Сначала несколько статей из Гражданского кодекса Республики Беларусь
Статья 268. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (далее - соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. Применительно к правилам, предусмотренным пунктами 1 - 5 настоящей статьи, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Статья 269. Сохранение сервитута при переходе права на недвижимое имущество
1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу.
2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Статья 270. Прекращение сервитута
1. По требованию собственника имущества, обремененного сервитутом, этот сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен.
2. В случаях, когда недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Сервитут
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Понятие и содержание жилищного сервитута
ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СЕРВИТУТА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2007 г.
Развитие законодательства о сервитутах в Республике Беларусь
В Беларуси с древних времен известно сервитутное право iter (право прохода и проезда). Еще в период княжения полоцкого князя Всеслава Изяславича (1044 - 1101) существовало право беспрепятственного проезда через земельную собственность. Однако оно не было писаным и имело характер обычая.
Упоминание о сервитутном ("добрососедском") сельском праве содержится в "Уставах на волоки" Великого княжества Литовского (1557), где говорится о праве iter, actus, aquaeductus <1>.
--------------------------------
<1> События, подробности // Юрист. - 2001. - N 4. - С. 80.
Городские сервитуты (сервитутные права - света, вида, использования собственности соседа при постройке (опора и т.д.) были закреплены в уставах городов, получивших Магдебургское право: Бреста (1390), Слуцка (1441), Полоцка (1498), Минска (1499), Новогрудка (1511), Могилева (1561), Пинска (1581), Витебска (1597).
Свое дальнейшее закрепление сервитутное право на территории Беларуси получило в период земской реформы в Речи Посполитой (1563 - 1588), когда в ряде нормативных документов упоминается право iter и actus <2>.
--------------------------------
<2> Там же. - С. 80.
Во второй половине XVIII в. во всех белорусских городах была проведена реформа городского самоуправления и установлена власть магистрата. Магистратами были приняты Правила, в которых, в частности, упоминаются и городские сервитута.
После трех разделов Речи Посполитой с 1795 г. сервитутное право на территории Беларуси регулируется законодательством Российской империи. К середине XIX в. (после отмены Николаем 1 в 1840 г. Статута Великого княжества Литовского) узуфрукт (личный сервитут) начинает широко применяться в юридической практике. Известны судебные разбирательства, предметом которых были данные в узуфрукт стадо коров и сельскохозяйственные угодья. В белорусских губерниях в конце XIX - начале XX в. судами часто рассматривались споры, связанные с личным сервитутом habitatio (право жить в доме), например, между наследниками умершего хозяина и жильцами, которым было предоставлено хозяином право пожизненного проживания <3>.
--------------------------------
<3> Там же. - С. 80.
Сервитутные права в Беларуси исчезают при советской власти, когда повсеместно ликвидируется частная собственность.
В статье 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1998 г. вновь законодательно закреплено право сервитута. Следует сразу оговориться, что законодатель не выделяет такого отдельного и самостоятельного вида сервитутов, как жилищный сервитут. Следовательно, к данным правоотношениям применяются соответствующие нормы как жилищного, так и гражданского законодательства <4>.
--------------------------------
<4> Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 кн. Кн. 1 / Отв. ред. В.Ф.Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 544 с. - С. 345.
Сервитутные права на жилые помещения по законодательству Республики Беларусь и их содержание
Устанавливая определенные ограничения прав собственников, государство исходит из общественных, а не частных интересов. Существенной особенностью жилья, как объекта права собственности граждан, является наличие у членов семьи собственника, совместно проживающих с ним, своих особенных прав на жилое помещение. Права членов семьи собственника определяются исходя из правил, предусмотренных жилищным законодательством. Они находятся в жилищном обязательственном правоотношении с собственником.
Права таких лиц носят вещный характер и являются абсолютными, поскольку п. 3 ст. 275 ГК Республики Беларусь гарантирует защиту их жилищных прав от всяческих нарушений любых лиц, включая собственника жилого помещения.
Важной гарантией вещных прав на жилое помещение несовершеннолетних членов семьи собственника является установленная п. 4 ст. 275 ГК Республики Беларусь необходимость получения в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают дети, согласия органа опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства, исходя из необходимости защиты жилищных прав и интересов несовершеннолетних, могут не дать согласия на отчуждение недвижимости <5>.
--------------------------------
<5> Там же. - С. 364.
