Как увеличить объемы строительства жилья

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Как увеличить объемы строительства жилья

Сообщение Toto (Admin) » Вт апр 15, 2008 9:35 am

БОЛЬШЕ НОВОСТРОЕК И СДЕЛОК

На совещании по строительству, которое проходило 28 февраля с участием президента, так и не прозвучало ответа на вопрос, как, не увеличивая нагрузку на бюджет, решить жилищную проблему в Беларуси (особенно в столице) и не допустить развала строительной отрасли. А что думают по этому поводу профучастники рынка недвижимости?

По европейским меркам население считается обеспеченным жильем, если на каждого жителя приходится одна комната. Население Минска составляет около 1,8 млн. человек, из которых около 100 тысяч проживает в индивидуальных жилых домах. Следовательно, чтобы приблизиться к европейскому стандарту жилищной обеспеченности, жилищный фонд многоквартирных домов должен иметь как минимум 1,7 млн. комнат. А это примерно 850 тыс. квартир, если исходить из того, что усредненная столичная квартира является двухкомнатной, - поделился своими рассуждениями в беседе с корреспондентом "НБ" Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость".

Сегодня в городе насчитывается 241 500 квартир. Значит, для решения жилищной проблемы в Минске надо построить еще около 600 000 квартир! На это уйдет 50 лет при условии, что сохранятся нынешние темпы ввода жилья (в прошлом году было построено около 12 тыс. квартир).

Не следует забывать и проблему старения существующего жилого фонда (в среднем около 7% жилья признается непригодным для проживания и выводится из состава жилфонда). И в дальнейшем этот показатель может увеличиваться. Ведь половину жилфонда составляют здания, построенные до 1980 года, так называемые "сталинки", "хрущевки", "брежневки", которые не соответствуют современным требованиям и по комфортности, и по санитарно-тепловым нормам, и через 50 лет их придется сносить. Не значит ли это, что решение жилищной проблемы может растянуться до следующего века при нынешних темпах строительства, задается вопросом собеседник.

Отчасти жилищная проблема решается за счет существования вторичного рынка, где происходит процесс перераспределения квартир, находящихся в частной собственности. По мнению Н. Простолупова, каждая семья должна менять свои жилищные условия каждые 15 лет как минимум. Каковы же должны быть количественные объемы вторичного рынка, чтобы они могли обеспечить нормальный процесс перераспределения имеющихся у минских семей квартир?
40 тыс. квартирных сделок должно совершаться в Минске ежегодно, предполагает собеседник. Это если исходить из среднего состава минской семьи (3 человека) и усредненного количества квартир (250 тыс.). Но увеличение сделок до 40 тыс. возможно лишь в том случае, если средняя заработная плата вырастет до уровня стоимости квадратного метра жилья, - это тоже европейские стандарты.

Что же реально происходит на вторичном рынке в столице? По словам Н. Простолупова, в 2006 году было зарегистрировано чуть менее 6 800 сделок купли-продажи квартир, в 2007-м - почти 10 тыс. Если учесть, что основной прирост сделок в прошлом году пришелся на время ажиотажного спроса, который наблюдался в январе - апреле, то можно говорить о явной тенденции сужения вторичного рынка. И это естественно. Ведь несмотря на рост доходов населения, все меньше и меньше семей в состоянии решить свой жилищный вопрос, потому что цена квадратного метра жилья на вторичном рынке многократно превышает уровень средней заработной платы.

В связи с этим постоянно растет так называемый "отложенный спрос", который накапливается с годами. Это когда человек является потенциальным покупателем. Но в силу того, что его доходы не поспевают за ростом цен на квартиры, он вынужден постоянно откладывать сделку на потом. И если, дай бог, цены на жилье упадут, то этот "отложенный спрос" выплеснется на рынок и количество сделок резко возрастет, как было в 2000-2001 годах, делает предположение Н. Простолупов.

Напомним, что 2000-2001-й - это годы активного падения цен на вторичном рынке, в результате которого столичные квартиры подешевели до 250-300 долл./кв. м. Сегодня средние цены в Минске в 7-8 раз выше. Начиная с ноября прошлого года наблюдается их медленное снижение (на 0,5-1,4% в месяц). И как долго это будет продолжаться, никто не берется прогнозировать.

Руководитель БелАН тоже уклонился от прогнозов. Зато поделился своими соображениями насчет того, что нужно, чтобы цены на вторичном рынке упали. А нужно совсем немного: чтобы в свободную реализацию поступило около одной тысячи квартир-новостроек по цене, которая была бы на 10-20% выше себестоимости строительства. Это сыграет роль детонатора, и цены резко пойдут вниз, полагает Н. Простолупов.

Иными словами, как следует из рассуждений руководителя БелАН, ускорить решение жилищной проблемы в Минске можно. Для этого нужно дать возможность подрядным организациям (тому же ОАО "МАПИД"), которые обязаны строить только дома ЖСК с 5-процентной (фактически убыточной) рентабельностью, пятую, а может шестую или восьмую часть квартир строить на продажу по доступной для "отложенного спроса" цене - себестоимость строительства плюс 10-20% прибыли.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
17 марта 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Как увеличить объемы строительства жилья

Сообщение Toto (Admin) » Пн июл 14, 2008 2:27 pm

За державу обидно

Расклад недели

Предчувствия не обманули: планы по вводу жилья в текущем году срываются. На заседании Совмина премьер-министр Сергей Сидорский подвел итоги работы экономики за 5 месяцев и выразил наибольшую озабоченность именно темпами ввода в эксплуатацию нового жилья. «В конце года кому-то придется выходить из вагона на промежуточной станции», - заявил раздосадованный премьер.

