Особенности бухучета в кондоминиумах

[Toto (Admin)]

ЧЕМ ЯВЛЯЮТСЯ ДЛЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ПОЛУЧАЕМЫЕ ИМИ ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ ЗА СБОР КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ?

Общие положения

В последние годы все более широкое распро­странение получает создание товариществ собст­венников жилых домов. В соответствии со ст. 20 Закона РБ от 08.01.1998 №135-3 "О совместном домовладении" (далее - Закон) товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержа­ния и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, преду­смотренных его уставом и Законом.

Товарищество собственников является не­коммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.

Согласно ст. 11 Закона собственник недви­жимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством РБ.

Собственники недвижимого имущества со­вместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорцио­нально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются согласно зако­нодательству РБ, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имуще­ства устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, теку­щий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий, предусмотренных ст. 13 Закона.

На основании ст. 13 Закона при совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений, установленные нормативными актами РБ, соответствующими ре­шениями республиканских органов государствен­ного управления, местными исполнительными и распорядительными органами.

Согласно ст. 23 Закона товарищество собст­венников в числе прочего имеет право организовывать обслуживание жилых и (или) нежи­лых помещений собственников, заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг.

То есть товарищества собственников корен­ным образом отличаются от ЖРЭО, ЖЭС, ЖЭО и других коммерческих организаций, ока­зывающих услуги населению, в т.ч. и платные. Собственники в лице своего объединения - товарищества собственников - сами себе оказы­вать услуги не могут.

Взаимоотношения товарищества с собственниками помещений.

У товарищества собственников нет необхо­димости заключать договоры с собственниками на обслуживание помещений. Положения об участии каждого собственника в расходах по содержанию имущества предусмотрены Законом, уставом, протоколами общих собраний. Такие договоры могут лишь конкретизировать порядок участия каждого собственника в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту общей доле­вой собственности, оплате коммунальных услуг в соответствии с уставом общества.

Средства, перечисляемые собственниками то­вариществу, используются товариществами собственников для расчетов со сторонними орга­низациями по заключенным договорам на обслуживание помещений и на оплату труда наемного персонала. То есть данные средства являются целевыми.

Взаимоотношения с поставщиками коммунальных услуг.

По договорам на водо-, тепло-, газо-, элек­троснабжение, горячее водоснабжение, канали­зацию и иные подобные услуги (далее - коммунальные услуги) товарищество собственников обязано оплатить поставщикам стоимость по­требленных услуг.

Типовыми договорами на оказание комму­нальных услуг предусмотрена выплата потреби­телю услуг комиссионного вознаграждения за сбор платежей с населения в виде определенно­го процента (от 2% до 9%) от поступившей сум­мы денежных средств в оплату оказанных услуг.

Так, в типовом договоре с УП "Минсккоммунтегогосеть" есть пункт, согласно которому "...потребитель получает от энергоснабжающей организации вознаграждение за сбор платежей с населения в размере 4% (в том числе НДС -18%) от суммы платежей, собранных с населе­ния и перечисленных энергоснабжающей орга­низации. Вознаграждение предоставляется в виде взаимозачета".

Индивидуальные (нетиповые) договоры, в которых нет записи о выплате вознаграждения за сбор денег с пользователей услуг, поставщи­ки коммунальных услуг с товариществами собственников не заключают.

Заметим, что товарищества собственников ни с кого сбор денег не производят, а лишь оплачивают услуги, потребленные своими членами.

Вместе с тем отдельные поставщики комму­нальных услуг, руководствуясь типовыми договорами, требуют от товариществ составления ак­тов выполненных работ (оказанных услуг) и выписки счетов-фактур по НДС. Но, повторим, товарищество собственников не осуществляет никакой коммерческой деятельности, не оказы­вает никаких услуг сторонним организациям -поставщикам коммунальных услуг. Оно лишь оплачивает потребленные услуги. При этом оп­лата услуг производится по тарифам, размер ко­торых для населения регулируется государством.

