Как выписать поднанимателя?

[Toto (Admin)]

Как выписать квартиранта из государственной квартиры? Здесь он после прописки фактически не проживал (что могут подтвердить соседи по дому) и в настоящее время место его пребывания неизвестно.

Какими нормативными документами при этом следует руководствоваться?

Л.БУГАЕВ, г. Минск

В данном случае возникает вопрос о необходимости досрочного расторжения договора поднайма. Такая возможность предусмотрена подп. 8.4 договора поднайма жилого помещения в домах госжилфонда (форма договора утверждена постановлением Совета Министров от 12.09.2006 № 1191).

По требованию нанимателя договор может быть в установленном порядке расторгнут, в частности, при невыполнении поднанимателем обязанностей, предусмотренных договором поднайма. Ведь фактически «квартирант» не использует данное жилое помещение для проживания и, надо полагать, не вносит в сроки, установленные договором поднайма жилого помещения, плату за пользование жилым помещением.

Пунктом 10 указанного договора предусмотрено, что споры, возникающие между сторонами по договору поднайма жилого помещения, разрешаются судом либо другими уполномоченными на то органами в соответствии с их компетенцией.

До обращения в суд нанимателю необходимо (применительно к ст. 36 Жилищного кодекса РБ) предупредить за три месяца поднанимателя о намерении прекратить договор поднайма жилого помещения. Если местонахождение «квартиранта» неизвестно, необходимо направить соответствующее письменное предупреждение (при желании подпись нанимателя заверяется у нотариуса) по адресу его прежнего места проживания (прописки). Через три месяца в случае неявки поднанимателя вопрос о расторжении договора поднайма может быть рассмотрен в суде по иску нанимателя.

В случае принятия судом решения о расторжении договора поднайма в установленном порядке производится выписка бывшего поднанимателя из данного жилого помещения.

Действительный член МОО «Академия жилищно-коммунального хозяйства» Виктор САВИЦКИЙ

Экономическая газета
20 июля 2007

[Toto (Admin)]

ВСЕЛИТЬ ТЯЖЕЛО, А ВЫСЕЛИТЬ ЕЩЕ ТЯЖЕЛЕЕ

Так уж сложилось исторически, что значительная часть собственников и нанимателей столичного жилья имеют родственников, проживающих в других населенных пунктах нашей республики. Многие из них, по причинам вполне понятным, хотели бы жить и работать в Минске. Некоторые, чтобы перебраться в столицу, покупают себе здесь жилье. Но абсолютному большинству желающих это не по карману. Ведь квартиры сегодня в Минске стоят немалых денег. Остальные ищут в городе своих родственников, которые помогли бы им с пропиской. А если нет таковых, то готовы платить чужим людям за штамп в паспорте с минским адресом достаточно крупную сумму денег. Легко ли на самом деле получить в Минске прописку, и чем она чревата для ответственных квартиросъемщиков, желающих помочь своим близким?
Поводом для написания данной статьи стало обращение в редакцию газеты минчанки М.Сибриковой, которая, в частности, написала: «Три года назад я имела неосторожность прописать в своем частном доме (Минский район) особу, которая и сейчас проживает в Минске, видимо, снимает квартиру. Договор найма был оформлен по всем правилам, зарегистрирован в налоговой инспекции, имеются необходимые квитанции. Сейчас срок договора найма необходимо продлить и сделать соответствующую отметку в налоговой инспекции. Связавшись по телефону с субквартиранткой, я услышала, что больше в прописке она не нуждается, и договор найма продлевать не намерена. Однако на выписку так и не явилась и, похоже, делать этого не собирается. Все мои телефонные звонки и просьбы она игнорирует.

Слышала, что человека можно заставить выписаться через суд. Только как это сделать, если общаться со мной она не желает. Кроме того, это непременные судебные издержки и время. Когда я прочитала об упразднении института прописки и введением регистрации, то подумала, что мой вопрос решится сам собой. Но оказывается, что если я в ближайшее время не смогу выписать свою «квартирантку», она автоматически будет зарегистрирована в моем доме на неопределенный срок, пока сама не соизволит выписаться, но боюсь, что в ближайшие годы этого не произойдет. А мне надо платить налоги.

Как поступают в подобных случаях? Какими должны быть мои дальнейшие действия? В этом году думала продавать дом, но теперь все планы нарушены».

