Новый Кодекс о земле - проект, текст и обсуждение

[Toto (Admin)]

Земле - пользователя. Эффективного

Проекту изменений Кодекса о земле была посвящена пресс-конференция заместителя председателя Государственного комитета по имуществу Андрея Гаева. Заодно журналисты узнали, почему Беларусь стала неэффективным земельным собственником, как будут формироваться рыночные земельные отношения, что планируется сделать для усиления защиты прав землепользователей и землевладельцев.

Действующая в республике структура права на земельные участки дает предпосылки к существованию скрытого рынка земли, пояснил А.Гаев. Элементами этого рынка являются скрытая продажа прав на земельные участки, их аренду и скрытый залог. Причем это касается объектов государственной формы собственности. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством собственником земельного участка юридическое лицо может стать только в результате приватизации объектов госсобственности либо в случае реализации инвестиционного проекта. Получив право на земельный участок путем административного предоставления, построив на нем строение, юрлицо вполне законно, но в завуалированной форме может переуступить это право, просто продав объект с правом пользования земельным участком. При этом в стоимость здания скрыто входит и цена права на землю.

Для устранения этого скрытого рынка предлагается расширить возможности для вовлечения в гражданский оборот прав собственности и аренды земельных участков. Однако вовлечение в гражданский оборот права собственности ограничивается конституционными нормами: 45% земельного фонда — это земли сельхозназначения, которые в собственность не передаются, еще 41% — земли лесного и водного фонда, а также земли, предоставленные для нужд обороны и иного назначения, которые также не подлежат передаче в собственность. Таким образом, в гражданском обороте могут участвовать лишь 14% земель. Использование иных земель в настоящее время возможно только на основании введения в гражданский оборот права аренды. Следует также разрешить взимать плату за право заключения договоров аренды земельных участков, установив предварительно случаи сдачи земли в аренду без взимания такой платы, добавил А.Гаев.

Он также сообщил, что по состоянию на конец 2006 г. лишь половина земель, которые могут быть вовлечены в оборот, приобретена в частную собственность граждан. В основном, это участки в садоводческих товариществах (около 70 тыс. га).

Что касается вопросов выделения земельных участков для иностранных инвесторов, то в настоящее время правительством рассматривается проект документа, предусматривающего упрощенный вариант решения этого вопроса. Как сообщил А.Гаев, при наличии положительного заключения по инвестиционному проекту, Совмин будет давать поручение непосредственно Госкомимуществу на подготовку пакета землеустроительных документов по отводу земельного участка, которые затем будут передаваться для принятия решения тому госоргану, в чьей компетенции находится решение вопроса о предоставлении участка. Согласование обещают проводить в самые короткие сроки. Такой же порядок будет распространяться и на процедуру отвода земель в рамках госпрограмм, если найдутся инвесторы для строительства новых объектов.

В числе прочих разъяснялись вопросы стоимости земли, сроков оформления прав на полученные по наследству участки, перспективы наследования неделимого земельного участка и находящегося на нем жилого дома, если наследниками этого имущества являются граждане Республики Беларусь и иностранные граждане или лица без гражданства, и др.

Татьяна АБРАМОВИЧ
Национальная экономическая газета
№26(1045) от 06.04.2007

[Toto (Admin)]

Новый Кодекс о земле — плод эволюции

На весенней сессии в Палате представителей Национального собрания Беларуси будет представлен новый проект Кодекса Республики Беларусь о земле. Он состоит из 12 глав и 100 статей. Проект ранее неоднократно обсуждался в Палате представителей и Совете Республики Национального собрания, в Совете Министров, других государственных органах и организациях. В эти дни работа над ним подходит к концу.

Законодатели утверждают: в новой редакции кодекса нашли отражение все наиболее спорные и волнующие земельные вопросы.

Председатель Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания по аграрным вопросам Михаил Русый отмечает:

— Необходимость обновления прежнего кодекса, который был принят в 1992 году, объективна. В новых условиях хозяйствования многие прежние нормы устарели. Кроме того, земля должна стать экономической составляющей, приносить реальную прибыль стране. Таково требование главы государства, правительства. Также Президент постоянно заостряет внимание законодателей, разработчиков проектов на максимально ясном, четком, доступном для понимания не только специалистов, но обычных граждан изложении. В новом кодексе это учтено.

Как говорят законодатели, в нынешней редакции Кодекса о земле нет ничего революционного, зато на основе изучения европейского опыта, прописаны эволюционные пути развития земельных отношений.

В частности, одно из положений проекта направлено на устранение скрытого земельного рынка, вовлечение земельных участков и прав на них в гражданский оборот. Предусмотрен переход от предоставления земельных участков по праву собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды в основном к двум типам прав – собственности и аренды.

Проект позволяет предоставлять земельные участки в постоянное пользование только для строительства и обслуживания объектов недвижимости, находящейся в государственной собственности; юридическим лицам — для ведения сельского хозяйства, жилищно-строительным кооперативам и товариществам собственников.

С целью защиты прав граждан предоставленное им до принятия проекта право пожизненного наследуемого владения земельными участками сохраняется, а после его принятия будет предоставляться гражданам Беларуси в следующих случаях:

— проживающим на селе, в поселках городского типа для строительства, обслуживания жилого дома, квартиры, ведения личного подсобного хозяйства;
— в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного лицу в пожизненное наследуемое владение;
— для обслуживания переданных по наследству или подаренных близкими родственниками жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, расположенных на земельных участках, ранее предоставленных в пожизненное наследуемое владение;
— ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

По сравнению с ныне действующим законодательством в проекте также усиливаются гарантии защиты прав арендаторов. Согласно действующему Кодексу о земле срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства не может быть менее 5 лет, будет — не менее 10 лет.

Срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для строительства и обслуживания капитальных строений, будет не менее нормативного срока эксплуатации этих строений.

В проекте прямо предусматривается возможность, а в ряде случаев и необходимость проведения аукционов по продаже земельных участков гражданам в частную собственность для индивидуального жилищного строительства или аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков.

Согласно действующему кодексу, земельные участки предоставляются только для строительства и обслуживания жилых домов. Поэтому, если дом является блокированным и расположенные в нем квартиры принадлежат разным лицам, земельные участки предоставляются только на общем долевом праве. Многие граждане, чьи квартиры зарегистрированы в таких домах, столкнулись с проблемой оформления прав на занимаемые ими земельные участки из-за того, что другие собственники жилого дома отказывались обращаться за получением правоудостоверяющих документов на свои доли. Для решения этой проблемы проект предусматривает предоставление земельных участков каждой квартире в блокированном жилом доме.

