Схемы финансирования строительства недвижимости

[Toto (Admin)]

Эксперименты на дольщиках

Нынешняя практика строительства нежилых помещений (например, магазинчиков, офисов) свидетельствует о том, что застройщик и инвестор все чаще вместо традиционных договоров долевого строительства оформляют свои отношения соглашениями о намерениях или предварительными договорами. Тем самым уже на этой первоначальной стадии создаются предпосылки для серьезных коллизий.

«Окучивают» клиента примерно так: я, застройщик, обещаю тебе, инвестору, построить помещение, здание или другое недвижимое имущество. Затем оформить его сначала, как это полагается, на себя, а потом заключить с тобой договор купли-продажи на него. А ты, будь добр, заплати мне деньги сегодня и спокойно жди, когда я буду готов исполнить свои обязательства. Инвестор подмахивает бумагу, быстренько перечисляет деньги, садится на печь и ждет.

Схема, на первый взгляд, красива и логична. Она была бы такой и по сути, если бы названные договоры обладали юридической силой. Инвестор даже не подозревает, что если застройщик не захочет в итоге передать ему построенный и оформленный на себя объект, то он сможет претендовать лишь на возврат своих денег практически в масштабе 1: 1. Логика застройщика убийственно проста: зачем при колоссальном спросе отдавать новенькое помещение, если его можно легко продать и не только рассчитаться с наивным клиентом-спонсором, но еще и самому получить неплохой навар. Причем без всяких санкций за нарушение обязательств.

Так сейчас многие деятели от строительного бизнеса и поступают, обрекая людей на бесконечные мытарства и судебные тяжбы. Именно это обстоятельство заставило меня высказать свою точку зрения по столь жгучей проблеме.

Что это за договоры такие?

Соглашение о намерениях (или протокол о намерениях) как вид сделки вообще не регулируется нормами гражданского законодательства. В силу этого говорить о каких-то нормативных требованиях к этому документу не приходится.

Вместе с тем нельзя забывать, что гражданские права и обязанности вытекают не только из сделок, предусмотренных законодательством, но и из договоров (соглашений), хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему (п. 1 ст. 7 Гражданского кодекса (далее — ГК).

Итак, подписывать соглашения о намерениях можно: они вполне вписывается в гибкие рамки гражданского законодательства. Предмет этой сделки вытекает из ее названия: по ней две или более стороны, преследуя некие совпадающие между собой цели, выражают свое намерение (желание) заключить в будущем определенный ими договор (так называемый основной договор).

Предусматривать не желание, а обязанность заключить основной договор в будущем нельзя: эта положение не будет вписываться в сущностный смысл соглашения о намерениях и превратит его в другой вид договора — предварительный договор. Добавим к сказанному, что включение в текст соглашения о намерениях любых других обязанностей стороны также будет свидетельствовать о его притворном (недействительном) характере, вольной или невольной попытке автора текста заключить другую сделку (см. ст.171 ГК).

Предварительный договор в отличие от соглашения о намерениях предусматривает не право, а обязанность сторон заключить в будущем основной договор. Требования к этому договору предусмотрены в ст. 399 ГК. Они просты и исчерпывающи: предварительный договор заключается в письменной форме либо в форме, установленной для основного договора, должен содержать все существенные условия основного договора, в том числе и предмет, а также срок для заключения основного договора (при отсутствии такого указания данный срок составляет 1 год).

Как видим, ГК не предусматривает, что в предварительном договоре должны содержаться какие-либо обязанности сторон кроме заключения основного договора в будущем на условиях, предусмотренных в этом предварительном договоре. Указанное ограничение относится и к обязательствам из основного договора: смешение положений обоих договоров даст основания считать предварительный договор притворной сделкой (ст. 171 ГК).

Еще одним из отличий между рассматриваемыми документами является то, что по соглашению о намерениях понудить заключить основной договор (в том числе через суд) нельзя, а по предварительному договору — можно (п. 5 ст. 399 ГК).

«Бомба» заложена в форме предварительного договора

Итак, соглашение о намерениях не дает инвестору никаких гарантий того, что с ним в будущем заключат договор купли-продажи недвижимого имущества. Предварительный договор в этом смысле кажется более предпочтительным, если бы не юридическая тонкость: заключать его надо в той же форме, что и основной договор (п. 2 ст. 399 ГК).

Требования законодательства к договору купли-продажи недвижимого имущества таковы. Прежде всего, он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.) подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон)). При этом такая сделка считается заключенной только с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами (п. 4 ст. 9 Закона).

Возможность государственной регистрации предварительного договора предусмотрена в подп. 3.4 п.3 ст.24 Закона, где записано, что при государственной регистрации предварительного договора в регистрационную книгу записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества, что, в свою очередь, производится по установленной схеме: сначала — регистрация земельного участка, затем — капитального строения, потом — помещения в нем (ст.10 Закона).

Ну и последняя «мелочь»: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п.1 ст.67 Закона). Под регистратором понимается полномочный работник территориальной организации по государственной регистрации (например, РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»).

