Найм жилья - правовые вопросы

Здесь вы можете не только задать вопрос об аренде и получить на него ответ, но и оставить объявление о сдаче и съеме квартир и коттеджей.
Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Найм жилья - правовые вопросы

Сообщение Toto (Admin) » Пн сен 10, 2007 11:50 am

О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА

Известно, что жилье сдается в наем по договору найма. Договор заключается на определенный срок. Но если об окончательном сроке стороны не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Но жизнь есть жизнь, и зачастую собственники и наниматели жилья вынуждены расторгать договор до истечения срока его действия и выселять преждевременно своих жильцов. Но для этого надо обращаться в суд.

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. По ЖК договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон. Но в жизни часто случаются ситуации, что инициатором расторжения договора найма выступает только одна сторона. И чтобы расторгнуть договор, ей надо обратиться в суд.

Однако, как показывает практика, при расторжении договоров найма могут возникать сложности. Поэтому, обсудив результаты изучения судебной практики по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, а также выполнение постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 года № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в этой части, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь 28 июня 2007 года принял очередное постановление № 8, где обратил внимание судов на то, что положение ч.3 ст.48 Конституции РБ о том, что никто не может быть произвольно лишен жилья является важнейшей гарантией соблюдения права граждан на жилище. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан в судебном порядке допускается только при наличии установленных законом оснований.

Пленум Верховного Суда также разъяснил, что статьи 36 и 37 ЖК определяют основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения как государственного, так и частного жилищного фонда.

Так, ч.2 ст. 36 ЖК гласит, что при расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. В связи с этим Пленум Верховного Суда уточняет, что нарушение данного требования не влечет отказа в возбуждении дела, однако является основанием к отказу в иске о расторжении договора. Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд. Однако требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении договора найма не распространяется на статьи 38, 39 ЖК и ч.2 ст. 37 ЖК.

Пленум Верховного Суда подтверждает, что в соответствии с ч.2 ст.37 ЖК при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Пленум также обращает внимание на то, при принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным законом основаниям с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст. 38 ЖК) либо иного жилого помещения судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому. А при отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 248 ГПК выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает заинтересованное лицо, обратившееся в суд, и предоставляет ему срок для исправления недостатков. В случае невыполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

Разрешая споры о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суды должны учитывать, что подлежит доказыванию и исследованию не только факт его отсутствия по месту прописки, но и факт выбытия ответчика на постоянное жительство в другое жилое помещение.

Что же может послужить доказательством выбытия ответчика на постоянное место жительства в другое жилое помещение? Пленум Верховного Суда разъясняет, что такими доказательствами могут быть, в частности, сведения: о приобретении ответчиком этого жилого помещения на праве собственности и проживании в нем; о выписке из жилого помещения, о котором возник спор; об увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства в другом населенном пункте; о предоставлении жилого помещения по новому месту работы; о регистрации брака и проживании в другой семье, имеющей жилье; об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

А вот что касается несовершеннолетних членов семьи нанимателя или собственника жилого помещения, то они могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением при наличии доказательств, что имеются условия для их проживания по новому месту жительства.

В каких же случаях по требованию одной из сторон может быть расторгнут договор найма жилого помещения?

Пленум Верховного Суда указывает, что договор найма может быть, в частности, расторгнут в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст.ст. 27, 36 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565*). Что касается жилых помещений государственного жилищного фонда, то расторжение договора найма по этому основанию может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.

Пленум поясняет, что требования о выселении по основаниям ст. 71 ЖК могут быть заявлены к гражданам, проживающим на основании договора найма в жилых помещениях государственного жилищного фонда, в том числе в жилых помещениях социального пользования, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в общежитии. Жилое помещение для выселения ответчиков должно быть предоставлено на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, то есть с заключением того же вида договора найма, на основании которого ответчики проживают в занимаемом ими жилом помещении. Оно должно соответствовать типовым потребительским качествам и требованиям ст. 73 ЖК, то есть находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности – в пределах территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов. По площади такое жилое помещение может быть менее 15 кв. м на одного человека. При выселении по основаниям ст. 71 ЖК требование ч.1 ст. 55 ЖК о недопустимости заселения одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов, не применяется.

При разрешении споров о выселении нанимателей государственного жилищного фонда и членов их семей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, которые без уважительных причин уклоняются в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, истец должен представить, а суд надлежаще оценить доказательства, подтверждающие уклонение ответчиков от уплаты платежей за жилье, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием суммы основного долга и пени. При неполной оплате наниматели также могут быть выселены в другое жилое помещение менее занимаемого. Вместе с тем, поясняет Пленум, уклонение от уплаты основного долга за период менее шести месяцев является основанием к отказу в иске о выселении ответчиков в соответствии со ст. 71 ЖК. Суд может отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик погасил имеющуюся задолженность до вынесения решения по существу спора.

