Аренда земли - вопросы и ответы

[Toto (Admin)]

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ - ВАЖНЫЙ ФАКТОР РАЗВИТИЯ ОТЕЧЕСТВЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Поскольку на протяжении продолжительного периода времени земельные участки могли находиться только в собственности государства, научные исследования в области земельных отношений в советский период в основном концентрировались на изучении права государственной собственности на землю и права землепользования физических и юридических лиц. Среди ученых-юристов, работавших над данной тематикой, значительный вклад в развитие науки гражданского и земельного права в части изучения земельных правоотношений внесли Г.А.Аксененок, А.В.Венедиктов, А.В.Карасс, В.П.Балезин, Ю.Г.Жариков, И.А.Иконицкая, Н.И.Краснов, Н.А.Сыродоев, М.Ф.Степанко [1].

Однако еще в 60-70-е годы XX века, в период, когда аренда земли в СССР была запрещена, Ю.Г.Жариков писал о целесообразности внедрения указанного института в земельные отношения. Допуская возможность заключения договора аренды, исследователь отмечал, что договор не может заменить собой административного акта - решения государственного органа, но служит «в целях конкретизации отдельных условий пользования землей ввиду часто меняющейся агропроизводственной ситуации». В книге «Предмет и система советского земельного права» авторы А.Е.Еренов, Н.Б.Мухитдинов, Л.В.Ильяшенко подвергали жесткой критике такую позицию, говоря о том, что введение «отжившего свой век института аренды лишено всякого смысла». Ими также критиковались предложения Ю.Г.Жарикова о внедрении платности землепользования [2].

Современная ситуация подтверждает правильность позиции профессора Ю.Г.Жарикова - аренда земли, особенно сельскохозяйственных земель, считается весьма перспективным направлением хозяйствования в иностранных государствах. Так, в Великобритании и Австралии примерно 1/3 всех фермерских хозяйств и 40% сельскохозяйственных угодий сданы в аренду, в США - 2/3 сельскохозяйственных земель, в Нидерландах такие земли составляют 35% всего земельного фонда [3, с. 5-10]. В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, договор аренды является двусторонней, возмездной, консенсуальной сделкой.

Статьей 578 ГК установлено, что в аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом допускается определение законодательством особенностей передачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. К существенным условиям договора аренды земельного участка законодательством Республики Беларусь отнесены предмет, срок и арендная плата, подлежащая внесению. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии вышеперечисленных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Согласно ст.ст. 43-44 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) арендаторами земельных участков могут выступать юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации. Таким образом, приобретение земельных участков на праве аренды (по сравнению с иными вещными правами на землю) возможно для самого широкого круга лиц. Арендодателями земельных участков являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

Статьей 47 КоЗ установлено, что граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком. На таких земельных участках строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается.

Как исключение из установленного КоЗ правила, согласно подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 24 февраля 1999 г. №117 «О некоторых мерах по совершенствованию организации и деятельности Белорусского государственного университета» предоставленные Белорусскому государственному университету (далее - БГУ) в бессрочное и безвозмездное пользование земельные участки БГУ вправе предоставлять во временное пользование, в том числе по договорам аренды.

В настоящее время Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации также предусмотрена возможность передачи земельного участка в аренду только собственником. Ранее же в России арендодателями могли быть и лица, обладающие на земельные участки правами пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования.

Согласно ст. 45 КоЗ сроки аренды земельного участка определяются заключаемым договором. При этом указанные сроки не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может составлять менее пяти лет. В Российской Федерации максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлен в 49 лет (ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В соответствии с пп. 1, 3 Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. №74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее - Указ №274) базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственный собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения. При этом местным исполнительным и распорядительным органам разрешено повышать либо понижать базовые ставки, но не более чем в два раза, в зависимости от различных условий.

Обязательными условиями договора аренды земельного участка являются заключение его в письменной форме и регистрация в организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него вне зависимости от срока его заключения. Данная практика является не характерной для зарубежных стран. В то же время в иностранном законодательстве встречаются ограничения по аренде земельных участков, не известные отечественному праву. Так, в Германии требование об обязательной письменной форме договора аренды земельного участка распространяется только на договоры, заключенные на срок более года (для сельскохозяйственных земель - 2 года). Если же договор заключен устно, он считается заключенным на неопределенный срок. Для нашей страны заключение договора аренды земельного участка на неопределенный срок вообще невозможно.