Очевидно, что права членов семьи собственника в свете положений ГК Республики Беларусь имеют вещно-правовой характер, хотя они прямо и не названы в ст. 275 ГК Республики Беларусь. Но очевидно также, что они производны от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях, возникают не иначе, как по воле собственника жилого помещения (исключение, наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи собственника). И разумно предположить, что это вещное право должно прекратиться после прекращения прав самого собственника (такой вариант обсуждался при подготовке ГК Республики Беларусь) <6>. К сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право пользования жилым помещением при смене субъекта собственности, что существенно ограничивает права и предыдущего, и последующего собственника. Трудно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой останутся проживать члены семьи бывшего собственника или даже бывшие члены семьи бывшего собственника. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи) <7>.
--------------------------------
<6> Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на жилые помещения // Правоведение. - 2001. - N 5. - С. 70.
<7> Там же. - С. 65.
Основания возникновения, регистрация и прекращение жилищных сервитутов по законодательству Республики Беларусь
В соответствии с ГК Республики Беларусь сервитут устанавливается по соглашению сторон - собственников соседних объектов недвижимости или по решению суда (в случае недостижения соглашения). Как обоснованно указывает Ж.Гриневич, обязательным условием его установления является объективная необходимость пользоваться в определенной форме чужим недвижимым имуществом, в частности, жилым помещением, принадлежащем другому лицу и т.д. <8>.
--------------------------------
<8> Гриневич Ж. Сервитут: на все ли вопросы есть ответы? // Юрист. - 2001. - N 4. - С. 80.
Говорить о том, что сервитут устанавливается только в силу объективной необходимости, позволяет ст. 268 ГК Республики Беларусь, согласно которой собственник недвижимого имущества вправе требовать установления сервитута, в том числе по суду, для нужд, которые не могут быть обеспечены без его установления.
Например, собственнику жилища необходимо подвести воду, причем это можно сделать без установления сервитута, что будет дороже, или с установлением сервитута, что дешевле. Даже если владельцы соседних жилищ придут к соглашению, последнее слово должно оставаться за государственным органом, осуществляющим регистрацию сервитута, который обязан проверить не только соблюдение процедуры, но и обоснованность его установления.
Учитывая, что сервитут - обременение, сохраняющееся при переходе прав на недвижимое имущество, далеко не любая договоренность собственников по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом может быть признана сервитутом <9>.
--------------------------------
<9> Там же. - С. 81.
Необходимо обратить внимание на неоднозначный подход к некоторым основаниям возникновения и реализации вещных прав на жилище. Так, заслуживающая внимания точка зрения высказывалась в работах О.Н.Садикова, Ю.К.Толстого, Л.В.Щенниковой, Е.М.Денисевич <10>. Согласно позиции указанных правоведов право членов семьи собственника на пользование жилым помещением следует также считать вещным, не предусмотренным ст. 268 ГК Республики Беларусь. Члены семьи собственника обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Объем этого права, на первый взгляд, равен объему соответствующего правомочия самого собственника. А поскольку "сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго определенном правоотношении", то право членов семьи собственника на жилое помещение представляет собой самостоятельное вещное право. Однако более детальное рассмотрение проблемы позволяет сделать иные выводы.
--------------------------------
<10> Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. - 2000. - N 2. - С. 17.
Во-первых, к членам семьи собственника относится достаточно ограниченный круг лиц (ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Учитывая отмеченную в юридической литературе необходимость дальнейшего сужения круга членов семьи собственника, можно говорить о том, что этот признак соответствует специфическим чертам личного сервитута. Во-вторых, право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника не является бессрочным, а ограничено сроком их жизни. В-третьих, особенностью жилищного права как отрасли является то обстоятельство, что пределы осуществления права собственности ограничены целевым использованием жилья (ст. 8 ЖК Республики Беларусь), поэтому объем прав собственника на пользование жилым помещением равен объему прав членов его семьи. Вместе с тем, как справедливо указывает Е.М.Денисевич, необходимо учитывать тот факт, что собственник может изменить назначение помещения, перевести его в нежилое, в этом случае объем его права пользования шире того объема пользования, который предоставляется субъекту(там) сервитутного права <11>.
--------------------------------
<11> Там же. - С. 18.
С учетом приведенных доводов, как представляется, целесообразно рассматривать право пользования жилым помещением членами семьи собственника как личный сервитут договорного типа.