В то же время поставщики коммунальных услуг при заключении договоров с товарищест­вами собственников отказываются исключить из договоров пункт о выплате комиссионного вознаграждения, ссылаясь на то, что договоры являются типовыми, т.е. одинаковыми для всех потребителей.

Заметим, что в некоторых договорах (к при­меру, с УП "Минскводоканал") отсутствует пункт о выплате комиссионного вознагражде­ния. Вместе с тем потребителям услуг перечис­ляется 5% от выставленной к оплате стоимости потребленных услуг.

Если такие вознаграждения получают жилищно-эксплуатационные службы (ЖЭС), то для них это - выручка за оказанные услуги, ибо они являются коммерческими организациями и действительно оказывают услуги снабжающим орга­низациям по сбору денег с населения в оплату коммунальных услуг. А для поставщиков комму­нальных услуг перечисленные вознаграждения за сбор денег с населения являются расходами на оплату услуг сторонних организаций.

Возникает вопрос: чем для товарищества собственников является вознаграждение, по­лученное им от поставщиков коммунальных услуг, если товарищества собственников не яв­ляются коммерческими организациями и, как отмечено выше, в корне отличаются от ЖЭС, ЖЭО, ЖРЭО?

Оплатой за оказанные услуги эти вознаграж­дения являться не могут, так как товарищество собственников никому услуг не оказывает.

Могут ли они являться скидкой от стоимо­сти потребленных услуг? Нет. Такие скидки не могут быть предоставлены, поскольку тарифы на коммунальные услуги для населения (в т.ч. с учетом предоставляемых льгот отдельным кате­гориям населения) утверждаются государством.

Внереализационными доходами? Возможно. Но прежде обратимся к налоговому законодательству.

Налогообложение вознаграждения

Налог на прибыль

В соответствии с подп. 24.6 Инструкции о по­рядке исчисления и уплаты в бюджет налогов на доходы и прибыль, утвержденной постановлени­ем МНС РБ от 31.01.2004 № 19* (в ред. от 30.01.2006 № 16), у организаций, финансируемых из бюджета (бюджетных организаций), общественных и религиозных организаций (объе­динений), республиканских государственно-общественных объединений, иных некоммерче­ских организаций, созданных согласно законода­тельству, в состав внереализационных доходов для целей налогообложения не включаются:

вступительные, паевые и членские взносы в размерах, предусмотренных уставами;

имущество и денежные средства, безвозмездно полученные от юридических и физических лиц РБ и использованные по целевому назначению. Ука­занное имущество и денежные средства, использо­ванные не по целевому назначению, подлежат на­логообложению в общем порядке. Если целевое назначение этого имущества и денежных средств не определено передающей стороной, они ис­пользуются на выполнение задач, определенных уставами общественных и религиозных организа­ций (объединений), иных некоммерческих ор­ганизаций, созданных в соответствии с законо­дательством, учредительными документами организаций, финансируемых из бюджета (бюджетных организаций).

Полученные товариществом собственников суммы вознаграждений используются на проведение профилактических мероприятий по подготов­ке системы отопления к зимнему периоду, поверку приборов учета, иные работы, связанные с содер­жанием жилфонда. То есть эти денежные средства используются по целевому назначению и, следова­тельно, в состав внереализационных доходов для целей налогообложения включаться не должны.



Налог на добавленную стоимость

Согласно п. 5 Инструкции о порядке исчис­ления и уплаты налога на добавленную стои­мость, утвержденной постановлением МНС РБ от 31.01.2004 № 16, с изменениями и дополне­ниями (далее - Инструкция № 16), объектом налогообложения признаются обороты по реа­лизации объектов на территории Республики Беларусь.

В состав оборота по реализации включаются также обороты по передаче внутри организации для собственных нужд произведенных и приоб­ретенных объектов, за исключением основных средств и нематериальных активов, для собст­венного потребления непроизводственного характера, стоимость которых не относится на из­держки производства и обращения.

Согласно п. 2 Инструкции № 16 "собственное потребление непроизводственного характера объ­ектов, стоимость которых не относится на из­держки производства и обращения" - это любое потребление объектов, за исключением отнесения на затраты и внереализационные расходы, участ­вующие в исчислении облагаемой налогом при­были, дохода, облагаемого подоходным налогом с физических лиц и налогом на доходы.