Во Франции, например, договор аренды земли может быть заключен как в письменной форме, так и в устной; как правило, на срок 9 или 18 лет. При этом каждые 9 лет комиссия по аренде при префекте пересматривает наименьший и наибольший уровни арендной платы для данного земельного участка, в связи с чем могут быть изменены и условия договора. В Великобритании договор аренды земельного участка на срок до 3 лет может быть заключен устно.

Если в договоре аренды земли, заключаемом в США, не указан срок его действия, то по истечении года он считается заключенным до конца следующего календарного года и может быть расторгнут только после предупреждения, совершенного за 1 месяц до его окончания. В Нидерландах не может быть передан в аренду земельный участок площадью более 45 га и на срок более 25 лет. Кроме того, для арендатора существует и ограничение по возрасту: на момент окончания срока аренды ему должно быть не более 65 лет.

В Швеции при сдаче в аренду хутора договор может быть заключен только на 10 лет и исключительно с лицами, имеющими специальное образование, опыт работы и возможность для успешного ведения хозяйства. Согласно законодательству Королевства Швеция максимальный срок аренды земельного участка равен 50 годам, а для сельскохозяйственных целей - 25 лет. Вместе с тем физическим лицам земельный участок может быть предоставлен государством и в пожизненную аренду. Земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома предоставляется в аренду на срок не менее пяти лет.

В соответствии с пп. 8-9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением установленных Кодексом случаев. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления [3].

В соответствии с подл. 1.10 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 г. №58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» (далее - Указ №58) земельные участки для строительства в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений (зданий, сооружений) предоставляются в аренду юридическим лицам, гражданам или индивидуальным предпринимателям на аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков. В случае, если на каждый из таких участков претендует только одно юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, они предоставляются в аренду после внесения таким лицом платы за право заключения договора аренды земельного участка на основании его кадастровой стоимости.

Условия и порядок организации и проведения аукционов на заключение договоров аренды земельных участков, не предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение, не переданных в собственность или аренду юридическим и физическим лицам, а также права и обязанности участников аукциона регулируются Положением о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров аренды земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2002 г. №1763.

Без проведения аукционов земельные участки в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов предоставляются в аренду исключительно в случаях, установленных Указом №58.

В практике зарубежных стран известны различные варианты проведения аукционов: «покупка» права аренды (тем, кто предложит наибольшую цену) и внесение арендных платежей в заранее оговоренном размере, заключение договора аренды с тем, кто предложит большие арендные платежи и другое. [4, с. 59].

На практике иногда встречаются случаи одностороннего расторжения исполнительными комитетами договоров аренды, хотя такое право им не предоставлено. Более того, это прямо запрещено договором либо в договорах аренды земельных участков присутствуют положения о том, что изменение и расторжение договора допускается только по соглашению сторон. Так, например, в случае отчуждения жилого дома, расположенного на земельным участке, переданном в аренду, местные исполнительные и распорядительные органы должны заключать с арендаторами соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Они же вместо этого расторгают договор в одностороннем порядке, что, по нашему мнению, не в полной мере соответствует п. 1 ст. 420 ГК, предусматривающему, что для расторжения договоров уполномоченным местным исполнительным и распорядительным органам необходимо включать соответствующий пункт в договор либо обращаться в суд.

В целях упрощения порядка последующего расторжения договоров аренды земельных участков в случае отчуждения расположенных на земельных участках капитальных строений при внесении изменений в зарегистрированные договоры аренды земельных участков, в частности, в связи с приведением их в соответствие с Указом №274, а также при заключении договоров аренды земельных участков полагаем наиболее целесообразным включать в них одно из следующих положений:

• настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем путем вынесения решения о расторжении договора аренды в случае отчуждения капитального строения (доли в праве собственности на капитальное строение), расположенного на земельном участке другому лицу;
• в случае заключения нового договора аренды в отношении земельного участка действие настоящего договора прекращается с момента государственной регистрации нового договора аренды.