Нередко возникали проблемы и с оформлением по наследству прав на земельные участки, когда один из наследников по каким-то причинам не желал получать документ на землю. В новом проекте предусматривается 18-месячный срок со дня открытия наследства для обращения в соответствующие организации за оформлением прав на земельные участки. 1Проектом разрешается наследовать участки, предоставленные в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, одновременно белорусскими и иностранными гражданами, что позволит защитить права граждан Беларуси. Это будет единственным основанием получения в республике земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение иностранными гражданами и лицами без гражданства. Эти лица смогут передавать такие участки по наследству, однако отчуждать их будет возможно только гражданам Беларуси либо местным исполнительным органам.

В проекте конкретизируется: земельные участки предоставляются гражданам для строительства и обслуживания только одноквартирных или блокированных жилых домов, что позволит исключить случаи возведения многоэтажек, изначально строящихся для продажи.

Предоставление гражданам республики земельных участков в частную собственность будет производиться по кадастровой стоимости, позволяющей более объективно учитывать их качество по сравнению с нормативной ценой, предусмотренной действующим кодексом.

Сохраняется возможность на приобретение гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, земельных участков в частную собственность по льготной цене. Одновременно возвращается утраченное гражданами с 2000 года право приобретения земельных участков по льготной цене, если таковые были им предоставлены до 16 июня 1993 года.

В проекте усовершенствованы и другие составляющие земельных отношений:

— уточняется вопрос о применении норм гражданского законодательства к земельным отношениям;
— вопросы, связанные с категориями земель, определяются виды земель;
— уточняются объекты и субъекты земельных отношений;
— детализируется компетенция государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель;
— упрощается порядок перехода прав на земельные участки при переходе прав на расположенные здесь объекты недвижимости;
— регулируются вопросы, связанные с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства и т.д.

Новая редакция Кодекса Республики Беларусь о земле приведена в соответствие с актами главы государства о земле, Инвестиционным кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Татьяна ВЛАДИМИРОВА
Рэспублiка, 28 февраля 2007

[Toto (Admin)]

Кодекс о земле готовится к рассмотрению во втором чтении

6 февраля 2008 года состоялось заседание Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по аграрным вопросам, на котором обсуждены вопросы подготовки для рассмотрения во втором чтении проекта Кодекса Республики Беларусь о земле.

Как отметил на заседании председатель комиссии М.Русый, необходимость проведения второго чтения проекта Кодекса о земле вызвана принятием ряда указов, направленных на решение конкретных вопросов регулирования земельных отношений в Республике Беларусь, в частности Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 года № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» и Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 года № 43 «О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ».

В данных нормативных правовых актах заложены положения, которые не были ранее отражены в проекте Кодекса Республики Беларусь о земле. В частности, отдельные функции, связанные с регулированием земельных отношений, переданы из ведения Президента Республики Беларусь в ведение областных и районных исполнительных органов. Затронуты также вопросы кадастровой оценки земли, отнесения отдельных категорий земель к тем или иным видам и др.

Подготовленный проект Кодекса о земле предполагает переход в основном к двум типам прав на землю: собственности и аренды. Сейчас их пять - пожизненное наследуемое владение, постоянное и временное пользование, аренда, частная собственность. Новые нормы кодекса направлены на то, чтобы вывести земельный рынок из теневого оборота. Вместе с тем определено, что участки на праве пожизненного наследуемого владения будут предоставляться только гражданам Беларуси, проживающим в сельской местности, для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, а также в случае перехода участка по наследству. Для тех, кто получил право пожизненного наследуемого владения ранее, в момент вступления проекта кодекса в силу оно будет сохранено.

Новая редакция документа предполагает также закрепление принципа передачи права аренды земельных участков за плату. При этом установлены случаи передачи участков в аренду без взимания такой платы: госорганам, юридическим лицам для строительства и обслуживания государственной недвижимости, научным и государственным лесохозяйственным учреждениям, гражданам для личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, сообщает пресс-служба Палаты представителей Национального собрания.

Недвижимость Белоруссии
25 февраля 2008

[Toto (Admin)]

ПОЖИЗНЕННО ВЛАДЕТЬ И НАСЛЕДОВАТЬ БУДЕТ МОЖНО

В новой редакции земельного кодекса, проект которого, скорее всего, будет принят Палатой представителей НС РБ во втором чтении на предстоящей парламентской сессии, сохранено право пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

Сессия Палаты представителей Национального собрания РБ начинает свою работу 2 апреля. В перечень запланированных к рассмотрению вопросов включены проект нового Кодекса о земле, законопроект об ипотеке, дополнения в закон о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Причем все эти законопроекты уже приняты в первом чтении на предыдущих парламентских сессиях, и в случае принятие во втором чтении на весенней сессии могут вступить в силу до конца текущего года.

Всего на данный момент в проекте повестки весенней сессии значится 36 вопросов. Из них 11 законопроектов депутаты Палаты представителей рассмотрят в первом чтении и 9, включая выше названные, - во втором. Предполагается ратифицировать 9 международных соглашений, обсудить 6 декретов президента и 1 проект постановления Палаты представителей. Не исключено, что проект повестки сессии будет дополнен. В профильных парламентских комиссиях сейчас находится более 40 законопроектов, которые по мере их готовности будут включаться в проект повестки весенней сессии.

Что касается непосредственно проекта земельного кодекса, то от редакции, принятой в первом чтении, он сильно отличается, поскольку текст был сильно переработан. Но некоторые концептуальные моменты все же остались. Например, новая редакция по-прежнему предполагает переход в основном к двум типам прав на землю: собственности и аренды. При этом участки на праве пожизненного наследуемого владения будут предоставляться гражданам Беларуси, проживающим в сельской местности, для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, а также в случае перехода участка по наследству. Для тех, кто получил право пожизненного наследуемого владения ранее, оно будет сохранено.

В то же время в новом тексте редакции более четко урегулированы вопросы по вступлению в наследство. В частности, установлен предельный срок для оформления документов на земельный участок при его наследовании - не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства. Если гражданин не оформит документы за это время, то может запускаться процедура изъятия земли в пользу государства.

Новый земельный кодекс Беларуси усилит гарантии защиты прав арендаторов. Устанавливается, что минимальный срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства будет 10 лет (по действующему законодательству - 5 лет). Причем уменьшить минимальный срок, как значится в проекте, можно только с согласия арендатора.

