Удостоверение договоров отчуждения земельных участков

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Удостоверение договоров отчуждения земельных участков

Сообщение Toto (Admin) » Вт июл 08, 2008 2:24 pm

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ОТЧУЖДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Реформирование земельных отношений в Республике Беларусь проявляется в изменении и детальной регламентации правовых норм, регулирующих данные отношения. Так как земельный участок является особо значимым объектом гражданского оборота, сделки по отчуждению земли нуждаются в повышенном контроле со стороны государства, от имени которого при совершении нотариальных действий и выступает в своей деятельности нотариат.

Действующее законодательство, регламентируя порядок совершения сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности, устанавливает письменную нотариально удостоверенную форму договора отчуждения земельного участка. Указанные договоры, а также основанные на них права, ограничения (обременения) прав подлежат государственной регистрации в органах по государственной регистрации и земельному кадастру. Рассматриваемые договоры удостоверяются по месту нахождения отчуждаемого земельного участка.

В отличие от формы, установленной для договора отчуждения земельного участка, договор о залоге (в т.ч. и договор об ипотеке) подлежит нотариальному удостоверению только в случае, если он заключается в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору. Также договор о залоге может быть удостоверен нотариально, если стороны пришли к соглашению о заключении договора в указанной форме. Однако залог земельных участков возможен только в обеспечение возврата банковского кредита. С учетом того, что кредитные договоры, как правило, заключаются в простой письменной форме, следовательно, и договоры о залоге земельного участка могут быть заключены в аналогичной форме. По мнению ряда нотариусов, для заключения договоров об ипотеке, в первую очередь, договоров о залоге земельного участка, нотариально удостоверенная форма договора была бы наиболее целесообразна.

Имеется определенная коллизия между нормами земельного и гражданского законодательства в отношении обязательства, обеспечиваемого залогом земельного участка. Так, согласно ч. 1 ст. 89 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. В то же время п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) предусматривает, что при передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. То есть залог на земельный участок предусмотрен для обеспечения обязательств и по договору ренты. Полагаем целесообразным дополнить п. 1 ст. 89 КоЗ словами «если иное не предусмотрено законодательством».

Для договоров аренды земельного участка законодательством предусмотрена простая письменная форма. Данные договоры удостоверяются регистраторами агентств по государственной регистрации и земельному кадастру. Как правило, это договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. В 2006-2007 годах в государственные нотариальные конторы области за удостоверением данных договоров граждане не обращались. Следует также обратить внимание на то, что ст.ст. 67-68 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» помимо нотариального удостоверения предусматривают возможность удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина. Однако п. 1 ст. 159 ГК определены возможные формы сделок: устная или письменная (простая или нотариальная). Исходя из этого, данную норму после слова «нотариальная» целесообразно дополнить словами: «если иное не установлено законодательством».

Согласно земельному законодательству гражданин может иметь в частной собственности земельные участки для: ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства и дачного строительства. При этом отчуждение земельных участков допускается только при условии сохранения целевого назначения земли. В статье 17 КоЗ дается определение понятия земельного участка как части поверхности земли, имеющей установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Статья 16 КоЗ к объектам земельных правоотношений относит земельные участки, их части и земельные сервитуты. Однако земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок является делимым и собственник намеревается произвести отчуждение его части, то отчуждаемая часть предварительно выделяется в самостоятельный земельный участок, которому должен быть присвоен собственный кадастровый номер.

Если же земельный участок не может быть разделен на части по причине того, что при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных или иных норм и правил, то в таком случае предметом сделки будет являться доля в праве общей собственности на земельный участок.

В нотариальной практике отчуждаемая доля в праве общей собственности на расположенное на земельном участке капитальное строение - жилой дом, как правило, является равной доле в праве общей собственности на земельный участок.

В Республике Беларусь земельный участок и расположенное на нем капитальное строение рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости и как отдельные объекты гражданских правоотношений. Прослеживается принцип единства судьбы земельного участка и капитального строения и в нормах Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ №667).

Возникновение права собственности на капитальное строение должно быть зарегистрировано за правообладателем земельного участка. В Указе №2667 определен перечень случаев, когда возможно отчуждение таких земельных участков до регистрации права на капитальное строение:

• если земельный участок отчуждается местному исполнительному комитету;
• если земельный участок гражданин дарит своим близким родственникам;
• если земельный участок отчуждается вместе с расположенным на нем не завершенным строительством законсервированным капитальным строением;
• если земельный участок приобретен на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Указ №667 содержит нормы в отношении отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности вместе с размещенным на нем капитальным строением. Однако данный порядок не затронул случаев удостоверения брачного договора, раздела имущества, выдачи свидетельства о праве на долю имущества, приобретенного супругами в период брака.

Указом №667 была введена норма, определяющая новый единый предмет сделки либо аукциона по продаже объекта: при продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), включая входящие в состав предприятий как имущественных комплексов), находящегося в государственной собственности, в том числе путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. Таким образом, предметом данной сделки будут являться само капитальное строение и право заключения договора аренды земельного участка одновременно.

