Сообщение Toto (Admin) » Ср апр 20, 2011 10:32 am
ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ ЛИКВИДАЦИИ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ.
В последние годы общая площадь ветхого и аварийного жилья в республике постоянно снижается, и на начало 2010 года составляла 323,7 тыс. кв. метров, или 0,14% всего жилищного фонда (в 2000 году - 884,2 (0,4%), в 2006 году - 450 (0,2%), в 2008 - 340,2 (0,15%), в 2009 — 328,3 (0,14%). Однако проблема наличия ветхого и аварийного жилья осложняется все еще имеющим место невыполнением в установленные сроки плановых профилактических и ремонтных работ. Недостаток средств, направляемых на ремонт, реконструкцию и модернизацию жилья, приводит к его ускоренному износу.
По количеству ветхого и аварийного жилья лидирует Витебская область - 78,3 тыс. кв. метров (24,2% к общему объему такого жилья в республике). Затем следуют Могилевская -56,0 тыс. кв. метров (17,3%), Брестская - 50,6 тыс. кв. метров (15,6%) и Гомельская области -48,7 тыс. кв. метров (15%). Несколько меньше такого жилья в Минской - 32,5 тыс. кв. метров (10,1%), в Гродненской области - 28,3 тыс. кв. метров (8,8%) и г. Минске - 29,2 тыс. кв. метров (9%). В домах, признанных в установленном порядке ветхими и аварийными, на 1 января 2010 года проживало 11024 человек, в том числе в городах и городских поселках - 9870 человек и в сельской местности - 1154 человека.
Напомним, что в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 сентября 1999 г. №1371 «О порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания» Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь по согласованию с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерством здравоохранения Республики Беларусь постановлением от 2 мая 2000 года №4 (далее - постановление №4) утвердило условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания.
Согласно постановлению №4 к жилым помещениям, непригодным для проживания, отнесены каменные жилые дома с фактическим износом свыше 70% и деревянные жилые дома (и со стенами из прочих материалов) с износом свыше 65%, а также жилые помещения в аварийном состоянии, устранение которого невозможно.
Для ускорения ликвидации имеющегося ветхого жилья постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 31 декабря 2009 г. №1749/19 «О мерах по выполнению заданий на 2010 год по строительству жилых домов» определены расчетные показатели по финансированию и строительству в 2010 году жилых помещений для отселения граждан, живущих в ветхих и аварийных жилых домах, признанных в установленном порядке непригодными для проживания.
Всего в 2010 году запланировано ввести в эксплуатацию 36,1 тыс. кв. метров общей площади для отселения из ветхого жилья 599 семей (в том числе в г. Минске - 170 семей, в Гомельской и Могилевской областях - по 105 семей, в Минской - 70, в Витебской и Гродненской - по 50, и в Брестской области - 49 семей. На эти цели расчетно потребуется 86,7 млрд рублей (из них с местных бюджетов - 84,6 млрд рублей, одноразовых безвозмездных субсидий - 4,2 млрд рублей и льготных кредитных ресурсов - 2,1 млрд рублей).
Действующее законодательство содержит ряд норм, регламентирующих порядок переселения граждан из домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, подлежащих сносу, непригодных для проживания и подлежащих переоборудованию, в нежилые.
В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК), если дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу или дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой либо если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, граждане выселяются из таких жилых помещений с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств, которое осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.
Пунктом 52 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее - Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. №565, предусмотрено, что, если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания, выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.
Пунктом 53 Положения предусмотрено, что, если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и (или) общественных нужд либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, лицо, которому предоставляется этот земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пп. 44-46 Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.
Необходимо также отметить, что Указом Главы государства от 3 июня 2008 г. №292 конкретизирован порядок предоставления жилых помещений выселяемым гражданам при сносе жилого дома государственного жилищного фонда в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд или при переводе жилого помещения в нежилое для случаев, когда земельный участок предоставляется организации негосударственной формы собственности либо ей предназначается жилое помещение, подлежащее переводу в нежилое (ч. 2 п. 53 Положения). В этих случаях выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пп. 44-46 Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда местными исполнительными и распорядительными органами, иными государственными органами и другими государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, подлежащее сносу (переводу в нежилое), за счет средств указанной организации негосударственной формы собственности, перечисляемых на эти цели, либо путем безвозмездной передачи жилого помещения, находящегося у нее в собственности, в республиканскую или коммунальную собственность.
В статье 105 ЖК указано, что, если гражданину на праве собственности принадлежит жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, общей площадью не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.
Кроме того, для граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, установлены льготы на получение государственной поддержки в случае изъявления ими желания построить или приобрести в собственность благоустроенное жилье. Так, в соответствии с подп. 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. №185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» (далее - Указ №2185) указанные граждане вне очереди включаются в списки на получение льготных кредитов. Согласно подп. 1.11 Указа №185 им предоставлено право на совместное использование льготного кредита и одноразовой безвозмездной субсидии на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений.
