ситуация сегодня?

— Она изменилась в лучшую сторону. Гомельская область ушла из числа отстающих. По-прежнему не дотягивает Минск — по итогам полугодия введено только 36% от годового задания, а по плану требуется 50%. По оперативным данным, за январь—июнь в республике всего построено 2 млн 363 тыс. кв. м жилья, из них 1 млн 383 тыс. кв. м для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Получается, что жилья для очередников построено 59% от общего объема строительства. В этом году запланировано довести эту долю к концу года до 71%. В 2007 году будет построено 47,6 тыс. квартир для нуждающихся, а в 2010, когда доля жилья для нуждающихся будет составлять 80%, — 56,4 тыс. квартир.

— Если все именно так и будет, насколько меньше людям придется в будущем стоять в очереди для того, чтобы построить жилье с господдержкой?

— Это позволит сократить срок стояния в очереди в среднем по республике до 7 лет, в г.Минске — до 12 лет, но при условии, что не изменятся темпы постановки на очередь нуждающихся. А они последнее время сильно возросли, особенно в столице. В 2006 году в Минске на очередь стало в 3 раза больше людей, чем в 2005-м. Этот скачок был вызван, в первую очередь, изменением законодательства в отношении многодетных, молодых семей. По состоянию на 1 января этого года в республике на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 623 тыс. человек, из которых 200 тыс. приходились на Минск. Конечно, это не означает, что квартир требуется столько же. Многие семьи стоят в очереди и по месту работы, и в исполкомах, что пытаются учитывать, но двойного счета все равно остается немало.

— Что сегодня мешает Беларуси еще больше увеличить темпы строительства и что делается для того, чтобы этот вопрос решить?

— Наша основная проблема — недостаток строительных мощностей. В прошлом году была разработана и утверждена программа модернизации домостроительных комбинатов, именно они и возводят основную массу жилья типовых потребительских качеств для очередников. Кроме того, стоит задача создания строительной организации в каждом районе, где ее до сих пор не имеется. Районные управления капитального строительства должны будут возводить жилье преимущественно для нуждающихся.
Необходимо решать и кадровую проблему. На наш взгляд, назрела необходимость выделения некоторой доли в строящемся жилье самим строителям. Это действительно смогло бы заинтересовать кадры и удержать их в отрасли.

— Почему столица уже который год подряд хуже всех справляется с жилищным строительством?

— Как и во всей республике, здесь остро стоит проблема мощностей плюс катастрофически не хватает площадок, оборудованных необходимыми для строительства домов инженерными сетями. Согласно нормативным актам на площадке, отведенной под строительство жилья, должны быть канализация, электричество, водопровод, газ, дороги и т.д. Сейчас всем регионам не хватает средств на финансирование этих работ, но особенно развитие сетей отстает в Минске. В целом по республике в этом году не хватает ориентировочно 390 млрд рублей для того, чтобы создать инженерные сети под план ввода жилья. Государством изыскиваются дополнительные финансовые ресурсы для проведения этих работ.

— С 1 июля 2007 года согласно решению Мингорисполкома граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, должны будут вносить при строительстве жилых домов плату за инфраструктуру и возмещать затраты на внутриквартальные сети. В результате стоимость строительства возрастет для них ориентировочно на 9%. Принимаются ли подобные меры в других регионах? И как это согласуется со стратегией государства ограничивать рост цен на жилье для очередников?

— В других регионах таких мер нет. Что касается решения Мингорисполкома, то оно не совсем понятно, так как наша нормативно-законодательная база ориентирована на то, что очередникам, имеющим право на получение льготного кредита, не должны “навешивать” оплату за инфраструктуру. Неужели Минску тяжелее строиться, чем, например, Гомелю или Бресту? Нет, области находятся даже в более трудном положении. В Минске только 36% очередников имеют право на льготные кредиты (на 20 лет под 5%), а в областях такой кредит полагается уже порядка 80% нуждающихся, т.е. уровень жизни там значительно ниже, чем в столице.

— Что можно сказать о коммерческом строительстве и вторичном рынке жилья, цены будут расти и дальше? Станет ли жилье доступным?

— Надо отметить, что темпы роста стоимости квартир для очередников за последние 7 лет значительно снизились, а динамика роста цен коммерческого строительства и на вторичном рынке сильно возросла. Лучший способ сдержать рост цен — больше строить, что мы и собираемся делать. Сегодня мы рассчитываем не только на собственные ресурсы, но и на инвестиции в нашу строительную отрасль со стороны других государств. Россияне уже ведут освоение площадки под жилищное строительство в районе проспекта Дзержинского. Идут переговоры с литовскими компаниями, возможно, в следующем году они также начнут инвестировать жилищное строительство в Беларуси. Крупные средства в развитие строительной отрасли вкладывает государство.

Как показывает мировой опыт, жилье в плане цены становится доступным, когда за среднемесячную зарплату человек может приобрести не менее 1 кв. м жилья. Белорус пока до метра не дотягивает — за среднюю зарплату может себе позволить где-то 0,69 кв. м в типовом доме, строящемся с господдержкой. Но у нас есть к чему стремиться. И кроме увеличения заработной платы, снижения темпов роста стоимости жилья, очень важны и другие инструменты регулирования жилищного рынка, например такие, как ипотека. Закон об ипотеке уже прошел второе чтение в Палате представителей. К концу этого года Минстройархитектуры должно также внести для рассмотрения в проект закона о жилищно-строительных сбережениях, которые населению впервые предложил Беларусбанк. Необходимая нормативно-правовая база в Беларуси будет развиваться, и это поможет снять много вопросов.

