Особенности, последствия и риски долевого строительства

[Toto (Admin)]

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ И РИСКИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Чем активнее развивается рынок строительства коммерческой недвижимости, тем шире судебная практика рассмотрения споров между участниками инвестиционно-строительного процесса - заказчиками и дольщиками (инвесторами). Судебные разборки, как правило, затягиваются на годы, отнимают много сил, средств и времени, а судебные решения принимаются далеко не всегда в пользу истца. Каковы же шансы избежать подобных проблем, и что для этого предлагает законодательство?

Судебная практика показывает, что основными причинами возникновения споров являются несвоевременный ввод строящихся объектов в эксплуатацию, отказ дольщиков (инвесторов) от платежных обязательств в случае нарушения этих сроков, пересмотр заказчиком в одностороннем порядке договорной цены строящегося помещения. Бывает, когда на одно и то же помещение в строящемся здании заказчик заключает договоры с двумя инвесторами (дольщиками). Судебные дела по рассмотрению исков могут длиться продолжительное время и не всегда заканчиваются в пользу истца по той простой причине, что суды при вынесении решения руководствуются в первую очередь тем, что изложено в договоре между истцом и ответчиком. Законодательство же не ставит участников инвестиционно-строительного процесса в очень жесткие правовые рамки, а предоставляет устанавливать правила игра путем заключения договора.

В чем отличие договора долевого строительства и инвестиционного договора и какие они имеют правовые последствия; что делать дольщику или инвестору, если заказчик на одно и то же помещение заключил два договора; в каком случае стороны имеют право на односторонний отказ от исполнения договора и какова процедура совершения такого действия - на эти и другие вопросы мы попросили ответить Геннадия Кадыко, юриста фирмы "Бизнесконсалт", соискателя кафедры гражданского права БГУ. Геннадий Кадыко неоднократно выступал представителем при рассмотрении судебных споров между дольщиками и заказчиками, заказчиками и инвесторами и имеет в среде тех и других достаточно высокий рейтинг. Поэтому его ответы на вопросы журналиста основаны не только на знании законодательства, но и на практике работы юриста в суде.

- Итак, чем же отличаются инвестиционный договор и договор долевого строительства?

- Несмотря на то, что они имеют один объект материального мира (объект недвижимости, который должен быть построен) и одни обязательства (одна сторона платит деньги, другая обеспечивает строительство и ввод финансируемого первой стороной объекта), договор долевого строительства и договор инвестиционный - не одно и то же. Они имеют разные юридические последствия, разные системы защиты, ограничений и гарантий и т.д.

Здесь следует отметить, что договоры долевого строительства, или создания объекта долевого строительства, это договоры, не предусмотренные законодательством, но в силу ст. 7 ГК РБ не противоречащие ему. Договоры долевого строительства представляют собой самостоятельный тип договора. В свое время и в нашей республике, как и в РФ, данный тип договора получил свою законодательную регламентацию.

При этом договоры долевого строительства можно разделить на два вида в зависимости от специфики возводимого объекта: договоры создания объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений, в том числе встроенных и пристроенных, в многоквартирном жилом доме), которые подпадают под действе Указа Президента № 396 от 15 июня 2006 года, и договоры долевого строительства всех прочих нежилых помещений и зданий, на которые не распространяется действие данного Указа. К объектам договоров второго вида относятся помещения в отдельно стоящих административных зданиях, бизнес-центрах, торговых, промышленных и складских объектах, имеющих чисто нежилые функции.

Причем если первый вид договоров регулируется, как уже было сказано указом президента № 396, то в отношении второго вида в законодательстве нет никаких конкретных регламентаций. То есть, можно сказать, что в законодательстве вообще нет такого понятия, как договор долевого строительства нежилого помещения в нежилом отдельно стоящем здании. И регулирование договоров данного вида идет через общую часть обязательственного права Гражданского кодекса (ГК).

Инвестиционным договором можно назвать любую сделку, где есть обменный элемент: деньги – товар - деньги. Покупая апельсин, мы уже совершаем инвестиционную деятельность. С моей точки зрения, говорить об инвестиционном договоре и выделять его в какой-то самостоятельный тип договора нет юридической перспективы. Инвестиционные отношения - это по сути гражданско-правовые отношения, поэтому и выделить в этих отношениях какой-то новый тип договора (инвестиционный) не возможно. Инвестиционный договор - сделка, не предусмотренная законом, как и договор долевого строительства, но не противоречит ГК и может применяться.

- А как же Инвестиционный кодекс?

- Действительно, инвестиционные отношения регулируются у нас Инвестиционным кодексом РБ. Но в нем предусмотрен только один тип инвестиционного договора - инвестиционный договор между Республикой Беларусь как государством и каким-то иностранным инвестором, определены предмет и существенные условия такого договора. Но и здесь, руководствуясь только Инвестиционным кодексом, стороны такого договора не смогут урегулировать все свои вопросы. Следует также отметить, что в судебной практике на Инвестиционный кодекс мало обращают внимание как суды, так и стороны в процессе. Это больше декларативный документ, чем закон прямого действия.

В ГК договоры подразделяются на типы, а каждый тип - на виды. Например, договор купли-продажи - это тип договора, а договор купли-продажи недвижимости - это вид. Или: договор подряда - это тип, а договоры бытового подряда или строительного подряда - это виды.

