Коммерческий наем жилья

[Toto (Admin)]

КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛЬЯ

Действующие Гражданский и Жилищный кодексы Республики Беларусь не содержат терминологического понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «аренда жилого помещения». Гражданский кодекс предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений (статьи 578, 621 и др.), как имущественный наем, и договор найма жилого помещения (статья 642), отношения по которому регулируются Жилищным кодексом. Жилищный кодекс в свою очередь договор найма жилого помещения трактует (статья 27) как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда (статья 56 ЖК) наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 года № 371 утверждены Типовые договоры: найма жилого помещения государственного жилищного фонда; найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда; найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Как известно, правовые возможности удовлетворения потребностей граждан в жилище посредством заключения договоров найма жилых помещений являются традиционными и преимущественно использовались ранее в обобществленном жилищном фонде в СССР и Белорусской ССР.

В новых социально-экономических условиях конституционное право граждан Республики Беларусь обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате.

Вместе с тем, рассчитывать на получение в пользование бесплатного социального жилья по договору найма в домах государственного жилищного фонда могут только определенные законодательством категории граждан. Служебные жилые помещения также предоставляются в связи с характером трудовых отношений строго ограниченному кругу специалистов и работников.

Большая часть граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может рассчитывать на получение в установленном порядке с соблюдением очередности государственной поддержки на строительство (реконструкцию) или приобретению жилых помещений в собственность.

Часть граждан (как состоящих, так и не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), имеющая достаточно финансовых средств, может свободно приобретать жилье (без ограничения его размеров и количества) на первичном и вторичном рынке жилья.

Традиционно существуют и такие возможности получения жилья в пользование как поднаем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда и наем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда.

В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный) возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по поднайму жилых помещений.

По данным Министерства статистики, на 1 января 2007 года из общего объема жилищного фонда 84 процента составлял частный жилищный фонд и 16 процентов – государственный жилищный фонд. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены. Эти жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаем (соответствующие нормы содержатся в статье 94 Жилищного кодекса и пунктах 60, 75, 80 и 86 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565).

Следовательно, нормы поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда (статьи 85 – 89 ЖК) могут быть практически использованы только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма.

В то же время не лишены здравого смысла мнения тех специалистов – жилищников, которые считают, что коль скоро жилое помещение в виде квартиры или комнаты было предоставлено для проживания именно нанимателю и членам его семьи, то оно и должно использоваться по назначению, а не для извлечения личных доходов (как это классифицировалось ранее – «нетрудовых» доходов») от сдачи в поднаем государственного имущества (см. журнал «Юрист», М., 2005, № 4, с.41). Ведь, если эта площадь стала для нанимателя лишней, то можно воспользоваться правом, предоставленным статьей 58 ЖК. А именно, наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (от 15 до 20 кв. метров на одного человека), вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более, с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно статье 86 Жилищного кодекса плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов.

В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда для извлечения подобных доходов в прежнем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст.93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства.

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, исходя из вышеизложенного вполне резонно может быть поставлен вопрос об упразднении вообще поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда.

При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.

Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности.

По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 89,7 процента (167,4 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 8,5 процентов (почти 16 млн. кв. метров общей площади) – в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (по методологии Минстата это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом).

В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 года № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства был утвержден (приказ от 13 июля 1999 года № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 года, рег. № 8/876). Указанным Типовым договором предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение).

С принятием Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 (которым утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда) указанный приказ Минжилкомхоза утратил силу, и отношения по найму и поднайму жилых помещений в домах частного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности оказались неурегулированными вообще.

Ни Жилищный кодекс, ни Типовые договоры найма не содержат норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь в целом не урегулированы должным образом вопросы найма жилого помещения гражданами в домах частного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности и, в частности, особенности, связанные со сроками найма жилого помещения.

Вообще нормы по найму жилых помещений, содержащиеся в общей и особенной частях ЖК (статьи 26, 27, 30, 31, 36, 37,57, 59, 62) заимствованы с Жилищного кодекса Белорусской ССР (действовал с 1 апреля 1984 по 1 июля 1999 года) и не учитывают особенностей жилищных правоотношений в изменившихся социально-экономических условиях, связанных с реструктуризацией жилищного фонда и новым содержанием права на жилище, декларированным статьей 48 Конституции Республики Беларусь.

