Управа на соседей

[Toto (Admin)]

С фигурой руководителя кондоминиума (или товарищества собственников) уже сегодня приходится регулярно иметь дело многим из нас. По крайней мере некоторым из тех, чье жилище построено после принятия в 1998 году закона «О совместном домовладении». И уж точно тем, кто пережил новоселье после того, как в 2003 году Совет Министров РБ обязал создавать товарищества собственников во всех новых домах и домах после капремонта (в Минске по решению горисполкома это происходит еще на этапе застройки).

На сегодняшний день только в белорусской столице создано полторы сотни кондоминиумов. Далеко не всегда их жизнь бесконфликтна: не все члены кондоминиумов ясно представляют, чего ждать от председателя или управляющего товарищества, чем они могут помочь, а что им не по силам.

Этот пробел мы попросили заполнить председателя Ассоциации по координации деятельности товариществ собственников города Минска Евгению ОВСЯННИКОВУ. К слову, Евгения Михайловна также работает управляющим товарищества собственников дома по адресу ул. Варвашени, 74 (его минчане называют «домом с колоннами»), поэтому может рассказать о своей профессии с двух точек зрения: «над проблемой» и «изнутри проблемы».

«Управдом – друг человека»

– Как становятся руководителем кондоминиума?
– Не берусь судить, по каким принципам отбирают кандидатов на эту должность застройщики. Не всем председателям, назначенным застройщиками, удается удержаться на своем посту – многих через некоторое время переизбирают. Это происходит, если у большинства жильцов накапливаются «неразрешимые» бытовые проблемы. Тогда жильцы на собрании и выбирают человека, который, по их мнению, может решить конкретную проблему. Либо подчиняются мнению большинства, которое обычно формируют наиболее активные члены товарищества.
– Те, у кого голос громче?
– Необязательно. Активничать обычно заставляет реальная проблема. Вот у вас голос громкий?
– Я бы не сказал…
– А представьте, что ваш сосед сверху увлекся народными промыслами и каждую ночь включает станочек. Или, скажем, температура горячей воды на вашем девятом этаже не превышает 37 градусов. Вы идете к председателю и убеждаетесь, что ему ваша головная боль до лампочки. Тут не нужно быть горлопаном, чтобы потребовать устав товарищества и выяснить, чем должен заниматься руководитель вашего кондоминиума. Это элементарная забота о собственных интересах. Не нужно быть интриганом, чтобы обсудить ситуацию с соседями и поставить вопрос на общем собрании. Это ваше право – точно так же налогоплательщик имеет право предъявлять свои претензии к властям. Если недовольных председателем окажется достаточно много – его переизберут. Причем не исключено, что вам же и предложат занять его место – как самому активному. Если согласитесь, но не оправдаете надежд большинства – вас также рано или поздно заменят. Одним словом, карьера руководителя кондоминиума нередко напоминает карьеру политика и чиновника-хозяйственника в одном лице – только протекает она значительно быстрее, поскольку «власть» и «народ» в этом «мини-государстве» разделяют всего несколько шагов.
– Каковы преимущества участия в кондоминиуме?
– Прежде всего, товарищество может выбирать форму обслуживания. Например, по-прежнему пользоваться услугами ЖЭСа. Либо стать на обслуживание в частной фирме, оказывающей коммунальные услуги, – в Минске сегодня появилось несколько таких структур, и это хорошо: создается конкуренция. Третий вариант – обслуживаться самостоятельно.
– А что выгоднее для жильцов?