Наталья ВЕРБИТСКАЯ, БЕЛТА
Народная газета
17 июля 2007

[Toto (Admin)]

Обуздать цены на жилье поможет оживление долевого строительства

Президент Республики Беларусь Александр Лукашенко 30 июля принял с докладом министра архитектуры и строительства Александра Селезнева.

Главе государства доложено о выполнении поручений, данных им при назначении Александра Селезнева на должность министра в мае 2006 года. В частности, поручений, касающихся инвестирования в строительство, сокращения его сроков и стоимости.

Как доложил Александр Селезнев, Министерством архитектуры и строительства создана вся необходимая нормативная база, регулирующая данные вопросы, и в ближайшее время будет проведена проверка, как реализуется нормативная база на местах. Так, сегодня внедрены повторно применяемые проекты, введено понятие “обоснования инвестиций”, что сокращает срок подготовки документов практически в два раза. Активно внедряется метод параллельного проектирования строительства, позволяющий утверждать необходимую документацию и вести строительные работы поэтапно.

Президент проинформирован также об итогах работы строительного комплекса за первое полугодие 2007 года. В целом программа жилищного строительства в стране выполняется. Отстают лишь два региона: г.Минск, где выполнено только 72%, и Витебская область — 96,8% от запланированного на полугодие.

Во время доклада были обсуждены дальнейшие перспективы по увеличению строительства жилья в Минске. Речь шла и о модернизации старой массовой застройки середины прошлого века (так называемых хрущевок), которая предусматривает выход на качественно новый уровень жилья. Президент поставил задачу по наращиванию в республике объемов строительства и, в частности, в Минске довести этот показатель до 1,5 млн кв. м в год, в том числе задействовав механизм долевого строительства. В последнее время долевое строительство практически перестало вестись, что привело к повышенному ажиотажному спросу на жилье и росту цены за квадратный метр, к примеру в Минске до 2000 долларов. На вторичном рынке жилья за 6 месяцев этого года цены также резко увеличились.
Глава государства поручил срочно внести предложения по корректировке сложившейся ситуации с тем, чтобы оживить долевое строительство.

Говоря о росте цен на квадратный метр жилья, Александр Селезнев отметил, что подорожание произошло в пределах индекса строительно-монтажных работ — 10—11% за год. Сегодня средняя стоимость жилья с господдержкой по республике составляет 424 доллара. По словам Александра Селезнева, этот вопрос находится на особом контроле у министерства, и поставленная главой государства задача не допустить роста цен на жилье выше установленных размеров за год будет выполнена.

Президенту доложено о состоянии дел в стекольной отрасли, в частности, по развитию производства на стеклозаводе “Неман” и Борисовском хрустальном заводе.

Обсуждались также вопросы учреждения нагрудного знака министерства “Почетный строитель”, что станет дополнительным стимулом к работе всех занятых в этой отрасли.

Народная газета
31 июля 2007

[Toto (Admin)]

Долевая недоля

Сначала застройщиков «построили», теперь они ждут команды «вольно»

Министерство строительства и архитектуры Беларуси выступило с инициативой отмены президентского Указа № 396 от 15 июня 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

Об этом на пресс-конференции заявил глава этого ведомства Александр Селезнев. «Мы планируем обратиться к Президенту с просьбой об отмене указа. Решение пока окончательно не принято, мы готовим согласование документов, на основе которых правительством будет принят нормативный акт, который затем будет внесен на рассмотрение главе государства», — пояснил он.

У Министерства строительства и архитектуры, действительно, есть повод для лоббирования интересов застройщиков. Принятый в июле прошлого года указ запретил застройщикам привлекать дольщиков на этапе проектирования дома и менять цену квадратного метра в процессе строительства. В результате застройщики стали строить жилье самостоятельно, привлекая не средства дольщиков, а банковские кредиты, чтобы продавать уже готовое жилье, разумеется, по значительно более высоким ценам. В документе большей частью были сделаны акценты на защите прав потребителей-дольщиков, при этом, по мнению застройщиков, их точку зрения никто не учел.

Руководитель одной из таких коммерческих организаций-застройщиков пояснил: «Ужесточение правил строительства в итоге привело к проблемам. Застройщики, чтобы уйти от них и заработать, начали заимствовать средства на строительство в банках. При этом на деле ущемленными оказались интересы не только строителей, но и покупателей жилья». По данным Министерства строительства и архитектуры, если ранее цена коммерческого жилья увеличивалась на 12—15 % в год, то за первое полугодие 2007 года она разом подскочила на 55 %. Прогнозные показатели при этом были запланированы гораздо меньшие: 8—9 % рост цен для жилья, возводимого с государственной поддержкой, и 10—15 % — для коммерческого.