Самостоятельность каждого из объектов недвижимости при одновременной их взаимосвязи подтверждается и нормами ст. 267 ГК, предусматривающей переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. В то же время имеются нормы, подтверждающие право на самостоятельность каждого из указанных объектов недвижимого имущества. Так, согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 20 декабря 2007 г. №17 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» при наличии завещания на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся в частной собственности, и отсутствии завещания на земельный участок наследование жилого дома осуществляется по завещанию, а земельного участка - по закону.

В настоящее время в республике отсутствует единая практика при оформлении наследственных прав после смерти собственника земельного участка. Полагаем целесообразным законодательно урегулировать вопрос о предмете наследования теми наследниками, которые не могут впоследствии стать собственниками земельного участка, так как не удовлетворяют требованиям ст. 11 КоЗ.

Сторонами по договору отчуждения земельного участка могут являться граждане Республики Беларусь, юридические лица Республики Беларусь, местные исполнительные комитеты.

Согласно ст. 11 КоЗ земельные участки в собственность могут приобретать граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Однако земельное законодательство не раскрывает оснований, по которым лицо можно отнести к категории «приравненные к постоянно проживающим». В решении Конституционного Суда Республики Беларусь от 15 июня 2001 г. №Р-120/ 2001 указано, что при определении места постоянного проживания следует учитывать не только место фактического нахождения лица в тот или иной период времени (в Республике Беларусь либо за ее пределами), но и его намерение иметь данное место в качестве места своего постоянного проживания. Содержание этого понятия определяется целями выезда (выбытия) за пределы Республики Беларусь: являлся ли выезд временным, либо это выбытие на постоянное место жительства в другое государство.

По договорам обмена земельными участками предусматривается возможность обмена земельного участка, находящегося в частной собственности на земельный участок, находящийся либо в частной собственности, либо на земельный участок, переданный гражданину в пожизненное наследуемое владение. Поэтому сторона, приобретающая земельный участок на праве частной собственности, должна удовлетворять требованиям ст. 11 КоЗ, а сторона, приобретающая земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, должна иметь только гражданство Республики Беларусь.

Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

Порядок нотариального удостоверения договоров об отчуждении земельного участка регламентирован Законом Республики Беларусь от 18 июля 2004 года «О нотариате и нотариальной деятельности» и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. №63.

При истребовании необходимых сведений и (или) документов нотариусы руководствуются Указом Президента Республики Беларусь от 12 мая 2005 г. №220 «О некоторых мерах по упрощению порядка совершения нотариальных действий».

При удостоверении договоров об отчуждении земельных участков нотариус проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременении) прав по выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, выдаваемой территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Выписка из регистрационной книги приобщается к экземпляру договора, хранящемуся в делах государственной нотариальной конторы, и может быть истребована только после предъявления нотариусу соответствующего документа об оплате.

Процедура сбора нотариусом документов по принципу одного окна является бесплатной. Гражданин обязан лишь оплатить расходы, связанные с получением сведений (документов) из тех предприятий и организаций, которые осуществляют выдачу таких сведений только на платной основе в силу законодательства.

Согласно ст. 87 КоЗ сделки с земельными участками совершаются при наличии документов, удостоверяющих право на эти участки.

Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 г. №58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» (который был впоследствии признан утратившим силу Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков») была упрощена процедура оформления права на земельный участок (далее - Указ №2667). Согласно п. 7 Указа №667 право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя или юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Часть 3 подп. 29.1 п. 29 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий предусматривает, что в случае если право собственности приобретено в результате гражданско-правовой сделки, нотариус дополнительно истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество. Из данной нормы упущены такие основания приобретения права собственности, как решение суда, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве на долю имущества, совместно нажитого супругами в период брака. Полагаем, данную норму следует изложить в новой редакции: «В случае если право собственности приобретено в результате гражданско-правовой сделки или по иному основанию, предусмотренному законодательством, нотариус дополнительно истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество».

Для удостоверения договора отчуждения земельного участка нотариус истребует справку из налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества. К новому субъекту прав на земельный участок переходит совокупность правомочий, которыми обладал прежний собственник, со всеми имеющимися на данный земельный участок ограничениями и обременениями. Поэтому нотариус проверяет наличие ограничений (обременении) прав на земельный участок по выписке из регистрационной книги. В случае их наличия он отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия.

При регистрации договора отчуждения земельного участка нотариус проверяет отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и арестов по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов. Об этом на выписке из регистрационной книги производится соответствующая отметка. Не может являться предметом договора недвижимое имущество, на которое наложен арест. Если же на имущество наложено запрещение отчуждения, то оно может являться предметом договора об отчуждении только в случае, если кредитор дал согласие на перевод должником своего долга на другое лицо либо в случае отмены судом запрещения отчуждения в обеспечение иска.