Учитывая, что при отчуждении капитального строения (доли в праве собственности на капитальное строение) земельный участок может быть предоставлен в пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, в соответствующий договор было бы логичным включить следующее положение: «В случае предоставления земельного участка в пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование при переходе права собственности на расположенное на нем капитальное строение (долю в праве собственности на капитальное строение, изолированное помещение), действие настоящего договора прекращается с момента государственной регистрации соответствующего права на земельный участок». Договор аренды, содержащий указанное положение, будет сделкой с отменительным условием в соответствии с п. 2 ст. 158 ГК.

Следует также уделить внимание проблемам перенайма недвижимого имущества в целом и земельных участков в частности. Как показывает практика, понятие «перенаем» не известно не только непрофессионалам в области права, но и большинству специалистов. Достаточно много юристов сталкивается с ним впервые, изучая проблемы залога прав на недвижимое имущество, так как ч. 2 п. 3 ст. 316 ГК предусматривает, что залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательством или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Чтобы разобраться в сложившейся ситуации, необходимо четко уяснить, запрещено ли отчуждение права аренды без чьего-либо согласия. То есть необходимо выяснить, возможно ли отчуждение права аренды, и что это такое в принципе.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Однако, как отмечает Е.В.Капчан, КоЗ не регулирует вопросы ни субаренды земельных участков [5, с. 64], ни перенайма. Исследователи в своих работах также не уделяли достаточного внимания теме перенайма земельного участка. Означает ли это, что субаренда и перенаем, а также иное распоряжение правом аренды земельного участка невозможны?

Полагаем, что положения ГК в части правомочий арендатора земельного участка по передаче его в субаренду и перенаем теоретически и с точки зрения соблюдения законности реализуемы, но на практике, к сожалению, не применяются. Объясняется это, прежде всего, отсутствием подробного правового регулирования этих отношений в гражданском и земельном законодательстве. Даже авторы научных работ по земельному праву, анализируя права арендатора, не пишут о возможности перенайма земельного участка, хотя о возможности передачи его в субаренду упоминается достаточно часто [6, с. 70]. Основания подобной дифференциации объяснить достаточно сложно. С одной стороны, данные правомочия арендатора установлены одной и той же статьей ГК и допускаются только с согласия арендодателя, с другой, - ни субаренда, ни перенаем не предусмотрены прямо КоЗ.

С точки зрения теории гражданского права, перенаем - это перемена лиц в обязательстве, причем одновременно перевод долга и уступка требования, поскольку арендные отношения состоят из комплекса правоотношений, в которых арендатор выступает и должником, и кредитором.

Посредством применения норм ГК о перенайме возможно значительно уменьшить временные и материальные затраты субъектов арендных правоотношений в случае, когда необходимо сменить арендатора земельного участка. Чаще всего потребность в смене арендатора возникает при продаже собственником принадлежащего ему капитального строения, расположенного на арендуемом им земельном участке. В подобной ситуации согласно ст. 523 ГК к покупателю капитального строения должны переходить и права на соответствующий земельный участок (его часть). При таких условиях в настоящее время стороны последовательно производят следующие действия:

• продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи капитального строения и удостоверяют его у регистратора недвижимости (последнее - в случае если арендатором либо арендодателем является физическое лицо);
• продавец и покупатель (либо по соглашению - одна из сторон) представляют документы для государственной регистрации договора продажи недвижимости;
• на основании зарегистрированного договора отчуждения капитального строения арендатор и арендодатель заключают соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и удостоверяют его у регистратора недвижимости (последнее - в случае если арендатором либо арендодателем является физическое лицо);
• на основании зарегистрированного договора отчуждения капитального строения будущий арендатор (покупатель капитального строения) и арендодатель заключают новый договор аренды земельного участка и удостоверяют его у регистратора недвижимости (последнее - в случае если арендатором либо арендодателем является физическое лицо);
• арендатор (продавец капитального строения) представляет документы для государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, будущий арендатор (покупатель капитального строения) - для государственной регистрации возникновения права аренды земельного участка и стороны договора продажи недвижимости совместно (либо по соглашению - одна из сторон) - для государственной регистрации перехода права собственности на капитальное строение.

В случае множественности лиц на стороне арендатора, зачастую встречающейся на практике, для удостоверения договора должны явиться все субъекты. Соблюдение подобного требования крайне затруднительно и неэффективно, а представленная схема крайне громоздка, дорогостояща и требует значительных затрат времени для своей реализации.