Председатель белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов отмечает, что Указ № 396 негативно повлиял на ценообразование не только на первичном, но и на тесно увязанном с ним вторичном рынке. «В начале года отрыв стоимости бэушных квартир от новостроек составлял 20—30 % в пользу первых, хотя обычно этот показатель заметно ниже. Даже сейчас мы можем наблюдать такую картину: продавцы предпочитают завысить цены и занять выжидательную позицию. Тактика не всегда оправданна, но, видимо, они рассчитывают на дальнейшее повышение цен».

Кстати, в том, что цены могут еще немного подрасти, не сомневаются и в Минстройархитектуры. В настоящий момент в правительстве Беларуси находится на рассмотрении решение, согласно которому планируется скорректировать индекс цен на строительно-монтажные работы в текущем году в соответствии с динамикой роста цен на теплоэнергоресурсы. Этот показатель планируется увеличить приблизительно до 12,5—14 %. Прогнозом социально-экономического развития Беларуси на 2007 год этот показатель был установлен на уровне 9,7 %, однако при его определении исходили из действовавших цен на энергоресурсы в 2006 году. Сегодня предприятия Минстройархитектуры работают в рамках прогноза. Это привело к тому, что у некоторых строительных организаций рентабельность приблизилась к нулевой отметке.

Вопрос «оживления» долевого строительства пытались решить и другими способами. Несколькими месяцами ранее Минстройархитектуры подготовило проект указа по внесению изменений и дополнений в указ о долевом строительстве, ограничивающий рентабельность застройщиков при строительстве домов. Для жилья, возводимого с господдержкой, она должна была составить 5—10 %, а для коммерческого — около 20 %. Однако еще на этапе его проработки и согласования с заинтересованными сторонами застройщики и инвесторы высказали сомнение, что при помощи этого документа можно будет оживить рынок долевого строительства. Причина оказалась все та же — отсутствие финансового стимула у застройщиков.

Александр БЕНЬКО, «Р»
Рэспублiка
15 августа 2007

[Toto (Admin)]

ДОЛЕВАЕ БУДАЎНIЦТВА ПАВIННА ПРАЦАВАЦЬ З ПРЫБЫТКАМ

Яшчэ некалькi гадоў таму долевае будаўнiцтва займала на першасным рынку жылля даволi аб’ёмную нiшу, дзе насельнiцтва мела магчымасць адносна хутка i нядорага палепшыць свае жыллёвыя ўмовы. Як будзе працаваць механiзм долевага будаўнiцтва ў блiжэйшы час? На пытаннi карэспандэнта «Звязды» адказвае начальнiк упраўлення жыллёвага будаўнiцтва Мiнiстэрства архiтэктуры i будаўнiцтва Беларусi Аляксандр ГОРВАЛЬ.

— Долевае будаўнiцтва ў нашай краiне амаль цалкам прыпынiлася з мiнулага года. Чаму гэта адбылося?

— Летась, з 16 чэрвеня, у нашай краiне пачаў дзейнiчаць Указ № 396, якi датычыцца долевага будаўнiцтва, пасля чаго гэты сегмент будаўнiцтва быў амаль замарожаны. Так адбылося таму, што змяненнi ў заканадаўстве прадугледжвалi вельмi жорсткiя i шматлiкiя абмежаваннi на паводзiны забудоўшчыка. У гэтым выпадку забудоўшчыку пагражалi вельмi высокiя штрафныя санкцыi i было вызначана шмат крытэрыяў, па якiх можна караць арганiзатараў будаўнiцтва.

— Сярод забудоўшчыкаў вялася размова аб тым, што дакумент цалкам абараняў спажыўцоў ад цэнавай ўсёдазволенасцi, але не прадугледзеў нiякага прыбытку для арганiзатараў долевага будаўнiцтва.

— У дадзеным дакуменце было канкрэтна агаворана, што ўсё жыллё для тых, хто мае патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, павiнна будавацца на беспрыбытковай аснове для забудоўшчыка. Гэта ў прынцыпе нерэальна.

Таму сёння Мiнархiтэктуры распрацавала i ўжо ўнесла ў Савет Мiнiстраў для разгляду праект Указа «Аб унясеннi дапаўненняў i змяненняў ва Указ Прэзiдэнта Рэспублiкi Беларусь па пытаннях долевага будаўнiцтва i ў некаторыя Указы Прэзiдэнта Рэспублiкi Беларусь па пытаннях страхавання». Пры распрацоўцы галоўныя моманты дакумента ўзгаднялiся з падрадчыкамi, забудоўшчыкамi, структурамi УКБ, выканкамамi. Канцэпцыяй дакумента з’яўляецца той момант, што пры ўзвядзеннi жылля для тых, хто мае патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, а таксама атрымлiвае льготны крэдыт, будаўнiцтва кватэр павiнна быць беспрыбытковым, а жыллё прадавацца чаргавiкам па каштарыснаму кошту. Для тых, хто мае патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, але будзе выкарыстоўваць крэдыты на агульнай падставе, забудоўшчык зможа павялiчыць каштарыс будаўнiцтва не больш як на 5 працэнтаў. Пры будаўнiцтве жылля для ўсiх астатнiх фiзiчных i юрыдычных асобаў забудоўшчык зможа закладваць у яго каштарыс да 20 працэнтаў прыбытку. Як бачым, абмежаваннi па кошту квадратнага метра ўсё роўна засталiся. Аднак папярэднiя перамовы з зацiкаўленымi бакамi паказваюць, што такiя ўмовы гульнi ўжо лiчацца прымальнымi для патэнцыяльных удзельнiкаў долевага будаўнiцтва.

