Президент Республики Беларусь 31 января подписал Указ № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства».
Документ издан в целях совершенствования порядка долевого строительства многоквартирных жилых домов и скорейшего обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В соответствии с Указом сокращается перечень документов, необходимых для начала строительства. Кроме того, исключаются обязательства по страхованию строительства, увеличивающие стоимость квадратного метра жилья.
Прибыль организации-застройщика при строительстве жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяется в размере до 5% от сметной стоимости объекта. Эта норма позволит привлечь дополнительные инвестиции граждан и юридических лиц в долевое строительство. Такой подход позволит регулировать стоимость строительства жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Этому также будет способствовать привязка фиксированной цены к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ.
Застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное изменение цены объекта. Это позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки.
Будут также снижены штрафы, налагаемые на застройщиков.
Юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений, что позволит им строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.
Указ также разрешает передачу мест общего пользования лицу, уполномоченному местными исполнительными и распорядительными органами, если на момент ввода дома в эксплуатацию товарищество собственников не создано. При этом в документе конкретизирован порядок подготовки необходимых для этого документов, включающих технический паспорт на объект строительства.
Указ в более полной мере учитывает требования нормативных актов создания объектов долевого строительства с учетом нежилых помещений и других элементов, относящихся к жилому дому в соответствии с утвержденным проектом на его строительство.
Для учета региональных особенностей строительства жилых домов долевым способом Типовой договор создания объекта долевого строительства заменен на Примерный.
Кроме того, Указом вносятся изменения в приложения к Примерному договору создания объекта долевого строительства. В частности, дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику. Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием срока их устранения.
Таким образом, предложенные в Указе изменения и дополнения позволяют, с одной стороны, заинтересовать застройщиков в развитии долевого строительства жилья, а с другой – в полной мере обеспечивают интересы граждан-дольщиков.
По информации пресс-службы Президента Республики Беларусь
01.02.2007
Долевое строительство в Беларуси: ситуация и перспективы
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Долевое строительство в Беларуси: ситуация и перспективы
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Ср июл 10, 2013 2:01 pm, всего редактировалось 3 раз.
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Упрощение долевого строительства в Беларуси
Упрощается долевое строительство жилья
В Беларуси упрощается долевое строительство жилья. Соответствующий Указ № 55 “О некоторых вопросах долевого строительства” Президент Беларуси подписал 31 января.
Как сообщили БЕЛТА в пресс-службе главы государства, документ издан в целях совершенствования порядка долевого строительства многоквартирных жилых домов и скорейшего обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В соответствии с указом сокращается перечень документов, необходимых для начала строительства. Кроме того, исключаются обязательства по страхованию строительства, увеличивающие стоимость квадратного метра жилья.
Прибыль организации-застройщика при строительстве жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяется в размере до 5% от сметной стоимости объекта. Эта норма даст возможность привлечь дополнительные инвестиции граждан и юридических лиц в долевое строительство. Такой подход позволит регулировать стоимость строительства жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Этому также будет способствовать привязка фиксированной цены к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ.
Застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное изменение цены объекта. Это позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Будут также снижены штрафы, налагаемые на застройщиков.
Юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений, что позволит им строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.
Указ также разрешает передачу мест общего пользования лицу, уполномоченному местными исполнительными и распорядительными органами, если на момент ввода дома в эксплуатацию товарищество собственников не создано. При этом в документе конкретизирован порядок подготовки необходимых для этого документов, включающих технический паспорт на объект строительства.
Указ в более полной мере учитывает требования нормативных актов создания объектов долевого строительства с учетом нежилых помещений и других элементов, относящихся к жилому дому в соответствии с утвержденным проектом на его строительство.
Для учета региональных особенностей строительства жилых домов долевым способом Типовой договор создания объекта долевого строительства заменен на Примерный.
Кроме того, указом вносятся изменения в приложения к Примерному договору создания объекта долевого строительства. В частности, дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику. Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием срока их устранения.
Таким образом, предложенные в указе изменения и дополнения позволяют, с одной стороны, заинтересовать застройщиков в развитии долевого строительства жилья, а с другой — в полной мере обеспечивают интересы граждан-дольщиков.
Указ вступает в силу со дня опубликования. Его действие распространяется в том числе на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу указа от 15 июня 2006 года № 396.
БЕЛТА.
Вечерний Минск
4 февраля 2007
В Беларуси упрощается долевое строительство жилья. Соответствующий Указ № 55 “О некоторых вопросах долевого строительства” Президент Беларуси подписал 31 января.
Как сообщили БЕЛТА в пресс-службе главы государства, документ издан в целях совершенствования порядка долевого строительства многоквартирных жилых домов и скорейшего обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В соответствии с указом сокращается перечень документов, необходимых для начала строительства. Кроме того, исключаются обязательства по страхованию строительства, увеличивающие стоимость квадратного метра жилья.
Прибыль организации-застройщика при строительстве жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяется в размере до 5% от сметной стоимости объекта. Эта норма даст возможность привлечь дополнительные инвестиции граждан и юридических лиц в долевое строительство. Такой подход позволит регулировать стоимость строительства жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Этому также будет способствовать привязка фиксированной цены к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ.
Застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное изменение цены объекта. Это позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Будут также снижены штрафы, налагаемые на застройщиков.
Юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений, что позволит им строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.
Указ также разрешает передачу мест общего пользования лицу, уполномоченному местными исполнительными и распорядительными органами, если на момент ввода дома в эксплуатацию товарищество собственников не создано. При этом в документе конкретизирован порядок подготовки необходимых для этого документов, включающих технический паспорт на объект строительства.
Указ в более полной мере учитывает требования нормативных актов создания объектов долевого строительства с учетом нежилых помещений и других элементов, относящихся к жилому дому в соответствии с утвержденным проектом на его строительство.
Для учета региональных особенностей строительства жилых домов долевым способом Типовой договор создания объекта долевого строительства заменен на Примерный.
Кроме того, указом вносятся изменения в приложения к Примерному договору создания объекта долевого строительства. В частности, дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику. Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием срока их устранения.
Таким образом, предложенные в указе изменения и дополнения позволяют, с одной стороны, заинтересовать застройщиков в развитии долевого строительства жилья, а с другой — в полной мере обеспечивают интересы граждан-дольщиков.
Указ вступает в силу со дня опубликования. Его действие распространяется в том числе на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу указа от 15 июня 2006 года № 396.
БЕЛТА.
Вечерний Минск
4 февраля 2007
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Указ №396 о долевом строительстве в новой редакции
УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
15 июня 2006 г. № 396
О долевом строительстве многоквартирных жилых домов
Изменения и дополнения:
Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2007 г. № 116
Указ Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 г. № 55
—————————————————————————
Действие Указа Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 г. № 55:
- распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396;
- не распространяется на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396.
__________________________________________________
В целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь постановляю:
1. Утвердить прилагаемые:
- Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства;
- форму примерного договора создания объекта долевого строительства.
2. Установить, что:
2.1. для целей настоящего Указа применяются следующие термины и их определения:
дольщик – гражданин, достигший восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком;
застройщик – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившие (намеревающиеся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками;
объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом (далее – иные объекты недвижимости), – объекты недвижимости, за исключением объектов промышленного производственного назначения, относящиеся к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома;
объект долевого строительства – жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме или его части и иные объекты недвижимости, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре создания объекта долевого строительства;
недостаток объекта долевого строительства – несоответствие объекта долевого строительства актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам и условиям договора создания объекта долевого строительства;
проектная декларация – подлежащий опубликованию и оформленный в соответствии с настоящим Указом документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и проекте строительства;
фиксированная цена – цена объекта долевого строительства, рассчитанная в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора создания объекта долевого строительства, в иных требуемых случаях);
2.2. застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:
- документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
- проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную, государственную экологическую экспертизы в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
- договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
- разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
- документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с настоящим Указом.
При осуществлении застройщиком строительства собственными силами он должен до начала привлечения средств дольщиков получить необходимые для осуществления строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости специальные разрешения (лицензии).
В случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из документов, указанных в частях первой и второй настоящего подпункта, застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов).
Неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам для целей настоящего Указа. При этом неуплата или неполная уплата сумм названных обязательных платежей в установленные сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной другими законодательными актами;
2.3. застройщик вправе в соответствии с настоящим Указом или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
2.4. в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.
Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.
Застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.
Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком;
2.5. привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, без наличия документов, предусмотренных подпунктом 2.2 настоящего пункта, или при наличии в данных документах недостоверных сведений либо неустранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства, если в этих действиях нет состава преступления, – влекут наложение штрафа на должностных лиц юридического лица-застройщика или индивидуальных предпринимателей-застройщиков в размере от 10 до 30 базовых величин.
Невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений, либо заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора, либо несоблюдение застройщиком порядка формирования состава дольщиков, предусмотренного пунктом 6 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных настоящим Указом, либо изменение фиксированной цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь, либо неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства, а равно по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика, – влекут наложение штрафа на застройщика в размере 50 базовых величин.
Предоставить право составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных частями первой и второй настоящего подпункта, уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля, Министерства финансов и финансовых управлений (отделов) местных исполнительных и распорядительных органов и органов государственного строительного надзора, а рассматривать дела об этих правонарушениях – хозяйственным судам, органам Комитета государственного контроля, Министерству финансов и финансовым управлениям (отделам) местных исполнительных и распорядительных органов;
2.6. защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с настоящим Указом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей этому Указу.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
3. Действие настоящего Указа не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., а также на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до указанного срока.
Договоры на строительство таких объектов, а также договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., действуют в течение установленного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Указа.
4. Контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
5. Граждане и организации освобождаются от уплаты государственной пошлины с исковых заявлений, заявлений и жалоб, подаваемых в суды и органы прокуратуры в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого строительства, в том числе договоров о долевом строительстве, заключенных до 1 июля 2006 г.
5.1. Застройщик вправе предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
6. Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок:
- обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом;
- утвердить положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости и принять иные меры по реализации данного Указа.
7. Настоящий Указ вступает в силу с 1 июля 2006 г., за исключением пункта 6 и данного пункта, вступающих в силу со дня подписания этого Указа.
Президент Республики Беларусь
А.Лукашенко
По материалам портала pravo.by
15 июня 2006 г. № 396
О долевом строительстве многоквартирных жилых домов
Изменения и дополнения:
Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2007 г. № 116
Указ Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 г. № 55
—————————————————————————
Действие Указа Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 г. № 55:
- распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396;
- не распространяется на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396.
__________________________________________________
В целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь постановляю:
1. Утвердить прилагаемые:
- Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства;
- форму примерного договора создания объекта долевого строительства.
2. Установить, что:
2.1. для целей настоящего Указа применяются следующие термины и их определения:
дольщик – гражданин, достигший восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком;
застройщик – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившие (намеревающиеся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками;
объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом (далее – иные объекты недвижимости), – объекты недвижимости, за исключением объектов промышленного производственного назначения, относящиеся к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома;
объект долевого строительства – жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме или его части и иные объекты недвижимости, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре создания объекта долевого строительства;
недостаток объекта долевого строительства – несоответствие объекта долевого строительства актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам и условиям договора создания объекта долевого строительства;
проектная декларация – подлежащий опубликованию и оформленный в соответствии с настоящим Указом документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и проекте строительства;
фиксированная цена – цена объекта долевого строительства, рассчитанная в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора создания объекта долевого строительства, в иных требуемых случаях);
2.2. застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:
- документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
- проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную, государственную экологическую экспертизы в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
- договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
- разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
- документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с настоящим Указом.
При осуществлении застройщиком строительства собственными силами он должен до начала привлечения средств дольщиков получить необходимые для осуществления строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости специальные разрешения (лицензии).
В случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из документов, указанных в частях первой и второй настоящего подпункта, застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов).
Неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам для целей настоящего Указа. При этом неуплата или неполная уплата сумм названных обязательных платежей в установленные сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной другими законодательными актами;
2.3. застройщик вправе в соответствии с настоящим Указом или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
2.4. в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.
Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.
Застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.
Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком;
2.5. привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, без наличия документов, предусмотренных подпунктом 2.2 настоящего пункта, или при наличии в данных документах недостоверных сведений либо неустранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства, если в этих действиях нет состава преступления, – влекут наложение штрафа на должностных лиц юридического лица-застройщика или индивидуальных предпринимателей-застройщиков в размере от 10 до 30 базовых величин.
Невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений, либо заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора, либо несоблюдение застройщиком порядка формирования состава дольщиков, предусмотренного пунктом 6 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных настоящим Указом, либо изменение фиксированной цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь, либо неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства, а равно по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика, – влекут наложение штрафа на застройщика в размере 50 базовых величин.
Предоставить право составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных частями первой и второй настоящего подпункта, уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля, Министерства финансов и финансовых управлений (отделов) местных исполнительных и распорядительных органов и органов государственного строительного надзора, а рассматривать дела об этих правонарушениях – хозяйственным судам, органам Комитета государственного контроля, Министерству финансов и финансовым управлениям (отделам) местных исполнительных и распорядительных органов;
2.6. защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с настоящим Указом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей этому Указу.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
3. Действие настоящего Указа не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., а также на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до указанного срока.
Договоры на строительство таких объектов, а также договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., действуют в течение установленного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Указа.
4. Контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
5. Граждане и организации освобождаются от уплаты государственной пошлины с исковых заявлений, заявлений и жалоб, подаваемых в суды и органы прокуратуры в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого строительства, в том числе договоров о долевом строительстве, заключенных до 1 июля 2006 г.
5.1. Застройщик вправе предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
6. Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок:
- обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом;
- утвердить положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости и принять иные меры по реализации данного Указа.