При рассмотрении исков о выселении граждан в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (ст. 39 ЖК), суды должны проверять, носили ли действия виновных лиц систематический характер, принимались ли к ним меры предупреждения и общественного воздействия. Систематическим нарушением, как правило, считается совершение виновных действий, связанных с проживанием в одном жилом помещении, более двух раз. Административные взыскания, принятые к ответчикам в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, также относятся к мерам предупреждения, о которых указано в ст. 39 ЖК.

Без предоставления другого жилого помещения (ст. 39 ЖК) судом могут быть выселены наниматели, члены их семей и другие лица, проживающие совместно с ними в домах государственного и частного жилищного фонда. По этим же основаниям могут быть выселены члены семей собственников жилых помещений, в том числе приватизированных, не имеющие доли в праве собственности на эти жилые помещения (ч. 1 ст. 120 ЖК).

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
10 сентября 2007
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Чт май 16, 2013 9:29 am, всего редактировалось 3 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Расторжение договора найма служебного жилья и общежития

Сообщение Toto (Admin) » Пт сен 21, 2007 9:15 am

О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ

В прошлом номере нашей газеты речь шла об основаниях досрочного расторжения договора найма жилых помещений государственного и частного жилищного фонда по требованию одной из сторон. Сегодня речь пойдет о том, с кем может быть заключен договор найма служебного помещения жилого помещения в общежитии, а также об основаниях прекращения договоров найма и признания их недействительными.

Для того, чтобы выселить граждан из служебных жилых помещений, суд в первую очередь должен выяснить, относится ли это жилое помещение, по поводу которого возник спор, к числу служебных. Согласно ч.2 ст. 91 ЖК в число служебных включается жилое помещение по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Иной порядок включения жилых помещений в число служебных может быть предусмотрен президентом РБ.

Согласно п. 73 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда «служебные жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке, определяемом в соответствии с законодательными актами». Пленум Верховного Суда поясняет, что если жилое помещение не отнесено к числу служебных в этом порядке, то статус служебного жилого помещения на него не распространяется.

В случаях, когда в жилое помещение, не включенное в число служебных, вселен гражданин на основании договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, либо когда в служебное жилое помещение вселен гражданин, не относящийся к числу работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, или в служебное жилое помещение вселен гражданин не по договору найма служебного жилого помещения, то такие договоры найма жилого помещения признаются недействительными с наступлением последствий, предусмотренных ст. 72 ЖК (выселение в случае признания договора найма жилого помещения недействительным) или иными законодательными актами.

Что касается порядка отнесения жилых помещений к общежитиям, предоставления жилых помещений в общежитиях и пользования ими, то он установлен Жилищным кодексом, главой 5 Положения и Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437 (с изменениями и дополнениями). Поэтому нарушение установленного порядка и условий предоставления общежития может являться основанием для признания договора найма жилого помещения в общежитии недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст. 72 ЖК (п. 61 Положения об общежитиях). Пленум Верховного Суда обращает внимание судов, что договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении. Такими основаниями являются: прекращение трудовых (служебных) отношений, в соответствии с которыми было предоставлено служебное жилое помещение, получение (приобретение) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте иного жилого помещения, истечение срока действия договора, заключенного в установленных законодательством случаях с лицами, имеющими право на заключение с ними договора найма служебного жилого помещения на определенный срок (п. 77 Положения, п. 11 Указа Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда»).

Что касается оснований выселения из общежития, предоставленного нанимателю в связи с трудовыми (служебными) отношениями, то они следующие: прекращение трудового договора, а также получение (приобретение) нанимателем жилого помещения в общежитии (в том числе продолжающим работу в той же организации), иного жилого помещения в данном населенном пункте (согласно ст. 98 ЖК, п. 57 Положения об общежитиях).

Пленум Верховного Суда обращает внимание судов на то, что наниматели служебных жилых помещений подлежат выселению независимо от оснований прекращения трудового договора, а наниматели жилых помещений в общежитиях – в связи с прекращением трудового договора без предоставления другого жилого помещения по следующим основаниям: в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины, или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте (это предусмотрено ч. 2 ст. 98 ЖК).

Однако, что касается предъявления исков о выселении из общежитий работников, уволенных по собственному желанию, Пленум Верховного Суда рекомендует судам проверять уважительность причин увольнения по этому основанию. И если найдутся уважительные причины, повлекшие увольнение работника по собственному желанию, то это может явиться основанием к отказу в иске о выселении из общежития.

Если жилое помещение в общежитии предоставлено в установленном порядке работнику иной организации, то в случае прекращения трудовых (служебных) отношений он подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения независимо от оснований увольнения. Это предусмотрено п.п. 82, 83 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда.