Итак, для заключения предварительного договора в рассматриваемом случае требуется: 1) предварительно зарегистрировать недвижимое имущество (земельный участок, здание, помещение); 2) если инвестором является гражданин, то подписать этот договор надо в присутствии нотариуса или у регистратора, которые его заверят в установленном порядке; 3) осуществить государственную регистрацию этого договора в соответствующей территориальной организации по государственной регистрации.

Совершенно очевидно, что уже первое требование выполнить невозможно: никто не станет регистрировать недостроенное здание и помещение. Отсюда следует вывод: предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в процессе строительства, заключать нельзя. Соответственно, если таковой все-таки заключен в нарушение установленного порядка, то все предусмотренные в нем положения, права, обязанности окажутся не имеющими юридической силы. Это, повторим, в будущем даст возможность неожиданно «поумневшему» застройщику при желании на вполне законных основаниях аннулировать все свои обязательства перед инвестором.

Как быть, если договор оказался липовым?

Необходимо оговориться: несмотря на все нарушения, допущенные при заключении предварительного договора или соглашения о намерениях, права инвестора на вложенные в строительство денежные средства сохраняются. Это вытекает из того правила, что гражданские права и обязанности возникают, ко всему прочему, и из действий граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 7 ГК).

К правоотношениям сторон в данном случае будут применяться те правовые нормы, которые регулируют совершенную сторонами в действительности сделку. Такой вывод можно сделать после анализа действий сторон и текста соответствующих положений предварительного договора или соглашения о намерениях. Здесь возможны различные варианты.

Например, вполне обоснованным может быть вывод о том, что между сторонами были установлены отношения займа (п.1 ст.760 ГК). При этом инвестор вправе требовать с застройщика проценты в размере ставки рефинансирования Нацбанка, если иной процент не был указан в подписанном документе (п.1 ст.762 ГК). Если срок возврата денежных средств не установлен, то инвестор вправе потребовать их возврата в любой момент, а застройщик обязан исполнить это требование в течение 30 дней (п.1 ст.763 ГК).

Если же в предварительном договоре указано, что денежные средства перечисляются в обеспечение заключения и исполнения этого или основного договора, то в данном случае есть основания полагать, что стороны вступили в отношения по договору задатка. Задаток представляет собой денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.351 ГК). Важной особенностью этого договора является то, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2 ст.352 ГК).

Переквалифицировать договор и поставить точку в споре вправе только суд. Однако в случае, если застройщик не исполнит своих обязательств по заключенному договору (то есть не передаст помещение), инвестору ничто не помешает обратиться в органы прокуратуры с заявлением о возбуждении против руководителя организации-застройщика уголовного дела по факту мошенничества. Этот вид преступления характеризуется тем, что виновное лицо осуществляет противоправные действия по завладению имуществом или приобретению прав на имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст.209 Уголовного кодекса).

Что же надо заключать?

Вряд ли кто станет возражать, что в рассматриваемом случае имеют место два бесспорных момента: факт осуществления строительства недвижимого имущества и оплата инвесторами строительных работ в размере стоимости «своего» помещения. Важное юридическое значение имеет и то, что плательщик в конечном итоге получает право собственности на имущество, построенное за его счет. Иными словами, налицо отношения долевого строительства, которые регулируются Указом от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ). Логичен вопрос: применяются ли нормы Указа к долевому строительству нежилых помещений в иных зданиях.

Ответ содержится все в том же ГК: в случаях, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы актами законодательства или соглашением сторон, то к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, применяется норма гражданского законодательства, регулирующая сходные отношения (аналогия закона (п.1 ст.5 ГК). Ссылка в ст.5 на соглашение сторон не означает, что такие отношения можно «впихивать» в прокрустово ложе «выгодного» договора. Таким образом, стороны вправе применять нормы Указа с учетом специфики отношений между ними (т. е. в рассматриваемом случае не использовать те положения Указа, которые относятся непосредственно к многоквартирному дому, жилым помещениям).

В заключение хочется выразить сожаление, что за бортом прямого законодательного регулирования остался рассмотренный нами пласт правоотношений, где «гуляют» немалые деньги. Правовой пробел досаден еще больше и потому, что ранее здесь действовали нормы утратившего сейчас силу Закона от 29.05.1991 «Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь». Наличие таких дыр и позволяет недобросовестным застройщикам ставить на инвесторах-дольщиках юридические «эксперименты» при попустительстве лицензионных и контролирующих органов.

Игорь БУЕВИЧ, замдиректора юридической фирмы «Апицес Юрис», председатель исполкома Минского городского Союза юристов

Экономическая газета
24 июля 2007

[Toto (Admin)]

Черный квадрат

В прошлом году коммерческие компании демонстративно свернули рынок долевого строительства жилья. Почему? Разработчики нормативной базы «долевки» (положения о долевом строительстве и типового договора) не предусмотрели прибыль заказчика. Он должен был рассчитать сметную стоимость будущего дома, опубликовать ее и сохранять неизменной в течение всего срока возведения жилья. И это в условиях инфляции. Но ведь суть любого бизнеса — построил, наварил, продал, снова вложил деньги в кирпичи.