При использовании механизмов перенайма реализация рассматриваемых отношений выглядела бы следующим образом:

• продавец и покупатель подписывают единый договор купли-продажи капитального строения и перехода прав аренды земельного участка, удостоверяют его у регистратора недвижимости (последнее - в случае если арендатором либо арендодателем является физическое лицо). На заключение подобного договора требуется согласие арендатора, которое может содержаться как в самом договоре аренды, так и в договоре продажи недвижимости;
• продавец и покупатель представляют документы для государственной регистрации перехода права собственности на капитальное строение и перехода права аренды земельного участка. Присутствия арендодателя, как и заключения отдельного договора аренды земельного участка арендодателя с новым арендатором, при этом не требуется.

При множественности лиц на стороне арендатора, в рамках предложенного алгоритма, не требуется присутствия всех соарендаторов ни при удостоверении, ни при государственной регистрации договора аренды.

Применение института перенайма земельных участков позволило бы, на наш взгляд, гораздо эффективнее решить проблемы в случае необходимости производства смены лица в арендных правоотношениях. Целесообразным было бы включение норм, регулирующих рассматриваемые отношения, в КоЗ.

Нельзя не отметить, что подобные правоотношения известны иностранному законодательству и широко применяются на практике. Так, согласно ст. 19 раздела «Право арендатора на передачу права пользования» гл. 8 Земельного кодекса Швеции арендатор может с согласия собственника передавать право пользования арендуемой недвижимостью. Таким образом, шведским законодательством, также как и белорусским, предусмотрен перенаем земельного участка.

Кроме того, ст. 31 раздела «Передача права аренды и продажа инвестиций» гл. 9 Земельного кодекса Швеции, посвященной аренде земли для сельскохозяйственных нужд, установлены исключения из этого правила. Так, если договор аренды был заключен на срок не менее десяти лет, то арендатор, если иное не предусмотрено договором, имеет право передавать право аренды другому лицу, в отношении которого собственник земельного участка не имеет обоснованных возражений. До этого арендатор обязан предложить собственнику принять недвижимость во владение и выплатить компенсацию, соразмерную стоимости права аренды. Предусмотрены также иные случаи перенайма без согласия собственника недвижимого имущества [7].

В заключение рассмотрим проблему аренды части земельного участка как одно из направлений совершенствования правоотношений в сфере аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 623 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Согласно ст. 624 ГК если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как отмечает В.Н. Литовкин, в этом случае на часть земельного участка может быть установлен только сервитут [8, с. 318]. Поскольку ст. 17 КоЗ предусматривает, что сделки с земельными участками могут заключаться только после выделения этих частей в самостоятельные земельные участки, возникновение иных прав на часть земельного участка представляется невозможным.

При передаче земельного участка на праве общей долевой аренды предметом аренды также является весь земельный участок, так как установить имущество, которым непосредственно может пользоваться правообладатель, возможно исключительно посредством определения порядка пользования. В то же время подобное соглашение не подлежит государственной регистрации, и, соответственно, в меньшей степени обеспечено государственным признанием по сравнению с договором аренды земельного участка (его части).

Согласно же п. 2 ст. 26 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в аренду может быть передан земельный участок или его часть.

В соответствии со ст. 19 раздела «Право арендатора на передачу права пользования» гл. 8 Земельного кодекса Швеции арендатор может, если иное не предусмотрено договором и не причиняет неудобства собственнику, передавать право пользования частью арендуемой недвижимости. То есть фактически предусматривается возможность аренды части земельного участка. В то же время согласно ч. 2 ст. 2 гл. 13 Земельного кодекса Швеции в определенных случаях не допускается аренда части единицы недвижимости [7].

Для заключения договоров аренды части земельного участка в земельном законодательстве необходимо предусмотреть правила вовлечения их в оборот. Предлагается следующая последовательность действий в рассматриваемой ситуации. Поскольку договор аренды части земельного участка не связан с возможным отчуждением предмета аренды (договор аренды части земельного участка без права последующего выкупа), то государственная регистрация раздела земельного участка не осуществляется. Землеустроительное дело на часть земельного участка может составляться только по желанию сторон договора. На местности определяется реальная часть земельного участка, переходящая в пользование арендатора, неотъемлемой частью договора аренды является план границ части земельного участка, установленных соглашением. Осуществляется государственная регистрация договора и возникновения права аренды части земельного участка. По истечении срока аренды эта часть земельного участка как объект гражданского оборота прекращает свое существование.

