Земельные участки: законодательный аспект

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Земельные участки: законодательный аспект

Сообщение Toto (Admin) » Чт апр 26, 2007 4:36 pm

Земельные ресурсы представляют особую ценность. По данным ООН, до 20% ВВП каждой страны может создаваться за счет земли, недвижимой собственности и строительства. Поэтому, безусловно, процесс использования этих ресурсов нуждается в строгом и однозначном правовом регулировании, обеспечивающем неукоснительное соблюдение единых для всех правил.

В Республике Беларусь земельные отношения регулируются не только нормами земельного законодательства (Кодекс Республики Беларусь о земле - далее КоЗ (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 18.01.1999, N 2-3, 2/1.), но и законодательством иных отраслей (гражданского, административного и др.), что обусловлено комплексным характером этих отношений.

Государственная регистрация вещных прав на землю должна производиться в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, который представляет собой систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.

Государственная регистрация земельных участков

По сути государственная регистрация земельного участка - это юридический акт признания и документального оформления государством статуса (правового положения) того или иного земельного участка. К числу оснований для государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельных участков закон относит соответственно: выделение вновь созданного земельного участка, его раздел или слияние, изменение границ, назначения, а также аннулирование вновь образованного земельного участка. В этих случаях для государственной регистрации необходимы специально предусмотренные документы, подтверждающие тот или иной юридический факт. К примеру, при создании вновь образованного земельного участка это землеустроительное дело, а также документ, определяющий целевое использование данного земельного участка в соответствии с законодательством.

Земельный участок считается созданным, измененным или ликвидированным с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения или прекращения существования.

Создание земельного участка неразрывно связано с предоставлением определенных вещных прав на него. Согласно ст. 24 КоЗ предоставление земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, а также передача в аренду (кроме участков, уже находящихся в частной собственности граждан), а в некоторых случаях и в собственность осуществляются в порядке отвода. Вопрос об отводе земельных участков может решаться Президентом Республики Беларусь, Правительством Беларуси, а также соответствующими исполнительными и распорядительными органами.

В частности, Указом Президента Республики Беларусь № 58 от 28.01.2006 г. "О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков" и утвержденным им Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков регламентируются такие процедуры:

* порядок изъятия и предоставления земельного участка;
* порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;
* порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;
* установление границ земельного участка в натуре (на местности);
* государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;
* порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;
* порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;
* порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;
* порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 06.02.2006, N 20, 1/7212.).

Для начала процедуры предоставления земельного участка лицо, заинтересованное в этом, подает заявление в организацию по землеустройству. Та занимается разработкой проекта отвода на основании заключенного в течение 3 дней с этим лицом договора подряда. В нем должны быть предусмотрены такие условия, как выполнение работ по установлению границ земельного участка на местности, а также оказание услуг по государственной регистрации создания самого земельного участка и всех возникающих прав на него. Однако это не лишает заинтересованное лицо права самостоятельно инициировать процедуру непосредственно государственной регистрации. Весь процесс разработки проекта отвода земельного участка должен быть завершен не позднее одного месяца с момента оплаты работ заинтересованным лицом. Проект отвода может разрабатываться как на весь объект в целом (в том числе подъездные дороги и коммуникации), так и на его часть в случаях, предусмотренных законодательством. Если земельный участок расположен в границах нескольких районов, проект его отвода разрабатывается по каждому из этих районов. При этом координацией занимается организация по землеустройству, в которую заинтересованным лицом было подано заявление.

Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков предусмотрен перечень документов, необходимых к представлению в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка. К ним, в частности, относятся:

а) материалы предварительного согласования места размещения земельного участка, сопровождаемые решением соответствующего исполкома о действительности этого согласования;

б) копии утвержденных в соответствии с законодательством строительного проекта и т.п. (в случае планируемого строительства объектов недвижимого имущества на предоставляемом земельном участке);

в) документы, подтверждающие источники финансирования строительства;

г) в случае планирования создания (расширения) садоводческого или дачного кооператива - заявления членов кооператива о предоставлении им земельных участков для ведения коллективного садоводства, дачного строительства, а также список членов того или иного кооператива;

д) копии устава и свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя); если заинтересованным лицом является гражданин - копии документов, содержащих идентификационные сведения о нем (паспорт и др.).

Исходя из специфических особенностей земельных участков, обоснованным представляется то обстоятельство, что границы и размеры земельного участка в каждом отдельном случае обосновываются в проекте отвода в соответствии с принципом рационального использования земельных участков, в том числе смежных. Кроме того, в проекте отвода указываются состав и качество земель, сроки и условия пользования земельным участком, а также срок его возврата (в случае предоставления его во временное пользование либо аренду) и др. После соблюдения указанных требований организация по землеустройству, предварительно согласовав проект отвода с руководителем территориального органа архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, в 3-дневный срок направляет проект отвода вместе со всеми материалами о предоставлении земельного участка и проектом решения исполкома в соответствующую землеустроительную и геодезическую службу. В свою очередь она в 5-дневный срок со дня получения указанных документов рассматривает проект отвода земельного участка и вносит его вместе с необходимыми материалами в местный исполком для принятия решения.