К сожалению, обращение гр. Сибриковой в редакцию – не единственное. Граждане интересуются, могут ли они прописать родственников на свою жилплощадь, каковыми должны быть их действия, да и чем, собственно, может быть чревата для них прописка.

Вселиться на любую площадь

В настоящее время в Минске действует Временное положению о порядке прописки граждан Республики Беларусь в г.Минске, утвержденное решением Мингорисполкома от 21 апреля 1997 года № 330. Согласно этому документу ответственный квартиросъемщик – будь то собственник или наниматель жилья - может вселить в свою столичную квартиру независимо от размера жилой площади на постоянной основе: супруга (супругу) – на жилую площадь другого супруга; несовершеннолетних детей и подопечных – на жилую площадь родителей, опекунов и попечителей; родителей – на жилую площадь детей; родных братьев и сестер, не достигших 18-ти лет и не имеющих родителей, а также родных братьев и сестер, являющихся нетрудоспособными независимо от возраста, если они не имеют семей – на жилую площадь брата или сестры; военнослужащих, уволенных из Вооруженных сил по окончании срочной службы, если они были постоянно прописаны в г. Минске и призваны из данного населенного пункта – на жилую площадь, которую занимали до призыва на военную службу; уволенных в запас или отставку военнослужащих сверхсрочной службы, прапорщиков, мичманов и офицеров Вооруженных сил, органов КГБ, МВД, Пограничных войск (и членов их семей): призванных на воинскую службу из Минска; имеющих в г. Минске близких родственников (уволенный в запас или его супруга) – родителей, детей, родных братьев и сестер и некоторых других категорий граждан.

Все остальные – только на «свободные» метры

Собственники частных квартир и наниматели должны знать, что вселение новых жильцов, кроме указанных выше, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. На каждого должно приходиться не менее 12 кв. метров жилой площади. Однако это правило не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних детей. Поэтому прописать других родственников вы не сможете, если у вас нет «свободных» метров. Причем прописываются они, даже на свободную площадь в частную квартиру, только по договору найма. Что же касается нанимателей, проживающих в домах государственного (ведомственного) жилищных фондов, то есть в неприватизированных квартирах, то они заключают с новыми жильцами договор поднайма жилого помещения. Кроме того, необходимо помнить, что прописать своих родственников ответственные квартиросъемщики смогут не раньше трех лет с момента последней выписки предыдущих жильцов.

Однако существует одно исключение из правил. Дети и их семьи, которые в течение трех последних лет не имели жилья, могут прописаться на жилую площадь родителей, если при вселении всей семьи размер жилой площади, приходящегося на каждого проживающего, будет составлять более шести квадратных метров.

Нанимателям для вселения в квартиру новых жильцов необходимо получить письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих с ним в квартире (ст. 57 ЖК РБ). Кроме их согласия требуется согласие и наймодателя (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) этой квартиры.

Собственнику квартиры для вселения других граждан не требуется чье-либо разрешение или согласие. Однако если квартира находится в собственности нескольких человек, необходимо получить их согласие - вселение третьих лиц в квартиру является распоряжением общим имуществом. А распоряжение общей собственностью по ГК РБ осуществляется только по соглашению всех ее участников.

Станет ли легче зарегистрироваться в столице?

С отменой с 1 января 2008 года института прописки в Беларуси будет упрощен порядок регистрации для близких родственников. Однако из-за отмены прописки г.Минск не потеряет своего особого статуса. Если по новому указу для регистрации в регионах будет достаточно 15 квадратных метров общей площади (сейчас - 12 жилой площади) на человека, то в столице потолок поднят до 20. Ограничение по метражу вас не коснется, если вы будете регистрироваться у родителей или у жены (мужа), а также у бабушки с дедушкой или у родных братьев и сестер. Не страшна нехватка метров и в том случае, если вы собственник квартиры. Например, если вам ее подарили. Зарегистрировать вас в этом случае должны без всяких ограничений. Разрешено также регистрироваться в садовых домиках и дачах и по доверенности.

А в целом регистрация будет мало чем отличаться от прописки. Ведь регистрация, как и прописка, будет обязательной. Если вы после 1 января никуда не переезжаете, то делать вам ничего не надо. Если же вздумаете в новом году переехать, то вам в паспорте поставят штамп о регистрации. Поэтому никаких изменений не произойдет и в отношении прописанных на вашей жилплощади «квартирантов».

