Долевое строительство в Беларуси: ситуация и перспективы

[Toto (Admin)]

Приказано брать жильем

Рынок долевого строительства в Беларуси оживился

В очереди на жилье сегодня стоят более полумиллиона семей. После Указа № 55 Президента Беларуси «О некоторых вопросах долевого строительства» очередники воспрянули духом, у многих из них появился дополнительный шанс отпраздновать новоселье, не дожидаясь своего часа 15—20 лет. Так считают специалисты. В газетах уже стали печататься проектные декларации, в которых организации объявляют о начале долевого строительства жилья.

— В прошлом году мы работали едва ли не себе в убыток, поскольку законодательство практически свело на нет прибыль долевого строительства, — говорит директор ОАО «Белбуд» Николай Новицкий. — Что такое 5—8 процентов рентабельности? Этого хватит лишь на зарплаты, а надо еще покупать новую технику, краны. Сегодня строительной организации требуется 25—30 процентов прибыли, чтобы успешно развиваться. Новый указ дает нам такую возможность. Проверим это на практике — сейчас начинаем строить новый дом в минском микрорайоне Каменная Горка.

Приветствуют новшества и директора других строительных организаций, с которыми мне удалось побеседовать.

— Указ № 55 дает застройщику послабления и стимулирует наш труд, — считает Василий Устинчик, генеральный директор ОАО «10 Управление начальника работ». — В этом году активизируем долевое строительство. Возведем два дома в Каменной Горке и два в Лошице.

В Министерстве строительства и архитектуры Беларуси поделились интересными цифрами. В 2006 году в стране 37 процентов жилья возводилось долевым путем. За прошлый год этот рынок свернулся более чем в четыре раза. Из 4 миллионов 685 тысяч квадратных метров долевым способом построено только 269 тысяч.

— Пока строительные организации еще в состоянии раскачки. Но через год-другой долевой рынок должен увеличиться в несколько раз, — считает начальник Управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль. — Для этого теперь есть все условия. Мы постарались сделать законодательство более демократичным и максимально приближенным к реалиям экономики.

Сократился перечень документов, необходимых для начала строительства, штрафы снижены в несколько раз (с 300 до 50 базовых величин), застройщик получил право рас­торгать договоры с недобросовестными дольщиками, предел прибыли в 5 процентов установлен только для очередников. Еще один важный момент: мы ушли от неизменной стоимости квадратного метра. Раньше она не менялась на протяжении строительства дома, в то время как за прошлый год только индекс строительно-монтажных работ увеличился почти на 14 процентов.

Однако цен с потолка не будет: на момент заключения договора стоимость метра должна быть четко оговорена. Определены только два случая, когда цена может трансформироваться: если изменяется налогообложение либо изменяются индексы строительно-монтажных работ, которые утверждаются на уровне правительства.

При всем этом права дольщиков не ущемлены. Сейчас готовятся изменения в нормативные документы с расчетом, чтобы до 50 процентов жилья в домах, строящихся долевым путем, выделялось для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Этот нюанс одобряют не все строительные организации. Чего скрывать, многие считают очередников бременем.

— 50 процентов нуждающимся – это не догма, — считает Александр Горваль. — Ситуации бывают разные. Если дом строится на свободном участке, то можно и нужно обязать застройщика возвести половину квартир для людей из очереди. Но нередко, чтобы построить новый дом, надо что-то снести (как сейчас на проспекте Дзержинского в Минске), а это крупные дополнительные затраты. Местная власть должна исходить из стоимости проекта и варьировать процент очередников в строящемся доме таким образом, чтобы у застройщика оставался экономический интерес.

Будет ли интерес у покупателей жилья? Это зависит от цены. В проектных декларациях долевого строительства, которые сейчас появляются в печати, стоимость метра для очередников в Минске 1500—1600 долларов, для остальных граждан на условиях продажи – около 2000 у.е. Пока такие расценки недоступны для большинства белорусов. При ограниченном предложении и повышенном спросе это неудивительно. Но есть надежда, что когда долевых домов в городе станет не 2—3, а 40—50, то баланс сил изменится и строителям придется снижать стоимость квадратного метра. Государство же приложит максимум усилий для развития жилищного строительства. С учетом требований Президента страны к 2011 году объемы возводимого жилья должны увеличиться вдвое – до 10 миллионов квадратных метров в год.

Николай ГРАДЮШКО, «Р»
Рэспублiка
14 марта 2008

[Toto (Admin)]

В квадратном измерении

На дорогом жилье зарабатывают и банки, и даже местные бюджеты

Тезис о том, что продажная цена квадратного метра, как минимум, в два раза оторвалась от себестоимости, в последнее время стал особенно популярен. Создается впечатление, что есть прекрасная возможность опустить ценовую планку на квартирном рынке и быстро сделать всех довольными и счастливыми за счет «хапуг-застройщиков». При этом не учитываются два момента: первый — все-таки мы имеем дело с рынком, второй — та ценовая дельта, о которой ведется речь, в карман застройщика попадает в очень даже урезанном виде.

Дорогая моя столица

Цены на жилье растут прямо на глазах. Например, если в 2001 году стоимость квадратного метра строящегося и свободно продаваемого жилья в Минске составляла $ 300, то в 2005-м — около $ 1 тыс. Сегодня, по оценкам аналитического центра «Realt.by», квартиры в столичных новостройках предлагаются по коммерческим ценам от $ 1,6 тыс. до $ 2,5 тыс. за квадратный метр. Один квадрат жилья, возводимого для нуждающихся, стоит значительно меньше – $ 500—800, но на среднюю «температуру по палате» эта цифра влияния почти не оказывает. Специалисты утверждают: цена предложения долевого строительства квартир в Минске на сегодняшний день составляет $ 2020 за квадратный метр.

Однако с такой цифрой согласны далеко не все. После подписания Указа № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» глава Минстройархитектуры Александр Селезнев пообещал минчанам долевое жилье по цене $ 575 за квадрат. Ведь одна из принципиальных норм указа — ограничение прибыли застройщиков при долевом строительстве до 5 % от себестоимости. По словам министра, такая цена будет определена для дольщика, который нуждается в жилье и строит его за свои деньги или на общих основаниях оформляет кредит.

Кто нарезает пирог?

Правда, при этом никто не уточнял, что фигурирующие в отчетах цены максимум в $ 700 — это лишь стоимость бетонной коробки. Немалая разница между ней и итоговой ценой формируется за счет различных издержек, ведь прежде чем дойти до конечного покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников.

Из чего тогда складывается себестоимость строительства? Девелоперы старательно загибают пальцы, перечисляя затраты: строительно-монтажные работы, землеотвод, инженерное оборудование и благоустройство участка…

«Для строителей себестоимость работ формируется из трех составляющих: цена стройматериалов, которая от нас никак не зависит, стоимость транспортных услуг, которую также формируем не мы, и заработная плата специалистов, — объясняет глава Белорусского союза строителей Иван Кеник. — И так уж складывается рыночная ситуация, что единственным вариантом снижения цен на возводимое жилье является урезание зарплаты работников». В себестоимости зданий оплата труда, по разным оценкам, составляет от 15 % до 20 %. Не менее 55—60 % приходится на долю строительных материалов.