7. Настоящий Указ вступает в силу с 1 июля 2006 г., за исключением пункта 6 и данного пункта, вступающих в силу со дня подписания этого Указа.
Президент Республики Беларусь
А.Лукашенко
По материалам портала pravo.by
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Правила заключения договоров долевого строительства
УТВЕРЖДЕНО
Указ Президента
Республики Беларусь
15.06.2006 № 396
ПРАВИЛА
заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства
1. Настоящими Правилами регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства на основании договора создания объекта долевого строительства (далее – договор), определяется порядок заключения, исполнения и расторжения указанного договора, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора.
2. В соответствии с договором одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее – строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее – иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Местный исполнительный и распорядительный орган при принятии решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ вправе определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства.
3. Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства.
Договор должен содержать следующие существенные условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
- срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
- цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемый в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства, условия изменения цены объекта долевого строительства;
- размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- права и обязанности сторон;
- порядок изменения условий договора;
- порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
- основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
- иные условия по соглашению сторон.
4. К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:
- характеристика объекта долевого строительства;
- расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
- график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
- перечень услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, и их стоимость.
5. Застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Информация о застройщике должна содержать:
- его наименование, место нахождения – для застройщика – юридического лица (фамилия, имя, отчество, место жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя), а также сведения о режиме работы застройщика;
- данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- сведения о проектах строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих заключению договора;
- номер специального разрешения (лицензии), срок его действия, данные об органе, выдавшем это разрешение (лицензию), если для выполнения обязанностей застройщика перед дольщиками необходимо получение соответствующего специального разрешения (лицензии).
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и включать:
- цели проекта строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результатах государственной и государственной экологической экспертиз проектной документации;
- сведения о месте нахождения строящегося многоквартирного жилого дома и его характеристики, в том числе сведения о ценах на объекты долевого строительства (на дату опубликования проектной декларации) и их количестве, предлагаемых для заключения договоров создания объектов долевого строительства в данном многоквартирном жилом доме или его части;
- данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
- количество в строящемся многоквартирном жилом доме и ином объекте недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном жилом доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых застройщиком дольщику после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и связанных с ним иных объектов недвижимости (далее – ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости);
- функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества в таком доме;
- состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
- предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
- сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.
6. При строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.
К индивидуальным предпринимателям-дольщикам применяются требования, установленные частью первой настоящего пункта, регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев заключения этими гражданами договоров исключительно для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с указанием соответствующих целей строительства в договоре.
7. Цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыли застройщика.
8. Цена объекта долевого строительства, определенная согласно пункту 7 настоящих Правил, является фиксированной на конкретную дату. При условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 18 настоящих Правил.
При изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.
Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.
По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика.
9. Уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Уплата цены договора также может осуществляться по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей (по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком), невнесение дольщиком платежей в полном объеме в течение двух периодов (месяцев) подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.
10. Срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных частью второй настоящего пункта, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
11. В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
12. В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации создания этих дома и объектов недвижимости и при условии полной уплаты дольщиком цены договора согласно настоящим Правилам и заключенному договору застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.
Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя данное право. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.
Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
При передаче застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующим органом государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.
Объекты инженерной инфраструктуры многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передаются эксплуатирующим их организациям застройщиком в установленном законодательством порядке.
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
13. Несоблюдение условий договора, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и делает его непригодным для предусмотренного договором использования, является существенным нарушением качества.
Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещения своих расходов по устранению недостатков;
- расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может составлять менее двух лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
14. Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
15. Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.
16. Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.
17. Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
- неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
- при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 настоящих Правил.
18. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством.
По материалам портала pravo.by
Указ Президента
Республики Беларусь
15.06.2006 № 396
ПРАВИЛА
заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства
1. Настоящими Правилами регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства на основании договора создания объекта долевого строительства (далее – договор), определяется порядок заключения, исполнения и расторжения указанного договора, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора.
2. В соответствии с договором одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее – строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее – иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Местный исполнительный и распорядительный орган при принятии решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ вправе определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства.
3. Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства.
Договор должен содержать следующие существенные условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
- срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
- цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемый в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства, условия изменения цены объекта долевого строительства;
- размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- права и обязанности сторон;
- порядок изменения условий договора;
- порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
- основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
- иные условия по соглашению сторон.
4. К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:
- характеристика объекта долевого строительства;
- расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
- график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
- перечень услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, и их стоимость.
5. Застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Информация о застройщике должна содержать:
- его наименование, место нахождения – для застройщика – юридического лица (фамилия, имя, отчество, место жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя), а также сведения о режиме работы застройщика;
- данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- сведения о проектах строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих заключению договора;
- номер специального разрешения (лицензии), срок его действия, данные об органе, выдавшем это разрешение (лицензию), если для выполнения обязанностей застройщика перед дольщиками необходимо получение соответствующего специального разрешения (лицензии).
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и включать:
- цели проекта строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результатах государственной и государственной экологической экспертиз проектной документации;
- сведения о месте нахождения строящегося многоквартирного жилого дома и его характеристики, в том числе сведения о ценах на объекты долевого строительства (на дату опубликования проектной декларации) и их количестве, предлагаемых для заключения договоров создания объектов долевого строительства в данном многоквартирном жилом доме или его части;
- данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
- количество в строящемся многоквартирном жилом доме и ином объекте недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном жилом доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых застройщиком дольщику после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и связанных с ним иных объектов недвижимости (далее – ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости);
- функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества в таком доме;
- состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
- предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
- сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.
6. При строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.
К индивидуальным предпринимателям-дольщикам применяются требования, установленные частью первой настоящего пункта, регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев заключения этими гражданами договоров исключительно для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с указанием соответствующих целей строительства в договоре.
7. Цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыли застройщика.
8. Цена объекта долевого строительства, определенная согласно пункту 7 настоящих Правил, является фиксированной на конкретную дату. При условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 18 настоящих Правил.
При изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.
Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.
По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика.
9. Уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Уплата цены договора также может осуществляться по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей (по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком), невнесение дольщиком платежей в полном объеме в течение двух периодов (месяцев) подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.
10. Срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных частью второй настоящего пункта, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
11. В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
12. В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации создания этих дома и объектов недвижимости и при условии полной уплаты дольщиком цены договора согласно настоящим Правилам и заключенному договору застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.
Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя данное право. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.
Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
При передаче застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующим органом государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.
Объекты инженерной инфраструктуры многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передаются эксплуатирующим их организациям застройщиком в установленном законодательством порядке.
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
13. Несоблюдение условий договора, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и делает его непригодным для предусмотренного договором использования, является существенным нарушением качества.
Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещения своих расходов по устранению недостатков;
- расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может составлять менее двух лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
14. Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
15. Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.
16. Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.
17. Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
- неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
- при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 настоящих Правил.
18. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством.
По материалам портала pravo.by
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Примерный договор создания объекта долевого строительства
УТВЕРЖДЕНО
Указ Президента
Республики Беларусь
15.06.2006 № 396
Форма
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
создания объекта долевого строительства
«__» ____________ 200_ г.
_____________________
(название населенного пункта)
____________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, адрес, паспортные данные гражданина-дольщика или наименование
_____________________________________________________________________________,
юридического лица-дольщика, данные о его государственной регистрации, номер и дата свидетельства)
именуемый в дальнейшем дольщик, с одной стороны, и ____________________________
(наименование
___________________________, зарегистрированный в Едином государственном регистре
застройщика)
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей «__» ___________ ____ г. № ____
и расположенный (проживающий) по адресу: _____________________________________
____________________________________, именуемый в дальнейшем застройщик, в лице
_____________________________________________________________________________
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании ____________________________________________________,
(документ, подтверждающий полномочия)
с другой стороны, вместе именуемые сторонами, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство (создание) (далее – строительство) ________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
(жилого и (или) нежилого помещения в составе многоквартирного жилого дома
_____________________________________________________________________________
и связанного с ним объекта недвижимости)
№ _____ на _______ этаже в многоквартирном жилом доме № _______ по ул. ___________
(микрорайон ____________________________) в __________________________________,
(название населенного пункта)
состоящего из _________ комнат(ы), общей площадью ______________ кв. метров, жилой площадью _____________ кв. метров _____________________________________________
_____________________________________________________________________________
(иные необходимые признаки для связанного с жилым домом объекта недвижимости)
(далее – объект долевого строительства), имеющего характеристики, указанные в приложении 1 к настоящему договору в соответствии с проектной документацией, и по окончании строительства передает объект дольщику.
Объект долевого строительства строится для использования ____________________
_____________________________________________________________________________.
(указать для личных, семейных, бытовых нужд или предпринимательской деятельности)
В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются: _____________________________________________________________________________.
1.2. Застройщик обязуется оказать дольщику услуги, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, указанные в приложении 2 к настоящему договору, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
1.3. Общая площадь многоквартирного жилого дома, в том числе жилая, и общая площадь иных объектов недвижимости определяется в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.
1.4. Договор заключен при наличии у застройщика:
свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него от «__» _____________ 200_ г. № _______, или государственного акта на право ________________________________________ земельным
(вид права на земельный участок)
участком от «__» ____________ 200_ г. № ______, или удостоверения на право временного пользования земельным участком от «__» _____________ 200_ г. № _______, или договора аренды земельного участка от «__» _____________ 200_ г. № _____;
проектно-сметной документации, прошедшей в установленном порядке государственную экспертизу «__» ____________ 200_ г., государственную экологическую экспертизу «__» _________ 200_ г. и утвержденной решением ________________________ от «__» ____________ 200_ г. № _____;
выданного органом государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ от «__» _____________ 200_ г. № ______;
проектной декларации и документов, подтверждающих ее опубликование ____________________________________________________________________________;
специального разрешения (лицензии) _______________________________________
____________________________ от «__» _____________ 200_ г. № ____.
1.5. Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном настоящим договором.
2. Сроки строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости
2.1. Срок начала строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости ___________________________ 200_ г.
(число и месяц прописью)
Нормативный срок продолжительности строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией и ввода их в эксплуатацию _______________________ 200_ г.
(число и месяц прописью)
2.2. установленный настоящим договором срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
2.3. В случае переноса срока ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика об изменении сроков ввода и иных связанных с этим изменениях условий договора и в месячный срок представляет дольщику для подписания дополнительное соглашение к настоящему договору в порядке, установленном подпунктом 7.1 пункта 7 настоящего договора.
3. Порядок и условия приемки-передачи объекта долевого строительства
3.1. Застройщик обязан передать дольщику в собственность объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи, подписываемому сторонами договора (далее – акт). Акт составляется по форме согласно приложению 3 к настоящему договору и подписывается сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации их создания ___________________ при условии полной оплаты дольщиком цены договора застройщик
(указать срок)
обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, и после государственной регистрации этого права передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта и документы на установленное оборудование. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до принятия объекта долевого строительства дольщиком в собственность, но не более трех месяцев со дня передачи дольщику документов, необходимых для оформления права собственности на данный объект.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения указанных документов и ключей обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в собственность дольщику считаются исполненными, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными с даты уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
При условии передачи застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность дольщиков, если финансирование этих объектов производилось всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
3.2. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается _____________________________________________________________________________.
(указать срок, который не может составлять менее двух лет)
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого строительства) или представителем товарищества собственников срок.
4. Цена объекта долевого строительства
4.1. Стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах составляет ___________________________ рублей.
4.2. стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства формируется в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыли застройщика.
4.3. Цена объекта долевого строительства общей площадью ____________ кв. метров в текущих ценах на день заключения договора составляет _____________________ рублей.
Цена объекта долевого строительства состоит из суммы возмещения затрат застройщика на строительство этого объекта, прибыли застройщика, рассчитанной в соответствии с требованиями законодательства, и суммы затрат на услуги застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику.
Возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства составляет ____________________________ рублей согласно приложению 4 к настоящему договору.
Стоимость услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, составляет ______________ рублей согласно приложению 2 к настоящему договору.
4.4. цена объекта долевого строительства, определенная согласно подпункту 4.2 настоящего договора, является фиксированной на дату заключения договора создания объекта долевого строительства.
Изменение фиксированной цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик не позднее месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств обязан произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан известить дольщика не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном подпунктом 7.2 пункта 7 настоящего договора.
5. Порядок расчетов
5.1. Платежи на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика вносятся дольщиком единовременно или поэтапно в соответствии с графиком платежей при строительстве, составленным согласно приложению 5 к настоящему договору и подписанным обеими сторонами. Данные платежи могут осуществляться также по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
Застройщик выдает дольщику расчетный документ на платеж для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства и оказываемых им услуг.
5.2. Поэтапные платежи вносятся до ___ числа месяца, следующего за месяцем выдачи расчетного документа:
на строительство объекта долевого строительства – на специальный счет застройщика № __________________ в ________________________________________ код
(наименование банка)
банка ___________ УНН ______________________________________________________.
Средства, находящиеся на специальном счете, используются застройщиком только по целевому назначению;
на оплату услуг застройщика – на текущий (расчетный) счет застройщика № ________________ в ______________________________________ код банка __________
(наименование банка)
УНН ________________________________________________________________________.
5.3. При изменении цены объекта долевого строительства в случаях, указанных в подпункте 4.4 пункта 4 настоящего договора, стороны, заключая дополнительное соглашение об изменении цены, одновременно вносят изменение в график платежей при строительстве объекта долевого строительства.
5.4. Стоимость оплаченных в ходе строительства объемов работ и затрат, подтвержденных расчетными документами застройщика, при окончательном расчете не изменяется.