Иным основанием возникновения жилищного сервитута является завещательный отказ (ст. 26 ЖК Республики Беларусь). Отказ как завещательное распоряжение представляет собой предложение, обращенное к разным субъектам: с одной стороны, к отказополучателю - выступить субъектом в указанных отношениях. С другой стороны, к наследнику - выполнить возложенное на него обязательство. Это позволило В.И.Серебровскому считать наследника должником, а отказополучателя - кредитором особого рода <12>. Требование отказополучателя представляет собой требование лица, "одаренного" завещателем. Поэтому его требования подлежат удовлетворению только после удовлетворения требований кредиторов наследодателя, в основе которых лежат возмездные отношения. Отношения наследника и отказополучателя приобретают обязательственный характер. Исполнение воли наследодателя по передаче жилого помещения в силу завещательного отказа влечет возникновение вещного права у отказополучателя.
--------------------------------
<12> Там же. - С. 18.
Представляется, что такое право следует признавать разновидностью вещного права - сервитутом. Категория личных сервитутов не нашла отражения в действующем законодательстве, хотя она всегда присутствовала в гражданском законодательстве. Возможность признания права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа сервитутом связана со следующими моментами.
Во-первых, такой сервитут представляет собой в высшей степени личное право. Этим личный сервитут отличается от других вещных прав на чужие вещи <13>. Смерть отказополучателя ведет к прекращению права пользования. Во-вторых, термин "habitatio", т.е. право жить в чужом доме, встречается еще в римском праве в связи с толкованием завещательных распоряжений. В-третьих, сервитуты прекращаются способами, которые свойственны только им. Так, они прекращаются на основании давности (по древнему римскому праву, если кто-нибудь в течение одного или двух лет не пользуется какой-либо вещью, то он утрачивает на нее право) <14>.
--------------------------------
<13> Там же. - С. 17.
<14> Там же. - С. 17.
Сервитут независимо от способа его установления подлежит государственной регистрации в порядке, определенном для регистрации прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что согласно ГК Республики Беларусь регистрируется само право, а не договор как письменный документ. В настоящее время в Беларуси четко регламентирована лишь процедура регистрации земельных сервитутов (согласно Положению о порядке установления и прекращения земельных сервитутов, утвержденному постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам от 1 июня 2001 г. N 5 (per. N 8/6266) такую регистрацию осуществляют кадастровые органы) <15>.
--------------------------------
<15> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - N 64. - 8/6266.
Регистрацию сервитутов, обременяющих объекты жилищного фонда, согласно Инструкции о порядке государственной регистрации жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденной приказом Минжилкомхоза, Минэкономики, Минфина, Минстата от 3 декабря 1999 г. N 176/119/379/262 (peг. N 8/2532), производят БРТИ <16>.
--------------------------------
<16> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - N 23. - 8/2532.
Согласно подп. 7.7 указанной Инструкции регистрация сервитута производится БРТИ в двух регистрационных делах: в деле, в котором зарегистрированы права, обременяемые сервитутом, а также в деле, где зарегистрировано право собственности, обладатель которого получает выгоду от сервитута.
Для регистрации сервитута предъявляются документы, содержащие описание его сущности, сроки действия, если они установлены, описание жилого дома (жилого помещения) и сведения о лицах, получающих выгоду от сервитута. Порядок регистрации един с порядком регистрации иных прав на недвижимое имущество (залог, ипотека и т.п.).
Регистрацию обременения подземного недвижимого имущества согласно Положению о государственной регистрации подземного недвижимого имущества, утвержденному приказом Минжилкомхоза от 30 декабря 1999 г. N 194 (per. N 8/2544) <17>, осуществляют Республиканский центр учета недвижимости при Минжилкомхозе и его филиалы в административно-территориальных образованиях. В отношении других объектов недвижимости порядок установления сервитута пока не определен <18>.
--------------------------------
<17> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - N 14. - 8/2544.
<18> Гриневич Ж. Сервитут: на все ли вопросы есть ответы? // Юрист. - 2001. - N 4. - С. 82.
ГК Республики Беларусь не содержит каких-либо особых требований к форме договора о сервитуте, следовательно, к форме такого договора применяются общие нормы ст. 404, 161 - 163 ГК Республики Беларусь. Однако необходимо иметь в виду, что при государственной регистрации сервитутов регистрирующий орган потребует представить документы, подтверждающие наличие данного права. Письменный договор - это, пожалуй, единственный такой документ.
Требовать установления сервитута имеют право не только собственники объектов недвижимости, но и лица, которым такие объекты предоставлены на праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения <19>. Вместе с тем следует отметить, что на праве постоянного пользования в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут предоставляться только земельные участки, участки недр и участки государственного лесного фонда. Что касается права временного пользования объектами недвижимости, в том числе и на основе договора аренды, то ГК Республики Беларусь не дает арендаторам права требовать установления сервитута для осуществления беспрепятственного пользования объектом недвижимости.