Впрочем, первый и главный «нарез» квартирного пирога — земельный участок. «Именно его цена во многом формирует так называемую инвестиционную себестоимость, которая ложится на плечи инвестора строительства и может многократно превосходить себестоимость коробки», — поясняет руководитель компании «Инвест-систем» Владимир Евтух. Немалые отчисления достаются и городу. Точнее, его многочисленным службам и ведомствам. Речь идет о затратах на техническую инфраструктуру: право подключения к городским сетям, строительство дорог и подъездных путей. Наконец, санитарно-эпидемиологические службы и пожарные тоже не оказывают бесплатных услуг. Интересно, что в ряде белорусских городов напрямую взимается сбор «на инфраструктуру», из которого финансируются поддержание и ремонт городских сетей.

Нередко на застройщика взваливаются дополнительные обременения. То есть город дает доступ к строительству при условии, что девелопер еще осчастливит жителей района детсадом или физкультурно-оздоровительным комплексом. Или поставит новую подстанцию, возможно, обновит изношенные трубы теплоцентрали в квартале. А это отнюдь не маленькие затраты. К тому же то, что в советские годы для строительных организаций было бесплатным (подведение водо- и газопровода, канализации, линий электросвязи брали на себя профильные муниципальные службы), сегодня осуществляется исключительно за счет застройщиков. «Судите сами, — говорит руководитель одной из строительных компаний, — только по предварительным оценкам, прокладка новой теплотрассы к новостройке может увеличить итоговую смету строительных работ на 60 %. А если строение находится на более удаленном расстоянии от тепломагистралей, то сумма может увеличиться и на 200 %».

Даже после соблюдения всех необходимых условий у застройщика остается на руках немалый кусок пирога — почти 50 %, но и он не достается ему в качестве прибыли. В дело включается немалое количество посредников. К примеру, для организации строительства нужна служба заказчика — предприятие, которое снимает головную боль застройщика по поводу согласований, учета, контроля и прочего (3—5 % от себестоимости). К тому же застройщик не мастер на все руки и самостоятельно проектировать дом не может. Без архитектурного бюро не обойтись. Разработки, осуществляемые по типовому проекту, заберут около 3—4 % от цены метра, по индивидуальному — 6—7 %. Хотя, как отмечает Владимир Евтух, эти затраты застройщика могут доходить до 10 %.

Наконец, квартиры надо продавать. Нанимать риэлтеров (которые тоже хотят своей весомой доли), юристов или же арендовать офис продаж, нанимать сотрудников. Все это тоже влетает застройщику в копеечку, прибавляя к цене квадрата $ 10—50.

Немало прибыли «съедают» и банковские кредиты. Достоверно просчитать динамику цен на стройматериалы практически невозможно, поэтому и берут девелоперы деньги взаймы с солидным запасом. Даже если и не все средства были освоены, весьма солидный кусок пирога достается банкам-кредиторам — до $ 100 с метра.

Квадратный метр упадет в цене?

Эксперты отмечают, что в Минске сегодня темпы роста цен реализации жилья как на первичном, так и на вторичном рынке значительно опережают темпы роста себестоимости строительства. И один из способов недопущения резкого роста цен в сфере жилищного строительства государство видит в увеличении объемов возводимого жилья — минимум в 2—3 раза. Согласно планам Минстройархитектуры, в Беларуси к 2011 году объемы строительства жилья могут быть увеличены до 10 млн. кв. метров, что почти в два раза больше, чем запланировано на 2008 год. Как отметил Александр Селезнев, это станет возможным благодаря наращиванию объемов производства строительных материалов, модернизации предприятий, строительству новых производственных линий и заводов.

Но застройщики придерживаются иного мнения: для того чтобы уменьшить цены или хотя бы остановить их, следует каким-то образом повлиять на разницу между себестоимостью и ценой реализации жилья. Если речь идет о строительстве, то здесь два пути: уменьшение затрат, не связанных непосредственно со строительством, но входящих в стоимость реализации, и одновременно увеличение доли жилья, строящегося для неочередников. Это вызовет цепную реакцию, которая повлияет и на вторичный рынок: количество желающих покупать жилье на нем уменьшится, что приведет к снижению цен.

Но, с другой стороны, ни один из застройщиков, несмотря на сложное положение, связанное с ценообразованием, пока добровольно не ушел из бизнеса. Видимо, что-то их все-таки удерживает…

Александр БЕНЬКО, «Р»
Рэспублiка
19 марта 2008

[Toto (Admin)]

«Долёвка» в незавершёнке

Для реанимации коммерческого строительства нужно решить вопрос с землёй

Как и было обещано, новый указ о долевом строительстве президент Лукашенко подписал до 1 февраля. Застройщикам разрешили иметь прибыль, освободили от обязательного страхования и позволили индексировать цену в процессе строительства. Чтобы «долевка» по-настоящему разморозилась, необходимо в быстром темпе решить вопрос с выделением участков под застройку.

Новый документ снял главные финансовые противоречия, которые полтора года назад заставили большинство застройщиков отказаться от идеи строительства жилья долевым способом. В новом указе предприятиям разрешено иметь прибыль - при строительстве для нуждающихся она ограничена 5% от сметной стоимости, но размер прибыли при возведении квартир для всех остальных желающих улучшить жилищные условия оставлен на усмотрение застройщика. «Это что же, можно хоть 200% закладывать?» - не поверили они своим глазам. На самом деле в указе есть оговорка: размер прибыли определяется в соответствии с действующими нормативными актами, кроме того, не стоит забывать, что с нее придется платить налоги. И самое главное: кв. м по завышенной цене сегодня никто не купит.

Второй важный момент - отказ от неизменных цен на строительство и переход к фиксированным. Это означает, к примеру, что в случае повышения цен на стройматериалы застройщик может пересмотреть прайс-лист и зафиксировать новую цену. В комментариях чиновники говорят о привязке к ежемесячному индексу строительно-монтажных работ. Но в коммерческом строительстве форс-мажоров больше: например, выбрана квота на отечественный цемент, надо закупать более дорогой импортный. Поэтому в вопросе формирования стоимости специалисты ожидают от правительства следующего шага - возможности получения платежей от дольщиков по фактической стоимости на расчетный день. А это неминуемо повлечет за собой пересмотр методики расчета сметной стоимости.

По мнению экспертов, положительным моментом стало возвращение в долевое строительство подрядчиков-юрлиц, не обремененных трехлетним запретом на отчуждение жилья. Если у застройщика в какой-то момент обнаружится нехватка финансирования, он может рассчитаться с подрядчиком квадратными метрами, которые тот вправе реализовать на рынке. Это также снижает зависимость застройщиков от банковских кредитов.

Новый указ отказался от обязательного страхования ответственности застройщика, что также несколько снизит себестоимость строительства. С другой стороны, осталось требование к предприятию привлекать дольщиков только после получения разрешения на строительство. По мнению экспертов, оно и станет своеобразной страховкой для участвующих в «долевке» граждан: для проведения изыскательских и проектных работ застройщику нужно вложить часть собственных средств или взять кредит на их проведение, а значит, финансовое состояние предприятия должно быть устойчивым.

По мнению экспертов, принятие таких условий в долевом строительстве стало первым шагом для возобновления коммерческого строительства. Следующими должны быть шаги по нормализации порядка предоставления земельных участков под застройку.