Так вот Инвестиционный кодекс закрепил один, причем новый тип договора - инвестиционный. Он не предусмотрен Гражданским кодексом, но не все договорные институты могут быть предусмотрены в ГК. Они также могут быть предусмотрены в других актах законодательства.

Указ Президента № 396 не закрепил новый тип договора. По своей правовой природе предусмотренный в указе № 396 Типовой договор создания объекта долевого строительства является договором оказания возмездных услуг. Договор оказания возмездных услуг предусмотрен ГК.

- Что же делать людям (дольщикам, инвесторам), если на одно помещение заказчик заключил два договора с разными субъектами?

- Здесь и далее мы будем говорить исключительно о строительстве объектов, не подпадающих под действие указа №396. Так вот в законодательстве нет (и это, пожалуй, правильно) ограничений того, сколько договоров можно заключать на одно и то же помещение.

Не лишним будет упомянуть ст.369 ГК, в которой говорится об индивидуально-определенной вещи. Так или иначе, объект недвижимости будь-то в виде изолированного помещения, квартиры, целого здания - это индивидуально-определенная вещь, имеющая определенные параметры: размер, этажность и т.д. Но объект недвижимости является таковым в том случае, если он создан.

Что происходит, если застройщик заключает два договора на одну и ту же вещь? Закон в этой ситуации говорит: преимущество имеет договор, заключенный ранее. Если же договоры заключены одним числом, то преимущество имеет тот из покупателей, который первым обратится с иском в суд. И третья ситуация - есть два договора, заключенные в разное время, но застройщик передал объект долевого строительства дольщику, который заключил договор позже и этот дольщик уже оформил право собственности. Закон в этой части говорит, что дольщик, который заключил договор ранее, может обратиться в суд только за взысканием убытков. Но он не вправе требовать построенный и зарегистрированный объект долевого строительства на основании того, что он первым заключил договор. Вот такой выход предусмотрел законодатель. Выход, надо сказать, древний - из римского права. Наверное, это правильно, я не стал бы это оспаривать.

- А если здание еще не построено и если то помещение, на которое заключен договор долевого строительства, еще нельзя рассматривать как индивидуально-определенную вещь?

- Некоторые развивают идею, что, мол, два договора на одно и то же помещение - это незаконно. Но в законодательстве нет ограничения. Повторяю - нет ограничения, сколько договоров на один и тот же строящийся объект застройщик вправе заключить.

Необходимо учитывать, что в рамках заключаемого между застройщиком и дольщиком договора возникают обязательственные правоотношения, каких либо вещных прав у дольщика на строящееся помещение нет. Вещные права могут у него возникнуть только в момент оформления права собственности на построенные для него помещения. До этого момента он может лишь понуждать застройщика к исполнению договорных обязательств.

- Но ведь это чистой воды мошенничество получается.

- Почему же? Ведь точно также нет ограничения и по количеству договоров, заключаемых на уже созданный объект недвижимости. Условно, собственник квартиры, офиса или, например, магазина, может заключить хоть 10 договоров купли-продажи данного объекта. И в этом случае будут применяться правила ст.369 ГК и те три правила, о которых я рассказал выше. При этом все те, по отношению к которым продавец не исполнит обязательства по передаче квартиры (офиса, магазина), вправе требовать возмещения убытков. В частности, если они заплатили денежные средства, то вправе требовать их возврата, плюс моральный вред и упущенная выгода, если истец сможет доказать что последняя имела место.

В чем отличие договора долевого строительства и инвестиционного договора и какие они имеют правовые последствия; что делать дольщику или инвестору, если заказчик на одно и то же помещение заключил два договора, в каком случае стороны имеют право на односторонний отказ от исполнения договора и какова процедура совершения такого действия - на эти и другие вопросы отвечает Геннадий Кадыко, юрист фирмы "Бизнесконсалт", соискатель кафедры гражданского права БГУ.

Напомним, что в первой части интервью речь шла о том, что при долевом строительстве коммерческих нежилых объектов, не подпадающих под действие указа № 396 от 15 июня 2006 года, застройщик (заказчик) и инвестор (дольщик) могут заключить либо инвестиционный договор, либо договор долевого строительства, например, офисного или торгового помещения. Инвестиционный договор - сделка, не предусмотренная законом, как и договор долевого строительства, но не противоречит ГК и может применяться. При этом, по словам Г. Кадыко, законодательство не содержит каких-либо ограничений по количеству договоров (долевого строительства или инвестиционных), которые заказчик может заключить с разными субъектами на одно и то же помещение. Равно как и собственник, условно говоря, квартиры, офиса или магазина, может заключить хоть 10 договоров купли-продажи данного объекта.

В ходе беседы мы также выяснили, что предусматривает законодательство на случай заключения нескольких договоров купли-продажи уже созданного объекта недвижимости, какой из покупателей (первый, второй… или десятый) может стать обладателем спорного объекта, а на что могут рассчитывать остальные.

Что же происходит в ситуации, если два (и более) договора с разными дольщиками (инвесторами) заключается на еще не созданный объект недвижимости, например на стадии его строительства?

Как заметил Г.Кадыко, "в рамках заключаемого между застройщиком и дольщиком (инвестором) договора возникают обязательственные правоотношения. Каких-либо вещных прав у дольщика на строящееся помещение нет. Вещные права могут у него возникнуть только в момент оформления права собственности на построенные для него помещения. До этого момента он может лишь понуждать застройщика к исполнению договорных обязательств".