--------------------------------
<19> Там же. - С. 81.
Представляется, что временным владельцам других объектов недвижимости необходимо также предоставить такое право или предусмотреть какой-то иной механизм регулирования этих отношений <20>.
--------------------------------
<20> Там же. - С. 82.
За рамками правового регулирования остался и вопрос о правовом положении в отношении сервитутов юридических лиц, у которых недвижимое имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Можно предположить, что предприятия и учреждения пользуются сервитутом, установленным по требованию их собственников. Однако полной ясности в данном вопросе нет.
Приобретая недвижимость, следует помнить о том, что сервитут - право не бесплатное. В соответствии с п. 4 ст. 268 ГК Республики Беларусь собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование чужой недвижимостью. Какой-либо порядок определения соразмерной платы законодательством не установлен, в связи с чем, решая этот вопрос, стороны и даже суды будут испытывать затруднения. Представляется, что такой порядок должен быть определен законодательно.
При отчуждении объекта недвижимости, обремененного сервитутом, последний в соответствии со ст. 269 ГК Республики Беларусь сохраняется. Это правило объективно вытекает из природы сервитута как одного из видов обременения недвижимого имущества. При отчуждении объекта недвижимости, в интересах собственника которого установлен сервитут, последний также сохраняется и переходит к новому собственнику (п. 2 ст. 269 ГК Республики Беларусь).
Однако ГК Республики Беларусь ничего не говорит о правопреемстве в отношении соглашения о жилищном сервитуте. Какой порядок изменения условий соглашения? Можно ли в случае недостижения соглашения обратиться в суд? Данные вопросы регулируются только общими нормами о внесении изменений в договор.
ГК Республики Беларусь не устанавливает сроки жилищных сервитутов. Исходя из норм ст. 270 ГК Республики Беларусь, которая регулирует их прекращение, можно сделать вывод о том, что жилищные сервитуты не ограничиваются какими-либо сроками, а действуют с момента установления и до момента прекращения по основаниям, предусмотренным названной статьей ГК Республики Беларусь.
Что касается оснований прекращения жилищного сервитута, то в Гражданском кодексе Республики Беларусь они определены достаточно кратко и емко. Согласно ст. 270 ГК Республики Беларусь сервитут может быть прекращен ввиду того, что отпали основания, по которым он был установлен, и в случае, когда в результате обременения сервитутом имущество не может использоваться по назначению <21>.
--------------------------------
<21> Там же. - С. 82.
Под основаниями, по которым сервитут был установлен, надо понимать все фактические обстоятельства, наличие которых позволило требовать его установления. Если отпало любое из них, за исключением смены собственника, то это может повлечь прекращение сервитута.
При смене собственника возникает ряд вопросов. В частности, непонятно, каким образом будут обеспечены нужды собственника, в интересах которого был установлен прекращаемый жилищный сервитут. Думается, что сервитут должен изначально устанавливаться с учетом назначения обремененного недвижимого имущества. Но тогда возникает вопрос: кто должен принимать решение об изменении его назначения?
Согласно ГК Республики Беларусь порядок прекращения сервитутов может быть добровольным или судебным. Их прекращение в силу ст. 131 ГК Республики Беларусь также подлежит государственной регистрации. Согласно Положению о порядке установления и прекращения земельных сервитутов последние прекращаются с момента государственной регистрации их прекращения.
Подводя итог, можно сказать, что правовое регулирование института сервитутов, существующее в настоящее время, недостаточно разработано. Сложно утверждать, что за чем должно следовать: право за практикой или, наоборот, практика за правом, однако то, что законодательство будет постоянно совершенствоваться с учетом потребностей регулирования общественных отношений, не вызывает сомнений.
С.Ч.БЕЛЯВСКИЙ,
начальник отдела информационно-аналитической работы Хозяйственного суда Гродненской области, аспирант ГрГУ им. Я.Купалы, член Белорусского республиканского союза юристов
по материалам справочной правовой системы "КонсультантПлюс"
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2007 г.
Развитие законодательства о сервитутах в Республике Беларусь
В Беларуси с древних времен известно сервитутное право iter (право прохода и проезда). Еще в период княжения полоцкого князя Всеслава Изяславича (1044 - 1101) существовало право беспрепятственного проезда через земельную собственность. Однако оно не было писаным и имело характер обычая.
Упоминание о сервитутном ("добрососедском") сельском праве содержится в "Уставах на волоки" Великого княжества Литовского (1557), где говорится о праве iter, actus, aquaeductus <1>.
--------------------------------
<1> События, подробности // Юрист. - 2001. - N 4. - С. 80.