– Лично я – за то, чтобы ведущую роль на этом рынке по-прежнему играли ЖЭСы. Но вначале необходимо изменить их условия хозяйствования: убрать прожорливые бюрократические надстройки в виде ЖРЭО, позволить избавляться от негодных работников и т.п. Если ЖЭС не в силах качественно обслуживать тридцать домов, пусть возьмет под свое крыло шесть-восемь. Будет держать марку – о нем пойдет добрая молва, потянутся новые клиенты, вырастут доходы, а вместе с ними – и возможности. Но пока, увы, репутация ЖЭСовских услуг невысока. Что касается частных предприятий коммунального сервиса, они еще не успели о себе громко заявить. Поэтому большинство товариществ выбирают самообслуживание. И тогда для поддержания порядка в доме председатель товарищества нанимает по контракту управляющего, бухгалтера, инженера, сантехника, электрика, консьержей, дворника, уборщицу… Добавлю, что в большинстве кондоминиумов председатель по совместительству выполняет функцию управляющего, то есть ведет не только собрания, но и всю текущую работу.
– Что входит в круг обязанностей управляющего?
– Если подходить к вопросу формально – он должен обеспечивать правильную эксплуатацию жилого дома. То есть следить за чистотой двора, подъезда, собирать квартплату – и не более. Однако если управляющий по-настоящему отстаивает интересы членов товарищества, то круг его забот намного шире. И работать приходится не до 17.00, а намного дольше. Иногда жильцы обращаются за помощью и заполночь. Начнем с того, что управляющему нередко приходится добиваться исправления ошибок, которые были совершены еще на этапе строительства, а то и проектирования. Лезть на крышу, в подвал, привлекать специалистов, выяснять, почему с потолка течет или температура всегда ниже нормы, составлять акты. Если вы в доме уже не первый управляющий, а ваш предшественник сидел сложа руки, может случиться так, что строительная организация откажется исправлять недоделки, поскольку гарантийный срок дома уже истек. Чтобы добиться результата, приходится проявить недюжинную активность в надзорных инстанциях или в суде… Да что говорить: управляющий должен быть и менеджером, и финансистом, и юристом, и психологом, и участковым милиционером.
– Участковым? Очень интересно…
– Помните фильм «Бриллиантовая рука»? Фразу: «Управдом – друг человека», которую с гордостью произносила героиня Нонны Мордюковой? Управляющий должен уметь «гавкать», хотя бы иногда. В любом доме, даже если в нем проживает цвет интеллигенции, всегда найдутся люди, которым плевать на окружающих: один устраивает пьяные дебоши, другой – включает громкую музыку по ночам, третий – собирает нетрезвые компании у подъезда, четвертый – мусорит и «разукрашивает» стены. В обычном доме люди терпят, в крайнем случае – вызывают милицию, рискуя навсегда испортить отношения с соседом, так и не добившись от него порядка. В кондоминиуме жильцы по малейшему поводу идут к управляющему. На его стороне закон, устав товарищества – этого достаточно, чтобы самый буйный дебошир начал вести себя как шелковый и понял: даже если он заплатил за жилье «крутую» сумму, его интересы ограничены интересами других людей. Все, что требуется от управляющего – вести себя последовательно и не бояться нажить врагов. Замечу, что конфликтовать порой приходится не только с жильцами, но и с фирмами-собственниками помещений или их арендаторами, а это непросто. Но что делать, если, скажем, в подъезде пошли трещины, потому что фирма начала подпольно рыть подвал?
– Какими качествами должен обладать управляющий? Учат ли где-нибудь этой профессии?
– Пока не учат, хотя со временем, по мере роста количества кондоминиумов, думаю, в вузах будет введена такая специализация. Пока же управдомами не становятся – ими рождаются. Безусловно, востребованы личная порядочность, бойцовские качества, организаторские способности. Помните, как в советские времена вели себя члены первых жилищно-строительных кооперативов? По очереди дежурили у ворот стройки, проверяли номера машин с материалами, контролировали, куда израсходован каждый кирпич, каждая копейка. Правда, потом система ЖСК заросла рутиной, скоррумпировалась. Но если сегодня вы встретите человека, готового вести себя точно так же, как первые кооперативщики, – назначайте его председателем или управляющим кондоминиума. Не ошибетесь.