Таким образом, в настоящее время к направлениям совершенствования правоотношений в области аренды земельных участков, по мнению автора, можно отнести:

• упорядочение вопросов одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков, в частности, в случае отчуждения недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке;
• применение и более детальное правовое регулирование отношений по перенайму земельных участков, предусмотренных гражданским законодательством;
• введение в гражданский оборот частей земельных участков в рамках арендных правоотношений, в том числе при наличии долевого права аренды, с обязательным нормативно-правовым установлением правил заключения и государственной регистрации подобных договоров и права аренды части земельного участка.

Литература:

1. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958. 424 е.; Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М. -Л., 1948. 839 с; Жариков Ю.Г. Имущественные споры землепользователей. М, 1980. 112 с; Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М, 1999. 128 с; Общая теория советского земельного права / Отв. ред. Г.А.Аксененок, И.А.Иконицкая, Н.И.Краснов. М., 1983. 358 с; Право землепользования в СССР и его виды / Рук. монографии д.ю.н. Г.А.Аксененок. М, 1964. 548 с.
2. Жариков Ю.Г. Право сельскохозяйственного землепользования. М., 1969. 200 с; Еренов А.Е., Мухитдинов Н.Б., Ильяшенко Л.В. Предмет и система советского земельного права. Алма-Ата, 1981. 208 с.
3. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В.Залесского. М., 2005. 345 с; Проблемы развития аренды и залога земли в Республике Беларусь / Подгот. В.Ф.Бондарчук и др. Мн., 1996. 70 с; Управление земельными ресурсами. Опыт Швеции / Под ред. М.В.Кобаса. Мн., 1999. 120 с; Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года №136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. №44. Ст. 4 147.
4. Бакиновская О. Особенности возникновения и прекращения прав на земли городов // Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. 2005. №21. С. 55-61.
5. Капчан Е. Передача земельного участка в субаренду // Юрист. 2005. №6. С. 64-65.
6. Бакиновская О.А. Земельное право: ответы на экзаменационные вопросы. Мн., 2006. 160 с.
7. Недвижимость в Швеции (законодательство и сравнительный анализ): Практ. пособие / Авт. В.А.Дорошке-вич, В.М.Зарьков, С.А.Шавров, А.Н.Коллонтай / Под ред. Г.В.Дудко, М.В.Кобасы. Мн., 2001. 416 с; О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30. Ст. 3 594; Swedish Land and Cadastral Legislation. Stockholm, 1998. 330 р. 8; Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. М., 2004. 845 с.


АННОТАЦИЯ Поступила в редакцию 01.08.2007

В статье отражена важность арендных отношений для развития экономики государства, приведены примеры из законодательства и практики иностранных государств по данной теме, дан краткий обзор литературы в области земельных арендных правоотношений. Внесены конкретные предложения по направлениям совершенствования правоотношений в области аренды земельных участков в Республике Беларусь. Рассмотрены вопросы упорядочения и нормативного урегулирования одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков, в частности, в случае отчуждения недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Отражена важность применения и более детального правового регулирования отношений по перенайму земельных участков, предусмотренных гражданским законодательством. Предложено введение в гражданский оборот частей земельных участков в рамках арендных правоотношений, в том числе при наличии долевого права аренды, с обязательным нормативно-правовым установлением правил заключения и государственной регистрации подобных договоров и права аренды части земельного участка.


Юлия ГУДКОВА,

начальник юридического отдела научно-производственного государственного республиканского унитарного предприятия «Национальное кадастровое агентство»

Юстиция Беларуси
№7 2007

[Toto (Admin)]

Аренда земельного участка? Дорого!

По праву

Консультацию ведут директор юридической фирмы «Коллегия» Игорь СТУКАНОВ, заместитель директора фирмы «Коллегия» Галина ПИВУЛЬСКАЯ, юрисконсульт фирмы «Коллегия» Дмитрий КАРНЕЙ

Такой вывод сделали участники круглого стола, прошедшего в «Коллегии», оценив правоотношения в сфере землепользования.