Результат — мертвый сезон. В основном распродаются остатки апартаментов в новостройках 2005 — 2006 годов. По баснословным ценам, разумеется. От двух тысяч «условных». Однако если хорошенько поискать, то построить квартиру можно. И для этого необязательно стоять в исполкомовской очереди. Достаточно иметь очень тугой кошелек и железные нервы.

Вот, например, в одной из газет наталкиваюсь на объявление о продаже двухкомнатной квартиры под 80 «квадратов» за 120 тысяч долларов. Срок готовности апартаментов — 2008 год. Звоню и спрашиваю:

— Со мной будет заключен договор долевого строительства?

— Нет, конечно. Вы что, с луны свалились? — вразумляет продавец. — Нет больше таких договоров. Вы покупаете жилищные облигации, обеспеченные квадратными метрами будущей квартиры. Одна облигация — один метр. Проспекты эмиссий этих ценных бумаг можно найти в газетах. Они регистрируются по всем правилам. Причем можно выбрать этаж, метраж и номер будущего жилья.

— Какова вероятность новоселья? — допытываюсь.

— Доля риска есть. Но компания уже не первый год на рынке, отведем вас в офис, побеседуете с работниками. Площадка под строительство выделена. Еще один очевидный плюс — ценные бумаги можно продать...

В другом агентстве мне предложили «двушку» такой же площади, но уже по 2.000 у.е. за квадратный метр. Срок сдачи — следующий год. Престижный район. Схема реализации — уже другая.

— Сейчас с продавцом заключается предварительный договор купли–продажи изолированного жилого помещения, — растолковывает мне юридические тонкости агент–посредник. — Потом, когда дом будет сдан, квартира просто оформляется в вашу собственность.

— Иными словами, на мои деньги будет строиться чужая жилплощадь?

— По большому счету, да, но договор будет нотариально заверен, и если что, суд понудит продавца передать вам жилье.

А вот и не факт! И риэлтеры об этом знают. Совсем недавно суд отклонил иск одного такого горе–покупателя. Подписав договор, он в итоге остался и без денег, и без недвижимости. Суд признал операцию недействительной, поскольку нет предмета сделки. Ведь предлагаемое жилье пока, образно говоря, — просто груда кирпича на свежем воздухе.

Третий способ теневого долевого строительства, пожалуй, самый уникальный. Инвестор и застройщик, у которого есть готовая площадка, заключают договор займа, обеспеченного будущими квадратными метрами. Спросите, какой сумасшедший отдаст кровные на столь зыбких условиях? А вдруг фирма разорится и денежки пропадут? Ходи потом судись до скончания века... Не скажите. Информация о том, что такая–то организация берет деньги под строительство, распространяется практически так же, как в советские времена точные сведения о завозе в центральный универмаг французской косметики. «Маячки», или пароли, те же: «Я от Ивана Сидоровича». В этом сегменте самые низкие цены — от 1.200 условных единиц за квадратный метр (это вдвое ниже, чем на вторичном рынке). У фирмы — железная репутация. А деньги несут те, у кого их слишком много скопилось под плинтусом и есть возможность, если что, за себя постоять.

К счастью, теневым схемам отведен короткий срок. «Не хотите рисковать? Звоните через месяц: ждем больших перемен», — намекнули в одном из риэлтерских агентств.

Оказывается, новый нормативный документ о долевом строительстве уже направлен в Правительство. Еще «неиспеченный» текст стал бестселлером среди застройщиков. Главное в нем: заказчику прибыль полагается — 10 процентов, если жилье строится для нуждающихся в улучшении жилищных условий, и 25 процентов для остальных покупателей. Планируется также отменить обязательное страхование договоров долевого строительства и дать компании возможность в одностороннем порядке их расторгать, если инвестор не платит или делает это не вовремя.

Однако камнем преткновения все еще остается расчет цены на стадии проектирования дома. «Смета в условиях инфляции никогда не будет отражать всех затрат, — обмолвился директор одной из крупных строительных фирм. — Ни один профессор не возьмется ее рассчитать и предусмотреть все издержки. Ведь коммерческие организации работают в несколько других условиях, чем государственные УКСы. К примеру, случись дефицит кирпича или цемента, нам откажут в первую очередь». С другой стороны, допустить полную вольницу в ценах тоже, наверное, неправильно. Вопрос этот социальный. «Долевка» неминуемо корректирует под себя стоимость квадратного метра покупного жилья. Впрочем, это ремарки. Главное — перемены грядут, и по всем признакам весьма положительные.

А уж если консенсус застройщиков, дольщиков и законодателей будет достигнут, то на рынке недвижимости неминуем строительный бум и долгожданный ценопад. По словам председателя совета белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, стоимость квадратных метров впервые за много лет может существенно снизиться. Кстати, процесс этот уже начался. На 2 — 3 тысячи долларов в Минске, например, подешевели однокомнатные квартиры.