«Начальник ЖЭСа этим заниматься не будет»

– За качество жизни нужно платить. Наверное, квартплата в кондоминиуме намного выше, чем в обычном доме?
– Необязательно. Кондоминиумы имеют право получать дотации от государства наравне с ЖЭСами – и практически всегда этим правом пользуются. Придет время, и товарищества собственников будут первыми отлучены от господдержки и начнут платить за коммунальные услуги полную стоимость – для того они, собственно, и создавались. Но пока этого не произошло. Более того, если управляющий честно выполняет свои обязанности, то у товарищества появится возможность экономить средства и направлять их на снижение квартплаты, повышение окладов обслуживающего персонала. В нашем доме, например, жильцы трехкомнатных квартир платят примерно столько же, сколько владельцы приватизированных двухкомнатных квартир в обычных домах.
– За счет чего товарищества могут экономить?
– Первый источник – служебное жилье: в эту категорию автоматически попадают при сдаче дома два процента квартир. Если их не разворовали, не продали на сторону в самом начале – товарищество получит существенный доход от арендной платы. К слову, если товарищество станет на обслуживание в ЖЭС, то ЖЭС наверняка заберет служебное жилье себе. То есть в будущем, когда исчезнут дотации за коммунальные услуги, вы не сможете за счет аренды служебных квартир удержать в разумных пределах квартплату для всех жильцов дома. Об этом нужно помнить. Дальновидным управляющим сегодня нередко приходится воевать за служебное жилье, отданное их предшественниками за бесценок коммерческим структурам или частным лицам. Приходится писать жалобы в инстанции, обращаться в суд… Второй источник финансового благополучия товарищества – экономия ресурсов: благодаря этому можно снизить квартплату на 30% и больше.
– Каким образом?
– Опыт показал, что значительную экономию дает установка систем автоматического регулирования освещенности и потребления тепла в подъездах, а также счетчиков воды в квартирах. Если помните, несколько лет назад государство давало дотации тем, кто устанавливал счетчики. Сегодня люди готовы платить за них немалые деньги, потому что знают, что сэкономят больше. Думаю, со временем то же самое произойдет и с приборами учета по отоплению, хотя пока срок окупаемости таких приборов, составляющий 10–15 лет, большинство воспринимает как слишком длительный. Но проблема в другом. Как известно, в новых домах, особенно улучшенной планировки, квартиры порой покупаются не для того, чтобы в них жить, а чтобы сдавать за деньги. В первую очередь – иностранцам и фирмам под офисы. Чтобы заставить владельца такой квартиры поставить счетчик воды, требуются железные нервы. Кроме того, некоторые владельцы записывают жилье на своих родителей, пенсионеров-льготников, а живут в них сами, причем немалыми семьями. Приходится с помощью участкового устанавливать фактических жильцов – только после этого люди начинают платить за реальное число проживающих. Как видите, чтобы обеспечить большинству жильцов ощутимое снижение расходов на коммунальные услуги, управляющий вынужден воевать с меньшинством. И неизбежно наживать себе врагов. Скажите, начальник ЖЭСа будет этим заниматься?
– Насколько велики оклады управляющего и других специалистов, которых нанимают товарищества?
– Согласно инструкции Мингорисполкома, если товарищество берет дотацию, то штатное расписание и нормативы численности рабочих и обслуживающего персонала согласовываются со ЖРЭО района, на территории которого находится дом. А в итоге получается, что при базовой зарплате в конце прошлого года 83 тысячи рублей по нормативу наше товарищество должно было платить дворнику 73 тысячи. Естественно, на такие деньги никто не пойдет. Хорошо еще, что собрание может принять решение доплачивать тому или иному специалисту за счет средств жильцов. Либо выделить ему служебное жилье. Например, в нашем доме служебную квартиру получил сантехник – интеллигентный, добросовестный работник, который буквально днем и ночью обслуживает запросы членов товарищества. Но в среднем зарплата персонала в товариществах ниже, чем в ЖЭСах. У нас, например, инженер вынужден работать только на полставки, хотя любой дом напичкан сложнейшими инженерными коммуникациями и электроникой. Почему люди соглашаются на более низкую оплату? Одних привлекает служебное жилье, других – возможность работать там, где живешь, третьих – шанс реализовать свои управленческие и организационные способности, потребность и талант общаться с людьми. В любом случае, чтобы не пожалеть о выборе, вначале следует хотя бы два-три месяца поработать с человеком по договору, и только потом брать его в штат.