Д.К.: - До принятия указа президента РБ от 7.02.2006г. N74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности» исполкомы при установлении арендной платы за землю придерживались в основном ставок земельного налога и коэффициентов к ставкам земельного налога, исходя из категории земель. Как следствие, разница между арендной платой за землю и земельным налогом была несущественной.

И.С.: - Однако при установлении арендной платы не учитывался ряд факторов, например целевое назначение участка, его месторасположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальная значимость объектов строительства и уровень доходности от вновь возводимого объекта. По мнению государства, такая низкая арендная плата не стимулировала эффективное использование земли.

Д.К.: - Да, поэтому в основу нового порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности (государство гипермонополист в указанной сфере), положены показатели кадастровой стоимости земельных участков и коэффициенты к ней.

В результате нового государственного подхода сумма возможной арендной платы превышает размер земельного налога в отношении одного и того же участка не просто в несколько раз, а на порядки. Это экономическая (если не рассматривать нормативные предписания) основа принятия решений местными органами исполнительной власти о предоставлении пользователям участков в аренду, а не в пользование, как ранее.

Г.П.: - Каковы же шансы землепользователей не «попасть» на столь дорогую аренду? Ведь от нее не защищает даже переход субъекта хозяйствования на упрощенную систему налогообложения, спасавший ранее от уплаты земельного налога.

И.С.: - С 1 января т.г. после вступления в силу указа президента РБ от 27 декабря 2007г. N667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» претерпел изменения порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении находящихся на нем капитальных строений.

В соответствии с п.12 указа не требуется принятие местным исполкомом решения об изъятии и предоставлении участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством (законсервированное), к другому лицу, если при этом не изменяется - обратим внимание! - целевое назначение участка или вид вещного права на него, или его размер, или границы. В этом случае госрегистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления госрегистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

Г.П.: - Следовательно, при отчуждении лицом, имеющим в постоянном пользовании участок, всех находящихся на данном участке капитальных строений и сооружений, а также при условии сохранения целевого назначения участка, его размеров и границ, к приобретателю недвижимости переходит право постоянного пользования участком.

И.С.: - Правда, государство вынуждено «переводить» землепользователей на арендные правоотношения. И последний указ о разгосударствлении убыточных предприятий, где необходимым условием их продажи установлено заключение покупателем договора аренды земельного участка под зданиями и сооружениями, и проект Кодекса о земле убеждают нас, что аренда земли является приоритетом государства в правоотношениях в сфере землепользования.

Д.К.: - Если от аренды не уйти, то, наверное, следует учитывать и то, что местным органам исполнительной власти предоставлено право понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, но не более чем в 2 раза, в зависимости от срока аренды, размеров участков, стоимости улучшений, произведенных арендаторами, наличия ограничений (обременении) в использовании указанных участков, социальной значимости деятельности арендаторов для административно-территориальных и территориальных единиц, сезонности, времени (дневное, ночное) и вида осуществляемой арендаторами деятельности, источников ее финансирования.

Г.П.: - Да, но обольщаться землепользователям не стоит: практика показывает, что такие решения принимаются крайне редко. Представляется, что стоит готовиться к тому, что нам предлагает проект и что, скорее всего, будет реализовано в новом Кодексе о земле: после его принятия владение земельным участком возможно будет на праве собственности и на основании договора аренды. Вопрос лишь в одном: какова будет арендная плата и смогут ее платить землепользователи?

БелГазета
24 марта 2008

[Toto (Admin)]

В Беларуси подорожает аренда земельных участков, на которых находятся объекты сверхнормативного незавершенного строительства.
Эта норма содержится в указе №312 "О некоторых вопросах налогообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности", который глава государства Александр Лукашенко подписал 11 июля.
"Увеличивается размер ежегодной арендной платы за земельные участки, занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства (за исключением законсервированных), с применением коэффициента, равного 2", - сообщает БЕЛТА.
Администрациям свободных экономических зон предоставляется право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза размер ежегодной арендной платы за земельные участки, расположенные в границах СЭЗ и предоставленные данными администрациями отдельным резидентам. Данная норма не распространяется на резидентов СЭЗ в течение всего срока реализации ими инвестиционного проекта.
Источник: realty.ej.by