В случае нарушения по вине застройщика срока передачи дольщику объекта долевого строительства размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по настоящему договору, не увеличивается.
6. Права и обязанности сторон
6.1. Дольщик имеет право:
6.1.1. ознакомиться с проектной документацией, имеющей отношение к объекту долевого строительства;
6.1.2. по согласованию с застройщиком посещать место строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленное застройщиком время, соблюдая при этом требования техники безопасности, и в установленном порядке знакомиться с ходом строительства;
6.1.3. отказаться от выполнения отдельных видов отделочных работ до начала их осуществления;
6.1.4. передавать застройщику (при его согласии) в случае выполнения отделочных работ из материалов дольщика необходимые отделочные материалы, сантехническое, электро- или газовое оборудование для их применения и установки в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему договору;
6.1.5. получать от застройщика информацию о ходе строительства;
6.1.6. исключен;
6.1.7. получить от застройщика документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства;
6.1.8. требовать от застройщика устранения дефектов и недоделок, выявленных в течение гарантийного срока;
6.1.9. отказаться от уплаты цены договора при несоответствии объекта долевого строительства требованиям, изложенным в договоре, требовать его расторжения в порядке, установленном в пункте 7 настоящего договора, в любое время исполнения договора, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных в настоящем договоре.
6.2. Дольщик обязан:
6.2.1. вносить средства на строительство объекта долевого строительства в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в настоящем договоре;
6.2.2. представлять подтверждающие документы (решение местного исполнительного и распорядительного органа (организации) о начислении субсидии, выделении льготного кредита) при строительстве с использованием субсидий или привлечением льготного кредита и иных форм государственной поддержки;
6.2.3. уплачивать цену договора в порядке, установленном в договоре;
6.2.4. принять от застройщика законченный строительством объект долевого строительства по акту в соответствии с условиями, определенными в настоящем договоре;
6.2.5. в трехмесячный срок после передачи застройщиком всех необходимых документов оформить право собственности на построенный объект долевого строительства.
6.3. Застройщик имеет право:
6.3.1. требовать от дольщика перечисления средств на строительство объекта долевого строительства на условиях, определенных в настоящем договоре;
6.3.2. расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных настоящим договором, в течение двух периодов подряд согласно утвержденному графику платежей или двух месяцев подряд при условии оплаты цены договора по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком, либо в срок, установленный настоящим договором для оплаты цены договора, если она в соответствии с договором производится единовременно, а также при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей подпункта 4.4 пункта 4 настоящего договора;
6.4. Застройщик обязан:
6.4.1. ознакомить дольщика с документами, перечисленными в подпункте 1.4 пункта 1 настоящего договора, удостоверяющими его право на строительство объекта долевого строительства;
6.4.2. обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный в настоящем договоре, строительство объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
6.4.3. организовать непрерывный процесс финансирования строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости, контролировать поступление средств на строительство, обеспечить информирование дольщика по всем вопросам заключения и исполнения настоящего договора, контролировать исполнение обязательств по договору;
6.4.4. предъявить дольщику обоснованный расчет-справку стоимости объекта долевого строительства в течение месяца со дня утверждения комиссией акта о приемке дома в эксплуатацию.
Если фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре, застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства;
6.4.5. исключен;
6.4.6. заключить договор с правопреемником дольщика (с его согласия) в случае смерти дольщика или реорганизации юридического лица, являющегося дольщиком по настоящему договору;
6.4.7. сообщить дольщику об изменениях условий договора строительного подряда, если это влияет на отношения, регулируемые в настоящем договоре;
6.4.8. уведомить дольщика о вносимых изменениях в проектную документацию, в случае если они повлекут увеличение или уменьшение цены объекта долевого строительства или иных качественных его показателей;
6.4.9. исключен;
6.4.10. обеспечивать сохранность установленного оборудования до передачи объекта долевого строительства дольщику;
6.4.11. обеспечить государственную регистрацию многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленном порядке, а также подготовку необходимых документов и передачу их представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков, для последующего оформления прав на земельный участок;
6.4.12. передать территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и дольщику необходимые документы для оформления права собственности на объект долевого строительства при выполнении дольщиком обязательств по уплате цены договора в течение _____________________ дней со дня утверждения акта о вводе многоквартирного жилого
(указать срок)
дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию;
6.4.13. передать дольщику объект долевого строительства по акту приемки-передачи объекта долевого строительства в соответствии с законодательством и условиями настоящего договора;
6.4.14. устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства и отраженные в акте либо выявленные в течение гарантийного срока, в ___________________, если меньший срок не установлен законодательством;
(указать срок)
6.4.15. передать в установленном порядке общее имущество многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом и информировать его об объектах долевого строительства, в которых не производились отделочные работы;
6.4.16. обеспечить выполнение требований, установленных законодательством, в том числе техническими нормативными правовыми актами.
7. Изменение, дополнение и расторжение договора
7.1. При переносе сроков строительства или изменении цены объекта долевого строительства, указанных в подпункте 2.2 пункта 2 и подпунктах 4.3 и 4.4 пункта 4 настоящего договора, застройщик предлагает дольщику внести изменения в заключенный договор.
Дополнения и изменения к настоящему договору принимаются при обоюдном согласии сторон и оформляются дополнительным соглашением.
7.2. В случаях, предусмотренных в подпунктах 6.1.9 и 6.3.2 пункта 6 настоящего договора, стороны вправе по своей инициативе требовать его досрочного расторжения.
Стороны извещают друг друга о расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). В недельный срок со дня получения уведомления сторонами составляется акт о расторжении договора. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами данного акта.
В случаях, предусмотренных подпунктом 6.3.2 пункта 6 настоящего договора, и по истечении недельного срока со дня отказа дольщика от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
7.3. Исключен.
7.4. При досрочном расторжении настоящего договора, отказе застройщика в одностороннем порядке от исполнения договора и (или) при неисполнении обязательств застройщик обязан произвести возврат полученных от дольщика средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
8. Ответственность сторон
8.1. За несвоевременное внесение дольщиком платежей, предусмотренных в настоящем договоре, он уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей либо по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора.
Данные меры ответственности не распространяются на участников долевого строительства в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки.
8.2. При вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, передаче объекта долевого строительства или необходимых документов с нарушением сроков, установленных в настоящем договоре, застройщик возмещает дольщику, внесшему все предусмотренные настоящим договором платежи, убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере ______________________________________________________________.
(размер неустойки (пени) не может быть меньше 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен решениями Президента Республики Беларусь)
8.3. Дольщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт.
Застройщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их неисполнение явилось следствием непреодолимой силы или нарушения дольщиком (собственником объекта долевого строительства) установленных правил пользования объектом долевого строительства.
8.4. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
9. Дополнительные положения
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
10. Заключительные положения
10.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
10.2. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.
10.3. Приложениями к настоящему договору являются:
приложение 1 «Характеристика объекта долевого строительства»;
приложение 2 «Перечень услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику»;
приложение 3 «Акт приемки-передачи объекта долевого строительства»;
приложение 4 «Расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства № ___ в жилом доме № ___ по ул. _____________, микрорайон ______________, г. ____________, серия дома ____, дата начала строительства __________________, дата ввода дома в эксплуатацию _________________»;
приложение 5 «График платежей при строительстве объекта долевого строительства» (если уплата цены договора не производится единовременно).
10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
10.5. Адреса и реквизиты сторон.
Дольщик
Застройщик
____________________________________
___________________________________
(фамилия, имя, отчество гражданина-дольщика,
(наименование застройщика)
____________________________________
Юридический адрес _________________
место жительства, паспортные данные)
Для юридического лица
Счет № ____________________________
____________________________________
в отделении банка ___________________
(наименование юридического лица)
Код ОКПО _________________________
Юридический адрес __________________
УНН ______________________________
Счет № _____________________________
в отделении банка ____________________
Код ОКПО __________________________
УНН _______________________________
Дольщик ____________________________
Застройщик _______________________
(подпись)
(подпись)
М.П.
М.П.
Приложение 1
к примерному договору создания
объекта долевого строительства
(в редакции Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 № 55)
Характеристика объекта долевого
строительства № ___________
Объект долевого строительства – жилое (нежилое встроенное, встроенно-пристроенное, пристроенное)* помещение в многоквартирном жилом доме _____________________________________________________________________________
(блочный, кирпичный, другое)*
строительная серия ________________, расположенном в ____________________________
(название населенного пункта)
по ул. _______________, № ________, корп. _______, микрорайон ____________________.
Наличие в доме:
технического этажа _______________________________________________________;
лифтов __________________________________________________________________;
помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов _____________________________________________________________________________;
погребов ________________________________________________________________;
кладовых ________________________________________________________________;
помещения для размещения штатных работников товарищества собственников _____________________________________________________________________________;
магазинов, других помещений ______________________________________________
_____________________________________________________________________________.
Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства:
кладовая ___________________________ кв. метров;
погреб ___________________________ кв. метров;
помещение для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов ____________________________________________________________________ кв. метров;
(отгороженное, открытое)*
помещение для размещения штатных работников товарищества собственников ___________ кв. метров;
_____________________________________________________________________________.
Объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом, относящиеся к нему в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты для целевого использования многоквартирного жилого дома, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства:
внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
объекты благоустройства и озеленения территории;
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________.
Объект долевого строительства состоит из _________ комнат общей площадью __________ кв. метров, в том числе жилая _________ кв. метров, подсобных помещений общей площадью _____________ кв. метров, из них кухня _____ кв. метров, ванная _______ кв. метров, туалет _______ кв. метров, балкон (лоджия) ___________ кв. метров.
Полы ___________________________________________________________________.
(паркет, линолеум, другое)
Стены __________________________________________________________________.
(штукатурка, обои, окраска, другое)
Двери входные ________________________, внутренние _______________________.
Окна ___________________________________________________________________.
Потолки ________________________________________________________________.
Санитарно-техническое оборудование _______________________________________.
Иное оборудование _______________________________________________________.
Объект долевого строительства передается:
с отделкой _______________________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
_____________________________________________________________________________;
без отделки ______________________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
_____________________________________________________________________________;
с частичной отделкой _____________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
_____________________________________________________________________________.
Застройщик ___________________________
(подпись)
М.П.
______________________________
*Ненужное зачеркнуть.
По материалам портала pravo.by
Указ Президента
Республики Беларусь
15.06.2006 № 396
Форма
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
создания объекта долевого строительства
«__» ____________ 200_ г.
_____________________
(название населенного пункта)
____________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, адрес, паспортные данные гражданина-дольщика или наименование
_____________________________________________________________________________,
юридического лица-дольщика, данные о его государственной регистрации, номер и дата свидетельства)
именуемый в дальнейшем дольщик, с одной стороны, и ____________________________
(наименование
___________________________, зарегистрированный в Едином государственном регистре
застройщика)
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей «__» ___________ ____ г. № ____
и расположенный (проживающий) по адресу: _____________________________________
____________________________________, именуемый в дальнейшем застройщик, в лице
_____________________________________________________________________________
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании ____________________________________________________,
(документ, подтверждающий полномочия)
с другой стороны, вместе именуемые сторонами, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство (создание) (далее – строительство) ________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
(жилого и (или) нежилого помещения в составе многоквартирного жилого дома
_____________________________________________________________________________
и связанного с ним объекта недвижимости)
№ _____ на _______ этаже в многоквартирном жилом доме № _______ по ул. ___________
(микрорайон ____________________________) в __________________________________,
(название населенного пункта)
состоящего из _________ комнат(ы), общей площадью ______________ кв. метров, жилой площадью _____________ кв. метров _____________________________________________
_____________________________________________________________________________
(иные необходимые признаки для связанного с жилым домом объекта недвижимости)
(далее – объект долевого строительства), имеющего характеристики, указанные в приложении 1 к настоящему договору в соответствии с проектной документацией, и по окончании строительства передает объект дольщику.
Объект долевого строительства строится для использования ____________________
_____________________________________________________________________________.
(указать для личных, семейных, бытовых нужд или предпринимательской деятельности)
В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются: _____________________________________________________________________________.
1.2. Застройщик обязуется оказать дольщику услуги, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, указанные в приложении 2 к настоящему договору, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
1.3. Общая площадь многоквартирного жилого дома, в том числе жилая, и общая площадь иных объектов недвижимости определяется в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.
1.4. Договор заключен при наличии у застройщика:
свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него от «__» _____________ 200_ г. № _______, или государственного акта на право ________________________________________ земельным
(вид права на земельный участок)
участком от «__» ____________ 200_ г. № ______, или удостоверения на право временного пользования земельным участком от «__» _____________ 200_ г. № _______, или договора аренды земельного участка от «__» _____________ 200_ г. № _____;
проектно-сметной документации, прошедшей в установленном порядке государственную экспертизу «__» ____________ 200_ г., государственную экологическую экспертизу «__» _________ 200_ г. и утвержденной решением ________________________ от «__» ____________ 200_ г. № _____;
выданного органом государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ от «__» _____________ 200_ г. № ______;
проектной декларации и документов, подтверждающих ее опубликование ____________________________________________________________________________;
специального разрешения (лицензии) _______________________________________
____________________________ от «__» _____________ 200_ г. № ____.
1.5. Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном настоящим договором.
2. Сроки строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости
2.1. Срок начала строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости ___________________________ 200_ г.
(число и месяц прописью)
Нормативный срок продолжительности строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией и ввода их в эксплуатацию _______________________ 200_ г.
(число и месяц прописью)
2.2. установленный настоящим договором срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
2.3. В случае переноса срока ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика об изменении сроков ввода и иных связанных с этим изменениях условий договора и в месячный срок представляет дольщику для подписания дополнительное соглашение к настоящему договору в порядке, установленном подпунктом 7.1 пункта 7 настоящего договора.