Городские сервитуты (сервитутные права - света, вида, использования собственности соседа при постройке (опора и т.д.) были закреплены в уставах городов, получивших Магдебургское право: Бреста (1390), Слуцка (1441), Полоцка (1498), Минска (1499), Новогрудка (1511), Могилева (1561), Пинска (1581), Витебска (1597).
Свое дальнейшее закрепление сервитутное право на территории Беларуси получило в период земской реформы в Речи Посполитой (1563 - 1588), когда в ряде нормативных документов упоминается право iter и actus <2>.
--------------------------------
<2> Там же. - С. 80.
Во второй половине XVIII в. во всех белорусских городах была проведена реформа городского самоуправления и установлена власть магистрата. Магистратами были приняты Правила, в которых, в частности, упоминаются и городские сервитута.
После трех разделов Речи Посполитой с 1795 г. сервитутное право на территории Беларуси регулируется законодательством Российской империи. К середине XIX в. (после отмены Николаем 1 в 1840 г. Статута Великого княжества Литовского) узуфрукт (личный сервитут) начинает широко применяться в юридической практике. Известны судебные разбирательства, предметом которых были данные в узуфрукт стадо коров и сельскохозяйственные угодья. В белорусских губерниях в конце XIX - начале XX в. судами часто рассматривались споры, связанные с личным сервитутом habitatio (право жить в доме), например, между наследниками умершего хозяина и жильцами, которым было предоставлено хозяином право пожизненного проживания <3>.
--------------------------------
<3> Там же. - С. 80.
Сервитутные права в Беларуси исчезают при советской власти, когда повсеместно ликвидируется частная собственность.
В статье 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1998 г. вновь законодательно закреплено право сервитута. Следует сразу оговориться, что законодатель не выделяет такого отдельного и самостоятельного вида сервитутов, как жилищный сервитут. Следовательно, к данным правоотношениям применяются соответствующие нормы как жилищного, так и гражданского законодательства <4>.
--------------------------------
<4> Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 кн. Кн. 1 / Отв. ред. В.Ф.Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 544 с. - С. 345.
Сервитутные права на жилые помещения по законодательству Республики Беларусь и их содержание
Устанавливая определенные ограничения прав собственников, государство исходит из общественных, а не частных интересов. Существенной особенностью жилья, как объекта права собственности граждан, является наличие у членов семьи собственника, совместно проживающих с ним, своих особенных прав на жилое помещение. Права членов семьи собственника определяются исходя из правил, предусмотренных жилищным законодательством. Они находятся в жилищном обязательственном правоотношении с собственником.
Права таких лиц носят вещный характер и являются абсолютными, поскольку п. 3 ст. 275 ГК Республики Беларусь гарантирует защиту их жилищных прав от всяческих нарушений любых лиц, включая собственника жилого помещения.
Важной гарантией вещных прав на жилое помещение несовершеннолетних членов семьи собственника является установленная п. 4 ст. 275 ГК Республики Беларусь необходимость получения в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают дети, согласия органа опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства, исходя из необходимости защиты жилищных прав и интересов несовершеннолетних, могут не дать согласия на отчуждение недвижимости <5>.
--------------------------------
<5> Там же. - С. 364.
Очевидно, что права членов семьи собственника в свете положений ГК Республики Беларусь имеют вещно-правовой характер, хотя они прямо и не названы в ст. 275 ГК Республики Беларусь. Но очевидно также, что они производны от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях, возникают не иначе, как по воле собственника жилого помещения (исключение, наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи собственника). И разумно предположить, что это вещное право должно прекратиться после прекращения прав самого собственника (такой вариант обсуждался при подготовке ГК Республики Беларусь) <6>. К сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право пользования жилым помещением при смене субъекта собственности, что существенно ограничивает права и предыдущего, и последующего собственника. Трудно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой останутся проживать члены семьи бывшего собственника или даже бывшие члены семьи бывшего собственника. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи) <7>.
--------------------------------
<6> Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на жилые помещения // Правоведение. - 2001. - N 5. - С. 70.
<7> Там же. - С. 65.
Основания возникновения, регистрация и прекращение жилищных сервитутов по законодательству Республики Беларусь
В соответствии с ГК Республики Беларусь сервитут устанавливается по соглашению сторон - собственников соседних объектов недвижимости или по решению суда (в случае недостижения соглашения). Как обоснованно указывает Ж.Гриневич, обязательным условием его установления является объективная необходимость пользоваться в определенной форме чужим недвижимым имуществом, в частности, жилым помещением, принадлежащем другому лицу и т.д. <8>.