В решении о предоставлении земельного участка должны быть указаны виды предоставляемых земель, цель предоставления, размер земельного участка, вещное право, которым данный он обременен, а также иные условия отвода данного земельного участка. Указанное решение должно быть принято соответствующим исполкомом в 5-дневный срок со дня получения всех необходимых материалов от землеустроительной и геодезической службы.

Наконец, после принятия решения о предоставлении участка исполком передает его землеустроительной и геодезической службе для установления границ участка непосредственно на местности в течение 3 дней со дня принятия указанного решения.

В случае, когда заявителем является физическое лицо и нет необходимости в предварительном согласовании, сроки разработки проекта отвода земельного участка и совершения иных, связанных с предоставлением земель действий, значительно сокращаются.

Если заинтересованным лицом является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, законодательством предусмотрены определенные особенности порядка государственной регистрации испрашиваемых ими земельных участков. Однако заявительный принцип предоставления земельных участков указанными субъектами, тем не менее, сохраняется. В свою очередь субъекты предпринимательской деятельности должны указать в заявлении о предоставлении им земельного участка следующие сведения:

а) цель, для которой испрашивается земельный участок;

б) вещное право на испрашиваемый земельный участок (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством);

в) намечаемое местоположение земельного участка и его размер;

г) источники финансирования строительства жилого дома и социальной инфраструктуры (в случаях необходимости), а если предоставление испрашиваемого земельного участка связано с предполагаемым изъятием его у иного субъекта, то в заявлении в обязательном порядке указываются еще и источники возмещения убытков, связанных с таким изъятием. Безусловно, к заявлению должны быть приложены копии свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательства - заявителя и учредительных документов (если заявителем является юридическое лицо). Особенности порядка оформления соответствующих документов и сроки совершения всех необходимых для этого действий регламентированы Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков.

Закон предусматривает 3 категории органов, участвующих в процессе государственной регистрации земельных участков (ст. 11 КоЗ):

* специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь;
* республиканская организация по государственной регистрации;
* территориальные организации по государственной регистрации.

На практике после выполнения организацией по землеустройству всех оговоренных договором подряда обязательств по отводу участка и установлению его границ на местности решается вопрос о государственной регистрации создания данного земельного участка и одновременно возникших прав на него.

Максимальный срок, установленный законодательством для осуществления действий по государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него, равен 7 дням со дня обращения заинтересованного лица в организацию по государственной регистрации (этот срок может быть продлен до 14 дней в случае необходимости выполнения большого объема работы по совершению регистрационных действий). После государственной регистрации землеустроительное дело и свидетельство о государственной регистрации земельного участка и прав на него передается в организацию по землеустройству для последующей передачи перечисленных документов заинтересованному лицу - новому субъекту земельных отношений.

Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки

Характеризуя процедуру государственной регистрации прав, а также ограничений (обременений) прав на земельные участки (далее - прав на земельные участки), можно сказать, что, в общем, принципы и стадии самого процесса регистрации аналогичны принципам и стадиям государственной регистрации самих земельных участков, а также сделок с ними. Однако и здесь, безусловно, имеются определенные особенности.

Во-первых, необходимо отметить, что в данном случае иными являются основания для государственной регистрации, а именно (в соответствии со ст. 55 КоЗ):

а) договоры и иные сделки (как юридические факты, непосредственно порождающие те права на земельный участок, которые нуждаются в регистрации);

б) акты государственных органов, согласно которым происходит возникновение, переход или прекращение прав на земельный участок;

в) судебные решения, ведущие к аналогичным правовым последствиям;

г) иные действия физических и юридических лиц, с которыми законодательство связывает возникновение, переход и (или) прекращение прав на земельный участок;

д) события с аналогичными правовыми последствиями.

Например, решением хозяйственного суда г. Минска от 30.08.2004 г. был удовлетворен иск КУП "М" к ГУ "Объединенная дирекция строящихся предприятий Министерства торговли" о понуждении принять в пользование и произвести государственную регистрацию земельного участка. Материалами дела были установлены следующие обстоятельства.

Требование истца обосновано тем, что он уже не владеет строящимся объектом недвижимости, расположенным на выделенном под строительство земельном участке, в связи с передачей его в коммунальную собственность. Ответчик же, в ведении которого находится данный объект, отказывается от выполнения предусмотренных законодательством действий, связанных с переоформлением права пользования участком.

