Конфликты дольщиков и застройщиков

[Toto (Admin)]

Дом с изъяном

Дольщики дома в переулке Инструментальном в Минске по-прежнему не могут получить построенные за их средства квартиры. И, похоже, их история далеко не последняя, поскольку наши граждане не привыкли учиться на чужих ошибках.

Напомним, что в 2001 г. Национальный олимпийский комитет (НОК) получил от Мингорисполкома разрешение на проектирование двух жилых домов в квартале ул. Мержинского — ул. Калинина — ул. Кузьмы Чорного — бульвара Толбухина. Через год НОК передал функции заказчика строительства первого из домов (в переулке Инструментальном) своему дочернему СЧУП “Олимпийский дом”. Поскольку среди спортсменов (кроме одного) не нашлось желающих получить квартиры в этом доме, заказчик решил привлечь средства сторонних лиц. Заниматься этим было поручено частной фирме “Конверсион” (постановление исполкома НОКа от 9.10.2003 г.), специализировавшейся на оптовой торговле. Между этой фирмой и “Олимпийским домом” был заключен договор простого товарищества.

Руководство ТЧУП “Конверсион” использовало весьма странную схему привлечения инвесторов. Так, будущим дольщикам предложили оформиться на работу в “Конверсион” (под предлогом, что предприятие строит жилье для своих работников), а часть денежных средств попросили внести в наличной форме (для закупки дешевых стройматериалов в России).

Дольщики (около 30 человек) охотно включились в финансирование стройки и в течение 2004-2005 гг. полностью оплатили стоимость своих квартир. Ведь в договорах значилось, что объект должен быть сдан в I квартале 2006 г. А о том, что в процессе строительства могут возникнуть проблемы, никто и мысли не допускал. Ведь дом строился под “крышей” Национального олимпийского комитета, возглавляет который президент Беларуси.

Но в декабре 2005 г. дольщикам сообщили, что исполком НОКа исключил “Конверсион” из числа инвесторов, так как фирма недоперечислила на строительство дома около 1,6 млрд. BYR. Людям предложили вновь заключить договоры долевого строительства, но теперь уже с “Олимпийским домом”. А в середине июня 2006 г. была озвучена и новая цена жилья — 1,5 тыс. USD/кв. м (рост почти в два раза), хотя в прежнем договоре было зафиксировано, что указанная в нем цена окончательная и пересмотру не подлежит. В случае же несогласия с новыми договорными условиями дольщикам пообещали лишить их права вселиться в квартиры.

Люди потребовали пересмотреть суммы доплат. И в последующем эти требования были признаны обоснованными управлением ценовой политики Мингорисполкома, ДФР КГК и Прокуратурой РБ. Дольщики также добились назначения проверки финансово-хозяйственной деятельности “Олимпийского дома” КРУ Минфина. Однако, не дожидаясь результатов ревизии, в январе текущего года СЧУП “Олимпийский дом” направило в суды районов г. Минска иски о расторжении договоров о долевом строительстве жилья с застройщиками.

В ответ дольщики обратились в республиканскую Прокуратуру. А она, учитывая обстоятельства, направила прокурору города Минска и председателям судов Фрунзенского, Первомайского и Октябрьского районов письма “с просьбой ориентировать судей на наличие в производстве СУ ДФР КГК РБ уголовного дела в отношении должностных лиц ТЧУП ”Конверсион", проведение ревизии финансово-хозяйственной деятельности СЧУП “Олимпийский дом” и определение действительной стоимости квадратного метра жилья в построенном доме, в связи с чем ставить перед судами вопрос о возможности приостановления производств по делам до вынесения приговора по уголовному делу в отношении должностных лиц фирмы “Конверсион”.