Ваше мнение:

Дмитрий (2007-05-29 17:19:01)
Меня другое волнует. Застройщики явно игнорируют условия привлечения средств дольщиков (не имеет значения, займы, это, предварительные договоры и т.п.), установленные Указом Президента. Это продолжается уже год и никакой реакции со стороны контролирующих органов! Вариантов не так много, либо стройка за счет самого застройщика (что из области фантастики), либо дольщиков либо кредит. Все! Остальные способы незаконны и надо наводить порядок, т.к. на Указ вешают всех чертей, он, оказывается виноват в росте цен.

Андрей (2007-05-29 13:40:37)
Когда я читаю,что цены на жилье должны вот-вот серьёзно снизиться - я смеюсь. Ничего другого не остается. Неужели так трудно заучить наизусть простую фразу - "баланс спроса и предложения"? Пока желающих купить больше,чем предложения на рынке - цены будут расти. Неизбежно. Нужно отбить у людей охоту покупать жилье, в котором они не нуждаются. И тем самым снизить спрос. Это можно сделать,если сделать одну очередь нуждающихся (а не множество, ведомственных, льготных, молодежных и т д как сейчас ). В стране строится достаточно жилья, (легко проверить по метражу и нуждаемости). Сегодня обеспеченность почти тридцать метров на человека,и она растет. Как же можно десятилетиями не давать возможность вступить в кооператив людям, у которых эта норма в несколько раз ниже средней. Чем учитель хуже прокурора или "афганца"? Когда мне ответят,я зауважаю наше государство.

СЮЛЬЖИНА Аэлита
Беларусь сегодня
№96 (22751), Вторник 29 мая 2007 года

[Toto (Admin)]

КУДА ПОШЛИ ДЕНЬГИ?

Стараясь не попасть под действие указа о долевом строительстве многоквартирных домов, некоторые застройщики привлекают средства граждан на строительство жилых домов на основании договоров с иными названиями. Но это вовсе не снимает с них обязанность аккумулировать привлекаемые на строительство средства на специальных счетах, как того требуют постановления правительства и Минфина, принятые в 2000 и 2001 годах соответственно. Действующие вот уже больше шести лет требования позволяют сегодня любому гражданину, который приобретает квартиру на стадии строительства, проверить, насколько законопослушен застройщик и тем самым оценить степень риска заключенной с этим застройщиком сделки.

Во время просмотра новых поступлений в базе нормативных документов внимание корреспондента привлекло Постановление правления Национального банка РБ от 20 июня 2007 года №128. Сам по себе документ отношения к жилищной тематике не имеет - просто некогда принятые правила предложено назвать инструкцией. Сами правила, а теперь уже инструкция " по открытию, функционированию и закрытию специальных счетов по аккумулированию денежных средств для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей" тоже ничего такого необычного не содержит. Интерес же во всей этой цепочке вызвал документ, в соответствии с которым была принята данная инструкция. Речь идет о несколько подзабытом, но по-прежнему действующем совместном постановлении Совета Министров и Нацбанка №1772/55, принятом 22 ноября 2000 года. За 7 лет в него было внесено несколько изменений, но они не коснулись требований к застройщикам, привлекающим средства граждан на строительство и реконструкцию жилья и гаражей, жилищной инфраструктуры и гаражей.

Причем из текста постановления №1772/55 следует, что оно распространяется не только на долевое строительство жилья, но и на все строительство жилья, при котором имеет место привлечение заказчиками средств физических и юридических лиц на финансирование этих объектов.

Привлекаешь деньги - открывай спецсчет

Суть требований в том, что если какой-то застройщик привлекает средства граждан или юрлиц на строительство жилья, то независимо от того, как называется договор - договор займа, инвестиционный договор, договор долевого строительства или еще как-то, эти деньги должны аккумулироваться на специальном счете застройщика, а не текущем (расчетном). Исключение составляют суммы вознаграждения коммерческих организаций или индивидуальных предпринимателей за организацию и обеспечение строительства указанных объектов. Суммы вознаграждений должны зачисляться только на текущие (расчетные) счета застройщиков (коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей).

Если у застройщика есть задолженность по налогам или другим обязательным платежам в бюджет (также в бюджетные и внебюджетные фонды), то ему запрещено открывать спецсчет. Аккумулируемые на спецсчете деньги должны использоваться только по целевому назначению.

То же постановление требует, чтобы привлечение денежных средств физических и юридических лиц на строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей осуществлялось на основании договора. При этом не сказано, как должен называться договор. Но в нем в обязательном порядке должны быть указаны адрес, характеристика и сроки строительства (реконструкции) объекта, а также размер вознаграждения застройщика (заказчика) за организацию и обеспечение его строительства (реконструкции), меры ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, договоры по привлечению денежных средств физических лиц на строительство должны содержать размер и порядок внесения денежных средств физическими лицами, основания расторжения договора ранее установленного срока, порядок возврата физическим лицам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока.