— Цi прадугледжаны ў новым дакуменце моманты, якiя могуць аблегчыць саму працэдуру долевага будаўнiцтва?

— Па праекту здымаецца шмат жорсткiх абмежаванняў на арганiзацыю працэсу: зменшаны пералiк дакументацыi, прапанавана зменшыць штрафныя санкцыi, спрошчваюцца ўзаемаадносiны дольшчыкаў з забудоўшчыкамi. У прыватнасцi, стане прасцей рэгуляваць цэнавае пытанне. Так, пры змяненнi кошту квадратнага метра пры змяненнi падатковай нагрузкi, затрат на праектна-каштарысную дакументацыю ў вынiку змянення iндэкса будаўнiча-мантажных работ, а таксама iншых абавязковых плацяжоў агульнадзяржаўнага маштабу забудоўшчык можа карэктаваць новую цану самастойна без узгаднення з дольшчыкам.

Па распрацаванаму праекту сiстэма долевага будаўнiцтва павiнна стаць больш дэмакратычнай, дазваляць атрымлiваць прыбытак удзельнiкам працэсу. Аднак абмежаваннi па кошту будаўнiцтва застаюцца, бо дзяржава i надалей збiраецца кантраляваць гэты працэс. Дзяржаўныя органы будуць пiльна сачыць за працэсам будаўнiцтва жылля для чаргавiкоў.

— Спецыялiсты Мiнбудархiтэктуры разлiчваюць, што пасля прыняцця новага дакумента долевае будаўнiцтва разгорнецца ў краiне ў шырокiх маштабах?

— Зараз толькi ў Мiнску iснуе больш за дзесятак праектаў пад долевае будаўнiцтва, якiя чакаюць сваёй рэалiзацыi. Забудоўшчыкi сёння гатовыя пачынаць будаўнiцтва, калi праект падрыхтаванага намi дакумента будзе прыняты. Тэарэтычна кожная будаўнiчая арганiзацыя можа ўзводзiць жыллё долевым спосабам. Будаўнiчыя прадпрыемствы камунальнай уласнасцi сталiцы будуць будаваць па заданню Мiнгарвыканкама. Недзяржаўныя забудоўшчыкi галоўнага горада краiны зараз будуць мець выбар па спосабах будаўнiцтва. Разам з тым мы прапануем гарвыканкаму выкарыстоўваць з недзяржаўнымi забудоўшчыкамi механiзм узаемавыгаднага супрацоўнiцтва. Калi будуецца жылы дом на продаж па сiстэме камерцыйнага жылля, то прыватны забудоўшчык павiнен пабудаваць яшчэ адзiн сацыяльны дом, дзе будзе мiнiмальны прыбытак.

— Сёння ў краiне будуецца шмат жылля, але ў асобных рэгiёнах прагнозныя паказчыкi не выконваюцца. Больш за тое, чэргi маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў працягваюць павялiчвацца. Цi можна выправiць сiтуацыю?

— Сёлета ў нашай краiне запланавана ўзвядзенне 4,7 млн кв. м жылля. Паводле аператыўных даных, за паўгоддзе ў рэспублiцы пабудавана 2 млн. 363 тысячы квадратных метраў жылля, з якiх 1 млн 383 тысячы «квадратаў» — для тых, хто мае патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў. Па гэтых лiчбах бачна, што жылля для чаргавiкоў пабудавана амаль на 60 працэнтаў ад агульнага аб’ёму будаўнiцтва. Сёлета будаўнiчая галiна павiнна давесцi аб’ёмы будаўнiцтва для чаргавiкоў да 70 працэнтаў, калi запланавана ўзвядзенне 47,6 тысячы кватэр для тых, хто мае ў гэтым патрэбу. Мы павiнны размеркаваць вiды будаўнiцтва такiм чынам, каб у 2010 годзе доля жылля для тых, хто мае патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, складала 80 працэнтаў, або 56,4 тысячы кватэр.

Так, Мiнск сёлета, як i летась, не цалкам выконвае прагнозныя паказчыкi па будаўнiцтву жылля. Паводле iнфармацыi, за студзень—чэрвень у сталiцы пабудавана толькi 36 працэнтаў ад гадавога задання, што адпавядае 14 адмоўным пунктам.

Мiнск у апошнiя гады ў глабальным плане не ўкладваў iстотных сродкаў у будаўнiчую галiну. За гэты час не было створана новых вытворчых магутнасцяў або прадпрыемстваў. Пэўныя гарадскiя структуры не займалiся гэтым пытаннем, а ў вынiку чэргi на жыллё ў сталiцы сёння маюць працягласць больш як у 20 гадоў. Апошнiм часам колькасць маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў павялiчваецца. Толькi летась у Мiнску на ўлiк стала ў тры разы больш людзей, чым у 2005 годзе. Гэта адбылося пасля iстотнага змянення заканадаўства, якое датычыцца пастаноўкi на ўлiк шматдзетных i маладых сем’яў. Па стану на 1 студзеня сёлета ў краiне на ўлiку маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў знаходзiцца 623 тысячы чалавек, з якiх 205 тысяч — у Мiнску.

