Земельный алгоритм
В строительстве важное значение имеет выделение территории под будущий объект. В настоящее время порядок изъятия и предоставления земельных участков регулируется Указом Президента РБ от 28.01.2006 г. № 58. В целом последовательность действий в процессе предоставления земельных участков сохранилась прежней. Вместе с тем Указ № 58 содержит ряд новелл, существенно упрощающих и ускоряющих процедуру получения земельных участков. Остановимся на наиболее значимых из них.
1. Больше не выдаются такие правоудостоверяющие документы, как государственный акт на земельный участок и удостоверение на право временного пользования земельным участком. Напомним, что именно с момента получения этих документов ранее возникало право на земельный участок. Теперь оно возникает с момента государственной регистрации создания земельного участка и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
2. С 01.05.2006 г. без предварительного согласования места размещения земельного участка будут предоставляться земельные участки для строительства жилья, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры при наличии утвержденного генерального плана в границах сельского населенного пункта и поселка городского типа, при наличии проекта детальной планировки района застройки города либо незанятых и предназначенных для жилищного строительства территорий в сельском населенном пункте, а также для ведения лесного, сельского, подсобного сельского хозяйства.
3. Более четко прописан порядок предоставления участков и взаимодействия служб и местных исполнительных и распорядительных органов; строго регламентированы, а также сокращены сроки всех действий процесса предоставления земельных участков. Теперь на все действия по отводу земельного участка госорганам потребует около 5 месяцев. Ранее эта процедура занимала до полутора лет. За несоблюдение установленных Указом сроков рассмотрения заявлений должностные лица могут быть подвергнуты штрафу в размере до 5 базовых величин.
4. Устанавливается возможность оформления документов по принципу "одного окна".
На первом этапе происходит предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта (максимум 67 дней). Юридическое лицо (заявитель) обращается в районный, городской исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка с заявлением о предоставлении земельного участка . Заявление должно содержать: цель, для которой испрашивается земельный участок; сведения об объекте, планируемом к строительству, и предполагаемом вещном праве на участок (постоянное или временное пользование, пожизненное наследуемое владение, собственность или аренда); должны быть указаны намечаемое место размещения участка и примерный его размер, а также источники финансирования строительства объекта, возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, связанных с предполагаемым изъятием участка.
Исполком рассматривает заявление в 3-дневный срок. Положительное решение должно приниматься при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными и другими требованиями.
Все дальнейшие действия осуществляются соответствующими государственными органами.
Второй этап (срок зависит от проекта) - подготовка строительного проекта. Одна из существенных новелл Указа № 58 состоит в том, что с 01.05.2006 г. без готового строительного проекта невозможно будет получить земельный участок. Решение исполкома о согласовании места размещения земельного участка дает право заявителю заключить с проектной организацией договор подряда на разработку проекта. Решение о согласовании места размещения земельного участка действительно в течение 2 лет, поэтому строительный проект должен быть разработан до истечения этого срока. Важно учитывать, что если в ходе выполнения проектно-изыскательских работ выяснится, что для строительства объекта требуется земельный участок большего размера, то заявитель должен будет пройти согласование получения дополнительного земельного участка в том же порядке, в котором осуществляется согласование места размещения земельного участка. Поэтому актуальным является привлечение заявителем специалистов проектной организации уже на первом этапе (т. е. до обращения с заявлением о предоставлении земельного участка), чтобы сразу были учтены все нормы и регламенты, необходимые для правильного определения размера и расположения испрашиваемого земельного участка.
Результатом работы проектной организации является утвержденный в установленном порядке строительный проект.
На третьем этапе (максимум 52 дня) осуществляется разработка проекта отвода земельного участка и принятие на его основе решения об изъятии и предоставлении данного участка. Имея утвержденный строительный проект, заявитель обращается в организацию по землеустройству с заявлением о разработке проекта отвода земельного участка. Организация в 3-дневный срок со дня получения заявления заключает с заявителем договор подряда, которым помимо разработки проекта отвода земельного участка предусматривается выполнение таких видов работ, как установление границ земельного участка в натуре (на местности) и оказание услуг по государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него. Заявитель вправе самостоятельно осуществить государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения права на него. Если решение о предоставлении участка относится к компетенции главы государства, необходимые действия будут иметь особенности, которые в данной статье не рассматриваются.
На четвертом, заключительном этапе (максимум 41 день), осуществляются установление границ земельного участка в натуре (на местности), государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него. Отметим, что все эти действия начинаются после того, как заявитель оплатит возмещение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, вызванных изъятием сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда.
При этом следует учитывать, что Указ предъявляет к инвесторам серьезные требования. В частности, в нем имеются нормы, направленные на установление дисциплины соблюдения сроков при освоении земельных участков: юридическое лицо должно приступить к занятию земельного участка (к осуществлению строительно-монтажных работ на нем) в течение 6 месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него. В противном случае последует изъятие участка. Также с 01.05.2006 г. невозможно будет получить участок без утвержденного строительного проекта (ранее было достаточно архитектурного проекта). По общему правилу участки для строительства в г.Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений (зданий, сооружений) будут предоставляться только на аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков.
Оксана ГРИНКЕВИЧ
Журнал "Директор". Апрель 2006 г.