Ныне действует норма, согласно которой право аренды земли под коммерческое строительство предоставляется на конкурсной основе. Однако местные власти устанавливают такие стартовые цены, которые, по большому счету, не готов платить даже победитель торгов. «Стартовая цена на право аренды должна составлять $1, - уверен эксперт Вадим Тачкин. - Земля под застройку в большом дефиците, поэтому властям не стоит опасаться, что эти права будут недооценены, напротив, в ходе торгов будет установлена рыночная цена на аренду участка». Кроме того, установление заоблачных цен на право аренды участка, дорогая аренда вкупе с требованием местных властей отдавать нуждающимся практически по себестоимости 50% жилья, построенного в коммерческом доме, по-прежнему делает долевое строительство невыгодным. А взять участок под строительство социального жилья с типовыми потребительскими качествами, где участок передается по заявительному принципу в пользование, а не в аренду, практически невозможно.

К слову, на прошлой неделе подписан указ о порядке формирования жилищно-строительных кооперативов. Новшество состоит в том, что в члены ЖСК можно привлекать не только нуждающихся, но и граждан, которые таковыми не являются. На практике такое послабление позволит застройщикам в форме ЖСК создать обыкновенную «долевку», привлекать в которую средства граждан станет возможным уже на этапах проектирования.

Третьим шагом решения жилищной проблемы должно стать предоставление населению длинных ипотечных кредитов. В настоящее время большинство белорусских банков дают взаймы не только под высокий процент, но и на сравнительно короткий срок - 10-15 лет. С учетом дороговизны заемных денег очевидно, что срок погашения должен стать больше. И для этого есть хорошие предпосылки в части дисциплинированности белорусских заемщиков, взявших ипотечные кредиты: здесь уровень погашения составляет 99%, это самый высокий показатель среди стран СНГ. А поскольку принятие закона об ипотеке затягивается, есть смысл в том, чтобы банки взяли инициативу на себя. В частности, белорусская дочка ВТБ уже показала хороший пример, начав выдавать кредиты на приобретение жилья на срок до 20 лет.

Ольга МИКША
БелГазета
04.02.08

[Toto (Admin)]

Частичное построение

Права и провалы

Как только не критиковали указ N396 о долевом строительстве! В прикладном плане он способствовал фатальному уменьшению первичного рынка жилья и безудержному росту цен на недвижимость. Не говоря уже о подрыве авторитета и престижа власти, не отдающей себе отчета о последствиях своих решений. Зато в смысле иллюстративности он весьма полезен как назидательный пример того, что происходит при грубом вторжении государства в частноправовые отношения. Это все равно, что «БелАЗом» развозить рассаду по садово-огородному товариществу.

Конечно, на ошибках учатся, но работа над ними выполнена не очень прилежно. Указ от 31.01.2008г. N55 противоречив и половинчат, во многом попросту невыполним, а местами вреднее предтечи. И почему-то издан «в интересах дольщиков», хотя отказывает им в режиме наибольшего благоприятствования. Да и застройщиков мало чем порадует, поскольку не отличается новаторством. Следовало бы оставить императивными лишь несколько пунктов собственно указа, а утвержденным им Правилам заключения, исполнения и расторжения договоров (далее - правила) придать статус рекомендуемых. Не побоялись же типовой договор (обязательная к применению проформа) заменить примерным. В действительности эти документы очень поучительны, и плодотворный труд их разработчиков не пропадет.

Но как можно детально что-то урегулировать всерьез, не определившись с предметом регулирования? По крайней мере, не классифицировав договор создания объекта долевого строительства (ОДС) в качестве «композитного», т.е. состоящего из разных видов обязательств: комиссии, поручения, возмездного оказания услуг, строительного подряда (при выполнении работ силами застройщика). В частности, это позволило бы понять недопустимость унифицированного подхода к формированию вознаграждения застройщика за оказанные услуги и затрат на выполнение задания инвесторов. Сделка между ними в некоей части (по способу вступления в правоотношение) также представляет собой договор присоединения. Идея состоит в том, чтобы участники строительства не по отдельности были нацелены на создание частей капитального строения, но всех должно объединять общее дело - создание этого объекта в целом. Символом такого единения служит обязательная к опубликованию проектная декларация «о себе и проекте строительства». Но этим ее значение не ограничивается.

Де-юре она является публичной офертой (ст. 407 ГК): содержащее все существенные условия договора извещение о согласии заключить его с любым, кто отзовется. И каждый обратившийся за этим вправе рассчитывать, что при наличии свободных ОДС не будет отвергнут. Тем самым отмена запрета застройщику отказываться от заключения договора, который может быть исполненным, оказалась частичной. Здесь видится угроза коммерческим организациям, желающим самостоятельно определять свою потребность в привлеченных ресурсах. Но все же не нужно пренебрегать присутствующим в их деятельности публично-правовым компонентом. Правда, социально значимые соображения градостроительства или выполнения прогнозных показателей и т.п. не являются доминирующими и могут быть нивелированы текстом декларации.

Широко известно, что новеллы президентских указов не всегда согласуются с действующими законодательными актами. К чему в Правилах имеется посвящение обстоятельствам непреодолимой силы (ч. 2 п. 10), оправдывающим неисполнение обязательств застройщика, когда форс-мажор достаточно прописан в ГК? Может быть, подразумевается правовой инфантилизм населения и хозяйствующих субъектов? Тогда незачем твердить с высоких трибун о переизбытке юристов. Этот трудовой ресурс придется восполнять, если государство откажется от диктата и менторства в регулировании рыночных отношений, а его контрольные институты станут действовать с позиций процессуальной состязательности сторон. Даже своим шараханьем оно попирает основы экономического оборота, включая принцип свободы договора.

Застройщикам отчасти возвращено право претендовать на изменение условий долевого строительства, в т.ч. цены ОДС. Некоторые не преминут воспользоваться этим шансом. Однако поскольку данная норма ни к чему не обязывает дольщиков, последние могут настаивать на сохранении первоначальных договоренностей. В результате скрепления волей сторон они стали превыше нормативных предписаний, если не сбрасывать со счетов законодательство общего действия. Но надо иметь в виду, что президент разрешил расторгать договор в одностороннем порядке при наличии оснований, не обращаясь для этого, как раньше, за решением суда, если другая сторона возражает против такой процедуры. Так что глава государства и судебной власти отводит эпизодическую роль в разрешении споров.

Но основной урок этой истории, как покажет время, скорее всего в другом. Целесообразно было бы оставить обязательное страхование ответственности застройщика как цивилизованный способ обеспечения исполнения обязательств, предоставив застройщику свободу действий в остальном, включая ценообразование. Исключения из этого правила могли бы быть оговорены только на случай долевого строительства с привлечением бюджетного субсидирования.

Александр СТУДЕНЦОВ
БелГазета
11 февраля 2008

[Toto (Admin)]

Цену привязали к индексам

Двухмесячная задолженность граждан автоматически ведет к расторжению договора

Указ № 55 "О некоторых вопросах долевого строительства" оказался более лояльным по отношению к застройщикам, но особого восторга у них не вызвал.

Поручение президента выполнено на сей раз с удивительной точностью (см. "БР" № 4/2008, "Правительству показали желтую карточку"). Как следствие, в последний день января долгожданный документ, который призван вернуть к жизни "долевку" и тем самым поспособствовать снижению цен на вторичные квартиры, был подписан и представлен для всеобщего обсуждения. Теперь дело за фирмами-застройщиками — понравится им то, что предложили разработчики документа, или не понравится.