– Кондоминиум прибегает к услугам сторонних организаций?
– Разумеется. Мы платим коммунальным службам города за вывоз мусора, уборку снега. По дополнительным договорам оплачиваем ремонт лифтов, домофонов, при необходимости – строительные, ремонтные работы, благоустройство территории.
– Какие строительные работы вы имеете в виду – ведь дом уже построен?
– Например, если вы хотите повысить безопасность жильцов и порядок во дворе, без забора и шлагбаума с будкой не обойтись. А мы в своем доме вообще осуществили нестандартный проект – по решению собрания построили во дворе дома и обсадили виноградом площадки для мусорных баков. Вы хорошо знаете, что мусоропровод в подъезде – это рассадник антисанитарии, тараканов и т.п. Все это не только чревато инфекционными заболеваниями, но и сокращает жизнь строения. Кроме того, если пытаться соблюдать санитарные нормы и регулярно мыть мусоропроводы, то все помещения, расположенные ниже уровня мусорокамер, будет заливать грязной водой. Все это очевидно, однако нам понадобилось пробить не одну бюрократическую стену, прежде чем мы добились в горСЭС разрешения на строительство площадки. А затем пришлось с диким скрипом согласовывать проект с пожарниками, Госавтоинспекцией, электросетями и т.д. Разве начальник ЖЭСа будет этим заниматься?
– Насколько охотно члены товариществ идут на дополнительные расходы?
– Будь это хоть элитный дом, где живут «новые белорусы», хоть типовой в «спальном» районе, картина всегда одна и та же: жильцы хотят, чтобы квартплата не выходила за рамки ЖЭСовской, и любые доплаты поначалу встречают в штыки. Но выбор тут простой: если хотите жить «по-белому» – чтобы прилегающая территория сияла чистотой, чтобы в подъездах были зеркала, ковры, цветы и уборщица каждый день делала влажную уборку – то и платить нужно соответственно. А если хотите платить по минимуму, то и жить нужно «по-черному», по «нормативам» ЖЭСа – когда горит одна лампочка на весь подъезд и уборщица дважды в неделю ходит по этажам с грязной тряпкой. Я убеждена: даже когда придется оплачивать 100% коммунальных услуг, те, кто стремится жить «по-белому», найдет для этого средства, как бы ни был скромен его достаток.
– А если кто-то не согласен с решением собрания?
– Вообще, любое собрание – это стихия, предсказать его исход заранее невозможно. У вас всегда есть шанс склонить на свою сторону мнение большинства, если вы выступите убедительно. Но если уж собрание приняло решение… Нередко бывает так: собрание решит внедрить какое-то усовершенствование, например построить тот же шлагбаум, а один жилец, не самый бедный, упрется: «Не нужен мне этот шлагбаум, не буду платить». Тогда управляющему приходится объяснять ему, что по уставу товарищества он обязан платить – и любой суд это подтвердит. Кстати, когда дело доходит до суда, товариществу приходится оплачивать услуги юриста из своего кармана, в то время как государственные коммунальные службы имеют в штате собственных юристов…
– Как относятся к товариществам органы власти?
– С одной стороны, видят в них структуры, которые примут на себя первый удар неизбежной коммунальной реформы. А с другой – рассматривают их как конкурентов ЖЭСов. Искреннего участия у чиновников я не нахожу. Одна надежда – со временем рынок начнет сам, без всяких чиновничьих надстроек, регулировать отношения между эксплуатирующей организацией и собственником. Первая – самостоятельно позаботится о своей конкурентоспособности, второй – сам выберет уровень сервиса, который его устраивает.