Пленум Верховного Суда поясняет, что граждане, проживающие в общежитиях и служебных жилых помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых жилых помещений при отказе возвратиться на прежнее место работы, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение. Но если в судебном заседании гражданин, проживавший до увольнения в служебном жилом помещении, заявил о желании вернуться на работу, это заявление может быть учтено судом только в том случае, когда наниматель согласен принять его на прежнюю или другую работу, в связи с выполнением которой имеются основания предоставления ему служебного жилого помещения.

Пленум Верховного Суда также констатирует, что отдельные категории граждан (к ним согласно ч. 2 ст. 96 ЖК относятся, в частности, граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей; граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не мене десяти лет; граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников и другие), проживающих в служебных жилых помещениях, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено законодательными актами. Не подлежат выселению из служебных жилых помещений по основаниям прекращения трудовых отношений граждане, уволившиеся до отнесения занимаемых ими жилых помещений к числу служебных.

Что касается перечня граждан, которые не подлежат выселению из общежитий без предоставления другого жилого помещения, то он определен ч. 3 ст. 98 и ч. 2 ст. 96 ЖК, а также п. 58 Положения об общежитиях. Пленум констатирует, что при выселении из общежитий работников иных организаций, по ходатайству которых они поселены в общежитие, гарантии, предусмотренные в ч. 3 ст. 98, ч. 2 ст. 96 ЖК и п. 58 Положения об общежитиях, не применяются.

На требования о выселении из служебных жилых помещений, общежитий по основаниям прекращения трудовых отношений распространяется трехгодичный срок исковой давности, исчисляемый со дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое помещение было предоставлено. Если требования о выселении из служебного жилого помещения, общежития заявлены в связи с получением (приобретением) нанимателем другого жилого помещения в данном населенном пункте, то срок исковой давности исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об этом (в соответствии с п. 1 ст. 201 ГК).

Елена МАСЛОВСКАЯ.

Недвижимость Белоруссии
17 сентября 2007
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Ср ноя 19, 2008 3:22 pm, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Договор найма: защита нарушенных прав

Сообщение Toto (Admin) » Чт май 29, 2008 12:50 pm

Правильно составленный и оформленный договор найма - залог спокойного сна и хозяина квартиры, и квартиранта. В случае произвола хозяина или недобросовестности квартиранта стороны имеют вполне реальный шанс защитить свои права и восстановить нарушенные интересы.

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Для заключения договора найма следует обратиться в ЖЭС. Заполните необходимое количество экземпляров бланка договора (один можете составить для собственника имущества, другой - для квартиранта, в обязательном порядке для налоговой инспекции и для ЖЭСа). При заполнении договора следует учесть следующие моменты:

Проверьте, правильно ли указаны паспортные данные второй стороны в договоре: сверьте их с паспортом. Право собственности хозяина на квартиру подтверждается правоустанавливающим документом (свидетельством о государственной регистрации, техническим паспортом и т.д.).

Любые сделки с недвижимым имуществом должны быть удостоверены нотариусом и зарегистрированы в органе регистрации. Оговорите в договоре количество членов семьи квартиранта, которые будут проживать вместе с ним. От их количества будет зависеть плата за коммунальные услуги. Имейте в виду, что своих несовершеннолетних детей квартирант может вселять в квартиру без согласия хозяина: их количество вы можете узнать по паспорту нанимателя.

Очень важно составить подробную опись состояния отделки квартиры, техники, мебели, предметов интерьера, а также оговорить срок и условия пользования ими. Все это лучше оформить в дополнительном приложении к договору. Предусмотрите в договоре условия по нахождению в квартире домашних животных, замене замка, сроков и обязанностей по выполнению текущего и капитального ремонта.

Определите в договоре размер, сроки и порядок оплаты: ежемесячно, ежеквартально и т.д. Укажите предельный срок оплаты, например, до 15 числа каждого месяца. Не забудьте оговорить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, телефон Иногда, чтобы избежать задолженностей, отключения за неуплату, хозяину лучше взять обязанность по оплате коммунальных платежей на себя, соответственно повысив размер арендной платы.

Далее сторонам необходимо обратиться к начальнику ЖЭСа для регистрации договора, имея при себе: четыре заполненных бланка договора найма; гражданские паспорта; правоустанавливающий документ на жилое помещение; технический паспорт жилого помещения; иные документы по требованию работников ЖЭСа. Заверенный начальником ЖЭСа договор необходимо зарегистрировать в налоговой инспекции по месту прописки собственника имущества и вернуть одну копию в ЖЭС.

Каталог недвижимости
22 октября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Защита прав при найме жилья

Сообщение Toto (Admin) » Пт ноя 21, 2008 10:45 am

КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА ПРИ НАЙМЕ ЖИЛЬЯ

Эта статья, несомненно, будет полезна тем, кто сдает или снимает жилье и хочет уберечь себя от недобросовестности другой стороны, а также от многих других неприятностей.