Впрочем, не понравиться документ никак не может, ведь правительство и Администрация целый год работали над ним. Да к тому же и чревато может быть недовольство — в саботаже могут обвинить застройщиков. И тогда уж мало не покажется — контролирующие органы не пощадят никого из занимающихся реализацией жилья на стадии возведения объектов не по договорам долевого строительства. Пока же проблемы затронули лишь некоторых застройщиков, но довольно серьезно. И вряд ли можно назвать случайным заявление премьер-министра Беларуси Сергея Сидорского 1 февраля на заседании коллегии Министерства по налогам и сборам, что объем теневого бизнеса в сфере услуг строительной отрасли оценивается в несколько миллиардов долларов.

Так что некуда застройщикам деваться, кроме как соглашаться работать в тех условиях, которые им сегодня предложены. А они, собственно, не так уж плохи, за исключением того, что договорные цены придется привязывать к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ. Плюс застройщики должны будут в договорах отдельно показывать стоимость своих услуг и прибыль, которую они закладывают в договорную цену продаваемой на стадии строительства квартиры. К тому же саму прибыль придется ограничивать 5% от сметной стоимости строительства жилья, если это жилье реализуется очереднику.

При этом указ дает право местным властям при выдаче разрешений на проведение проектно-изыскательских работ определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства. Учитывая, что около 80% жилья в городах должно строиться для очередников, фирмам-заказчикам придется до 50% квартир продавать на стадии строительства очередникам, соответственно, с прибылью до 5%. Возможно, поэтому застройщики и не выказывают бурного восторга от принятых нововведений, если судить по комментариям, прозвучавшим в СМИ в первые дни после принятия указа.

В то же время было бы неправильно не сказать и о другой стороне медали, то есть о том, что принято во благо фирм-заказчиков. Во-первых, отменяется обязательное страхование ответственности заказчиков за невыполнение договорных обязательств по своевременной передаче квартир в собственность дольщиков. Выходит, что все действия, которые произведены после принятия указов от 20 июня 2005 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" и от 25 августа 2006 г. № 530 "О страховой деятельности", можно считать напрасными. Но это уже никого не удивляет — последние годы власти только тем и занимаются, что принимают и отменяют. Шутка ли: с начала года уже подписано около 6 десятков указов и более сотни постановлений СМ, которыми примерно столько же документов отменено или изменено.

Отмена же страхования, как отмечается в комментарии пресс-службы президента, вызвана тем, что оно увеличивает стоимость квадратного метра. Правда, на сколько — никто нигде не комментирует. Тем не менее возникает логичное предположение, что в ближайшее время могут отменить и обязательное страхование ответственности риэлтеров, ведь оно тоже ведет к повышению затрат граждан при покупке ими квартир. Тем более что ни одного страхового случая еще не было.

Теперь о том, насколько хорошо новый указ защищает интересы дольщиков. Страхование отменено, поэтому издержки граждан, которые не смогут по вине застройщика своевременно вселиться в квартиру, будут возмещать застройщики — легко ли это, многие бывшие дольщики уже знают.

Кроме того, по старому указу защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, должна была осуществляться в соответствии с этим же указом и иным законодательством о защите прав потребителя. Новый же указ дополняет: "Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации". Из этого можно сделать вывод, что услуги застройщика по обеспечению строительства квартиры выпадают из-под действия законодательства о защите прав потребителей, потому что строительство и обеспечение строительства — понятия разные. То есть, на наш взгляд, здесь нужны дополнительные разъяснения.

Кроме того, застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное (разрешенное указом) изменение цены объекта. Причем если раньше при возникновении таких обстоятельств застройщик был "вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора", то теперь он "вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения".

В комментарии пресс-службы президента говорится, что эта норма позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Но, как кажется автору, такое ужесточение может привести к массовому расторжению договоров с добросовестными дольщиками. Ведь практика рассмотрения судебных споров между заказчиками и дольщиками коммерческих новостроек показывает, что в 90% случаев дольщики приостанавливают внесение платежей в связи с тем, что заказчик не справляется с графиком возведения дома. Попросту говоря, люди видят, что до обещанной даты ввода осталось всего ничего, а на стройке "еще конь не валялся", и приостанавливают платежи.

Кроме того, новый указ фактически запрещает дольщикам переуступать свое договорное право неродственнику. Дословно: "Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями президента Республики Беларусь".

Установленный договором срок ввода объекта долевого строительства может продлеваться, если его исполнению препятствовало подтвержденное судом или иным уполномоченным госорганом чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). К таковым отнесены стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение договорного срока приостанавливается на период этих обстоятельств и продолжается со дня их прекращения.

Если исходить из того, что затягивание сроков ввода — это бич коммерческих новостроек, то получается, что работы у судов существенно прибавится. В то же время дольщикам никто не будет возмещать потери, связанные с несвоевременной сдачей домов. Ведь в сегодняшних условиях обстоятельствами непреодолимой силы могут быть признаны и дефицит стройматериалов, и хроническая нехватка строителей, и проблемы, связанные с освобождением площадки под строительство, и даже некачественно выполненные геолого-разведочные или проектные работы — да все что угодно. А обязательное страхование отменено. Тем самым для дольщиков частично возвращаются старые времена.

Положительным можно назвать тот факт, что юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений. И здесь можно согласиться с официальными комментариями: это позволит юрлицам строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.

Кроме того, указом вносятся изменения в приложения к теперь уже "примерному" (было — "типовому") договору создания объекта долевого строительства. Дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику.

Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием сроков их устранения.

И уж совсем полной неожиданностью оказалось новое правило: "работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения".

Указ уже вступил в силу, но Совету министров РБ в трехмесячный срок еще предстоит обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с новым документом. Его действие распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа от 15 июня 2006 г. № 396 (то есть с 1 июля 2006 г.), и не распространяется на объекты, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано до вступления в силу Указа № 396.

К слову заметим: в прессе уже появились высказывания о том, что если рынок долевого строительства заработает на полную мощь, то это может поспособствовать снижению цен на вторичном рынке жилья.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
4 февраля 2008

[Toto (Admin)]

Строительный климат потеплел

Принятие Указа № 55 возвращает интерес бизнеса к долевому строительству жилья. Либерализация условий коснулась как застройщиков, так и юрлиц-дольщиков. Поспособствует ли это оживлению долевого строительства? На эту тему корреспондент «ЭГ» беседует с генеральным директором столичного СООО «Арэса-Сервис» Сергеем КОРЕНЬКО.

— Сергей Петрович, на ваш взгляд, какие из изменений, закрепленных Указом, наиболее значимы для участников долевого строительства?

