Сообщение Toto (Admin) » Сб дек 20, 2008 12:42 pm
КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ О ЗЕМЛЕ 2008 ГОДА: НОВЫЕ ПОДХОДЫ К РЕГУЛИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В 2008 году принят новый Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле, Кодекс). Данный законодательный акт полностью вступит в силу с 1 января 2009 года. Очень непросто складывалась судьба этого правового документа. Достаточно вспомнить, что его разработка была предусмотрена еще Планом подготовки законопроектов на 2003 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 8 января 2003 г. №8, а первая редакция была внесена в Парламент летом 2004 года. Задача настоящей статьи - выявить основные причины и цели принятия Кодекса о земле, а также показать основные новации, содержащиеся в нем.
Кодекс о земле 2008 года имеет значительные формальные и сущностные отличия от кодекса 1999 года. С юридико-технической точки зрения, новый Кодекс о земле отличается от своего предшественника компактностью: он содержит 12 глав, включающих 100 статей, в то время как кодекс 1999 года - 36 и 164 соответственно.
В Кодекс о земле включена отдельная статья, содержащая определения используемых в нем основных терминов и понятий. В частности, даны определения таких понятий, как «земельные отношения», «земельные ресурсы», «землепользование», «землеустройство», «земля (земли)», «отвод земельного участка» и так далее. Земельные отношения определяются как отношения, связанные с созданием, изменением, прекращением существования земельных участков, возникновением, переходом, прекращением прав, ограничений (обременении) прав на земельные участки, а также использованием и охраной земель, земельных участков.
С учетом положений ст. 128 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), ст. 3 Кодекса о земле определены объекты земельных отношений:
• земля (земли);
• земельные участки;
• права на земельные участки;
• ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты.
Ранее к объектам земельных отношений были отнесены лишь земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты.
В соответствии со ст. 5 Кодекса о земле земельные отношения осуществляются на основе принципов:
• государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;
• обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;
• единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено законодательными актами;
• использования земельных участков по целевому назначению;
• приоритета использования сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, связанных с назначением этих земель;
• эффективного использования земель;
• охраны земель и улучшения их полезных свойств;
• платности землепользования;
• установления ограничений (обременении) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;
• гласности и учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков, изменении их целевого назначения, установлении ограничений (обременении) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан;
• защиты прав землепользователей.
Сохранив деление на основные категории земель, Кодекс о земле определил четырнадцать их видов. Так, ст. 7 Кодекса предусмотрено, что независимо от деления на категории земель, земли Республики Беларусь подразделяются на следующие виды:
• пахотные земли - сельскохозяйственные земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав со сроком пользования, предусмотренным схемой севооборота, а также выводные поля, участки закрытого грунта (парники, теплицы и оранжереи) и чистые пары;
• залежные земли - сельскохозяйственные земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;
• земли под постоянными культурами - сельскохозяйственные земли, занятые искусственно созданной древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) или насаждениями травянистых многолетних растений, предназначенными для получения урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного растительного сырья, а также для озеленения;
• луговые земли - сельскохозяйственные земли, используемые преимущественно для возделывания луговых многолетних трав, земли, на которых создан искусственный травостой или проведены мероприятия по улучшению естественного травостоя (улучшенные луговые земли), а также земли, покрытые естественными луговыми травостоями (естественные луговые земли);
• лесные земли - земли лесного фонда, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предназначенные для его восстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины, погибшие древостой, площади, занятые питомниками, плантациями и несомкнувшимися лесными культурами, и др.)» предоставленные для ведения лесного хозяйства;
• земли под древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) - земли, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями), не входящей в лесной фонд;
• земли под болотами - избыточно увлажненные земли, покрытые слоем торфа;
• земли под водными объектами - земли, занятые сосредоточением природных вод на поверхности суши (реками, ручьями, родниками, озерами, водохранилищами, прудами, прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);
• земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями - земли, занятые дорогами, просеками, прогонами, линейными сооружениями;
• земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами;
• земли под застройкой - земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания;
• нарушенные земли - земли, утратившие свои природно-исторические признаки, состояние и характер использования в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по исходному целевому назначению;
• неиспользуемые земли - земли, не используемые в хозяйственной и иной деятельности;
• иные земли - земли, не отнесенные к вышеуказанным видам.