Но независимо от решения по уголовному делу и от результатов ревизии дольщики считают, что “Олимпийский дом” в любом случае должен нести ответственность за те нарушения, которые допускала в своей деятельности фирма “Конверсион”. В качестве обоснований своей позиции дольщики ссылаются на договор простого товарищества, заключенный между двумя фирмами. Один из пунктов этого договора гласит, что с момента прекращения договора “товарищи несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц”. Дольщики также полагают и пытаются убедить контролирующие органы, что подобный казус мог возникнуть благодаря финансовой пирамиде под прикрытием весьма солидной вывески — НОК.

Кто виноват и кто действительно должен отвечать за допущенные нарушения, пусть решает суд. Мы же хотим обратить внимание на то, что история с дольщиками дома в пер. Инструментальном, скорее всего, не последняя.

Сегодня некоторые заказчики жилых новостроек, обходя правила долевого строительства, пытаются привлекать средства граждан для финансирования своих объектов примерно по той же схеме, которая была использована “Олимпийским домом”. То есть застройщик заключает с некоей фирмой договор о сотрудничестве, причем почему-то предварительный (не подлежащий госрегистрации), на основании которого она привлекает на строительство средства граждан. Правда, вместо договора о долевом строительстве гражданам на подпись предлагается не то инвестиционный, не то нотариальный, не то кредитный договор. При этом цена квадратного метра весьма соблазнительная. Но нет никаких гарантий, что инвесторам не придется в последующем обивать пороги контролирующих органов с просьбой вернуть деньги с компенсацией или отдать построенные за их средства квартиры.

Белорусский Рынок
№12(747), 26 марта - 2 апреля 2007

[Toto (Admin)]

На нашем сайте можно найти конкретные предложения квартир в новостройках и по долевому строительству.

[Toto (Admin)]

НАЗВАЛСЯ ГРУЗДЕМ - ПОЛЕЗАЙ В КОРОБ

Понудить заказчика заключить договор долевого строительства квартиры через суд - такую попытку предпринял минчан, в отношение которого застройщик не выполнил обещание включить истца в состав дольщиков, данное устно больше года назад.

Примерно год назад застройщик дал объявление (в целях изучения спроса) о долевом строительстве жилого дома в населенном пункте, расположенном в ближайшем пригороде Минска. Истец, как и многие другие граждане, заинтересованные в приобретении квартиры всего за каких-то 600 долл. за кв.метр, пусть и в пригороде, приехал в фирму и написал письменное заявление о намерении заключить договор долевого строительства. В последующем он по телефону узнавал о своих перспективах, и в ответ получал успокаивающие обещания. А недавно выяснилось, что договоры уже заключены на все квартиры.

Будучи человеком грамотным, обманутый "дольщик" решил обратиться в суд. Из первых материалов дела следует, что процесс может оказаться весьма интересным и поучительным как для истца, так и для ответчика, который, похоже, недооценил последствия начавшегося спора.

Кстати, в последнее время в Минске почти ни одна стройка не обходится без каких-то судебных разборок между участниками процесса: дольщиками-застройщиками, застройщиками-подрядчиками. Только в Хозяйственном суде Минска за 9 месяцев текущего года судьи рассмотрели 411 дел в сфере строительства. Для сравнения: в 2006 году рассмотрено 522 подобных дел, тогда как в 2001 году - 175. Об этом сообщил 17 октября председатель суда Игорь Жданович на пресс-конференции в Мингорисполкоме.

Судебные разбирательства проводились практически по всем строительным объектам в Минске. Подавались иски по оплате работ, применению строителями индивидуальных расценок и различных нормативов. "Во многом виновата низкая правовая культура строителей, которые не всегда вовремя принимают нужные меры по корректировке нормативов и расценок", - отметил председатель суда.

Динамика роста стоимости строительства квадратного метра в столице стала причиной разногласий между застройщиками и инвесторами. По словам И. Ждановича, крупный объект строится не один год, за это время стоимость квадратного метра вырастает. В такой ситуации "строители заинтересованы в том, чтобы по самому незначительному поводу расторгнуть договор с инвесторами, вернуть им деньги. При этом они рассчитывают получить дополнительную прибыль за счет разницы цен на начало и завершение строительства", рассказал председатель Хозяйственного суда. Например, до сих пор суд рассматривает дело по строительству офисного центра с объектами соцкультбыта по ул.Кульман в Минске, который планировалось сдать в 2006 году. Застройщик обвиняет инвестора в невыполнении взятых на себя обязательств и хочет расторгнуть договор. Инвестор требует взыскать с подрядчика неустойку за нарушение сроков строительства. Пока таких дел немного - около 40.