Поскольку товарищества собственников не оказывают услуги, не выполняют работы на сторону, а также у них отсутствует собственное потребление непроизводственного характера, то, следовательно, у них отсутствуют обороты по реализации объектов для исчисления НДС.

Таким образом, исходя из норм Инструкции № 16, от поступивших в рамках договоров с поставщиками коммунальных услуг вознагражде­ний за сбор коммунальных платежей НДС исчисляться не должен.



Целевые платежи

На основании п. 4 Инструкции о порядке реализации взимания сбора в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяй­ственной продукции, продовольствия и аграр­ной науки и налога с пользователей автомо­бильных дорог в 2006 году, утвержденной постановлением МНС РБ от 23.01.2006 № 8* (далее - Инструкция №8), объектами налого­обложения целевыми платежами признаются:

реализация товаров собственного и несобст­венного производства (работ, услуг);

сдача имущества в аренду, лизинг.

В подп. 10.3 Инструкции № 8 отмечено, что внереализационные и операционные доходы в налоговую базу не включаются.

Таким образом, налоговая база для исчисле­ния товариществом собственников целевых платежей также отсутствует.



Взносы в ФСЗН

Размер уплачиваемых товариществами соб­ственников обязательных страховых взносов в ФСЗН зависит от того, чем будет признано вознаграждение, получаемое ими от организа­ций - поставщиков коммунальных услуг.

Так, товарищества собственников, не имею­щие доходов от коммерческой деятельности, уплачивают взносы в ФСЗН в следующем раз­мере (см. ст. 3 Закона РБ от 29.02.1996 № 138-XIII "Об обязательных страховых взносах в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Бела­русь", в ред. от 28.07.2003 № 232-3** (далее -Закон № 138-XIII)):

на случай достижения пенсионного возраста, инвалидности и потери кормильца (пенсионное страхование) - 5%;

на сличай временной нетрудоспособности, беременности и родов, рождения ребенка, ухода за ребенком до достижения им возраста 3 лет, предоставления одного свободного от работы дня в месяц матери, воспитывающей ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет, смерти застра­хованного или члена его семьи (социальное стра­хование) - 6%.

Кроме того, на случай достижения пенсионно­го возраста, инвалидности и потери кормильца (пенсионное страхование) из заработной платы наемных работников товарищества собственни­ков, кроме членов крестьянских (фермерских) хо­зяйств, удерживаются взносы в размере 1%.

Таким образом, общий размер взносов для товариществ собственников, не осуществляю­щих коммерческой деятельности, составляет 12% (5 + 6 + 1).

Если же суммы полученного товариществом собственников комиссионного вознаграждения признать доходами от хозяйственной деятель­ности, то размер взносов в ФСЗН будет состав­лять на случай достижения пенсионного возраста, инвалидности и потери кормильца (пенсионное страхование) 29%! То есть общий размер стра­ховых взносов увеличится до 36% (29 + 6 + 1). В результате сумма взносов в ФСЗН может превысить комиссионное вознаграждение в не­сколько раз.

Учет вознаграждения у организаций-поставщиков

Поскольку для товариществ собственников полученное от поставщиков коммунальных ус­луг вознаграждение не является оплатой за ока­занные услуги, то в учете у поставщиков оно не может рассматриваться как оплата услуг сторонних организаций и, следовательно, не может включаться в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

З а к л ю ч е н и е

Таким образом, при заключении договоров с товариществами собственников на предоставление им коммунальных услуг необходимо при­знать перечисляемое им комиссионное вознаграж­дение безвозмездно передаваемыми денежными средствами, так как товарищества собственников никакие услуги организациям-поставщикам не оказывают, либо следует исключить из типовых договоров пункты о выплате этих комиссионных вознаграждений.

Необходимо также отметить, что все обозна­ченные выше вопросы могут быть решены лишь на уровне МНС, Минфина, Минэкономики РБ и других заинтересованных министерств и ве­домств. Вместе с тем решение вопроса осложнено тем, что у товариществ собственников отсутству­ет ведомственная подчиненность, поэтому нет ор­гана, который бы инициировал рассмотрение данного вопроса на законодательном уровне.