— Калi праграма жыллёвага будаўнiцтва будзе выконвацца паспяхова, то аб якiх чэргах можа iсцi гаворка пасля 2010 года?

— Больш адраснае будаўнiцтва жылля для маючых патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў павiнна даць магчымасць скарацiць тэрмiн знаходжання на ўлiку ў сярэднiм па рэспублiцы да 7 гадоў, а ў сталiцы — да 12 гадоў.

— Праблема жылля ў сталiцы стаiць найбольш востра сярод iншых гарадоў краiны. Калi Мiнску сёння не хапае ўласных вытворчых магутнасцяў, то, магчыма, было б мэтазгодным задзейнiчаць магутнасцi з рэгiёнаў?

— Сёння ўсе домабудаўнiчыя камбiнаты па абласцях загружаны на 100 працэнтаў. Аднак падобныя прапановы разглядалiся спецыялiстамi нашага мiнiстэрства i на ўзроўнi Саўмiна. Iшла гаворка аб тым, каб 40 цi 50 тысяч квадратных метраў давесцi абласцям для будаўнiцтва жылля ў сталiцы. Але, калi гэта ажыццявiць, то атрымаецца, што мiнскую безгаспадарнасць па развiццю ўласных будаўнiчых магутнасцяў мы будзем лiквiдоўваць за чужы кошт. Больш за тое, сёння ў Мiнску няма нiводнага прадпрыемства, якое падведамасна належыць Мiнбудархiтэктуры. Тут функцыянуюць будтрэсты, якiя знаходзяцца ў камунальнай уласнасцi горада. Па-другое, у абласных будаўнiчых арганiзацыях iснуе заданне па будаўнiцтву жылля на экспарт. Мiнскiя будаўнiкi такога задання не маюць. Сёння бабруйскiя, вiцебскiя, гродзенскiя i iншыя домабудаўнiчыя камбiнаты будуюць жыллё ў Расii. Зараз распрацоўваецца варыянт будаўнiцтва жылля ў Казахстане.

— Праз тыдзень сталiчны МАПIД збiраецца прадаваць кватэры шматкватэрнага дома, пабудаванага на ўласныя сродкi, праз аўкцыён. Цi паспрыяе гэта мерапрыемства змяненню кошту жылля на другасным рынку сталiцы?

— Продаж кватэр аднаго або нават пяцi дамоў нiяк не паўплывае на агульную сiтуацыю ў сталiцы. У Мiнску сёння самая вялiкая чарга, яшчэ большая патрэбнасць у жыллi сярод тых грамадзян, якiя фармальна не з’яўляюцца маючымi патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў, але маюць рэальныя грашовыя сродкi для набыцця кватэр.

На мой погляд, гэтая тэндэнцыя па свабоднаму продажу жылля даволi добрая. Наша задача заключаецца ў тым, каб, выконваючы планы па будаўнiцтву жылля для чаргавiкоў, паралельна павялiчваць аб’ёмы ўзвядзення камерцыйнага жылля. Такiм чынам галiна можа зарабляць сур’ёзныя грошы i прыцягваць iнвестыцыi з боку iншых дзяржаў. Расіяне пачынаюць будаўнiцтва жылля ў двух раёнах горада. Iдуць перамовы з лiтоўскiмi кампанiямi аб фiнансаваннi жыллёвага будаўнiцтва. Гэтым напрамкам цiкавяцца фiнансавыя структуры Кiтая i Iрана. Сёння магчыма з’яўленне ў сталiцы адкрытага рынку будаўнiцтва жылля. Гэта павiнна прывесцi да канкурэнцыi памiж будаўнiчымi арганiзацыямi, а ў вынiку айчынныя будаўнiкi вымушаны будуць будаваць танней. Разам з тым адзначу, што тэмпы павелiчэння кошту сацыяльнага жылля для чаргавiкоў з кожным годам замаруджваюцца, а на адкрытым рынку цэны працягваюць толькi расцi.

Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
21 июля 2007

[Toto (Admin)]

Другое нараджэнне долевага будаўніцтва

На пытанні карэспандэнта "Звязды" адказвае начальнік упраўлення жыллёвага будаўніцтва Міністэрства архітэктуры і будаўніцтва Аляксандр Горваль

— У дваццатых чыслах ліпеня мы з вамі гутарылі аб тым, што Мінархітэктуры распрацавала і ўнесла ў Савет Міністраў для разгляду праект Указа "Аб унясенні дапаўненняў і змяненняў ва Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь па пытаннях долевага будаўніцтва і ў некаторыя Указы Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь па пытаннях страхавання" (матэрыял у "Звяздзе" ад 21 ліпеня 2007 г. "Долевае будаўніцтва павінна працаваць з прыбыткам"). Сёння сітуацыя ў гэтым накірунку змянілася?

— Так, гэты дакумент меў шэраг дэмакратычных момантаў па механізму долевага будаўніцтва. Аднак з таго часу адбылося шмат значных падзей.