Что касается срока аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), то он должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих строений. Такая норма содержится в новой редакции Кодекса о земле. С одной стороны, такая норма в определенной степени является некой гарантией того, что до истечения нормативного срока эксплуатации объекта его собственник не лишиться права на участок. Но эта же норма, в случае ее принятия, входит в определенное противоречие с практикой проведения аукционов по продаже прав аренды участков для строительства и обслуживания зданий и строений.

Стартовая цена права аренды определяется путем умножения кадастровой стоимости участка на коэффициент, величина которого зависит от срока предполагаемой аренды. И если в законодательстве не предусмотреть возможность гибкого подхода при установлении стартовой цены права аренды участка, то принятие кодекса может надолго застопорить привлечение инвестиций в строительство объектов путем проведения аукционов по сдаче в аренду прав аренды земельных участков, считают специалисты.

В проекте закона "Об ипотеке", которого все очень ждут, определены основания возникновения ипотеки, а также имущество, которое может быть ее предметом, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой, понятие закладной как ценной бумаги, порядок перехода прав на предмет ипотеки к другим лицам.

Проект регламентирует права и обязанности залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке. Предусмотрена одна из важных обязанностей залогодателя - он должен застраховать предмет ипотеки. Страховой полис в данном случае является гарантией на случай утраты или повреждения предмета ипотеки, собственно то, что сегодня практикуют уже некоторые банки, при выдаче кредитов под залог квартир.

Согласно официальным комментариям, принятие закона об ипотеке позволит расширить возможности приобретения жилья гражданами, создать базу для привлечения сбережений населения в жилищный сектор, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, стимулировать развитие банковской деятельности.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
31 марта 2008

[Toto (Admin)]

Земля выйдет из тени

Земельные отношения станут проще, понятнее и прозрачнее — 17 июня депутаты приняли во втором чтении проект Кодекса о земле.

Представляя документ, председатель Постоянной комиссии по аграрным вопросам Михаил Русый выразил уверенность, что данный документ позволит активизировать рыночные методы регулирования земельного рынка и вывести его из "теневого" оборота.

"Долгое время у нас существовал "теневой" рынок — с правом собственности на здание переходило и право собственности на землю. Но продавец в стоимость строения закладывал и стоимость земли", — пояснил депутат.

Одним из наиболее важных изменений можно назвать введение двух основных видов землепользования: собственность и аренда. В собственность предоставляются участки для сельхознужд (до 1 га), дачного строительства (до 15 соток), жилищного строительства (25 соток) и фермерских хозяйств (до 100 га). Во всех остальных случаях участки могут арендоваться. При этом участки для ведения сельского хозяйства и фермерства будут предоставляться бесплатно под конкретные проекты.

Напомним, сейчас существует 5 видов землепользования: постоянное и временное пользование, аренда, частная собственность, пожизненное наследуемое владение. Вариант получения земельных участков в пожизненное наследуемое владение (для юридических лиц — в пользование для определенных целей) сохраняется и в новом земельном кодексе. Участки на праве пожизненного наследуемого владения будут предоставляться гражданам Беларуси, проживающим в сельской местности, для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, а также в случае перехода участка по наследству. Для тех, кто получил право пожизненного наследуемого владения ранее, оно будет сохранено.

"Мы сохранили право пожизненного наследования земельных участков. По этой теме было наибольшее количество вопросов", — отметил М. Русый на пресс-конференции. Он также подчеркнул, что все земельные участки, которые граждане имели до вступления в силу Кодекса о земле, сохраняются, они могут передаваться по наследству всем гражданам, в том числе иностранным. Ранее вопрос с иностранными гражданами-наследниками не был урегулирован. "Вроде бы у них была собственность, но, живя, например, в России или Украине, они не могли воспользоваться своим правом на данную собственность на территории Беларуси. Теперь эти граждане могут вступать в наследство, а также продавать свой участок, но только гражданам Беларуси или местным органам власти", — пояснил депутат.

В новом кодексе четко урегулированы вопросы по вступлению в наследство: установлен предельный срок для оформления документов на земельный участок при его наследовании — не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства. Если гражданин не оформит документы за это время, то может допускаться процедура изъятия земли в пользу государства.

Нововведением законопроекта можно назвать и закрепление аукциона как способ определения цены земельных участков в крупных городах и прилегающей местности. Исключения будут составлять участки под строительство объектов госназначения, научного профиля, а также под строительство социального жилья.

В соответствии с новой редакцией кодекса срок аренды на земельные участки для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет (сейчас — 5 лет).

В законопроекте закреплен также принцип выкупа права аренды, что позволит пускать землю в оборот (ипотека, залог и т. д.). Норма уже успешно действует и приносит доход: 32 млрд. BYR за прошлый год и 60 млрд. BYR за этот.

Новый Кодекс о земле позволит урегулировать и проблему долевой собственности в блокированных жилых домах. По словам М. Русого, при разработке кодекса было очень много вопросов по этой проблеме. А суть ее в том, что если один жилец в таком доме не желал совершать какие-либо действия в отношении собственности, то и никто другой не мог этого сделать. Теперь проблема будет решена, так как в проекте четко оговорено, что каждый гражданин в блокированном жилом доме имеет свою долю и может ею распоряжаться по своему усмотрению.

По оценке М. Русого, Кодекс о земле даст возможность эффективно использовать и включать в оборот основное средство производства — землю. При этом с сожалением отметил, что многие госчиновники по своему усмотрению распоряжаются землей, не имея на это никакого права. Контролировать самовольные действия сложно, так как штат землеустроителей недоукомплектован. Однако депутат надеется, что более четкие и прозрачные механизмы, прописанные в земельном кодексе, помогут справиться с произволом на местах.

Марина КУЛИКОВА
Белорусы и рынок
23 июня 2008

[Toto (Admin)]

Землю – в оборот

Беларусь — неэффективный землевладелец, который не знает стоимости такого важного ресурса, как земля. В итоге в стране процветает теневой земельный рынок. К такому выводу пришли правительственные эксперты, предложившие разработать проект нового Земельного кодекса.

Документ поступил в парламент 4 года назад и лишь недавно принят Палатой представителей во втором чтении. Можно с большой долей уверенности предположить, что на днях законопроект рассмотрит Совет Республики и затем его направят на подпись главе государства.

Какие новшества ожидают нас со вступлением Кодекса в действие?