Марина СИРОТКО.

Недвижимость Белоруссии
29 октября 2007

[Toto (Admin)]

Когда застройщик спорит с дольщиком

Злоупотребление правами со стороны застройщиков — явление отнюдь не редкое*.

Блокировать такие попытки позволяет грамотно составленный договор, где взаимоотношения участников детально регламентированы и заложены принципы одного из типов договоров, поименованных Гражданским кодексом, в частности принципы комиссии.

Во всем виноват рост цен.

Проблема во многом связана с ростом цен. Экономическая подоплека конфликтов застройщиков с дольщиками проста: в 2003 г. стоимость строительства, допустим, офисного здания составляла 600 USD/кв. м; к моменту ввода объекта в эксплуатацию в 2007 г. она увеличилась до 3 тыс. USD. Застройщику становится выгодным любыми путями вывести дольщика из игры. Ведь даже выплатив в качестве санкций 100% от суммы первоначального взноса, он "заработает" на каждом метре 1.800 USD, к тому же на чужих деньгах.

Существует и правовая подоплека конфликтов между участниками строительства. Дело в том, что у законодателя до сих пор отсутствует четкий подход к регулированию правовой природы договоров долевого строительства, в особенности это касается коммерческой недвижимости. Каков характер этих договоров? Каким основным критериям они должны удовлетворять? Все эти вопросы пока остаются без ответов.

Неудивительно, что в последние 3 года наблюдается бурный рост числа судебных споров между дольщиками и застройщиками.

Повод для претензий.

Приемы, используемые застройщиками для создания конфликтной ситуации, разнообразны, но, как правило, все они основываются на положениях договора долевого строительства, определяющих обязанности сторон. Например, окончательную отделку помещения "под себя", согласно договору, выполняет дольщик. Это вполне логичное обязательство позволяет застройщику найти множество причин посчитать работу выполненной не в срок или некачественно. Ведь почти всегда что-то оказывается недомазано, недоклеено, на какие-то материалы не представлен сертификат. Вот и повод для расторжения договора и "удаления" дольщика из проекта.

Все сделано на совесть, без огрехов? Можно копнуть еще глубже. Поскольку отделка — строительный процесс, на нее должны оформляться проект производства работ, исполнительная документация. А на практике идеально составленных, соответствующих всем правилам и инструкциям документов в строительстве не бывает. Нарушения — хотя бы в силу противоречивости законодательных требований — неизбежны. Для застройщика это повод заявить: я не мог вовремя сдать здание в эксплуатацию, поскольку дольщики не передавали сертификаты качества на краску. А срыв сроков строительства по вине заказчика — веская причина для расторжения договора.

Конечно, суд, куда будет вынужден обратиться застройщик, может не согласиться с его доводами о невозможности сдать в эксплуатацию 20-этажное офисное здание вследствие отсутствия сертификата на банку краски. Более того, например, Минский городской хозяйственный суд занял позицию (продекларированную в СМИ) защиты прав дольщика. Все это так. На практике же споры по данной тематике всегда бывают исключительно длительными и сложными, а их исход предсказать зачастую невозможно.

Рекомендация в данном случае может быть только одна: дольщику при заключении договора с застройщиком следует принимать на себя минимум обязательств. В идеале круг его обязанностей должен ограничиваться своевременным внесением денежных средств по четкому согласованному графику и подписанием акта приемки объекта от застройщика по окончании строительства.

Договор комиссии логичен и удобен.