- Геннадий Григорьевич, наверное, здесь важно пояснить, что на практике заключение второго договора на помещение заказчик мотивирует своим правом "на одностороннее расторжение договора в том случае, если дольщик прекращает (приостанавливает) выполнение своих платежных обязательств" в ответ на предложение заказчика увеличить договорную цену объекта. Но так ли бесспорно это право, даже если оно прописано в договоре?

- При долевом строительстве (в случае заключения инвестиционного договора), действует общее правило расторжения договоров, установленное статьей 420 ГК. Только нужно определиться в правильной терминологии. Потому что в силу пункта 3 ст. 420 ГК законодатель говорит об одностороннем отказе от исполнения договора. Тогда как в некоторых договорах встречаются формулировки типа: "застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора". Так вот односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее расторжение договора - это разные правовые категории. Одностороннее расторжение договора не закреплено в законодательстве, поэтому стороны находятся вне рамок правового поля, когда пишут в договоре о праве одностороннего расторжения договора любой из сторон - будь-то дольщиком (инвестором), будь-то застройщиком (заказчиком). То есть действия одной из сторон в рамках права "одностороннего расторжения договора" именно с такой формулировкой будут незаконны в силу неправильности применения правового термина, потому что пункт 3 статьи 420 ГК говорит "об одностороннем отказе от исполнения договора".

В гражданском праве все отношения сводятся к юридическим действиям и юридическим последствиям этого действия. Односторонний отказ от исполнения договора - это юридическое действие. В том же пункте 3 статьи 420 ГК законодатель установил, что если односторонний отказ от исполнения договора допускается законодательством или соглашением сторон, то "договор считается расторгнутым" - это юридическое последствие. Но чтобы это последствие наступило, сторона должна совершить юридические действия об одностороннем отказе.

- Если в договоре право на односторонний отказ от исполнения договора сформулировано правильно, то это дает право тому же заказчику в любой момент отказаться от исполнения договора, если дольщик (инвестор) не выполнит свои обязательства?

- Здесь необходимо учитывать две вещи. Во-первых, требование статьи 391 ГК, а именно пункта 3, в котором сказано, что условия договора формулируются по соглашению сторон. Во-вторых, договор должен соответствовать требованиям законодательства (статья 392 ГК). При этом в отношении договора долевого строительства, договора купли-продажи или инвестиционного договора нет позиции, которая запретила бы сторонам закрепить условие о праве на односторонний отказ от исполнения договора. Они могут закрепить, одновременно его обусловив, скажем нарушением, каким-то неисполнением. Тогда застройщик, например, вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, если дольщик не уплачивает в нужные сроки нужные суммы либо не выполняет какое-то иное свое обязательство, которое возложенного на него договором.

Точно также и дольщик соответствующей формулировкой в договоре может быть наделен правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет расторжение договора, в случае нарушения застройщиком сроков строительства или невыполнения каких-то иных обязательств. А можно просто определить, что любая из сторон - будь-то застройщик или дольщик - без объяснения причин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет расторжение договора, и описать порядок этого расторжения, например путем письменного уведомления по истечении месяца, 10 дней или 6 месяцев (это уже условности).

И все это считается договорными условиями и будет действительно в силу пункта 3 статьи 391, которая говорит, что стороны формируют условия договора по своему усмотрению. Ведь основной принцип Гражданского права - это волеизъявление сторон на те отношения, которые они между собой хотят установить. Но если мы все зарегламентируем таким образом, что это волеизъявление станет невозможным, то Гражданское право прекратит существовать как сама дисциплина.

Правда есть в законодательстве, в том же Гражданском кодексе, ограничение, что никто не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но оно касается государственных контрактов. То есть государство на законных основаниях предусмотрело для себя такое ограничение. А в отношении частных интересов такого ограничения нет. Именно поэтому Гражданский кодекс исходит из того, что лицо, заключающее сделку, должно быть дееспособно и правоспособно. Если лица, заключающие сделку, соответствуют этому требованию, то, следовательно, они должны отдавать себе отчет, что они делают.

Поэтому не нужно спешить, а внимательно прочитать условия договора. В конечном итоге, если дольщику некоторые пункты покажутся неприемлемыми, то лучше отказаться от заключения договора. Иногда лучше отказаться от невыгодной сделки, нежели попасть в невыгодную ситуацию и понести на этом убытки.

- Всегда ли за застройщиком сохраняется право пересматривать договорную цену объекта долевого строительства?

- Всегда, если это право четко прописано в договоре, и четко сформулирована обязанность дольщика беспрекословно оплачивать требуемые суммы. Это условия договора, и дольщик должен думать, что он подписывает. Если эти условия четко не прописаны и в договоре долевого строительства стоит какая-то энная сумма, которая сформирована застройщиком на дату заключения договора, и даже если присутствует фраза, что "данная сумма не окончательная и может быть пересмотрена", но при этом жестко не оговариваются условия изменения суммы, то в таком случае застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменять договорные условия. Потому что в силу статьи 298 ГК односторонний отказа либо одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством либо соглашением сторон.

Так вот если в договоре указан цена и есть такая фраза незаконченной юридической конструкции - например, что цена является "неокончательной", "открытой" либо "договорной и неокончательной", то в этом случае считается, что стороны не достигли согласия о праве застройщика на односторонне изменение договорной цены. В такой ситуации застройщик обязан сделать оферту, то есть предложение дольщику на изменение цены. Если дольщик откажется, то договор будет действовать до тех пор, пока он не будет изменен. У застройщика остается право по 421 статье ГК обратиться с иском в суд об изменении цены договора. Он должен опять же сделать оферту, дольщик должен отказаться, после чего застройщик вправе подать в суд иск о понуждении к изменению договора, доказав перед судом необходимость такого изменения. Чтобы суд удовлетворил исковое требование, необходимо наличие существенных условий. Потому что изменение договора статьей 421 ГК допускается только при существенном изменении обстоятельств - то есть при таком обстоятельстве, когда застройщик не мог знать и предположить о возможном изменений условий.