Самым главным при сдаче жилья внаем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и предусматривает порядок и условия, на которых сдается квартира, а также ответственность в случае их нарушения. Следует отметить, что многие игнорируют это правило, не задумываясь о сложностях, которые могут возникнуть впоследствии.

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Какие проблемы могут быть у владельца, сдающего жилье?

Как показывает практика, наймодатель чаще всего сталкивается с проблемой оплаты коммунальных услуг. Поэтому в договоре найма следует точно указать, кто вносит плату за коммунальные услуги – наймодатель или наниматель. Если эта обязанность ложится на нанимателя, то желательно, чтобы наниматель регулярно предоставлял наймодателю квитанции об уплате коммунальных платежей.

Некоторые наймодатели сталкиваются и с проблемой неоплаченных счетов за междугородные телефонные переговоры. Если владелец уже долго сдает квартиру и знает своего жильца достаточно хорошо, то обычно проблем не возникает. Но бывает, что недобросовестные наниматели через один-два месяца неожиданно съезжают, не предупредив об этом хозяев и оставив за собой счета на большую сумму. Как уберечь себя от этого? Во первых, при заключении договора необходимо вписать все паспортные данные наймодателя, место регистрации. По возможности попросить копию паспорта для себя. Это пригодится в случае обращения в суд, если придется предъявлять к бывшему жильцу иск. Кроме того, нужно указать в договоре ответственность нанимателя на этот случай. В последнее время некоторые владельцы, сдавая квартиру, просят отделения связи заблокировать междугородный (международный) доступ.

Помимо этого наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащий порядок. Это также относится к имуществу наймодателя, если оно находится в передаваемом жилом помещении. Владельцу (или его уполномоченному) можно посоветовать составить акт передачи с подробным описанием всего имущества, за которое жилец в случае его утери или повреждения будет нести ответственность. Наниматель не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Часто собственники, желающие сдать квартиру, обращаются за помощью в агентства недвижимости. Но многие ошибочно считают, что агентства отвечают за действия жильца. Следует помнить, что их задача заключается лишь в поиске людей, готовых снять жилое помещение. И только от самого владельца зависит, как он построит дальнейшие правоотношения с квартиросъемщиком.

Проблемы нанимателя

Что можно посоветовать нанимателю при заключении договора? Во первых, прежде чем подписывать документ, нелишне убедиться в принадлежности данного помещения наймодателю. Если с момента выдачи документа, свидетельствующего о праве собственности на жилое помещение, прошло много времени, желательно потребовать от наймодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только в Едином реестре прав можно найти ответ на вопрос, является ли собственником лицо, которое сдает жилую площадь.

Помимо этого при оплате за квартиру (комнату) целесообразно попросить наймодателя оставлять расписку, подтверждающую оплату платежей вовремя и в полном размере.

Недобросовестный хозяин после окончания срока найма может предъявить жильцу требования о возврате вещей, которых на самом деле не было вообще. Чтобы избежать необоснованных обвинений в растрате или порче имущества, следует составить подробный акт приема жилого помещения и имущества.

Кроме того, в договоре необходимо указать круг лиц, которые будут проживать в занимаемой квартире (комнате). Вселение этих граждан производится с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Для вселения несовершеннолетних такое согласие не требуется. Наниматель несет ответственность за действия граждан, проживающих с ним.

Помимо этого надо предусмотреть срок действия договора. Это гарантия того, что хозяева не попросят съехать с занимаемой площади раньше, чем оговаривалось.

Договор найма можно и расторгнуть. Причем расторжение возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

В случае расторжения договора найма, признания его недействительным либо прекращения в связи с истечением срока наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение.

Все споры, возникающие между сторонами по договору, разрешаются судом.

Отметим, что договор найма жилого помещения регистрировать в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру не надо. Однако договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе, и граждане, сдающие жилое помещение, обязаны уплачивать налог с полученного при этом дохода.

Отдельная тема – посуточная аренда

Плюсы для арендаторов

Первым и самым главным преимуществом посуточной аренды является удобство. В отличие от типовых номеров отелей, где проживающий неизменно чувствует себя гостем (гостиница – она и есть гостиница), квартиры, сдающиеся на несколько суток, – это, прежде всего, комфортное жилье. Сюда приходят, как к себе домой, – никаких ресепшен, посторонних глаз. Во-вторых, квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду, всегда оборудованы всем необходимым для проживания. Их отличает: удобная мебель, кухня, обустроенная в соответствии с современными требованиями (микроволновая печь, холодильник, газовая плита, посуда), телефон, опрятный санузел. В ней может быть установлен кондиционер и подключен скоростной Интернет. В-третьих, в краткосрочную аренду, как правило, принимаются квартиры в домах, в которых арендаторы могут чувствовать себя в абсолютной безопасности. Например, в подъезде должен быть установлен домофон, работать охранник или консъерж. Четвертое преимущество посуточной квартиры перед гостиницей – не надо доплачивать за дополнительные места. Здесь может остановиться как один человек, так и большая семья или компания. Ведь на оплату влияет число дней, проведенных в квартире, а не количество проживающих. В гостиницах же число постояльцев в номере строго ограничено правилами. Кроме того, в отличие от отеля, где каждый посетитель обязан отмечаться на ресепшене, а в некоторые гостиницы посторонних вообще нельзя проводить в номер, квартира – это полное отсутствие ограничений на посещение посторонними. В арендованную квартиру можно пригласить любого гостя. В-пятых, краткосрочная аренда подразумевает большой выбор вариантов и разброс цен. Ценообразование зависит от востребованности, с точки зрения краткосрочных арендаторов, района и уровня жилья.

