Товарищество собственников - регистрация, права, обязанности

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Товарищество собственников - регистрация, права, обязанности

Сообщение Toto (Admin) » Вт окт 16, 2007 4:11 pm

Меняем ЖЭСы на ТСы

До 2015 г. жильцы почти всех многоквартирных домов должны объединиться и организовать товарищества собственников (ТС). Согласно постановлению правительства, уже с 2003 г. новые дома долевого строительства, а также реконструируемые и капитально ремонтируемые дома запрещено вводить в эксплуатацию без создания товарищества собственников. Застройщик дома регистрирует ТС до ввода дома в эксплуатацию, при этом каждый собственник квартиры в доме автоматически становится членом товарищества. Жильцы, проживающие в домах, построенных до указанного года, должны перейти на новый способ управления домовладением самостоятельно.

Курс на ТС

По данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства на конец весны, в нашей стране насчитывается 530 товариществ собственников, которые в сумме занимаются обслуживанием более 2 млн кв.м жилья. И это всего около 2% от общего жилищного фонда. Из 188 товариществ, функционирующих в Минске, 108 находятся на полном самообслуживании. Самостоятельно эти товарищества собственников заключают договоры с обслуживающими организациями, такими как «Минскводоканал», «Минсктеплосеть», «Спецкоммунавтотранс», нанимают на службу электриков, дворников, бухгалтера, других работников. И только 48 товариществ собственников избрали путь неполного технического обслуживания, а 22 перешли на полное техническое обслуживание жилищно-эксплуатационной службой.

Между тем процесс создания товариществ собственников тормозят объективные причины. Сегодня еще недостаточно специалистов, которые могли бы профессионально обслуживать такие дома. По уставу на каждый дом необходим свой специалист, а их в Минске более шести тысяч.

Товарищество собственников -- это маленькая организация, в которой есть свой паспортист, электрик, сантехник, и они занимаются эксплуатацией и содержанием своего дома. Они начисляют по всем правилам, которые существуют в городе, коммунальные платежи, напрямую заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, рассчитываются за техническое обслуживание с теми людьми, которых они наняли. Одним словом, сами ведут хозяйство. При этом все работы, касающиеся и текущего содержания, и ремонта, выполняются за счет средств жителей дома. Во все остальные совместные домовладения, которые не выбрали способ управления через товарищество собственников, администрации районов назначили уполномоченных лиц. Жильцы также платят за техническое обслуживание, за коммунальные услуги и оплачивают только часть тех расходов, которые несут жилищные службы по содержанию совместных домовладений. Остальную часть собирают за счет сдачи помещений в аренду плюс дотации из бюджета. В каждом районе жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение в лице директора является уполномоченным лицом.

Совместное домовладение -- это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (ст.1 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении»).

Выбрать способ управления

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников. Если же речь идет о строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом доме, то такое решение может быть принято застройщиком еще до момента возникновения совместного домовладения (ст.16 Закона).

Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица. При этом собственники получают письменное уведомление заказным письмом под расписку не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Закон «О совместном домовладении» включает также статью, в которой прописано участие нанимателей и арендаторов жилых и (или) нежилых помещений в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения (ст.18). После того как выбран способ управления, обычно заключается договор и создается устав. Типовой договор и устав можно посмотреть на любом сайте о законодательстве Республики Беларусь. Существует запрет на создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения. Но допускается создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества. ТС считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием (ст.20).

Государственная регистрация

Чтобы зарегистрировать ТС, нужно обратиться в соответственный госорган по месту нахождения недвижимости. При этом необходимо предоставить следующие документы:


- заявление;
- протокол общего собрания собственников;
- учредительный договор;
- устав товарищества собственников;
- копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения, удостоверенные должностным лицом органа государственной регистрации либо иным уполномоченным на то должностным лицом;
- перечень имущества, являющегося общей собственностью;
- справку о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенную председателем общего собрания собственников.

Если же регистрируется товарищество во вновь строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданиях, то помимо заявления, устава и учредительного договора нужно предоставить:

- копию документа, разрешающего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания;
- копии правоустанавливающих документов либо документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.22).