Постановлением №1772/55 также предусматривается, что юридические и физические лица с согласия коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство (реконструкцию) жилья, могут в счет платы передавать товарно-материальные ценности (выполнять работы, оказывать услуги) в соответствии с законодательством.

Пообъектный учет и никакой "налички"

А дальше еще более интересный документ, который был принят Минфином и Минстройархитектуры в соответствии с поручением правительства – утвержденное постановлением от 16 января 2001 года № 3/1 Положение о порядке пообъектного бухгалтерского учета денежных средств физических и юридических лиц, аккумулированных для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, а также переданных на эти цели товарно-материальных ценностей (выполненных работ, оказанных услуг). Согласно Положению коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, обеспечивают пообъектный (раздельный) учет полученных средств (денежных средств, товарно-материальных ценностей (выполненных работ, оказанных услуг) и их использование в разрезе каждого строящегося (реконструируемого) объекта.
Чисто для того, чтобы начатый разговор выглядел законченным, приводим основные положения инструкции Нацбанка, о которой шла речь вначале. Инструкция требует, чтобы зачисление денежных средств физических и юридических лиц на специальные счета осуществлялось в безналичном порядке. Допускаются прием от физических лиц наличных денежных средств в кассы банков с последующим перечислением их на специальные счета, а также зачисление денежных средств, принятых в кассу банка, обслуживающего специальный счет по аккумулированию денежных средств, непосредственно на этот счет.

Конкретный порядок зачисления аккумулированных денежных средств физических и юридических лиц на финансирование работ и затрат, определенных проектной документацией, порядок оплаты услуг банка по осуществлению операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также порядок уплаты банком процентов за пользование денежными средствами устанавливается обслуживающим банком в договоре специального счета. При этом ответственность за целевое использование денежных средств, поступивших на специальные счета, возлагается на коммерческую организацию, индивидуального предпринимателя.

Спецсчет для галочки?

Как свидетельствует судебная практика, далеко не все застройщики выполняли вышеуказанные требования. Один из примеров - решение Хозяйственного суда Брестской области от 6 июня 2005 года.

В процессе судебного разбирательства было выявлено, что застройщик нарушал порядок приема денег, привлекаемых на строительство. Деньги вносились в кассу фирмы и зачислялись на расчетный счет. При этом при передаче в учреждение банка для зачисления на расчетный счет наличных денежных средств, внесенных инвесторами в кассу общества, в объявлениях на взнос наличными, являющимися первичными документами, истец указывает недостоверную информацию о назначении платежа "выручка строительства", вместо "взносы населения на строительство жилья".

Нарушение данного порядка привело к тому, что строительство дома вместо запланированных 12 месяцев велось 45 месяцев. В соответствии с заключенным договором между застройщиком и банком застройщик должен был аккумулировать на специальном счете деньги, использовать которые мог только на строительство жилого дома. Не указывая по коду отчетности назначение платежа "взносы населения на строительство жилья", истец тем самым значительные денежные суммы, полученные от населения в качестве взносов, использовал со своего расчетного счета по своему усмотрению (например за 2003-2004 годы на спецсчет поступило только 4,6 млн. руб., тогда как на расчетный счет 451 млн. руб. - все это деньги, которые граждане перечисляли на строительство). Причем на протяжении с августа 2003 года по октябрь 2004 года денег на специальный счет не поступило вообще.

Суд приходит к выводу о том, что это явилось одной из причин нарушения сроков строительства. Застройщик без законных оснований пользовался заемными средствами безвозмездно.

В материалах дела также говорится еще о весьма любопытном моменте, о котором нельзя не упомянуть, хотя он и не относится к главной теме публикации.

Речь идет о ценообразовании. Суд отмечает в своих выводах, что представители застройщика не смогли со ссылкой на акты законодательства дать однозначные пояснения того факта, что при заключении договоров в один и тот же период для разных физических лиц применялась разная цена за 1 кв.метр жилья. В судебном заседании так и не установлен факт, на основании какого классифицирующего признака определялась цена за 1 кв.метр жилья. А наличие калькуляций, которые, по мнению застройщика, являются подтверждением соблюдения им действующего законодательства, никоим образом не могут служить экономическим обоснованием уровня применяемых цен, поскольку невозможно сделать однозначный вывод по факту строительства 1 кв.метра жилья за 500 долл.США для гражданки С. по 107,5 долл.США/кв. м, для гражданки Т. за 260 долл.США/кв. м, а для гражданки В. за 214 долл.США/кв.м. Заказчик так и не представил никаких конкретных разъяснений, почему при составлении расчета ориентировочной стоимости квартиры № 1 и 7 применялись разные корректировочные коэффициенты. В конечном итоге суд пришел к выводу о том, что у застройщика отсутствовало экономическое обоснование цен при заключении договоров о долевом строительстве жилья.