Долгие годы земельные участки, которые выделялись гражданам, например, под жилищное строительство или для ведения подсобного хозяйства, согласно действующему законодательству продавать было нельзя. Однако при продаже уже построенного дома стоимость земли обязательно включалась в его цену. И чем ближе к крупным городам находились строения, тем большую сумму получал хозяин. Что же касается столицы и областных центров, то здесь даже ветхие халупы продавались по баснословным ценам.

То есть вместе с объектом недвижимости передается и право пользования или пожизненного наследуемого владения землей, на которой он стоит. «И при этом не ее собственник — государство — получает доход, а тот человек, которому участок был выделен бесплатно», — пояснил журналистам на пресс-конференции логику разработчиков председатель Постоянной комиссии по аграрным вопросам Михаил Русый.

Новый Земельный кодекс (ЗК) предусматривает, во-первых, вместо пяти существующих ныне видов землепользования (право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) оставить только два — собственность и аренда. Во-вторых, планируется ввести принцип взимания платы за право заключения договоров аренды, как это сделано, например, в Китае, Польше, с 1992 г. в России. Следует напомнить, что такая норма недавно введена Указом Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

В соответствии с проектом бесплатно в аренду землю смогут получать госорганы и госорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, научные и религиозные объединения, лесхозы, дачники, граждане, нуждающиеся в жилье, для ведения личного подсобного хозяйства, ремесленничества, огородничества и др.

Авторы проекта нового ЗК поставили цель расширить институт аренды. Ведь сегодня владелец или арендатор земли не может, например, сдать ее в аренду или заложить. Согласно законопроекту гражданин или юридическое лицо, получив земельный участок в аренду, могут использовать его, например, в качестве залога для получения банковского кредита или для внесения в уставный фонд предприятия.

В проекте нового ЗК впервые вводится такое понятие, как право выкупа аренды, которое можно будет получить через аукцион.

По словам М.Русого, новый Кодекс в большей степени, чем действующий сегодня, направлен на защиту прав арендатора. Если по действующему законодательству минимальный срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства должен быть не менее 5 лет, то после вступления ЗК в действие эта цифра вырастет до 10 лет. Сделано это, по словам главы профильной комиссии, для того чтобы «исключить коррупцию и засилье чиновников, дать уверенность человеку, получающему участок, в завтрашнем дне».

Срок аренды земельных участков, предоставляемых для строительства зданий, должен быть не менее срока их эксплуатации. И ситуации, когда местные органы власти заключают договор аренды земельного участка, на котором находится магазин, только на 8 месяцев, не должны иметь места.

Документ не только сохраняет право пожизненного наследуемого землевладения, но позволяет передавать землю по наследству иностранцам, что невозможно сегодня. К примеру, им не могут воспользоваться живущие в России или на Украине сын или дочь. Правда, продать унаследованный участок они смогут только гражданам Беларуси либо местным органам власти. Кроме того, разработчики установили срок, в течение которого человек может вступить в наследство, — 2 года. Сегодня он не ограничен. А куда «пристроить» невостребованный участок — будет решать местная власть.

Проект «разрулил» еще одну важную проблему, которая была большой головной болью всей землеустроительной службы. Теперь вместо права общего пользования или собственности в т.н. блокированных домах за каждым собственником будет закреплена его доля.

Итак, новый Кодекс будет содействовать формированию земельного рынка. Находящуюся в частной собственности землю можно будет продавать, дарить, менять и т. п. В документе также закрепляется аукцион как способ определения цены земельных участков в крупных городах и прилегающей к ним местности.

Инесса ГЕРМАНЧУК
Экономическая газета
24 июня 2006

[Toto (Admin)]

Принципы земельных отношений

Принятый недавно двумя палатами Парламента, новый Кодекс о земле не изменил главный принцип земельных отношений. Продаваться и переходить из рук в руки будет только одна седьмая часть земельных угодий, или 14 процентов нашей территории. Все остальное — собственность государства и может быть отдано в пользование (скажем, фермеру или крестьянину) бесплатно или в аренду за деньги, равные кадастровой стоимости земли, умноженной на понижающие или повышающие коэффициенты. Кстати, право аренды — тоже товар. Его можно заложить, передать.

«Кодекс увеличил минимальный срок аренды сельхозземель с нынешних 5 до 10 лет», — Андрей Гаев, заместитель председателя Госкомимущества, обозначает нюансы, которые необходимо будет учитывать участникам земельных отношений уже с 1 января 2009 года (с этой даты кодекс приобретет законную силу). — Для «придомовых» участков сейчас арендного минимума и вовсе нет. Максимум — 99 лет. Это порождало бесчисленные хождения владельцев зданий, которым «земля у дома» передавалась на 3 — 5 лет». Между прочим, это почва для коррупции... С января 2009 года она уйдет из–под ног чиновников. Кодекс о земле определил минимальный срок аренды таких участков, равный нормативному сроку эксплуатации здания.

Пожизненное наследуемое владение. Эта норма права особенно много дискутировалась. «Рыночники» предлагали ее убрать, оставив только права аренды и собственности. Но все же она сохранена. В пожизненное бесплатное владение землю будут получать фермеры, садоводы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане (по Указу Президента № 667) и те, кому она досталась вместе с домом по договору дарения, купли–продажи или по завещанию. Причем процедура настолько упрощена, что права на участок переоформляются вместе с домом автоматически. Однако если пожизненному владельцу земли захочется приобрести ее в собственность, то придется раскошелиться, уплатив государству кадастровую стоимость надела. А в Минске, к примеру, она достигает 100 долларов за квадратный метр. Но все равно ниже аукционной. К слову, в столице и областных центрах цену земли, выставленной на продажу, будет определять только аукцион.

«Слава кодексу!» — теперь могут сказать совладельцы домов и участков, которые долгие годы не могли оформить документы на свою долю земли из–за прихоти соседа. Жалобы, судебные тяжбы, считай, в прошлом. С 1 января зарегистрировать свой кусочек газона у квартиры в блокированном доме люди смогут самостоятельно. В новом кодексе также защищены права жителей Беларуси, получивших землю по наследству вместе с иностранцами. Они смогут оформлять ее в собственность, хотя прежде получали только в аренду. Правда, право собственности несколько ограничено: продавать такие участки иностранные граждане обязаны только гражданам Беларуси или исполкому. Кстати, для вступления в права наследования участка земли и его регистрации дан конкретный срок — 18 месяцев. Сделано это затем, чтобы новые правообладатели, получив наследство, но не оформив его должным образом, не уклонялись от уплаты налогов и использовали землю, не мешая это делать совладельцам.