--------------------------------
<8> Гриневич Ж. Сервитут: на все ли вопросы есть ответы? // Юрист. - 2001. - N 4. - С. 80.
Говорить о том, что сервитут устанавливается только в силу объективной необходимости, позволяет ст. 268 ГК Республики Беларусь, согласно которой собственник недвижимого имущества вправе требовать установления сервитута, в том числе по суду, для нужд, которые не могут быть обеспечены без его установления.
Например, собственнику жилища необходимо подвести воду, причем это можно сделать без установления сервитута, что будет дороже, или с установлением сервитута, что дешевле. Даже если владельцы соседних жилищ придут к соглашению, последнее слово должно оставаться за государственным органом, осуществляющим регистрацию сервитута, который обязан проверить не только соблюдение процедуры, но и обоснованность его установления.
Учитывая, что сервитут - обременение, сохраняющееся при переходе прав на недвижимое имущество, далеко не любая договоренность собственников по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом может быть признана сервитутом <9>.
--------------------------------
<9> Там же. - С. 81.
Необходимо обратить внимание на неоднозначный подход к некоторым основаниям возникновения и реализации вещных прав на жилище. Так, заслуживающая внимания точка зрения высказывалась в работах О.Н.Садикова, Ю.К.Толстого, Л.В.Щенниковой, Е.М.Денисевич <10>. Согласно позиции указанных правоведов право членов семьи собственника на пользование жилым помещением следует также считать вещным, не предусмотренным ст. 268 ГК Республики Беларусь. Члены семьи собственника обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Объем этого права, на первый взгляд, равен объему соответствующего правомочия самого собственника. А поскольку "сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго определенном правоотношении", то право членов семьи собственника на жилое помещение представляет собой самостоятельное вещное право. Однако более детальное рассмотрение проблемы позволяет сделать иные выводы.
--------------------------------
<10> Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. - 2000. - N 2. - С. 17.
Во-первых, к членам семьи собственника относится достаточно ограниченный круг лиц (ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Учитывая отмеченную в юридической литературе необходимость дальнейшего сужения круга членов семьи собственника, можно говорить о том, что этот признак соответствует специфическим чертам личного сервитута. Во-вторых, право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника не является бессрочным, а ограничено сроком их жизни. В-третьих, особенностью жилищного права как отрасли является то обстоятельство, что пределы осуществления права собственности ограничены целевым использованием жилья (ст. 8 ЖК Республики Беларусь), поэтому объем прав собственника на пользование жилым помещением равен объему прав членов его семьи. Вместе с тем, как справедливо указывает Е.М.Денисевич, необходимо учитывать тот факт, что собственник может изменить назначение помещения, перевести его в нежилое, в этом случае объем его права пользования шире того объема пользования, который предоставляется субъекту(там) сервитутного права <11>.
--------------------------------
<11> Там же. - С. 18.
С учетом приведенных доводов, как представляется, целесообразно рассматривать право пользования жилым помещением членами семьи собственника как личный сервитут договорного типа.
Иным основанием возникновения жилищного сервитута является завещательный отказ (ст. 26 ЖК Республики Беларусь). Отказ как завещательное распоряжение представляет собой предложение, обращенное к разным субъектам: с одной стороны, к отказополучателю - выступить субъектом в указанных отношениях. С другой стороны, к наследнику - выполнить возложенное на него обязательство. Это позволило В.И.Серебровскому считать наследника должником, а отказополучателя - кредитором особого рода <12>. Требование отказополучателя представляет собой требование лица, "одаренного" завещателем. Поэтому его требования подлежат удовлетворению только после удовлетворения требований кредиторов наследодателя, в основе которых лежат возмездные отношения. Отношения наследника и отказополучателя приобретают обязательственный характер. Исполнение воли наследодателя по передаче жилого помещения в силу завещательного отказа влечет возникновение вещного права у отказополучателя.
--------------------------------
<12> Там же. - С. 18.
Представляется, что такое право следует признавать разновидностью вещного права - сервитутом. Категория личных сервитутов не нашла отражения в действующем законодательстве, хотя она всегда присутствовала в гражданском законодательстве. Возможность признания права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа сервитутом связана со следующими моментами.
Во-первых, такой сервитут представляет собой в высшей степени личное право. Этим личный сервитут отличается от других вещных прав на чужие вещи <13>. Смерть отказополучателя ведет к прекращению права пользования. Во-вторых, термин "habitatio", т.е. право жить в чужом доме, встречается еще в римском праве в связи с толкованием завещательных распоряжений. В-третьих, сервитуты прекращаются способами, которые свойственны только им. Так, они прекращаются на основании давности (по древнему римскому праву, если кто-нибудь в течение одного или двух лет не пользуется какой-либо вещью, то он утрачивает на нее право) <14>.