Справа ў тым, што калі наш міністр быў на дакладзе ў Прэзідэнта Беларусі больш як два тыдні таму і гаворка зайшла аб Указе № 396, то ў выніку размова завяршылася тым, што лепш, мабыць, адмяніць дадзены ўказ аб долевым будаўніцтве, каб не ўводзіць нейкіх дадатковых абмежаванняў у працэс такога будаўніцтва для забудоўшчыкаў, падрадчыкаў і грамадзян, а таксама ўвогуле не ўплываць на рынкавыя механізмы долевага працэсу, каб большую цікавасць маглі праявіць інвестары да долевага будаўніцтва.

— Як выконваецца дадзенае даручэнне Прэзідэнта Беларусі?

— Спецыялісты Мінбудархітэктуры пачалі адразу рыхтаваць указ аб адмене Указа № 396. Зараз ён падрыхтаваны і прайшоў узгадненне ва ўсіх інстанцыях. Сёння мы накіроўваем гэты дакумент на канчатковае ўзгадненне ў Мінюст.

— Калі Указ № 396 будзе адменены, то на якіх умовах будзе ажыццяўляцца долевае будаўніцтва ў нашай краіне?

— На мой погляд, хутчэй за ўсё трэба будзе нешта распрацаваць. Мінімум нам давядзецца вярнуцца да таго тыпавога дагавору, які існаваў раней, але быў адменены вышэйназваным указам. У тыпавым дагаворы долевага будаўніцтва павінны быць улічаны галоўныя моманты, якія рэгламентуюць адносіны паміж забудоўшчыкам і дольшчыкам. Гэты дакумент павінен засцерагчы працэсы долевага будаўніцтва ад магчымых бандыцкіх прыёмаў або фінансавых ці юрыдычных казусаў. Мы вернемся да пэўнага тыпавога ўзорнага дагавору долевага будаўніцтва, а ўсё астатняе па дадзенаму механізму павінна рэгулявацца нормамі грамадзянскага заканадаўства. Зараз чакаем далейшых узгадненняў, як да гэтай сітуацыі будуць ставіцца юрысты і ўвогуле спецыялісты і кіраўніцтва Саўміна.

— Пасля станоўчага рашэння па гэтаму пытанню рынак долевага будаўніцтва краіны адкрываецца, напрыклад, у Мінску, і для замежных забудоўшчыкаў?

— Магчыма...

— Тады ці будуць існаваць пэўныя нормы закона, якія змогуць засцерагчы насельніцтва ад фінансава-будаўнічых пірамід?

— Ахове рынку долевага будаўніцтва ад незаконных метадаў будзе садзейнічаць тыпавы дагавор, але і ў гэтым выпадку застаецца рэгуляванне дадзеных працэсаў мясцовымі ўладамі. Так, долевае будаўніцтва эканамічна больш выгаднае для прадпрыемстваў, якія яго ажыццяўляюць: тут высокая даходнасць, гібкасць манеўраў і, што немалаважна, атрыманне жывых грошай.

— Відавочна, што жыллё, пабудаванае долевым спосабам, будзе не зусім па кішэні грамадзянам, якія стаяць у чарзе і спадзяюцца на будаўніцтва кватэр з дзяржаўнай падтрымкай. Якім чынам яны будуць паляпшаць свае жыллёвыя ўмовы?

— У краіне застаецца дзяржзаказ на будаўніцтва дамоў тыпавых спажывецкіх якасцяў менавіта для чаргавікоў. Лічу, што мясцовыя выканаўчыя ўлады павінны будуць рэгуляваць у тым ліку і долевае будаўніцтва ў той частцы, калі забудоўшчык абавязаны будзе пэўную колькасць кватэр прапанаваць менавіта тым, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў.

— Як, на ваш погляд, канцэпцыя долевай мадэлі будаўніцтва паўплывае на развіццё жыллёвага будаўніцтва ў краіне?

— Адмена ўказа аб долевым будаўніцтве і больш дэмакратычная сістэма рэгулявання гэтага сегменту жыллёвага рынку павінна істотна ажывіць яго і прыцягнуць увагу забудоўшчыкаў зарабляць грошы на будаўніцтве жылля. Мы лічым, што гэтым павінны зацікавіцца буйныя інвестары, у тым ліку і замежныя фінансавыя структуры. Разам з тым для прыцягвання замежных інвестараў на жыллёвы рынак долевага будаўніцтва неабходна атрымаць афіцыйны ўрадавы дазвол.

Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
15 августа 2007

[Toto (Admin)]

Спецыялістамі Мінбудархітэктуры распрацоўваецца канцэпцыя даступнага жылля для грамадзян Беларусі

На пытанні карэспандэнта "Звязды" адказвае начальнік упраўлення жыллёвага будаўніцтва Міністэрства будаўніцтва і архітэктуры Рэспублікі Беларусь Аляксандр Горваль

— Магчыма, у хуткім часе механізм долевага будаўніцтва атрымае большую свабоду і будзе менш рэгулявацца з боку дзяржавы. Ці будзе Міністэрства будаўніцтва і архітэктуры пэўным чынам кантраляваць гэты працэс?