Как представляется, основной стратегической целью Кодекса о земле выступает формирование рыночных земельных отношений. Поскольку земля является основным и ограниченным ресурсом, в государстве должна быть создана эффективная система использования этого ресурса.
Советское земельное законодательство рассматривало и регулировало данные отношения в привязке к одному собственнику земли и иной недвижимости - государству. Пережитки такого подхода были в некоторой степени «законсервированы» и в белорусском законодательстве.
Разработчиками Кодекса, специалистами, занимающимися вопросами земельного законодательства, неоднократно отмечалось, что действующая в Республике Беларусь на сегодняшний день структура прав на земельные участки создает предпосылки к существованию скрытого рынка земельных участков.
Землепользователь, землевладелец, получивший право на земельный участок путем административного предоставления, не может производить переуступку этого права, сдавать земельный участок в аренду, осуществлять залог права на участок. Однако он делает это законно в скрытой форме на основании ст. 55 действующего Кодекса о земле и ст. 267 ГК, которые предусматривают: переход права пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при переходе права собственности на строение или сооружение.
Очевидно, что в цену здания или сооружения входит и цена права на земельный участок. Точно также в скрытой форме происходит и аренда земельного участка при сдаче в аренду капитальных строений.
Система новых экономических отношений, в том числе и приватизационных, потребовала новых правовых решений, которые позволяли бы эффективно вовлечь землю в гражданский оборот. В первую очередь это касается прав на земельные участки. Право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками согласно действующему земельному законодательству являются неотчуждаемыми и необоротоспособными, поэтому ввести их в гражданский оборот нельзя. Легальный земельный рынок требует максимальной возможности для вовлечения в гражданский оборот права собственности и права аренды земельных участков.
Именно поэтому Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право временного пользования, право аренды) к предоставлению земельных участков, как правило, на двух правах (право собственности и право аренды).
Отмечу, что Программой социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006-2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Беларусь от 12 июня 2006 г. №384, предусмотрено, что политика землепользования в 2006-2010 годах направлена на совершенствование земельных отношений путем обеспечения равных условий для субъектов хозяйствования различных форм собственности; создание действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли; совершенствование экономического механизма землепользования (в т.ч. введение платы за загрязнение земель). Повышению эффективности землепользования будет способствовать и создание системы стимулирующих экономических инструментов для разных категорий землепользователей.
Согласно Кодексу о земле земельные участки в постоянное пользование смогут передаваться лишь:
• государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций) - для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством;
• негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь - для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности;
• сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям - для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ведения подсобного сельского хозяйства;
• научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;
• государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных комитетов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства;
• религиозным организациям - для строительства культовых строений и мест погребения;
• гаражным (гаражно-строительным) кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, - для строительства и эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств граждан Республики Беларусь - членов таких кооперативов;
• организациям граждан-застройщиков - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности согласно критериям, определенным законодательными актами), а также для обслуживания многоквартирных жилых домов;
• садоводческим товариществам и дачным кооперативам - для ведения коллективного садоводства и дачного строительства (земельные участки общего пользования садоводческих товариществ, дачных кооперативов).
Во временное пользование земельные участки будут предоставляться:
• юридическим лицам, за которыми сохраняется право на получение земельных участков в постоянное пользование - на срок до десяти лет, если иное не предусмотрено законодательными актами;
• гражданам Республики Беларусь для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных - на срок до десяти лет;
• инвалидам I и II группы, инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны либо гражданам, заболевшим и перенесшим лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидам, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС - для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах - на срок до десяти лет;
• национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров - на срок до девяноста девяти лет в соответствии с данным законодательным актом и иными актами законодательства об охране и использовании земель и об инвестиционной деятельности.
На праве пожизненного наследуемого владения могут находиться земельные участки, предоставленные до вступления в силу Кодекса о земле гражданам Республики Беларусь для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, ведения коллективного садоводства, дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для традиционных народных промыслов (ремесел).
Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:
• для строительства и обслуживания жилого дома - в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;
• для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;
• для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• для коллективного садоводства;
• для дачного строительства;
• для традиционных народных промыслов (ремесел);
• в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение.
Кодекс предусмотрел возможность установления законодательными актами иных случаев предоставления земельных участков в постоянное или временное пользование либо в пожизненное наследуемое владение.