--------------------------------
<13> Там же. - С. 17.
<14> Там же. - С. 17.
Сервитут независимо от способа его установления подлежит государственной регистрации в порядке, определенном для регистрации прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что согласно ГК Республики Беларусь регистрируется само право, а не договор как письменный документ. В настоящее время в Беларуси четко регламентирована лишь процедура регистрации земельных сервитутов (согласно Положению о порядке установления и прекращения земельных сервитутов, утвержденному постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам от 1 июня 2001 г. N 5 (per. N 8/6266) такую регистрацию осуществляют кадастровые органы) <15>.
--------------------------------
<15> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - N 64. - 8/6266.
Регистрацию сервитутов, обременяющих объекты жилищного фонда, согласно Инструкции о порядке государственной регистрации жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденной приказом Минжилкомхоза, Минэкономики, Минфина, Минстата от 3 декабря 1999 г. N 176/119/379/262 (peг. N 8/2532), производят БРТИ <16>.
--------------------------------
<16> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - N 23. - 8/2532.
Согласно подп. 7.7 указанной Инструкции регистрация сервитута производится БРТИ в двух регистрационных делах: в деле, в котором зарегистрированы права, обременяемые сервитутом, а также в деле, где зарегистрировано право собственности, обладатель которого получает выгоду от сервитута.
Для регистрации сервитута предъявляются документы, содержащие описание его сущности, сроки действия, если они установлены, описание жилого дома (жилого помещения) и сведения о лицах, получающих выгоду от сервитута. Порядок регистрации един с порядком регистрации иных прав на недвижимое имущество (залог, ипотека и т.п.).
Регистрацию обременения подземного недвижимого имущества согласно Положению о государственной регистрации подземного недвижимого имущества, утвержденному приказом Минжилкомхоза от 30 декабря 1999 г. N 194 (per. N 8/2544) <17>, осуществляют Республиканский центр учета недвижимости при Минжилкомхозе и его филиалы в административно-территориальных образованиях. В отношении других объектов недвижимости порядок установления сервитута пока не определен <18>.
--------------------------------
<17> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - N 14. - 8/2544.
<18> Гриневич Ж. Сервитут: на все ли вопросы есть ответы? // Юрист. - 2001. - N 4. - С. 82.
ГК Республики Беларусь не содержит каких-либо особых требований к форме договора о сервитуте, следовательно, к форме такого договора применяются общие нормы ст. 404, 161 - 163 ГК Республики Беларусь. Однако необходимо иметь в виду, что при государственной регистрации сервитутов регистрирующий орган потребует представить документы, подтверждающие наличие данного права. Письменный договор - это, пожалуй, единственный такой документ.
Требовать установления сервитута имеют право не только собственники объектов недвижимости, но и лица, которым такие объекты предоставлены на праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения <19>. Вместе с тем следует отметить, что на праве постоянного пользования в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут предоставляться только земельные участки, участки недр и участки государственного лесного фонда. Что касается права временного пользования объектами недвижимости, в том числе и на основе договора аренды, то ГК Республики Беларусь не дает арендаторам права требовать установления сервитута для осуществления беспрепятственного пользования объектом недвижимости.
--------------------------------
<19> Там же. - С. 81.
Представляется, что временным владельцам других объектов недвижимости необходимо также предоставить такое право или предусмотреть какой-то иной механизм регулирования этих отношений <20>.
--------------------------------
<20> Там же. - С. 82.
За рамками правового регулирования остался и вопрос о правовом положении в отношении сервитутов юридических лиц, у которых недвижимое имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Можно предположить, что предприятия и учреждения пользуются сервитутом, установленным по требованию их собственников. Однако полной ясности в данном вопросе нет.
Приобретая недвижимость, следует помнить о том, что сервитут - право не бесплатное. В соответствии с п. 4 ст. 268 ГК Республики Беларусь собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование чужой недвижимостью. Какой-либо порядок определения соразмерной платы законодательством не установлен, в связи с чем, решая этот вопрос, стороны и даже суды будут испытывать затруднения. Представляется, что такой порядок должен быть определен законодательно.