Решена также маленькая, но очень массовая проблема излишков земли. Например, горожанину полагается иметь в собственности или владении для обслуживания жилого дома 15 соток. Но фактически есть, допустим, 15,5. Так сложилось. По старому законодательству такого нарушителя заставляли оформлять полсотки в аренду. Волокиты больше, чем толку. Новый кодекс позволит взять излишки во временное пользование для огородничества (если в городе) или выпаса скота, сенокошения (для сельчан). И никаких дополнительных бумаг составлять не нужно: достаточно решения местного исполкома.

Это, пожалуй, и все основные особенности. А в остальном новый Кодекс о земле закрепляет уже сложившиеся нормы, которые, как показало время, остановили теневой рынок и сделали процедуру получения и изъятия участков более прозрачной. Во всяком случае, закон установил для чиновников жесткие рамки: если не отдал землю под строительство дома нуждающемуся в улучшении жилищных условий, выставляй на аукцион. В бюджет — копейка и на земле — порядок.

Справка «СБ»

Максимальные размеры участков, передаваемых гражданам для:

- ведения личного подсобного хозяйства — 1 га;
- строительства дачи, садового дома — 15 соток;
- строительства жилья — 25 соток;
- фермерского хозяйства — 100 га.

Автор публикации: Аэлита СЮЛЬЖИНА
Беларусь сегодня
Дата публикации: 11.07.2008

[Toto (Admin)]

Палата представителей Национального собрания Республики Беларусь 10 октября приняла во втором чтении изменения в Кодекс Республики Беларусь о земле, сообщает БелТа. Кодекс Республики Беларусь о земле после принятия его Палатой представителей и одобрения Советом Республики был подписан Президентом Республики Беларусь 23 июля 2008 года за исключением отдельных положений. Эти положения были возвращены в Палату представителей для повторного рассмотрения, голосования и оформлены в виде законопроекта.

В возражении Президента Республики Беларусь было указано, что отдельные статьи кодекса закрепляют возможность получения земельных участков на праве частной собственной или на праве пожизненного наследуемого владения иностранцами и лицами без гражданства при их наследовании. Однако, учитывая ограниченную оборотоспособность земельных участков, обоснованно предоставить возможность получения земли на праве частной собственности или на праве пожизненного наследуемого владения иностранными гражданами, находящимися в родственных отношениях с наследователем участка, и определить в Кодексе исчерпывающий круг таких лиц. В возражениях также было отмечено, что порядок определения размеров убытков и их возмещения землепользователям должно установить Правительство.

Недвижимость Белоруссии
20 октября 2008

[Toto (Admin)]

НОВЫЙ КОДЕКС О ЗЕМЛЕ: ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, СДЕЛКИ, НАСЛЕДОВАНИЕ

23 июля 2008 года принят новый Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ). Указанный нормативный правовой акт вступает в силу с 1 января 2009 года.

Одним из основных принципов земельных правоотношений КоЗ закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений). Иное может быть предусмотрено КоЗ и другими законодательными актами.

В отличие от такого объекта земельных отношений, как земля, земельный участок определяется как часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Нотариальная практика, как правило, имеет дело с определенными категориями земель: земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, - и определенным видом земель - земли под застройкой, под которыми понимаются земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания.

Основываясь на нормах законодательства о государственной регистрации, КоЗ закрепляет следующие положения: земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим свое существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.

Во многих случаях для того, чтобы надлежащим образом определить предмет договора (земельный участок или доля в праве), следует исходить из того, является ли земельный участок делимым или он неделим. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и такое деяние не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных и иных норм и правил. Поэтому при необходимости отчуждения части делимого земельного участка будет отчуждаться вновь созданный и выделенный в рамках прежних границ новый земельный участок. В иных случаях участок признается неделимым. Следовательно, отчуждаться будет доля в праве общей собственности на земельный участок.

Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам одновременно. Землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находящиеся в их общей долевой собственности, осуществляют права и обязанности пропорционально своим долям в праве собственности на строение.

Приобретая два земельных участка, расположенные рядом, граждане нередко задают вопрос: возможно ли приобретенные участки объединить в один? С учетом положений законодательства слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение, при этом не превышаются предельные размеры, установленные ст. 36 КоЗ, и не нарушаются иные требования законодательства об охране и использовании земель.

Статьи, регулирующие размеры земельных участков, не претерпели особого изменения по сравнению с действующим порядком.

Новеллой земельного законодательства стала норма, согласно которой гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий земельным участком как своим собственным (либо в границах, не совпадающих с официально определенными) в течение 15 лет и более, в случае отсутствия у него документов о предоставлении данного земельного участка имеет право в порядке, определенном законодательством, приобрести этот участок в частную собственность на праве пожизненного наследуемого владения или в аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем установленного законодательством.

Объектом земельных правоотношений также выступают ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельный сервитут.

Земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права.

Земельный сервитут может быть срочным (устанавливаться на определенный срок) или постоянным (устанавливаться на неопределенный срок либо срок в договоре вообще не указан).

Лицо, требующее установления земельного сервитута, и землепользователь обремененного земельного участка могут заключить договор о земельном сервитуте, содержанием которого будут являться установление и (или) условия земельного сервитута. При невозможности достижения соглашения между сторонами по иску заинтересованного лица спор разрешается судом.

Объектом земельных правоотношений являются права на земельные участки. КоЗ определяет следующие их виды: право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды (субаренды).

По общему правилу права на земельный участок, а также ограничения (обременения) права на него возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения. Документом, удостоверяющим соответствующую регистрацию, является свидетельство о государственной регистрации. Однако предусматриваются и случаи, когда право временного пользования, например, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах, подтверждается только решением соответствующего государственного органа. Кратко остановимся на каждом из указанных прав.

Право частной собственности

Согласно ст. 12 КоЗ собственность на землю и земельные участки может быть государственной и частной.

Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, собственности иностранных государств, международных организаций. В отличие от Кодекса Республики Беларусь о земле 1998 года в новом КоЗ отсутствует привязка к постоянному проживанию граждан на территории Республики Беларусь. Это расширяет субъектный состав сделок по отчуждению земельных участков.

Кодекс Республики Беларусь «О земле» 1999 года определял четыре целевых назначения земельных участков, которые могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь: для строительства и (или) обслуживания жилого дома; ведения личного подсобного хозяйства; коллективного садоводства; дачного строительства. Новый КоЗ вводит пятое целевое назначение: для обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме. В результате этого представляется целесообразным нормы законодательства о государственной регистрации, регулирующие выдачу выписок из регистрационной книги на такие объекты, дополнить необходимостью одновременной выдачи и выписки на земельный участок, на котором расположена такая квартира.