3. Порядок и условия приемки-передачи объекта долевого строительства
3.1. Застройщик обязан передать дольщику в собственность объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи, подписываемому сторонами договора (далее – акт). Акт составляется по форме согласно приложению 3 к настоящему договору и подписывается сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации их создания ___________________ при условии полной оплаты дольщиком цены договора застройщик
(указать срок)
обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, и после государственной регистрации этого права передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта и документы на установленное оборудование. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до принятия объекта долевого строительства дольщиком в собственность, но не более трех месяцев со дня передачи дольщику документов, необходимых для оформления права собственности на данный объект.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения указанных документов и ключей обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в собственность дольщику считаются исполненными, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными с даты уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
При условии передачи застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность дольщиков, если финансирование этих объектов производилось всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
3.2. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается _____________________________________________________________________________.
(указать срок, который не может составлять менее двух лет)
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого строительства) или представителем товарищества собственников срок.
4. Цена объекта долевого строительства
4.1. Стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах составляет ___________________________ рублей.
4.2. стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства формируется в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыли застройщика.
4.3. Цена объекта долевого строительства общей площадью ____________ кв. метров в текущих ценах на день заключения договора составляет _____________________ рублей.
Цена объекта долевого строительства состоит из суммы возмещения затрат застройщика на строительство этого объекта, прибыли застройщика, рассчитанной в соответствии с требованиями законодательства, и суммы затрат на услуги застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику.
Возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства составляет ____________________________ рублей согласно приложению 4 к настоящему договору.
Стоимость услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, составляет ______________ рублей согласно приложению 2 к настоящему договору.
4.4. цена объекта долевого строительства, определенная согласно подпункту 4.2 настоящего договора, является фиксированной на дату заключения договора создания объекта долевого строительства.
Изменение фиксированной цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик не позднее месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств обязан произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан известить дольщика не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном подпунктом 7.2 пункта 7 настоящего договора.
5. Порядок расчетов
5.1. Платежи на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика вносятся дольщиком единовременно или поэтапно в соответствии с графиком платежей при строительстве, составленным согласно приложению 5 к настоящему договору и подписанным обеими сторонами. Данные платежи могут осуществляться также по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
Застройщик выдает дольщику расчетный документ на платеж для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства и оказываемых им услуг.
5.2. Поэтапные платежи вносятся до ___ числа месяца, следующего за месяцем выдачи расчетного документа:
на строительство объекта долевого строительства – на специальный счет застройщика № __________________ в ________________________________________ код
(наименование банка)
банка ___________ УНН ______________________________________________________.
Средства, находящиеся на специальном счете, используются застройщиком только по целевому назначению;
на оплату услуг застройщика – на текущий (расчетный) счет застройщика № ________________ в ______________________________________ код банка __________
(наименование банка)
УНН ________________________________________________________________________.
5.3. При изменении цены объекта долевого строительства в случаях, указанных в подпункте 4.4 пункта 4 настоящего договора, стороны, заключая дополнительное соглашение об изменении цены, одновременно вносят изменение в график платежей при строительстве объекта долевого строительства.
5.4. Стоимость оплаченных в ходе строительства объемов работ и затрат, подтвержденных расчетными документами застройщика, при окончательном расчете не изменяется.
В случае нарушения по вине застройщика срока передачи дольщику объекта долевого строительства размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по настоящему договору, не увеличивается.
6. Права и обязанности сторон
6.1. Дольщик имеет право:
6.1.1. ознакомиться с проектной документацией, имеющей отношение к объекту долевого строительства;
6.1.2. по согласованию с застройщиком посещать место строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленное застройщиком время, соблюдая при этом требования техники безопасности, и в установленном порядке знакомиться с ходом строительства;
6.1.3. отказаться от выполнения отдельных видов отделочных работ до начала их осуществления;
6.1.4. передавать застройщику (при его согласии) в случае выполнения отделочных работ из материалов дольщика необходимые отделочные материалы, сантехническое, электро- или газовое оборудование для их применения и установки в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему договору;
6.1.5. получать от застройщика информацию о ходе строительства;
6.1.6. исключен;
6.1.7. получить от застройщика документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства;
6.1.8. требовать от застройщика устранения дефектов и недоделок, выявленных в течение гарантийного срока;
6.1.9. отказаться от уплаты цены договора при несоответствии объекта долевого строительства требованиям, изложенным в договоре, требовать его расторжения в порядке, установленном в пункте 7 настоящего договора, в любое время исполнения договора, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных в настоящем договоре.
6.2. Дольщик обязан:
6.2.1. вносить средства на строительство объекта долевого строительства в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в настоящем договоре;
6.2.2. представлять подтверждающие документы (решение местного исполнительного и распорядительного органа (организации) о начислении субсидии, выделении льготного кредита) при строительстве с использованием субсидий или привлечением льготного кредита и иных форм государственной поддержки;
6.2.3. уплачивать цену договора в порядке, установленном в договоре;
6.2.4. принять от застройщика законченный строительством объект долевого строительства по акту в соответствии с условиями, определенными в настоящем договоре;
6.2.5. в трехмесячный срок после передачи застройщиком всех необходимых документов оформить право собственности на построенный объект долевого строительства.
6.3. Застройщик имеет право:
6.3.1. требовать от дольщика перечисления средств на строительство объекта долевого строительства на условиях, определенных в настоящем договоре;
6.3.2. расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных настоящим договором, в течение двух периодов подряд согласно утвержденному графику платежей или двух месяцев подряд при условии оплаты цены договора по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком, либо в срок, установленный настоящим договором для оплаты цены договора, если она в соответствии с договором производится единовременно, а также при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей подпункта 4.4 пункта 4 настоящего договора;
6.4. Застройщик обязан:
6.4.1. ознакомить дольщика с документами, перечисленными в подпункте 1.4 пункта 1 настоящего договора, удостоверяющими его право на строительство объекта долевого строительства;
6.4.2. обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный в настоящем договоре, строительство объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
6.4.3. организовать непрерывный процесс финансирования строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости, контролировать поступление средств на строительство, обеспечить информирование дольщика по всем вопросам заключения и исполнения настоящего договора, контролировать исполнение обязательств по договору;
6.4.4. предъявить дольщику обоснованный расчет-справку стоимости объекта долевого строительства в течение месяца со дня утверждения комиссией акта о приемке дома в эксплуатацию.
Если фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре, застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства;
6.4.5. исключен;
6.4.6. заключить договор с правопреемником дольщика (с его согласия) в случае смерти дольщика или реорганизации юридического лица, являющегося дольщиком по настоящему договору;
6.4.7. сообщить дольщику об изменениях условий договора строительного подряда, если это влияет на отношения, регулируемые в настоящем договоре;
6.4.8. уведомить дольщика о вносимых изменениях в проектную документацию, в случае если они повлекут увеличение или уменьшение цены объекта долевого строительства или иных качественных его показателей;
6.4.9. исключен;
6.4.10. обеспечивать сохранность установленного оборудования до передачи объекта долевого строительства дольщику;
6.4.11. обеспечить государственную регистрацию многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленном порядке, а также подготовку необходимых документов и передачу их представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков, для последующего оформления прав на земельный участок;
6.4.12. передать территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и дольщику необходимые документы для оформления права собственности на объект долевого строительства при выполнении дольщиком обязательств по уплате цены договора в течение _____________________ дней со дня утверждения акта о вводе многоквартирного жилого
(указать срок)
дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию;
6.4.13. передать дольщику объект долевого строительства по акту приемки-передачи объекта долевого строительства в соответствии с законодательством и условиями настоящего договора;
6.4.14. устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства и отраженные в акте либо выявленные в течение гарантийного срока, в ___________________, если меньший срок не установлен законодательством;
(указать срок)
6.4.15. передать в установленном порядке общее имущество многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, – лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом и информировать его об объектах долевого строительства, в которых не производились отделочные работы;
6.4.16. обеспечить выполнение требований, установленных законодательством, в том числе техническими нормативными правовыми актами.
7. Изменение, дополнение и расторжение договора
7.1. При переносе сроков строительства или изменении цены объекта долевого строительства, указанных в подпункте 2.2 пункта 2 и подпунктах 4.3 и 4.4 пункта 4 настоящего договора, застройщик предлагает дольщику внести изменения в заключенный договор.
Дополнения и изменения к настоящему договору принимаются при обоюдном согласии сторон и оформляются дополнительным соглашением.
7.2. В случаях, предусмотренных в подпунктах 6.1.9 и 6.3.2 пункта 6 настоящего договора, стороны вправе по своей инициативе требовать его досрочного расторжения.
Стороны извещают друг друга о расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). В недельный срок со дня получения уведомления сторонами составляется акт о расторжении договора. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами данного акта.
В случаях, предусмотренных подпунктом 6.3.2 пункта 6 настоящего договора, и по истечении недельного срока со дня отказа дольщика от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
7.3. Исключен.
7.4. При досрочном расторжении настоящего договора, отказе застройщика в одностороннем порядке от исполнения договора и (или) при неисполнении обязательств застройщик обязан произвести возврат полученных от дольщика средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
8. Ответственность сторон
8.1. За несвоевременное внесение дольщиком платежей, предусмотренных в настоящем договоре, он уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей либо по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора.
Данные меры ответственности не распространяются на участников долевого строительства в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки.
8.2. При вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, передаче объекта долевого строительства или необходимых документов с нарушением сроков, установленных в настоящем договоре, застройщик возмещает дольщику, внесшему все предусмотренные настоящим договором платежи, убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере ______________________________________________________________.
(размер неустойки (пени) не может быть меньше 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен решениями Президента Республики Беларусь)
8.3. Дольщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт.
Застройщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их неисполнение явилось следствием непреодолимой силы или нарушения дольщиком (собственником объекта долевого строительства) установленных правил пользования объектом долевого строительства.
8.4. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
9. Дополнительные положения
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
10. Заключительные положения
10.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
10.2. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.
10.3. Приложениями к настоящему договору являются:
приложение 1 «Характеристика объекта долевого строительства»;
приложение 2 «Перечень услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику»;
приложение 3 «Акт приемки-передачи объекта долевого строительства»;
приложение 4 «Расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства № ___ в жилом доме № ___ по ул. _____________, микрорайон ______________, г. ____________, серия дома ____, дата начала строительства __________________, дата ввода дома в эксплуатацию _________________»;
приложение 5 «График платежей при строительстве объекта долевого строительства» (если уплата цены договора не производится единовременно).
10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
10.5. Адреса и реквизиты сторон.
Дольщик
Застройщик
____________________________________
___________________________________
(фамилия, имя, отчество гражданина-дольщика,
(наименование застройщика)
____________________________________
Юридический адрес _________________
место жительства, паспортные данные)
Для юридического лица
Счет № ____________________________
____________________________________
в отделении банка ___________________
(наименование юридического лица)
Код ОКПО _________________________
Юридический адрес __________________
УНН ______________________________
Счет № _____________________________
в отделении банка ____________________
Код ОКПО __________________________
УНН _______________________________
Дольщик ____________________________
Застройщик _______________________
(подпись)
(подпись)
М.П.
М.П.
Приложение 1
к примерному договору создания
объекта долевого строительства
(в редакции Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 № 55)
Характеристика объекта долевого
строительства № ___________
Объект долевого строительства – жилое (нежилое встроенное, встроенно-пристроенное, пристроенное)* помещение в многоквартирном жилом доме _____________________________________________________________________________
(блочный, кирпичный, другое)*
строительная серия ________________, расположенном в ____________________________
(название населенного пункта)
по ул. _______________, № ________, корп. _______, микрорайон ____________________.
Наличие в доме:
технического этажа _______________________________________________________;
лифтов __________________________________________________________________;
помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов _____________________________________________________________________________;
погребов ________________________________________________________________;
кладовых ________________________________________________________________;
помещения для размещения штатных работников товарищества собственников _____________________________________________________________________________;
магазинов, других помещений ______________________________________________
_____________________________________________________________________________.
Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства:
кладовая ___________________________ кв. метров;
погреб ___________________________ кв. метров;
помещение для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов ____________________________________________________________________ кв. метров;
(отгороженное, открытое)*
помещение для размещения штатных работников товарищества собственников ___________ кв. метров;
_____________________________________________________________________________.
Объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом, относящиеся к нему в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты для целевого использования многоквартирного жилого дома, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства:
внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
объекты благоустройства и озеленения территории;
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________.
Объект долевого строительства состоит из _________ комнат общей площадью __________ кв. метров, в том числе жилая _________ кв. метров, подсобных помещений общей площадью _____________ кв. метров, из них кухня _____ кв. метров, ванная _______ кв. метров, туалет _______ кв. метров, балкон (лоджия) ___________ кв. метров.
Полы ___________________________________________________________________.
(паркет, линолеум, другое)
Стены __________________________________________________________________.
(штукатурка, обои, окраска, другое)
Двери входные ________________________, внутренние _______________________.
Окна ___________________________________________________________________.
Потолки ________________________________________________________________.
Санитарно-техническое оборудование _______________________________________.
Иное оборудование _______________________________________________________.
Объект долевого строительства передается:
с отделкой _______________________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
_____________________________________________________________________________;
без отделки ______________________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
_____________________________________________________________________________;
с частичной отделкой _____________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
_____________________________________________________________________________.
Застройщик ___________________________
(подпись)
М.П.
______________________________
*Ненужное зачеркнуть.