«Каждый чиновник когда-нибудь будет жить в кондоминиуме!»

– Представим, что я – участник долевого строительства. Что мне нужно иметь в виду, чтобы обеспечить свои интересы в товариществе собственников?
– Во-первых, корень многих конфликтов возникает еще на этапе строительства. Застройщик собирает дольщиков и приводит свою кандидатуру на роль председателя. Как правило, дольщикам с ней приходится соглашаться – друг друга они пока не знают. И даже если в ходе собрания возникнет альтернатива, никто не даст гарантию, что это не инсценировка, подготовленная застройщиком. Понятно, тот, кого привел застройщик, скорее всего, будет отстаивать именно его интересы: например, позаботится о выгодном для застройщика распределении служебного жилья. Что делать? Задавать кандидатам на роль председателя побольше вопросов, придирчиво анализировать ответы. После его избрания – потребовать копию устава. В любой момент любому дольщику должна быть доступна и строительная смета. А когда придет время подписывать акт о приемке дома, можно потребовать включить в комиссию не одного, а троих дольщиков, причем выбрать их открыто, прозрачно, на собрании. В общем, если объединят свои усилия хотя бы два-три активных дольщика, то они будут в состоянии проконтролировать, как ведет свои дела председатель.
– Всегда ли разумны решения, принимаемые дольщиками-собственниками на собрании?
– Нередко они напоминают фильм «Гараж». Порой это неуправляемая, разбушевавшаяся стихия. Наверное, должно смениться поколение, а то и не одно, прежде чем у нас культура управления собственностью достигнет уровня западной. Однако этот процесс может ускорить государство, заполнив законодательные бреши. Ведь, если разобраться, споры в товариществах чаще всего возникают по тем вопросам, которые не регламентированы четко нормативными актами.
– Что, на ваш взгляд, следовало бы в первую очередь подправить в законодательстве?
– Думаю, прежде всего пора умерить аппетиты строительных организаций, прибыли которых уже зашкаливают за 200 процентов. Если мы хотим обеспечить жизнеспособность кондоминиумов, часть этих средств должна перераспределяться на их развитие. В частности, строительные дирекции могли бы за свой счет оформлять необходимую документацию: акт землеотвода, регистрационное свидетельство товарищества и т.д. Кроме того, если кондоминиумы сейчас создаются в обязательном порядке, значит, в них нужно предусматривать административные помещения – и эти расходы, опять же, возложить на застройщика. На практике многие товарищества вынуждены арендовать помещение для своего домоуправления чуть ли не в другом конце города, а это очень неудобно для жильцов. Знаю, в одном из домов, чтобы иметь обслуживающий персонал под боком, жильцы решили заварить на одном из этажей мусоропровод и отгородить лестничную площадку… Добавлю, что раньше товарищества могли вносить изменения в типовой устав: например, передавать какие-то функции правлению, выбирать старших по подъезду и т.д. Сегодня горисполком эти «вольности» не одобряет, а зря. Нужно также менять правило, по которому члены товариществ начинают оплачивать коммунальные расходы задолго до заселения, с момента сдачи дома в эксплуатацию. Между тем в «обычном» доме с вас начнут брать квартплату только перед самым вселением, когда вы заключите договор на обслуживание с ЖЭСом. Вопросов много. Боюсь, они начнут решаться только после того, как критическая масса чиновников переселится в кондоминиумы и начнет воспринимать их интересы как свои собственные…

Даниил Альтов,
"Бизнес-ревю" № 1-2 (20-21) Январь-февраль, 2005

[Marinka84]

Скажите пожалуйста, а если соседи постоянно шумят, можно ли как нибудь на них повлиять! Как? Разговоры на них не действуют!

[Pinaeffv]

Скажите пожалуйста, а если соседи постоянно шумят, можно ли как нибудь на них повлиять! Как? Разговоры на них не действуют!

Пишите заявление в ЖЭС и участковому. Изложите факты, потребуйте разобраться. Проследите, чтобы ваше заявление попало куда надо. На все есть управа, было бы желание.