— Важно, что договор долевого строительства стал примерным, а не обязательным. Нельзя под один стандарт подвести все категории дольщиков. Сократился перечень документов, необходимых для участия в долевом строительстве. Компаниям разрешено поэтапно выставлять на продажу площади строящегося здания с обоснованным изменением цены. Раньше инвестор не мог отказать никому, кто пожелал стать дольщиком уже на начальном этапе строительства. В результате в еще не построенных домах продавалось до 100% квартир, что с учетом инфляционных процессов и удорожания стройматериалов было не в интересах застройщиков и дольщиков. С юрлиц, участвующих в долевом строительстве, снято ограничение, по которому они в течение 3 лет с момента завершения строительства не могли продать построенное жилье. Это замораживало капитал и сдерживало инвесторов. Но их активное привлечение необходимо для ускорения строительства. Если заказчик берется за освоение сложной строительной площадки собственными силами, на это может уйти 5-10 лет. Привлечение юридических лиц — инвесторов заметно ускоряет процесс. Очень важно: Указ № 55 дал возможность застройщику и заказчикам получить прибыль. В прежних нормах использовался принцип себестоимости. Сейчас по социальному жилью определена 5-процентная прибыль, по остальному ограничений нет.

— Как отреагировали юридические лица на возможность без ограничений участвовать в долевом строительстве на правах дольщиков?

— Не все так быстро. Принятие Указа № 55 — это хорошо, но период, который предшествовал этому документу, сильно притормозил строительные процессы. Некоторые компании вообще отказались от застройки площадок, другие перешли на строительство под кредиты. Инвесторам еще необходимо осознать преимущество нынешней ситуации.

— Существует мнение, что активное привлечение денег инвесторов (юрлиц-дольщиков) должно частично удешевить жилье в сравнении с тем, которое строилось под банковские кредиты в последние годы.

— Снизить стоимость жилья (я говорю не о социальном жилье) можно лишь одним путем — насытив рынок, отрегулировав спрос и предложение. Не думаю, что какие-нибудь инвесторы при отсутствии ограничений на прибыль от реализации жилья будут продавать его дешевле. Они же заинтересованы получить максимальную прибыль. Отрегулировать рынок, добиться снижения цен или сохранить их нынешнюю стабилизацию можно лишь увеличив предложение нового жилья.

Также считаю неправильным жесткое сдерживание стоимости льготного жилья на уровне 500 USD за м2, при рыночной стоимости около 2 тыс. USD. Если организациям вроде столичного МАПИДа позволить закладывать рентабельность более 5%, то они смогут активней обновлять свою техническую базу и, соответственно, больше строить. Даже если выйти на стоимость социального жилья в 700-800 USD — это не критично для граждан. Пускай банковская система кредитует строительство под более низкий процент и более продолжительный срок. В формировании цены к дольщикам-очередникам также можно применить дифференцированный подход. Есть люди, которые стоят в очереди по 15 лет, а есть те, кто только стал. Многие из очередников согласны строить жилье и по 1000-1200 USD, только бы не ждать долгие годы.

— Можно ли снизить стоимость жилья, используя специальные технологии в строительстве?

— На практике все новые технологии ведут не к удешевлению, а к удорожанию. Стоит задача строить более капитальное, долговечное, безопасное, менее энергоемкое жилье, а это дополнительные затраты. К сожалению, борьба за качество и функциональность в принципе не может привести к удешевлению.

Когда я говорил о спросе и предложении как об инструментах удешевления, имел в виду не только квартиры, а всю строительную индустрию. Если будет больше кирпичных заводов и кирпич не будет дефицитом, то цена на него перестанет расти или даже упадет. То же самое по цементу, металлу и пр. Кроме того, надо создать условия, чтобы не было оттока кадров из республики, не уходили застройщики. Нельзя сдерживать строительство различными бюрократическими нормами.

— По сложившейся практике исполкомы требуют от коммерческих застройщиков продавать часть жилья очередникам по себестоимости (с принятием Указа № 55 при продаже жилья «очередникам» можно закладывать не более 5% рентабельности). Как это отражается на коммерческом строительстве?

— Указ № 55 отчасти заложил механизм защиты интересов застройщиков: процент жилья, продаваемого льготникам, может быть определен только на стадии принятия решения о проектировании здания. Инвестор вправе соглашаться или не соглашаться с условиями исполкома. Раньше проблема стояла жестче: инвесторы шли в проект, получали решение на проектирование, тратили деньги, а потом при принятии решения на строительство горисполком мог поменять правила игры и навязать иные доли.

Исполкомам необходимо определиться с процентом жилья, который доводится до застройщика для продажи по льготной цене. Думаю, если долю будут устанавливать в размере 50% построенного жилья и больше (как это практикуется сейчас), много желающих участвовать в жилищном строительстве не будет. Сейчас в Минске, к примеру, коммерческим застройщикам предлагают достаточно сложные участки, требующие больших затрат по сносу. А «социальщики» — люди, которым ты должен продать жилье без учета этих затрат. И тут приходится уже считать…

В ближайших планах правительства довести долю льготного жилья до 80% от объемов всего нового строительства. Но мне кажется, такой подход ошибочный. Нужно определять не относительные, а абсолютные величины. Если, к примеру, запланировать в 2008 г. построить в Минске 1 млн. м2 жилья, то по принятой схеме рыночного может быть не более 200 тыс. м2. Но если коммерческие застройщики в состоянии построить больше, скажем, 800 тыс., и соотношение с льготным жильем при этом будет 50 х 50? В абсолютных величинах мы ведь возведем больше, и план по льготному жилью будет выполнен.

Для того чтобы выдержать плановое соотношение 80 х 20, сейчас исполкомы доводят коммерческим застройщикам высокий процент жилья, которое должно быть реализовано очередникам как льготное. Но проблему можно решать иначе — планировать объем социального жилья, а коммерческое не ограничивать и выделять площадки под застройку.

— Сергей Петрович, Указ от 16.11.2006 № 72 определяет, что финансирование проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов, а также ряда министерств и ведомств. На практике инфраструктуру финансируют в т.ч. и коммерческие застройщики. Почему?

— Город не справляется с устройством инфраструктуры. Сейчас денег за инфраструктуру не берут (раньше был специальный платеж). Но застройщики выполняют работы за свой счет: прокладывают кабели, трубопроводы, устраивают дороги. И это нормально, у нас для этого есть и специалисты, и технические возможности. Иное дело — такие работы должны выполняться на более приемлемых для застройщика экономических условиях.

Беседовал Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
15 апреля 2008

[Toto (Admin)]

18 первых долёвок

Застройщики возвращаются к долевому строительству

После принятия январского указа N55 в Беларуси возобновилось строительство жилья долевым способом. Квартиры для очередников предлагаются с 5-процентной надбавкой к себестоимости, для всех остальных - по коммерческой цене. В Минске это соответственно $1100-1400 и $2000-2200 за 1 кв. м.

Как сообщила на заседании круглого стола по долевому строительству начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна Затуренская, в феврале начато строительство 18 жилых домов, еще по нескольким десяткам идет согласование документов: «Если до принятия указа президента N55 от 31 января 2008г. долевое строительство в Беларуси с 2006 по 2008гг. было сведено к минимуму или вообще не велось, то после подписания документа долевое строительство возобновилось достаточно высокими темпами». Минстройархитектуры рассчитывает довести объем долевого строительства до прежнего уровня, когда таким способом строилось 45-50% от общего количества возводимых в стране многоквартирных домов.

Напомним, указ N396 настолько ограничил застройщиков при привлечении дольщиков, что многие были вынуждены свернуть строительство или достраивать с привлечением банковских кредитов. Указ N55 позволил застройщикам получать прибыль - при продаже жилья очередникам не более 5%, остальным - без ограничений, - и обоснованно изменять цену в процессе строительства. «Конечно, теперь долевка вновь стала интересной», - отметил в интервью «БелГазете» руководитель одной из частных строительных компаний.