Почву для конфликтов между застройщиками и дольщиками создает и неопределенность вещных прав на объект строительства, пока его строительство не завершено, не утвержден акт приемки законченного строительством объекта и не зарегистрировано создание здания как объекта недвижимости.

С правовой точки зрения наиболее логично изначально рассматривать договор долевого строительства как комплексную комиссию, в рамках которой в интересах и за счет средств дольщика застройщик заключает сделки, направленные на создание определенного объекта недвижимости.

Соответственно, дольщик является собственником всего того, что приобретено комиссионером во исполнение данного ему поручения. В случае, если происходит досрочное прекращение отношений по долевому строительству, это должно рассматриваться как отмена поручения со стороны дольщика либо как отказ от исполнения поручения со стороны застройщика. У застройщика как комиссионера возникает обязательство по передаче дольщику фактически исполненного к моменту отмены поручения.

Весь бухгалтерский учет в процессе строительства ведет комиссионер, комитент отражает в бухучете завершенный строительством объект только тогда, когда комиссионер отчитается об исполнении поручения и передаст исполненное, а именно: объект долевого строительства.

Из отношений комиссии следует, что стройматериалы, приобретенные застройщиком, с момента их приобретения являются собственностью дольщика и трансформируются в объект недвижимости, право собственности на который возникает у дольщика. Эти отношения четко прослеживаются и по бухучету, что признало Министерство финансов, утвердив форму акта о передаче (а не реализации!) капвложений. Фактически это тот же отчет об исполнении поручения.

Если же попытаться оформить отношения заказчика и застройщика вне договора комиссии, то застройщик окажется собственником стройматериалов, а потом они у него куда-то исчезнут. Нелогично.

В нынешних условиях чрезвычайно важно, что договор комиссии решает проблему ценообразования. У застройщика в отношении суммы своего вознаграждения отсутствует обязанность обосновывать и регистрировать цену, поскольку комиссионное вознаграждение не является ценой на товар, работу, услугу.

Панацея от банкротства.

Отсутствие у застройщика прав собственности на имущество, приобретенное при исполнении комиссионного поручения, дает еще одно серьезное преимущество. В случае банкротства застройщика есть возможность исключить не завершенный строительством объект из состава конкурсной массы предприятия.

Если же строительство по вине застройщика оказывается замороженным, то у дольщика появляется возможность его продолжить, для чего ему потребуется переоформить не завершенный строительством объект на себя (иначе он не сможет выполнить и функции заказчика).

Реализация данной правовой конструкции становится практически осуществимой, если дольщик участвует в строительстве всего здания или, по крайней мере, части здания, которое можно выделить в отдельную очередь строительства (пусковой комплекс), если, опять же, признать, что вещные права на "совокупность строительных материалов", каковым согласно позиции законодателя является не завершенный строительством объект, принадлежат ему.

Судебная защита может не помочь.

Следует особо отметить, что в случае ненадлежащего исполнения застройщиком обязательства по строительству объекта до его завершения у дольщика отсутствуют реальные механизмы судебного воздействия на застройщика.

Право на иск, конечно же, никто еще не отменял. Однако требование дольщика о понуждении застройщика к исполнению обязательства по строительству объекта, даже если суд признает его обоснованным, на практике почти невыполнимо. Не сможет судебный исполнитель заставить застройщика заключать сделки, необходимые для организации хода строительных работ.

В этой ситуации крайне важную роль играют экономические меры, стимулирующие недобросовестного застройщика по итогу выполнить принятые на себя обязательства. Учитывая всем известную сложность в доказывании размера понесенных убытков, остается единственная мера — взыскание неустойки. Поскольку ее размер в отношении такого рода сделок законодательством не установлен, то необходимо в договоре, заключаемом дольщиком с застройщиком, четко оговорить санкции за нарушение тех или иных обязательств и именно путем взыскания санкций создать застройщику экономический стимул для скорейшего завершения строительства объекта.

Дмитрий АРХИПЕНКО, юридическая компания "Архипенко, Горецкий и партнеры"

Белорусы и рынок
17 марта 2008