Право пожизненного наследуемого владения

В связи с введением новых норм, внедрением принципа единства судьбы земельного участка и
расположенного на нем объекта недвижимости, изменением порядка наследования земельных участков изменились и нормы, предусматривающие целевое назначение предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:

• для строительства и обслуживания жилого дома (без проведения аукциона в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь);
• для обслуживания принадлежащих на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;
• ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;
• для коллективного садоводства;
• для дачного строительства;
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• для традиционных народных промыслов (ремесел);
• в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение;
• в иных, установленных законодательными актами, случаях.

Право постоянного пользования (пользование без заранее установленного срока)

Статья 15 КоЗ устанавливает, кому и для каких целей могут быть переданы земельные участки в постоянное пользование. Например, государственным органам и организациям, гаражным и гаражно-строительным кооперативам, садоводческим товариществам и дачным кооперативам и другим.

Право временного пользования

Названное право предоставляется на срок до 10 лет, например, гражданам Республики Беларусь, для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Также это право предоставляется определенной категории граждан Республики Беларусь для строительства (установки) индивидуальных гаражей в населенных пунктах: инвалидам I и II группы, инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны. Право временного пользования земельными участками в порядке, установленном законодательством, может быть предоставлено и иным категориям лиц.

Право аренды

Арендаторами земельных участков могут выступать граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства и другие.

Максимальный срок аренды остался прежним - 99 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений), а для ведения сельского хозяйства - не менее 10 лет.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организацией по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимости.

Сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам, сделки по предоставлению права аренды в залог или внесению его в качестве вклада в уставной фонд должны совершаться только с согласия арендодателя.

Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Существенно изменилась норма, предписывающая форму для сделок по отчуждению земельных участков. Ранее устанавливалась письменная нотариально удостоверенная форма заключения таких сделок. С вступлением в силу нового КоЗ исключена необходимость нотариального удостоверения. Вследствие этого сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, должны совершаться в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, с обязательной государственной регистрацией. В то же время законодательством установлено, что для осуществления государственной регистрации такая сделка должна быть удостоверена нотариально или регистратором в случае если стороной является гражданин.

Согласно ч. 1 ст. 47 КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом установленных ограничений. Однако в нотариальной практике помимо названных видов договоров в отношении земельных участков могут иметь место такие, как соглашение о разделе имущества, совместно нажитого супругами в период брака, брачные договоры и так далее. Следует обратить внимание, что в новом КоЗ отсутствует ограничение в отношении того, на какой предмет можно обменять земельный участок, существовавшее ранее.

В то же время нельзя забывать, что договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду, признаются ничтожными.

Основным условием сделок с земельными участками является условие сохранения целевого назначения земельных участков. Следует отметить, что при совершении сделок наличие документов, удостоверяющих права на эти земельные участки, является обязательным, в противном случае такие сделки признаются недействительными.

В зависимости от того, кто производит отчуждение земельного участка, новый КоЗ определяет и субъектный состав приобретателей. Так, граждане могут отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам и гражданам Республики Беларусь, а негосударственные юридические лица - областным, Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам либо продавать или обменивать только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Это же правило касается и передачи в ипотеку земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитального строения (здания, сооружения), если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.

Жилые дома, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Запрещается, если не установлено иное Президентом Республики Беларусь, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:

1) отчуждения земельного участка областному, Минскому городскому, городскому (города областного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;
2) дарения гражданами земельных участков близким родственникам (родителям, детям, усыновителям, усыновленным (удочеренным), родным братьям и сестрам, деду, бабке, внукам, а также супругу (супруге);
3) отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;
4) отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства;
5) отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства;
6) отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Содержание вышеуказанной нормы позволяет сделать вывод о необходимости внесения изменений в законодательство, регулирующее порядок выдачи выписок из регистрационной книги, об обязательном назначении проверки характеристик (проведение технической инвентаризации) недвижимого имущества перед совершением сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Следует обратить внимание, что земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому (поселковому) исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в данном сельском населенном пункте (поселке городского типа).

При совершении сделок по возмездному отчуждению и договоров об ипотеке земельных участков, находящихся в частной собственности, стоимость земельных участков не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.

В случае если земельный участок не является предметом договора отчуждения, так как не принадлежит на праве частной собственности, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки. Если же отчуждаемые строения расположены на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды.

Следует отметить, что если при переходе права на указанные строения не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница, то вынесения местным исполнительным и распорядительным органом отдельного решения не требуется.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельного участка - предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Перечень банков определяется Президентом Республики Беларусь.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Следует остановиться и на изменениях, касающихся членов садоводческого товарищества (дачного кооператива).

Согласно ст. 39 КоЗ членам садоводческого товарищества и дачного кооператива, являющимся гражданами Республики Беларусь, земельные участки могут быть предоставлены в частную собственность, в пожизненное наследуемое владение или аренду, а иностранным гражданам и лицам без гражданства, зарегистрированным по месту жительства или месту пребывания на территории Республики Беларусь - в аренду. Следовательно, заключая договоры отчуждения садового домика (дачного дома), иностранный гражданин (лицо без гражданства) в обязательном порядке должен быть зарегистрирован по месту жительства или месту пребывания на территории Республики Беларусь.

Существенное обновление претерпели нормы, регулирующие порядок наследования земельных участков.

Во-первых, после того как будет получено свидетельство о праве на наследство, наследники земельных участков, находящихся в частной собственности, обязаны обратиться в соответствующий регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права по истечении установленного законодательством срока для принятия наследства, но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, однако не более чем на 6 месяцев, при наличии уважительной причины, препятствовавшей обратиться за государственной регистрацией (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь и другие).

В случае если наследник принял по наследству только земельный участок (долю в праве), и к нему не перешел по наследству жилой дом (зарегистрированная органами по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача или садовый домик), то другой наследник расположенного на участке недвижимого имущества должен выплатить ему в соответствии с постановлением суда денежную компенсацию, равную кадастровой стоимости земельного участка (доли в праве) на момент открытия наследства.

Во-вторых, новым является введение нормы, определяющей, что наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону и по завещанию. При этом наследники также обязаны по истечении установленного законодательством срока для принятия наследства, но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства, обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения либо в соответствующий Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет за предоставлением права частной собственности или в аренду. Этот срок может быть продлен соответствующим исполнительным комитетом по заявлению наследника, но не более чем на 6 месяцев при наличии уважительной причины. Пропуск указанного срока является основанием для прекращения права на земельный участок в установленном порядке.