Например, если в период строительства объекта вносятся изменения в законодательство, влекущие за собой дополнительные расходы застройщика по возведению здания, вводятся дополнительные налоги или обязательные отчисления в инновационные фонды (как было сделано в прошлом году), увеличиваются платежи за землю и т.д. Здесь вины или непродуманности застройщика нет, и он вправе на законных основаниях требовать от дольщика изменения договора в сторону увеличения договорной цены. И в случае обращения застройщика в суд с иском о понуждении заключения изменения договора на сумму дополнительных платежей, суд будет вправе удовлетворить исковое требование.

Если же дольщик, не согласившись с решением суда, откажется нести дополнительные расходы, то застройщик будет вправе, если таковое прописано в договоре, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что повлечет расторжение этого договора, либо обратиться в суд с иском о расторжении договора ввиду отказа дольщика выполнять платежные требования.

Но что если у застройщика увеличились расходы в связи с повышением цен на стройматериалы, и произошло это в пределах проектного и договорного срока строительства, то это коммерческий риск застройщика. Он должен был его просчитать, прежде чем приступать к реализации инвестиционного проекта. Почему? Потому что этот просчет возможен: есть прогнозные индексы роста цен строительно-монтажных работ, есть динамика изменения стоимости строительства в предыдущие годы. Кроме того, ничто не мешает застройщику, если только речь не идет о строительстве жилья и жилых помещений в многоквартирных домах, установить и договорную цену, и срок строительства с запасом, исключив вероятные риски.

Практика же показывает, что застройщики руководствуются некими своими соображениями и чаще всего указывают нереальную договорную цену и нереальные сроки строительства объекта. Они, дабы завлечь дольщиков (инвесторов), на стадии заключения договора долевого строительства (инвестиционного договора) предлагают быстрые сроки и заниженную цену. При этом не принимают во внимание, что для человека нет ничего страшнее, когда его обманули. Дольщик, согласившийся со сроками и ценой, узнав в последующем, что и сроки, и сумма будут больше, считает себя обманутым, и это правильно.

В последнее время в Беларуси отмечается увеличение судебных споров между застройщиками и дольщиками (инвесторами), возникающих при строительстве нежилых коммерческих объектов. Основными причинами возникновения таких споров, как показывает судебная практика, являются несвоевременный ввод строящихся объектов в эксплуатацию, отказ дольщиков (инвесторов) от платежных обязательств в случае нарушения этих сроков, пересмотр заказчиком в одностороннем порядке договорной цены строящегося помещения. Бывает, когда на одно и то же помещение в строящемся здании заказчик заключает договоры с двумя инвесторами (дольщиками). Чем же чреваты для каждой из сторон подобные проблемы?

Сегодня мы завершаем беседу с Геннадием Кадыко, юристом фирмы "Бизнесконсалт", соискателем кафедры гражданского права БГУ.
- Геннадий Григорьевич, в предыдущих номерах "НБ" читатели уже получили ответы на целый ряд вопросов: что общего между договором долевого строительства и инвестиционным договором и в чем их отличие; не нарушает ли застройщик законодательство, заключая несколько договоров на один и тот же объект с разными субъектами; в каких случаях застройщик может в одностороннем порядке изменять договорную цену объекта, а в каких нет; как правильно формулировать исковое требование в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договорных обязательств и т.д. Хотелось бы все-таки вернуться к тому, что делать дольщику (инвестору), если застройщик заключает два договора на одно и то же строящееся помещение.

- Для начала рассмотрим пример, когда заказчик все-таки направил уведомление, что он в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора. В такой ситуации дольщику необходимо обратиться в суд о признании недействительным одностороннее расторжение договора. Ведь по правовому статусу уведомление одной из сторон об одностороннем отказе от договора - это гражданско-правовая сделка, так как это юридическое действие. Раз это сделка, то она должна подчиняться всем правилам о сделке, в том числе и правилам о признании сделки недействительной. И в этой ситуации сторона, недовольная односторонним отказом от исполнения договора, может обратиться в суд (если это субъекты хозяйствования, то в Хозяйственный суд, если граждане, то в суд общей юрисдикции) с иском о признании сделки об одностороннем расторжении договора недействительной. И если суд удовлетворит такой иск, то договор не считается расторгнутым и продолжает действовать.

Хуже складывается ситуация, когда застройщики не делают уведомление, а сразу заключают договор долевого строительства с другим дольщиком (инвестором). Фактически последний не знает и не может знать, что на его помещение заключен договор с другим субъектом. Если из каких-то источников он узнает об этом, то ему сразу необходимо направить иск в суд, и формулировка иска будет такой же, как в предыдущем случае. То есть о признании недействительным одностороннего отказа от договора, но теперь уже на том основании, что ему (дольщику) стало известно о заключении договора на его помещение с другим лицом. Правовая основа в обоих случаях одна и та же: застройщик произвел некое действие, направленное на неисполнение договора в отношении первого дольщика. Но если этот дольщик не подаст иск в суд, то тогда будет действовать правило статьи 369 ГК - получит объект тот, кто быстрее зарегистрирует свое право собственности.

- И у первого дольщика в этом случае есть защита?

- Да, но только в том случае, если он выполнит платежные требования - то есть полностью перечислит застройщику договорную сумму. Дождавшись подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию объекта, первый дольщик немедленно предъявляет требования о передаче своего помещения, в том числе в судебном порядке. Суд выносит арест на спорное помещения, и в этом случае регистрирующий орган обязан будет отказать второму дольщику в госрегистрации его права собственности на спорный объект ввиду того, что имущество под спором. Если же такая госрегистрация все же состоится и первый дольщик докажет свою правоту, то она должна быть признана недействительной, поскольку была произведена с нарушением законодательства - имущество находилось под спором.

Скажу также, что сам застройщик, в силу п. 1 ст. 219 ГК не может претендовать и оформить объект долевого строительства в свою собственность. Если же он это сделает и дольщику (инвестору) не передаст объект, а зарегистрирует за собой право на строящееся помещение, дольщик вправе пойти в суд и признать государственную регистрацию недействительной на том основании, что нарушено его право получить вещь по договору после окончания строительства.

- А может ли застройщик в одностороннем порядке изменять договорной срок строительства?

- Не может, если это право четко не прописано в договоре - например, что "сроки строительства объекта долевого строительства предполагают сдачу объектами 1 квартал 2007 года, но могут быть застройщиком измены в случае изменения нормативного срока, предусмотренного проектом, в установленном законодательством порядке. В таком случае срок строительства будет такой-то". Если же такой четкой формулировки не будет, то при возникновении спора относительно изменения сроков действия дольщика будут те же, что при одностороннем пересмотре договорной цены. При этом следует помнить, что прежде чем согласовывать перенос сроков с дольщиком, заказчик обязан получить соответствующее разрешение Мингориспокома (если объект строится в Минске).

- А если на стадии строительства заказчик уведомил дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора, дольщик не согласился с этой позицией и направил иск не о признании сделки недействительной, а о понуждении заказчика к исполнению договора?

- В такой ситуации в удовлетворении искового требования именно с такой формулировкой должно быть отказано, потому что оно не правильно сформулировано. Но это не исключает возможность правильно сформулировать или изменить исковые требования.

- Допустим, истец правильно сформулировал исковое требование, и Хозяйственный суд первой инстанции удовлетворил это требование, признав тем самым, что договор долевого строительства (инвестиционный договор) продолжает действовать. Но это не помешало заказчику заключить договор на то же помещение с другим дольщиком. При этом деньги, которые первый дольщик перечисляет за спорное помещение, заказчика возвращает назад якобы на том основании, что они перечислены по ошибке. Как же в этом случае первый дольщик может достичь цели и стать обладателем желанного объекта?

- Понудить принять деньги суд не может, поскольку не имеет права вторгаться в систему частных и договорных отношений. В этой ситуации, к сожалению, закон большого выбора дольщику (инвестору) не оставляет. Он говорит, что выполнить свои платежные обязательства перед застройщиком дольщик может лишь путем внесения денежных средств на нотариальный депозит. Статья 308 ГК говорит, что должник вправе внести причитающиеся деньги на депозит нотариуса. Это считается надлежащим исполнением договора. Ведь нужно доказать исполнение договорных обязательств. В противном случае, когда объект будет сдан в эксплуатацию, застройщик не передаст помещение первому дольщику, потому что тот не заплатил деньги и не важно по каким причинам, опять же если иное не сказано в договоре. Правда, надо признать, что, перечисляя деньги на нотариальный депозит, дольщик тоже рискует - денег можно с этого депозита не получить.

- Получается, что дольщик (инвестор) оказывается полностью беззащитен в такой ситуации?

- Но почему же? Закон и в такой ситуации предоставляет выход: прекратить отношения, расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков.

Кстати, однажды в судебной практике была ситуация. Дольщик заключил договор на административное помещение, начал платить деньги, а потом через несколько недель узнал, что на это помещение заключен ранее договор, причем на два месяца раньше. У второго дольщика возникли справедливые сомнения, а достанется ли ему помещение, и на этом основании он прекратил платежи и известил застройщика, что платить не будет, пока не разрешится ситуация с первым дольщиком. Прошло 3,5 года.

Второй дольщик больше не платил, и когда помещение ушло первому инвестору, потребовал уплаченные застройщику деньги обратно. А застройщик говорит: "Нет, я тебе деньги не выплачу, потому что договор у нас с тобой не расторгнут, а автоматически его действие не прекращается на том основании, что заключен был первый договор с другим инвестором. Я в рамках договора с тобой и владею деньгами". В ответ дольщик: "Ты мне помещение не передаешь". А застройщик: "Я тебе и не должен его передавать, потому что ты не оплатил его". В чем суть судебного спора был?

Суд констатирует: "Ты, дольщик, должен был заплатить деньги все застройщику, затем дождаться срока исполнения застройщиком обязательства передать помещение, а если тебе его не передают, ты обращаешься с иском в суд о расторжении договора, о взыскании уплаченных денег, о взыскании процентов, убытков, упущенной выгоды - то есть все, что ты посчитаешь нужным и подтвердишь расчетами и документами. Вот тогда бы ты бесспорно дело выиграл".
Между тем отмечу, что судебная практика в последние пару лет развивается так, что суды в большинстве своем стоят на защите дольщиков. Они видят ситуацию, когда идет массовое расторжение договоров долевого строительства (инвестиционных договоров) по причине опять же массового нарушения заказчиками сроков строительства, пересмотра договорных цен в сторону увеличения. Хотя по собственному опыту скажу, что не всегда дольщики (инвесторы) оказываются пострадавшей стороной. Мне приходилось стоять и на стороне дольщиков, когда застройщики пробовали расторгнуть договоров, и на стороне застройщиков, когда дольщики отказывались исполнять свои договорные обязательства.

Подобные споры, как правило, приобретают затяжной характер, требуют много сил, времени и денег. И чтобы избежать подобных проблем, нужно очень внимательно, не боюсь повториться, относиться к договору.

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
6, 13 и 20 августа 2007

[Toto (Admin)]

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ЧТОБЫ БЫЛО ЯСНО

В республике после вступления в силу Указа Президента от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» (далее — Указ № 55) появились новые стимулы и возможности инвестирования в жилье. Но одновременно возникает ряд вопросов по практике применения этого правового акта. По просьбе редакции пояснения дает начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ.

Вправе ли местные исполнительные и распорядительные органы устанавливать своим решением перечень дольщиков на весь жилой дом?

Указом Президента от 15.06.2008 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» в редакции Указа № 55 (далее — Указ № 396) местным исполнительным и распорядительным органам предоставлено право при принятии решения о проведении проектно-изыскательских работ определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объекта долевого строительства. Учитывая нынешние правила формирования цены объекта (с учетом прибыли, которая лимитируется только для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), логично предположить, что застройщикам предпочтительнее формировать число дольщиков из числа граждан, не состоящих на таком учете. Тем более что Указом № 396 с них снята ответственность за отказ дольщикам в заключении договора. Принимая во внимание значительные очереди нуждающихся и программу по их скорейшему сокращению, исполкомы будут включать в строящиеся жилые дома определенное количество очередников. При этом доля лиц этой категории в общем количестве дольщиков Указом № 396 не определена. С учетом изложенного исполкомы вправе принимать любое решение о составе дольщиков.

Может ли застройщик, заключивший с дольщиками договоры предварительной продажи квартир, перезаключить их в процессе строительства дома (с согласия дольщиков) и перейти на новые условия долевого строительства?

На практике некоторые застройщики, не желая работать по нормам Указа № 396, принимали решение строить жилье по договорам предварительной продажи, предусматривающим, помимо прочих условий, график платежей дольщиков. При этом данный вид договоров банки к кредитованию не принимали, в связи с чем у многих дольщиков возникали проблемы с внесением в установленные сроки необходимых сумм в счет оплаты строящейся квартиры.

С принятием Указа № 55 застройщики, учитывая пожелания граждан, с которыми были заключены договоры предварительной продажи, изъявляют желание перезаключить их на договоры создания объекта долевого строительства. Это даст дольщикам возможность заключать в банках кредитные договоры и вовремя оплачивать строительство квартир.

Обязательно ли перезаключать договоры создания объекта долевого строительства по нормам Указа № 55, если застройщик и дольщики подписали такие договоры до 31.01.2008 г., т. е. до момента подписания Указа № 55?

Пунктом 5 Указа № 55 установлено, что он распространяется на договоры создания объекта долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа № 396. Поэтому между застройщиком и дольщиками должны быть подписаны как минимум дополнительные соглашения, в которых отражаются существенные условия (цена, срок ввода, права и обязанности, условия расторжения договора и т. д.), соответствующие нормам Указа № 55.

Требуется ли в обязательном порядке печатать в средствах массовой информации проектную декларацию, если квартиры, передаваемые застройщиком на долевое строительство, изначально распределены исполкомом для конкретных юридических или физических лиц?

В ряде случаев при формировании жилых домов ЖСК исполкомы принимают решения о строительстве части квартир в данном доме долевым способом и определяют будущих дольщиков — юридических или физических лиц. Застройщик, передавая эти квартиры на долевое строительство, в соответствии с Указом № 55 должен опубликовать в прессе проектную декларацию.

Согласно нормам Указа № 55 проектная декларация печатается также для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве, т. е. будущих дольщиков. При этом декларация должна содержать информацию о количестве квартир (объектов долевого строительства), передаваемых для заключения договоров. В указанном случае, когда квартиры распределены исполкомом, застройщик ничего не может предложить дольщику. Это же относится к ситуации, когда часть квартир застройщик резервирует для своих работников, состоящих в штате и нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Таким образом, в проектной декларации должна содержаться информация о реальных квартирах, передаваемых для заключения договоров. При этом размещать такую декларацию в прессе все равно необходимо, поскольку дольщик, направленный исполкомом, тоже должен владеть полной информацией о застройщике.

Имеет ли право застройщик, сформировавший прибыль по условиям Указа № 55, распорядиться ею по своему усмотрению, в т.ч. передать часть прибыли подрядчику?

В конце 2007 г. (29 декабря) правительством было принято постановление № 1887 «О вопросах распределения и использования организациями чистой прибыли и расходов на потребление», определившее направления использования организациями чистой прибыли. Передача заказчиком подрядчику части чистой прибыли не предусмотрена. Вместе с тем при подготовке Указа № 55 желание поделиться с подрядчиком частью своей прибыли выражали многие крупные застройщики. Данный вопрос нуждается в дальнейшей проработке с участием специалистов.

