Сообщение Toto (Admin) » Пн июн 11, 2012 2:55 pm
Стоит ли строить жилье в прежних объемах?
Белорусское правительство не собирается концептуально пересматривать необходимость массового жилищного строительства, несмотря на радикальное сокращение льготного кредитования. Однако экономисты в последние месяцы все чаще говорят о том, что массовое строительство жилья с господдержкой из локомотива экономики превращается в ее тормоз.
Благие намерения
Льготные кредиты на жилищное строительство больше не будут массовыми. «Вольница» в этой сфере была прикрыта знаменитым указом №13. Однако правительство не рискнуло «резать» планы по жилищному строительству в целом.
Ответственный за строительную отрасль вице-премьер Анатолий Калинин сообщил, что всего в 2012 году в республике планируется построить около 4,2 млн кв.м жилья, из них с господдержкой - порядка 2,6 млн кв.м жилья, то есть больше половины. А в 2013 году еще меньше - 2,5 млн кв. м.
Анатолий Калинин заявил: больше жилья, чем Беларусь, на пространстве СНГ не строит ни одна страна (в расчете на тысячу нуждающихся). Более того, в мире мы занимаем второе место после Испании. «Создана и успешно работает индустрия строительства жилья. Существенно нарастили объемы индустриального и жилищного строительства. Мы можем строить до 10 млн кв.м в год», – доложил чиновник. Однако в основе этих «успехов» – негативные факторы экономики, что открыто признал Анатолий Калинин: «Раньше строили за счет эмиссионных средств, поэтому ежегодно строительство набирало темп. Сегодня мы уже не можем этого делать. Мы сократили эмиссию в три раза».
Экономист Леонид Заико:
Еще в 94-м я настаивал на том, что массовое жилищное строительство, если его развернуть, станет настоящим локомотивом для белорусской экономики.
Когда я и мои коллеги говорим, что жилищное строительство является мощным мультипликатором экономических процессов, то это строится на опыте тех же США 1930-х годов, опыте Германии… И смысл заключается в том, что начинает работать система народных сбережений. Вести жилищное строительство за счет бюджетных субсидий – это плохо. Да, они могут служить для своеобразного «подталкивания». Но то, что сделали в Беларуси – это полнейший дисбаланс.
Во времена Кебича, до 1994 года, 85% жилья люди строили за счет собственных денег. То есть люди сами сберегали деньги на строительство жилья, и норма сбережений доходила до 20% от личных доходов. А к 2010-2011 годам кредитная доля в жилищном строительстве составила 85%. И только 15% – собственные деньги людей. То есть ситуация симметрично поменялась не в лучшую сторону.
Люди должны строить жилье прежде всего за свои деньги. А если стало развиваться так быстро кредитование жилищного строительства, то это был абсолютнейший лоббизм строителей. Строители, работавшие по принципу «тяп-ляп», получали деньги из банков, накручивали себе зарплату, сдавали жилье такое, что в него и заключенных селить нельзя. И вот эта лоббистская машина, объединявшая строителей, бюджет и банки, должна была быть остановлена.
Жилищное строительство снова станет мотором экономики тогда, когда люди получат бесплатно землю под индивидуальные дома. Мера это известная и должна широко применяться. А то, как это делалось у нас до сих пор, – это неправильно.
Строительство, бессмысленное и беспощадное
На первый взгляд, от массового строительства жилья – одна польза. Востребованы свои стройматериалы, решаются вопросы занятости, связываются свободные средства населения, стимулируется внутренний спрос на отделочные материалы, товары длительного пользования: мебель, бытовую технику. Банкам выгодно кредитовать строительство: недвижимость – ликвидный актив. Это те самые факторы, благодаря которым строительство «одноэтажной Америки» в начале века подняло всю экономику США.
Еще в 94-м я настаивал на том, что массовое жилищное строительство, если его развернуть, станет настоящим локомотивом для белорусской экономики.
Когда я и мои коллеги говорим, что жилищное строительство является мощным мультипликатором экономических процессов, то это строится на опыте тех же США 1930-х годов, опыте Германии… И смысл заключается в том, что начинает работать система народных сбережений. Вести жилищное строительство за счет бюджетных субсидий – это плохо. Да, они могут служить для своеобразного «подталкивания». Но то, что сделали в Беларуси – это полнейший дисбаланс.
Во времена Кебича, до 1994 года, 85% жилья люди строили за счет собственных денег. То есть люди сами сберегали деньги на строительство жилья, и норма сбережений доходила до 20% от личных доходов. А к 2010-2011 годам кредитная доля в жилищном строительстве составила 85%. И только 15% – собственные деньги людей. То есть ситуация симметрично поменялась не в лучшую сторону.
Люди должны строить жилье прежде всего за свои деньги. А если стало развиваться так быстро кредитование жилищного строительства, то это был абсолютнейший лоббизм строителей. Строители, работавшие по принципу «тяп-ляп», получали деньги из банков, накручивали себе зарплату, сдавали жилье такое, что в него и заключенных селить нельзя. И вот эта лоббистская машина, объединявшая строителей, бюджет и банки, должна была быть остановлена.
Жилищное строительство снова станет мотором экономики тогда, когда люди получат бесплатно землю под индивидуальные дома. Мера это известная и должна широко применяться. А то, как это делалось у нас до сих пор, – это неправильно.
