Пригородная недвижимость как объект инвестиций

Что лучше: жить в комнате, деля кухню, туалет, ванну с совершенно чужими людьми, или иметь свое собственное отдельное жилье в пригороде Минска? Что важнее: статус столичного жителя или возможность жить отдельно, а на работу в Минск ездить на машине или добираться общественным транспортом? Что лучше: однокомнатная "хрущевка" в Минске в долг, или комфортабельная 3-4-х комнатная квартира за те же деньги в паре десятке километров от столицы? Информация о качестве жизни в других городах, поселках и деревнях нашей страны.
Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Пригородная недвижимость как объект инвестиций

Сообщение Toto (Admin) » Ср ноя 14, 2007 4:10 pm

Двойную цену за вид из окна

Аналитики советуют отказаться от долларовых сбережений и привыкать к рублевым. А еще лучше — вложить деньги в недвижимость. Например, в загородную. Тем более что дачи и коттеджи обещают стать перспективными объектами для инвестиций.

Зов природы

До недавнего времени о сегменте загородной недвижимости говорили, как о рынке «диком». На нем отсутствовала четкая структура спроса и предложения, не были сформированы предпочтения потребителей, а застройка зачастую велась стихийно и непрофессионально. Сегмент загородного жилья никогда не подвергался серьезным маркетинговым исследованиям, и, как следствие, многие объекты реализовывались по принципу «заплатите, сколько не жалко». Однако ситуация постепенно выравнивается в сторону цивилизованности.

Как отмечают риэлторы, прежде всего изменился менталитет белорусов. Среди горожан появилась прослойка стремящихся уехать из многоэтажных «муравейников» и поселиться в загородном доме: жить на природе, а на работу ездить в город. Такая «тяга к земле» уже дала свои результаты: за несколько лет спрос на загородное жилье увеличился примерно в два раза. Правда, это касается отнюдь не дачных домиков или деревенских хат, а солидных капитальных строений, не уступающих по комфортабельности городским квартирам, в коттеджных поселках. Как говорят специалисты, хороших загородных домов в 5—10-километровой зоне от столичной кольцевой уже явно не хватает.

А ведь еще 10 лет назад на полсотни продаваемых в пределах Минского района объектов приходился в среднем один покупатель. В 2000 году соотношение было еще более удручающим — один желающий обзавестись загородным домом на 80 строений. Сегодня спрос на коттеджи, находящиеся в ближайшем пригороде, превышает предложения.

Активный рост рынка загородной недвижимости позволяет экспертам сделать вывод: белорусская столица уверенно идет по пути субурбанизации. Этот процесс, больше характерный для крупных мегаполисов, подразумевает формирование вокруг города самодостаточных жилых пригородов. К числу главных причин этого явления в Беларуси аналитики относят улучшение благосостояния и увеличение численности обеспеченной прослойки населения. Кроме того, дополнительный стимул к покупке коттеджа создают растущие цены на городское жилье. К примеру, сейчас многокомнатная квартира площадью 120—140 кв. м в столичной новостройке стоит столько же, сколько хороший двух-трехуровневый коттедж в престижных Тарасово, Дроздово или Ждановичах. В такой ситуации загородное жилье становится выгодной альтернативой городскому.

— Нынешней ситуацией успешно пользуются продавцы. Учитывая, что единой системы ценообразования в сегменте загородной недвижимости пока не существует, многие из них предпочитают назначать для своих коттеджей явно завышенные цены, занимая выжидательную позицию, — рано или поздно покупатель все равно находится, — объясняет сотрудник агентства недвижимости «Загородный дом» Дмитрий Чернушевич.