Ирина КОВАЛЕВА,

заместитель заведующего первой Витебской государственной нотариальной конторой

Юстиция Беларуси
№10 2008

[Toto (Admin)]

КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ О ЗЕМЛЕ 2008 ГОДА: НОВЫЕ ПОДХОДЫ К РЕГУЛИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

В 2008 году принят новый Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле, Кодекс). Данный законодательный акт полностью вступит в силу с 1 января 2009 года. Очень непросто складывалась судьба этого правового документа. Достаточно вспомнить, что его разработка была предусмотрена еще Планом подготовки законопроектов на 2003 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 8 января 2003 г. №8, а первая редакция была внесена в Парламент летом 2004 года. Задача настоящей статьи - выявить основные причины и цели принятия Кодекса о земле, а также показать основные новации, содержащиеся в нем.

Кодекс о земле 2008 года имеет значительные формальные и сущностные отличия от кодекса 1999 года. С юридико-технической точки зрения, новый Кодекс о земле отличается от своего предшественника компактностью: он содержит 12 глав, включающих 100 статей, в то время как кодекс 1999 года - 36 и 164 соответственно.

В Кодекс о земле включена отдельная статья, содержащая определения используемых в нем основных терминов и понятий. В частности, даны определения таких понятий, как «земельные отношения», «земельные ресурсы», «землепользование», «землеустройство», «земля (земли)», «отвод земельного участка» и так далее. Земельные отношения определяются как отношения, связанные с созданием, изменением, прекращением существования земельных участков, возникновением, переходом, прекращением прав, ограничений (обременении) прав на земельные участки, а также использованием и охраной земель, земельных участков.

С учетом положений ст. 128 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), ст. 3 Кодекса о земле определены объекты земельных отношений:

• земля (земли);
• земельные участки;
• права на земельные участки;
• ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты.

Ранее к объектам земельных отношений были отнесены лишь земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты.

В соответствии со ст. 5 Кодекса о земле земельные отношения осуществляются на основе принципов:

• государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;
• обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;
• единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено законодательными актами;
• использования земельных участков по целевому назначению;
• приоритета использования сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, связанных с назначением этих земель;
• эффективного использования земель;
• охраны земель и улучшения их полезных свойств;
• платности землепользования;
• установления ограничений (обременении) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;
• гласности и учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков, изменении их целевого назначения, установлении ограничений (обременении) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан;
• защиты прав землепользователей.

Сохранив деление на основные категории земель, Кодекс о земле определил четырнадцать их видов. Так, ст. 7 Кодекса предусмотрено, что независимо от деления на категории земель, земли Республики Беларусь подразделяются на следующие виды:

• пахотные земли - сельскохозяйственные земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав со сроком пользования, предусмотренным схемой севооборота, а также выводные поля, участки закрытого грунта (парники, теплицы и оранжереи) и чистые пары;
• залежные земли - сельскохозяйственные земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;
• земли под постоянными культурами - сельскохозяйственные земли, занятые искусственно созданной древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) или насаждениями травянистых многолетних растений, предназначенными для получения урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного растительного сырья, а также для озеленения;
• луговые земли - сельскохозяйственные земли, используемые преимущественно для возделывания луговых многолетних трав, земли, на которых создан искусственный травостой или проведены мероприятия по улучшению естественного травостоя (улучшенные луговые земли), а также земли, покрытые естественными луговыми травостоями (естественные луговые земли);
• лесные земли - земли лесного фонда, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предназначенные для его восстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины, погибшие древостой, площади, занятые питомниками, плантациями и несомкнувшимися лесными культурами, и др.)» предоставленные для ведения лесного хозяйства;
• земли под древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) - земли, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями), не входящей в лесной фонд;
• земли под болотами - избыточно увлажненные земли, покрытые слоем торфа;
• земли под водными объектами - земли, занятые сосредоточением природных вод на поверхности суши (реками, ручьями, родниками, озерами, водохранилищами, прудами, прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);
• земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями - земли, занятые дорогами, просеками, прогонами, линейными сооружениями;
• земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами;
• земли под застройкой - земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания;
• нарушенные земли - земли, утратившие свои природно-исторические признаки, состояние и характер использования в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по исходному целевому назначению;
• неиспользуемые земли - земли, не используемые в хозяйственной и иной деятельности;
• иные земли - земли, не отнесенные к вышеуказанным видам.

Как представляется, основной стратегической целью Кодекса о земле выступает формирование рыночных земельных отношений. Поскольку земля является основным и ограниченным ресурсом, в государстве должна быть создана эффективная система использования этого ресурса.

Советское земельное законодательство рассматривало и регулировало данные отношения в привязке к одному собственнику земли и иной недвижимости - государству. Пережитки такого подхода были в некоторой степени «законсервированы» и в белорусском законодательстве.

Разработчиками Кодекса, специалистами, занимающимися вопросами земельного законодательства, неоднократно отмечалось, что действующая в Республике Беларусь на сегодняшний день структура прав на земельные участки создает предпосылки к существованию скрытого рынка земельных участков.

Землепользователь, землевладелец, получивший право на земельный участок путем административного предоставления, не может производить переуступку этого права, сдавать земельный участок в аренду, осуществлять залог права на участок. Однако он делает это законно в скрытой форме на основании ст. 55 действующего Кодекса о земле и ст. 267 ГК, которые предусматривают: переход права пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при переходе права собственности на строение или сооружение.

Очевидно, что в цену здания или сооружения входит и цена права на земельный участок. Точно также в скрытой форме происходит и аренда земельного участка при сдаче в аренду капитальных строений.

Система новых экономических отношений, в том числе и приватизационных, потребовала новых правовых решений, которые позволяли бы эффективно вовлечь землю в гражданский оборот. В первую очередь это касается прав на земельные участки. Право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками согласно действующему земельному законодательству являются неотчуждаемыми и необоротоспособными, поэтому ввести их в гражданский оборот нельзя. Легальный земельный рынок требует максимальной возможности для вовлечения в гражданский оборот права собственности и права аренды земельных участков.

Именно поэтому Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право временного пользования, право аренды) к предоставлению земельных участков, как правило, на двух правах (право собственности и право аренды).

Отмечу, что Программой социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006-2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Беларусь от 12 июня 2006 г. №384, предусмотрено, что политика землепользования в 2006-2010 годах направлена на совершенствование земельных отношений путем обеспечения равных условий для субъектов хозяйствования различных форм собственности; создание действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли; совершенствование экономического механизма землепользования (в т.ч. введение платы за загрязнение земель). Повышению эффективности землепользования будет способствовать и создание системы стимулирующих экономических инструментов для разных категорий землепользователей.