Если на земельном участке имеется жилой дом, дача, садовый дом, либо не завершенное строительством законсервированное капитальное строение, то при его отчуждении с расположенным на нем указанным объектом недвижимого имущества дополнительно истребуется документ в отношении соответствующего строения.

Действующее законодательство не предусматривает обязательного назначения регистратором проведения технической инвентаризации либо проверки характеристик капитальных строений и изолированных помещений при выдаче выписок из регистрационной книги для нотариального удостоверения сделки, что нередко отрицательно сказывается на последствиях сделки или на возможности ее совершения вообще.

В нотариальной практике встал вопрос, связанный с необходимостью выполнения требования одновременного отчуждения земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности, и расположенного на нем капитального строения (здания, сооружения). Следовательно, нотариусу необходимы сведения о фактически имеющихся на отчуждаемом земельном участке объектах. В случае если на земельном участке уже возведено капитальное строение, но оно не зарегистрировано, или строительство начато, но не окончено, то в выписке из регистрационной книги на земельный участок будет указано, что сведения о расположенном на данном земельном участке зарегистрированном капитальном строении отсутствуют. Однако такой ответ не отразит фактического состояния и у нотариуса не будет возможности правильно определить предмет договора.

Возникают вопросы при определении предмета договора в случае вторичного отчуждения капитального строения. На практике стороны договариваются об отчуждении фактически имеющегося в наличии на земельном участке недвижимого имущества, тогда как часть этого капитального строения или его принадлежности могут быть просто не зарегистрированы и сведения об этом недвижимом имуществе в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним будут иные. В результате этого оказывается несогласованным существенное условие - предмет договора, что повлечет за собой ничтожность сделки.

Согласно ст. 527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. При этом в договоре указывается предельная дата подписания такого документа. Как показывает практика, стороны подписывают передаточный акт, в котором отражается приемка-передача одновременно и земельного участка, и расположенного на нем капитального строения.

Если на отчуждаемом земельном участке расположен жилой дом, то в отношении жилого дома нотариус истребует письменное согласие совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Сведения о наличии совместно проживающих членов семьи нотариус выясняет из соответствующего документа о прописке (регистрации). Не регламентирована ситуация в случае утраты гражданами домовой книги на жилой дом, не существует органа, где можно было бы истребовать эти данные, так как учет таких сведений в отношении жилых домов не производится.

Согласно ст. 529 ГК существенным условием договора продажи жилого дома (части жилого дома), в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является их перечень с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, по договору пожизненного содержания с иждивением за получателем ренты сохраняется право пользования переданным в ренту жилым домом.

Отчуждение капитального строения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности члены семьи собственника, либо если указанные лица принимали участие в приватизации этого жилого дома, допускается только с согласия (разрешения) органа опеки и попечительства.

Договор продажи недвижимости, в том числе и договор продажи земельного участка, должен предусматривать цену этой недвижимости. Согласно ч. 4 ст. 62 КоЗ цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь. В договоре стороны, как правило, указывают отдельно цену земельного участка и цену расположенного на нем капитального строения. По желанию сторон в договоре может быть указана кадастровая и (или) рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка. В этом случае нотариус истребует документ организации по регистрации о соответствующей оценке земельного участка.

Если для заключения договора необходимо согласие (отказ) определенных лиц, оно должно быть выражено в письменном заявлении. Так, согласно ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье необходимо истребовать согласие супруга, если отчуждаемое имущество является общей совместной собственностью.

При отчуждении доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе с долей в праве общей собственности на капитальное строение, необходимо в соответствии со ст. 253 ГК истребовать отказ от права преимущественного приобретения от участников общей долевой собственности. Но как убедиться нотариусу в реализации данного права у совладельца, если в выписке из регистрационной книги и на капитальное строение правообладателями по половинной доле в праве значились два гражданина, а в выписке из регистрационной книги на земельный участок правообладателем -только один продавец на половину долю в праве, а сведения о другом правообладателе отсутствовали вообще, так как совладелец жилого дома за выкупом земельного участка не обращался.

Рассмотрев в совокупности все необходимые документы и сведения, разъяснив сторонам их права и обязанности, предупредив их о последствиях, вытекающих из договора, нотариус удостоверяет договор, придавая публичное значение совершаемому акту.

Путем удостоверения сделок с недвижимым имуществом нотариус обеспечивает стабильность гражданского оборота. Введение новых норм законодательства, позволяющих расширить возможность вовлечения земельного участка в гражданский оборот, при одновременном создании эффективной системы государственной регистрации и учета недвижимости, с дальнейшим внедрением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, позволят создать для совершения сделок наиболее благоприятные условия.

Ирина КОВАЛЕВА,

заместитель заведующего первой Витебской государственной нотариальной конторой

Юстиция Беларуси
июнь 2008

Вернуться в «Земельный вопрос»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by