При принятии решения суд руководствовался ст. 55 КоЗ, где говорится, что при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. А на основании ст. 8 КоЗ переход права постоянного пользования земельным участком подлежит регистрации.

Государственная регистрация необходима и в отношении незавершенного законсервированного капитального строения. Поэтому ответчик должен был, соблюдая требования КоЗ, принять меры для регистрации незавершенного строительством объекта как объекта недвижимости, а также обеспечить государственную регистрацию перехода права пользования земельным участком, выделенным под строительство объекта, к нему как к фактическому пользователю (заказчику строительства)(Из архива хозяйственного суда г. Минска за 2004 г.).

Во-вторых, иными являются и документы, служащие основанием для начала процедуры государственной регистрации прав на земельный участок. К примеру, если речь идет о регистрации права собственности на земельный участок по любому гражданско-правовому договору, заявитель обязан предъявить регистратору и этот договор (правоустанавливающий документ); если же заявитель намерен зарегистрировать право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), то обязательным документом в числе прочих является либо договор между владельцами двух соседних земельных участков, предусматривающий установление сервитута, либо соответствующее решение суда.

Однако законодательством предусматриваются и некоторые иные особенности государственной регистрации отдельных прав на земельные участки, что обусловлено особенностями их правовой сущности. Это, например, право общей совместной собственности супругов, ипотека, рента, доверительное управление и др.

Государственная регистрация сделок с земельными участками

Основанием для государственной регистрации сделок с земельными участками, согласно п.1 ст.66 КоЗ, являются документы, непосредственно выражающие сущность сделки (например, договор). Однако если для заключения сделки требуется согласие третьих лиц, то для регистрации, помимо вышеупомянутых документов, предоставляются также документы, подтверждающие такое согласие. Если при заключении определенной сделки происходит волеизъявление физического лица, то документы заверяются нотариально, если юридического лица - то они его руководителем и скрепляются печатью этой организации. Если же требуется волеизъявление определенного государственного органа, то документы должны быть выполнены на бланке соответствующего органа (в некоторых случаях) и скреплены печатью этого органа.

Процедура государственной регистрации земельного участка

Все стадии процедуры государственной регистрации земельного участка должны совершаться в строгом соответствии с установленными законодательством правилами.

Для государственной регистрации земельного участка необходимы документы:

а) подтверждающие создание (землеустроительное дело; документ, определяющий целевое использование земельного участка), изменение (изменение границ или целевого назначения земельного участка), прекращение существования земельного участка (аннулирование вновь образованного земельного участка, слияние, раздел);

б) подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к земельному участку, установленных законодательством (кроме случаев регистрации прекращения существования земельного участка).

Подлинники идентификационных документов заявителей возвращаются им, а копии хранятся в регистрационном деле.

После принятия документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а также выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, и вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации.

В п. 5 ст. 34 КоЗ предусматривается перечень обстоятельств, при которых регистратор вправе отказать в приеме документов, представленных для совершения регистрационных действий:

* если документы не соответствуют требованиям законодательства;
* если документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
* если заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
* если данное регистрационное действие подлежит совершению в другом регистрационном органе или другим регистратором;
* если представлены не все документы, необходимые для государственной регистрации;
* если в представленных документах содержатся недостоверные сведения;
* если представленные документы не согласуются между собой по содержанию.


В этом случае представленные документы возвращаются заявителю, а сам заявитель письменно информируется о мотивах отказа.

На практике зачастую складываются ситуации, когда регистратору необходимо истребовать дополнительные сведения или документы, провести экспертизу подлинности уже представленных документов, а также убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений в совершении данного регистрационного действия. В подобных случаях регистратор вправе приостановить процедуру совершения регистрационного действия на срок до одного месяца. Он обязан в 3-дневный срок с момента решения о приостановлении регистрационного действия заказным письмом проинформировать об этом лицо, подавшее заявление о государственной регистрации земельного участка, а также указать мотивы принятия такого решения и порядок его обжалования.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно с этим согласно ст.37 КоЗ регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту.

Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельного участка осуществляется в установленном республиканской организацией по государственной регистрации (Государственный комитет по имуществу) порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Важно иметь в виду, что государственная регистрация земельного участка, прав на него, а также сделок с ним может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.

Кроме того, на практике порой случается так, что регистраторы совершают неправомерные действия. Поэтому законодательство предусматривает ответственность субъектов регистрации (в частности, республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации) за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам: они обязаны возместить их в полном объеме.

Виктор КАМЕНКОВ, председатель Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь, доктор юридических наук, профессор
Александр КАМЕНКОВ

Журнал "Директор", сентябрь 2006

Вернуться в «Земельный вопрос»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by