По материалам портала pravo.by
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Возвращение долевого строительства в Беларуси
Возвращение долевого дома
В четверг с принятием Указа Президента вступили в силу новые условия долевого строительства. Теперь изменить стоимость квартиры в процессе возведения дома станет практически невозможно
За последние полтора года мы неоднократно писали о долевом строительстве. Сначала, когда 15 июня 2006 года появился Указ № 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов”, оптимистично, приветствуя дополнительные меры по защите интересов дольщиков. Но потом рынок расставил все по своим местам. И, к сожалению, полученная “расстановка” ничего хорошего не принесла: долевое строительство сводилось к нулю, предложение на рынке уменьшалось, цены ползли вверх. Да и чиновники вслед за бизнесом начинали признавать неудачу первого большого документа о долевом строительстве. В декабре 2006-го появился 729-й Указ, который уточнял некоторые мере по применению 396-го. Примерно тогда же началась подготовка нового документа, о котором министр архитектуры и строительства Александр Селезнев рассказал журналистам минувшей осенью.
И вот был подписан Указ № 55 “О некоторых вопросах долевого строительства”, который, хоть и писался на базе 396-го и 729-го, отличается от них принципиально.
— В Указе № 396 оказался нарушенным баланс между требовательностью к застройщику и защитой прав дольщика в пользу последнего, — рассказывает начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль. — Вместе с этим у застройщика отсутствовал экономический интерес в долевом строительстве.
Выражалось это в том, что компания, строящая “долевой” дом, должна была работать без прибыли. Весь потенциальный заработок формировался из накладных расходов в размере 11 процентов от сметной стоимости дома. Это нельзя назвать прибылью, потому что компания не получала деньги в полном размере — плановые накопления уходили на покрытие неучтенных затрат. Что после этого останется, то и можно назвать прибылью. К чему привела такая система, известно: дома полностью строились самим застройщиком, который продавал готовые квартиры, закладывая в цену все издержки, риски и высокую прибыль.
Теперь застройщик может официально получить дополнительную прибыль до 5 процентов — при строительстве для нуждающихся в улучшении жилищных условий и по договоренности со всеми остальными категориями дольщиков.
Принципиально уменьшены размеры налагаемых на застройщика штрафов. Если раньше они были от 100 до 300 базовых величин за каждое нарушение (например, за плохо поставленное окно), то сейчас снижены до 30 БВ. Сокращен перечень необходимых для оформления документов, исключаются обязательства по страхованию строительства, уточнены процедуры устранения недоделок и гарантийного срока ответственности (2 года). Крайне важным нововведением явилось то, что застройщику дали право оставлять у себя сэкономленные деньги при сверхэффективном ведении строительства.
У застройщика появилось и еще два права: расторгать договор с недобросовестным дольщиком без суда и изменять цену без согласования с каждым. Но оба эти права связаны и с защитой дольщиков. В первом случае из-за спора двух субъектов не страдают остальные дольщики, часто вынужденные ждать решения суда. Кроме того, Указ № 55 тоже не запрещает дольщику отстаивать свои права в суде. Во втором случае правом изменять цену застройщик может воспользоваться лишь в двух случаях: если изменился уровень налогообложения и если произошло незапланированное изменение индексов стоимости строительно-монтажных работ (строительство, как и все, дорожает).
— Зная прогнозные индексы, застройщик может сразу назвать дольщику стоимость квартиры. Более того, мы ввели понятие фиксированной цены, которая может быть определена на любом этапе строительства. У дольщика будет график заранее определенных сумм платежей, — объясняет Александр Горваль. — Менять эти суммы можно будет только в двух вышеописанных случаях. На мой взгляд, это объективная и прозрачная схема — налоговые изменения и утверждаемые правительством индексы всегда доступны и легко проверяемы самими дольщиками.
Еще одно изменение в том, что застройщик и дольщик теперь будут подписывать не типовой договор (жесткой и неизменной формы), а примерный: в нем будут не только обязательные позиции, но и возможность по соглашению сторон добавить дополнительные пункты.
Появляется неограниченное право на участие в долевом строительстве жилья у юридических лиц. Это должно позволить им строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов.
Александр Горваль уверен, что новая законодательная база уже скоро возродит долевое строительство в Беларуси:
— Конечно, идеальных законов нет, жизнь разнообразнее любого из них. Но Указ № 55 станет работающим экономическим механизмом, который мы будем в случае чего лишь уточнять и настраивать.
Указ вступает в силу со дня опубликования. Его действие распространяется в том числе и на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа № 396 от 15 июня 2006 года.
Что будет с ценой на жилье?
С прошлого года на рынке жилья продолжается застой. Немного дорожают дорогие квартиры, дешевеют дешевые — в среднем цена стоит на месте. Если долевое строительство пойдет теми темпами, как предполагают в Минстройархитектуры (по словам Александра Горваля, последние недели застройщики звонили и интересовались, когда же будет подписан документ, чтобы начать заключение договоров с дольщиками), то уже весной в столице начнется строительство сотен дополнительных квартир. Если растет предложение, то цена имеет все предпосылки к снижению. Правда, ни о каком резком падении цен говорить не приходится — в лучшие для себя времена долевое строительство не превышало 10—15 процентов от всего объема.
А вот кому на самом деле может повезти, так это очередникам, которые недавно стали на учет. Долевое строительство — это ведь не всегда дорого. Например, столичный МАПИД, который только и занимается недорогим крупнопанельным строительством, тоже раньше строил для дольщиков. Сейчас, правда, все мощности предприятия направлены на возведение домов для очередников с подошедшей очередью, по спискам исполкомов. Но если МАПИД все же найдет возможность (ему же это выгодно) построить дом долевым способом, то “далекие” очередники могут всего лишь за 5 дополнительных процентов к цене квартиры купить себе лет 20 (именно столько приходится стоять некоторым нуждающимся в жилищной общей очереди) жизни в новом доме.
Александр ВЛАДЫКО
Народная газета
2 февраля 2008
В четверг с принятием Указа Президента вступили в силу новые условия долевого строительства. Теперь изменить стоимость квартиры в процессе возведения дома станет практически невозможно
За последние полтора года мы неоднократно писали о долевом строительстве. Сначала, когда 15 июня 2006 года появился Указ № 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов”, оптимистично, приветствуя дополнительные меры по защите интересов дольщиков. Но потом рынок расставил все по своим местам. И, к сожалению, полученная “расстановка” ничего хорошего не принесла: долевое строительство сводилось к нулю, предложение на рынке уменьшалось, цены ползли вверх. Да и чиновники вслед за бизнесом начинали признавать неудачу первого большого документа о долевом строительстве. В декабре 2006-го появился 729-й Указ, который уточнял некоторые мере по применению 396-го. Примерно тогда же началась подготовка нового документа, о котором министр архитектуры и строительства Александр Селезнев рассказал журналистам минувшей осенью.
И вот был подписан Указ № 55 “О некоторых вопросах долевого строительства”, который, хоть и писался на базе 396-го и 729-го, отличается от них принципиально.
— В Указе № 396 оказался нарушенным баланс между требовательностью к застройщику и защитой прав дольщика в пользу последнего, — рассказывает начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль. — Вместе с этим у застройщика отсутствовал экономический интерес в долевом строительстве.
Выражалось это в том, что компания, строящая “долевой” дом, должна была работать без прибыли. Весь потенциальный заработок формировался из накладных расходов в размере 11 процентов от сметной стоимости дома. Это нельзя назвать прибылью, потому что компания не получала деньги в полном размере — плановые накопления уходили на покрытие неучтенных затрат. Что после этого останется, то и можно назвать прибылью. К чему привела такая система, известно: дома полностью строились самим застройщиком, который продавал готовые квартиры, закладывая в цену все издержки, риски и высокую прибыль.
Теперь застройщик может официально получить дополнительную прибыль до 5 процентов — при строительстве для нуждающихся в улучшении жилищных условий и по договоренности со всеми остальными категориями дольщиков.
Принципиально уменьшены размеры налагаемых на застройщика штрафов. Если раньше они были от 100 до 300 базовых величин за каждое нарушение (например, за плохо поставленное окно), то сейчас снижены до 30 БВ. Сокращен перечень необходимых для оформления документов, исключаются обязательства по страхованию строительства, уточнены процедуры устранения недоделок и гарантийного срока ответственности (2 года). Крайне важным нововведением явилось то, что застройщику дали право оставлять у себя сэкономленные деньги при сверхэффективном ведении строительства.
У застройщика появилось и еще два права: расторгать договор с недобросовестным дольщиком без суда и изменять цену без согласования с каждым. Но оба эти права связаны и с защитой дольщиков. В первом случае из-за спора двух субъектов не страдают остальные дольщики, часто вынужденные ждать решения суда. Кроме того, Указ № 55 тоже не запрещает дольщику отстаивать свои права в суде. Во втором случае правом изменять цену застройщик может воспользоваться лишь в двух случаях: если изменился уровень налогообложения и если произошло незапланированное изменение индексов стоимости строительно-монтажных работ (строительство, как и все, дорожает).
— Зная прогнозные индексы, застройщик может сразу назвать дольщику стоимость квартиры. Более того, мы ввели понятие фиксированной цены, которая может быть определена на любом этапе строительства. У дольщика будет график заранее определенных сумм платежей, — объясняет Александр Горваль. — Менять эти суммы можно будет только в двух вышеописанных случаях. На мой взгляд, это объективная и прозрачная схема — налоговые изменения и утверждаемые правительством индексы всегда доступны и легко проверяемы самими дольщиками.
Еще одно изменение в том, что застройщик и дольщик теперь будут подписывать не типовой договор (жесткой и неизменной формы), а примерный: в нем будут не только обязательные позиции, но и возможность по соглашению сторон добавить дополнительные пункты.
Появляется неограниченное право на участие в долевом строительстве жилья у юридических лиц. Это должно позволить им строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов.
Александр Горваль уверен, что новая законодательная база уже скоро возродит долевое строительство в Беларуси:
— Конечно, идеальных законов нет, жизнь разнообразнее любого из них. Но Указ № 55 станет работающим экономическим механизмом, который мы будем в случае чего лишь уточнять и настраивать.
Указ вступает в силу со дня опубликования. Его действие распространяется в том числе и на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа № 396 от 15 июня 2006 года.
Что будет с ценой на жилье?
С прошлого года на рынке жилья продолжается застой. Немного дорожают дорогие квартиры, дешевеют дешевые — в среднем цена стоит на месте. Если долевое строительство пойдет теми темпами, как предполагают в Минстройархитектуры (по словам Александра Горваля, последние недели застройщики звонили и интересовались, когда же будет подписан документ, чтобы начать заключение договоров с дольщиками), то уже весной в столице начнется строительство сотен дополнительных квартир. Если растет предложение, то цена имеет все предпосылки к снижению. Правда, ни о каком резком падении цен говорить не приходится — в лучшие для себя времена долевое строительство не превышало 10—15 процентов от всего объема.
А вот кому на самом деле может повезти, так это очередникам, которые недавно стали на учет. Долевое строительство — это ведь не всегда дорого. Например, столичный МАПИД, который только и занимается недорогим крупнопанельным строительством, тоже раньше строил для дольщиков. Сейчас, правда, все мощности предприятия направлены на возведение домов для очередников с подошедшей очередью, по спискам исполкомов. Но если МАПИД все же найдет возможность (ему же это выгодно) построить дом долевым способом, то “далекие” очередники могут всего лишь за 5 дополнительных процентов к цене квартиры купить себе лет 20 (именно столько приходится стоять некоторым нуждающимся в жилищной общей очереди) жизни в новом доме.
Александр ВЛАДЫКО
Народная газета
2 февраля 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Указ №55 О некоторых вопросах долевого строительства
ГЛАВНОЕ, ЧТО "НОВЫЙ УКАЗ ДАЕТ СТОИМОСТЬ"
Указ № 55 "О некоторых вопросах долевого строительства" оказался более лояльным по отношению к застройщикам, занимающимся строительством многоквартирных жилых домов. Правда, утверждать, что после вступления в силу документа рынок "долевки" заметно активизируется, преждевременно. Но, кроме прочего, указ в некоторой степени ухудшит позиции дольщиков. Есть в документе и так называемые коррупционные позиции.
При поверхностном рассмотрении документа можно сделать вывод о том, что он существенно улучшает жизнь застройщиков. Первое, что бросается в глаза - отмена обязательного страхования ответственности заказчиков за невыполнение договорных обязательств по своевременной передаче квартир в собственность дольщиков. Выходит, что все действия, которые произведены после принятия указов от 20 июня 2005 года № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" и от 25 августа 2006 года №530 "О страховой деятельности" можно считать напрасными. Но это уже мало кого удивляет. Как не удивляет и то обилие документов, которые ежемесячно принимаются и отменяются. Только с начала текущего года подписано около 6 десятков указов и более 110 постановлений правительства, которыми примерно столько же документов отменено или изменено.
Отмена же страхования, как отмечается в комментарии пресс-службы президента, вызвана тем, что оно увеличивает стоимость квадратного метра. Правда конкретные размеры такого увеличения никто не называет.
В то же время, как и раньше, договорные цены придется привязывать к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ. Плюс застройщики должны будут в договорах отдельно показывать стоимость своих услуг и прибыль, которую они закладывают в договорную цену продаваемой на стадии строительства квартиры. Отдельной строкой должны указываться расходы на объекты инфраструктуры и прочие затраты, не связанные непосредственно с возведением жилого дома. К тому же заказчику придется ограничивать свою прибыль. Она может быть не более 5% от сметной стоимости строительства жилья, если это жилье реализуется очереднику.