Как отметила Затуренская, сегодня максимальная прибыль застройщиков при долевом строительстве закладывается в размере 18%. Ожидается, что вследствие дальнейшего развития долевого строительства прибыль будет в пределах 10-15%.

Однако в оценках цены 1 кв. м представители стройведомства и игроки рынка заметно расходятся. По мнению первых, стоимость жилья при долевом строительстве для нуждающихся составляет $1100 за кв. м, для остальных - $1500. «С ростом предложений по долевому строительству цены будут снижаться. Уже сейчас наблюдается постепенное снижение цен», - считает Затуренская.

В беседе с корреспондентом «БелГазеты» руководители трех стройкомпаний назвали несколько другие цифры. Так, 1 кв. м для очередников у них сейчас предлагается по $1100-1400, для остальных дольщиков - $2000-2200 за кв. м. Как правило, это объясняется тем, что коммерческое жилье строится в кирпичных и каркасно-блочных домах, где себестоимость выше, чем в типовом панельном. Также частники вынуждены за свой счет оплачивать создание инфраструктуры и снос, что ведет к удорожанию. «Только вынос старых сетей нам обошелся в $1 млн.», - пояснил «БелГазете» застройщик жилого дома в Зеленом Луге. Не согласны они и с предположением, что в дальнейшем цены будут снижаться. По оценкам, только в текущем году ожидается рост цен на СМР на уровне 30%, по состоянию на май строительно-монтажные работы подорожали на 18%.

Умерить динамику цен на жилье сможет наращивание объемов предложения квартир на рынке. Однако в короткие сроки это не случится: например, в Минске катастрофически не хватает подготовленных площадок под застройку. Впрочем, в размораживании долевки есть большой плюс - застройщики смогут привлекать средства граждан и не пользоваться дорогими банковскими кредитами. Как недавно сообщил представитель одного из крупнейших госбанков, кредиты юрлицам на строительство выдаются в валюте под 12% годовых.

Поэтому застройщики стараются максимально воспользоваться действующим законодательством, чтобы свести присутствие очередников в строящемся доме к минимуму. В одной из стройкомпаний рассказали, что в коммерческих домах соотношение очередников и остальных застройщиков обычно бывает 30 к 70. Причем по льготной цене для них строятся лишь определенные законодательством 20 кв. м: например, если в очереди стоит один человек, но строит квартиру на всю семью, то дешевле он сможет построить только 20 кв. м, все остальные метры будут оплачиваться по договорной цене.

Кроме того, не каждый очередник сможет воспользоваться возможностью построить квартиру в коммерческой долевке, а в порядке постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Порядок приема дольщиков определил указ, согласно которому застройщик не вправе отказать очереднику в заключении договора на строительство, но если после этого придет очередник, вставший на учет хотя бы месяцем ранее, приоритет будет отдан ему. К примеру, сейчас в районных администрациях Минска сообщают, что на коммерческую застройку могут претендовать нуждающиеся, вставшие на учет в 1997-98гг.

С другой стороны, растет доля жилья, которое государство строит для нуждающихся. По словам Затуренской, в Минске она уже достигла 70% от общего количества вводимого жилья. До доведенного правительством задания - строить 80% социального жилья - рукой подать.

Ольга МИКША
БелГазета
9 июня 2008

[Toto (Admin)]

"Долевка" реанимируется

Быстрый рост очереди вынуждает власти пересмотреть основания для постановки на квартирный учет.

Вот уже 4 месяца рынок долевого строительства работает в новом правовом поле. Но оценить реальные последствия нововведений по-прежнему проблематично. По мнению самих профучастников рынка, работать в новых условиях стало легче, но не настолько, чтобы все фирмы бросились в долевое строительство. Власти имеют на этот счет свою точку зрения.

Принятие Указа № 55 от 31 января текущего года создало благоприятные условия для долевого строительства жилья в Беларуси, заявила на пресс-конференции начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна Затуренская. В настоящее время в Минске таким образом строится около 2 десятков многоквартирных жилых домов, о чем свидетельствуют опубликованные в различных СМИ декларации.

Долевое строительство, по мнению Т. Затуренской, — очень важный сегмент жилищного рынка. К ЖСК имеет доступ ограниченное количество граждан, которые отстояли на учете длительное время (в Минске — около 20 лет). Тогда как долевым способом могут строить как не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, так и те граждане, которые стали очередниками вчера. То есть люди, которые не претендуют на помощь государства и не хотят ждать 20 лет, естественно, пойдут в долевое строительство, где цена квадратного метра пусть и не такая низкая, как в ЖСК (до 500 USD/кв. м), но существенно ниже, чем на свободном рынке.

При этом специалист напомнила, что с середины 2006 года до недавнего времени долевое строительство в Беларуси было сведено к минимуму в связи с излишне жесткими условиями работы застройщиков. Указ № 55 сделал эти условия более мягкими.

В частности, застройщику разрешено работать с прибылью: не более 5% от сметной стоимости строительства — при реализации квартир очередникам, без ограничения — при строительстве жилья для неочередников. Говоря об этом, Т. Затуренская рассказала, что когда готовился указ, то прибыль при строительстве жилья для неочередников тоже предлагалось ограничить. Но потом было коллегиально решено, что ее ограничит сам рынок.

"Если сегодня застройщики будут предлагать квартиры средних потребительских качеств по 2,5 тыс. USD за квадратный метр, то такое жилье никто не купит. Как показывает практика, сегодня застройщики, которые реализуют жилье для неочередников, закладывают прибыль не больше 18%. Мы полагаем, что в дальнейшем она еще снизится, потому что рынок жилья развивается и растет предложение", — заметила Т. Затуренская.

Второе, что установил январский указ, — это фиксированная цена. Специалист Минстройархитектуры пояснила, что раньше, когда дом сдавался в эксплуатацию, дольщику могли выставить окончательную сумму к оплате, которая могла превышать все его ранее сделанные взносы. Сегодня на стадии заключения договора дольщику должны представить стоимость квадратного метра, которая будет на выходе. И эту окончательную стоимость можно увеличивать только в том случае, если изменится налоговое законодательство в период нормативного срока строительства или если рост статистических индексов цен в строительстве превысит рост прогнозных индексов, рассказала Т. Затуренская.

Указ, призванный реанимировать "долевку", также упростил порядок передачи квартиры дольщику. Если прежними правилами предусматривался ориентировочный срок 5 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию (2 месяца на регистрацию дома и 3 месяца на то, чтобы дольщик сам зарегистрировал свою квартиру), то сегодня квартира должна передаваться дольщику не позднее чем через 2 месяца после сдачи дома в эксплуатацию. Новый указ значительно снизил штрафные санкции в отношении застройщиков и уменьшил перечень документов, на основании которых застройщик может начинать привлекать средства дольщиков.

Кроме того, как пояснила Т. Затуренская, сегодня застройщику предоставили право кому-то отказать в заключении договора долевого строительства и взять следующего, не того, кто первый пришел. Но при этом исполкомы (местные органы власти) в обязательном порядке при выделении площадок под долевое строительство жилых домов принимают решение, для какой категории граждан будет строиться этот дом.

Указ не уточняет, какими критериями должны руководствоваться местные власти, обременяя застройщиков необходимостью строить часть квартир для очередников. То есть исполком при выделении площадки одной фирме может сказать, что в этом 100-квартирном жилом доме не менее 30% должно строиться для очередников, а для другой фирмы планка может быть установлена на уровне 50%.