В каком объеме устанавливается прибыль застройщика при строительстве жилья для очередников в размере больше установленного норматива — 20 м2 на человека?

На практике при строительстве жилья гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.н. «лишняя» (некредитуемая) площадь оплачивается ими за счет собственных средств по льготным ценам. В данной ситуации такой же принцип можно применить и в отношении начисления прибыли. То есть вся площадь, строящаяся очередниками, облагается прибылью в размере 5%. Эта позиция соответствует Указу № 55, поскольку п. 51 не установлено, что прибыль начисляется с учетом нормы площади.

Вправе ли застройщик включать в стоимость 1 м2 затраты на получение разрешительной документации?

Подпунктом 1.3 Указа Президента от 7.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы готовят и выдают разрешительную документацию на безвозмездной основе в месячный срок со дня подачи инвестором, застройщиком заявления о ее выдаче.

Требуется ли обоснование цены услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет, при составлении договора создания объекта долевого строительства?

Цена услуги застройщика должна быть экономически обоснована. Данное требование содержится в Указе Президента от 19.05.1999 № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь». Отсутствие экономических расчетов (калькуляций с расшифровкой затрат) при определении уровня отпускных цен (тарифов) на реализуемые товары (услуги) влечет наложение штрафа на должностных лиц.

Можно ли заключать предварительные договоры с будущими дольщиками для организации сбора средств на разработку проектно-сметной документации с обязательным последующим заключением договоров создания объекта долевого строительства?

В соответствии с подп. 2.2 Указа № 396 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только при наличии определенного количества документов (удостоверяющих его право на участок, проектной, в т.ч. сметной документации, договора строительного подряда и т. д.). Иначе говоря, т.н. предварительные договоры могут иметь место, однако собирать деньги на этой стадии строительства нельзя.

При долевом строительстве жилья одинаковых потребительских качеств часто окончательная стоимость квартир оказывается разной. Почему?

Итоговая цена квадратного метра зависит от того, в какой период дольщики вступили в организацию застройщиков и как они оплачивали строительство. Для того, кто вступил в него раньше, стоимость квартиры в абсолютной величине будет меньше, чем в случае начала строительства такой же квартиры в этом же доме позднее. При вступлении в строительство на любой его стадии дольщик вносит сумму, равную стоимости незавершенного строительства на дату вступления, т. е. все уже произведенные работы и затраты индексируются в порядке, установленном постановлением Совмина от 14.09.2006 № 1207. И чем позднее это происходит, тем большую сумму в абсолютной величине приходится вносить по сравнению с суммами, вносимыми первыми дольщиками. Однако при этом на баланс все квартиры принимаются по одной стоимости, что вызывает нарекания дольщиков, вступивших на более поздних стадиях строительства. Им кажется, что они переплатили.

Как формируются затраты, приходящиеся на 1 м2 стоимости жилья, строящегося долевым способом?

В соответствии с Указом № 396 стоимость 1 м2 состоит из затрат застройщика на возведение жилого дома, его прибыли и стоимости услуг. Для жилья, строящегося с господдержкой, затраты застройщика формируются по сводному сметному расчету. Что касается остального жилья, затраты, определенные сводным сметным расчетом, дополняются затратами, не входящими в него, но относимыми на стоимость строительства, — по освоению земельных участков (кроме затрат по сбору исходных данных, включенных в сводный сметный расчет), связанными с отчислением на развитие инфраструктуры в размерах, установленных законодательством, иными разрешенными законодательством затратами.

Какие услуги застройщика можно включать в стоимость 1 м2, а какие оплачиваются дольщиком дополнительно?

Основные услуги застройщика отражены в Инструкции о застройщике, заказчике в строительстве (в редакции постановления Минстройархитектуры от 31.12.2004 № 30). В данном документе перечислены основные функции застройщика, выполняя которые он оказывает по сути услуги дольщику по организации процесса строительства. Среди них — выбор участников строительства, освоение площадки; обеспечение проектно-сметной документацией и организация строительства; финансирование, учет и отчетность; материально-техническое обеспечение; приемка объекта в эксплуатацию; эксплуатация законченных строительством объектов. Эти услуги входят в сводный сметный расчет стоимости 1 м2 и включаются в его стоимость. Что касается дополнительных услуг, то их перечень не может быть окончательно установлен, поскольку застройщик вправе предложить дольщику любую услугу, стоимость которой должна быть обоснована и просчитана в соответствии с действующим законодательством.

Может ли застройщик при вводе дома в эксплуатацию и предъявлении требования дольщикам по окончательной оплате проиндексировать стоимость выполненных работ?

Нельзя, поскольку индексация только затрат застройщика по строительству дома без индексации платежей дольщиков приведет к искусственному завышению стоимости таких работ. В результате каждый дольщик, даже добросовестный на протяжении всего срока строительства, окажется должником.

Индексация затрат производится тогда, когда надо установить соответствие внесенных дольщиком сумм объему выполненных работ, т. е. в спорных ситуациях, а также для предоставления сторонам равных условий работы.

Экономическая газета
27 июня 2008

[Toto (Admin)]

Новостройка или "вторичка"?.