При этом указ дает право местным властям при выдаче разрешений проведения проектно-изыскательских работ определять круг лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства. Это норма, по мнению специалистов, противоречит антикоррупционному законодательству. Они справедливо спрашивают: а по каким критериям местные чиновники будут определять, для кого строить дом? Это, во-первых. Во-вторых, само по себе 5-процентное ограничение превращает любой проект из коммерческого в благотворительную акцию. Учитывая, что около 80% жилья в городах должно строиться для очередников, фирмам-заказчикам придется до 50% квартир продавать на стадии строительства именно очередникам и соответственно с прибылью до 5%. Возможно, поэтому застройщики и не высказывают бурного восторга от принятых нововведений, если судить по комментариям, прозвучавшим в СМИ в первые дни после принятия указа. А те немногочисленные положительные отзывы, которые все же прозвучали, не несли никакой конкретики. Некоторые же просто нельзя было слушать без улыбки. Например, телеведущий спрашивает, мол что дает застройщикам новый указ? "Новый указ дает стоимость…", - с какой-то неуверенностью в голосе ответил интервьюируемый специалист с многолетним стажем работы в строительной сфере, уважаемый человек.
Другой канал, как бы уточняя, какую же стоимость «дает» указ, обратился с конкретным вопросом к руководителю строительной отрасли. Цена 1 кв. метра жилья для нуждающегося дольщика в Минске не превысит 575 долл.США - об этом, как говорится в сообщении БелТА, сказал 1 февраля министр архитектуры и строительства Александр Селезнев каналу ОНТ, комментируя Указ №55 "О некоторых вопросах долевого строительства". По словам министра, сегодня для нуждающихся граждан в Минске, которые строят жилье за льготные кредиты, кв. метр стоит 550 долл. Министр, как отмечается в сообщении, рассуждает, что если к указанной цене прибавить 5%, или 25 долл., то получится не больше 575 долл. Такая цена, как полагает руководитель стройотрасли, будет для дольщика-очередника, который захочет построить квартиру за свои деньги, в том числе с использованием коммерческого кредита.
Вполне возможно, что министр в беседе с тележурналистами привел примерный расчет. Но получилось так, как если бы речь шла о конкретных суммах и применительно ко всем минским застройщикам.
Но оставим застройщиков и попытаемся оценить, насколько хорошо новый указ защищает интересы дольщиков? Страхование отменено, поэтому издержки граждан, которые не смогут по вине застройщика своевременно вселиться в квартиру, будет возмещать не страховая компания, а сам застройщик. А каких это усилий будет стоить, многие бывшие дольщики уже знают.
Кроме того, по старому указу защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, должна была осуществляться в соответствии с этим же указом и иным законодательством о защите прав потребителе. Новый же указ дополняет эту норму следующей фразой: "Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации". Из чего можно сделать вывод, что услуги застройщика по обеспечению строительства квартиры выпадают из-под действия законодательства о защите прав потребителей. Потому что строительство и обеспечение строительства - понятия разные. Поэтому здесь нужно хорошенько поработать юристам, чтобы стало понятно - в какой степени отношения, вытекающие из договора долевого строительства многоквартирного жилья, подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей.
Кроме того, теперь застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное (разрешенное указом) изменение цены объекта. Причем если раньше при возникновении таких обстоятельств застройщик был "вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора", то теперь он "вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения".
В комментарии пресс-службы Президента говорится, что эта норма позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Но, кроме вышесказанного, такое ужесточение может привести и к массовому расторжению договоров с добросовестными дольщиками. Ведь практика рассмотрения судебных споров между заказчиками и дольщиками коммерческих новостроек показывает, что в 90% случае дольщики приостанавливают внесение платежей в связи с тем, что заказчики не справляется с графиком возведения дома. Попросту говоря, люди видят, что до даты обещанного ввода объекта остается совсем мало времени, а на стройке еще нулевой цикл не выведен полностью (такое тоже бывает).
Указ также запрещает дольщикам переуступать свое право долевого строительства неродственникам. Дословно: "Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь".
Установленный договором срок ввода объекта долевого строительства может продлеваться, если его исполнению препятствовало подтвержденное судом или иным уполномоченным госорганов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). К таковым отнесены стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие, не зависящие от сторон обстоятельства. Течение договорного срока приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. Если исходить из того, что затягивание сроков ввода - это бич многих коммерческих новостроек, то получается, что работы судам существенно прибавиться. А самое неприятное, что дольщикам никто не будет возмещать потери, связанные с несвоевременной сдачей домов. Ведь в сегодняшних условиях обстоятельствами непреодолимой силы могут быть признаны и дефицит стройматериалов, неожиданно возникший (как в 2006 и в 2007 годах), и хроническая нехватка строителей (этой болезнью стройкомплекс будет болеть еще долго), и проблемы, связанные с освобождением площадки под строительство, и некачественно выполненная "геология" или проектные работы - да все, что угодно. А обязательное страхование отменено. Так что для дольщиков в какой-то мере возвращаются старые времена, если застройщики вообще захотят вернуться в рынок долевого строительства.
В то же время, положительным можно считать новшество, по которому юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений. И здесь можно согласиться с официальными комментариями - что это позволит юрлицам строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.
Кроме того, Указом вносятся изменения в приложения к теперь уже "примерному" (было - типовому) договору создания объекта долевого строительства. Дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику. Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием срока их устранения.
И уж совсем полной неожиданностью оказалось новое правило: "работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения".
Указ уже вступил в силу, но Совету Министров РБ в трехмесячный срок еще предстоит обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с новым документом. Его действие распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу указа от 15 июня 2006 года № 396 (то есть с 1 июля 2006 г.) и не распространяется на объекты, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано до вступления в силу указа №396.
Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
11 февраля 2008
Указ № 55 "О некоторых вопросах долевого строительства" оказался более лояльным по отношению к застройщикам, занимающимся строительством многоквартирных жилых домов. Правда, утверждать, что после вступления в силу документа рынок "долевки" заметно активизируется, преждевременно. Но, кроме прочего, указ в некоторой степени ухудшит позиции дольщиков. Есть в документе и так называемые коррупционные позиции.
При поверхностном рассмотрении документа можно сделать вывод о том, что он существенно улучшает жизнь застройщиков. Первое, что бросается в глаза - отмена обязательного страхования ответственности заказчиков за невыполнение договорных обязательств по своевременной передаче квартир в собственность дольщиков. Выходит, что все действия, которые произведены после принятия указов от 20 июня 2005 года № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" и от 25 августа 2006 года №530 "О страховой деятельности" можно считать напрасными. Но это уже мало кого удивляет. Как не удивляет и то обилие документов, которые ежемесячно принимаются и отменяются. Только с начала текущего года подписано около 6 десятков указов и более 110 постановлений правительства, которыми примерно столько же документов отменено или изменено.
Отмена же страхования, как отмечается в комментарии пресс-службы президента, вызвана тем, что оно увеличивает стоимость квадратного метра. Правда конкретные размеры такого увеличения никто не называет.
В то же время, как и раньше, договорные цены придется привязывать к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ. Плюс застройщики должны будут в договорах отдельно показывать стоимость своих услуг и прибыль, которую они закладывают в договорную цену продаваемой на стадии строительства квартиры. Отдельной строкой должны указываться расходы на объекты инфраструктуры и прочие затраты, не связанные непосредственно с возведением жилого дома. К тому же заказчику придется ограничивать свою прибыль. Она может быть не более 5% от сметной стоимости строительства жилья, если это жилье реализуется очереднику.
При этом указ дает право местным властям при выдаче разрешений проведения проектно-изыскательских работ определять круг лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства. Это норма, по мнению специалистов, противоречит антикоррупционному законодательству. Они справедливо спрашивают: а по каким критериям местные чиновники будут определять, для кого строить дом? Это, во-первых. Во-вторых, само по себе 5-процентное ограничение превращает любой проект из коммерческого в благотворительную акцию. Учитывая, что около 80% жилья в городах должно строиться для очередников, фирмам-заказчикам придется до 50% квартир продавать на стадии строительства именно очередникам и соответственно с прибылью до 5%. Возможно, поэтому застройщики и не высказывают бурного восторга от принятых нововведений, если судить по комментариям, прозвучавшим в СМИ в первые дни после принятия указа. А те немногочисленные положительные отзывы, которые все же прозвучали, не несли никакой конкретики. Некоторые же просто нельзя было слушать без улыбки. Например, телеведущий спрашивает, мол что дает застройщикам новый указ? "Новый указ дает стоимость…", - с какой-то неуверенностью в голосе ответил интервьюируемый специалист с многолетним стажем работы в строительной сфере, уважаемый человек.
Другой канал, как бы уточняя, какую же стоимость «дает» указ, обратился с конкретным вопросом к руководителю строительной отрасли. Цена 1 кв. метра жилья для нуждающегося дольщика в Минске не превысит 575 долл.США - об этом, как говорится в сообщении БелТА, сказал 1 февраля министр архитектуры и строительства Александр Селезнев каналу ОНТ, комментируя Указ №55 "О некоторых вопросах долевого строительства". По словам министра, сегодня для нуждающихся граждан в Минске, которые строят жилье за льготные кредиты, кв. метр стоит 550 долл. Министр, как отмечается в сообщении, рассуждает, что если к указанной цене прибавить 5%, или 25 долл., то получится не больше 575 долл. Такая цена, как полагает руководитель стройотрасли, будет для дольщика-очередника, который захочет построить квартиру за свои деньги, в том числе с использованием коммерческого кредита.
Вполне возможно, что министр в беседе с тележурналистами привел примерный расчет. Но получилось так, как если бы речь шла о конкретных суммах и применительно ко всем минским застройщикам.
Но оставим застройщиков и попытаемся оценить, насколько хорошо новый указ защищает интересы дольщиков? Страхование отменено, поэтому издержки граждан, которые не смогут по вине застройщика своевременно вселиться в квартиру, будет возмещать не страховая компания, а сам застройщик. А каких это усилий будет стоить, многие бывшие дольщики уже знают.
Кроме того, по старому указу защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, должна была осуществляться в соответствии с этим же указом и иным законодательством о защите прав потребителе. Новый же указ дополняет эту норму следующей фразой: "Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации". Из чего можно сделать вывод, что услуги застройщика по обеспечению строительства квартиры выпадают из-под действия законодательства о защите прав потребителей. Потому что строительство и обеспечение строительства - понятия разные. Поэтому здесь нужно хорошенько поработать юристам, чтобы стало понятно - в какой степени отношения, вытекающие из договора долевого строительства многоквартирного жилья, подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей.
Кроме того, теперь застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное (разрешенное указом) изменение цены объекта. Причем если раньше при возникновении таких обстоятельств застройщик был "вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора", то теперь он "вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения".
В комментарии пресс-службы Президента говорится, что эта норма позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Но, кроме вышесказанного, такое ужесточение может привести и к массовому расторжению договоров с добросовестными дольщиками. Ведь практика рассмотрения судебных споров между заказчиками и дольщиками коммерческих новостроек показывает, что в 90% случае дольщики приостанавливают внесение платежей в связи с тем, что заказчики не справляется с графиком возведения дома. Попросту говоря, люди видят, что до даты обещанного ввода объекта остается совсем мало времени, а на стройке еще нулевой цикл не выведен полностью (такое тоже бывает).
Указ также запрещает дольщикам переуступать свое право долевого строительства неродственникам. Дословно: "Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь".
Установленный договором срок ввода объекта долевого строительства может продлеваться, если его исполнению препятствовало подтвержденное судом или иным уполномоченным госорганов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). К таковым отнесены стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие, не зависящие от сторон обстоятельства. Течение договорного срока приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. Если исходить из того, что затягивание сроков ввода - это бич многих коммерческих новостроек, то получается, что работы судам существенно прибавиться. А самое неприятное, что дольщикам никто не будет возмещать потери, связанные с несвоевременной сдачей домов. Ведь в сегодняшних условиях обстоятельствами непреодолимой силы могут быть признаны и дефицит стройматериалов, неожиданно возникший (как в 2006 и в 2007 годах), и хроническая нехватка строителей (этой болезнью стройкомплекс будет болеть еще долго), и проблемы, связанные с освобождением площадки под строительство, и некачественно выполненная "геология" или проектные работы - да все, что угодно. А обязательное страхование отменено. Так что для дольщиков в какой-то мере возвращаются старые времена, если застройщики вообще захотят вернуться в рынок долевого строительства.
В то же время, положительным можно считать новшество, по которому юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений. И здесь можно согласиться с официальными комментариями - что это позволит юрлицам строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.
Кроме того, Указом вносятся изменения в приложения к теперь уже "примерному" (было - типовому) договору создания объекта долевого строительства. Дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику. Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием срока их устранения.
И уж совсем полной неожиданностью оказалось новое правило: "работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения".
Указ уже вступил в силу, но Совету Министров РБ в трехмесячный срок еще предстоит обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с новым документом. Его действие распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу указа от 15 июня 2006 года № 396 (то есть с 1 июля 2006 г.) и не распространяется на объекты, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано до вступления в силу указа №396.
Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
11 февраля 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Реанимация долевого строительства
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО РЕАНИМИРУЮТ, НО НЕ СРАЗУ
Принятый 31 января 2008 года Указ Президента № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» должен повлиять на увеличение объемов и темпов строительства жилья долевым способом, которое практически было парализовано после вступления в силу в 2006 году указа № 396. О том, как в последние годы развивался строительный комплекс в г.Минске и что предполагается сделать в городе, чтобы возродить строительство жилья долевым способом, речь шла на состоявшейся 27 февраля в городской мэрии пресс-конференции.
Как известно, принятый в 2006 году указ президента № 396 о долевом строительстве многоквартирных жилых домов ввел жесткое ограничение в части сохранения неизменной стоимости жилья в процессе строительства и в реальности привел к тому, что строительные организации потеряли коммерческий интерес. В итоге с середины 2006 года застройщики просто ушли с рынка долевого строительства жилья. Кто-то вообще прекратил этот вид деятельности, кто-то затормозил строительство уже запроектированных многоэтажных домов, а кто-то решил строить квартиры на продажу путем привлечения кредитных средств. Как результат - предложение строящихся квартир резко уменьшилось, что создало напряжение на вторичном рынке жилья, а граждане лишились возможности приобретать жилье в рассрочку на период, пока дом строится.
Однако, как отметил на пресс-конференции Евгений Вовна, председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, строительство жилья в городе долевым способом не прекращалось, хоть и были снижены его объемы. И сегодня в г. Минске долевым способом возводится порядка 180 тыс.кв.метров жилья.
Поэтому в январе этого года был принят новый указ президента № 55, который оказался более лояльным по отношению к застройщикам, занимающимся строительством многоквартирных жилых домов. По словам Е.Вовна, после принятия указа ежемесячно в Мингорисполком поступает порядка 20 обращений от организаций-застройщиков, желающих строить жилье долевым способом. Сегодня за этими организациями уже закреплено порядка 5 млн. 900 тыс.кв.метров территорий, предназначенных для строительства жилья долевым способом. Среди организаций - как частные застройщики, так и государственные - УКС Мингорисполкома и 9 УКСов администраций районов города. По этим территориям уже или приняты решения по проектированию жилых домов, или подписаны акты выбора земельных участков, также дающие право на проектирование строительства.
В соответствии с указом № 55 и учитывая необходимость развития и наращивания объемов жилья долевым способом, в настоящее время в решениях по проектированию домов прописываются условия, в соответствии с которыми застройщик в дальнейшем будет строить жилье. Данные решения предусматривают увеличение доли граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на включение в списки для строительства жилья до 50 %. При этом заказчику при строительстве жилья для нуждающихся граждан придется ограничивать свою прибыль. Она может быть не более 5% от сметной стоимости строительства жилья. Что же касается граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые будут строят жилье в этом же доме, то здесь застройщики имеют право в соответствии с действующим законодательством закладывать и получать иную прибыль, достаточную для того, чтобы обеспечить необходимую рентабельность производства.
Тем не менее, ограничение прибыли на строительство жилья для категории нуждающихся граждан привело к тому, что многие застройщики отказываются строить жилье долевым способом на таких условиях. Поэтому, по словам Е.Вовна, «город вынужден волевым путем обязывать застройщиков привлекать к строительству как граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и ненуждающихся граждан в процентном соотношении 50 на 50. Это позволит соблюсти принцип социальной справедливости».
Недвижимость Белоруссии
3 марта 2008
Принятый 31 января 2008 года Указ Президента № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» должен повлиять на увеличение объемов и темпов строительства жилья долевым способом, которое практически было парализовано после вступления в силу в 2006 году указа № 396. О том, как в последние годы развивался строительный комплекс в г.Минске и что предполагается сделать в городе, чтобы возродить строительство жилья долевым способом, речь шла на состоявшейся 27 февраля в городской мэрии пресс-конференции.
Как известно, принятый в 2006 году указ президента № 396 о долевом строительстве многоквартирных жилых домов ввел жесткое ограничение в части сохранения неизменной стоимости жилья в процессе строительства и в реальности привел к тому, что строительные организации потеряли коммерческий интерес. В итоге с середины 2006 года застройщики просто ушли с рынка долевого строительства жилья. Кто-то вообще прекратил этот вид деятельности, кто-то затормозил строительство уже запроектированных многоэтажных домов, а кто-то решил строить квартиры на продажу путем привлечения кредитных средств. Как результат - предложение строящихся квартир резко уменьшилось, что создало напряжение на вторичном рынке жилья, а граждане лишились возможности приобретать жилье в рассрочку на период, пока дом строится.
Однако, как отметил на пресс-конференции Евгений Вовна, председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, строительство жилья в городе долевым способом не прекращалось, хоть и были снижены его объемы. И сегодня в г. Минске долевым способом возводится порядка 180 тыс.кв.метров жилья.
Поэтому в январе этого года был принят новый указ президента № 55, который оказался более лояльным по отношению к застройщикам, занимающимся строительством многоквартирных жилых домов. По словам Е.Вовна, после принятия указа ежемесячно в Мингорисполком поступает порядка 20 обращений от организаций-застройщиков, желающих строить жилье долевым способом. Сегодня за этими организациями уже закреплено порядка 5 млн. 900 тыс.кв.метров территорий, предназначенных для строительства жилья долевым способом. Среди организаций - как частные застройщики, так и государственные - УКС Мингорисполкома и 9 УКСов администраций районов города. По этим территориям уже или приняты решения по проектированию жилых домов, или подписаны акты выбора земельных участков, также дающие право на проектирование строительства.
В соответствии с указом № 55 и учитывая необходимость развития и наращивания объемов жилья долевым способом, в настоящее время в решениях по проектированию домов прописываются условия, в соответствии с которыми застройщик в дальнейшем будет строить жилье. Данные решения предусматривают увеличение доли граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на включение в списки для строительства жилья до 50 %. При этом заказчику при строительстве жилья для нуждающихся граждан придется ограничивать свою прибыль. Она может быть не более 5% от сметной стоимости строительства жилья. Что же касается граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые будут строят жилье в этом же доме, то здесь застройщики имеют право в соответствии с действующим законодательством закладывать и получать иную прибыль, достаточную для того, чтобы обеспечить необходимую рентабельность производства.
Тем не менее, ограничение прибыли на строительство жилья для категории нуждающихся граждан привело к тому, что многие застройщики отказываются строить жилье долевым способом на таких условиях. Поэтому, по словам Е.Вовна, «город вынужден волевым путем обязывать застройщиков привлекать к строительству как граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и ненуждающихся граждан в процентном соотношении 50 на 50. Это позволит соблюсти принцип социальной справедливости».
Недвижимость Белоруссии
3 марта 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Реанимация долевки?
Реанимировать стройплощадки
Долевое строительство для многих — удобная форма улучшения своих жилищных условий. Построить квартиру с использованием средств государственной поддержки — льготных кредитов и одноразовых безвозмездных субсидий — могут лишь отдельные категории граждан, долго стоявших в очереди нуждающихся. А в строительство жилья долевым способом, принимая во внимание достаточно развитую систему кредитования строительства (реконструкции) и покупки квартир, могут вступить все желающие. Поэтому государство считает важным развивать его и совершенствовать.
Вступаем «в долю»
В июне прошлого года в республике был принят Указ Президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ), которым для застройщиков были установлены достаточно жесткие условия, что, в свою очередь, стало причиной того, что многие компании приостановили такое строительство. Появилась настоятельная необходимость внести в вышеназванный документ ряд изменений и дополнений. Основные вопросы, которые, по мнению застройщиков, нуждались в доработке и конкретизации, это отсутствие возможности работать с достаточной прибылью; значительные штрафные санкции; наличие т.н. неизменной цены; невозможность без суда расторгнуть договор с недобросовестным дольщиком; достаточно громоздкая система согласования изменений цены. Имелся и ряд других влияющих на договорные отношения сторон замечаний, которые призвана решить подписанная главой государства новая редакция Указа.
К достоинствам документа в его нынешнем виде прежде всего следует отнести соблюдение принципа равенства прав и обязанностей сторон при заключении, исполнении и расторжении договора создания объекта долевого строительства, а также сохранение механизмов государственной защиты и контроля за строительством жилых домов, особенно для дольщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Прежней редакцией Указа был утвержден типовой договор создания объекта долевого строительства. Типовой договор — документ, обязательный к исполнению всеми субъектами хозяйствования. Новой редакцией Указа утвержден примерный договор создания объекта долевого строительства. На практике это означает, что стороны при необходимости смогут по соглашению вносить в него нужные дополнения, не противоречащие действующему законодательству. При этом нельзя забывать о том, что Указом также утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее — Правила), которые содержат набор обязательных существенных условий, прописываемых застройщиком в договоре. Так что замена слова «типовой» на «примерный», не ущемляя права ни одной из сторон, делает договор более гибким, применимым к конкретным условиям.
Серьезные нарекания со стороны застройщиков были по поводу возложенной на них обязанности считать стоимость каждого типа жилых и нежилых помещений. Реализовать данную обязанность на практике было довольно проблематично. Конечно, не вызывает сомнения тот факт, что потребительские качества квартир, примыкающих к лифтовой или мусоропроводной шахтам, угловых или находящихся в торцах здания, на последних этажах без наличия технических этажей и т. д., уступают по потребительским качествам другим квартирам. Однако реалии таковы, что учесть все нюансы без наличия соответствующих методик определения стоимости квартир в зависимости от разных факторов на практике невозможно. Указом в новой редакции такая обязанность с застройщиков снята.
Цена «смотрит» на индексы
Прежняя редакция предусматривала ряд случаев, при которых могла меняться цена объекта долевого строительства (квартиры). Теперь принято, что она фиксируется на стадии публикации проектной декларации, на стадии заключения договора, в иных требуемых случаях. При этом для расчета цены могут использоваться как статистические индексы роста стоимости строительства, так и прогнозные индексы цен в отрасли. То есть застройщик при заключении договора создания такого объекта применяет прогнозный индекс, чтобы дольщик мог ориентироваться на его итоговую цену, которая не изменится при отсутствии прописанных в Указе факторов. Так, например, если прогнозные индексы отстают от статистических, рассчитываемых ежемесячно по факту, то цена корректируется с учетом именно статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и фиксируется на дату заключения договора, а также на каждый месяц с учетом соответствующего индекса.
Основной проблемой застройщиков до подписания новой редакции Указа была работа с достаточной прибылью. Нельзя сказать, что до этого они работали нерентабельно: часть прибыли была заложена в сметной стоимости строящегося объекта, часть — в оплате дополнительных услуг застройщиков — в соответствии с действующим законодательством она перечислялась дольщиком на отдельный счет. Однако для развития и совершенствования технической базы этого было недостаточно. Теперь принято решение, что при строительстве жилья для граждан, состоящих в установленном порядке в очереди на улучшение жилищных условий, застройщик вправе устанавливать прибыль в размере до 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости квартиры. Для остальных дольщиков предельный размер прибыли не ограничивается.
Безусловно, при принятии такого решения было опасение, что стоимость 1м2 жилья для «неочередников» «зашкалит», в результате чего на него не будет спроса. Однако такое положение прежде всего не в интересах самих застройщиков, поскольку прибыль образуется только после реализации построенного дома. В данном случае должен сработать принцип, когда спрос рождает предложение, т. е. дальновидный застройщик установит «проходную» цену. В любом случае дольщики-очередники, которые не желают стоять в очереди в исполкомах за получением льготных кредитов, смогут воспользоваться своим правом на улучшение жилищных условий с поддержкой в виде ограниченной доли прибыли застройщика. При этом нельзя не учитывать тот факт, что программой жилищного строительства в республике предусмотрено ежегодное увеличение доли жилья, строящегося для граждан, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий. К 2010 г. такое жилье должно строиться в объеме не менее 80% от общей годовой программы жилищного строительства, что даст возможность значительно сократить очередь.
Также застройщику предоставлена возможность заключать договоры по неизменной, фиксированной цене. В таком случае он закладывает возможные риски в цену, которую он ни при каких обстоятельствах не сможет поменять до ввода объекта в эксплуатацию. В этих условиях дольщик получает право выбора — заключать договор с тем застройщиком, который возводит жилье по фиксированной цене, или обратиться к тому, кто регулирует ее ежемесячно.
Что касается порядка изменения цены, то без согласования с дольщиком она может меняться только в отдельных случаях — при изменениях статистических индексов в нормативный срок строительства, налогового законодательства, технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта при соответствующем решении местных органов власти. При этом технические нормативные акты, введенные после утверждения всей документации на объект долевого строительства, на него не будут распространяться.
Что не запрещено…
Следует остановиться еще на одном вопросе — строительстве долевого жилья юридическими лицами. Прежней редакцией Указа было установлено ограничение по отчуждению объектов, построенных юрлицами, на срок до 3 лет. Т.е. организация, профинансировавшая строительство жилья для своих работников, не могла продать его им на определенных условиях. Сделано это было с целью предотвратить возможную спекуляцию таким дефицитным товаром, каким является жилье, но организации от этого только пострадали, поскольку средства, которые они вкладывали в строительство, могли вернуться только через 3 года, а до этого жилье могло сдаваться по договорам найма. Поэтому было принято решение отменить трехлетний запрет на продажу объектов после их ввода. При этом граждане-дольщики не пострадают, т.к. изначально застройщик обязан принимать заявления на долевое строительство от физических лиц, и только через 30 дней после опубликования проектной декларации — от юридических и индивидуальных предпринимателей.
Очень важным является новый подход к вопросу расторжения договоров с неплательщиками. Отпала необходимость подавать на каждого недобросовестного дольщика в суд — договор может быть расторгнут по четко установленным основаниям: неуплата дольщиком в полном объеме положенных платежей и его несогласие с изменением цены договора в случаях, предусмотренных Указом. При этом определены причины, которые могут явиться основанием для принятия решения об изменении цены, — изменение статистических индексов стоимости СМР в нормативный период строительства, изменение проектной документации или законодательства об уплате косвенных налогов, введение в действие новых технических нормативных правовых актов. Таким образом, застройщик без наличия соответствующих оснований не сможет увеличить цену объекта долевого строительства, в свою очередь, это даст ему право в одностороннем порядке расторгнуть договор с недобросовестным дольщиком, приняв на его место другого.
Отменено страхование ответственности застройщика за неисполнение условий договора создания объекта долевого строительства. Действующим законодательством предусмотрено, что при его прекращении на любой стадии дольщик получает вложенные им средства без индексации, т. е. в абсолютной величине. В то же время принятым во исполнение Указа постановлением правительства от 14.09.2006 г. № 1207 введена обязательная индексация средств дольщика при прекращении им строительства. Иначе говоря, дольщик при выходе из состава организации граждан-застройщиков в любом случае воспользуется своим правом на индексацию.