— Як орган дзяржаўнага кіравання наша ведамства абавязана гэта рабіць, бо па сваіх функцыянальных абавязках яно адказвае за ўсю будаўнічую галіну рэспублікі, у тым ліку і за жыллёвае будаўніцтва. На дадзены момант нашымі спецыялістамі распрацоўваецца канцэпцыя даступнага жылля для грамадзян Беларусі. Гэты дакумент у поўнай меры будзе рэгламентаваць усе прынцыповыя падыходы да арганізацыі працэсаў будаўніцтва на падставе дэмаграфічнай сітуацыі, эканамічнага становішча краіны і грамадзян, размяшчэння працоўных рэсурсаў, перспектыў сацыяльна-эканамічнага развіцця прадпрыемстваў. Магчыма, сталіцу Беларусі трэба разгрузіць ад перанасялення і стварыць гарады-спадарожнікі, або размяшчаць частку жылля ў бліжэйшых населеных пунктах, у зоне транспартнай даступнасці, адкуль за 30—50 хвілін можна будзе дабрацца да працы ў мегаполісе. Гэта цэлы комплекс пытанняў.

— Кіраўніцтва Мінбудархітэктуры днямі адмоўна выказвалася наконт практыкі правядзення аўкцыёнаў па продажу звычайных кватэр у доме, які быў пабудаваны адкрытым акцыянерным таварыствам "МАПІД". З чым гэта звязана?

— Зараз такія мерапрыемствы аказваюць непрыемнае ўражанне нават на большасць удзельнікаў аўкцыёнаў, не гаворачы ўжо аб тых, хто па ўзроўню сваіх даходаў не можа сабе гэта дазволіць.

Мы, як дзяржаўная структура, павінны забяспечваць жыллём тых, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў, і павінны адкрыць долевае будаўніцтва. Зараз аўкцыён па продажы звычайных кватэр у панельным доме адбыўся па прычыне вострага недахопу новага жылля. Аднак, на самай справе, аўкцыён можна праводзіць толькі на эксклюзіўныя рэчы. Гэта павінен быць унікальны дом з унікальным абсталяваннем у нейкім незвычайным месцы, на які вызначаюцца салідныя цэны.

— Сярод спецыялістаў рынку нерухомасці пайшла пагалоска аб магчымасці будаўніцтва дамоў, кватэры ў якіх потым будуць здавацца ўнаём фізічным асобам, якія не маюць уласнага жылля...

— Гэта пытанне зараз знаходзіцца на этапе абмеркавання і падштурхоўвае нас да гэтага вопыт краін з больш высокім узроўнем эканамічнага развіцця. У краінах Заходняй Еўропы вельмі высокая доля муніцыпальнага і сацыяльнага жылля, якое здаецца грамадзянам у арэнду. Сёння ў Беларусі прысутнічае эканамічная камісія ААН па ацэнцы забеспячэння нашых грамадзян жыллём. Эксперты ААН былі здзіўлены тым фактам, што ў Беларусі ва ўласнасці грамадзян знаходзіцца больш за 90 працэнтаў жылля. Яны адзначылі, што ў больш развітых краінах свету жыхарам гарадоў належыць прыкладна 50 працэнтаў жылля, а большая яго частка выкарыстоўваецца менавіта па найму. Лічу, што і ў нашай краіне такі напрамак будзе развівацца.

— Што для гэтага трэба рабіць і каму?

— Па-першае, неабходна падрыхтаваць пэўныя нарматыўныя акты жыллёвага заканадаўства. У разгортванне такога жыллёвага напрамку трэба ўкладваць першапачатковыя фінансавыя рэсурсы, бо вяртанне сродкаў па гэтаму механізму расцягнецца на даволі працяглы час. Па-другое, насельніцтва нашай краіны зараз настроена менавіта на набыццё ўласнага жылля. А галоўнае, для развіцця гэтага напрамку неабходна прысутнасць фактару эканамічнай свабоды перамяшчэння насельніцтва ў пошуках больш прывабнай працы. Нашы людзі прывучаны да стабільнага месца жыхарства, да аднаго месца працы і гэтак далей. У многіх жа краінах свету існуюць больш істотныя перамяшчэнні работнікаў і спецыялістаў. Сёння ён працуе ў Англіі, заўтра ўжо ў Германіі, а потым, напрыклад, у Францыі. Такім людзям мець уласнае жыллё нават праблематычна, бо з ім будзе шмат праблем у плане куплі-продажу. Таму здымаць жыллё мабільным спецыялістам значна прасцей.

А ўвогуле ідэя будаўніцтва такога жылля становіцца сапраўды перспектыўнай, бо зараз кошт арэнды кватэры набліжаецца да кошту аплаты крэдыту за жыллё. Такім чынам, у нас сёння з’яўляюцца эканамічныя падставы для развіцця такога накірунку.

Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
17 августа 2007

[Toto (Admin)]

Минстройархитектуры выступает за отмену указа о долевом строительстве

Министерство архитектуры и строительства считает необходимым отменить действия указа президента N396 о долевом строительстве, заявил на пресс-конференции в Минске министр архитектуры и строительства Александр Селезнев.

Напомним, что год назад, 15 июня Президент подписал Указ № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», который фактически вывел этой вид строительства из сферы бизнеса. Документ оговаривал, что цена квартиры при долевом строительстве должна складываться из затрат на ее строительство плюс оплата услуг застройщика на его организацию. Никакой прибыли застройщика такой вид строительства, как долевое, не предусматривает. Тогда планировалось, что принятие указа позволит уже в этом году увеличить объемы строительства для нуждающихся в 2 раза, а соотношение коммерческого (80%) и некоммерческого (20%) жилья изменить с точностью до наоборот.