При сдаче в долгосрочную и краткосрочную аренду имеет значение, в каком районе находится квартира. Безусловно, центр популярен и при краткосрочной, и при долгосрочной аренде. Соответственно и цены здесь выше по сравнению с другими районами.

Желающие самостоятельно сдавать квартиру в краткосрочную аренду, и те, кто при съеме решил обойтись без помощи специалистов, могут столкнуться с различными проблемами. Таким людям надо помнить о некоторых моментах.

Первое и самое главное, на что надо обратить пристальное внимание арендаторам - это проверить правоустанавливающие документы на квартиру у человека, представившегося собственником. Буквально вчера автору публикации рассказали историю о том, как невестка собственников квартиры (свекрови и свекра), не будучи даже зарегистрированной на данной жилплощади, без согласия хозяев во время их отсутствия сдала приехавшим в столицу в командировку пяти мужчинам из Волгограда квартиру на 20 суток и взяла с них 750 тыс.рублей. А через несколько дней в квартиру, как ни в чем не бывало, зашел сын хозяев и страшно был удивлен, что в квартире живут посторонние люди. Квартирантов тут же «попросили» освободить жилье. Собственно, они и не возражали и были страшно удивлены расторопности невестки, но суть в том, что невестка половину из полученных от них денег уже успела потратить.

В этой ситуации возникает резонный вопрос: на каком основании посторонний человек мог вселить без согласия собственников в их квартиру «квартирантов» и куда смотрели сами «квартиранты», вселяясь в это жилое помещение? При сдаче внаем жилья между собственником и вселяемыми жильцами должен был быть заключен договор найма. Такого договора, естественно, не было. Тут же возникает и другой вопрос: кто в данном случае защитит права собственника? Милиция, налоговая инспекция или другой орган? Да, похоже, никто. Потому что когда сын вызвал участкового милиционера, чтобы тот посодействовал в выселении «временных жильцов», он порекомендовал разобраться полюбовно. Это значит, что органы милиции не имеют большого желания вмешиваться и разбираться в подобного рода делах. Не отслеживают сдачу внаем жилья ни налоговые инспекции, ни ЖЭСы. А государство таким образом недополучает в свою казну денег в виде налогов.

Прежде чем решить, что посуточная аренда квартир на срок более трех дней – идеальное решение, необходимо вспомнить о том, что обязательно придется пройти некоторые регистрационные процедуры. Но хозяева квартир от оформления регистрации и прочих бумажных вещей напрочь отказываются.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
9 июня 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Как расторгнуть договор найма

Сообщение Toto (Admin) » Чт дек 04, 2008 3:47 pm

Как расторгнуть договор найма

Известно, что жилье сдается в наем по договору найма. Договор заключается на определенный срок. Но если об окончательном сроке стороны не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Но жизнь есть жизнь, и зачастую собственники и наниматели жилья вынуждены расторгать договор до истечения срока его действия и преждевременно выселять своих жильцов. Но эти вопросы рассматриваются уже в суде.

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. По ЖК договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон. Но в жизни часто случаются ситуации, что инициатором расторжения договора найма выступает только одна сторона. И чтобы расторгнуть договор, ей надо обратиться в суд.

Как показывает практика, при расторжении договоров найма могут возникать сложности. Поэтому, обсудив результаты изучения судебной практики по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, а также выполнение постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 года № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в этой части, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь 28 июня 2007 года принял очередное постановление № 8, где обратил внимание судов на то, что положение ч.3 ст.48 Конституции РБ о том, что никто не может быть произвольно лишен жилья, является важнейшей гарантией соблюдения права граждан на жилище. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан в судебном порядке допускается только при наличии установленных законом оснований.

Пленум Верховного Суда также разъяснил, что статьи 36 и 37 ЖК определяют основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения как государственного, так и частного жилищного фонда.

Так, ч.2 ст. 36 ЖК гласит, что при расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. В связи с этим Пленум Верховного Суда уточняет, что нарушение данного требования не влечет отказа в возбуждении дела, однако является основанием к отказу в иске о расторжении договора. Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд. Однако требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении договора найма не распространяется на статьи 38, 39 ЖК и ч.2 ст. 37 ЖК.