Строительство, бессмысленное и беспощадное
На первый взгляд, от массового строительства жилья – одна польза. Востребованы свои стройматериалы, решаются вопросы занятости, связываются свободные средства населения, стимулируется внутренний спрос на отделочные материалы, товары длительного пользования: мебель, бытовую технику. Банкам выгодно кредитовать строительство: недвижимость – ликвидный актив. Это те самые факторы, благодаря которым строительство «одноэтажной Америки» в начале века подняло всю экономику США. Но в Беларуси у массового жилищного строительства есть и негативные стороны.
Александр Зеневич, заместитель директора интернет-центра недвижимости Realt.by: «Начнём с того, что жилищно-коммунальное хозяйство в нашей стране планово-убыточное. Точнее, эта сфера совершенно непрозрачная, и понять, сколько на самом деле стоят жилищно-коммунальные услуги, ой как не просто. Но будем верить нашим коммунальщикам, что граждане платят за коммуналку в 2-2,5 раза меньше реальных расходов на неё. То есть каждый новый квадратный метр жилья увеличивает нагрузку на бюджет. На величину дотаций, необходимых для полноценного обслуживания этого самого квадратного метра. Значит, миллионы квадратных метров нового жилья – десятки миллиардов рублей бюджетных денег, направленных на их обслуживание. И эти деньги будут закачиваться в нереформированный сектор ЖКХ, где и сгинут безвозвратно. А тому что – он всё употребит!
Второй момент. Да, действительно, большинство стройматериалов мы производим сами, из своего сырья. А энергия, затрачиваемая на их производство? Она, в основном, импортная. Или энергия, или энергоресурсы. И насколько эффективно она расходуется? Об энергосбережении, невзирая на все заклинания власти, у нас не особо задумываются. То есть в любом случае валютная составляющая всё же имеется. Да и доля валюты в строительстве жилья растёт. Об этом говорят многие застройщики. Следовательно, каждый квадратный метр жилья вносит свой вклад в отрицательное торговое сальдо экономики.
Третий момент. Наиболее платёжеспособная масса новосёлов при обустройстве своего жилища во многом ориентируется на импорт. То есть, стимулируя ускоренное обновление парка бытовой техники и мебели, государство неизбежно увеличивает и импорт».
Есть варианты
Получается, что сегодня массовое строительство жилья, стимулируемое государством, не зарабатывает, а наоборот, вытягивает средства из бюджета. Но что делать в такой ситуации?
«Кто сказал, что у нуждающихся должно быть жильё в собственности? Во всём мире есть такое понятие, как социальное жильё, которое строится для тех, кто принципиально не может заработать на собственное жильё, – говорит Александр Зеневич. – Действительно, большая часть жилья в Западной Европе находится в частной собственности. Но это не собственность граждан, это собственность частных управляющих компаний, крупнейшие из которых владеют десятками тысяч квартир и индивидуальных домовладений и сдают их в аренду.
Ещё живы ветераны войны? Давайте им социальное жильё! Инвалиды – аналогично! Есть многодетные семьи – предоставляйте им в пользование многокомнатные квартиры или дома, льготируйте им коммунальные платежи. Дети выросли? Пусть строят сами. Не могут – пусть снимают у того же государства».
Итак, что рекомендуют эксперты?
Приостановить массовое жилищное строительство. В отсутствие реформы ЖКХ новое строительство будет только увеличивать нагрузку на бюджет. Значит, сначала – реформа жилищно-коммунального хозяйства, а уже затем – возобновление массового строительства жилья. К тому же необходимость оплачивать услуги ЖКХ в полном объеме сама по себе уменьшит спрос на новое жильё: просто отсечёт тех, у кого нет реальной необходимости в улучшении жилищных условий.
Строить те объекты, которые реально приносят деньги. Речь идет о коммерческой недвижимости: офисных зданиях, отелях, объектах придорожного сервиса, инфраструктуры, особенно в регионах. Например, в Беларуси немало замков в маленьких городках, и замки эти сейчас успешно реконструируются. Но приехавшему туда туристу невозможно ни переночевать в приличной гостинице, ни пообедать в хорошем ресторане.
Сюда же можно отнести строительство и глубокую реконструкцию разного рода промышленных предприятий. Причем – в агропромышленном комплексе. Напомню, что президент постоянно говорит о повышении глубины переработки сельхозпродукции. Но это возможно только при наличии соответствующих заводов.
Экспорт строительных услуг. Оставшиеся свободными строительные мощности и рабочая сила позволят наращивать экспорт строительных услуг. Вот только у нас пока нет организаций, специализирующихся на такого рода экспорте. А сами подрядчики-строители во внешнеэкономической деятельности не особо искушены.
Негосударственное финансирование строительства. Ключевая задача – привлечь деньги граждан и инвесторов на строительные проекты. Сделать это можно, к примеру, создав Национальный и региональный фонды недвижимого имущества, акционировав их и выпустив акции в свободное обращение. На Западе такая форма называется «Фонд совместных инвестиций в недвижимость».
Развитие индивидуального строительства. Речь идет прежде всего о частных домах нового поколения в пригородах и городах-спутниках. Это тот самый принцип «Одноэтажной Америки»: государство раздает землю и создает инфраструктуру, а люди строятся сами.
Источник: interfax.by