Вся процедура регистрации займет не более 35 дней. Но, чтобы собрать сначала людей, а потом и все документы, потребуется не один месяц.

Права и обязанности

Товарищество собственников имеет право:

- организовывать обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников;
- оказывать иные услуги собственникам;
- пользоваться кредитами банков;
- получать в установленном порядке в пользование земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;
- производить в установленном порядке перепланировку недвижимого имущества совместного домовладения;
- распоряжаться имуществом товарищества собственников;
- заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг;
- требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных Законом, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Беларуси;
- осуществлять хозяйственную деятельность, которая соответствует целям создания товарищества;
- совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству Республики Беларусь.

Основными обязательствами ТС являются: выполнение договорных обязательств, обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества, соблюдение интересов всех членов ТС и выполнение требований Закона «О совместном домовладении» и иных актов законодательства Республики Беларусь (ст.23).

Права и обязанности прописываются в учредительных документах.

Есть проблемы

Одна из наиболее распространенных проблем, с которой сталкиваются те, кто хочет создать товарищество собственников, -- отсутствие инициативного человека, который смог бы взять на себя организацию и проведение этой работы. Ведь нужно донести до каждого жителя дома информацию о том, что собираются сделать, как и какими затратами. Необходимо оформить документацию, устав, получить расчетный счет, технический паспорт, акт землеотвода. И заплатить за это деньги. И не из бюджета города, а из кармана жильцов. Далее ждут проблемы, связанные с техническим обслуживанием и содержанием. Сегодня в городе очень много домов, которые требуют капитального или текущего ремонта. Конечно, жильцы понимают, что если они создадут товарищества, значит, у них появятся какие-то новые обязанности. На это не все идут охотно.

Деньги, денежки… жировки

В статью «техобслуживание» вносится зарплата председателя, бухгалтера, дворника, паспортиста и других специалистов товарищества собственников. Размеры зарплат устанавливаются согласно тарифной сетке ЖКХ. Платить или нет дополнительные вознаграждения председателю и остальным работникам ТС, члены товарищества решают сами. Обычно этот вопрос обсуждается и утверждается один раз в год общим собранием или письменным голосованием членов товарищества.

Деньги на капремонт можно взять кредитом в банке на 10 -- 15 лет и собирать эти 10 -- 15 лет деньги с жильцов, которые уже будут жить в отремонтированном доме. К тому же товарищество собственников объявляет тендер на проведение капремонта. Загвоздка лишь в том, что такого опыта пока у ТС нет.

Платить по жировкам членам ТС меньше в 1,5 и более раза. Разница получается за счет режима энергосбережения, а также за счет повсеместной установки приборов учета (воды, тепла, газа, электроэнергии). Например, в ТС на Логойском тракте, 19/4 оплата квартиры не зависит от количества прописанных в ней жильцов, отчисления на капремонт не производятся -- таково решение членов товарищества.

Трудовой вклад жильца может быть засчитан в счет квартплаты. Например, пенсионер, которому трудно платить за квартиру, сможет работать садовником или дворником в своем же дворе. Стоит упомянуть еще о том, что льготы отдельных жильцов сохраняются за ними и покрываются государством.

А куда мы денемся…

Действительно. Большинство европейских стран уже давно решили вопрос о совместном домовладении: отчисления собственников домов (квартир) распределяются ими самими на общественные нужды. В нашей же стране реформы только начинают осуществляться. Плюсы от перемен очевидны. Ну а недостатки всегда непредсказуемы, и о них говорят только по мере возникновения.

Не стоит пугаться, что привычные ЖЭСы поменяют на новые и непонятные ТСы. Совместные домовладения, которых в стране насчитывается почти 100% (в каждом доме), уже существуют. Ведь ТС -- это только форма управления совместным домовладением. Нет ТС -- назначают оперативного управляющего в лице директора ЖРЭО.

Снежана ЦУРЕНКОВА
Домострой
11 сентября 2007

Вернуться в «Товарищество собственников жилья (кондоминиум); управление недвижимостью»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by