Обзор рынка загородной недвижимости за 1 квартал 2013 года
Вслед за сходом снежного покрова и наступлением долгожданного тепла резко возрастает и интерес потенциальных покупателей к недвижимости за городом. Для тех, кто подумывает о том, чтобы перебраться за кольцевую в этом году, Реалт.by подготовил обзор всех сегментов рынка загородной недвижимости. Немаловажная особенность нынешней ситуации заключается в том, что если квартиры в столице уверенно растут в цене, то вот на рынке коттеджей, дач и участков ситуация далеко не столь однозначная.
Зимой рынок традиционно сбавил активность. И если продажа коттеджей менее подвержена сезонным колебаниям спроса, то продажа участков, ввиду невозможности оценить все качества последних, сильно сужается. В результате, сезонное сокращение предложения составило 25%. Однако, уже в марте покупатели вновь начали обращать свои пристальные взоры на загородную недвижимость.
Общая структура предложения по сравнению с зимним периодом практически не изменилась: дома и коттеджи занимают около половины от всего количества предложений, 25% это участки без подряда, 16% - дачи и около 10% приходится на квартиры в пригородных поселках.
Также необходимо констатировать тот факт, что на вторичном рынке пока практически не представлен сравнительно новый для нас вид загородной недвижимости – таунхаусы. Их доля на протяжении года колеблется в пределах 0,5% (для сравнения в Подмосковье таунхаусы занимают 11% всего рынка загородной недвижимости).
Многоквартирная застройка
Начиная с сентября минувшего года, цены на квартиры в Минске стали стремительно идти вверх. Аналогичная ситуация не заставила себя долго ждать и в пригороде – уже в декабре сильный рост был отмечен почти во всех поселках близ МКАД.
В 2013 году эти процессы продолжились. За первый квартал цены на квартиры в Ждановичах и Сенице поднялись на 13 %, что даже несколько опережает среднегородские темпы по Минску. В Лесном и Боровлянах рост составил 8-10%, а вот в менее популярных Мачулищах и Гатово - лишь около 3-4%. Таким образом разброс цен на пригородное многоквартирное жилье начинает постепенно увеличиваться.
Что касается первичного рынка, то большинство из застройщиков в Сенице, Боровлянах и Тарасово установило среднюю планку на уровне 1050 $/м2. Чуть ниже цены в Колодищах и Слободе. И хотя стоимость жилья по многим объектам в пригороде поднялась с начала года, этот рост несоизмерим с тем, что происходит на данный момент в Минске.
Дачи
Наибольшее количество выставленных на продажу дач располагается вдоль железнодорожных участков Минск-Молодечно и Минск-Борисов. Также высокая концентрация наблюдается по Логойскому и Мядельскому направлениях.
Подавляющее число объектов электрифицированы, однако газ имеется лишь у 12% дач. Принципиальные различия в цене отчетливо проявляются по мере удаленности от столицы, несмотря на то что средняя площадь участка возрастает.
В 10-километровой зоне от МКАД за дачу просят в среднем 45-50 тыс. у.е. практически по всем направлениям за исключением непопулярных Могилевского и Пуховичского, где цены ниже в среднем в 1,5-2 раза. Стоит отметить, что цены по сравнению с концом прошлого дачного сезона практически не изменились.
А вот по большинству дач в зоне в зоне 10-25 километров от столицы наблюдалась существенная корректировка вниз. Если в конце прошлого лета объекты там продавались в среднем за 30 тыс. у.е, то теперь цены снизились на 5-7 тыс. практически по всем направлениям, за исключением наиболее престижных Логойского, Мядельского и Московского. Там за дачу просят от 35 до 50 тысяч.
Что касается цен на объекты, удаленных на 30-50 километров от столицы, то здесь ситуация осталась стабильной. Независимо от направления, за дачу просят в среднем около 20 тыс. у.е. И это при том, что средняя площадь прилегающих участков выше в 1,5-2 раза, нежели у объектов вблизи Минска.
Участки
Цены на данный сегмент рынка наиболее дифференцированы и могут отличаться в десятки раз. Основные факторы все те же: направление и удаленность от МКАД. Также важное значение имеют наличие электричества и газа. Если данные коммуникации подведены, стоимость увеличивается в 2- 2,5 раза. Средняя площадь участка в 18 соток сохраняется на уровне минувшего года.
Самые высокие цены на участки установились вблизи Минского моря, а также вдоль живописного Логойского направления. Там же отмечен и наиболее активный рост цен (порядка 10-15%). Цены по остальным направлениям не претерпели существенных изменений. Исключение составили участки вдоль Слуцкого шоссе, цена которых снизилась на 11%.
На ближайшем аукционе по продаже земельных участков, который состоится 17 мая (регистрация на аукцион 3 мая уже завершена), начальные цены в зависимости от местоположения различаются в 13 раз. Больше всего (600 млн. рублей) просят за участки в Боровлянах, а вот стартовые цены на участки в Крупицком сельсовете начинаются с 44 миллионов рублей.
Дома и коттеджи
Разделить эти два очень близких понятия довольно сложно, но, несмотря на свою близость, распределение предложения по домам и коттеджам кардинально отличается друг от друга.
Возраст абсолютного большинства коттеджей не превышает 7-10 лет. 70% всех предлагаемых объектов лежат в 10-километровой зоне от столицы, а в 25-километровой и вовсе более 90 %. Что касается домов, то это скорее объекты постоянного проживания, нежели загородная недвижимость. Как результат, здесь нет понятия престижности направления и нет привязки к природным или социальным благам.
В отличие от столичных квартир, продолжающих дорожать уже 9 месяцев, ситуация с ценами на загородную недвижимость далеко не столь однозначная. Реальный рост в 2013 году (порядка 6-10%) был зафиксирован только по двум наиболее престижным направлениям: Логойскому и Молодечненскому. У остальных цена либо осталась на прежнем уровне, либо вовсе снизилась (Мядельское и Московское направления).
Что касается первичного рынка, то большинство из строящихся коттеджных поселков предлагают потенциальным покупателям индивидуальные проекты. В целом, цены как на коттеджи, так и на таунхаусы сохраняются стабильными и растут только по тем объектам, введение в эксплуатацию которых планируется в ближайшее время.
Артем Сахаревич, Реалт.by