Это у медали две стороны

Кто-то, наверное, заметит, что требование аккумулировать привлекаемые деньги дольщиков (инвесторов) на спецсчете экономически не обосновано. В частности, его соблюдение в сочетании с невозможностью использовать деньги на другие цели может послужить причиной обесценения денег в условиях по-прежнему имеющейся инфляции. И это достаточно веский аргумент. Но, с другой стороны, эти и прочие дополнительные издержки - своего рода риски, которые можно просчитать и учесть при определении договорной цены объекта. К тому же аккумулирование средств на спецсчете - есть тоже своего рода защита (пусть и не 100-процентная гарантия) от строительных пирамид и от того, что деньги, предназначенные для строительства жилых домов, не пойдут на латание дыр на других объектах застройщика.

Есть еще страховые компании и страховой фонд, благодаря существованию которых и тому, что застройщики обязаны страховать свою ответственность за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства, снижаются финансовые риски дольщиков. Но если квартиры в доме реализуются на стадии строительства по другим схемам - не путем долевого строительства, то тогда риски инвесторов повышаются многократно, особенно если застройщик направляет привлекаемые деньги не на спецсчет, а на текущий.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
19 ноября 2007

[Toto (Admin)]

Полезные рекомендации

Заключать инвестиционный договор при строительстве квартиры специалисты Минстройархитектуры не советуют.

На официальном сайте Минстройархитектуры в разделе "Новости" появились рекомендации для граждан, которые собираются строить квартиру.

Так, будущему дольщику предлагается еще до заключения договора внимательно изучить надежность и компетентность застройщика, поинтересоваться его репутацией и готовностью к проведению работ в исполкоме, который выдал разрешение на строительство. Следует обязательно выяснить, какова финансовая устойчивость и надежность этой фирмы, как долго она работает на рынке строительства жилья, какие объекты построила и не было ли по ним претензий со стороны заказчиков (инвесторов).

"Не постесняйтесь, - говорится в рекомендациях, - попросить представителя организации-застройщика предъявить лицензии на заявленные виды деятельности, весь комплект разрешительных документов на строительство жилого дома, который вас интересует: решение местного исполкома о строительстве, разрешение на производство работ, акт выбора участка и свидетельство на него, наличие прошедшей экспертизу проектно-сметной документации, договор строительного подряда".

Прежде чем подписать договор, специалисты Минстройархитектуры советуют внимательно его изучить, уточнить малейшие неясности, которые будут обнаружены в ходе прочтения. В договоре должны быть подробно прописаны процедуры строительства, финансирования, ответственность сторон, стоимость объекта, сроки строительства и передачи дольщику готового жилья.

При этом авторы рекомендаций не советуют заключать "инвестиционный договор, так как эта форма используется в коммерческой деятельности, связана с определенным коммерческим риском и не подпадает под действие Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей".

"Оформляйте договоры долевого строительства в соответствии с Указом президента Республики Беларусь от 15.06.2006 г. № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов", - предлагают специалисты Минстройархитектуры. Они аргументируют это тем, что если застройщик занимается реализацией квартир на стадии возведения многоквартирного жилого дома путем заключения договоров долевого строительства, то он проходит строгую процедуру подготовки к строительству объекта и находится под постоянным контролем местных исполнительных и распорядительных органов. И следовательно, права дольщика "будут надежно защищены", считают авторы рекомендаций.

Кстати, на сайте Мингорисполкома в разделе "Актуально" недавно появилась рубрика "Долевое строительство жилья". В этой рубрике посетителю сайта предлагается ознакомиться с условиями участия граждан в долевом строительстве жилья, с необходимыми нормативными правовыми актами и самое главное - с организациями-застройщиками, осуществляющими долевое строительство.

Перечень организаций-застройщиков составлен и постоянно обновляется на основании поступающих в Мингорисполком проектных деклараций от организаций-застройщиков. В перечне указываются название фирмы-застройщика, объекты, которые она реализует путем заключения договоров долевого строительства, с каким генподрядчиком заключен договор на возведение объекта, начало и окончание строительства дома, стоимость квадратного метра и реквизиты застройщика. Информация для обновления перечня фирм-застройщиков поступает из Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома. По состоянию на 2.02.2009 г. в перечне было 13 объектов долевого строительства.

Конечно, этой информации недостаточно, чтобы целиком выполнить рекомендации специалистов Минстройархитектуры, но это в любом случае лучше, чем ничего.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
№6 (841), 9-15 февраля 2009 г.

[Toto (Admin)]

"Долевка", ЖСК и облигации

В ближайшее время в Беларуси будет принят указ президента, который ограничит способы привлечения средств населения на строительство жилья на стадии возведения объекта. Информация об этом прозвучала на семинаре "Антикризисное финансирование строительства и продажа недвижимости".

В первоначальной редакции документ предусматривал только два способа участия граждан в финансировании жилищного строительства - через создание жилищно-строительных кооперативов и через заключение договоров долевого строительства.

В процессе проработки документа в немногочисленный список было предложено включить третий способ привлечения средств граждан - через продажу им жилищных облигаций.