Местные исполнительные и распорядительные органы имеют право предоставлять гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, вне очереди субсидии на строительство и приобретение жилых помещений. При этом базовая доля субсидии указанным гражданам начисляется независимо от времени нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в максимальном размере с учетом всех остальных установленных критериев для определения величины субсидии.
Нередко ветхие дома имеют недостаточный уровень инженерного обустройства. В таких случаях, в соответствии с подп. 1.4 и 1.4-1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. №«1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» размер платы за техническое обслуживание в домах, в которых отсутствуют горячее, холодное водоснабжение, центральное отопление, может по решению облисполкомов, Минского горисполкома уменьшаться на 10% за каждый отсутствующий вид инженерного обустройства. При отсутствии в домах инженерных систем рециркуляции горячей воды плата за подогрев воды, услуги централизованного водоснабжения и канализации в пределах фактического потребления объемов горячей воды, определенных по показаниям приборов индивидуального учета расхода воды, но не выше норм водопотребления, установленных местными исполнительными и распорядительными органами, осуществляется со скидкой 10% с тарифов на эти услуги, установленных законодательством Республики Беларусь.
Особый порядок установлен Указом Президента Республики Беларусь от 3 февраля 2006 г. №70 «О мерах по упорядочению учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов с хозяйственными и иными постройками в сельской местности» (далее - Указ ,N270) в отношении ветхих домов, находящихся в сельской местности. Под такими домами понимаются находящиеся в частной собственности в сельской местности жилые дома, признанные в установленном законодательством порядке не соответствующими санитарно-техническим требованиям или непригодными для проживания, с хозяйственными и иными постройками, в отношении которых по состоянию на 1 января 2007 года и каждого последующего календарного года имеются достоверные сведения о том, что они содержатся бесхозяйственно, собственники их в течение последнего года не проживают в них и не принимают мер по приведению в надлежащее состояние.
При выявлении в сельской местности ветхих домов исполнительный комитет первичного территориального уровня направляет собственникам таких домов письменное предписание о прекращении бесхозяйственного содержания и устанавливает срок для приведения их в надлежащее состояние. Данный срок не может быть менее шести и более двенадцати месяцев.
При неисполнении собственником предписания в установленный срок ветхий дом по решению суда может быть у него изъят путем его выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему исполнительному комитету для продажи с публичных торгов.
В случае выкупа ветхого дома к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого создан ветхий дом, и собственнику возмещается его стоимость в размере, установленном соглашением сторон, но не более размера, определенного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за вычетом расходов на проведение оценки ветхого дома.
Если ветхий дом продается с публичных торгов, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого он создан, без перехода прав на соответствующий земельный участок. Собственнику передается вырученная от продажи сумма, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки ветхого дома.
Указом №70 предусмотрено, что собственник пустующего, ветхого дома вправе сам произвести его отчуждение до получения уведомления о подаче местным исполнительным и распорядительным органом заявления в суд.
В случае отчуждения собственником пустующего, ветхого дома земельный участок, на котором он расположен, переходит к приобретателю на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения в порядке, предусмотренном законодательными актами о земле. При этом срок принятия соответствующего решения местным исполнительным и распорядительным органом не должен превышать 7 календарных дней со дня подачи приобретателем заявления в местный исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения земельного участка.
В решении освещаемой проблемы есть определенные организационные особенности. Дело в том, что ветхое и аварийное жилье неравномерно распределено по городам и сельским районам. Еще более неравномерно распределяется новое жилищное строительство. Поэтому может оказаться так, что там, где наиболее остро стоит проблема переселения граждан из непригодных для проживания помещений, жилья строится недостаточно или вообще жилищное строительство не запланировано.
Именно поэтому в решении данного вопроса велика роль местных исполнительных и распорядительных органов. После утверждения на республиканском уровне заданий по строительству жилья на очередной год ими разрабатываются конкретные графики строительства жилых домов с учетом всех местных особенностей, и переселение граждан из ветхих и аварийных жилых помещений должно рассматриваться как одно из приоритетных направлений.
Не следует забывать и о пустующих домах, которые могут быть использованы для этих целей. По данным статистики, на 1 января 2009 года в республике насчитывалось более 125 тыс. жилых домов (квартир), в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, из них 99,7% находилось в сельских населенных пунктах. Значительная часть этого жилья пригодна для проживания и может быть заселена после проведения необходимых ремонтных работ. Покупка таких домов может осуществляться по ценам значительно ниже стоимости нового строительства. Таким образом, вовлечение в оборот пустующих домов является резервом решения данной жилищной проблемы, тем более, что для выкупа их у собственников разрешено направлять часть выделяемых на жилищное строительство в сельской местности льготных кредитных ресурсов.
Активизация на всех уровнях работы по ликвидации ветхих и аварийных жилых домов и переселению проживающих там семей в благоустроенные жилые помещения явится конкретным проявлением заботы государства о реализации предусмотренного ст. 21 Конституции Республики Беларусь права всех граждан на достойный уровень жизни, включая нормальные жилищные условия.
Юстиция Беларуси, №7, 2010
Виктор САВИЦКИЙ,
член правления республиканского государственно-общественного объединения «Белорусское общество «Знание»