"Мы планируем обратиться к президенту с просьбой об отмене указа. Решение пока окончательно не принято, мы готовим согласование документов, на основе которых правительством будет принят нормативный акт, который затем будет внесен на рассмотрение главе государства", - сказал А.Селезнев.

Министр отметил, что после вступления этого указа в силу многие застройщики стали "уходить от долевого строительства, так как в указе сделан акцент на защиту дольщиков и вложенных ими средств". "Издание этого документа не было согласовано с застройщиками, они потеряли экономический интерес, так как не были учтены их пожелания и прибыль", - сказал А.Селезнев, добавив, что в настоящее время застройщики стали привлекать банковские кредиты и сторонние инвестиции. Таким образом, была изменена система налогообложения в долевом строительстве, что привело к резкому росту цен на вторичном рынке жилья.

Министр отметил, что ранее был подготовлен проект государственного решения, предусматривающий ограничение рентабельности жилищного строительства в пределах 5-10% для нуждающихся и до 20% при строительстве коммерческого жилья. "Инвесторы высказали сомнения в эффективности этой меры. После этого мы решили просить об отмене указа", - сказал А.Селезнев. А.Селезнев отметил, что в случае, если указ будет отменен, в ранее действовавшие нормативные акты о долевом строительстве должны быть внесены коррективы.

Министр отметил, что возможные варианты таких изменений предполагают выделение на конкурсной основе инвесторам участков под застройку и определения доли жилья, которая будет построена для нуждающихся, с невысоким уровнем рентабельности. "Мы обсуждали этот вопрос с Мингорисполкомом. Возможно принятие решения на уровне города. Наработки у нас есть, и мы должны отдавать приоритет нуждающимся в жилье гражданам и фиксировать цены на жилье", - сказал А.Селезнев.

Прекращение долевого строительства с лета прошлого года оказало заметное и, к сожалению, негативное влияние на состояние рынка недвижимости. Объем предложения заветных метров уменьшился, что привело к ажиотажному спросу на жилье и росту цен. В Минске, например, рыночная стоимость метра за год выросла в 2 раза и достигла 2 тыс. USD.

"Тормозом» для развития долевого строительства стало не только нежелание застройщика работать без прибыли. Требования, регулирующие отношения застройщика и дольщика, настолько жесткие, что отбивают всякое желание заниматься долевым строительством.

В течение нескольких последних лет эксперты настойчиво говорят о том, что главный фактор стремительного роста стоимости квадратного метра — низкое предложение квартир при высоком спросе на них. Остановить его можно, если разрешить строить всем, у кого есть желание и деньги, убрать все бюрократические барьеры для застройщика и дольщика, снять любые запреты на отчуждение жилья. К сожалению, те меры, которые принимались до сих пор, имели обратное направление и соответственно совсем не тот результат, который бы хотелось.

Наряду с прочим Указ устанавливает, что цена квартиры при долевом строительстве должна складываться из затрат на ее строительство плюс оплата услуг застройщика на его организацию. Никакой прибыли застройщика такой вид строительства, как долевое, не предусматривает. Тем самым будет достигнута поставленная правительством и одобренная Президентом цель - изменить сложившееся сегодня соотношение коммерческого (80%) и некоммерческого жилья (20%) до состояния наоборот.

В Минстройархитектуры поясняют, что никто не собирается ликвидировать застройщиков как класс. Просто они будут поставлены в такие условия, при которых не смогут "наживаться" на бесквартирном и готовом на все населении. После вступления Указа в силу (1 июля 2006 г.) застройщик должен будет выбирать - или строить жилье с привлечением средств граждан, но почти без прибыли, либо за свои средства и продавать уже в готовом виде, говорят в Минстройархитектуры.

Оценивая нововведение, независимые эксперты и те самые застройщики, интересы которых затрагивает Указ, полагают, что в самом ближайшем будущем частные компании строить квартиры с участием дольщиков перестанут. Что касается предложения Минстройархитектуры продавать уже готовое жилье, то его внедрение в белорусскую практику, по оценкам экспертов, приведет к росту цен на жилье процентов на 15. Ведь и сегодня стоимость метра тем дороже, чем ближе к сдаче дом, - все возможные риски уже оплатил застройщик, а дольщик обязан ему эти расходы возместить.

Эксперты сомневаются в том, что к нынешним 20% застройщиков, работающим на нужды очередников, еще кто-то добровольно присоединится и объемы некоммерческого жилья увеличатся до 80%. Государственным строительным компаниям едва ли хватит сил "закрыть" нишу, которую занимали частники. Ведь, собственно говоря, никто и до появления Указа не запрещал им строить больше недорогого жилья. Что касается частников, то никто их не сможет заставить заниматься неприбыльным делом. Они просто уйдут из этого сектора.

Алексей Урбан
Домострой,
(2007-08-16)

Проблемы дольщиков и застройщиков "Домострой" приглашает всех заинтересованных обсудить на "круглом столе" "Как заработать на инвестициях в недвижимость в Беларуси", который пройдет 6 сентября 2007 года в малом конференц-зале (9 этаж) в гостинице "Беларусь".
Заявки на участие принимаются по телефонам: 287-38-60, 6100-335 и по электронной почте: au@tut.by