Настроение премьера понять нетрудно, поскольку тот в начале года обещал президенту справиться с установленным заданием на 2008г., предусматривающим ввод в эксплуатацию 5,2 млн. кв. м общей площади за счет всех источников финансирования. Но, по данным Минстата, за январь-май т.г. построено всего 1,62 млн. кв. м общей площади жилья. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 139,2 тыс. кв. м (9,4%), что вроде бы неплохо. Увы, только на первый взгляд, поскольку, согласно прогнозу, к 1 июля 2008г. требуется ввести в эксплуатацию 2,6 млн. кв. м жилья, о чем на заседании Совмина напомнил министр экономики Николай Зайченко, заметив, что это «является очень сложной задачей».

С такой оценкой перспектив строительства жилья в стране следует согласиться, хотя можно сказать и жестче. Построить за июнь 1 млн. кв. м жилья при условии, что в среднем за месяц в 2008г. вводилось 324 тыс. кв. м, - это утопия. Значит, с высокой долей вероятности план полугодия по этому показателю окажется невыполненным. Впрочем, если ориентироваться на средние показатели ввода жилья по областям и сохранение достигнутых темпов ввода новых квартир, то и годовой план провалят с таким же треском. Сегодня только у Минской области есть высокие шансы добиться выполнения прогноза, поскольку за 5 месяцев здесь введено 43,2% от годового задания. Ни в одной другой области таких шансов нет. И хуже всего положение в Минске, где степень выполнения годового задания составляет 7,7%, и в Гомельской области - 27%.

Причины столь плачевной ситуации были уже изложены «БелГазетой» (см. N12 от 24.03.2008г.), хотя, возможно, кому-то предложенный анализ и показался чрезмерно пессимистичным. С тех пор мало что изменилось, несмотря на бравые рапорты об увеличении числа организаций, желающих осуществить долевое строительство жилья. Проблема ведь не в количестве участников строительного бизнеса, а в наличии у них стимулов и средств для финансирования новостройки. Если же эти участники созидательного процесса рассчитывают на средства населения, то все упирается в платежеспособный спрос граждан. Только при его наличии энтузиасты долевого строительства готовы увеличить предложение квартир на рынке. Причем банковские кредиты в сложившейся ситуации существенно не решают проблему увеличения платежеспособного спроса населения на жилье.

Население строит квартиры и дома в основном за собственные деньги. По данным Минстата, за 5 месяцев 2008г. населением за счет собственных средств построено 858,8 тыс. кв. м, или 53% от общего ввода жилья. На 2-м месте среди источников финансирования строительства жилья - льготные банковские кредиты (576 тыс. кв. м; 35,6%); за счет обычных банковских кредитов построено всего лишь 53,9 тыс. кв. м (3,3%), а за собственные средства организаций - 72,7 тыс. кв. м (4,5%).

Выводы из этой статистики очевидны. Чудаков и буржуев, строящих жилье за белорусские рубли, полученные в кредит под 17% годовых, немного. И будет еще меньше, как только банки поднимут стоимость кредита до 18-20% в соответствии с темпами инфляции и размером повышения Нацбанком ставки рефинансирования. Ведь для большинства людей стоимость кв. м в размере $1,5-2,2 тыс. уже неподъемна. А с кредитом, взятым на 10-15 лет, метр обойдется еще в 2-2,5 раза дороже, т.е. в конечном счете квартира в Минске будет приобретена по московским расценкам.

Возможно, кто-то рассчитывает решить проблему жилья с помощью недавно вступившего в силу закона об ипотеке. «С учетом роста денежных доходов населения реально существенная интенсификация ипотеки произойдет через полтора-два года», - обещает министр экономики Николай Зайченко. Это время потребуется на «раскрутку» сопутствующих механизмов. Но разговоры об ипотеке при сегодняшней средней зарплате не более чем химера.«Для выплаты ипотечных кредитов доходы должны быть существенно выше нынешней средней зарплаты», - уже подсчитал министр. К этому стоит добавить, что и проценты по кредитам должны измеряться однозначными, а не двузначными цифрами. Сама же квартира или любая другая недвижимость, которая может быть использована в качестве залога при ипотечном кредите, не является достаточным основанием для снижения банком стоимости кредита.

На государство тоже не стоит особо уповать в надежде, что оно поможет построить квартиру. За счет средств консолидированного бюджета строится столько же квартир, сколько и за кредит, взятый в банке на стандартных условиях, - 57,2 тыс. кв. м жилья (или 3,53%). И доля государства на строительном рынке не увеличится, поскольку правительство и Нацбанк не станут наращивать денежную массу ради ускорения темпов жилищного строительства. На дворе ведь XXI в., а не конец XX, и власть уже многому научилась.

Главное, чем белорусское руководство может помочь народу, - создать такие условия на строительном рынке, чтобы иностранные инвесторы действительно (а не только в анекдотах) стояли в очереди, предлагая свои производственные мощности и деньги и стремясь заработать на строительстве жилья в Беларуси свои 40-50% прибыли. Тогда и появится объективная основа для снижения цен, сократится очередь нуждающихся в жилье, а правительство перестанет тужиться, вытягивая к прогнозной планке темп прироста инвестиций, вкладываемых в основной капитал.

Сергей ЖБАНОВ
БелГазета
30 июня 2008


Вернуться в «Cтроительство жилья»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by