Пленум Верховного Суда подтверждает, что в соответствии с ч.2 ст.37 ЖК при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Пленум также обращает внимание на то, при принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным законом основаниям с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст. 38 ЖК) либо иного жилого помещения судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому. А при отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 248 ГПК выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает заинтересованное лицо, обратившееся в суд, и предоставляет ему срок для исправления недостатков. В случае невыполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

Разрешая споры о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суды должны учитывать, что подлежит доказыванию и исследованию не только факт его отсутствия по месту прописки, но и факт выбытия ответчика на постоянное жительство в другое жилое помещение.

Что же может послужить доказательством выбытия ответчика на постоянное место жительства в другое жилое помещение? Пленум Верховного Суда разъясняет, что такими доказательствами могут быть, в частности, сведения: о приобретении ответчиком этого жилого помещения на праве собственности и проживании в нем; о выписке из жилого помещения, о котором возник спор; об увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства в другом населенном пункте; о предоставлении жилого помещения по новому месту работы; о регистрации брака и проживании в другой семье, имеющей жилье; об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

А вот что касается несовершеннолетних членов семьи нанимателя или собственника жилого помещения, то они могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением при наличии доказательств, что имеются условия для их проживания по новому месту жительства.

В каких же случаях по требованию одной из сторон может быть расторгнут договор найма жилого помещения?

Пленум Верховного Суда указывает, что договор найма может быть, в частности, расторгнут в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст.ст. 27, 36 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565*). Что касается жилых помещений государственного жилищного фонда, то расторжение договора найма по этому основанию может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.

Пленум поясняет, что требования о выселении по основаниям ст. 71 ЖК могут быть заявлены к гражданам, проживающим на основании договора найма в жилых помещениях государственного жилищного фонда, в том числе в жилых помещениях социального пользования, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в общежитии. Жилое помещение для выселения ответчиков должно быть предоставлено на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, то есть с заключением того же вида договора найма, на основании которого ответчики проживают в занимаемом ими жилом помещении. Оно должно соответствовать типовым потребительским качествам и требованиям ст. 73 ЖК, то есть находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности – в пределах территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов. По площади такое жилое помещение может быть менее 15 кв. м на одного человека. При выселении по основаниям ст. 71 ЖК требование ч.1 ст. 55 ЖК о недопустимости заселения одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов, не применяется.

При разрешении споров о выселении нанимателей государственного жилищного фонда и членов их семей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, которые без уважительных причин уклоняются в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, истец должен представить, а суд надлежаще оценить доказательства, подтверждающие уклонение ответчиков от уплаты платежей за жилье, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием суммы основного долга и пени. При неполной оплате наниматели также могут быть выселены в другое жилое помещение менее занимаемого. Вместе с тем, поясняет Пленум, уклонение от уплаты основного долга за период менее шести месяцев является основанием к отказу в иске о выселении ответчиков в соответствии со ст. 71 ЖК. Суд может отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик погасил имеющуюся задолженность до вынесения решения по существу спора.

При рассмотрении исков о выселении граждан в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (ст. 39 ЖК), суды должны проверять, носили ли действия виновных лиц систематический характер, принимались ли к ним меры предупреждения и общественного воздействия. Систематическим нарушением, как правило, считается совершение виновных действий, связанных с проживанием в одном жилом помещении, более двух раз. Административные взыскания, принятые к ответчикам в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, также относятся к мерам предупреждения, о которых указано в ст. 39 ЖК.

Без предоставления другого жилого помещения (ст. 39 ЖК) судом могут быть выселены наниматели, члены их семей и другие лица, проживающие совместно с ними в домах государственного и частного жилищного фонда. По этим же основаниям могут быть выселены члены семей собственников жилых помещений, в том числе приватизированных, не имеющие доли в праве собственности на эти жилые помещения (ч. 1 ст. 120 ЖК).

Елена МАСЛОВСКАЯ
Недвижимость Белоруссии
6 октября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Извлечение прибыли из сдачи жилья в наем

Сообщение Toto (Admin) » Ср авг 05, 2009 9:39 am

Наем жилых помещений: коммерческий вариант

Правовые возможности удовлетворения потребностей граждан в жилище посредством заключения договоров найма жилых помещений как в государственном, так и в частном жилищном фонде являются традиционными в практике регулирования жилищных правоотношений.

В новых социально-экономических условиях конституционное право граждан Республики Беларусь на жилище обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате.

Действующие Гражданский и Жилищный кодексы Республики Беларусь не содержат терминологического понятия «коммерческий наем жилого помещения» или «аренда жилого помещения». Гражданский кодекс предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений (статьи 578, 621 и др.), как имущественный наем, и договор найма жилого помещения (ст. 642), отношения по которому регулируются Жилищным кодексом. Жилищный кодекс в свою очередь договор найма жилого помещения трактует (ст. 27) как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 утверждены Типовые договоры: найма жилого помещения государственного жилищного фонда; найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда; найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Вместе с тем, рассчитывать на получение в пользование бесплатного социального жилья по договору найма в домах государственного жилищного фонда могут только определенные законодательством категории граждан. Служебные жилые помещения также предоставляются (в связи с характером трудовых отношений) ограниченному кругу специалистов и работников.