Прописка – это не просто штамп в паспорте

Итак, если вы решили помочь своему родственнику и прописать на «свободные» метры в своей квартире, сначала вам придется пойти с ним в ЖЭС по месту жительства, написать заявление и оформить справку «Ф-15» о разрешении на прописку. Ее потребуется завизировать у председателя. Кроме этого в бухгалтерии надо взять копию лицевого счета. С этими документами вам придется посетить городской отдел в администрации района, в котором вы проживаете, где на основании технического паспорта на квартиру (собственники жилья) или копии лицевого счета (для нанимателей) вы оформите типовой договор найма (поднайма) жилого помещения. Потом с этим договором вы должны пойти в инспекцию по налогам и сборам по месту постоянного жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. И с этого момента вы обязаны будете ежемесячно платить налоги государству. Ведь договор найма (поднайма) означает, что вы как наймодатель (наниматель) предоставляете нанимателю (поднанимателю), родственнику или постороннему лицу, жилое помещение во владение и пользование за плату. А с этой платы вы должны платить налоги независимо от того, будете брать плату с родственника или нет. После регистрации в налоговой инспекции вы должны будете посетить еще паспортный стол и получить подпись начальника о разрешении на прописку. После уплаты госпошлины родственнику, наконец, поставят штамп в паспорте.

Если "вселенцы" надоели

Вообще, вселяя кого-либо в свое жилое помещение, вы принимаете очень ответственное решение, ибо избавиться от надоевших родственников-сожителей, если они не временные жильцы, крайне сложно. А они между тем приобретают достаточно прав, чтобы заставить вас считаться со своим присутствием. Кроме того, наниматель имеет право вселить в вашу квартиру даже без вашего согласия своих несовершеннолетних детей.

Согласно ст. 36 ЖК расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

Однако согласно положению ч.3 ст.48 Конституции РБ никто не может быть произвольно лишен жилья, потому что это является важнейшей гарантией соблюдения права граждан на жилище. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке и при наличии установленных законом оснований.

Поэтому если ваш «квартирант» не желает расторгать договор, вы, при наличии оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, должны с заявлением обратиться в суд. Но при этом согласно ч.2 ст. 36 ЖК предварительно за три месяца должны направить другой стороне (своему квартиранту) соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется судами со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня вашего обращения с иском в суд. Если местонахождение «квартиранта» неизвестно, необходимо направить соответствующее письменное предупреждение (при желании подпись нанимателя заверяется у нотариуса) по адресу его прежнего места проживания (прописки). Однако требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении договора найма не распространяется на статьи 38, 39 ЖК и ч.2 ст. 37 ЖК.

В каких же случаях по требованию одной из сторон может быть расторгнут договор найма жилого помещения? Итак, договор найма может быть, в частности, расторгнут в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. При рассмотрении исков о выселении граждан в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (ст. 39 ЖК), суд проверит, носили ли действия виновного лица систематический характер, принимались ли к ним меры предупреждения и общественного воздействия. Систематическим нарушением, как правило, считается совершение виновных действий, связанных с проживанием в одном жилом помещении, более двух раз. Административные взыскания, принятые к ответчикам в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, также относятся к мерам предупреждения, о которых указано в ст. 39 ЖК.

Люди, вселенные собственником на свою жилплощадь, приобретают бессрочное право проживания в ней. В этой связи, если у вас возникнет необходимость продать свою квартиру (жилой дом), то нотариус при удостоверении договора купли-продажи скорее всего попросит вас получить согласие родственника на продажу жилого помещения. Ведь продажа квартиры сама по себе не прекращает права пользования ею членами семьи прежнего собственника. Таким образом, "вселенцы" на "постоянной основе" получают права, по объему сопоставимые с правами "исконного" владельца.

А ваш родственник-квартирант может запросто стать членом вашей семьи на основании ст. 29 ЖК, которая, в частности, гласит, что к членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков относятся его супруг (супруга), их дети и родители. К ним могут относиться и другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Членами семьи могут быть признаны в судебном порядке и иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков и ведущие с ним общее хозяйство.
Несколько проще с временными жильцами. Они обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа последние вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
19 ноября 2007