Т. Затуренская уточнила, что списки очередников, претендующих на долевое строительство, должны готовиться исполкомами и направляться застройщикам. А на вопрос журналиста, почему в минских районных исполкомах нет никакого движения в этом направлении, специалист Минстройархитектуры высказала предположение, что, наверное, еще ни одна площадка не была выделена под долевое строительство по новым правилам.

"С момента выхода указа прошло четыре месяца. И строятся сейчас те объекты, площадки под которые и разрешение на строительство которых были предоставлены до подписания Указа № 55. По новым правилам ни одна площадка не выделяется застройщику без обременения будущего жилого дома определенным количеством очередников", — пояснила Т. Затуренская.

Специалист также сообщила, что в Минстройархитектуры и в правительстве обеспокоены бурным ростом квартирной очереди, который наблюдается в последние несколько лет. В министерстве полагают, что необходимо уменьшить перечень оснований принятия на учет нуждающихся. Этот вопрос уже поднимался и в правительстве.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
23 июня 2008

[Toto (Admin)]

ВРЕМЯ – ЭКОНОМИТЬ

В ближайшие время могут быть пересмотрены не только цены на сверхнормативные метры при строительстве жилья с господдержкой, но и основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой вывод позволяет сделать информация, прозвучавшая 6 июня на заседании круглого стола, организованного общественным пресс-центром Дома прессы.

Принятие указа №55 от 31 января текущего года создало благоприятные условия для долевого строительства жилья в Беларуси, сообщила начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна Затуренская. В настоящее время начато строительство не менее 18 домов таким способом, о чем свидетельствуют опубликованные в различных СМИ декларации. "В средствах массовой информации регулярно публикуются проектные декларации застройщиков на условиях долевого строительства. Готовятся проекты еще по многим домам", - сказала Т. Затуренская.

Долевое строительство, по мнению Т. Затуренской, - очень важный сегмент жилищного рынка. К строительству ЖСК имеет доступ только ограниченное количество граждан, которые отстояли на учете длительное время (в Минске - около 20 лет), а долевым способом могут строить как ненуждающиеся в улучшении жилищных условий, так и те граждане, которые стали очередниками вчера. То есть люди, которые не претендуют на помощь государства и не хотят ждать 20 лет, естественно, будут строить долевым способом, где цена квадратного метра пусть и не такая низкая, как в ЖСК (до 500 долл.США за кв. м), но существенно ниже, чем на свободном рынке.

При этом специалист напомнила, что с середины 2006 года до недавнего времени долевое строительство в республике было сведено к минимуму в связи с излишне жесткими условиями работы застройщиков. Указ №55 сделал эти условия более мягкими.

В частности, застройщику разрешено работать с прибылью: не более 5% от сметной стоимости строительства – при реализации квартир очередникам и с неограниченной прибылью - при строительстве жилья для неочередников. Говоря об этом, Т. Затуренская рассказала, что когда готовился указ, то было много мнений на счет прибыли. Например, прибыль при строительстве жилья для неочередников тоже предлагалось ограничить. Но потом было коллегиально решено, что эту прибыль застройщика ограничит сам рынок.

«Если сегодня застройщики будут предлагать квартиры средних потребительских качеств по 2,5 тыс.долл. за кв.метр, то такое жилье никто не купит. Потому что рынок жилья начинает все больше развиваться, растет предложение, и мы думаем, что со временем прибыль застройщика не будет превышать где-то 15-20%. Как показывает практика, сегодня застройщики, которые реализуют жилье для неочередников, закладывают прибыль не больше 18% . Мы полагаем, что в дальнейшем она будет еще снижаться», - предположила Т. Затуренская.

Второе, что установлено январским указом, – это фиксированная цена. Раньше, когда дом сдавался в эксплуатацию, дольщику могли выставить окончательную сумму к оплате, которая могла превышать все его ранее внесенные взносы. Сегодня же, на стадии заключения договора, дольщику должны представить стоимость квадратного метра, которая будет при окончании строительства. И эту окончательную стоимость можно увеличивать только в том случае, если изменится налоговое законодательство в период нормативного срока строительства или если рост статистических индексов цен в строительстве превысит рост прогнозных индексов, пояснила Т. Затуренская.

Упрощен порядок передачи квартиры дольщику. Если прежними правилами предусматривался ориентировочный срок 5 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию (2 месяца на регистрацию дома и 3 месяца на то, чтобы дольщик сам зарегистрировал свою квартиру в БРТИ), то сегодня квартира должна передаваться дольщику не позднее чем через 2 месяца после сдачи дома в эксплуатацию. Новый указ значительно снизил штрафные санкции в отношении застройщиков и уменьшил перечень документов, на основании которых застройщик может начинать привлекать средства дольщиков.

Кроме того, как пояснила Т. Затуренская, сегодня застройщику предоставили право кому-то отказать в заключении договора долевого строительства и взять следующего, не того, кто подал заявление первый. Но при этом исполкомы (местные органы власти) в обязательном порядке при выделении площадок под долевое строительство жилых домов принимают решение, для какой категории граждан будет строиться тот или иной дом. Например, исполком при выделении площадок говорит, что в этом 100-квартирном жилом доме не менее 30 % должно строиться для очередников по спискам исполкомов. Или: в этом доме все квартиры должны быть реализованы очередникам, а в этом – по усмотрению застройщика.

Причем, как уточнила Т. Затуренская, списки очередников, претендующих на долевое строительство, должны готовится исполкомами и направляться застройщикам. А на вопрос журналиста, почему в минских районных исполкомах нет никакого движения в этом направлении, специалист Минстройархитектуры высказала предположение, что, скорее всего, еще ни одна площадка не была выделена под долевое строительства по новым правилам.

«С момента принятия указа прошло 4 месяца. И строятся сейчас те объекты, площадки под которые и разрешение на строительство которых были предоставлены до подписания указа №55. По новым правилам ни одна новая площадка не выделяется застройщику без обременения будущего жилого дома определенным количеством очередников», - пояснила Т. Затуренская.

На заседании круглого стола было обращено внимание на то, что целесообразно проанализировать причины бурного роста очереди, который наблюдается в последние пару лет. В Минстройархитектуры полагают, что необходимо уменьшить перечень оснований для принятия на учет нуждающихся. Этот вопрос уже поднимался и в правительстве.

Есть еще одна проблема, которая требует оперативного разрешения. Дело в том, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, льготный кредит на строительство предоставляется исходя из нормируемой площади жилья. Например, если семья из трех человек проживает в однокомнатной квартире площадью 40 кв.метров и собирается строить в ЖСК квартиру площадью 70 кв.метров, то льготный кредит этой семье предоставляется только на 20 кв.метров. Потому что по правилам льготный кредит предоставляется из расчета 20 кв. м на человека, но при этом в расчет принимается и площадь имеющегося в собственности жилья. В то же время цена на весь метраж новой квартиры льготная. А свою первую квартиру семья при желании может выгодно продать на вторичном рынке по цене 1,5 тыс.долл. и более за 1 кв.м. То есть до сих пор не решен вопрос, по какой цене позволять оставлять гражданам сверхнормативные квадратные метры. Такая проблема, как было замечено на круглом столе, наблюдается по всей стране. Письма с соответствующими вопросами стали поступать и в Минстройархитектуры, и в Администрацию Президента.