Все остальные способы, которые сегодня практикуются застройщиками, после принятия указа будут считаться незаконными. То есть застройщики не смогут привлекать средства граждан посредством заключения с ними предварительного договора, инвестиционного договора, договора займа и т. д.

Елизавета Булатецкая
Белорусы и рынок
№ 16(851) 20-25 апреля 2009 г.

[Toto (Admin)]

О схемах финансирования строительства жилья

В настоящее время существует несколько схем финансирования строительства и продажи жилья. О преимуществах и недостатках различных схем финансирования жилья рассказал на семинаре «Антикризисное финансирование строительства и продажа недвижимости» заместитель директора по финансам компании «ТАМБАЗ» СООО Павел Волков.

История внебюджетного финансирования строительства жилья начинается с конца 90-х годов прошлого столетия, когда для финансирования строительства муниципалитетом выпускались жилищные облигации. В то время, как и сегодня, отсутствовали источники финансирования жилья, население имело небольшие доходы и боялось покупать квартиры.

Вопрос заимствования денег стоял остро во все времена. И кризис, который сейчас разразился во всем мире, это не что иное, как проблема заимствования денег, невозврата кредитов.

По словам Павла Волкова, вопрос финансирования строительства начинается с составления финансового плана, основой которого является производственный план. Финансовый план включает источники финансирования – собственные средства и заемные.

В настоящее время в Беларуси строительство жилья ведется за собственные средства и средства, привлеченные по долевому строительству.

Что касается долевого строительства, то оно осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 1772 и указом президента о долевом строительстве. Строительство за собственные средства осуществляется как за собственные деньги, так и заемные.

К заемным средствам относятся кредиты банков и ценные бумаги. В конце 90-х годов прошлого столетия и начале двухтысячного столетия существовала также вексельная схема финансирования строительства. Вопрос ее возобновления обсуждался в Правительстве Беларуси, однако было принято решение не возвращаться к данной схеме финансирования строительства жилья.

Кроме этого, отметил замдиректора компании «ТАМБАЗ», существуют схемы по заимствованию денег напрямую от юридических и физических лиц, однако на строительном рынке они единичные. Тем не менее, существующие нелегальные схемы финансирования жилищного строительства привели к многочисленным жалобам граждан в Администрацию Президента. Поэтому Президентом было дано поручение Правительству подготовить соответствующий указ, касающийся финансирования жилищного строительства. В соответствии с этим указом предполагалось, что привлечение денежных средств граждан на финансирование строительства будет осуществляться только путем долевого строительства или в рамках ЖСК. Однако по поручению Заместителя Премьер-министра Республики Беларусь Андрея Кобякова и по инициативе Департамента по ценным бумагам Минфина указ был доработан и в него была включена еще одна схема финансирования строительства жилья – путем жилищных облигаций. В настоящее время идет согласование указа и предполагается, что до середины апреля он будет внесен в Администрацию Президента.

Что касается такого способа привлечения денежных средств на строительство жилья, как банковское кредитование, то, по словам П.Волкова, если еще год назад банки охотно кредитовали жилищное строительство как высоколиквидное производство, то в настоящее время они отнесли кредитование жилищного строительства к высокорискованным операциям.

Кроме того, если раньше в качестве залога выступали строящиеся квартиры, то теперь банки потребовали второго обеспечения кредитов – это в основном недвижимость, гарантии других банков. Некоторые банки рассматривают и страхование кредитов – это поручительство или залог третьих лиц.

Учитывая сегодняшнюю непростую ситуацию на первичном и вторичном рынках жилья, уточнил П.Волков, банки также поставили вопрос о кредитовании строящего жилого объекта в полном объеме, хотя раньше могли кредитовать только его какую-то часть. Они оперируют тем, что если ситуация на рынке не стабилизируется, то впоследствии может возникнуть такая ситуация, что строящийся объект придется докредитовывать, чтобы он был достроен, а квартиры были сданы. В случае невозврата кредита квартиры будут проданы, а сам кредит возвращен банку.

Надо учитывать еще и тот факт, пояснил В.Волков, что сегодня существует недостаток денег в самой банковской системе. Поэтому в настоящее время кредитовать крупные объекты в полном объеме могут только такие банки, как «Беларусбанк», "БПС-Банк", "Белинвестбанк""Приорбанк", «Белагропромбанк».

Поэтому сегодня, например, компания «ТАМБАЗ» старается выйти напрямую на самого потребителя, минуя банковскую систему. Если раньше организация строила жилье долевым способом, то сегодня строительство в основном осуществляется с использованием жилищных облигаций. Согласно постановлению СМ РБ от 6 июня 1996 года № 372 о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций жилищная облигация – это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Облигация имеет номинальную стоимость в денежной единице РБ и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Проще говоря, купив одну облигацию, гражданин становится собственником доли от общей жилой площади в конкретном доме.

Облигация – это заем денежных средств. Эти деньги, как и при долевом строительстве, аккумулируются на специальном счете, однако могут использоваться на любые цели, то есть целевое финансирование не обязательно. Однако вернуть заемные средства либо квартиры строительная организация обязана. По словам П.Волкова, свобода распоряжения денежными средствами и является привлекательной стороной жилищных облигаций.