Большая часть граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может рассчитывать на получение в установленном порядке с соблюдением очередности государственной поддержки на строительство (реконструкцию) или приобретению жилых помещений в собственность.

Часть граждан (как состоящих, так и не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), имеющая достаточно финансовых средств, может свободно приобретать жилье (без ограничения его размеров и количества) на первичном и вторичном рынке жилья.

Традиционно существуют и такие возможности получения жилья в пользование как поднаем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда и наем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда.

В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

В нынешних социально-экономических условиях, когда осуществлена реструктуризация жилищного фонда через массовую приватизацию жилых помещений (государственного и значительной части указанного общественного жилищного фонда) и активно развивающийся рынок жилья (как первичный, так и вторичный), возникла необходимость упорядочения норм, регулирующих правоотношения по поднайму жилых помещений.

По данным Национального статистического комитета Республики Беларусь, на 1 января 2009 г. из общего объема жилищного фонда 84,6 % составлял частный жилищный фонд и 15,4 % – государственный жилищный фонд. Причем значительную часть в государственном жилищном фонде занимают служебные жилые помещения, жилые помещения социального пользования и специального фонда, общежития, в которых права пользования и владения ограничены. Эти жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаем (соответствующие нормы содержатся в ст. 94 Жилищного кодекса и пунктах 60, 75, 80 и 86 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565).

Следовательно, право сдачи жилых помещений в домах государственного жилищного фонда в поднаем (статьи 85 – 89 ЖК) может быть практически использовано только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья, и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма.

В то же время, не лишены здравого смысла мнения тех специалистов – жилищников, которые считают, что коль скоро жилое помещение в виде квартиры или комнаты было предоставлено для проживания именно нанимателю и членам его семьи, то оно и должно использоваться по назначению, а не для извлечения личных доходов (как это классифицировалось ранее – «нетрудовых» доходов») от сдачи в поднаем государственного имущества.

Ведь, если эта площадь стала для нанимателя лишней, то можно воспользоваться правом, предоставленным ст. 58 ЖК. А именно, наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (от 15 до 20 кв. метров на одного человека), вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более, с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно ст. 86 ЖК плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов.

В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда для извлечения подобных доходов в прежнем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст.93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства.

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, исходя из вышеизложенного, вполне резонно может быть поставлен вопрос об упразднении вообще поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда.

При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.

Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности.

По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 90,7 % (172,5 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 7,4 % (14 млн. кв. метров общей площади) – в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом).

В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 г. № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства был утвержден (приказ от 13 июля 1999 г. № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 г., рег. № 8/876). Указанным Типовым договором предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение).

С принятием постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 (которым утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда) указанный приказ Минжилкомхоза утратил силу. Отношения по найму жилых помещений в домах частного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности урегулированы постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2008 г. № 1408, которым утвержден типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц.

Вместе с тем, ни Жилищный кодекс, ни Типовые договоры найма не содержат конкретных норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

Нормы по найму жилых помещений, содержащиеся в общей и особенной частях ЖК (статьи 26, 27, 30, 31, 36, 37,57, 59, 62) заимствованы с Жилищного кодекса Белорусской ССР (действовал с 1 апреля 1984 по 1 июля 1999 г.) и не учитывают особенностей жилищных правоотношений в изменившихся социально-экономических условиях, связанных с реструктуризацией жилищного фонда и новым содержанием права на жилище, декларированным ст. 48 Конституции Республики Беларусь.

В Жилищном кодексе Белорусской ССР не содержалось указаний на срок договора найма жилого помещения и тем самым было закреплено бессрочное пользование жилым помещением по договору найма. Жилищный кодекс Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 г.) также не содержит нормы о сроке действия договора найма жилого помещения.

Необходимость поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда либо найма в домах частного жилищного фонда граждан (и фактически, как правило, на условиях коммерческого найма) на практике возникает по разным причинам. На условиях указанных договоров поднайма или найма жилого помещения в данном населенном пункте преимущественно проживают лица, прибывшие на работу или учебу из других населенных пунктов, молодые специалисты, направленные на работу по персональному распределению, кадровые военнослужащие из-за отсутствия служебного жилья по месту службы и др.

Снимают жилье на таких условиях и молодые граждане (молодые семьи), проживавшие ранее у родителей или в общежитиях, как по причине низкой обеспеченности жилой площадью, так и из-за желания жить самостоятельно и отдельно от родителей в данном населенном пункте.