Валентина Прохожая, экономист
Журнал «Главный бухгалтер» №1 2007г

[ochag]

Товариществом собственников «ОЧАГ» создана в жилом доме локальная сеть передачи данных стоимостью 11000000 руб. на основании решения общего собрания собственников и утвержденной проектно-сметной документации.
Источником финансирования создания локальной сети являются собственные средства членов товарищества собственников, которые зачислены на расчетный счет товарищества с последующим их перечислением подрядчику. Локальная сеть передачи данных создана в действующем жилом доме и предназначена для личного пользования собственниками недвижимого имущества.
Какие операции отразить в учете товарищества собственников в данной ситуации и как правильно документально их оформить?

Гражданско-правовые отношения
Статьей 20 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон N 135-З) определено, что товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.
Товарищество собственников на основании ст. 23 Закона N 135-З имеет право:
организовывать обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников;
оказывать иные услуги собственникам;
распоряжаться имуществом товарищества собственников;
заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг;
совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству Республики Беларусь.
Бухгалтерский учет
Действие Закона Республики Беларусь от 18.10.1994 N 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности" (далее - Закон N 3321-XII) распространяется на юридические лица Республики Беларусь, филиалы и представительства, хозяйственные группы, простые товарищества, государственные органы, не являющиеся юридическими лицами, с учетом особенностей, определяемых в соответствии с частями третьей и четвертой статьи 1 Закона N 3321-XII. Особенности организации и ведения бухгалтерского учета товариществами собственников, хозяйственными группами, простыми товариществами устанавливаются законодательством Республики Беларусь.
В настоящее время нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету не содержат специальные положения по организации и ведению бухгалтерского учета товариществами собственников. Единые подходы отражения фактов хозяйственной деятельности на счетах бухгалтерского учета для коммерческих и некоммерческих организаций установлены Инструкцией по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.05.2003 N 89 (далее - Инструкция по применению Типового плана счетов).
Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, согласно Инструкции по применению Типового плана счетов отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Поступление денежных средств отражается записью по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
При осуществлении товариществом собственников своей уставной деятельности произведенные расходы списываются за счет целевых поступлений, т.е. в рассматриваемой ситуации произведенные расходы по созданию в жилом доме локальной сети за счет средств собственников жилья отражаются, по нашему мнению, по дебету счет 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Содержание операций Дебет Кредит Сумма,
руб. Первичный
документ
Отражены средства целевого
финансирования
<*> 76 86 11000000 Бухгалтерская
справка,
решение общего
собрания
собственников
Поступление денежных
средств для осуществления
финансирования локальной
сети 51 76 11000000 Выписка банка по
расчетному счету,
мемориальный ордер
банка
Перечислено подрядной
организации для создания
локальной сети 60 51 11000000 Платежное
поручение,
выписка банка по
расчетному счету
Отражены затраты по
созданию локальной сети,
произведенные за счет
целевых поступлений 86 60 11000000 Акт о выполненных
работах (оказанных
услугах),
отчет об
использовании
денежных средств

--------------------------------
<*> Налог на прибыль
Согласно ст. 2 Закона Республики Беларусь от 22.12.1991 N 1330-XII "О налогах на доходы и прибыль" (далее - Закон N 1330-XII) у некоммерческих организаций, созданных в соответствии с законодательством, получающих доходы от предпринимательской и (или) иной деятельности, если иное не установлено законодательством, объектом обложения налогом на прибыль является облагаемая налогом прибыль, определяемая в соответствии с частью первой пункта 2 статьи 2 Закона N 1330-XII.
Указанные организации обязаны обеспечить отдельный учет доходов и расходов от предпринимательской и (или) иной деятельности и вести налоговый учет в соответствии с налоговым законодательством.
Р.Х.Юмагужина
Центр бухгалтерской аналитики
16.11.2007

Copyright: (C) ООО "ЮрСпектр", 2007
Исключительные имущественные права на данный
авторский материал принадлежат ООО "ЮрСпектр"