Кроме того, сказал представитель ТАМБАЗа, жилищные облигации хороши еще и тем, что их обращение возможно на вторичном рынке. Они могут быть проданы любому физическому лицу при простом перезаключении договора.

Что касается гаражей, то компания «ТАМБАЗ» продает их по простым дисконтным облигациям. Эти облигации продаются по номиналу, и доход от их продажи не предусматривается. Встроено пристроенные помещения продаются по предварительным договорам, которые заключаются с юридическими лицами.

Как отметил П.Волков, по дисконтным облигациям также возможно строительство жилья. Такая схема может быть даже более интересной, потому что этот механизм позволяет обращение этих облигаций вывести на биржу. Например, порядка 30 процентов проданных компанией «ТАМБАЗ» квартир являются квартирами, которые покупаются с целью последующей продажи и получения дохода (инвестиционные квартиры). И для категории граждан, которые заинтересованы в строительстве жилья как в способе вложения денег, необходимо создавать рынок строящегося жилья именно на бирже, высказал свое мнение заместитель директора строительной компании. По его мнению, это хороший способ привлечения денег на строительство.

Облигации обеспечиваются гарантией банка. По законодательству гарантия не может быть выписана абстрактно, она выписывается только на конкретное лицо. То есть банк выписывает гарантию на конкретного держателя облигаций. Но на момент выпуска облигаций сделать это невозможно. Поэтому вначале эмитент заключает с банком договор о выдаче гарантий, по которому любой из инвесторов, владеющих облигациями, может обратиться в банк и потребовать выдачи в адрес конкретно его банковской гарантии.

В этой связи вопрос вторичного обращения облигаций начинает становится проблематичным, потому что следующий человек, который хочет приобрести облигацию, должен также идти в банк за гарантией.

Есть и еще одна проблема привлечения денежных средств путем жилищных облигаций. Как отметил П.Волков, по законодательству о ценных бумагах облигация – это долговое обязательство, а по постановлению правительства о жилищных облигациях – это свидетельство о внесении денег. То есть, с одной стороны, это сертификат, который свидетельствует о внесении денег на квадратные метры, а с другой стороны, - долговое обязательство о том, что компания должна что-то вернуть. Поэтому банки рассматривают жилищные облигации, как любые иные облигации, и кредитование жилищных облигаций рассматривают, как кредитование на потребительские нужды. То есть идет 100-процентное начисление резервов, и соответственно самые худшие условия кредитования, без предоставления каких-либо льгот.

В этой связи, сказал на семинаре П.Волков, под эгидой ассоциации участников ценных бумаг недавно состоялось заседание «круглого стола» с банковскими структурами, на котором было принято решение, что если в указе президента сохранится схема финансирования жилищного строительства путем жилищных облигаций, то банками будет рассматриваться вопрос о предоставлении льгот при их кредитовании. Поэтому на сегодняшний день жилищные облигации выпускаются в соответствии с действующим законодательством. Однако, по словам П.Волкова, с одними облигациями на рынке работать очень сложно, и компания «ТАМБАЗ» будет частично возвращаться к долевому строительству. Например, российский опыт показал, что при строительстве объектов на начальной стадии примерно на 10 процентов должны присутствовать кредитные ресурсы банков, когда еще нет выпуска облигаций. Все остальное строительство должно вестись в равных частях путем долевого строительства и путем жилищных облигаций или других ценных бумаг. Жилищные облигации позволяют начать строительство, когда есть только архитектурный проект дома без технической документации. Их наравне с кредитами банка можно применять и при осуществлении сноса. И примерно за год до срока окончания строительства, когда ситуация на рынке ясна, когда известна себестоимость строительства и цена квадратного метра жилья, уже можно привлекать дольщиков.

Подводя итоги, П.Волков сказал, что основными источниками по привлечению денежных средств граждан для финансирования строительства являются в настоящее время кредиты банков, облигации (жилищные, купонные и дисконтные) и денежные средства «дольщиков».

Что касается привлечения денежных средств юрлиц, то, например, в Беларуси совсем не развита работа с институциональными инвесторами. (Институциональный инвестор - (англ. Institutional investor) - юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К институциональным инвесторам относятся инвестиционные фонды, пенсионные фонды, страховые организации, кредитные союзы (банки). Институциональные инвесторы обеспечивают почти половину торговли на Нью-Йоркской фондовой бирже, торгуя, как правило, большими пакетами акций).

И любые попытки создания в республике институциональных инвесторов не увенчались успехом. Хотя, по мнению П.Волкова, в кризисный период, когда обесценивается даже валюта, было бы неплохо привлечь к финансированию жилищного строительства институциональных инвесторов. В белорусском законодательстве создание институционального инвестора возможно только в рамках акционерного общества.

Елена МАСЛОВСКАЯ
Недвижимость Белоруссии
20 апреля 2009