Если бы у нас существовали четкие схемы приобретения квартиры на стадии строительства, если бы добропорядочный приобретатель всегда получал свое жилье в соответствии с договором надлежащего качества и в указанный срок… Тогда бы, наверное, все старались приобретать жилье именно в процессе его возведения. Так как это дешевле. Однако…

На первичном рынке жилья не исключены проблемы юридического плана. В действительности покупка на первичном рынке часто ассоциируется с высокой степенью риска, предусмотреть который в отличие от сделок на "вторичке" практически невозможно. Но и свои преимущества у "первички" тоже есть…

Вот и приходится выбирать…

Начнем с приятного. Новое жилье свободно, в нем никто никогда раньше не жил, поэтому с точки зрения претензий ранее не объявлявшихся и ныне вдруг претендующих на свои права собственников покупатель может быть абсолютно спокоен.

Срок жизни современных жилых построек также превышает максимально возможный возраст большинства ранее возведенных домов. Среди будущих долгожителей первое место занимают представители монолитно-каркасного домостроения, основная масса которых относится к жилью повышенного уровня комфорта. Но и типовые серии в настоящий момент на порядок качественнее бывших построек индустриального домостроения, а уж об их уровне комфорта (планировка, площадь) и говорить не приходится. Трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы - все это в возведенных домах, разумеется, абсолютно новое.

Следует также добавить, что в последнее время все больше новостроек возводится в уже обжитых районах, на месте сносимых домов (или в свободных местах), соответственно жители не испытывают трудностей с транспортным сообщением и инфраструктурой.

Теперь о том, что "не все то золото, что блестит"… Новостройка - новостройке рознь. Например, в большинстве домов квартиры сдаются без отделки. Поэтому новосел вынужден выделить из своего бюджета кругленькую сумму, чтобы привести бокс в нормальную квартиру. При этом, правда, он может без особого труда сделать перепланировку, не нарушая целостности несущих перекрытий.

Одним из моментов явных разочарований является качество стен, пола, потолка, стеклопакетов, батарей (если дом без отделки) и всего остального (если дом сдается с отделкой). Поскольку новое, это еще не означает качественное и грамотно установленное. Зачастую стяжка на полу не имеет ничего общего с нормой бетонной стяжки, а кривизна стен и неровности потолка несложно разглядеть невооруженным глазом. Из-за этого положить гладко напольное покрытие да чтобы оно не шаталось, практически невозможно… Не ложатся ровно и листы обоев, их приходится наклеивать с большим нахлестом… Ну и так далее! К слову сказать, не стоит забывать, что в течение 5-7 лет после постройки, новый дом дает усадку, то есть происходит некоторое смещение всех его частей. Поэтому многие новоселы вынуждены не только заново делать стяжку на полу, но и обшивать стены и потолок листами гипсокартона. Последнее позволяет сделать стеновую и потолочную плоскости ровнее и избежать в дальнейшем трещин и разрывов финишных покрытий (побелка, краска, обои и пр.). В новые квартиры редко ставят хорошие радиаторы отопления (поэтому в первый же отопительный сезон высока вероятность их протечки) и, скажем прямо, с большими нарушениями устанавливают стеклопакеты (поэтому зимой из них часто дует ветерок…).

Не исключены на первичном рынке и проблемы юридического плана. Очень часто нарушаются сроки сдачи дома, в процессе строительства может повыситься стоимость квадратного метра – приходится доплачивать.

Все это вынуждает потенциальных покупателей обратить свое внимание на вторичный рынок жилья. С помощью опытных риэлтеров и юристов квартиру можно досконально проверить и купить, пусть зачастую и привлечением кредитных средств.

Покупая квартиру на вторичном рынке, покупатель видит ее "от" и "до". Он может ее потрогать, сфотографировать, оценить вид из окна, проверить на шумность соседей и улицы, оценить по подъезду уровень культуры жильцов и многое другое, что позволительно, когда предмет покупки находится перед вами.

Однако покупатель не может купить вместе с квартирой новую электропроводку и сантехнику, если, конечно, прежние хозяева жилья не проводили недавно капитального ремонта.

Нелишне указать и на тот факт, что сегодня на вторичном рынке жилья в свободной продаже находится большое количество квартир, поэтому самый привередливый покупатель может подобрать для себя жилье «на вкус и цвет». К тому же в настоящее время на рынке наблюдается иная ценовая политика в отличие от предыдущих лет, когда цены на жилье непомерно росли. Цены сейчас наоборот снижаются, и это должно подталкивать покупателей к приобретению квартир. Правда, этот процесс сегодня тормозится во многом тем, что в последнее время заметно ухудшились условия банковского кредитования.

Следовательно всем, кто стремится улучшить свои условия проживания, следует элементарно считать, что выгоднее, покупать дешевую (относительно) новостройку без отделки на стадии строительства - на свой страх и риск, новостройку с отделкой - самый безопасный и приспособленный для заселения вариант или жилье на вторичном рынке, возможно более дешевое, нежели новостройка с отделкой, но, как правило, требующее дорогостоящей проверки и некоторого ремонта! Всего 4 варианта, не считая частных случаев, ведь, например, рынок вторичного жилья огромен и квартиры на нем представлены самые различные!

Но, оказывается, рассмотренные для выбора варианты вводят в недоумение даже самых мужественных людей. Особенно тяжело тем, для кого покупка квартиры представляет собой самую серьезную сделку в жизни, а таких - большинство!

Как ни обсуждай "плюсы" и "минусы" различных способов приобретения жилья, каждый решает этот вопрос по-своему, основываясь на собственных представлениях и видении ситуации. И это правильно! Но главное, стараться учитывать всевозможные подводные камни и цену "оборотной стороны медали". И просто считать!

Елена МАСЛОВСКАЯ
Недвижимость Белоруссии
29 июня 2009