Расширяются и возможности приобретения земельных участков в собственность юридическими лицами. Статья 12 действующего Кодекса Республики Беларусь о земле предусматривает лишь два случая, при которых юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность: при приватизации объектов государственной собственности, при осуществлении инвестиционных проектов.
Статья 12 Кодекса о земле определяет, что негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в частную собственность по результатам аукциона. Без проведения аукциона они могут предоставляться негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.
Одновременно с приведенными положениями, предусматривающими совершенствование структуры прав на земельные участки, Кодексом о земле усиливаются гарантии защиты прав арендатора. Так, ст. 17 Кодекса предусмотрено, что срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет (согласно действующему законодательству - 5 лет), если иное не установлено законодательными актами или договорами аренды земельных участков. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок.
Статья 11 действующего Кодекса предусматривает, что в частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством. Кодекс о земле не содержит требования о необходимости постоянного проживания граждан на территории Республики Беларусь для получения земельного участка в собственность, то есть он полностью учитывает положения ст. 30 Конституции Республики Беларусь.
В действующем Кодексе Республики Беларусь о земле даже не содержится термин «ипотека», в то время как Кодекс 2008 года определяет, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом в том числе и ипотеки, а также подробно определяет особенности ипотеки земельных участков наряду с особенностями залога права аренды земельных участков. Так, в соответствии со ст. 50 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков - предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут выступать предметом ипотеки исключительно вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.
Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством невозможно обращение взыскания по исполнительным документам.
Право аренды земельных участков может стать предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата.
Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а залогодателями права аренды земельных участков -арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.
Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.
Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.
Кроме того, соответствующие отношения урегулированы нормами Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке). Так, в соответствии с положениями гл. 10 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.
Возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
При обращении взыскания на земельный участок - предмет ипотеки - его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования. Обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю. При обращении взыскания на такой земельный участок при нахождении на нем капитальных строений (зданий, сооружений), принадлежащих не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.
Соответствующие положения законодательных актов, по моему мнению, способны стать важной составляющей законодательства, формирующего эффективную систему ипотечного кредитования.
Принятым Кодексом о земле разрешен проблемный вопрос, связанный с наследованием земельных участков: определены сроки оформления прав на полученные по наследству земельные участки и последствия их несоблюдения. Согласно ст. 52 Кодекса наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности на земельный участок (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).
В соответствии со ст. 53 Кодекса о земле наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Этот срок также может быть продлен не более чем на шесть месяцев при наличии уважительных причин. Введение соответствующих положений позволит разрешить ряд вопросов, связанных, в частности, с налогообложением, ведением государственного земельного кадастра, осуществлением государственного контроля за использованием и охраной земель, защитой прав наследников и так далее.
Согласно действующему Кодексу о земле земельные участки предоставляются только для строительства (обслуживания) жилых домов. Поэтому в случае если жилой дом является блокированным и расположенные в нем квартиры принадлежат разным лицам, возникают определенные трудности с оформлением прав на соответствующие земельные участки, вызванные тем, что отдельные собственники жилого дома отказываются обращаться за получением правоустанавливающих документов на свои доли в праве на земельные участки. Кодекс о земле предусматривает возможность оформления прав на земельные участки, предоставленные как для строительства и (или) обслуживания жилого дома, так и для обслуживания квартиры в блокированном жилом доме. При этом такая квартира должна быть зарегистрирована организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В соответствии с положениями Кодекса о земле земельные участки будут предоставляться из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь, а также негосударственных юридических лиц Республики Беларусь не по нормативной цене, а по их кадастровой стоимости, то есть исходя из расчетной денежной суммы, отражающей ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенной в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
Кодексом о земле уточнен вопрос о применении к земельным отношениям норм гражданского законодательства, четко определена компетенция должностных лиц и государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель. Кроме того, Кодекс полностью учитывает и положения иных законодательных актов, содержащих нормы, регулирующие земельные отношения.
В соответствии со ст. 100 принятого Кодекса он вступит в силу с 1 января 2009 года. До этого срока Правительству Республики Беларусь необходимо принять меры для реализации нового Кодекса Республики Беларусь о земле, в том числе в части приведения законодательства в соответствие с ним.
Сергей ЗАДИРАН,
начальник Главного управления нормотворческой деятельности в сфере экономики и экологии Министерства юстиции
Юстиция Беларуси
№11 2008