Анализ рынка строительства недвижимости

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Анализ рынка строительства недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Пн июл 14, 2008 2:05 pm

Один коммерческий объект на два жилых

Обзор рынка недвижимости Минска

Два ключевых направления деятельности компаний-застройщиков - жилое строительство и коммерческая недвижимость - отличаются рентабельностью и, соответственно, динамикой. Рентабельность жилой застройки выше в силу сокращенного по сравнению с коммерческой недвижимостью цикла реализации и меньших затрат. Коммерческая недвижимость - сегмент «длинных денег» в сфере недвижимости. В этом сегменте торговая и административная недвижимость характеризуется большей рентабельностью и востребованностью по сравнению со складской и производственной, хотя наблюдается рост спроса и на две последние категории.

Очень значима информационная составляющая рынка недвижимости. Существует значительный информационный пробел в области анализа спроса и потребительского поведения на рынке недвижимости: доступны большие объемы информации, затрагивающей предложение и поведение продавцов, но чего же хочет потребитель, как меняются его запросы и предпочтения, остается тайной.

В Минске емкость рынка административной недвижимости в настоящее время ориентировочно составляет около 315,8 тыс. кв. м, неудовлетворенный спрос - около 250 тыс. кв. м.

Соотнести оценку деятельности компаний-застройщиков в области коммерческой и жилой недвижимости можно как 1 к 2, т.е. на один коммерческий объект у одной компании в среднем приходится два жилых объекта. Характеризуя активность компаний-застройщиков в области жилого и коммерческого строительства, можно отметить, что около 45% компаний имеют жилые объекты на разных стадиях строительства. Кроме того, у каждой из них есть те или иные объекты коммерческого строительства: у 18% - административные объекты, у 14% - торговые, у 8% - производственные, у 6% - складские.

В целом рынок очень активно заполняется объектами административной и торговой недвижимости, позиционируемыми застройщиками как недвижимость класса «А». Отсутствие информации о реальных потребностях компаний приводит к строительству дорогих комплексов, которые в итоге заполняются арендаторами или собственниками в лучшем случае на две трети.

В сегменте жилой недвижимости ситуация несколько более адекватна запросам потребителей. Это обусловлено не анализом застройщиками рынка и прогнозированием поведения потребителей, а тем, что ввиду острой нехватки жилья потребитель покупает то, что ему предлагают. Тем не менее знание потребительского поведения могло бы в разы оптимизировать прибыль компаний-застройщиков.

В среднем за год выставляется на продажу 18.876 новых квартир (сумма по 1-, 2-, 3- и 4-комнатным квартирам), при этом общая площадь квартир, ежемесячно выставляемых на продажу, составляет 1,29 млн. кв. м.

Среднегодовая структура предложения квартир любой площади, 2008

Изображение

Оценив структуру предложения и ценовую динамику на различные виды квартир, можно отметить, что наибольший спрос на рынке нового жилья сейчас наблюдается на 2-комнатные квартиры. Это подтверждается ценовой динамикой: если цены на 1-комнатные и 3-комнатные квартиры в течение довольно длительного периода времени стабильно падают, то цена на 1 кв.м 2-комнатной квартиры стабилизировались и демонстрируются наименьшую отрицательную динамику по сравнению с 1-комнатными и 3-комнатными.

Фактический объем рынка рассчитан на основе данных, отражающих фактические строящиеся объемы компаний, предоставляющих информацию о своей деятельности в открытом доступе.

Площади строящихся объектов, 2008

Изображение

Оценка сегментов рынка произведена на основе планов по строительству объектов недвижимости, заложенных в Программе развития строительной отрасли на 2008-12гг. от 28 декабря 2007г., т.е. фактических объемов рынка. Кроме того, в ходе исследования был произведен анализ предложений от основных застройщиков, предоставляющих информацию в открытом доступе.

Ожидаемая сегментация рынка, 2008-12гг.

Изображение

В рамках проекта «БелБарометр» компания «Седьмой сантиметр» готовит исследование поведения потребителей на рынке жилья, результаты которого будут опубликованы на страницах «БелГазеты».

Татьяна ДОЛГИХ
Автор - директор рейтингового агентства «Седьмой сантиметр».
БелГазета
23 июня 2008
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Пн июл 14, 2008 4:11 pm, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Статистика строительства недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Пн июл 14, 2008 4:09 pm

Куда уходят метры?

На 300 тыс. кв. м увеличился жилищный фонд Минска в 2007 году, хотя было построено и сдано в эксплуатацию в 3,3 раза больше жилья.