Не является секретом и то, что в условиях сформировавшегося в республике рынка жилья, есть немало граждан – владельцев жилых помещений, сдающих свои квартиры внаем и одновременно снимающих для себя в данном населенном пункте другие жилые помещения (большей частью меньшие по размеру, или с меньшим уровнем потребительских качеств).

Поскольку отношения, связанные с проживанием граждан по указанному найму (поднайму) жилых помещений имеют место, то они должны быть соответствующим образом и урегулированы на законодательном уровне, как это имеет место в других странах.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на пять лет) и краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Договор коммерческого найма жилья отвечает двум функциональным назначениям: потребительскому (удовлетворяет потребность в жилище) и коммерческому (позволяет собственнику извлекать доход).

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, государство или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет ряд существенных отличий от договора социального найма жилого помещения. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем не ограничивается и определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется. Договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока.

При договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя. Наниматель по договору коммерческого найма несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Как уже указывалось, нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Жилищной кодекс Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 г.) предусматривает наряду с другими разновидностями жилищных фондов и жилищный фонд коммерческого использования (ст. 19), как совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Коммерческое жилье, передаваемое гражданам в коммерческий наем, может принадлежать как частным собственникам, так и государству. Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользо­ванием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (ст. 673 ГК РФ). Размер жилого помещения, предоставляемого гражданину по договору коммерческого найма, не ограничивается (статьи 1, 2 Закона РФ "Об основах федеральной жи­лищной политики"), в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм.

Согласно ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. В настоящее время договор найма (коммерческого) жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого найма.

Как полагают специалисты, в первую очередь коммерческими нанимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане, не приватизировавшие до 1 января 2007 г. занимаемые жилые помещения. К коммерческому госфонду могут быть отнесены и дома, которые используются для временного поселения чиновников международных организаций и любых других граждан, способных заплатить за аренду. Предполагается также, что коммерческое жилье можно будет сдавать в «аренду» с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным — в Москве подобная программа уже несколько лет действует для молодых семей.

Заключению договора коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищных фондах могут предшествовать административные предпосылки (признание гражданина в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий; постановка на учет; выяснение уровня доходов на каждого члена семьи; решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения по договору коммерческого найма). Например, в ст. 11 Основ жилищной политики города Москвы, посвященной договору найма (коммерческого найма) жилого помещения, указано, что граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на получение жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма.

В целях охраны жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, Гражданский кодекс РФ предусматривает (ст. 684) преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок, а также основания и порядок (только судебный) расторжения договора по инициативе наймодателя (ст. 687).

Наниматель может стать собственником жилого помещения, полученного во владение и пользование по договору коммерческого найма, путем его выкупа у собственника, если условие о выкупе предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон.

В конечном счете, наличие в государственном и муниципальном жилищных фондах Российской Федерации сектора коммерческого использования позволит обеспечивать жильем, прежде всего, тех граждан, которые не имеют права получить его по договору социального найма и не располагают средствами для приобретения жилого помещения в собственность, а кроме того, станет эффективным регулятором оплаты за жилые помещения по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде граждан.

С учетом изложенного представляется, что практика нормативного регулирования отношений по договору коммерческого найма жилья в Российской Федерации и других странах, может быть рассмотрена соответствующими республиканскими органами при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также при выработке основных концептуальных положений жилищной политики в новых социально-экономических условиях.

Ольга ЗИНКЕВИЧ.
Недвижимость Белоруссии
15, 22 и 29 июня 2009

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Компенсация работодателем расходов по найму жилья

Сообщение Toto (Admin) » Пн сен 14, 2009 2:29 pm

Супруги работают в организации, которая не строит жилье для своих работников, не имеет своего жилищного фонда и не ведет учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Семья снимает жилье в частном фонде. Может ли организация (и на основании какого нормативного документа) компенсировать семье хотя бы часть затрат по найму жилья?

(Г.Трухан, Минская обл.)


Да, такую помощь своим работникам организации могут оказывать. В коллективном договоре могут быть предусмотрены дополнительные по сравнению с действующим законодательством положения о социальном и жилищно-бытовом обеспечении, гарантии и компенсации, предоставляемые нанимателем работникам.

Соответствующие рекомендации даны в Методических материалах Федерации профсоюзов Беларуси для разработки коллективных договоров. В этом документе содержится макет коллективного договора, где в разделе «Жилищное строительство. Постановка на учет и распределение жилья. Компенсации, льготы» рекомендуется (пункт 3) оказывать материальную помощь работникам, проживающим в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договору поднайма жилого помещения или жилых помещениях частного жилищного фонда по договору найма.

Причем, размер такой помощи может быть дифференцирован в зависимости от количественного состава семьи.

Ольга Зинкевич
Недвижимость Белоруссии
27 июля 2009


Вернуться в «Аренда жилья (найм и аренда квартир и коттеджей на длительный срок)»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by