Согласно Кодексу о земле земельные участки в постоянное пользование смогут передаваться лишь:

• государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций) - для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством;
• негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь - для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности;
• сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям - для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ведения подсобного сельского хозяйства;
• научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;
• государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных комитетов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства;
• религиозным организациям - для строительства культовых строений и мест погребения;
• гаражным (гаражно-строительным) кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, - для строительства и эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств граждан Республики Беларусь - членов таких кооперативов;
• организациям граждан-застройщиков - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности согласно критериям, определенным законодательными актами), а также для обслуживания многоквартирных жилых домов;
• садоводческим товариществам и дачным кооперативам - для ведения коллективного садоводства и дачного строительства (земельные участки общего пользования садоводческих товариществ, дачных кооперативов).

Во временное пользование земельные участки будут предоставляться:

• юридическим лицам, за которыми сохраняется право на получение земельных участков в постоянное пользование - на срок до десяти лет, если иное не предусмотрено законодательными актами;
• гражданам Республики Беларусь для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных - на срок до десяти лет;
• инвалидам I и II группы, инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны либо гражданам, заболевшим и перенесшим лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидам, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС - для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах - на срок до десяти лет;
• национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров - на срок до девяноста девяти лет в соответствии с данным законодательным актом и иными актами законодательства об охране и использовании земель и об инвестиционной деятельности.

На праве пожизненного наследуемого владения могут находиться земельные участки, предоставленные до вступления в силу Кодекса о земле гражданам Республики Беларусь для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, ведения коллективного садоводства, дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для традиционных народных промыслов (ремесел).

Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:

• для строительства и обслуживания жилого дома - в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;
• для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;
• для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• для коллективного садоводства;
• для дачного строительства;
• для традиционных народных промыслов (ремесел);
• в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение.

Кодекс предусмотрел возможность установления законодательными актами иных случаев предоставления земельных участков в постоянное или временное пользование либо в пожизненное наследуемое владение.

Расширяются и возможности приобретения земельных участков в собственность юридическими лицами. Статья 12 действующего Кодекса Республики Беларусь о земле предусматривает лишь два случая, при которых юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность: при приватизации объектов государственной собственности, при осуществлении инвестиционных проектов.

Статья 12 Кодекса о земле определяет, что негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в частную собственность по результатам аукциона. Без проведения аукциона они могут предоставляться негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.

Одновременно с приведенными положениями, предусматривающими совершенствование структуры прав на земельные участки, Кодексом о земле усиливаются гарантии защиты прав арендатора. Так, ст. 17 Кодекса предусмотрено, что срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет (согласно действующему законодательству - 5 лет), если иное не установлено законодательными актами или договорами аренды земельных участков. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок.

Статья 11 действующего Кодекса предусматривает, что в частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством. Кодекс о земле не содержит требования о необходимости постоянного проживания граждан на территории Республики Беларусь для получения земельного участка в собственность, то есть он полностью учитывает положения ст. 30 Конституции Республики Беларусь.

В действующем Кодексе Республики Беларусь о земле даже не содержится термин «ипотека», в то время как Кодекс 2008 года определяет, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом в том числе и ипотеки, а также подробно определяет особенности ипотеки земельных участков наряду с особенностями залога права аренды земельных участков. Так, в соответствии со ст. 50 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков - предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут выступать предметом ипотеки исключительно вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством невозможно обращение взыскания по исполнительным документам.

Право аренды земельных участков может стать предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата.

Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а залогодателями права аренды земельных участков -арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.

Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Кроме того, соответствующие отношения урегулированы нормами Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке). Так, в соответствии с положениями гл. 10 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

При обращении взыскания на земельный участок - предмет ипотеки - его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования. Обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю. При обращении взыскания на такой земельный участок при нахождении на нем капитальных строений (зданий, сооружений), принадлежащих не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.

Соответствующие положения законодательных актов, по моему мнению, способны стать важной составляющей законодательства, формирующего эффективную систему ипотечного кредитования.
Принятым Кодексом о земле разрешен проблемный вопрос, связанный с наследованием земельных участков: определены сроки оформления прав на полученные по наследству земельные участки и последствия их несоблюдения. Согласно ст. 52 Кодекса наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности на земельный участок (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

В соответствии со ст. 53 Кодекса о земле наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Этот срок также может быть продлен не более чем на шесть месяцев при наличии уважительных причин. Введение соответствующих положений позволит разрешить ряд вопросов, связанных, в частности, с налогообложением, ведением государственного земельного кадастра, осуществлением государственного контроля за использованием и охраной земель, защитой прав наследников и так далее.

Согласно действующему Кодексу о земле земельные участки предоставляются только для строительства (обслуживания) жилых домов. Поэтому в случае если жилой дом является блокированным и расположенные в нем квартиры принадлежат разным лицам, возникают определенные трудности с оформлением прав на соответствующие земельные участки, вызванные тем, что отдельные собственники жилого дома отказываются обращаться за получением правоустанавливающих документов на свои доли в праве на земельные участки. Кодекс о земле предусматривает возможность оформления прав на земельные участки, предоставленные как для строительства и (или) обслуживания жилого дома, так и для обслуживания квартиры в блокированном жилом доме. При этом такая квартира должна быть зарегистрирована организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В соответствии с положениями Кодекса о земле земельные участки будут предоставляться из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь, а также негосударственных юридических лиц Республики Беларусь не по нормативной цене, а по их кадастровой стоимости, то есть исходя из расчетной денежной суммы, отражающей ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенной в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Кодексом о земле уточнен вопрос о применении к земельным отношениям норм гражданского законодательства, четко определена компетенция должностных лиц и государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель. Кроме того, Кодекс полностью учитывает и положения иных законодательных актов, содержащих нормы, регулирующие земельные отношения.

В соответствии со ст. 100 принятого Кодекса он вступит в силу с 1 января 2009 года. До этого срока Правительству Республики Беларусь необходимо принять меры для реализации нового Кодекса Республики Беларусь о земле, в том числе в части приведения законодательства в соответствие с ним.

Сергей ЗАДИРАН,

начальник Главного управления нормотворческой деятельности в сфере экономики и экологии Министерства юстиции

Юстиция Беларуси
№11 2008