В Беларуси за 2007 год жилищный фонд увеличился всего на 2,1 млн. кв. м и на 1 января 2008 года составлял 222,7 млн. кв. м общей площади, отмечается в сообщении БЕЛТА со ссылкой на данные Минстата.

Такой небольшой прирост (всего 1%) можно объяснить лишь одним: наряду со строительством (ежегодно более 3,5 млн. кв. м) большой процент жилых помещений признается непригодным для проживания и выводится из жилфонда.

Причем если следовать такой логике, то, согласно той же статистике, самый большой процент выбытия жилья отмечается в Минске. Как сообщает БЕЛТА, ссылаясь, опять же, на Минстат, жилищный фонд Минска увеличился за минувший год с 34,8 млн. до 35,1 млн. кв. м общей площади, то есть всего на 300 тыс. кв. м. Заметим, что 300 тыс. кв. м — это примерно 1/6-1/7 часть всего объема жилья, построенного и введенного в белорусской столице за два года — 2006-й и 2007-й, или 30% ежегодного ввода. И если в статистических данных нет никаких ошибок, то получается, что в 2007 году было выведено из жилого фонда около 500 тыс. кв. м жилья.

При этом если посмотреть на общую площадь квартир, которые были в прошлом году предоставлены минчанам в связи с отселением их из ветхого, непригодного для проживания жилья, то напрашивается еще более странный вывод. По данным Мингорисполкома, в 2007 году для отселения граждан из домов, признанных непригодными для проживания, построено всего 135 квартир общей площадью чуть менее 7 тыс. кв. м. И если наша версия с выбытием жилфонда верна, то получается, что огромное количество минчан проживает в домах, которые жильем уже не считаются.

Впрочем, есть еще два объяснения мизерного прироста жилфонда: либо объемы ввода жилья в Минске ежегодно завышаются, либо с момента подписания акта приемки дома в эксплуатацию до момента его регистрации и включения в статотчетность проходит больше двух лет.

И еще немного статистики. Обеспеченность жильем в расчете на одного жителя республики в минувшем году составила 23 кв. м (в 2006-м — 22,7 кв. м). Выше среднереспубликанского уровня этот показатель в Гродненской (24,7), Могилевской (24,5) и Минской (24,7) областях. А в Минске обеспеченность жильем в расчете на одного жителя — самая низкая. В прошлом году этот показатель равнялся 19,4 кв. м (в 2006-м — 19,3).

При этом в Беларуси на начало текущего года насчитывалось 3 млн. 852,6 тыс. квартир, в том числе в городах и поселках городского типа — 2 млн. 584 тыс. В структуре городских квартир однокомнатные составляли 17%, двухкомнатные — 40%, трехкомнатные — 32%, четырехкомнатные — 9%, пятикомнатные и более — 2%.

Более 55,7 тыс. человек имели в собственности несколько квартир, в том числе у 53.522 граждан было зафиксировано по 2 квартиры, у 2.074 — по три. 127 человек имели в собственности по 4 квартиры, 11 — по 5, 2 — по 6 и 2 — по 7 квартир.

Кстати, за 2007 год численность населения Минска увеличилась с 1.797,5 тыс. до 1.814,8 тыс. человек (то есть всего лишь на 17.300 человек). На втором месте по количеству населения (то есть числящихся постоянно проживающими) находится Гомель — 484,5 тыс., на третьем — Могилев — 370,6 тыс. Далее следуют другие областные центры: Витебск (346,2 тыс.), Гродно (325,8 тыс.) и Брест (314,8 тыс.).

В Бобруйске на 1 января текущего года проживали 218,4 тыс. человек, в Барановичах — 168,3 тыс., в Борисове — 149,8 тыс., в Пинске — 130,4 тыс., в Орше — 122,6 тыс., в Мозыре — 111,9 тыс., в Солигорске — 101,1 тыс., в Новополоцке — 100,6 тыс. человек.

Немного "не дотянули" до 100-тысячников Молодечно и Лида. На 1 января в них насчитывалось соответственно 98,4 и 95,7 тыс. жителей.

Но где уверенность, что все эти статистические данные соответствуют реальному положению дел? На вопрос автора публикации, можно ли верить статистике, в прошлом высокопоставленный чиновник ответил: "Статистика может все. Сегодня она утверждает, что у нас жилищная проблема стоит очень остро, завтра она заявит о том, что жилищная проблема решена. Все зависит от того, как считать".

И все же полмиллиона квадратных метров — это не иголка в стоге сена.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
26 мая 2008


Вернуться в «Cтроительство жилья»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by