При отчуждении объекта недвижимости, обремененного сервитутом, последний в соответствии со ст. 269 ГК Республики Беларусь сохраняется. Это правило объективно вытекает из природы сервитута как одного из видов обременения недвижимого имущества. При отчуждении объекта недвижимости, в интересах собственника которого установлен сервитут, последний также сохраняется и переходит к новому собственнику (п. 2 ст. 269 ГК Республики Беларусь).
Однако ГК Республики Беларусь ничего не говорит о правопреемстве в отношении соглашения о жилищном сервитуте. Какой порядок изменения условий соглашения? Можно ли в случае недостижения соглашения обратиться в суд? Данные вопросы регулируются только общими нормами о внесении изменений в договор.
ГК Республики Беларусь не устанавливает сроки жилищных сервитутов. Исходя из норм ст. 270 ГК Республики Беларусь, которая регулирует их прекращение, можно сделать вывод о том, что жилищные сервитуты не ограничиваются какими-либо сроками, а действуют с момента установления и до момента прекращения по основаниям, предусмотренным названной статьей ГК Республики Беларусь.
Что касается оснований прекращения жилищного сервитута, то в Гражданском кодексе Республики Беларусь они определены достаточно кратко и емко. Согласно ст. 270 ГК Республики Беларусь сервитут может быть прекращен ввиду того, что отпали основания, по которым он был установлен, и в случае, когда в результате обременения сервитутом имущество не может использоваться по назначению <21>.
--------------------------------
<21> Там же. - С. 82.
Под основаниями, по которым сервитут был установлен, надо понимать все фактические обстоятельства, наличие которых позволило требовать его установления. Если отпало любое из них, за исключением смены собственника, то это может повлечь прекращение сервитута.
При смене собственника возникает ряд вопросов. В частности, непонятно, каким образом будут обеспечены нужды собственника, в интересах которого был установлен прекращаемый жилищный сервитут. Думается, что сервитут должен изначально устанавливаться с учетом назначения обремененного недвижимого имущества. Но тогда возникает вопрос: кто должен принимать решение об изменении его назначения?
Согласно ГК Республики Беларусь порядок прекращения сервитутов может быть добровольным или судебным. Их прекращение в силу ст. 131 ГК Республики Беларусь также подлежит государственной регистрации. Согласно Положению о порядке установления и прекращения земельных сервитутов последние прекращаются с момента государственной регистрации их прекращения.
Подводя итог, можно сказать, что правовое регулирование института сервитутов, существующее в настоящее время, недостаточно разработано. Сложно утверждать, что за чем должно следовать: право за практикой или, наоборот, практика за правом, однако то, что законодательство будет постоянно совершенствоваться с учетом потребностей регулирования общественных отношений, не вызывает сомнений.
С.Ч.БЕЛЯВСКИЙ,
начальник отдела информационно-аналитической работы Хозяйственного суда Гродненской области, аспирант ГрГУ им. Я.Купалы, член Белорусского республиканского союза юристов
по материалам справочной правовой системы "КонсультантПлюс"
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Сервитут
Горе-соседи
Мой сосед по земельному участку собирается подавать в суд в связи с тем, что я не предоставляю ему возможность проезда по своему участку. Он говорит, что хочет установить таким образом сервитут. Если суд все-таки удовлетворит его иск, то будут ли мои права на земельный участок каким-то образом уменьшены, не изымут ли у меня часть участка?
Часть участка у вас не изымут. Вместе с тем обращаем ваше внимание, что собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях -- и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается для обеспечения прохода, проезда через соседний, а в необходимых случаях -- через другой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также иных нужд.
Если ваш участок все же будет обременен сервитутом, то это не лишит вас права владения, пользования и распоряжения этим участком.
Более того, вы как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе будете требовать от вашего соседа соразмерную плату за пользование земельным участком.
Домострой
[2007-10-25]
Мой сосед по земельному участку собирается подавать в суд в связи с тем, что я не предоставляю ему возможность проезда по своему участку. Он говорит, что хочет установить таким образом сервитут. Если суд все-таки удовлетворит его иск, то будут ли мои права на земельный участок каким-то образом уменьшены, не изымут ли у меня часть участка?
Часть участка у вас не изымут. Вместе с тем обращаем ваше внимание, что собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях -- и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается для обеспечения прохода, проезда через соседний, а в необходимых случаях -- через другой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также иных нужд.
Если ваш участок все же будет обременен сервитутом, то это не лишит вас права владения, пользования и распоряжения этим участком.
Более того, вы как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе будете требовать от вашего соседа соразмерную плату за пользование земельным участком.
Домострой
[2007-10-25]
Вернуться в «Земельный вопрос»
Кто сейчас на форуме
Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостей
