Старую квартиру в зачет при долевом строительстве новой

[Toto (Admin)]

Квартирный «бартер» в долевом строительстве

Потенциальным дольщикам минских новостроек в ближайшее время впервые может представиться возможность передать имеющуюся квартиру в зачет оплаты строящейся жилплощади.

Идею использования имеющегося у покупателей (дольщиков) квартир для оплаты ими приобретаемого жилья путем прямого зачета профучастники рынка недвижимости вынашивают уже лет десять. Но все что-то то руки не доходили, то законодательство не располагало к подобным ноу-хау. Хотя, скорее всего, просто не было благоприятного стечения обстоятельств, когда в продвижении новой идеи заинтересованы одновременно все стороны – и производители, и потребители, если выражаться образно.

Зачетная схема

«Идею принятия в зачет квартир, которые есть у дольщиков для оплаты ими квартир в рамках договора долевого строительства, мы решили реализовать на двухсекционном (4 и 19 этажей) жилом доме, который мы начали строить в районе пересечения улиц Червякова и Каховской, - рассказал корреспонденту «НБ» генеральный директор компании «БелСоцСтрой» Владимир Сидоров. – К реализации этой идеи нас подвигли участившиеся обращения граждан с предложением взять в зачет квартиру. Их можно понять. У них есть большое желание заключить договор долевого строительства, но нет возможности взять коммерческий кредит под те проценты, которые сегодня предлагают банки. В настоящий момент наши специалисты прорабатывают схему принятия в зачет квартир от дольщиков, с тем чтобы в самое ближайшее время мы смогли приступить к заключению соответствующих договоров», - пояснил собеседник.

Предоставление квартиры в зачет – это одна из схем оплаты строящейся жилплощади. Ее суть, если говорить, не вдаваясь в подробности, состоит в том, что дольщик продает застройщику свою квартиру за определенную сумму, которая засчитывается застройщику как платеж за строящуюся квартиру.

Такая схема при сегодняшнем уровне цен и спросе, которые сложились на столичном рынке жилья, может позволить многим гражданам улучшить свои жилищные условия без значительных дополнительных капвложений.

Например, в Центральном районе г.Минска строящиеся новостройки предлагаются сегодня по цене от 1250 до 1500 долл.США/кв.м. Цены предложения квартир в построенных домах-новостройках находятся в диапазоне от 1350 до 2800 долл., «хрущевки» – от 1200 до 1700 долл., «брежневки» – от 1460 до 2300 долл.США/кв.м (нижняя граница – это квартиры, требующие ремонта, верхняя граница – с хорошим ремонтом).

Что же касается двухсекционного дома по ул. Червякова, то он, можно сказать, идеально подходит для реализации зачетной схемы. Он наделен всеми теми характеристиками, которые обеспечат ему высокую конкурентоспособность в будущем. Поэтому он может быть интересен и тем, кто намерен приобрести квартиру для собственных нужд, и тем, кто ищет способы выгодно вложения средств.

Близость к Комсомольскому озеру с одной стороны и Киевскому скверу - с другой однозначно говорит о весьма привлекательном местоположении объекта. Кроме этого, через перекресток находится гипермаркет «Гиппо», в 5 минутах ходьбы – улица Орловская со всеми ее достопримечательностями, которые уже есть и которые появятся в будущем, включая прокладку линии метрополитена.

Планировка квартир тщательно продумана, функционально обыграна и разнообразна. Видно, что архитекторы хорошо поработали над этой частью проекта. Говоря образно, проектировали для себя.

Изюминкой представленного проекта является, конечно же, четырехэтажный дом-секция с лифтом. Уже сама возможность поселиться в современном малоэтажном доме с современной планировкой да еще в таком живописном районе ставит этот объект на порядок выше всех остальных предлагаемых сегодня на рынке. Не случайно в нем осталось только 6 непроданных квартир.

Кстати, заметим, что по оценкам информационно-аналитического центра портала Realt.by в первом квартале текущего года меньше всего квартиры подешевели в Центральном районе (-14,4%). Цены предложения в остальных районах столицы снизились в пределах 17-20% и приблизились к уровню двухлетней давности – апреля-мая 2007 года. Такую динамику, которая, кстати, продолжала сохраняться и два последних месяца, подтверждает анализ базы данных минских агентств недвижимости.

Трезвый расчет плюс интуиция

Естественно, при ответе на вопросы отдать ли предпочтение зачетной форме оплаты либо попытаться продать квартиру и внести плату деньгами, вступить в долевое строительство сегодня или подождать, когда застройщик выведет хотя бы первый этаж дома, потенциальному дольщику следует руководствоваться законодательством, точным расчетом и интуицией.

Очевидно, что при наличии денег вложение в жилую недвижимость вчера, а тем более сегодня - это самый лучший вариант защиты от девальвации, от кризиса, от инфляции и даже маловероятных событий, которые могут происходить не только в Беларуси, но и в мире на финансовом и валютном рынках. Бесспорно и то, что каким бы глубоким не был кризис и какие бы последствия нам не пришлось пережить, пройдут 2-3, пусть 5 лет, и цены на недвижимость снова пойдут вверх.

Конечно, не исключено, что на момент сдачи дома цены на квартиры на рынке снизятся по сравнению с предыдущим периодом. Но и это нельзя назвать проигрышным вариантом, поскольку недвижимость имеет свойство дешеветь, а потом подниматься в цене. Причем чаще всего в период роста, начавшегося после длительного падения, цены преодолевают отметку, с которой падение началось.

То есть фраза «недвижимость всегда в цене» - актуальная всегда, за исключением тех непродолжительных периодов стагнации и падения, которые все же случаются и которые обусловлены либо общим экономическим спадом (как сегодня), либо перенасыщением рынка предложением (кризис рынка недвижимости). Поэтому если вкладчик рассчитывает на долгосрочные инвестиции, то он не останется в проигрыше ни в коем случае.

Что делать, если денег не хватает на то, чтобы приобрести целостный объект недвижимости? Тогда можно попытаться купить ту же квартиру долями – это тоже возможно. Но если и это недоступно, тогда следует попытаться найти недостающую сумму. Например, можно продать менее ценную недвижимость, взять небольшой кредит и купить более ценный, более конкурентоспособный объект.

Если же продать нечего, то можно попытаться найти варианты покупки, где предусматривается рассрочка платежа или какие-то другие бонусы. Говорят, что сегодня при очень большом желании и умении можно найти на рынке массу вариантов, в том числе и аренду квартиры с правом выкупа. Правда, это схему юристы еще не отработали полностью, но законодательство не запрещает использовать и ее. Самое главное - грамотно составить договор и учесть все возможные нюансы.

Выбирает потребитель

Безусловно, если есть уверенность в надежности застройщика, то самый лучший вариант вложения денег при отсутствии суммы для 100-процентной оплаты – это заключить договор долевого строительства.

Долевое строительство сегодня действительно рассматривается как достойная альтернатива покупке готовой квартиры. Во-первых, квадратный метр в новостройках без отделки, если исходить из соотношения цена-качество, значительно дешевле квадратного метра на вторичном рынке.

Второе, что привлекает в долевом строительстве, - это возможность рассрочки платежа, которая в зависимости от запланированного срока сдачи объекта может составлять от нескольких месяцев до двух лет. Поэтому в условиях, когда процентные ставки по кредитам очень высоки, а банки предъявляют повышенные требования к платежеспособности потенциальных заемщиков, долевое строительство получает очевидные конкурентные преимущества перед покупкой готовой квартиры.

Единственное, в чем «долевка» значительно уступает покупке готовой квартиры – это риски. То есть, отдавая предпочтение приобретению жилья на стадии строительства дома, дольщик должен быть уверен в том, что дом будет достроен в срок. Поэтому при выборе объекта покупки следует внимательно изучить условия строительства объекта и самого застройщика.

Принято считать, что степень риска вступления в долевое строительство находится в прямой зависимости от степени готовности дома. Чем больше степень готовности, тем меньше риск, и наоборот.

Однако заключая договор долевого строительства на стадии закладки фундамента, дольщик рискует, конечно же, больше, чем если бы он это сделал при 50-80-процентной готовности объекта. Но, рискуя больше, инвестор получает шанс получить и большую прибыль.

Существует мнение, что в условиях начавшего кризиса объект на самой ранней стадии реализации – это серьезная проблема для застройщика. Но это мнение не бесспорно.

При грамотном позиционировании объекта, при умелом выстраивании схемы финансирования и эффективном использовании денежных потоков, в условиях падающего рынка, когда снижаются цены на стройматериалы, у застройщика есть возможность дешевле построить объект, чем если бы он начал строительство год назад, когда те же стройматериалы стоили в долларовом эквиваленте гораздо дороже, чем сейчас. Именно поэтому многие ведущие девелоперские компании, недавно приступившие к реализации своих довольно амбициозных проектов, не заморозили свои стройки.

Но в любом случае - выбор за потребителем.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Недвижимость Белоруссии
15 июня 2009