По словам Татьяны Затуренской, вопрос о том, какой должна быть для граждан-льготников стоимость строительства сверхнормативных квадратных метров, сейчас изучается. "Возможно, мы будем предлагать какой-то механизм для его решения. Полагаем, что господдержка должна быть определенным образом лимитирована, государство не может себе позволить разбрасываться деньгами", - подчеркнула представитель Минстройархитектуры.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
9 июня 2008

[Toto (Admin)]

Компромиссы рынка долевого строительства

Повышение инвестиционных рисков на мировом рынке недвижимости привело к тому, что белорусские банки вынужденно сократили объем денежных средств, направляемых на кредитование жилой недвижимости, что негативно отразились на активных участниках рынка жилой недвижимости. В контексте рынка новостроек (долевое строительство) это затронуло как дольщиков, так и застройщиков.

Строительные проекты, которые не были обеспечены финансированием, в том числе за счет средств дольщиков, привлеченных до того, как рынок настигли известные потрясения, сегодня имеют определенные риски незавершения строительства в срок. Следовательно, строительные компании, реализующие подобные проекты, обладают повышенной мотивацией всеми возможными способами поддерживать свои проекты. Самым распространенным и очевидным из них стал способ снижения цен.

Однако применение подобной меры ценового стимулирования спроса содержит в себе определенную опасность. Если на вторичном рынке в условиях необоснованно завышенных цен это приведет к сокращению объема предложения и установлению равновесной (справедливой) цены, то в сегменте новостроек «игра» на понижение может вызвать далеко не положительный эффект: под давлением общего отрицательного ценового тренда, удовлетворяя ожидания потребителей, застройщики вынужденно опустят цены ниже уровня, позволяющего покрыть себестоимость и увеличивающиеся риски строительства.

А это означает, что по таким проектам повысится не только вероятность затягивания сроков строительства, но и ухудшения качества используемых строительных материалов, консервацию объектов и т.п.

В этой связи, позиция некоторых потребителей, а также непрофильных участников рынка (юристов, аудиторов, агентств недвижимости, специализирующихся на вторичном рынке жилья), которые предполагают о том, что цены существенно упадут: чуть ли не в два раза к сентябрю следующего года, – на самом деле очень опасна для рынка, в том числе для потребителя.

Подобные настроения заставляют некоторых потребителей занимать выжидательную позицию. Складывающееся состояние рынка может обернуться тем, что часть строек просто заморозится: коммерческие строительные компании скорее ничего не будут строить и продавать, нежели продавать себе в убыток, а это в свою очередь приведет к сокращению и без того не удовлетворяющего спрос предложения, за чем неминуемо последует рост цен на те немногие проекты, которые, имея запас финансовой прочности, сохранят свои позиции на рынке.

Также не стоит всерьез рассчитывать на то, что в следующем году в банковском секторе не произойдет никаких изменений к лучшему. Поскольку жилищное строительство оказалось в числе наиболее социально значимых и постоянно контролируемых государством областей общественной жизни, развитие рынка жилой недвижимости будет поддерживаться и стимулироваться. Именно поэтому такие явления, как недоступность для большинства населения банковских кредитов на приобретение жилья, приостановление строительства жилых домов, существенное падение или рост цен на жилье, не могут произойти либо существовать длительный период времени.

Таким образом, позыв Застройщиков, которые отвечают за удовлетворение насущной потребности населения в жилье, является не столько криком о помощи, сколько сигналом к тому, что в сложившейся ситуации финансовое участие в строительстве самих граждан, которые непосредственно нуждаются в жилье, стало, пожалуй, единственным способом завершить начатые проекты. В этой ситуации остается надеяться на то, что граждане все же адекватно оценят сложившуюся ситуацию и примут правильное решение.

В действительности, изложенная выше идея уже находит понимание среди некоторой, наиболее прогрессивно мыслящей и активной части населения. В основной своей массе – это граждане, постоянно находящиеся в деловой среде, обладающие полной и компетентной информацией о состоянии и динамике рынков, в том числе рынка недвижимости. Данная категория граждан непосредственно испытала на себе воздействие кризисных явлений и обнаружила в связи с этим определенные выгоды не откладывать решение жилищного вопроса на следующий год, сохранив уверенность в том, что недвижимость останется ликвидным активом, даже если цены сейчас немного снизятся, а вложенные в строительство деньги никуда не пропадут, не исчезнут, поскольку будут обеспечены недвижимостью, которая, практически не имея спекулятивной составляющей в цене (в отличие от недвижимости на смежных рынках), останется одним из наиболее надежных инструментов для размещения частных инвестиций.

Помимо ценового метода стимулирования спроса, часть строительных компаний пошла по пути увеличения периода рассрочки платежа и уменьшения суммы первоначального взноса. Заказчики строительства, которые не так остро нуждаются в финансировании, используют специальную программу поддержания инвестиционной привлекательности своих проектов, основанную на неценовом методе регулирования спроса.

Отсутствие такой потребности в каждом конкретном случае обусловлено различными причинами: заблаговременно полученными кредитными ресурсами либо наличием в достаточном объеме заранее привлеченных денежных средств дольщиков и др. По причине того, что большая часть таких проектов уже профинансирована, риск несвоевременного ввода в эксплуатацию строящегося жилого дома минимален, а количество предлагаемых к приобретению квартир ограничено.

Данная программа позволяет:

1. Без привлечения банковского кредита и при наличии не менее 20% стоимости приобретаемой квартиры стать участником долевого строительства.
2. В течение 9 месяцев строительства квартиры финансировать в стройку в размере не более 2000 долл. США ежемесячно.
3. Зафиксировать стоимость квартиры в белорусских рублях на весь период строительства.
4. Располагать временем, достаточным для изыскания источника финансирования оставшихся 70% стоимости квартиры, срок оплаты которых отнесен на сентябрь 2009 года.

К слову, таким источником может выступать и банковский кредит. С точки зрения абсолютных единовременных и ежемесячных затрат дольщик будет поставлен в ситуацию, как если бы он взял кредит в банке, только в предложенном варианте первые 9 месяцев он будет погашать стоимость квартиры, а не платить проценты по кредиту.

Основное условие программы – оплатить к моменту завершения строительства (сентябрь 2009 года) 30% стоимости квартиры, в связи с этим размер первоначального взноса и график платежей составляется по желанию каждого клиента. Застройщик, таким образом, получит гарантированный объем финансирования для поддержания темпов строительства и своевременно введет дом в эксплуатацию. Дольщик – вступит в долевое строительство сегодня, сэкономит на процентах по кредиту и зафиксирует за собой право на получение в собственность квартиры уже до конца следующего года на условиях рублевой цены, зафиксированной на момент заключения договора долевого строительства.

При этом рыночная цена метра за период строительства может измениться, и не исключено что в большую сторону. Обратим внимание на риски дольщика при таком варианте приобретения жилья. Главный риск состоит в том, что даже спустя длительное время, дольщику не удастся найти необходимый объем средств на последний взнос. В этом случае, вероятно, последует расторжение договора долевого строительства: дольщик получает уплаченные деньги, проиндексированные в соответствие с законодательством о долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

Недвижимость Беларуси
15 декабря 2008