В Жилищном кодексе Белорусской ССР не содержалось указаний на срок договора найма жилого помещения и тем самым было закреплено бессрочное пользование жилым помещением по договору найма. Жилищный кодекс Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 года) также не содержит нормы о сроке действия договора найма жилого помещения.

Необходимость поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда либо найма в домах частного жилищного фонда граждан (и фактически, как правило, на условиях коммерческого найма) на практике возникает по разным причинам. На условиях указанных договоров поднайма или найма жилого помещения в данном населенном пункте преимущественно проживают лица, прибывшие на работу или учебу из других населенных пунктов, молодые специалисты, направленные на работу по персональному распределению, кадровые военнослужащие из-за отсутствия служебного жилья по месту службы и др.

Снимают жилье на таких условиях и молодые граждане (молодые семьи), проживавшие ранее у родителей или в общежитиях, как по причине низкой обеспеченности жилой площадью, так и из-за желания жить самостоятельно и отдельно от родителей в данном населенном пункте.

Не является секретом и то, что в условиях сформировавшегося в республике рынка жилья, есть немало граждан – владельцев жилых помещений, сдающих свои квартиры внаем и одновременно снимающих для себя в данном населенном пункте другие жилые помещения (большей частью меньшие по размеру, или с меньшим уровнем потребительских качеств).

Поскольку отношения, связанные с проживанием граждан по указанному найму (поднайму) жилых помещений носят коммерческий характер, то они должны быть соответствующим образом и урегулированы на законодательном уровне, как это имеет место в других странах.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на пять лет) и краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Договор коммерческого найма жилья отвечает двум функциональным назначениям: потребительскому (удовлетворяет потребность в жилище) и коммерческому (позволяет собственнику извлекать доход).

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, государство или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет ряд существенных отличий от договора социального найма жилого помещения. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем не ограничивается и определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется. Договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока.

При договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя. Наниматель по договору коммерческого найма несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Как уже указывалось, нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Жилищной кодекс Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 года) предусматривает наряду с другими разновидностями жилищных фондов и жилищный фонд коммерческого использования (статья 19), как совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Коммерческое жилье, передаваемое гражданам в коммерческий наем, может принадлежать как частным собственникам, так и государству. Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (статья 673 ГК РФ). Размер жилого помещения, предоставляемого гражданину по договору коммерческого найма, не ограничивается (статьи 1, 2 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"), в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм.

Согласно ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. В настоящее время договор найма (коммерческого) жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого найма.

Как полагают специалисты, в первую очередь коммерческими нанимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане, не приватизировавшие до 1 января 2007 года занимаемые жилые помещения. К коммерческому госфонду могут быть отнесены и дома, которые используются для временного поселения чиновников международных организаций и любых других граждан, способных заплатить за аренду. Предполагается также, что коммерческое жилье можно будет сдавать в «аренду» с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным — в Москве подобная программа уже несколько лет действует для молодых семей.

Заключению договора коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищных фондах могут предшествовать административные предпосылки (признание гражданина в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий; постановка на учет; выяснение уровня доходов на каждого члена семьи; решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения по договору коммерческого найма). Например, в статье 11 Основ жилищной политики города Москвы, посвященной договору найма (коммерческого найма) жилого помещения, указано, что граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на получение жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма.

В целях охраны жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, Гражданский кодекс РФ предусматривает (статья 684) преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок, а также основания и порядок (только судебный) расторжения договора по инициативе наймодателя (статья 687).

Наниматель может стать собственником жилого помещения, полученного во владение и пользование по договору коммерческого найма, путем его выкупа у собственника, если условие о выкупе предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон.
В конечном счете, наличие в государственном и муниципальном жилищных фондах Российской Федерации сектора коммерческого использования позволит обеспечивать жильем, прежде всего, тех граждан, которые не имеют права получить его по договору социального найма и не располагают средствами для приобретения жилого помещения в собственность, а кроме того, станет эффективным регулятором оплаты за жилые помещения по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде граждан.

С учетом изложенного представляется, что практика нормативного регулирования отношений по договору коммерческого найма жилья в Российской Федерации и других странах, должна быть рассмотрена соответствующими республиканскими органами при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также при выработке основных концептуальных положений жилищной политики в новых социально-экономических условиях.

Ольга Зинкевич,
Недвижимость Белоруссии
1 и 8 октября 2007