Что же касается динамики цен, то во многом она привязана к стоимости жилья в Минске. На самом деле ценообразование на загородном рынке значительно отличается от городского: параметров оценки здесь на порядок больше. Так, гораздо более важную роль играют ландшафт, красота сельского пейзажа, на который открывается вид из окна. Наличие леса на территории поселка или участка также поднимает цену. Выстроить четкие зональные характеристики загородной недвижимости достаточно проблематично. Домики могут находиться рядом, иметь равные площади, потребительские качества, и при этом один будет вдвое дороже другого. Как говорят риэлторы, наиболее значимыми критериями ликвидности объекта загородной недвижимости служат местоположение, наличие рядом водоема и леса, инфраструктура поселка, а также его транспортная доступность. Даже несмотря на то, что большинство владельцев домов имеют автомобиль, а то и несколько машин на семью, многие хотят жить поближе к остановкам пригородных автобусных маршрутов.

Решить за дачу

До недавнего времени одной из составляющих оценки загородной недвижимости была площадь участка, на котором возведен коттедж. Однако согласно Указу № 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков», подписанного главой государства в прошлом году, они «вылетели» из сегмента купли-продажи. Продать пустующие сотки или «незавершенку» можно было только до января 2007 года. Теперь к продаже принимаются только готовые объекты. Впрочем, рынок это не остановило. На нем сегодня процветает «черная» торговля участками.

Схема достаточно проста. Согласно Кодексу о земле, при переходе права собственности на строения и сооружения автоматически переходит и право пользования земельным участком, на котором находятся эти объекты. При совершении сделок с недвижимостью в его стоимость попросту закладывается и цена земельного участка. Так что случаи, когда старенький покосившийся дом может быть продан за $ 100—150 тыс., совсем не редкость.

В последнее время в ходу и другая полулегальная «многоходовка»: владелец участка начинает на нем строительство «собственными силами, но за счет покупателя». После возведения строения дом «продается» на бумаге.

Как говорят специалисты, наиболее востребованные покупателями объекты — коттеджи площадью 250—350 кв. м с участком 12—20 соток. Говоря о современных тенденциях спроса, необходимо отметить: около 70 % покупателей желают приобрести загородный дом «под ключ» не дороже $ 200 тыс. Причем он должен располагаться не в глухом лесу или чистом поле, а в каком-нибудь поселке. Около 60 % интересуют домовладения в 5—10-километровой зоне от МКАД. Однако в этом радиусе за $ 100—200 тыс. можно приобрести лишь строение-коробку без отделки и подведенных коммуникаций. Гораздо дешевле купить дачу в не самых популярных направлениях километров за 25—30 от границ Минска.

Коррелирует цену и площадь недвижимости. Время гигантомании начала 1990-х прошло, и огромные 3—4-уровневые коттеджи пользуются теперь меньшим спросом. Определяющим фактором стала не этажность, а качественные характеристики постройки. Не случайно пик спроса приходится на дома 150—170 и 220—250 квадратных метров. При этом компактные, уютные коттеджи, с продуманными и удачно реализованными архитектурными решениями могут быть проданы за ту же цену, что громадные «замки».

Будущее — за поселками

По прогнозам экспертов, загородную недвижимость в ближайшем будущем ожидают перемены. Придет эпоха строительства организованных коттеджных поселков по единой архитектурной концепции. С коммуникациями, единым управлением и обслуживанием, а иногда и с собственной инфраструктурой. На руку будущим инвесторам играет и тот факт, что у Минска до сих пор нет своей «Рублевки», хотя, безусловно, можно выделить некоторые места, где предпочитают строиться или приобретать готовые коттеджи состоятельные белорусы. Но на массовый спрос поселки еще долгое время не будут оказывать доминирующего влияния.

Только сегодня на рынке появляются компании, объявляющие о своих намерениях заняться строительством типовых коттеджных поселков. Как отмечают специалисты, возводить их будут по классам — «элит», «премиум» и «эконом».

Владимир ЛИХОСЛАВЦЕВ
Рэспублiка
14 ноября 2007

Вернуться в «Недвижимость в пригороде: квартиры, дома, коттеджи, дачи...»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by