Таким образом, Указ в его нынешнем виде должен решить многие вопросы, связанные с развитием долевого строительства в Республике Беларусь, предоставлением гражданам различных вариантов при выборе ими пути решения своих жилищных проблем. Принятый нормативный акт является достаточно либеральным по отношению к застройщикам, при этом не ущемляются и права дольщиков, особенно состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ,
начальник отдела жилищной политики
и инвестиционных жилищных программ
Управления жилищного строительства Минстройархитектуры
Экономическая газета
12 января 2008
Долевое строительство для многих — удобная форма улучшения своих жилищных условий. Построить квартиру с использованием средств государственной поддержки — льготных кредитов и одноразовых безвозмездных субсидий — могут лишь отдельные категории граждан, долго стоявших в очереди нуждающихся. А в строительство жилья долевым способом, принимая во внимание достаточно развитую систему кредитования строительства (реконструкции) и покупки квартир, могут вступить все желающие. Поэтому государство считает важным развивать его и совершенствовать.
Вступаем «в долю»
В июне прошлого года в республике был принят Указ Президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ), которым для застройщиков были установлены достаточно жесткие условия, что, в свою очередь, стало причиной того, что многие компании приостановили такое строительство. Появилась настоятельная необходимость внести в вышеназванный документ ряд изменений и дополнений. Основные вопросы, которые, по мнению застройщиков, нуждались в доработке и конкретизации, это отсутствие возможности работать с достаточной прибылью; значительные штрафные санкции; наличие т.н. неизменной цены; невозможность без суда расторгнуть договор с недобросовестным дольщиком; достаточно громоздкая система согласования изменений цены. Имелся и ряд других влияющих на договорные отношения сторон замечаний, которые призвана решить подписанная главой государства новая редакция Указа.
К достоинствам документа в его нынешнем виде прежде всего следует отнести соблюдение принципа равенства прав и обязанностей сторон при заключении, исполнении и расторжении договора создания объекта долевого строительства, а также сохранение механизмов государственной защиты и контроля за строительством жилых домов, особенно для дольщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Прежней редакцией Указа был утвержден типовой договор создания объекта долевого строительства. Типовой договор — документ, обязательный к исполнению всеми субъектами хозяйствования. Новой редакцией Указа утвержден примерный договор создания объекта долевого строительства. На практике это означает, что стороны при необходимости смогут по соглашению вносить в него нужные дополнения, не противоречащие действующему законодательству. При этом нельзя забывать о том, что Указом также утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее — Правила), которые содержат набор обязательных существенных условий, прописываемых застройщиком в договоре. Так что замена слова «типовой» на «примерный», не ущемляя права ни одной из сторон, делает договор более гибким, применимым к конкретным условиям.
Серьезные нарекания со стороны застройщиков были по поводу возложенной на них обязанности считать стоимость каждого типа жилых и нежилых помещений. Реализовать данную обязанность на практике было довольно проблематично. Конечно, не вызывает сомнения тот факт, что потребительские качества квартир, примыкающих к лифтовой или мусоропроводной шахтам, угловых или находящихся в торцах здания, на последних этажах без наличия технических этажей и т. д., уступают по потребительским качествам другим квартирам. Однако реалии таковы, что учесть все нюансы без наличия соответствующих методик определения стоимости квартир в зависимости от разных факторов на практике невозможно. Указом в новой редакции такая обязанность с застройщиков снята.
Цена «смотрит» на индексы
Прежняя редакция предусматривала ряд случаев, при которых могла меняться цена объекта долевого строительства (квартиры). Теперь принято, что она фиксируется на стадии публикации проектной декларации, на стадии заключения договора, в иных требуемых случаях. При этом для расчета цены могут использоваться как статистические индексы роста стоимости строительства, так и прогнозные индексы цен в отрасли. То есть застройщик при заключении договора создания такого объекта применяет прогнозный индекс, чтобы дольщик мог ориентироваться на его итоговую цену, которая не изменится при отсутствии прописанных в Указе факторов. Так, например, если прогнозные индексы отстают от статистических, рассчитываемых ежемесячно по факту, то цена корректируется с учетом именно статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и фиксируется на дату заключения договора, а также на каждый месяц с учетом соответствующего индекса.
Основной проблемой застройщиков до подписания новой редакции Указа была работа с достаточной прибылью. Нельзя сказать, что до этого они работали нерентабельно: часть прибыли была заложена в сметной стоимости строящегося объекта, часть — в оплате дополнительных услуг застройщиков — в соответствии с действующим законодательством она перечислялась дольщиком на отдельный счет. Однако для развития и совершенствования технической базы этого было недостаточно. Теперь принято решение, что при строительстве жилья для граждан, состоящих в установленном порядке в очереди на улучшение жилищных условий, застройщик вправе устанавливать прибыль в размере до 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости квартиры. Для остальных дольщиков предельный размер прибыли не ограничивается.
Безусловно, при принятии такого решения было опасение, что стоимость 1м2 жилья для «неочередников» «зашкалит», в результате чего на него не будет спроса. Однако такое положение прежде всего не в интересах самих застройщиков, поскольку прибыль образуется только после реализации построенного дома. В данном случае должен сработать принцип, когда спрос рождает предложение, т. е. дальновидный застройщик установит «проходную» цену. В любом случае дольщики-очередники, которые не желают стоять в очереди в исполкомах за получением льготных кредитов, смогут воспользоваться своим правом на улучшение жилищных условий с поддержкой в виде ограниченной доли прибыли застройщика. При этом нельзя не учитывать тот факт, что программой жилищного строительства в республике предусмотрено ежегодное увеличение доли жилья, строящегося для граждан, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий. К 2010 г. такое жилье должно строиться в объеме не менее 80% от общей годовой программы жилищного строительства, что даст возможность значительно сократить очередь.
Также застройщику предоставлена возможность заключать договоры по неизменной, фиксированной цене. В таком случае он закладывает возможные риски в цену, которую он ни при каких обстоятельствах не сможет поменять до ввода объекта в эксплуатацию. В этих условиях дольщик получает право выбора — заключать договор с тем застройщиком, который возводит жилье по фиксированной цене, или обратиться к тому, кто регулирует ее ежемесячно.
Что касается порядка изменения цены, то без согласования с дольщиком она может меняться только в отдельных случаях — при изменениях статистических индексов в нормативный срок строительства, налогового законодательства, технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта при соответствующем решении местных органов власти. При этом технические нормативные акты, введенные после утверждения всей документации на объект долевого строительства, на него не будут распространяться.
Что не запрещено…
Следует остановиться еще на одном вопросе — строительстве долевого жилья юридическими лицами. Прежней редакцией Указа было установлено ограничение по отчуждению объектов, построенных юрлицами, на срок до 3 лет. Т.е. организация, профинансировавшая строительство жилья для своих работников, не могла продать его им на определенных условиях. Сделано это было с целью предотвратить возможную спекуляцию таким дефицитным товаром, каким является жилье, но организации от этого только пострадали, поскольку средства, которые они вкладывали в строительство, могли вернуться только через 3 года, а до этого жилье могло сдаваться по договорам найма. Поэтому было принято решение отменить трехлетний запрет на продажу объектов после их ввода. При этом граждане-дольщики не пострадают, т.к. изначально застройщик обязан принимать заявления на долевое строительство от физических лиц, и только через 30 дней после опубликования проектной декларации — от юридических и индивидуальных предпринимателей.
Очень важным является новый подход к вопросу расторжения договоров с неплательщиками. Отпала необходимость подавать на каждого недобросовестного дольщика в суд — договор может быть расторгнут по четко установленным основаниям: неуплата дольщиком в полном объеме положенных платежей и его несогласие с изменением цены договора в случаях, предусмотренных Указом. При этом определены причины, которые могут явиться основанием для принятия решения об изменении цены, — изменение статистических индексов стоимости СМР в нормативный период строительства, изменение проектной документации или законодательства об уплате косвенных налогов, введение в действие новых технических нормативных правовых актов. Таким образом, застройщик без наличия соответствующих оснований не сможет увеличить цену объекта долевого строительства, в свою очередь, это даст ему право в одностороннем порядке расторгнуть договор с недобросовестным дольщиком, приняв на его место другого.
Отменено страхование ответственности застройщика за неисполнение условий договора создания объекта долевого строительства. Действующим законодательством предусмотрено, что при его прекращении на любой стадии дольщик получает вложенные им средства без индексации, т. е. в абсолютной величине. В то же время принятым во исполнение Указа постановлением правительства от 14.09.2006 г. № 1207 введена обязательная индексация средств дольщика при прекращении им строительства. Иначе говоря, дольщик при выходе из состава организации граждан-застройщиков в любом случае воспользуется своим правом на индексацию.
Таким образом, Указ в его нынешнем виде должен решить многие вопросы, связанные с развитием долевого строительства в Республике Беларусь, предоставлением гражданам различных вариантов при выборе ими пути решения своих жилищных проблем. Принятый нормативный акт является достаточно либеральным по отношению к застройщикам, при этом не ущемляются и права дольщиков, особенно состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ,
начальник отдела жилищной политики
и инвестиционных жилищных программ
Управления жилищного строительства Минстройархитектуры
Экономическая газета
12 января 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
И Указ не помог...
«В долю» не вошло
Только один дом по принципу долевого строительства намерено построить в 2008 г. Управление капитального строительства (УКС) Мингорисполкома, сообщил на пресс-конференции в Минске заместитель директора предприятия Сергей ВИННИКОВ.
«Программа строительства у нас сформирована заранее», — объяснил он причину. Директор уточнил, что это будет дом высоких потребительских качеств, стоимость жилья в нем составит не менее 1500 USD за кв. м.
УКС переориентировал строительство жилья на создание жилищно-строительных кооперативов. «В дальнейшем, при формировании программы 2009 г., УКС включит в нее определенные объемы долевого строительства, однако это будет касаться в основном домов улучшенных потребительских качеств», — приводит Интерфакс слова С.Винникова. По его мнению, стоимость 1 кв. м при долевом строительстве и при строительстве с созданием ЖСК «в принципе одинакова». Кроме того, считает С.Винников, учитывая, что в ЖСК включаются в основном граждане, имеющие право на государственную поддержку, строительство через ЖСК обеспечит более высокую социальную справедливость в данном вопросе.
Напомним, согласно Указу от 31.01.2008 № 55 прибыль застройщика с дольщика, нуждающегося в улучшении жилищных условий, ограничивается 5%, зато размер прибыли при строительстве квартир для не нуждающихся не ограничен. «При таких условиях застройщики мало заинтересованы в том, чтобы возводить жилье для нуждающихся. Поэтому «волевым путем» власти предусмотрели квоту нуждающихся дольщиков. Она составит 50%», — сообщает TUT.BY.
При этом учитываться будут в первую очередь интересы первоочередников, а нуждающиеся дольщики будут определяться местными администрациями. Стоимость жилья для нуждающихся у коммерческих застройщиков будет составлять порядка 1000-1500 USD в эквиваленте за кв. м, в то время как в УКСе на сегодняшний день средняя цена такого же метра (как в ЖСК, так и при долевом строительстве) составляет около 1 млн. Br.
Ожидать того, что застройщики бросятся заключать договоры с дольщиками, пока не приходится, считают эксперты. Программы строительства на нынешний год практически всеми застройщиками сформированы. УКС обещает вернуться к долевому строительству в 2009 г. «МАПИД» заявку на выделение земли под долевое строительство в Мингорисполком пока не подавал, но там отметили, что считают его выгодным, несмотря на 50-процентную квоту нуждающихся дольщиков.
Экономическая газета
29 февраля 2008
Только один дом по принципу долевого строительства намерено построить в 2008 г. Управление капитального строительства (УКС) Мингорисполкома, сообщил на пресс-конференции в Минске заместитель директора предприятия Сергей ВИННИКОВ.
«Программа строительства у нас сформирована заранее», — объяснил он причину. Директор уточнил, что это будет дом высоких потребительских качеств, стоимость жилья в нем составит не менее 1500 USD за кв. м.
УКС переориентировал строительство жилья на создание жилищно-строительных кооперативов. «В дальнейшем, при формировании программы 2009 г., УКС включит в нее определенные объемы долевого строительства, однако это будет касаться в основном домов улучшенных потребительских качеств», — приводит Интерфакс слова С.Винникова. По его мнению, стоимость 1 кв. м при долевом строительстве и при строительстве с созданием ЖСК «в принципе одинакова». Кроме того, считает С.Винников, учитывая, что в ЖСК включаются в основном граждане, имеющие право на государственную поддержку, строительство через ЖСК обеспечит более высокую социальную справедливость в данном вопросе.
Напомним, согласно Указу от 31.01.2008 № 55 прибыль застройщика с дольщика, нуждающегося в улучшении жилищных условий, ограничивается 5%, зато размер прибыли при строительстве квартир для не нуждающихся не ограничен. «При таких условиях застройщики мало заинтересованы в том, чтобы возводить жилье для нуждающихся. Поэтому «волевым путем» власти предусмотрели квоту нуждающихся дольщиков. Она составит 50%», — сообщает TUT.BY.
При этом учитываться будут в первую очередь интересы первоочередников, а нуждающиеся дольщики будут определяться местными администрациями. Стоимость жилья для нуждающихся у коммерческих застройщиков будет составлять порядка 1000-1500 USD в эквиваленте за кв. м, в то время как в УКСе на сегодняшний день средняя цена такого же метра (как в ЖСК, так и при долевом строительстве) составляет около 1 млн. Br.
Ожидать того, что застройщики бросятся заключать договоры с дольщиками, пока не приходится, считают эксперты. Программы строительства на нынешний год практически всеми застройщиками сформированы. УКС обещает вернуться к долевому строительству в 2009 г. «МАПИД» заявку на выделение земли под долевое строительство в Мингорисполком пока не подавал, но там отметили, что считают его выгодным, несмотря на 50-процентную квоту нуждающихся дольщиков.
Экономическая газета
29 февраля 2008
Вернуться в «Cтроительство жилья»
Кто сейчас на форуме
Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
